Dass der Vermieter seinem Mieter außerordentlich fristlos kündigen kann, wenn dieser sich entweder an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen in Höhe eines itrags mit Mietzahlungen in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt, oder er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, ist den meisten Vermietern und Mietern bekannt. So regelt es das Gesetz nämlich unmissverständlich in den §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB. Was viele Vermieter und auch Mieter jedoch nicht wissen, ist, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann möglich ist, wenn weder die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) BGB i. V. m. § 569 Abs.3 Nr.1 BGB noch die des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 b) BGB vorliegen. So manch ein Mieter denkt, er könne seine Zahlungspflichten verletzen, insbesondere die Miete unpünktlich zahlen, ohne dass dies Folgen für den Bestand des Mietverhältnisses hat, solange die in den §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB beschriebenen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen.

Hierauf sollte sich jedoch kein Mieter verlassen. Auch sollten Vermieter nicht voreilig von ihrem Vorhaben, das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Mietzahlungen zu beenden, Abstand nehmen, nur weil das Zahlungsverhalten des Mieters sich nicht unter die eindeutige Regelung in den §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB subsumieren lässt. Auch wenn es keine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift gibt, die den Fall der unpünktlichen Mietzahlung regelt, ist eine Kündigung aus diesem Grund durchaus möglich, auch wenn die Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3 a) und b), 569 Abs.3 Nr.1 BGB nicht erfüllt sind.

Dieser Beitrag informiert Vermieter über die ihnen zustehenden Rechte und Mieter über die ihnen drohenden Folgen, die es hat, wenn der Mieter die Miete wiederholt unpünktlich zahlt. Im Vordergrund steht hierbei die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des Vermieters.

I. Außerordentliche fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Der Mieter kann seine Zahlungsverpflichtungen in erheblichem Maße verletzen, ohne dass ihm eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB oder § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB droht. Der Mieter braucht nur sicherzustellen, dass die Summe zweier aufeinanderfolgender Mietrückstände eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Gesamtsumme aller Rückstände zwei Monatsmieten nicht erreicht. Selbst wenn dies der Fall ist, kann der Mieter von Wohnraum die Kündigung durch nachträgliche Befriedigung des Vermieters gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB unwirksam werden lassen (vgl. hierzu den Beitrag: Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen“).

Es stellt sich daher die Frage, ob insbesondere in den Fällen, in denen der Mieter die Miete unpünktlich zahlt, eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich ist, die auf den allgemeinen Kündigungstatbestand des § 543 Abs.1 BGB gestützt wird. § 543 Abs.1 BGB besagt nur, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich ist, ohne diesen wichtigen Grund zu benennen. Nach allgemeiner Auffassung wird § 543 Abs.1 BGB im Falle des Zahlungsverzugs jedoch nicht durch die speziellen Kündigungstatbestände der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB verdrängt (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04). Die Anwendung des § 543 Abs.1 BGB in den Fällen, in denen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und auch die des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB nicht vorliegen, stellt auch keine Umgehung dieser speziellen Kündigungstatbestände dar, da § 543 Abs.1 BGB im Gegensatz zu den in § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB genannten speziellen Kündigungsgründen zum einen eine umfangreiche Interessenabwägung erfordert, die zu Gunsten des Vermieters ausfallen muss (vgl. dazu unter 2.) und zum anderen bei einer auf § 543 Abs.1 BGB gestützten Kündigung gem. § 543 Abs.3 BGB grds. eine Abmahnung des Mieters oder eine Fristsetzung erfolgen muss, die beim Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB entbehrlich ist (vgl. zu dem Erfordernis der Abmahnung bzw. der Fristsetzung die Ausführungen unter 3.).

