Geht es um die Frage der Sicherung von Forderungen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis, denken Vermieter oft nur an die Mietkaution. Dies ist nicht verwunderlich, da diese ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Die Kaution stellt jedoch nicht das einzige Sicherungsmittel dar, das den Vermieter z.B. dann schützt, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder die Mietsache beschädigt und keinen Schadensersatz leistet.

Das Gesetz schützt den Vermieter zusätzlich und unabhängig davon, ob die Mietparteien hiervon wissen und dies wollen, durch das Vermieterpfandrecht. Das Vermieterpfandrecht fristet ein Schattendasein, was daran liegen mag, dass vielen Vermietern nicht hinreichend bekannt ist, dass und unter welchen Voraussetzungen sie von diesem Recht Gebrauch machen können. Außerdem besteht das verbreitete Vorurteil, das Vermieterpfandrecht sei -zumindest bei Wohnraummietverhältnissen- bedeutungslos, da es hier kaum pfändbare Gegenstände gebe. Hiervon sollten sich Vermieter jedoch nicht abhalten lassen, stets zu prüfen, ob sie sich wegen einer Forderung gegen den Mieter durch die Verwertung eines Vermieterpfandrechts Befriedigung verschaffen können. Die Vornahme dieser Prüfung ermöglicht der folgende Beitrag, der nicht nur die Voraussetzungen darlegt, die vorliegen müssen, damit das Vermieterpfandrecht entsteht, sondern sich auch damit befasst, wann es wieder erlischt, wie es durch das Gesetz geschützt wird und vor allem, auf welche Weise es verwertet werden kann.

I. Das Vermieterpfandrecht- Ein gesetzliches Pfandrecht

Das „gewöhnliche“, vertragliche Pfandrecht entsteht gem. § 1205 Abs.1 S.1 BGB, wenn der Eigentümer die Sache dem Gläubiger übergibt und beide sich darüber einig sind, dass dem Gläubiger ein Pfandrecht zustehen soll. Hiervon unterscheidet sich das Vermieterpfandrecht erheblich. Dessen Entstehung setzt weder voraus, dass dem Vermieter der Besitz an einer dem Pfandrecht unterliegenden Sache verschafft wird, noch bedarf es einer Einigung der Mietparteien darüber, dass dem Vermieter das Pfandrecht zustehen soll. Bei dem Vermieterpfandrecht handelt es sich um in gesetzliches Pfandrecht, das unabhängig davon zur Entstehung gelangt, ob die Mietparteien sich dessen bewusst sind oder dies wollen. Diese Einordnung des Vermieterpfandrechts als gesetzliches Pfandrecht ist nicht bloß von theoretischer Bedeutung. Hieraus erklärt sich nämlich insbesondere, warum die Vorschriften über die Entstehung des Pfandrechts, die in den §§ 1204 ff. BGB enthalten sind und nur das vertragliche Pfandrecht betreffen, nicht zur Anwendung kommen. Die Entstehung des Vermieterpfandrechts richtet allein nach § 562 BGB. Geht es nicht um die Entstehung des Pfandrechts, sondern z.B. um dessen Verwertung, sind allerdings gem. § 1257 BGB auch die auf das vertragliche Pfandrecht zugeschnittenen Vorschriften zu großen Teilen anwendbar, sofern die Eigenart des Vermieterpfandrechts als besitzloses Pfandrecht keine Abweichung erfordert.

II. Unter diesen Voraussetzungen entsteht das Vermieterpfandrecht

Die Entstehung des Vermieterpfandrechts richtet sich nach § 562 BGB. In dessen Abs.1 heißt es, dass der Vermieter für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters hat, dieses sich aber nicht auf die Sachen erstreckt, die der Pfändung nicht unterliegen. Hieraus ergeben sich drei Grundvoraussetzungen, die im Folgenden beschrieben werden sollen.

1. Forderung des Vermieters aus dem Mietverhältnis

Gem. § 562 Abs.1 S.1 BGB hat der Vermieter das Vermieterpfandrecht für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis. Hierdurch wird die Entstehung des Vermieterpfandrechts an das Bestehen einer Forderung gebunden.

a) Die Art der Forderung

Als zu sichernde Forderung kommt jedoch nicht jede Forderung in Betracht, die dem Vermieter gegen den Mieter zusteht. Es muss sich vielmehr um eine Forderung aus dem Mietverhältnis handeln. Auch wenn die zu sichernde Forderung hierdurch der Art nach eingegrenzt wird, bedeutet dies nicht- was oft verkannt wird-, dass das Vermieterpfandrecht nur Forderungen des Vermieters auf Zahlung der Miete sichert.

Neben dem

• Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen

zählen zu den Forderungen aus dem Mietverhältnis i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB -ohne Anspruch auf Vollständigkeit – insbesondere

• der Anspruch auf Nebenkostennachzahlungen,
• der Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Untermietzinszuschlags (vgl.
• 553 Abs.2 BGB),
• der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung
• 546a BGB sowie Mietausfallforderungen (vgl. BGH,Urteilvom 08. 03. 1972 – VIII ZR 183/70),
• Schadensersatzansprüche des Vermieters z.B. wegen schuldhafter Beschädigung oder übermäßiger Abnutzung der Mietsache oder wegen Nichtdurchführung geschuldeter Schönheitsreparaturen (dieser besteht jedoch nur, wenn das Mietverhältnis beendet ist),
• Zinsansprüche (vgl. § 1257 BGB i. V. m. § 1210 Abs.1 S.1 BGB),
• Vertragsstrafen (vgl. § 1257 BGB i. V. m. § 1210 Abs.1 S.1 BGB),
• Kosten der Rechtsverfolgung (vgl. § 1257 BGB i. V. m. § 1210 Abs.2 BGB).

Nicht gesichert werden durch das Vermieterpfandrecht hingegen

• der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution (str.),
• Ansprüche, die mit dem Mietverhältnis lediglich in Zusammenhang stehen (vgl. BGH,Urteil vom 0 12. 1972 – VIII ZR 179/71- Anspruch des Vermieters auf Rückzahlung eines Darlehens, das der Vermieter dem Mieter zum Zwecke des Umbaus des Mietgrundstücks gewährt hatte),
• die Kosten der Rechtsverfolgung gegen denBürgen.

b) Der zeitliche Aspekt

Das Vermieterpfandrecht besteht uneingeschränkt für fällige Forderungen des Vermieters. Für dessen Entstehung ist es jedoch – von Ausnahmen abgesehen- grds. nicht erforderlich, dass die zu sichernde Forderung bereits besteht und fällig ist. Wie sich aus § 562 Abs.2 BGB ergibt, der Ausnahmen von diesem Grundsatz regelt, ist die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts grds. auch für noch nicht fällige und sogar für künftige Forderungen möglich.

Maßgebender Zeitpunkt dafür, ob ein nicht fälliger oder künftiger Anspruch vorliegt, ist grundsätzlich die erste Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (vgl. BGH, Urteil vom 08. 03.1972 – VIII ZR 183/70).

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass die Geltendmachung nicht gleichzusetzen ist mit der Verwertung des Pfandobjekts. Für diese bedarf es stets der Fälligkeit der zu sichernden Forderung (vgl. §1228 Abs.2 S.1 BGB).

Unter der Geltendmachung sind alle Handlungen des Vermieters in Bezug auf das Pfandrecht zu verstehen, wie z.B. die Ausübung des Selbsthilferechts gem. § 562b BGB (vgl. dazu die Ausführungen unten unter IV.).

Von dem Grundsatz, dass das Pfandrecht auch für künftige Forderungen geltend gemacht werden kann, macht das Gesetz in § 562 Abs.2 BGB jedoch zwei wichtige Ausnahmen. Danach kann das Vermieterpfandrecht für künftige Entschädigungsforderungen gar nicht und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr nicht geltend gemacht werden. Hierbei ist zu beachten, dass das Mietjahr i. S. d. § 562 Abs.2 BGB nicht mit dem Kalenderjahr gleichzusetzen ist. Der Beginn des Mietjahres richtet sich vielmehr nach dem Datum des Vertragsbeginns.

Um eine künftige Forderung i. S. d. § 562 Abs.2 BGB handelt es sich nicht nur, wenn diese sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach noch nicht feststeht, sondern auch dann, wenn sie zwar dem Grunde nach feststeht, der Höhe nach aber noch nicht beziffert werden kann (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 10.12.1993 – 7 U 63/93).

2. Das Pfandobjekt

Gem. § 562 Abs.1 BGB besteht das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters, die der Pfändung unterliegen. Diese unkompliziert erscheinende Umschreibung des Pfandobjekts birgt eine Vielzahl von Problemen in sich, die im Folgenden auszugsweise dargestellt werden sollen.

a) Eingebrachte Sachen

Als Pendant zu der Übergabe, die §1205 Abs.1 S.1 BGB für die Entstehung des vertraglichen Pfandrechts fordert, verlangt § 562 Abs.1 S.1 BGB als nach außen erkennbares Merkmal das Einbringen der Sachen.

Unter Sachen i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB sind körperliche Gegenstände i. S. d. § 90 BGB zu verstehen, mit der Einschränkung, dass sie beweglich sein müssen. Unbewegliche Sachen sind nämlich in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und stehen daher gem. § 946 BGB im Eigentum des Vermieters bzw. Grundstückseigentümers.

Das Einbringen der Sache setzt voraus, dass die Sache

• mit dem Wissen und dem Willen des Mieters
• vor oder während des Bestehens des Mietverhältnisses
• zu einem nicht nur vorübergehenden Zweck
• in Ausübung des mietvertraglichen Gebrauchsrechts
• in den durch das Mietverhältnis vermittelten Machtbereich des Vermieters (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.1998 – 11 U 33/98)
• hineingeschafft

worden ist.

Dazu im Einzelnen:

Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Mieter die Sache selbst in die Mieträume verbringt. Tut dies eine andere Person, liegt ein Einbringen i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB dann vor, wenn es mit dem Wissen und dem Willen des Mieters geschieht.

Das Einbringen erfordert zwar ein willensgesteuertes Handeln des Mieters bzw. eines Dritten mit Billigung des Mieters. Im Gegensatz zum vertraglichen Pfandrecht ist es hingegen weder erforderlich, dass der Mieter weiß, dass durch das Hineinschaffen der Sache in die Mieträume ein Vermieterpfandrecht entsteht, noch, dass er dies möchte.

Wird eine Sache erst nach Beendigung des Mietverhältnisses z. B. während des Laufs einer Räumungsfrist in die Mieträume verbracht, kann das Vermieterpfandrecht unzweifelhaft nicht mehr entstehen. Anders verhält es sich aber dann, wenn sich Gegenstände bereits vor Beginn des Mietverhältnisses in den Mieträumen befanden. Für die Entstehung des Vermieterpfandrechts genügt es in diesem Fall, dass der Mieter die Sachen willentlich in den Mieträumen belässt (vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12).

Stellt der Mieter Sachen in den Mieträumen her, gelten auch diese als eingebracht i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB.

Nicht nur der Zeitpunkt des Verbringens in die Mieträume, sondern auch der Zeitraum, für den dies geschieht bzw. geschehen soll, ist für die Beantwortung der Frage, ob ein Einbringen i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB vorliegt, relevant. Nach verbreiteter Auffassung entsteht nämlich an Sachen, die lediglich zu vorübergehenden Zwecken auf das Mietgrundstück bzw. in die Mieträume verbracht werden, kein Vermieterpfandrecht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 04. 06. 1998 – 24 U 91/97).

Bewahrt der Mieter daher Gegenstände nur kurzzeitig in den Mieträumen auf, mit der Absicht, sie anschließend an einen anderen Ort zu schaffen, wie es z.B. bei Geschenken für Dritte der Fall ist, liegt kein Einbringen i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB vor.

Zu dem durch den Vermieter vermittelten Machtbereich im o. g. Sinne, in den die Sache eingebracht werden müssen, gehören neben den eigentlichen Wohn- bzw. Geschäftsräumen auch Nebenräume, wie z.B. ein Keller– oder Abstellraum oder eine Garage, wenn sie mitvermietet sind. Auch an einem vom Mieter auf einem Stellplatz oder in einer Garage abgestellten Fahrzeug entsteht daher grds. ein Vermieterpfandrecht, wenn das Abstellen regelmäßig erfolgt (Zum Erlöschen des Pfandrechts durch das Entfernen des Fahrzeugs vgl. die Ausführungen unten unter III.1.).

b) Eigentum des Mieters

Gem. § 562 Abs.1 S.1 BGB hat der Vermieter das Pfandrecht an den Sachen des Mieters. Hiermit ist gemeint, dass sich eine eingebrachte Sache im Eigentum des Mieters befinden muss, damit das Vermieterpfandrecht entstehen kann.

Ein Vermieterpfandrecht entsteht daher z.B. nicht an Sachen, die sich im Eigentum eines Untermieters (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. 01. 1987- 10 U 162/86) oder im Eigentum von Familienangehörigen des Mieters befinden, sofern diese nicht Mitmieter sind.

Steht eine Sache im Miteigentum des Mieters, erstreckt sich das Vermieterpfandrecht auf den Miteigentumsanteil (vgl. § 1258 BGB).

Macht ein Vermieter sein Pfandrecht an einem Gegenstand geltend, der sich in den Mieträumen befindet, kommt es nicht selten vor, dass der Mieter behauptet, die Sache befinde sich im Eigentum eines Dritten. Den Vermieter trifft in diesem Fall die Beweislast für das Eigentum des Mieters (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 03. 02. 2012 – 2 U 122/11).

In diesem Zusammenhang wird vertreten, dem Vermieter komme die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB zugute (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. 12. 1998 – 11 U 33/98). Gem. § 1006 Abs.1 S.1 BGB wird zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei. Nach zutreffender, (wohl) überwiegender Ansicht ist § 1006 BGB jedoch in diesem Fall nicht zu Gunsten des Vermieters anwendbar, weil die Vermutung nach dem eindeutigen Wortlaut des § 1006 BGB nur zu Gunsten, nicht aber zu Lasten des Besitzers gilt (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 02.04. 2007 – 3 W 67/06).

Behauptet der Mieter, eine eingebrachte Sache stünde im Eigentum seines Ehegatten oder seines eingetragenen Lebenspartners i. S. d. LPartG, der nicht Mieter ist, kommt dem Vermieter allerdings die Vermutung des § 1362 BGB bzw. des § 8 LPartG zugute. Gem. § 1362 Abs.1 S.1 BGB wird zugunsten der Gläubiger des Mannes und der Gläubiger der Frau vermutet, dass die im Besitz eines Ehegatten oder beider Ehegatten befindlichen beweglichen Sachen dem Schuldner gehören. Diese Vermutung gilt nämlich- anders als § 1006 BGB- ausdrücklich zu Gunsten des Gläubigers eines Ehegatten bzw. eines eingetragenen Lebenspartners. Gem. § 1362 Abs.1 S.2 BGB bzw. § 8 Abs.1 S.2 LPartG gilt diese Vermutung allerdings nicht, wenn die Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartner getrennt leben und sich die Sachen im Besitz des Ehegatten bzw. Lebenspartners befinden, der nicht Schuldner ist.

Um gar nicht erst in die Situation zu kommen, das Eigentum des Mieters an einer eingebrachten Sache beweisen zu müssen bzw. um den Beweis unkompliziert erbringen zu können, nehmen Vermieter immer wieder Bestimmungen in den Mietvertrag auf, mit denen der Mieter erklärt, dass alle oder bestimmte eingebrachte Sachen in seinem Eigentum stehen. Solche Klauseln sind zumindest dann, wenn sie formularvertraglich erfolgen, bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 309 Nr.12 BGB und bei der Geschäftsraummiete gem. § 307 BGB unwirksam.

Ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts vom Nichtberechtigten ist nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 15.10. 2014 – XII ZR 163/12). § 1207 BGB sieht diesen zwar für das vertragliche Pfandrecht vor, so dass der Gläubiger ein vertragliches Pfandrecht unter den Voraussetzungen der §§ 932, 934, 935 BGB auch dann erwerben kann, wenn das Pfandobjekt nicht im Eigentum des Schuldners steht. §1207 i. V. m. §§ 932,934,935 BGB sind jedoch auf das gesetzliche Vermieterpfandrecht nicht anwendbar. Dies folgt aus § 1257 BGB, der für die entsprechende Anwendbarkeit der Vorschriften über das vertragliche Pfandrecht voraussetzt, dass das gesetzliche Pfandrecht bereits entstanden ist. Die für das vertragliche Pfandrecht geltenden Vorschriften über die Entstehung des Pfandrechts, zu denen § 1207 BGB gehört, werden durch § 1257 BGB nicht für entsprechend anwendbar erklärt.

Behauptet der Mieter, eine in die Mieträume eingebrachte Sache stünde nicht in seinem Eigentum, muss dies nicht immer eine Schutzbehauptung sein. In der Tat kommt es nicht selten vor, dass Mieter Gegenstände unter Eigentumsvorbehalt erwerben, weil sie den vollständigen Kaupreis nicht sofort aufbringen können oder möchten. Beim Kauf unter Eigentumsvorbehalt erwirbt der Mieter bis zu vollständigen Kaufpreiszahlung zunächst kein Eigentum. Daher entsteht auch an den unter Eigentumsvorbehalt erworbenen Gegenständen bis zur Begleichung des vollständigen Kaufpreises kein Vermieterpfandrecht.

Völlig schutzlos steht der Vermieter aber in diesem Fall nicht da. Mit dem Kauf einer Sache unter Eigentumsvorbehalt erwirbt der Mieter nämlich ein sog. Anwartschaftsrecht. Hierbei handelt es sich um eine Vorstufe des Eigentums und wird auch als ein wesensgleiches „minus” zum Eigentum bezeichnet (vgl. BGH, Urteil vom 24. 06. 1958 – VIII ZR 205/57). Aus diesem Grunde entsteht -sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen- an dem Anwartschaftsrecht des Mieters auch ein Vermieterpfandrecht. Zahlt der Mieter nun den Kaufpreis an den Verkäufer der Sache und wird Eigentümer der Sache, verwandelt sich das Vermieterpfandrecht an dem Anwartschaftsrecht in ein Vermieterpfandrecht an der Sache selbst (vgl. BGH, Urteil vom 31.05.1965 – VIII ZR 302/63).

Solange der Mieter nicht Eigentümer der Sache ist, kann der Vermieter diese zwar nicht verwerten. Die Tatsache, dass dem Vermieter bereits vor dem Eigentumserwerb des Mieters ein Pfandrecht an dem Anwartschaftsrecht zusteht, bringt für den Vermieter aber dennoch einige Vorteile mit sich.

Zum einen stehen ihm die Rechte, die der Vermieter zum Schutz des Pfandrechts hat, insbesondere das Selbsthilferecht des § 562b Abs.1 BGB bereits in der Phase zu, in der er lediglich ein Vermieterpfandrecht an dem Anwartschaftsrecht hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 01. 11. 2012 – 93 O 127/1).

Günstig wirkt sich die Entstehung des Vermieterpfandrechts an dem Anwartschaftsrecht außerdem auf den Rang des Pfandrechts aus. Dies ist von Bedeutung, wenn das Vermieterpfandrecht mit anderen Pfandrechten zusammentrifft (vgl. dazu die Ausführungen unten unter VIII.). Für den Rang ist nämlich der frühere Zeitpunkt der Entstehung des Pfandrechts an dem Anwartschaftsrecht, und nicht derjenige des Eigentumserwerbs durch den Mieter maßgeblich.

Eher selten bei Wohnraummietverhältnissen, dafür aber umso öfter bei Gewerbemietverhältnissen, kommt es vor, dass der Mieter Sachen Dritten zur Sicherheit übereignet. Für die Beantwortung der Frage, wann in diesem Fall ein Vermieterpfandrecht entsteht und wann nicht, kommt es auf den Zeitpunkt der Sicherungsübereignung an. Ging diese der Einbringung der Sache in die Mieträume voraus, kann kein Pfandrecht des Vermieters entstehen, da sich die Sache in dem maßgeblichen Zeitpunkt des Einbringens schon nicht mehr im Eigentum des Mieters befand. Es kann allerdings entstehen, wenn die Sache dem Mieter nach Wegfall des Sicherungszwecks zurück übereignet wird bzw. das Eigentum im Falle einer Sicherungsübereignung unter auflösender Bedingung mit Wegfall des Sicherungszwecks automatisch an den Mieter zurückfällt (vgl. § 158 Abs.2 BGB).

Erfolgt die Sicherungsübereignung hingegen erst nach der Einbringung der Sache in die Mieträume, entsteht das Vermieterpfandrecht mit der Einbringung (vgl. BGH, Urteil vom 15.10.2014 – XII ZR 163/12). Die Gefahr, dass es durch die anschließende Sicherungsübereignung erlischt, besteht in der Regel nicht, da eine Sicherungsübereignung grds. gem. § 930 BGB erfolgt und sich dadurch auszeichnet, dass die übereignete Sache im Besitz des Sicherungsgebers verbleibt. Damit scheidet sowohl ein Erlöschen des Vermieterpfandrechts gem. § 562a BGB durch die Entfernung der Sache von dem Grundstück als auch ein gutgläubig lastenfreier Erwerb durch den Sicherungsnehmer aus, da dieser gem. § 936 Abs.1 S.3 BGB bei einer Veräußerung gem. § 930 BGB voraussetzt, dass der Erwerber auf Grund der Veräußerung den Besitz der Sache erlangt (vgl. BGH, BGH, Urteil vom 20. 06. 2005 – II ZR 189/03). Der Sicherungsnehmer erwirbt das Eigentum daher belastet mit dem Vermieterpfandrecht (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.1998 – 11 U 33/98).

Zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts siehe ausführlich die Ausführungen unten unter III.).

c) Pfändbarkeit

Eine in der Praxis weitreichende Einschränkung des Vermieterpfandrechts, die sich insbesondere bei Wohnraummietverhältnissen erheblich zu Lasten des Vermieters auswirkt, enthält § 562 Abs.1 S.2 BGB, indem er bestimmt, dass sich das Pfandrecht nicht auf die Sachen erstreckt, die der Pfändung nicht unterliegen. Hierdurch wird auf die Pfändungsverbote Bezug genommen, die für die Zwangsvollstreckung gelten. Nicht Gegenstand eines Vermieterpfandrechts sein können daher die in den §§ 811, 811c ZPO genannten Gegenstände unter den dort geschilderten Voraussetzungen. Ob auch der in § 812 ZPO genannte Hausrat nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegt, ist umstritten (dafür: AG Köln, Urteil vom 28.11.1986 – 201 C 453/88).

Auf alle Pfändungsverbote der §§ 811, 811c, 812 ZPO kann und soll an dieser Stelle nicht im Einzelnen eingegangen werden. Über die wichtigsten beiden soll jedoch ein kurzer Überblick gegeben werden.

Zu diesen gehört zunächst § 811 Abs.1 Zf.1 ZPO. Danach sind die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät unpfändbar, soweit der Schuldner ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf. Außerdem sind unpfändbar Gartenhäuser, Wohnlauben und ähnliche Wohnzwecken dienende Einrichtungen, die der Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen unterliegen und deren der Schuldner oder seine Familie zur ständigen Unterkunft bedarf. Welche Gegenstände im Einzelnen hierunter fallen, ist eine Frage des Einzelfalls, da die Pfändbarkeit davon abhängt, was der Mieter zu einer angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung benötigt. Dies wiederum hängt in erster Linie von der individuellen Situation des Mieters und seiner Haushaltsangehörigen ab, die maßgeblich durch die beruflichen und finanziellen Verhältnisse, die Zahl der Haushaltsangehörigen sowie durch deren Alter und Gesundheitszustand bestimmt wird. Der Mieter muss zwar Einschränkungen hinnehmen. Keinesfalls aber darf er auf den Stand der äußersten Dürftigkeit und völliger Ärmlichkeit herabgestuft werden (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 21. 01. 2011 – 63 T 7/11).Neben der individuellen Situation des Mieters und seiner Haushaltsangehörigen sind aber auch die jeweiligen örtlichen und zeitlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Insbesondere bezüglich des Gebrauchs technischer Geräte ist die Beantwortung der Frage, was zu einer angemessenen, bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung gehört, in hohem Maße dem Wandel der Zeit unterworfen. Viele Geräte, deren Benutzung einst untrügliches Indiz für eine luxuriöse Lebensführung war, werden heute als selbstverständlicher und unentbehrlicher Bestandteil eines Haushalts angesehen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.01.1992 – 64 S 290/91- zur Unpfändbarkeit einer Waschmaschine und OLG Stuttgart, Beschluss vom 09.04.1986 – 8 W 357/85- zur Unpfändbarkeit eines Fernsehers auch bei vorhandenem Radiogerät).

Ein weiteres, ebenso wichtiges Pfändungsverbot ist in § 811 Abs.1 Zf.5 ZPO verankert. Danach sind bei Personen, die aus ihrer körperlichen oder geistigen Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen ihren Erwerb ziehen, die zur Fortsetzung dieser Erwerbstätigkeit erforderlichen Gegenstände unpfändbar.

Da durch § 811 Abs.1 Zf.5 ZPO der Erwerb durch Einsatz der persönlichen Arbeitskraft geschützt wird, können sich juristische Personen– mit Ausnahme der Einmann- GmbH- nicht auf dieses Pfändungsverbot berufen (vgl. AG Steinfurt, Beschluss vom 07. 07. 1988 12 M 1356/88).

Welche Gegenstände von dem Pfändungsverbot des § 811 Abs.1 Zf. ZPO erfasst sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist, dass diese für die Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden, wobei eine Unentbehrlichkeit nicht verlangt wird. Häufig gem. § 811 Abs.1 Zf. ZPO unpfändbar sind z.B. Computer, Fahrzeuge, Maschinen oder Werkzeug.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine Sache pfändbar ist oder nicht, ist derjenige der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts und nicht derjenige der Einbringung der Sache in die Mieträume (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. 01. 1989 10 U 140/88). Es kann daher vorkommen, dass eine Sache im Zeitpunkt der Einbringung wegen eines Pfändungsverbots nicht vom Vermieterpfandrecht erfasst ist, sich dies aber während der Dauer des Mietverhältnisses ändert und sich der Umfang des Vermieterpfandrechts erweitert. Auch der umgekehrte Fall ist denkbar, in dem ein zunächst pfändbarer Gegenstand nachträglich einem Pfändungsverbot unterfällt.

Zu einer solchen Veränderung der Pfändbarkeit kann es z. B. im Fall des § 811 Abs.1 Zf.5 ZPO kommen, wenn ein Gegenstand, der zunächst zur Fortsetzung einer Erwerbstätigkeit des Mieters erforderlich war oder auch nicht war, diese Eigenschaft verliert bzw. erlangt, weil sich die beruflichen Verhältnisse des Mieters ändern.

III. Das Vermieterpfandrecht kann erlöschen

Wie jedes Pfandrecht kann auch das Vermieterpfandrecht erlöschen.

1. Erlöschen durch Entfernen des Pfandobjekts

§ 562a S.1 BGB regelt, wann dies der Fall ist. Danach erlischt das Pfandrecht des Vermieters mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt.

