Nahezu jeder Mietvertrag verpflichtet den Mieter, für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Diese kann eine beträchtliche finanzielle Belastung für den Mieter darstellen, so dass es nicht selten vorkommt, dass der Mieter die Sicherheitsleistung nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig aufbringen kann oder möchte. Die Konsequenzen, die dem Mieter in diesem Fall drohen, sind nicht zu unterschätzen. Schneller als gedacht, kann nämlich der Verzug mit der Sicherheitsleistung die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge haben.

Wir zeigen in diesem Beitrag, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn der Mieter seine Pflicht zur Sicherheitsleistung verletzt und was der Mieter in diesem Fall tun kann.

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1. Spezieller Kündigungstatbestand seit der Mietrechtsreform 2013

Da es sich bei der Sicherheitsleistung nicht um Mietzins i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB handelt (vgl. LG Bielefeld, Beschluss vom 08.11.1991 – 23 T 147/91), kam in der Vergangenheit eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Sicherheitsleistung allenfalls gem. § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies möglich war, wurde jedoch sehr unterschiedlich beurteilt.

Um sicherzustellen, dass der Verzug des Mieters mit der Sicherheitsleistung genauso behandelt wird, wie der Verzug mit Mietzahlungen, hat der Gesetzgeber mit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform durch § 569 Abs. 2a BGB für Wohnraummietverhältnisse eine Regelung geschaffen, die dem Vermieter das Recht einräumt, das Mietverhältnis im Falle des Verzugs mit der Sicherheitsleistung unter bestimmten – nachfolgend beschriebenen- Voraussetzungen außerordentlich fristlos zu kündigen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Sicherheitsleistung. Da in der überwiegenden Zahl aller Mietverträge jedoch eine Barkaution vereinbart wird und sich auch die erwähnte, mit der Mietrechtsreform in Kraft getretene Neuregelung des § 569 Abs. 2a BGB nur auf diese erstreckt, werden im Folgenden die Rechte des Vermieters dargestellt, die diesem zustehen, wenn der Mieter mit der Barkaution in Verzug gerät.

2. Die außerordentliche fristlose Kündigung erfordert den Verzug mit der Kaution in Höhe von mindestens zwei Monatskaltmieten

§ 569 Abs. 2a S.1 BGB bestimmt, dass ein wichtiger, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB vorliegt, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Auch wenn sich dies aus dem Wortlaut des § 569 Abs. 2a BGB nicht eindeutig ergibt, entspricht es der überwiegenden Meinung, dass diese Vorschrift nur auf die sog. Barkaution, nicht hingegen auf andere Sicherungsmittel, wie z. B. eine Bürgschaft anwendbar ist (vgl. auch BT-Drs.17/10485 S.25, wo von der „Zahlungsverpflichtung“ des Mieters die Rede ist).

Entscheidend für das Entstehen des Kündigungsrechts des Vermieters ist also der Verzug mit der Kaution in einer bestimmten Mindesthöhe.

Der Verzug wird definiert als schuldhafte Nichtzahlung trotz Fälligkeit und (falls nicht entbehrlich) Mahnung (vgl. § 286 Abs.1 S.1 BGB).

Die für den Verzug gem. § 286 Abs.1 BGB erforderliche Fälligkeit der Leistungsverpflichtung ergibt sich – wenn der Mieter als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen hat und die Parteien keine für den Mieter günstigere abweichende Regelung getroffen haben- aus § 551 Abs. 2 BGB. Nach dessen S.1 ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist gem. § 551 Abs. 2 S. 2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (vgl. § 551 Abs. 2 S. 3 BGB). Die Fälligkeit der Mietzahlungen wiederum ergibt sich aus § 556b Abs. 1 BGB. Danach hat der Mieter, wenn die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, die Miete, wenn sie nach Monaten bestimmt ist, spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen.

Der Mieter gerät daher mit der ersten Kautionsrate in Verzug, wenn er diese mit Ablauf des Tages des vereinbarten Mietbeginns nicht geleistet hat. Unter dem “Beginn des Mietverhältnisses” i. S. d. § 551 Abs. 2 S. 2 BGB ist nicht der Tag des Vertragsschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem die Wohnung dem Mieter vertragsgemäß übergeben werden soll (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 12.07.1989 – 4 S 38/89).

Mit der zweiten Rate gerät der Mieter in Verzug, wenn er sie bis zum Ablauf des 3. Werktages desjenigen Monats, der auf den Monat, in den der Mietbeginn fällt, folgt (den zweiten Mietmonat), nicht erbringt.

Entsprechendes gilt für den Verzug mit der dritten Rate, der eintritt, wenn sie mit Ablauf des dritten Werktages des dritten Mietmonats nicht geleistet wird.