1. Wiederholt unpünktliche Mietzahlung

Zahlt der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum verspätet, begleicht den jeweiligen Rückstand aber stets noch, bevor die Gesamtsumme des Rückstandes für zwei aufeinanderfolgende Termine eine Monatsmiete übersteigt und bevor der Rückstand für mehrere Termine zwei Monatsmieten erreicht, liegen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und die des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB selbst dann nicht vor, wenn der Mieter anschließend erneut mit der Miete in Rückstand gerät. Der Grund dafür liegt darin, dass der relevante Rückstand sich aus mindestens zwei Terminen ergeben muss und der Rückstand des vorangegangenen Monats (im Falle der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB) zumindest bis zum Verstreichen des Fälligkeitstermins für den Mietzinsanspruch des Folgemonats bzw. der Fälligkeitstermine für die weiteren Monate (im Falle des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB) noch andauern muss. Selbst wenn dies der Fall ist, kann der Mieter der auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs stets dadurch entgehen, dass er vor dem Zugang der Kündigung den Rückstand ausgleicht (vgl. § 543 Abs.2 S.2 BGB). Dies kann auch mehrfach hintereinander geschehen, da der Ausschlusstatbestand des § 569 Abs.3 Nr.2 S.2 BGB sich nur auf das Nachholrecht des Mieters aus § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB und nicht auf die Befriedigung des Vermieters vor dem Zugang der Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.2 und 3 BGB bezieht. Es besteht daher unter bestimmten Umständen ein berechtigtes Interesse des Vermieters, auch in solchen Fällen, in denen der Mieter die Mietzahlung zwar erbringt, die Miete aber stets unpünktlich zahlt, eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen zu können. Dies ist dann möglich, wenn die Verletzung der Zahlungsverpflichtungen durch den Mieter einen wichtigen Grund i. S. d. § 543 Abs.1 BGB darstellen, d.h. so schwerwiegend sind, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wann eine Verzögerung des Mieters mit Mietzahlungen einen wichtigen Grund i. S. d. § 543 Abs.1 BGB darstellt, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Die Rechtsprechung fällt hier sehr verschieden aus. Verallgemeinernd kann jedoch festgehalten werden, dass eine einmalige oder auch gelegentliche unpünktliche Zahlung der Miete nicht ausreicht, sondern grds. eine fortdauernde, unpünktliche Mietzahlung vorliegen muss und der Mieter den Mietzins über einen längeren Zeitraum unpünktlich entrichtet haben muss (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27. 08 1987 – 61 S 169/87).

Zu beachten ist hierbei allerdings, dass § 543 Abs.1 BGB, anders als § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB nicht zwingend ein schuldhaftes Verhalten des Mieters voraussetzt. Verzug im eigentlichen Sinne, der gem. § 286 Abs.4 BGB nur eintritt, wenn der Schuldner die Verzögerung der Leistung zu vertreten hat, muss daher nicht zwingend vorliegen (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2010 – 67 T 18/10). Allerdings spielt die Frage, ob der Mieter die verspätete Mietzahlung zu vertreten hat, oder nicht, im Rahmen der stets vorzunehmenden Interessenabwägung eine Rolle (vgl. dazu die Ausführungen unter 2.).

2. Interessenabwägung

Im Gegensatz zu den in § 543 Abs.2 S.1 Nrn.1-3 BGB enthaltenen Kündigungsgründen bedarf es für die auf § 543 Abs.1 BGB gestützte Kündigung stets einer umfassenden Abwägung der Interessen des Vermieters an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses auf der einen mit den Interessen des Mieters an der Vertragsfortsetzung auf der anderen Seite. Nur wenn diese zu Gunsten des Vermieters ausfällt und ergibt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB in Betracht. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können je nach den Umständen des Einzelfalls die unterschiedlichsten Faktoren eine Rolle spielen.

Häufig entscheidend sind z.B.:

• die Anzahl der verspäteten Zahlungen,
• der Zeitraum, über den sich die Verspätungen erstrecken,
• die Höhe der Zahlungsrückstände,
• die Gründe, die zu der verspäteten Zahlung geführt haben,
• ein Verschulden des Mieters,
• die Einkommensverhältnisse des Mieters und des Vermieters,
• die Reaktion des Vermieters wie z.B. eine längere Duldung durch den Vermieter (vgl. BGH,Urteil vom 005.2011 – VIII ZR 191/10)

In dem der Entscheidung des BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10- zu Grunde liegenden Fall hatte der Mieter innerhalb von dreizehn Monaten elf Mieten verspätet gezahlt. Eine solche Häufung von Verspätungen reichte dem Gericht in jedem Fall für eine fristlose Kündigung. Aus dieser Entscheidung kann allerdings nicht der Schluss gezogen werden, dass eine derartige Vielzahl von verzögerten Mietzahlungen stets Voraussetzung ist, um das Recht zur fristlosen Kündigung des Vermieters gem. § 543 Abs.1 BGB zur Entstehung zu bringen. Abhängig von den Umständen des Einzellfalls kann auch eine deutlich geringere Anzahl von Verspätungen genügen.

