Mieter können ihren Vermietern viel Ärger bereiten, wenn sie ihre vertraglichen Pflichten verletzen und werden selbst dann vom Gesetz noch sehr umfassend geschützt.

Zahlt der Mieter z. B. die Miete nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig, kann der Vermieter ihm nur unter ganz bestimmten engen Voraussetzungen kündigen. Hat der Vermieter es geschafft und das Mietverhältnis wirksam beendet, räumt der Mieter aber die Wohnung nicht freiwillig, muss der Vermieter den Mieter oft noch lange in seiner Wohnung dulden bis er mit gerichtlicher Hilfe einen Räumungstitel erwirkt und diesen notfalls zwangsweise durchgesetzt hat. Da ist es durchaus nachvollziehbar, dass manchem Vermieter der Kragen platzt und er versucht, den Mieter durch Ausübung von Zwang zu einem vertragsgemäßen Verhalten oder zum Auszug zu bewegen. Immer wieder kommt es daher vor, dass Vermieter die Versorgung des Mieters mit Heizenergie, Strom oder auch Wasser einstellen.

Dieser Beitrag zeigt Vermietern, ob und unter welchen Voraussetzungen sie zu einer Versorgungssperre berechtigt sind und klärt außerdem Mieter darüber auf, ob sie trotz vertragswidrigen Verhaltens einen Anspruch auf Versorgung haben.

I. Wichtige Unterschiede – Fortdauerndes oder beendetes Mietverhältnis, Wohnraummietverhältnis oder Gewerberaummietverhältnis

Für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter berechtigt ist, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie, Strom und / oder Wasser zu unterbinden, kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis noch fortdauert oder bereits beendet ist. Auch die Art des Mietverhältnisses (Wohnraum- oder Gewerbemietverhältnis) spielt eine nicht unerhebliche Rolle, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

II. Die Versorgungssperre bei fortdauerndem Mietverhältnis

Während des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter gem. § 535 Abs.1 BGB nicht nur verpflichtet, dem Mieter die gemieteten Räume zur Verfügung zu stellen, sondern auch dafür zu sorgen, dass diese zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden können. Zu den Pflichten des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses zählt daher auch die Versorgung des Mieters mit Strom, Heizenergie und Wasser (vgl. AG Leipzig, Beschluss vom 19. 03. 1998 – 3 C 3421–98; AG Köln, Urteil vom 13.04.2012 – 201 C 481/10), sofern der Mieter nicht auf Grund einer abweichenden vertraglichen Regelung selbst für deren Beschaffung verantwortlich ist.

Zahlt nun aber der Mieter die Miete oder die Nebenkostenvorauszahlungen nicht, liegt es auf den ersten Blick nicht fern, dem Vermieter die Einrede des nichterfüllten Vertrages gem. § 320 BGB oder ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB zuzugestehen. Gem. § 320 Abs.1 S.1 BGB kann nämlich derjenige, der aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, die ihm obliegende Leistung bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern. § 273 Abs.1 BGB bestimmt außerdem, dass der Schuldner, wenn er aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung verweigern kann, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt.

Dem Vermieter wird in dieser Situation jedoch weder die Einrede des nichterfüllten Vertrages noch ein Zurückbehaltungsrecht zugestanden, und zwar sowohl bei Wohnraum- als auch bei gewerblichen Mietverhältnissen. Begründet wird dies u. a. damit, dass es sich bei der Pflicht des Vermieters, den Mieter mit Strom, Heizenergie und Wasser zu versorgen, um eine Leistung handelt, die nicht nachholbar ist (vgl. KG, Urteil vom 23.10.2014– 8 U 178/14). Die Möglichkeit, die zurückgehaltene Leistung nachzuholen, ist jedoch für die Ausübung sowohl des Zurückbehaltungsrechts aus § 273 BGB als auch für die Erhebung der Einrede des nichterfüllten Vertrages gem. § 320 BGB erforderlich, da diese Rechte den Schuldner einer Leistung nicht zur endgültigen Leistungsverweigerung berechtigen, sondern ihm nur das Recht geben, die geschuldete Leistung so lange zurückzuhalten bis auch der andere Teil die ihm obliegende Leistungspflicht erfüllt. Unterlässt der Vermieter die Versorgung des Mieters mit Strom, Heizenergie und Wasser, zahlt nun der Mieter jedoch die rückständige Miete, kann die Versorgung nicht rückwirkend nachgeholt werden, sondern nur für die Zukunft wieder aufgenommen werden. Anders urteilte das Kammergericht allerdings noch mit einen älteren Urteil vom 08.07.2004 – 12 W 21/04-, in dem es ausführte, ein genereller Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts bei Dauerschuldverhältnissen sei trotz unmöglicher Nachholbarkeit der Leistung mit dem Gesetz nicht vereinbar.