Der Verzug tritt automatisch ein, wenn der Mieter die Fälligkeitstermine hat verstreichen lassen und nicht nachweisen kann, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat (vgl. § 286 Abs.4 BGB). Einer den Verzug begründenden Mahnung, wie § 286 Abs.1 BGB sie im Regelfall fordert, bedarf es nicht. Diese ist gem. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB entbehrlich, da durch § 551 Abs.2 BGB für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Das Gleiche gilt, wenn die Parteien eine von § 551 Abs.2 BGB abweichende Vereinbarung getroffen haben und der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nicht einhält. Denn auch in diesem Fall liegt eine Zeitbestimmung i. S. d. § 286 Abs.2 Nr.1 BGB vor, der keine gesetzliche Bestimmung voraussetzt, sondern auch eine Zeitbestimmung durch Vereinbarung erfasst.

Erbringt der Mieter die Kaution nur zum Teil nicht, obwohl diese fällig ist, reicht dies für das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, nicht immer aus. Das Gesetz fordert in § 569 Abs.2a S.1 BGB, dass der Mieter mit der Sicherheitsleistung mindestens in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht.

Anders als in den Fällen des Verzugs mit Mietzahlungen, auf die § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB anwendbar ist, ist Bezugspunkt für die Bemessung der Höhe des Rückstandes mit der Kaution nicht die Bruttowarmmiete, sondern die Grundmiete ohne Berücksichtigung einer vereinbarten monatlichen Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenvorauszahlung. Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 2a S.2 BGB, wonach die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten bei der Berechnung der Monatsmiete nach § 569 Abs. 2a S.1 BGB nicht zu berücksichtigen sind.

3. Das Kündigungsrecht setzt keine zu Gunsten des Vermieters ausfallende Interessenabwägung voraus

§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB bestimmt zwar, dass ein wichtiger Grund, dessen Vorliegen gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses stets erforderlich ist, nur dann vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ebenso wie bei den in §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und in § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB enthaltenen Kündigungsgründen, handelt es sich allerdings auch bei § 569 Abs. 2a BGB um einen gesetzlich typisierten Fall der Unzumutbarkeit i. S. d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Befindet sich der Mieter mindestens in Höhe von zwei monatlichen Nettokaltmieten in Verzug, steht daher automatisch fest, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unter Abwägung der Interessen des Mieters unzumutbar ist. Einer gesonderten Interessenabwägung, wie § 543 Abs. 1 S. 2 BGB sie für eine auf § 543 Abs. 1 BGB gestützte Kündigung verlangt, bedarf es nicht (vgl. BGH, Urteil vom 29. 04. 2009 – VIII ZR 142/08).

4. Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grds. nicht abmahnen und keine Abhilfefrist setzen

Gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB ist die Kündigung grds. erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht.

Um einen Gleichlauf mit den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr.3 BGB geregelten Kündigungsgründen herzustellen, bei deren Vorliegen die Abmahnung bzw. Fristsetzung gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB entbehrlich ist, bestimmt § 569 Abs.2a S.3 BGB, dass es auch im Falle des Verzugs mit der Kaution weder einer Abhilfefrist noch einer Abmahnung i. S. d. § 543 Abs. 3 S.1 BGB bedarf (beachte aber die unten dargestellten Besonderheiten im Falle des Verzugs mit der Wiederauffüllung der Kaution). Da auch eine Mahnung gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erforderlich ist, kann der Vermieter daher unmittelbar nach Einritt des Rückstandes des Mieters mit der Zahlung der Kaution in Höhe von mindestens zwei monatlichen Nettokaltmieten außerordentlich fristlos kündigen.

Mehr dazu: Kaution nicht bezahlt: Kündigung ohne Abmahnung (Ausnahmen beachten)

5. Die vollständige Befriedigung des Vermieters führt zum Ausschluss oder zur Unwirksamkeit der Kündigung

Befindet sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Höhe von mindestens zwei monatlichen Nettokaltmieten in Verzug, muss dies – selbst dann, wenn der Vermieter die Kündigungserklärung bereits abgegeben hat – noch nicht zwangsläufig das endgültige Ende des Mietverhältnisses zur Folge haben. Das Gesetz ermöglicht es dem Mieter, den Ausschluss oder die Unwirksamkeit der Kündigung durch die Befriedigung des Vermieters herbeizuführen. Folgende Möglichkeiten sind hier zu unterschieden.

Gem. § 569 Abs. 2a S. 4 BGB ist § 543 Abs. 2 S. 2 BGB im Fall des Verzugs mit der Kaution entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, dass die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Mieter den Vermieter vorher befriedigt.

Damit die Rechtsfolge des § 569 Abs. 2a S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB eintritt und die Kündigung ihre Wirkung nicht entfalten kann, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Zum einen muss der Mieter den Vermieter „vollständig“ befriedigen. Eine Teilzahlung genügt nicht, und zwar auch dann nicht, wenn sie dazu führt, dass sich der Zahlungsrückstand auf ein Maß reduziert, das unterhalb des in § 569 Abs. 2a S. 1 BGB genannten Betrages liegt.

Zum anderen muss die Befriedigung „vorher“ erfolgen. Vorher i. S. d. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB bedeutet vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).