Dass allerdings auch das Verhalten des Vermieters bei der Beantwortung der Frage, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, eine Rolle spielt, zeigt eine weitere Entscheidung des BGH vom 04.05.2011- VIII ZR 191/10. In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Vermieter eine wiederkehrende unpünktliche Mietzahlung über elf Monate widerspruchslos hingenommen. Nach Auffassung des Gerichts war eine fristlose Kündigung in diesem Fall nicht gerechtfertigt, da der Vermieter – so der BGH- gegenüber dem Mieter den Anschein gesetzt hat, dass er den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. Dies könne -so das Gericht- bei der umfassenden Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien nicht unberücksichtigt bleiben.

3. Abmahnung / Fristsetzung

Gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB ist die außerordentliche fristlose Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht. Der Ausnahmetatbestand des § 543 Abs.3 S.2 Nr.3 BGB, der die Fristsetzung bzw. Abmahnung im Falle einer auf §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB gestützten Kündigung entbehrlich macht, gilt für die Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB nicht. Allerdings kann auch bei einer auf. § 543 Abs.1 BGB gestützten Kündigung die Pflicht zur Abmahnung bzw. Fristsetzung entfallen. § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 BGB bestimmt nämlich, dass dies der Fall ist, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Solch ein Fall liegt z.B. vor, wenn der Mieter unmissverständlich zu erkennen gibt, dass er auch in Zukunft nicht zu einer Besserung seines Zahlungsverhaltens bereit oder in der Lage ist, oder wenn die Vertrauensgrundlage in so schwerwiegender Weise erschüttert ist, dass diese auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 18. 11. 1999 – III ZR 168/98).

Liegen keine Umstände für eine Entbehrlichkeit vor, hat der Vermieter ein Wahlrecht, ob er eine Abmahnung ausspricht oder eine Frist zur Abhilfe setzt. Das Setzen einer Abhilfefrist empfiehlt sich, wenn der vertragswidrige Zustand, der Anlass für die Kündigung gibt, noch andauert und beseitigt werden kann. Die Abmahnung hingegen ist vorzugswürdig, wenn dieser Zustand beendet ist und „nur“ für die Zukunft weitere Vertragsverletzungen zu befürchten sind.

Der Inhalt der Fristsetzung bzw. Abmahnung ist für das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis durch außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB zu beenden, von entscheidender Bedeutung.

Folgendes sollte der Vermieter hierbei unbedingt beachten: 

• In der Abmahnung bzw. Fristsetzung muss das Verhalten, das der Vermieter als vertragswidrig ansieht, so genau bezeichnet werden, dass der Mieter weiß, was er unternehmen muss, um den Kündigungsgrund aus der Welt zu schaffen (vgl. BGH,Urteil vom  11. 1999 – III ZR 168/98). Sowohl Datum, Anzahl und Höhe der Verzögerungen des Mieters mit der Mietzahlung müssen daher genau beschrieben werden. Die Angabe aller Verzögerungen ist deshalb von entscheidender Bedeutung, weil der Vermieter seine Kündigung nur auf diejenigen Vertragsverletzungen stützen kann, die in der Abmahnung bzw. Fristsetzung bezeichnet sind (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 30. 06.1999 – 6 U 92/98).
• Hat der Mieter die rückständige Miete inzwischen gezahlt, ist aber zu befürchten, dass es zu weiteren Zahlungsverzögerungen kommt, sollte die Form der Abmahnung gewählt und der Mieter zur pünktlichen und vollständigen Mietzahlung für die Zukunft aufgefordert werden. Hat der Mieter hingegen noch nicht alle Mietrückstände vollständig ausgeglichen, empfiehlt es sich, Abmahnung und Fristsetzung miteinander zu verbinden, und sowohl eine Frist zu setzen, innerhalb derer der Mieter die rückständige Miete zu begleichen hat, als auch den Mieter zur pünktlichen und vollständigen Mietzahlung für die Zukunft aufzufordern. Es sollte daher in jedem Fall zumindest auch eine Abmahnung ausgesprochen werden.
• Die Frist, die der Vermieter dem Mieter für die Begleichung rückständiger Miete setzten sollte, muss angemessen Wann dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Allgemein gilt jedoch, dass sie so lang bemessen sein muss, dass der Mieter in der Lage ist, den Rückstand auszugleichen.
• Nach heute überwiegender Auffassung muss die Abmahnung bzw. die Fristsetzung nicht die Androhung der fristlosen Kündigung enthalten (sog. qualifizierte Abmahnung). Nicht nur, weil auch das Gegenteil vertreten wird (vgl.AG Hamburg-Altona,Urteil vom  04. 2002 – 318 A C 327/01), sondern auch, um der Aufforderung besonderen Nachdruck zu verleihen, ist die Androhung einer Kündigung im Falle des Zuwiderhandels jedoch zu empfehlen.
• Für die Abmahnung und die Fristsetzung schreibt das Gesetz zwar keine bestimmte Form vor. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich jedoch, diese schriftlich zu verfassen und dafür Sorge zu tragen, dass der Zugang und dessen Zeitpunkt nachgewiesen werden können. Hierfür eignen sich die persönliche Übergabe durch oder in Anwesenheit eines Dritten, der als Zeuge fungieren kann, oder die Zustellung mittels eines Einschreibens.