Diese Entscheidung betraf jedoch die Versorgungssperre des Vermieters nach der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. dazu die Ausführungen unten).

III. Die Versorgungssperre bei beendetem Mietverhältnis

Von der Versorgungssperre während des laufenden Mietverhältnisses unterscheiden sich diejenigen Fälle, in denen das Mietverhältnis bereits beendet ist, der Mieter die Mieträume aber entgegen seiner Verpflichtung noch nicht geräumt hat und der Vermieter die Versorgungsleistungen einstellt, um den Mieter zur Räumung zu veranlassen.

Grundsätzlich endet mit der Mietvertragsbeendigung auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gem. § 535 I BGB und damit auch zur Erbringung von Versorgungsleistungen, die den Gebrauch der Mietsache ermöglichen. Allerdings können nach Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters noch nach der Vertragsbeendigung bestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann. Solche nachvertraglichen Pflichten können sich- so der BGH mit Urteil vom 06.05.2009- XII ZR 137/07 – im Einzelfall aus der Eigenart des – beendeten – Mietvertrags (z.B. Wohnraummiete) oder den besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung oder etwa durch eine Versorgungssperre drohender, besonders hoher Schaden) ergeben.

Ob eine solche nachvertragliche Versorgungspflicht besteht, ist eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend ist, ob eine durchzuführende Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung der Energieversorgung gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Einstellung der Leistung überwiegt oder nicht.

Mit seinem Hinweis auf die Art des Mietverhältnisses als Kriterium für Bejahung oder Verneinung einer nachvertraglichen Versorgungspflicht des Vermieters deutet der BGH, dessen Entscheidung vom 06.05.2009 ein Gewerbemietverhältnis betraf, an, dass diese bei Wohnraummietverhältnissen sehr viel eher anzunehmen ist als bei Gewerbemietverhältnissen. Obwohl der BGH auf die nachvertragliche Versorgungspflicht bei Wohnraummietverhältnissen in seinem Urteil vom 06.05.2009 nicht näher eingeht, wird der Grund für die Relevanz der Art des Mietverhältnisses darin liegen, dass eine Einstellung der Versorgung mit Strom-, Heizenergie- und Wasser den Mieter von Wohnraum in der Regel sehr viel härter trifft, als denjenigen von Gewerberäumen.

Während man also bei Wohnraummietverhältnissen auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel von der Unzulässigkeit einer Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter ausgehen und deren Zulässigkeit als Ausnahme ansehen kann, entschied der BGH mit Urteil vom 06.05.2009- XII ZR 137/07 -für ein Gewerbemietverhältnis, dass sich auch aus Treu und Glauben eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht ergibt, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht. Ganz besonders dann, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste, besteht- so der BGH- keine nachvertragliche Versorgungspflicht. Der Vermieter liefe dann nämlich Gefahr, die von ihm verauslagten Kosten für die Versorgung nicht erstattet zu erhalten und dadurch einen – weiteren – Schaden zu erleiden. Weil ihm unter diesen Umständen die Fortsetzung der Leistungen nicht zuzumuten ist, ist der Vermieter jedenfalls bei der Geschäftsraummiete regelmäßig nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr verpflichtet, dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen. Den Vermieter trifft dann nur noch die Abwicklungspflicht, dem Mieter die Einstellung der Versorgungsleistungen so frühzeitig anzukündigen, dass dieser sich darauf einstellen kann (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009- XII ZR 137/07).

Auch wenn der BGH diese mit seinem Urteil vom 06.05.2009 für den konkreten, der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall verneint hat, schließt der BGH eine nachvertragliche Versorgungspflicht des Vermieters auch bei Gewerbemietverhältnissen jedoch nicht grds. aus.

Zumutbar soll die Fortsetzung der Versorgungsleistungen für den Vermieter nach den Ausführungen des BGH in seinem Urteil vom 06.05.2009 z.B. dann sein, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz nach den §§ 721, 765a, 794a ZPO gewährt worden ist, er die gem. § 546a BGB geschuldete Nutzungsentschädigung regelmäßig entrichtetet und dem Vermieter daher kein Schaden entsteht.

Unproblematisch sind diejenigen Fälle, in denen der Mieter Versorgungsleistungen auf Grund eigener Vertragsbeziehungen zu den Versorgungsunternehmen bezieht. Dann droht dem Vermieter durch die weitere Versorgung der Mieträume mit Wasser, Strom und Heizenergie kein Schaden, so dass er nicht berechtigt ist, die Versorgungseinrichtungen zu sperren, um wegen anderer Forderungen Druck auf den Mieter auszuüben (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009- XII ZR 137/07).

IV. Die Einstellung der Versorgungsleistungen stellt keine unzulässige Selbstjustiz dar

Mit seiner Entscheidung vom 06.05.2009- XII ZR 137/07- ist der BGH außerdem der bis dahin verbreiteten Meinung entschieden entgegengetreten, die Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter sei deshalb unzulässig, weil es sich hierbei um eine unzulässige Selbstjustiz des Vermieters handele. Diese wurde darin gesehen, dass der Mieter durch die Einstellung der Versorgung mit Heizenergie, Strom und Wasser faktisch zur Räumung der Mietsache verpflichtet sei, weil die Räume nicht mehr nutzbar seien. Hierin wurde eine der Besitzentziehung gleichzusetzende Besitzstörung gesehen und die Einstellung der Versorgungsleistungen daher als verbotene Eigenmacht i. S. d. § 585 BGB angesehen. Da der Vermieter jedoch selbst nach der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt ist, die Räumung der Mietsache eigenmächtig durchzusetzen, sondern einen Räumungstitel erwirken und diesen notfalls mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen muss, wurde in der Einstellung der Versorgungsleistungen eine Umgehung dieses vorgeschriebenen rechtsstaatlichen Verfahrens (vgl. OLG Celle, Urteil vom 28. 04. 2005 – 11 U 44/05) und der zwangsvollstreckungsrechtlichen Schutzvorschriften, wie z.B. § 765a ZPO (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 26. 04. 2004 – 1 U 67/03) erblickt.

Dieser Ansicht kann nach der Entscheidung des BGH vom 06.05.2009 nicht mehr gefolgt werden. Der BGH unterscheidet zwischen dem Recht des Mieters, die Mietsache zu gebrauchen, und dem Besitzrecht des Mieters. Nach Auffassung des BGH liegt keine Besitzstörung, sondern lediglich eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor, weil der Besitz lediglich den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft umfasst. Der Besitz werde – so der BGH- nach § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt erworben und durch die Aufgabe oder den Verlust derselben beendigt. Der Besitz bestehe als Voraussetzung des Besitzschutzes demnach in dem dauernden Zustand der tatsächlichen Gewalt, welche mit der Einwirkungsmacht auf die Sache und der Ausschlussmacht zwei Komponenten enthalte. Eine verbotene Eigenmacht nach §§ 858 ff. BGB setzte daher voraus, dass in die tatsächliche Sachherrschaft eingegriffen werde. Das sei jedoch bei der Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen nicht der Fall. Der Zufluss von Versorgungsleistungen könne zwar Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein und diesen beeinträchtigen, sei aber nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher. Die Einstellung der Versorgungsleistungen beeinträchtige daher nicht den Zugriff des Besitzers auf die Mieträume.

Diese Einordnung der Beeinträchtigung ist nicht für die Frage der Zulässigkeit der Versorgungssperre, sondern auch für die Beantwortung der Frage von Bedeutung, welche Rechte dem Mieter im Falle einer unzulässigen Einstellung der Versorgungsleistungen zustehen (vgl. dazu die Ausführungen im nächsten Abschnitt).

V. Unzulässige Versorgungssperre – Die Rechte der Mieter

Folgt man dem BGH, und erblickt in der Einstellung von Versorgungsleistungen keine verbotene Eigenmacht des Vermieters, stehen dem Mieter zwar keine Besitzschutzansprüche gem. § 862 BGB zu. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter rechtlos dasteht, wenn die Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter nach den vorangegangenen Ausführungen unzulässig ist.

1. Anspruch auf Wiederherstellung der Versorgung

Hat der Mieter die Mieträume noch nicht geräumt, hat er im Falle unzulässiger Einstellung der Versorgung mit Strom, Heizenergie und /oder Wasser zunächst einen Anspruch auf Wiederherstellung der Versorgung. Dieser Anspruch ergibt sich bei fortbestehendem Mietverhältnis unmittelbar aus der dem Vermieter gem. § 535 Abs.1 BGB obliegenden Gebrauchsgewährungspflicht. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses folgt der fortdauernde Versorgungsanspruch im Falle zu bejahender Zumutbarkeit für den Vermieter aus der oben beschriebenen, aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB abzuleitenden nachvertraglichen Versorgungspflicht.