Auch wenn § 562a S.1 BGB seinem Wortlaut zu Folge ein Entfernen von dem vermieteten Grundstück verlangt, ist hiermit nach herrschender Meinung jedoch die Mietsache gemeint, so dass das Vermieterpfandrecht auch dann erlöschen kann, wenn sich das Pfandobjekt noch auf demselben Grundstück wie die Mieträume befindet (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 10.04.2008 – 13 U 139/07; OLG Bremen, Urteil vom 18.07.2013 – 5 U 7/13). Etwas anderes gilt allerdings, wenn dem Mieter ein ganzes Grundstück vermietet wurde. In diesem Fall muss die Sache die Grundstücksgrenze verlassen.

Da das Entfernen das Gegenstück zum Einbringen i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB darstellt, ist auch für dieses zwar nicht zwingend erforderlich, dass der Mieter das Pfandobjekt selbst aus der Mietsache hinausschafft. Dies muss aber – ebenso wie beim Einbringen- mit dem Willen des Mieters erfolgen.

Ein im Zusammenhag mit dem Erlöschen des Vermieterpfandrechts immer wieder auftauchendes Problem ist die Dauer, die ein Gegenstand die Mietsache verlassen muss, um als entfernt i. S. d. § 562a BGB angesehen werden zu können. In diesem Zusammenhang wird vertreten, dass- ebenso wie das nur vorübergehende Hineinschaffen in die Mietsache kein Einbringen i. S. d. § 562 Abs.1 S.1 BGB darstellt- auch nicht jedes nur vorübergehende Wegschaffen aus der Mietsache zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts gem. § 562a BGB führen kann (vgl. Lammel, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 562a BGB Rn.8). Die Vertreter der Gegenansicht hingegen differenzieren nicht zwischen nur vorübergehendem und dauerhaftem Entfernen (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 03. 02. 1971 – 1 U 159/70).

Die Frage, ob ein nur vorübergehendes Wegschaffen aus der Mietsache zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führt oder nicht, ist insbesondere für den Rang des Pfandrechts von Bedeutung und stellt sich in erster Linie dann, wenn dem Vermieter kein Widerspruchsrecht gem. § 562a S.2 BGB (siehe dazu gleich) zusteht, z.B. , wenn der Mieter mit einem auf einem mit gemieteten Stellplatz oder in einer mit gemieteten Garage abgestellten Pkw das Grundstück verlässt. Folgt man der Ansicht, dass auch ein vorübergehendes Verlassen von Gegenständen, die dem Pfandrecht unterliegen, zum Erlöschen des Pfandrechts führen kann, die wohl als herrschend angesehen werden muss, bemisst sich der Rang des Pfandrechts nach dem Zeitpunkt des letzten Zurückschaffens.

Auch von den Vertretern dieser herrschenden Auffassung wird jedoch anerkannt, dass -anders als beim Entfernen privat genutzter Fahrzeuge- eine bestimmungsgemäße regelmäßige und vorübergehende Verbringung gewerblich genutzter Fahrzeuge aus dem örtlichen Machtbereich des Vermieters die Zuordnung zum Grundstück nicht aufhebt und daher nicht zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führt (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.05.2006 – 24 U 11/06).

Liegt ein Entfernen i. S. d. § 562a S.1 BGB vor, bedeutet dies noch nicht zwangsläufig, dass das Vermieterpfandrecht erlischt. § 562a S.1 2.HS BGB bestimmt nämlich zum Schutz des Vermieters, dass dies -abgesehen von den Fällen, in denen eine Duldungspflicht des Vermieters gem. § 562a S.2 BGB besteht- nicht geschieht, wenn die Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt.

Mit Wissen des Vermieters ist das Entfernen nur dann erfolgt, wenn der Vermieter positive Kenntnis vom Entfernen hat. Dass der Vermieter von der Entfernung hätte wissen können oder müssen, genügt nicht.

Die Kenntnis muss im Zeitpunkt des Entfernens vorliegen. Nachträgliche Kenntnis führt nicht zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts (vgl. OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 19.05.2006 -24 U 11/06).

Erfolgt die Entfernung mit Wissen des Vermieters, kann dieser das Erlöschen des Vermieterpfandrechts dadurch verhindern, dass er der Entfernung widerspricht. Dieser Widerspruch ist zwar an keine Form gebunden und kann sogar auch durch schlüssiges Handeln erfolgen, sofern der Vermieter zum Ausdruck bringt, dass er mit der Entfernung der Sache aus der Mietsache nicht einverstanden ist.

Jedem Vermieter ist jedoch zu raten, den Widerspruch schriftlich auszusprechen. Denn der Vermieter ist es, den im Streitfall die Beweislast dafür trifft, dass die seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen des Mieters ohne sein Wissen oder unter Widerspruch entfernt wurden (vgl. AG Köln, Urteil vom 20.05.1983 – 221 C 496/82).

Nicht weniger wichtig als Inhalt und Form des Widerspruchs sind dessen Zeitpunkt und Adressat.

In zeitlicher Hinsicht muss der Widerspruch unmittelbar vor oder während des Entfernens des Gegenstandes aus der Mietsache erfolgen.

Manche Vermieter meinen, den Widerspruch bereits vorsorglich im Voraus aussprechen zu können. In manchen Mietverträgen finden sich sogar Klauseln, mit denen ein genereller Widerspruch erklärt wird. Derartige Widersprüche entfalten ebenso wenig Wirkung, wie solche, die erst nach dem Entfernen der Sache ausgesprochen werden.

Entfernt der Mieter selbst das Pfandobjekt aus der Mietsache, ist der Widerspruch selbstverständlich ihm gegenüber zu erklären. Umstritten ist allerdings, ob es in den Fällen, in denen die Entfernung durch einen Dritten erfolgt, ausreicht, den Widerspruch dem Dritten gegenüber zu erklären, oder ob dieser auch dem Mieter gegenüber erklärt werden muss.

Um ganz sicher zu gehen, dass der Widerspruch auch seine Wirkung entfaltet, ist dem Vermieter daher in diesen Fällen zu raten, den Widerspruch sowohl dem Dritten als auch dem Mieter gegenüber zu erklären.

Auch wenn die Entfernung ohne Wissen des Vermieters erfolgte oder er dieser zum richtigen Zeitpunkt dem richtigen Adressaten gegenüber widersprochen hat, sollte sich der Vermieter noch nicht zu früh in Sicherheit wiegen. Selbst in diesen Fällen kann das Vermieterpfandrecht nämlich durch das Entfernen erlöschen, wenn der Vermieter zur Duldung verpflichtet ist. § 562a S.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter der Entfernung nicht widersprechen kann, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

Besteht eine solche Duldungspflicht, führt dies trotz des insoweit nicht ganz eindeutigen Wortlauts des § 562a S.2 BGB nicht nur dazu, dass ein erklärter Widerspruch des Vermieters keine Wirkung entfaltet, sondern hat auch zur Folge, dass das Entfernen ohne Wissen des Vermieters entgegen § 562a S.1 BGB zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts führt (vgl. BGH, Urteil vom 07.12.1992 – II ZR 262/91).

