Bei einem Mietrückstand von zwei oder mehr Monatsmieten, hat der Vermieter die Möglichkeit außerordentlich eine fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB zu erklären. Ist der Mietrückstand weniger greift die ordentliche Kündigung. Vorausgesetzt ist allerdings, dass der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist.

Neben dem Mietrückstand muss also auch ein Verzug vorliegen. Doch was ist der sogenannte Verzug und ist der Mieter dafür abzumahnen? Wie lange bleibt der Verzug bestehen?

Erfahren Sie hier, was bei Mietrückstand zu tun ist, um den Mieter in Verzug zu setzen.

I. Abmahnungserfordernis für Verzug oder nicht?

Der Verzug richtet sich auch bei den mietrechtlichen Vorschriften nach der allgemeinen Regelung des § 286 BGB. Danach muss keine Abmahnung erteilt oder eine Frist gesetzt werden, wenn der Verzug sozusagen automatisch erfolgt. Das ist immer der Fall, bei Terminzahlungen wie der Miete.

Ist für eine Zahlung nämlich ein bestimmter Termin gesetzt, kommt derjenige, der nicht zahlt durch die Tatsache, dass er nicht rechtzeitig zahlt, in Verzug: Bei der Miete ist gesetzlich bestimmt, dass die Zahlung bis zum dritten Werktag eines Monats zu erfolgen hat. Rechtlich spricht man von einer Fälligkeit der Miete. Wird dieser Zeitpunkt der Fälligkeit überschritten, ist der Mieter in Verzug. Mietvertraglich kann auch ein früherer Kalendertag für die Zahlung vereinbart werden. Der Mieter kommt dann bei Überschreitung dieses Termins in Verzug. In der Praxis werden zudem noch +3 Tage Banklaufzeiten berücksichtigt; erforderlich ist das aber nicht denn der Fälligkeitszeitpunkt läuft bei der gesetzlichen Regelung am 03. Werktag um 24: Uhr abends ab.

II. Nachträgliche Zahlung bei Mietrückstand beendet Verzug

Ebenso automatisch kann der Verzug auch enden, wenn der Mieter seinen Mietrückstand begleicht. Teilzahlungen genügen hier allerdings nicht, sondern nur die volle Mietzahlung. Der Mieter kann also seinen Verzug nachträglich beziehungsweise rückwirkend durch die Mietzahlung beenden. Ein Kündigungsrecht entfällt dann ebenso. Mehr zur nachträglichen Zahlungsmöglichkeit und bis wann diese erfolgen muss in “Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen“.

III. Mietrückstand und Verzug bei Mietminderung

Eine durch Mietminderung fehlende Miet(teil-)zahlung kann wie jeder andere Mietrückstand zum automatischen Verzug führen. Insbesondere bei einer unberechtigten Mietminderung bleibt der Verzug bestehen (Weidenkaff in Palandt/BGB-Kommentar, § 543 Rn. 23). Ausnahmsweise greift der Verzug nicht, beziehungsweise ist ausgeschlossen, wenn die Mietminderung berechtigt war oder ohne Schuld und ohne Fahrlässigkeit als rechtmäßig angenommen wurde (Weidenkaff in Palandt/BGB-Kommentar, § 543 Rn. 26).

IV. Fazit: Verzug setzen nicht erforderlich

Bei einem Mietrückstand muss der Vermieter nichts tun: der Mieter setzt sich automatisch in Verzug. Will ein Vermieter allerdings nicht gleich kündigen, sondern zunächst den Mieter abmahnen, damit dieser zahlt ist ihm das nicht verwehrt.

• Eine entsprechende Vorlage finden Sie in dem Beitrag: „Vorlage: Mahnung bei Mietrückständen des Mieters (kostenfreie Muster)“.
• Wollen Sie wegen dem Mietrückstand kündigen, erhalten Sei hilfreiche Tipps in dem Artikel: “Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters (ordentliche und außerordentliche Kündigung im Überblick)“, “Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters und die Folgen“.