Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete oder einer anderen mietvertraglichen Zahlungsforderung in Rückstand, verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter berechtigt, aus diesem Grund das Mietverhältnis zu kündigen. Je nachdem, welchen Gegenstand die Forderung des Vermieters hat, in welchem Umfang der Zahlungsrückstand vorliegt, über welchen Zeitraum er sich erstreckt und ob ein Verschulden des Mieters vorliegt, stehen dem Vermieter unterschiedliche Kündigungsrechte zu.
Das Gesetz unterscheidet zwischen der außerordentlichen fristlosen und der ordentlichen fristgemäßen Kündigung. Außerdem lässt es die außerordentliche fristlose Kündigung aus unterschiedlichen Gründen unter verschiedenen Voraussetzungen zu. Dieser Beitrag gibt einen tabellarischen Überblick über die unterschiedlichen Kündigungsrechte des Vermieters im Falle des Zahlungsverzugs des Mieters und verdeutlicht nicht nur den Unterschied zwischen der außerordentlichen fristlosen und ordentlichen fristgemäßen Kündigung, sondern ermöglicht es Vermietern und Mietern außerdem, zwischen den einzelnen außerordentlichen fristlosen Kündigungsrechten hinsichtlich ihrer unterschiedlichen Voraussetzungen zu unterscheiden.
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Überblick: Ordentliche und außerordentliche Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters
| Außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 BGB | Außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 569 Abs.2a BGB | Außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB | Ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB | |
| Gegenstand der Forderung | Mietzins einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen, nicht hingegen Nebenkostennachzahlung und Kaution | Kaution | Grds. alle Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis einschließlich Nebenkostennachzahlung und Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution nach berechtigter Inanspruchnahme durch den Vermieter;Str. Anspruch auf erstmalige Zahlung der Kaution | Grds. alle Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis einschließlich Nebenkostennachzahlung und Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution nach berechtigter Inanspruchnahme durch den Vermieter;Str. Anspruch auf erstmalige Zahlung der Kaution |
| Beschreibung der erforderlichen Pflichtverletzung des Mieters | Verzug mit Mietzahlungen an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Höhe eines Betrags, der die Miete für einen Monat übersteigtoderZahlungsverzug für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in Höhe eines Betrages, der die Miete für zwei Monate erreicht | Verzug mit der Sicherheitsleistung mindestens in Höhe eines Betrages, der der zweifachen Monatsnettokaltmiete entspricht | z.B.: fortdauernde, unpünktliche Mietzahlung über einen längeren Zeitraum (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27. 08 1987 – 61 S 169/87); Verschulden und damit Verzug nicht zwangsläufig erforderlich; dessen Fehlen ist aber im Rahmen der Interessenabwägung (vgl. § 543 Abs.3 S.1 BGB) zu berücksichtigen | Erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter;wird grds. erst bei einemZahlungsrückstand mit einem Betrag in Höhe von mindestens einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat angenommen (vgl. Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12) |
| Interessenabwägung erforderlich? | Nein | Nein | Ja gem. § 543 Abs.1 S.2 BGB | Nein, kein Wirksamkeitskriterium;beachte aber das Widerspruchsrecht des Mieters gem. §§ 574 ff. BGB |
| Abmahnung / Fristsetzung erforderlich? | Nein, gem. § 543 Abs.3 S.2 Nr.3 BGB entbehrlich | Nein, gem. § 569 Abs.2a S.3 BGB entbehrlich | Grds. ja gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB,Ausnahme: Entbehrlichkeit wegen offensichtlicher Erfolglosigkeit gem. § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 BGB oder wegen eines sonstigen besonderen Grundes i. S. d. § 543 Abs.3 S.2 Nr.2 BGB | Grds. nein,Ausnahme: Erst die Missachtung einer Abmahnung oder Fristsetzung verleiht der Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht (vgl. BGH, Urteil vom 28.11. 2007 -VIII ZR 145/07) |