Die Beantwortung der Frage, ob die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht, richtet sich nicht danach, was für den Mieter individuell üblich ist. Anzulegen ist vielmehr ein allgemeiner abstrakter Maßstab.

Eine Duldungspflicht des Vermieters wird allgemein angenommen, wenn der Mieter

• Gegenstände zur Reparatur gibt,
• Gegenstände mit auf Reisen nimmt,
• sein Kraftfahrzeug benutzt,
• alte abgenutzte Sachen durch neue ersetzt.

Bei Gewerbemietverhältnissen kommt es darauf an, ob die Entfernung im

gewöhnlichen Geschäftsbetrieb erfolgt oder nicht. Ist dies der Fall, muss der Vermieter die Entfernung dulden und kann nicht widersprechen, so dass das Vermieterpfandrecht erlischt. Zwar ist dieses Kriterium im Gegensatz zu der Vorgängervorschrift des § 562a BGB – dem § 560 BGB a. F. – in § 562a BGB nicht mehr enthalten. Es wird aber allgemein weiter angewandt, da es nach der Gesetzesbegründung zu § 562a BGB als von dem Merkmal der „gewöhnlichen Lebensverhältnisse“ umfasst anzusehen ist (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 60).

Das OLG Frankfurt a. M. hat mit Urteil vom 19.05.2006 – 24 U 11/06- entschieden, dass das Vermieterpfandrecht durch die Entfernung von Baufahrzeugen, die regelmäßig betrieblich genutzt und dadurch vorübergehend von dem angemieteten Grundstück entfernt werden, nicht erlischt.

Auch wenn die Entfernung des Pfandobjekts nicht den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht, kann der Vermieter gem. § 562a S.2 BGB dann nicht widersprechen, wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen. Ob dies der Fall ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. In Bezug zueinander zu setzen sind hier die Höhe der gegenwärtigen, aber auch zu erwartenden künftigen Forderungen des Vermieters auf der einen und der Verwertungserlös, der durch die Verwertung der in den Mieträumen verbleibenden, ebenfalls dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände voraussichtlich zu erzielen ist, auf der anderen Seite. Ist der zu erwartende Verwertungserlös ausreichend hoch, um die Forderungen des Vermieters zu decken, führt dies jedoch nur dann dazu, dass der Vermieter der Entfernung nicht widersprechen kann, wenn die ausreichende Sicherung durch die übrigen Pfandobjekte für ihn offensichtlich ist. Von dem Vermieter wird nicht verlangt, dass er eine eingehende Prüfung der Werthaltigkeit der verbleibenden Gegenstände anstellt.

Selbst wenn die Entfernung des Pfandobjekts weder den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht noch die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen, ist der Vermieter dennoch nicht berechtigt, der Entfernung zu widersprechen, wenn diese durch den Gerichtsvollzieher im Rahmen der Zwangsvollstreckung erfolgt. Dieses Widerspruchsverbot ergibt sich aus § 805 Abs.1 1.HS ZPO. Danach kann ein Dritter, der sich nicht im Besitz der Sache befindet, auf Grund eines Pfand- oder Vorzugsrechts der Pfändung einer Sache nicht widersprechen. Hieraus folgt zwar, dass der Vermieter nicht verhindern kann, dass das Pfandobjekt im Wege der Zwangsvollstreckung aus den Mieträumen verbracht und auf Betreiben des Vollstreckungsgläubigers verwertet wird. Auch wenn das Vermieterpfandrecht mit der Wegnahme, spätestens jedoch mit der Versteigerung des Pfandobjekts (vgl. BGH, Urteil vom 06. 05. 1958 – VIII ZR 73/57) erlischt, verliert der Vermieter den Pfandgegenstand allerdings nicht vollständig als Mittel, Befriedigung wegen seiner Forderungen zu erhalten. § 805 Abs.1 2.HS ZPO bestimmt nämlich, dass der Inhaber des besitzlosen Pfandrechts seinen Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös im Wege der Klage geltend machen kann, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob seine Forderung fällig ist oder nicht. Hierdurch erlangt der Vermieter das Recht, bei der Auskehr des Erlöses bevorzugt berücksichtigt zu werden (zum Recht des Vermieters, vorzugsweise Befriedigung zu verlangen, vgl. auch die Ausführungen unten unter VIII).

2. Erlöschen durch gutgläubig lastenfreien Erwerb

Von der (zu verneinenden) Frage, ob ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts möglich ist (vgl. dazu die Ausführungen oben unter II. 2b)), ist die Frage zu unterscheiden, ob das Vermieterpfandrecht durch gutgläubig lastenfreien Erwerb eines Dritten gem. § 936 BGB erlöschen kann. Dass ein gutgläubiger Erwerb des Vermieterpfandrechts nicht möglich ist, hat seinen Grund darin, dass § 1257 BGB die Vorschriften über die Entstehung des vertraglichen Pfandrechts, wozu auch § 1207 BGB – die Vorschrift über den gutgläubigen Erwerb des Pfandrechts- gehört, nicht für anwendbar erklärt. Die Anwendbarkeit von § 936 BGB, der Vorschrift, die das Erlöschen von Rechten Dritter an dem Eigentum durch eine Veräußerung regelt, ist damit jedoch nicht ausgeschlossen, und zwar nicht nur deshalb, weil es sich bei § 936 BGB um eine Vorschrift handelt, die nicht das Entstehen, sondern das Erlöschen von Rechten regelt, sondern auch deshalb, weil § 936 BGB nicht auf vertraglich begründete Rechte beschränkt ist, so dass sie unmittelbar und nicht erst über die Verweisungsnorm des § 1257 BGB anwendbar ist.

Gem. § 936 Abs.1 S.1 BGB erlicht ein Recht eines Dritten an einer Sache, wenn diese veräußert wird, mit dem Erwerb des Eigentums. Allerdings geschieht dies gem. § 936 Abs.2 BGB nicht, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs in Ansehung des Rechts nicht in gutem Glauben war, wenn ihm also bekannt war, dass die Sache mit dem Recht eines Dritten belastet ist oder ihm dies infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (vgl. § 932 Abs.2 BGB). In Abhängigkeit davon, auf welche Weise die Veräußerung stattfindet, enthält § 936 BGB in Abs.1 S.2 und S. 3 und in Abs.3 noch weitere Voraussetzungen bzw. Einschränkungen. Diese können hier nicht alle dargestellt werden.