Was unter der von § 543 Abs. 2 S.2 BGB geforderten „Befriedigung“ zu verstehen ist, wird nicht einheitlich beurteilt. Die überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Literatur hält es jedoch nicht für erforderlich, dass die Erfüllungswirkung vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter eintritt. Ausreichend ist es nach dieser Auffassung, dass der Mieter die erforderliche Erfüllungshandlung vor dem Zugang der Kündigung vorgenommen hat (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).

§ 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird von § 569 Abs.2a S.4 BGB allerdings nicht für entsprechend anwendbar erklärt. Anders als im Fall des Verzugs mit Mietzahlungen gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB wird die Kündigung wegen Verzugs mit der Kaution daher nicht unwirksam , wenn der Mieter bereits vor dem Zugang der Kündigung die Möglichkeit gehabt hätte, sich wegen einer ihm gegen den Vermieter zustehenden fälligen gleichartigen Gegenforderung von seiner Schuld durch Aufrechnung zu befreien und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Dass es hierdurch nicht zu einer Heilung der Verzugsfolgen kommt, ergibt sich bereits daraus, dass eine Aufrechnung gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Kaution dem Sinn und Zweck der Kaution als Mittel zur Befriedigung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters entgegensteht. Zwar nicht bzgl. der Aufrechnungsmöglichkeit, aber zum Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts des Mieters an der Kaution hat der BGH mit Urteil vom 21.03.2007- XII ZR 255/04- entschieden, dass dieses mit dem Sicherungszweck der Kaution, der in der der Absicherung des Anspruchs des Vermieters auf künftige Leistungen des Mieters besteht, nicht zu vereinbaren ist. Entsprechendes muss auch für die Aufrechnung gelten.

Für Wohnraummietverhältnisse stellt § 569 Abs. 2a S. 4 BGB über die zuvor beschriebene Heilungsmöglichkeit durch vorherige Befriedigung aber auch insoweit einen Gleichlauf mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 BGB her, als dort die sinngemäße Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 angeordnet wird. Damit wird sichergestellt, dass auch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen eines Verzugs mit der Kaution unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Einer entsprechenden Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB, wonach die Unwirksamkeit nicht eintritt, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch nachträgliche Befriedigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGG unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist, bedarf es nicht, weil die Sicherheit nur einmal gefordert werden kann und weil eine Kündigung wegen unterbliebener bzw. verspäteter Sicherheitsleistung nicht wiederholt werden kann, wenn der Vermieter befriedigt worden ist (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 26).

6. Für den Verzug mit der Wiederauffüllung der Kaution gelten Besonderheiten

Die Kaution dient der Sicherung von Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis. Ein Zugriff auf die Kaution ist in der Regel erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses möglich (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014- VIII ZR 234/13). Unter bestimmten Voraussetzungen, und zwar dann, wenn die Forderung des Vermieters unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet ist, kann dieser sich jedoch auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch Inanspruchnahme der Kaution Befriedigung verschaffen (vgl. LG Halle, Urteil vom 04.09.2007 – 2 S 121/07). Macht der Vermieter von diesem Recht in zulässiger Weise Gebrauch, hat er gegen den Mieter einen sich aus dem Rechtsgedanken des § 240 BGB ergebenden Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution bis zu der vertraglich vereinbarten Höhe, die allerdings gem. § 551 Abs.1 BGB drei monatliche Nettokaltmieten nicht überschreiten darf (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1972 – VIII ZR 26/71).

Auch mit der Erfüllung dieses, im Zweifel gem. § 271 Abs.1 BGB sofort fälligen Wiederauffüllungsanspruches kann der Mieter gem. § 286 BGB in Verzug geraten, wenn er trotz einer Mahnung des Vermieters nicht leistet. Wichtig zu wissen ist für den Vermieter in diesem Zusammenhang, dass selbst dann, wenn ein Verzug des Mieters mit der Wiederauffüllung der Kaution in Höhe von zwei monatlichen Nettokaltmieten oder mehr vorliegt, eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs.2a BGB nicht möglich ist. Nach der Gesetzesbegründung betrifft dieser Kündigungsgrund nämlich nur den ursprünglichen Anspruch auf Sicherheitsleistung, nicht hingegen etwaige Wiederauffüllungsansprüche des Vermieters (vgl. BT-Drs.17/10485 S.25).

Ob in diesem Fall auf den Auffangtatbestand des § 543 Abs.1 BGB zurückgegriffen werden kann, ist umstritten und noch nicht höchstrichterlich geklärt. Zweifelsfrei kommt der Vermieter jedoch auch im Falle der Anwendbarkeit des § 543 Abs.1 BGB nicht in den Genuss der Erleichterungen, die § 569 Abs.2a BGB gegenüber § 543 Abs.1 BGB vorsieht. Es bedarf daher nicht nur einer Mahnung für den Verzugseintritt, sondern auch einer zu Gunsten des Vermieters ausfallenden Interessenabwägung und in der Regel auch einer Abmahnung bzw. der Setzung einer Abhilfefrist gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB. Auch kommt es durch die Heilung des Verzugs durch vollständige Befriedigung des Vermieters weder zum Ausschluss der Kündigung gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.2 BGB, noch führt diese zu deren Unwirksamkeit gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB.