Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, ist dies nicht nur für den Vermieter, der die ihm zustehende Leistung nicht erhält, eine unschöne und nervenaufreibende Angelegenheit. Nicht minder schwere Nachteile drohen auch dem Mieter selbst. Dieser läuft nämlich Gefahr, infolge des Mietrückstandes seine Wohnung zu verlieren. Jeder Mieter sollte daher alles daran setzen, seine Mietschulden so schnell wie möglich zu begleichen. Nach einem Überblick über die Konsequenzen, die der Zahlungsverzug für den Mieter haben kann, und die Möglichkeiten, die ihm zur Verfügung stehen, um den Verlust der Wohnung zu vermeiden, erklärt der folgende Beitrag, wie Mieter bei der Nachzahlung ihrer Schulden am Besten vorgehen und welche Möglichkeiten es gibt, die dafür erforderlichen finanziellen Mittel aufzubringen.

1. Bei Zahlungsverzug droht Wohnungslosigkeit

Warum es für Mieter so wichtig ist, entstandene Mietschulden zügig zu begleichen, wird deutlich, wenn man sich vor Augen führt, welche Rechte dem Vermieter zustehen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät.

Neben dem selbstverständlich fortbestehenden Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete, der sich durch anfallende Verzugszinsen stetig erhöht, steht dem Vermieter unter bestimmten Umständen ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zu. Wann dies der Fall ist, regelt § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB, der- sofern ein Wohnraummietverhältnis vorliegt – durch § 569 Abs.3 Nr.1 BGB ergänzt wird. Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB liegt ein wichtiger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund für den Vermieter vor, wenn der Mieter

• für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist

oder

• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Bei Wohnraummietverhältnissen ist der rückständige Teil der Miete gem. § 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Alle wichtigen Informationen zum Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen finden Sie in unserem Beitrag „Fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters“.

Anstelle oder auch hilfsweise neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter im Falle des Zahlungsverzuges des Mieters unter den Voraussetzungen des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB auch ordentlich fristgerecht kündigen. Unter welchen Umständen dies möglich ist und wie sich die ordentliche Kündigung von der außerordentlichen fristlosen Kündigung unterscheidet, können Sie in unserem Beitrag „Kündigungsrechte bei Zahlungsverzug des Mieters (ordentliche und außerordentliche Kündigung im Überblick)“ nachlesen.

2. Unter diesen Umständen kann der Mieter die (fristlose) Kündigung durch die Begleichung seiner Schulden abwenden

Der Mieter hat die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Verzugs mit Mietzahlungen durch die Befriedigung des Vermieters von vornherein zu verhindern oder nachträglich unwirksam werden zu lassen. Aus diesem Grund ist es so wichtig für jeden Mieter, seine Mietrückstände schnellstmöglich zu begleichen. Folgende Rechte sollte der Mieter in diesem Zusammenhang kennen:

Ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB berechtigt, hat die Kündigung aber noch nicht ausgesprochen, kann der Mieter das Kündigungsrecht gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB zu Fall bringen, indem er den Vermieter vor dem Zugang der Kündigung vollständig befriedigt.

Hat der Vermieter die fristlose Kündigung hingegen bereits ausgesprochen, hätte der Mieter sich aber bereits vordem Zugang der auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützten fristlosen Kündigung durch Aufrechnung gem. §§ 387 ff. BGB von seinen Mietschulden befreien können und erklärt er die Aufrechnung unverzüglich (d.h. ohne schuldhaftes Zögern i. S. d. § 121 Abs.1 S.1 BGB) nach dem Zugang der Kündigung, wird die Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.3 BGB unwirksam.

Von weitaus größerer Bedeutung ist allerdings das Recht zur Heilung der fristlosen Kündigung, das das Gesetz ausschließlich dem Mieter von Wohnraum in § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB gewährt. Nach dieser Vorschrift wird die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte fristlose Kündigung nämlich auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchshinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Eine ausführliche Erläuterung der Voraussetzungen für die Möglichkeiten des Mieters, die fristlose Kündigung durch die Befriedigung des Vermieters von vornherein zu verhindern oder nachträglich unwirksam werden zu lassen, enthält unser Beitrag „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen“.