4. Erfolglosigkeit der Abmahnung / Fristsetzung

Hat der Vermieter eine Abmahnung ausgesprochen, hängt das Bestehen des Kündigungsrechts aus § 543 Abs.1 BGB von dem weiteren Verhalten des Mieters ab. Das Kündigungsrecht besteht nur dann, wenn der Mieter zumindest ein weiteres Mal die Miete verspätet oder gar nicht zahlt. Die Vertragsverletzungen, die der Abmahnung vorausgingen, reichen allein nicht aus, um das Kündigungsrecht des Vermieters gem. § 543 Abs.1 BGB zu begründen. Wie oft der Mieter seine Zahlungspflicht nach der Abmahnung verletzen muss bzw. ob eine einmalige Verletzung ausreicht, wird unterschiedlich beurteilt. Der BGH hat mit Urteil vom 11. 01. 2006 – VIII ZR 364/04- entschieden, dass dann, wenn der Mieter das abgemahnte Verhalten fortsetzt, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses bereits dann ausgesprochen werden kann, wenn der auf die Abmahnung folgende erste Zahlungstermin nicht eingehalten wird. Dass dies keine Einzelfallentscheidung war, zeigt das Urteil des BGH vom 14. 09. 2011 – VIII ZR 301/10-, durch das diese Auffassung bekräftigt wurde. Eine Ausnahme bildet allerdings der oben unter 2. dargelegte Fall, dass die der Abmahnung vorausgegangen unpünktlichen Mietzahlungen über längere Zeit vom Vermieter widerspruchslos hingenommen worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2011 – VIII ZR 191/10).

Die Instanzgerichte beurteilen diese Frage differenzierter. Entscheidend soll für die Beantwortung der Frage, wie viele weitere unpünktliche Mietzahlungen der Abmahnung nachfolgen müssen, auch sein, wie viele Verzögerungen der Abmahnung bereits vorausgegangen sind. Das LG München z.B. erkennt dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB nach einer einmaligen auf die Abmahnung folgenden verspäteten Mietzahlung nur dann zu, wenn der Mieter die Mietzahlung vor der Abmahnung mindestens fünfmal mit erheblicher Verspätung von mindestens einer Woche geleistet hat und alle sechs Verspätungen in einem zeitlichen Zusammenhang von einem Jahr erfolgten (vgl. LG München I, Urteil vom 27.06.2008 – 14 S 15785/07).

Auch das Ausmaß der der Abmahnung folgenden weiteren unpünktlichen Mietzahlung wird als relevant angesehen. Zumindest in einem sog. Bagatellfall, der vorliegen soll, wenn die nochmalige Verzögerung nur einen Tag beträgt, soll eine einmalige weitere Verzögerung nicht ausreichen (vgl. AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 – 8 C 192/12).

Viele Instanzgerichte lassen eine einmalige auf die Abmahnung folgende unpünktliche Mietzahlung hingegen unabhängig von deren Ausmaß und auch unabhängig von der Anzahl der vor der Abmahnung liegenden Verzögerungen nicht genügen, um das Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB zu begründen.