Zusammenfassend kann jedoch gesagt werde, dass das Vermieterpfandrecht durch eine Veräußerung des Pfandobjekts im Falle der Gutgläubigkeit des Erwerbers

• erlischt, wenn die Veräußerung § 929 S.1 BGB durch Einigung und Übergabe erfolgt,
• im Falle einer Veräußerung § 929 S. 2 BGB (der Erwerber befand sich bereits im Besitz der Sache) nur erlischt, wenn der Erwerber den Besitz von dem Veräußerer erlangt hatte,
• im Falle einer Veräußerung § 930 BGB (Besitzkonstitut; Beispiel: Sicherungsübereignung) nur bzw. erst erlischt, wenn der Erwerber auf Grund der Veräußerung den Besitz der Sache erlangt (vgl. BGH, Urteil vom20. 06. 2005 – II ZR 189/03),
• im Falle einer Veräußerung § 931 BGB (Abtretung eines Herausgabeanspruchs gegen den unmittelbaren Besitzer), bei der sich die Sache nicht im mittelbaren Besitz des Veräußerers befand, nur bzw. erst erlischt, wenn der Erwerber auf Grund der Veräußerung den Besitz der Sache erlangt (beachte jedoch die Einschränkung des § 936 Abs.3 BGB).

Ob der Erwerber im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bösgläubig ist, was das Erlöschen des Vermieterpfandrechts verhindert, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Insbesondere die Beantwortung der Frage, ob dem Erwerber das Bestehen des Vermieterpfandrechts infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, hängt davon ab, ob man ihm, und wenn ja welche Nachforschungspflichten man ihm auferlegt.

Der BGH hat mit Beschuss vom 03. 02. 2011 – IX ZR 132/10- z.B. entschieden, dass grob fahrlässig handelt, wer in Kenntnis eines bestehenden Mietverhältnisses in den Mieträumen befindliche Gegenstände erwirbt, ohne sich nach einem Vermieterpfandrecht zu erkundigen.

3. Erlöschen durch Sicherheitsleistung

§ 562c S.2 BGB gibt dem Mieter die Möglichkeit, jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht zu befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

Die Sicherheitsleistung muss der Höhe nach dem Wert desjenigen Pfandobjekts entsprechen, das von dem Pfandrecht befreit werden soll. Geschieht dies, erlischt das Vermieterpfandrecht an dieser Sache.

4. Sonstige Gründe für ein Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Wie jedes Pfandrecht kann auch das Vermieterpfandrecht erlöschen, wenn der Vermieter hierauf verzichtet (vgl. § 1255 Abs.1 BGB)

Da es sich bei dem Vermieterpfandrecht -wie auch beim rechtsgeschäftlich begründeten Pfandrecht- um ein sog. akzessorisches Sicherungsrecht handelt, das vom Bestehen einer Forderung abhängig ist, erlischt auch das Vermieterpfandrecht, wenn dem Vermieter gegen den Mieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen (vgl. § 1253 BGB). Während des laufenden Mietverhältnisses wird es hierzu jedoch selbst dann nicht kommen, wenn der Mieter stets die Miete pünktlich zahlt und auch sonst keine Ansprüche gegen ihn bestehen, weil das Vermieterpfandrecht auch künftige Ansprühe absichert (siehe dazu die Ausführungen oben unter II.1b).

IV. Das Selbsthilferecht des Vermieters

Grds. ist Selbstjustiz im deutschen Recht strikt verboten. Der Inhaber eines Rechts muss daher im Regelfall zur Durchsetzung und Sicherung seines Rechts die staatlichen Organe anrufen. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings Ausnahmen. Eine solche enthält § 562b Abs.1 BGB zum Schutz des Vermieterpfandrechts.

Gem. § 562b Abs.1 S.1 BGB darf der Vermieter die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen gem. § 562b Abs.1 S.2 BGB in seinen Besitz nehmen. Durch dieses Selbsthilferecht soll der Vermieter in die Lage versetzt werden, die Entfernung eines Pfandobjekts aus der Mietsache zu verhindern, wenn sofortiges Handeln erforderlich ist und staatliche Organe zu spät kämen.

Aus diesem Sinn und Zweck der Regelung ergibt sich auch, dass sich die Dauer des Selbsthilferechts des Vermieters aus § 562b Abs.1 S.1 BGB auf die Zeitspanne der Entfernung der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen des Mieters von dem Mietgrundstück beschränkt. Das Recht entsteht daher erst, wenn der Mieter tatsächlich mit der Entfernung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Sachen begonnen hat (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 02.11. 2004 – 12 U 1530/03). Die bloße Absicht des Mieters hierzu genügt nicht. Das Selbsthilferecht kann daher nicht vorbeugend als bloße Präventivmaßnahme ausgeübt werden (vgl. OLG Celle, Urteil vom 10. 11. 1993 – 2 U 115/93). Solange der Mieter die Pfandsache nicht entfernt und auch nicht auszieht (siehe dazu gleich), hat der Vermieter kein Selbsthilferecht bezüglich der seinem Pfandrecht unterliegenden Sachen (vgl. OLG München, Urteil vom 12.01.1989 – 29 U 2366/88). Hat der Mieter das Pfandobjekt bereits entfernt, besteht das Selbsthilferecht ebenfalls nicht mehr, was sich insbesondere aus § 562b Abs.2 BGB ergibt, der dem Vermieter für diesen Fall (nur) einen notfalls gerichtlich durchzusetzenden Rückschaffungsanspruch einräumt.

Das Selbsthilferecht aus § 562b Abs.1 S.1 BGB besteht außerdem dann nicht, wenn der Vermieter nicht berechtigt ist, der Entfernung des Pfandobjekts zu widersprechen (vgl. dazu die Ausführungen oben unter III.1.) oder wenn der Mieter den Gegenstand, den der Mieter entfernen möchte, durch Sicherheitsleistung gem. § 562c S.2 BGB von dem Pfandrecht befreit hat. Auch dann, wenn der Mieter die Geltendmachung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung gem. § 562c S.1 BGB abgewendet hat (siehe dazu die Ausführungen unten unter VII.), steht dem Vermieter das Selbsthilferecht nicht zu.

Welche Mittel der Vermieter zur Verhinderung der Entfernung anwenden darf, ergibt sich aus dem Gesetz zwar nicht unmittelbar. Stets einzuhalten ist jedoch der gem. § 230 Abs.1 BGB auch im Falle der Selbsthilfe geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Dieser besagt, dass die Selbsthilfe nicht weiter gehen darf, als es zur Abwendung der Gefahr erforderlich ist. Als Folge dieser Beschränkung auf Maßnahmen, die zur Sicherung des Pfandrechts erforderlich sind, ergibt sich, dass sich der Vermieter zunächst darauf beschränken muss, der Entfernung der dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände zu widersprechen (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 11. 02. 2005 – 10 U 199/03). Denn bereits durch den Widerspruch wird gem. § 562a S. 1 BGB verhindert, dass das Pfandrecht durch die Entfernung von dem Grundstück erlischt. Bestreitet der Mieter das Pfandrecht des Vermieters, muss der Vermieter dem Bestreiten nachgehen. Erst wenn danach kein begründeter Zweifel an seinem Pfandrecht besteht, darf er nunmehr, wenn der Mieter oder ein Dritter gleichwohl mit der Entfernung fortfahren, diese Personen an der Entfernung, z. B. durch das Verschließen von Türen (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 02.11. 2004 – 12 U 1530/03), durch das Auswechseln von Schlössern oder durch ähnliche Maßnahmen hindern (OLG Karlsruhe, Urteil vom 11. 02. 2005 – 10 U 199/03). Die Anwendung von Gewalt gegen den Mieter ist zwar grds. zulässig, darf aber nur das letzte Mittel sein und die Grenzen der Verhältnismäßigkeit nicht überschreiten.