3. Mietschulden nachzahlen – So gehen Mieter am besten vor

Ist der Mieter bereit, seine Mietschulden zu begleichen, stellt sich die Frage, wie dies am besten in die Tat umgesetzt wird. Die Vorgehensweise hängt entscheidend davon ab, ob der Mieter in der Lage ist, seine Schulden aus eigener Kraft zu tilgen oder ob er auf fremde Hilfe angewiesen ist.

a) Der Mieter kann die Schulden nicht selbst begleichen- diese Möglichkeiten staatlicher Unterstützung gibt es

Ist der Mieter Hartz IV- Empfänger oder Empfänger von Sozialgeld i. S. d. § 19 Abs.1 S.2 SGB II und erhält er Leistungen zur Deckung seines Bedarfs für Unterkunft und Heizung oder hat er zumindest einen Anspruch darauf, können gem. § 22 Abs.8 S.1 SGB II vom Jobcenter Schulden übernommen werden, soweit dies zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Dies soll gem. § 22 Abs.8 S.2 SGB II geschehen, wenn die Schuldübernahme gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht.

Eine vergleichbare Vorschrift enthält das SGB XII in § 36 Abs.1 S.2. Danach soll der Sozialhilfeträger Mietschulden übernehmen, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Anders als § 22 Abs.8 SGB II, der für die Übernahme der Schulden verlangt, dass zumindest ein Anspruch auf Hartz IV -Leistungen bzw. auf Sozialgeld besteht, setzt § 36 Abs.1 SGB XII nicht zwingend voraus, dass eine Leistungsberechtigung gem. § 27 SGB XII oder § 41 SGB XII besteht. Der Mieter muss also nicht zwingend Sozialhilfe oder Grundsicherung im Alter bzw. bei Erwerbsminderung beziehen und Leistungen zur Deckung seines Bedarfs für Unterkunft und Heizung gem. § 35 SGB XII erhalten bzw. einen Anspruch hieraufhaben. Die Schuldübernahme gem. § 36 Abs. 1 SGB XII setzt nur voraus, dass die Schulden nicht ausreichend aus eigenen Kräften und Mitteln, insbesondere aus Einkommen und Vermögen, beglichen werden können und deren Übernahme zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist bzw. die Schuldübernahme gerechtfertigt und notwendig ist und sonst Wohnungslosigkeit einzutreten droht (vgl. Nguyen, in: jurisPK-SGB XII, § 36 Rn.17).

Wohnungslosigkeit droht, wenn eine Kündigung bereits ausgesprochen oder ernsthaft zu erwarten ist, z. B., weil der Vermieter die Kündigung in Aussicht gestellt hat (vgl. LSG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.09.2017 – L 18 AS 1984/17 B ER). Soweit allerdings eine angemessene neue Wohnung gefunden werden kann, liegt drohende Wohnungslosigkeit regelmäßig nicht vor (vgl. BSG, Urteil vom17.06.2010 – B 14 AS 58/09 R).

Ob die Übernahme der Schulden notwendig und gerechtfertigt ist und ohne die SchuldübernahmeWohnungslosigkeit einzutreten droht, ist in der Regel an Hand einer Zukunftsprognose zu ermitteln, bei der die Frage zu beantworten ist, ob die Schuldübernahme geeignet ist, den Erhalt der Unterkunft auch längerfristig sicherzustellen. Nicht gerechtfertigt ist die Schuldübernahme z. B. dann, wenn die Miete generell zu hoch ist und die Angemessenheitsgrenze des § 35 Abs.2 S.1 SGB XII bzw. des § 22 Abs.1 SGB II übersteigt und zu erwarten ist, dass der Mieter aus persönlichen oder finanziellen Gründen nicht in der Lage sein wird, den darüber liegenden Betrag aus dem Regelsatz zu bestreiten (vgl. LSG Hessen, Beschluss vom 09.11.2010 – L 7 SO 134/10 B ER; OVG Lüneburg, Entscheidung vom 24.03.1999 – 4 M 756/99).

Auch dann, wenn der Verlust der Wohnung durch die Schuldübernahme nicht mehr abgewendet werden kann, weil der Vermieter bereits eine Räumungsklage erhoben hat und diese bereits mehr als zwei Monate rechtshängig ist, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB für eine Heilung (vgl. dazu die Ausführungen oben unter 2.) nicht mehr vorliegen, erfolgt in der Regel keine Schuldübernahme (vgl. LSG Sachsen-Anhalt,Beschluss vom 16.09.2010 – L 5 AS 288/10 B ER). Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn der Vermieter im Falle der Begleichung der Mietschulden bereit wäre, die Räumungsklage zurückzunehmen und das Mietverhältnis fortzusetzen (vgl. LSG Sachsen-Anhalt aaO).