Das AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg z.B. vertritt diese Auffassung und verweist in seiner Entscheidung vom 14.02.2013 – 8 C 192/12- auf das Landgericht Berlin, das mit Urteil vom 22.06.2000 – 67 S 288/99 -entschied, dass ein Recht zur fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses nur bejaht werden kann, wenn ein Mieter nach einer Abmahnung die Miete innerhalb eines Jahres noch drei Mal unpünktlich zahlt.

Hat der Vermieter (auch) eine Abhilfefrist gesetzt, weil der Mieter sich noch im Verzug mit Mietzahlungen befand, ist es diesbezüglich entscheidend, ob der Mieter der Zahlungsaufforderung bis zum Fristablauf nachkommt. Tut er dies nicht mit der Folge, dass der Zahlungsrückstand auch nach Fristablauf fortbesteht, kann die Kündigung ausgesprochen werden. Die Begleichung der rückständigen Miete innerhalb der gesetzten Frist allein verhindert das Entstehen des Kündigungsrechts allerdings dann nicht, wenn der Vermieter zugleich auch eine in die Zukunft gerichtete Abmahnung ausgesprochen hat, wenn der Mieter sein vertragswidriges Zahlungsverhalten fortsetzt und weiterhin unpünktlich die Miete zahlt. In einem solchen Fall missachtet er nämlich die zugleich ausgesprochene Abmahnung, wodurch das Kündigungsrecht entsteht. Hieraus ergibt sich, dass in der Regel der Abmahnung und nicht der Fristsetzung die entscheidende Bedeutung zukommt.

Beachte: Missachtet der Mieter die Abmahnung und zahlt die Miete erneut unpünktlich, kehrt aber (was allerdings erst nach mehreren Monaten zuverlässig beurteilt werden kann) vor dem Zugang der Kündigung zu einem vertragsgemäßen Zahlungsverhalten zurück, ist das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB ausgeschlossen.

Zu unterscheiden hiervon sind allerdings diejenigen Fälle, in denen der Mieter weiterhin die Miete unpünktlich zahlt, den Vermieter aber noch vor dem Zugang der Kündigung befriedigt. Hierin liegt keine Rückkehr zu einem vertragsgemäßen Zahlungsverhalten. Auch sind die in § 543 Abs.2 S.2 und S.3 BGB enthaltenen Ausschlussgründe, die das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB im Falle der vollständigen Befriedigung vor dem Zugang der Kündigung ausschließen bzw. die bereits zugegangene Kündigung durch rückwirkende Aufrechnung unwirksam werden lassen (siehe hierzu den Beitrag: “Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen“) im Falle der auf § 543Abs.1 BGB gestützten Kündigung nicht anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04- sowie die Ausführungen unten unter 6.). Das Gleiche gilt für die dem Mieter von Wohnraum gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB zustehende Möglichkeit, die Kündigung durch die Befriedigung des Vermieters bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs unwirksam werden zu lassen. Auch § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB ist im Falle des § 543 Abs.1 BGB nicht anwendbar.

5. Zeitpunkt der Kündigung

Insbesondere um zu verhindern, dass das Kündigungsrecht wegen der Rückkehr des Mieters zu einem vertragsgemäßen Zahlungsverhalten entfällt, aber auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung sollte sich der Vermieter nach der Abmahnung und der erneuten Verspätung des Mieters mit der Mietzahlung mit der Kündigung nicht zu viel Zeit lassen. Nach der Rechtsprechung verliert die Abmahnung nämlich in der Regel ihre Wirkung, wenn zwischen ihr und der Kündigung ein zu langer Zeitraum liegt. Die Grenze, bis zu der die Kündigung noch möglich ist, wird verbreitet bei 6 Monaten angesetzt (vgl. OLG München, Urteil vom 28. 02. 2001 – 3 U 5169/00). Das LG Berlin hat mit Urteil vom 27.03.2008 – 62 S 412/07- entschieden, dass zumindest dann, wenn zwischen der (letzten) missachteten Abmahnung und der Kündigung ein Zeitraum von acht Monaten liegt, eine Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB nur nach erneuter Abmahnung in Betracht kommt. Mache der Vermieter über einen solch langen Zeitraum von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch, dürfe der Mieter – so das Gericht – annehmen, der Vermieter wolle trotz der Zahlungsunpünktlichkeiten am Fortbestand des Mietverhältnisses festhalten.