3. Mietminderung

Auch wenn der BGH hierin keine Besitzstörung erblickt, steht außer Frage, dass die Einstellung der Versorgungsleistungen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich einschränkt. Insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen kann die Gebrauchstauglichkeit sogar vollständig aufgehoben sein, wenn keine Versorgung mit Wasser und/oder Strom oder besonders im Winter mit Heizenergie gewährleistet ist. Besteht das Mietverhältnis fort, liegt ein Mangel i. S. d. § 536 BGB vor, wenn die Versorgungssperre- wie es bei nicht beendetem Mietverhältnis regelmäßig der Fall ist (vgl. dazu oben)- unzulässig ist. Der Mieter kann daher die Miete gem. § 536 BGB je nach dem Grad der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit bis zu 100 % mindern (vgl. AG Wiesbaden, Urteil vom 04.07.2011 – 93 C 4774/10 (23).

Ist das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Eintritts der Versorgungssperre bereits beendet, ist der Mieter zwar nicht mehr zur Zahlung der Miete gem. § 535 Abs.2 BGB verpflichtet, selbst dann nicht, wenn er die Wohnung (vertragswidrig) nicht räumt. Eine Mietminderung gem. § 536 BGB kann daher nicht erfolgen. Allerdings darf auch der Mieter, der die Wohnung nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter herausgibt, diese nicht unentgeltlich nutzen. Das Gesetz verpflichtet ihn daher in § 546a Abs.1 BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder- wenn diese höher ist- nach Wahl des Vermieters in Höhe der ortsüblichen Miete. Ob auch die von dem Mieter gem. § 546a Abs.1 BGB zu zahlende Nutzungsentschädigung gemindert ist, wenn nach der Beendigung des Mietverhältnisses ein Mangel erst entsteht, der vor bzw. bei der Beendigung nicht vorhanden war, ist umstritten. Ganz überwiegend wird dies mit der Begründung verneint, den Vermieter treffe nach der Beendigung des Mietverhältnisses keine Gebrauchserhaltungspflicht mehr (vgl. OLG Brandenburg: Urteil vom 01.10.2007 – 3 U 10/07).

Bejaht man jedoch unter bestimmten Umständen, insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen, eine nachvertragliche Versorgungspflicht aus § 242 BGB und ergibt sich die Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gerade aus der Einstellung der Versorgungsleistungen, wird man jedoch eine Minderung der Nutzungsentschädigung in analoger Anwendung des § 536 BGB annehmen müssen. Höchstrichterliche Rechtsprechung gibt es hierzu allerdings nicht.

3. Schadensersatz

Verletzt der Schuldner eine (nach-) vertragliche Pflicht, ist er dem Gläubiger gem. § 280 Abs.1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, es sei denn, er hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten. Eine Schadensersatzpflicht besteht grds. auch dann, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Versorgung des Mieters mit Strom, Wasser oder Heizenergie verletzt. Das LG Kassel z.B. hat Urteil vom 12.10.1978 – 1 S 89/78 – entschieden, dass der Mieter auswärts essen und vom Vermieter Kostenerstattung verlangen kann, wenn ihm durch das Abstellen der Kaltwasserleitung die Essenszubereitung unzumutbar erschwert ist. Er muss sich jedoch im Wege des Vorteilsausgleichs die häusliche Ersparnis der sonst üblichen Essenskosten zu 50% anrechnen lassen. Kosten für Getränke sind hingegen keine durch die Sperrung des Kaltwassers adäquat verursachten Aufwendungen. Bei der Sperrung des Warmwassers darf der Mieter nach dem Urteil des LG Kassel vom 12.10.1978 auf Kosten des Vermieters auswärts Bäder nehmen.

Auch Hotelkosten kann der Mieter von Wohnraum unter Anrechnung des Ersparten grds. ersetzt verlangen, wenn die Wohnung infolge der Versorgungssperre nicht mehr bewohnbar ist.

Kann der Mieter von Geweberäumen seine berufliche bzw. gewerbliche Tätigkeit infolge der unberechtigten Versorgungssperre nicht mehr oder nur noch eingeschränkt ausüben, drohen dem Vermieter noch sehr viel höhere Schadensersatzforderungen.