Dass die Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nicht verstreicht, ehe das Jobcenter bzw. der Sozialhilfeträger eingreifen kann, wird im Übrigen in der Regel durch § 22 Abs.9 SGB II bzw. § 36 Abs.2 SGB XII vermieden. Danach sind die Gerichte nämlich im Falle einer Klage auf Räumung von Wohnraum in Folge einer Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs.2 S. 1 Nr. 3 BGB i. V. m. § 569 Abs. 3 BGB verpflichtet, dem zuständigen Jobcenter bzw. dem Sozialhilfeträger den Eingang der Klage und weitere in § 22 Abs.9 SGB II bzw. § 36 Abs.2 SGB XII festgelegte Einzelheiten mitzuteilen.

Erhält der Mieter weder Hartz IV noch Sozialgeld noch Soziahilfe noch Grundsicherung im Alter bzw. bei Erwerbsminderung und auch keine sonstige der in § 7 Abs.1 Wohngeldgesetz (WoGG) genannten vorrangigen Transferleistungen, wie z. B. Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz, und läuft auch kein Verfahren zur Feststellung von Grund und Höhe einer solchen Leistung (vgl. § 8 Abs.1 WoGG), kann der Mieter unter Umständen Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz beanspruchen. Das WoGG sieht zwar keine Übernahme von Schulden vor, wie es § 22 Abs.8 SGB II und § 36 Abs.1 SGB XII tun. In begrenztem Umfang kann der Mieter das Wohngeld jedoch rückwirkend für einen zurückliegenden Zeitraum beantragen. Konnte der Mieter seine Miete nicht zahlen, weil ein von ihm gestellter Antrag auf Hartz IV, auf Sozialgeld, auf Soziahilfe oder auf eine sonstige der in § 7 Abs.1 WoGG genannten vorrangigen Transferleistungen abgelehnt worden ist, kann er – sofern die Voraussetzungen für den Anspruch auf Wohngeld vorliegen- gem. § 25 Abs.3 S.1 WoGG das Wohngeld rückwirkend für die Zeit ab dem Ersten des Monats erhalten, von dem ab die Leistung im Sinne des § 7 Abs. 1 WoGG abgelehnt worden ist, wenn der Wohngeldantrag vor Ablauf des Kalendermonats gestellt wird, der auf die Kenntnis der Ablehnung folgt.

b) Der Mieter kann die Mietschulden ohne fremde Hilfe begleichen – Was Mieter beachten sollten

Verfügt der Mieter grds. über ausreichende finanzielle Mittel, um seine Schulden selbst zu begleichen, ist danach zu differenzieren, ob er die zurückzuzahlende Summe sofort aufbringen kann oder aber, ob ihm dies nur in Raten möglich ist.

Kann der Mieter die zurückzuzahlende Summe nicht auf einmal aufbringen, ist der Mieter darauf angewiesen, dass der Vermieter sich mit einer Ratenzahlung einverstanden erklärt. Der Vermieter ist keinesfalls verpflichtet, sich darauf einzulassen. Dennoch sollte der Mieter den Versuch unternehmen, das Einverständnis des Vermieters mit einer Ratenzahlungsvereinbarung zu erlangen. Durch eine Ratenzahlungsvereinbarung wird in der Regel die Fälligkeit der an sich en bloc zu zahlenden Summe hinausgeschoben, so dass dem Mieter zunächst keine Kündigung droht, sofern er die vereinbarten Raten pünktlich zahlt. Alle wichtigen Einzelheiten zur Ratenzahlung bei Mietschulden können Sie in unserem Beitrag „Haben Mieter das Recht zur Ratenzahlung bei Mietschulden? (+Vorlage)“ nachlesen.

Erklärt sich der Vermieter nicht mit einer Ratenzahlung einverstanden, muss der Mieter ggf. wie unter 3a) beschrieben verfahren und prüfen, ob er staatliche Hilfe in Anspruch nehmen kann bzw. diese beantragen.

Ist der Mieter in der Lage, seine gesamten Schulden sofort zu tilgen, gilt:

Zahlen Sie schnell und vollständig

Das Gebot der Schnelligkeit der Zahlung hat folgenden Grund:

Zum einen kann eine vom Vermieter bereits ausgesprochene, auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte fristloseKündigung nur durch nachträgliche Zahlung unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Zum anderen fallen mit jedem weiteren Tag, an dem die Mietschulden fortbestehen, weitere Zinsen an, die die Forderung des Vermieters erhöhen.

Das Gebot der Vollständigkeit der Schuldentilgung erklärt sich dadurch, dass nur eine Nachzahlung der gesamten Hauptschuld den Mieter vor einer Kündigung bewahren kann (vgl. dazu auch den nachfolgenden Praxistipp für Mieter).