Wie unterschiedlich die Grenzen gesetzt werden, zeigt allerdings die Entscheidung des AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 14.02.2013 – 8 C 192/12-, in der das Gericht bereits einen Zeitraum von gut drei Monaten zwischen dem Zugang der Abmahnung und der fristlosen Kündigung als zu lang ansah. Der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall wies allerdings die Besonderheit auf, dass die auf die Abmahnung folgende einmalige Verzögerung nur einen Tag betrug. Nach Auffassung des Gerichts durfte der Mieter in diesem Fall darauf vertrauen, dass die Kündigung deshalb nicht vorher erfolgte, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der nur eintägigen Verzögerung seitens des Vermieters nicht als unzumutbar empfunden worden ist.

6. Keine Heilung durch Befriedigung des Vermieters

Gem. § 543 Abs.2 S.2 BGB ist die auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB gestützte fristlose Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher (d.h. vor dem Zugang der Kündigung beim Mieter) befriedigt wird.

Zu Gunsten des Wohnraummieters geht der Mieterschutz sogar noch weiter. Gem. § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB wird die Kündigung nämlich auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Diese Heilungsmöglichkeiten hat der Mieter jedoch nach dem eindeutigen Wortlaut des§ 543 Abs.2 S.2 BGB und des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB nur, wenn der Vermieter seine Kündigung auf § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB stützt, nicht hingegen im Falle einer Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB.

Die einzige Möglichkeit des Mieters, das bereits entstandene Kündigungsrecht zu beseitigen, besteht darin, noch vor dem Zugang der Kündigung zu einem vertragsgemäßen Zahlungsverhalten zurückzukehren (vgl. dazu oben unter 4.).

II. Ordentliche fristgerechte Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Liegen die engen Voraussetzungen der §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB nicht vor und ist auch eine auf § 543 Abs.1 BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung nicht möglich, muss dies keinesfalls bedeuten, dass Uregelmäßigkeiten im Zahlungsverhalten des Mieters für den Bestand des Mietverhältnisses ohne Konsequenzen bleiben. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung sieht das Gesetz in § 573 BGB die ordentliche Kündigung vor, die gem. § 573 Abs.1 BGB immer dann möglich ist, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Wann ein solches berechtigtes Interesse insbesondere vorliegt, beschreibt das Gesetz in § 573 Abs.2 Nr.1 BGB, wonach dieses zu bejahen ist, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ein Verzug mit der Erfüllung mietvertraglicher Zahlungsverpflichtungen stellt eine Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB dar. Ist eine fristlose Kündigung nicht nur gem. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3a, 569 Abs.3 Nr.1 BGB und gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3b BGB, sondern auch gem. § 543 Abs.1 BGB nicht möglich, ist ein Rückgriff auf § 573 BGB keinesfalls ausgeschlossen. Der BGH hat mit Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12- ausdrücklich entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs.2 S.1 Nr. 3 BGB möglich ist. 

Die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist an folgende Voraussetzungen gebunden.

1. Zahlungsverzug

Der Mieter muss sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Verzug befinden, d.h. die Miete trotz Fälligkeit schuldhaft nicht gezahlt haben. Dass eine unverschuldete Zahlungsverzögerung nicht ausreicht, ergibt sich eindeutig aus dem Wortlaut des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB, der eine schuldhafte Pflichtverletzung verlangt.

2. Erheblichkeit der Pflichtverletzung

§ 573 Abs.2 Nr.1 BGB erfordert das Vorliegen einer erheblichen Pflichtverletzung. Nur wenn diese zu bejahen ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters ordentlich gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB kündigen. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob diese Erheblichkeit vorliegt, ist in erster Linie die Höhe des Betrages, mit dem sich der Mieter im Verzug befindet. Aber auch die Dauer des Verzuges spielt für die Beurteilung der Erheblichkeit eine Rolle. Wie bereits dargelegt, müssen die strengen Voraussetzungen, die das Gesetz für eine außerordentliche fristlose Kündigung fordert, für eine ordentliche fristgemäße Kündigung nicht vorliegen. Geringfügige Beträge oder nur kurzfristiger Zahlungsverzugreichen auf der anderen Seite aber auch nicht aus, um eine ordentliche Kündigung aussprechen zu können.