| Besteht Heilungsmöglichkeit? | Ja,- Kündigung ist gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB ausgeschlossen im Falle vollständiger Zahlung vor dem Zugang der Kündigung,- Kündigung wird gem. § 543 Abs.2 S.3 BGB unwirksam durch unverzügliche Aufrechnung nach dem Zugang der Kündigung bei vor dem Zugang bereits bestehender Aufrechnungslage,- Kündigung wird gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet | Ja,Kündigung ist gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 543 Abs.2 S.2 BGB ausgeschlossen im Falle vollständiger Zahlung vor dem Zugang der Kündigung,- § 543 Abs.2 S.3 BGB ist nicht entsprechend anwendbar- Kündigung wird gem. § 569 Abs.2a S.4 BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der gesamten rückständigen Kaution befriedigt wird | Nein, § 543 Abs.2 S.2 und S. 3 BGB und § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB sind nicht anwendbar;beachte aber: Die Rückkehr zu einem vertragsgemäßen Zahlungsverhalten im Zeitpunkt der Kündigung lässt das Kündigungsrecht entfallen | Grds. nein. § 543 Abs.2 S.2 und S. 3 BGB und § 569 As.3 Nr.2 S.1 BGB sind nicht anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom16. 02. 2005 -VIII ZR 6/04).Ausnahme: Vollständiger zeitnaher Ausgleich des Rückstandes lässt Fehlverhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheinen, so dass die Erheblichkeit der Pflichtverletzung entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – VIII ZR 6/04) oder die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Eine neun Monate nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgte Zahlung ist jedoch verspätet (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012- VIII ZR 107/12). |
| Kündigungsfrist einzuhalten? | Nein, das Mietverhältnis endet sofort mit dem Zugang der Kündigung | Nein, das Mietverhältnis endet sofort mit dem Zugang der Kündigung | Nein, das Mietverhältnis endet sofort mit dem Zugang der Kündigung | Ja, es gilt § 573c Abs.1 BGB; abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist drei, sechs oder neun Monate |
| Form des Kündigungsschreibens | Schriftform einzuhalten gem. § 568 Abs.1 BGB | Schriftform einzuhalten gem. § 568 Abs.1 BGB | Schriftform einzuhalten gem. § 568 Abs.1 BGB | Schriftform einzuhalten gem. § 568 Abs.1 BGB |
| Notwendiger Inhalt des Kündigungsschreibens | Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben gem. § 569 Abs.4 BGB | Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben gem. § 569 Abs.4 BGB | Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben gem. § 569 Abs.4 BGB | Angabe der Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben gem. § 573 Abs.3 BGB |
| Besteht Widerspruchsrecht des Mieters? | Nein, § 574 ff. BGB sind nicht anwendbar | Nein, § 574 ff. BGB sind nicht anwendbar | Nein, § 574 ff. BGB sind nicht anwendbar | Ja unter den Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB; Ausnahme: Es liegen zugleich die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor (vgl. § 574 Abs.1 S.2 BGB). |
Praxistipp für Vermieter:
Die einzelnen Kündigungsrechte unterscheiden sich zwar bzgl. ihrer Voraussetzungen. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass der Vermieter im Falle des Zahlungsverzugs des Mieters sowohl zur außerordentlichen fristlosen als auch zur ordentlichen fristgerechten Kündigung berechtigt ist. Liegen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, sind grds. auch die weniger strengen Anforderungen für eine ordentliche fristgerechte Kündigung erfüllt. In der Regel möchte der Vermieter das Mietverhältnis zwar mit sofortiger Wirkung beenden, um nicht noch weitere Verluste zu erleiden. Jedem Vermieter ist jedoch zu raten, neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise -für den Fall, dass diese unwirksam ist- auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung auszusprechen. Hierdurch wird wichtige Zeit gespart, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung z. B. durch Heilung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB unwirksam wird, da die Kündigungsfrist für die ordentliche fristgerechte Kündigung bereits läuft, auch wenn diese nur hilfsweise erklärt wurde.
Fazit und Zusammenfassung
- Das Gesetz unterscheidet zwischen der außerordentlichen fristlosen Kündigung, durch die das Mietverhältnis mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter endet, und der ordentlichen fristgerechten Kündigung, durch die die Beendigung des Mietverhältnis erst nach Ablauf einer von der Dauer des Mietverhältnisses abhängigen Kündigungsfrist beendet wird.
- Während § 573 Abs.2 Nr.1 BGB für die ordentliche fristgerechte Kündigung lediglich eine erhebliche Pflichtverletzung voraussetzt und daher insbesondere auch keine Vorgaben hinsichtlich Art und Umfang der Forderung macht, mit der sich eine Vertragspartei in Verzug befinden muss, ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus unterschiedlichen Gründen unter unterschiedlichen Voraussetzungen möglich. Entscheidende Bedeutung kommt hierbei dem Gegenstand der Forderung, dem Umfang des Zahlungsrückstandes und der zeitlichen Abfolge des Zahlungsverzuges zu.
- Oft liegen die Voraussetzungen sowohl für eine außerordentliche fristlose als auch für eine ordentliche fristgerechte Kündigung vor. Spricht der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung aus, sollte er sich durch eine zusätzliche, für den Fall der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung absichern.
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