Der BGH hat mit Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12– für den Fall des Verzugs des Mieters mit der Zahlung des Mietzinses die Mindestvoraussetzungen festgelegt, die erfüllt sein müssen, um die Erheblichkeit der Pflichtverletzung allein auf Grund der Höhe und der Dauer des Zahlungsrückstandes annehmen zu können. Nach dieser Entscheidung liegt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters grds. erst dann vor, wenn

• der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und
• die Verzugsdauer im Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat beträgt.

Liegen die zuvor genannten Voraussetzungen nicht vor, ist es jedoch nicht zwangsläufig ausgeschlossen, dass dennoch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen werden kann. Bei der Beantwortung der Frage, ob die Pflichtverletzung des Mieters erheblich ist oder nicht, können nämlich neben der Höhe des Betrages, mit dem sich der Mieter in Verzug befindet, und der Dauer des Verzugs auch noch andere Gesichtspunkte berücksichtigt werden. Der BGH hat mit Urteil vom 28. 11. 2007 – VIII ZR 145/07- z.B. entschieden, dass die Missachtung einer -zwar von § 573 BGB nicht vorausgesetzten (vgl. dazu unter 4.), aber dennoch ausgesprochenen- Abmahnung durch den Mieter der Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleihen kann.

3. Keine Interessenabwägung

Für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 573 BGB genügt es, dass das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses bejaht werden kann. Die entgegenstehenden Interessen des Mieters finden hierbei (noch) keine Berücksichtigung. Aus diesem Grund bedarf es, um das Vorliegen des Kündigungsgrundes gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB bejahen zu können, im Gegensatz zu § 543 Abs.1 BGB auch keiner zu Gunsten des Vermieters ausfallenden Abwägung der Vermieterinteressen auf der einen Seite mit den Mieterinteressen auf der anderen Seite. Es wird insbesondere nicht verlangt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags unzumutbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. 01. 2006 -VIII ZR 364/04).

Dies bedeutet allerdings nicht, dass die entgegenstehenden Interessen des Mieters gänzlich unberücksichtigt bleiben. Der Mieter muss aber selbst aktiv werden und einen Widerspruch gegen die Kündigung erheben, damit seine Interessen berücksichtigt werden und geprüft wird, ob er einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 574, 574a BGB hat (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 246/03 zur Eigenbedarfskündigung).

4. Kein Erfordernis einer Abmahnung oder Fristsetzung

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters gem. § 573 Abs.2 Nr. 1 BGB setzt keine erfolglose Abmahnung des Mieters und auch keine erfolglos verstrichene Frist zur Abhilfe durch den Vermieter voraus (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07). Zumindest dann, wenn der Vermieter sich nicht sicher sein kann, ob die Zahlungsverzögerung als erhebliche Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr. 1 BGB eingestuft werden kann, ist dem Vermieter jedoch zu raten, den Mieter dennoch abzumahnen. Wie bereits unter 2. dargelegt, kann die erfolglose Abmahnung bei der Prüfung, ob die von § 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorausgesetzte Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, von Bedeutung sein. Konnte diese bis zur Abmahnung nicht bejaht werden, weil z.B. vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war, kann erst die Missachtung der Abmahnung durch den Mieter dazu führen, dass die erforderliche Schwere der Vertragsverletzung bejaht werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07).

5. Keine Heilung durch Befriedigung des Vermieters möglich

Vermieter müssen sich immer wieder den Einwand ihres Mieters anhören, die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei auf Grund der Beendigung des Verzugs durch Zahlung vor oder nach dem Zugang der Kündigung ausgeschlossen bzw. unwirksam geworden. Dieser Einwand ist in der Regel nicht berechtigt und sollte Vermieter nicht davon abhalten, an der Kündigung festzuhalten. Die Vorschriften über den Ausschluss bzw. das Unwirksamwerden einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung, die das Gesetz in § 543 Abs.2 S.2 und S. 3 BGB und in § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB enthält, gelten nach der Rechtssprechung des BGH nämlich nicht für die ordentliche Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 16. 02. 2005 – VIII ZR 6/04).

Offengelassen hat der BGH allerdings, ob die nachträgliche Befriedigung des Vermieters die Pflichtverletzung des Mieters als weniger erheblich erscheinen lassen kann oder ob der Aufrechterhaltung der Kündigung trotz inzwischen erfolgter Zahlung der Einwand des Rechtsmissbrauchs (vgl. § 242 BGB) entgegensteht. In seinem Urteil vom 10.10.2012- VIII ZR 107/12 -hat der BGH dies für den der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall zwar verneint. Der Grund hierfür lag allerdings darin, dass die Befriedigung des Vermieters erst neun Monate nach dem Ausspruch der Kündigung erfolgte. Es bleibt abzuwarten, ob der BGH die nachträgliche Befriedigung in Zukunft in Fällen, in denen die Befriedigung zeitnäher erfolgt, auch im Rahmen des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB berücksichtigt.

III. Zinsansprüche des Vermieters bei unpünktlicher Mietzahlung

Anders als in denjenigen Fällen, in denen der Mieter die Miete ganz oder zum Teil gar nicht zahlt, sind Vermieter im Falle „nur“ unpünktlicher Zahlungen seltener damit befasst, die Miete einzutreiben. Zumindest zu einer gerichtlichen Zahlungsklage kommt es nur im Ausnahmefall. Der Fokus liegt ganz auf der Beendigung des Mietverhältnisses. Dies ist auch der Grund dafür, dass viele Vermieter nicht im Blick haben, dass ihnen gegen den Mieter in der Regel Zinsansprüche zustehen, wenn die Mietzahlung verspätet erfolgt, und zwar auch dann, wenn die Mietzahlung inzwischen eingegangen ist.

Gem. § 288 Abs.1 BGB ist eine Geldschuld nämlich während des Verzugs zu verzinsen.

Der Zinsanspruch setzt Verzug des Mieters i. S. d. § 286 BGB voraus. Der Mieter muss die Miete daher schuldhaft trotz Fälligkeit nicht gezahlt haben. Das Erfordernis der Mahnung, die § 286 Abs.1 BGB für den Regelfall für den Verzugseintritt fordert, entfällt in der Regel bei einer verzögerten Mietzahlung. Diese ist nämlich gem. § 286 Abs.2 N.1 BGB entbehrlich, wonach es einer Mahnung nicht bedarf, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Dies ist bei Wohnraummietverhältnissen immer der Fall. Haben die Parteien vertraglich einen Zahlungstermin festgelegt, gilt dieser. Ist dies nicht geschehen, greift die gesetzliche Regelung des § 556b Abs.1 BGB, wonach die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Miete im Regelfall monatlich zu zahlen, so dass der Mieter die Miete spätestens bis zum Ablauf des dritten Werktages des jeweiligen Monats im Voraus zu zahlen hat.

Ab dem vierten Werktag bzw. demjenigen Tag, der auf den vertraglich festgelegten Zahlungstermin folgt, kann der Vermieter daher in der Regel auch ohne Mahnung Verzugszinsen verlangen.

Etwas anderes gilt nur, wenn bzw. soweit der Mieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat (vgl. § 286 Abs. BGB). Was dieses Verschuldenserfordernis anbelangt, befindet sich der Vermieter jedoch in der günstigen Situation, dass nicht er das Vorliegen des Verschuldens beweisen, sondern der Mieter sich entlasten muss. Den Mieter trifft daher die Beweislast dafür, dass die unpünktliche Mietzahlung weder auf Vorsatz noch auf Fahrlässigkeit beruht und auch keine Zurechnung fremden Verschuldens erfolgt (vgl. § 278 BGB).

Die Höhe des Zinsanspruches ist von drei Faktoren abhängig, und zwar von

• der Dauer des Verzuges,
• der Höhe der rückständigen Miete und
• dem Verzugszinssatz.

Letzter beträgt bei Mietverträgen, an denen ein Verbraucher i. S. d. § 13 BGB beteiligt ist, gem. § 288 Abs.1 S.2 BGB fünf Prozentpunkte über dem jeweils geltenden Basiszinssatz (vgl. § 247 BGB).

Ist ein Verbraucher nicht beteiligt, beträgt der Zinssatz gem. § 288 Abs.2 BGB bis zum 29.07.2014 acht Prozentpunkte und seit dem 29.07.2014 neun Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz. Für welchen Zeitraum noch der niedrigere Zinssatz von acht Prozentpunkten und ab wann der höhere Zinssatz von neun Prozentpunkten verlangt werden kann, regelt im Detail die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 34 EGBGB, die jeder Vermieter beachten sollte.

Alles Wichtige zum Zinsanspruch des Vermieters im Falle des Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen erfahren Sie in unserem Beitrag: „Zinsen bei Mietrückständen: Haben Vermieter ein Recht auf Verzinsung?“