§ 562b Abs.1 S.1 BGB gibt dem Vermieter nur das Recht, die Entfernung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände aus der Mietsache zu verhindern. Er darf das Pfandobjekt nicht selbst in Besitz nehmen, es sei denn, es liegt ein Fall des § 562b Abs.1 S.2 BGB vor (siehe dazu gleich). Auch darf die Ausübung des Selbsthilferechts nicht dazu führen, dass dem Mieter der Zutritt zu den Mieträumen und damit der Mietgebrauch dauerhaft verwehrt ist (vgl. OLG Karlsruhe, Urteilvom11. 02. 2005 – 10 U 199/03).

Der Vermieter sollte bei der Ausübung seines Selbsthilferechts aus § 562b Abs.1 S.1 BGB sehr vorsichtig sein. Überschreitet er dessen Grenzen, macht er sich nicht nur gem. § 823 BGB schadensersatzpflichtig, sondern verliert u. U. auch seinen Mietzinsanspruch, was z.B. bei einem unberechtigten Schlossaustausch der Fall ist (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 11. 02. 2005 – 10 U 199/03). Außerdem ist der Mieter in solchen Fällen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1Nr.1 BGB berechtigt (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 03.02. 2012 – 2 U 122/11).

Möchte der Mieter nicht nur einzelne Gegenstände aus den Mieträumen entfernen, sondern kommt es am Ende des Mietverhältnisses beim Auszug des Mieters zur vollständigen Entfernung aller Gegenstände im Wege der Räumung der Mietsache durch den Mieter, hat der Vermieter gem. § 562b Abs.1 S.2 BGB das Recht, die Gegenstände, die dem Pfandrecht unterliegen, in Besitz zu nehmen.

Auch dieses Recht steht dem Vermieter- wie auch das aus § 562b Abs.1 S.1 BGB- nur in engen zeitlichen Grenzen zu. Das Recht zur Inbesitznahme der Pfandobjekte besteht nur, wenn der Mieter mit dem Auszug bereits begonnen hat (vgl. OLG München, Urteil vom 12.01.1989 – 29 U 2366/88). Außerdem darf der Auszug noch nicht abgeschlossen sein. Nur innerhalb dieses zeitlichen Rahmens ist der Vermieter berechtigt, Pfandgegenstände in Besitz zu nehmen. Auch für dieses Selbsthilferecht gelten die oben zu § 562b Abs.1 S.1 BGB geschilderten Einschränkungen bzgl. des Bestehens des Rechts und der Art der Ausübung.

Aus dem Recht des Vermieters, die Pfandobjekte beim Auszug des Mieters in Besitz zu nehmen, ergeben sich für diesen allerdings auch Pflichten. So ist er gem. § 1215 BGB verpflichtet, die in Besitz genommenen Pfandobjekte zu verwahren. Verletzt der Vermieter diese Pflicht schuldhaft, ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet.

V. Unbefugte Entfernung des Pfandobjekts – Rechte des Vermieters und Konsequenzen für den Mieter

Sind einzelne Sachen vollständig von der Mietsache entfernt oder ist der Auszug abgeschlossen, steht dem Vermieter zwar keines der in § 562b Abs.1 BGB genannten Selbsthilferechte mehr zu. Auch in diesem Fall steht der Vermieter jedoch nicht schutzlos da.

1. Gem. § 562b Abs.2 S.1 BGB kann der Vermieter dann, wenn die Sachen ohne sein Wissen oder trotz seines (berechtigten) Widerspruchs entfernt worden sind, die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Hierbei handelt es sich allerdings nicht um ein Selbsthilferecht, das der Vermieter eigenmächtig durchsetzen darf. Vielmehr muss er seinen Anspruch notfalls gerichtlich geltend machen. Kommt der Mieter dem Verlangen des Vermieters, das Pfandobjekt zurückzuschaffen bzw. ihm zu überlassen, nicht freiwillig nach, muss der Vermieter seinen Anspruch sogar nicht nur, um ihn durchzusetzen, sondern auch, um zu verhindern, dass sein Pfandrecht erlischt, gerichtlich geltend machen. § 562b Abs.2 S.2 BGB bestimmt nämlich, dass das Pfandrecht mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, erlischt, wenn er seinen Rückschaffungs- bzw. Überlassungsanspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

2. Erleidet der Vermieter dadurch, dass der Mieter einen Pfandgegenstand unbefugt aus der Mietsache wegschafft, einen Schaden, steht ihm im Falle eines Verschuldens des Mieters außerdem gem. § 280 BGB oder auch gem. § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 289 StGB ein Schadensersatzanspruch zu.

3. Je nachdem wie schwer die Vertragsverletzung des Mieters im konkreten Fall wiegt, kommt auch eine Kündigung entweder als außerordentliche fristlose (vgl. § 543 Abs.1 BGB) oder als ordentliche fristgerechte (vgl. § 573 Abs.1 Abs.2 Nr.1 BGB) in Betracht.

4. Was insbesondere vielen Mietern nicht bekannt ist, ist die Tatsache, dass sie im Falle eines unbefugten Entfernens von Pfandgegenständen nicht nur ihre mietvertraglichen Pflichten verletzen, sondern sich auch wegen Pfandkehr gem. § 289 StGB strafbar machen können (vgl. BayObLG,Urteilvom 09.04.1981 – RReg 5 St 53/81). 

VI. Die Verwertung des Vermieterpfandrechts

Möchte der Vermieter sich wegen einer Forderung durch Verwertung des Pfandobjekts Befriedigung verschaffen, ist er hierzu erst dann berechtigt, wenn seine Forderung fällig ist (vgl. § 1228 Abs.2 BGB). Ist die Forderung, deretwegen sich der Vermieter Befriedigung verschaffen möchte, verjährt, steht dies der Verwertung des Pfandgegenstandes grds. nicht entgegen. Gem. § 216 Abs.1 BGB hindert nämlich die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht besteht, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Eine wesentliche, gerade für Vermieter relevante Einschränkung dieses Grundsatzes enthält allerdings § 216 Abs.3 BGB, der besagt, dass die Möglichkeit, sich trotz der Verjährung Befriedigung durch Verwertung des Pfandobjektes zu verschaffen, nicht besteht, wenn es sich bei den verjährten Ansprüchen um solche auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen handelt. Ist daher z. B. ein Mietzinsanspruch des Vermieters verjährt, kann der Vermieter daher das Pfandobjekt zur Befriedigung dieses Anspruches nicht verwerten, da es sich bei diesem Anspruch um einen auf wiederkehrende Leistung i. S. d. § 216 Abs.3 BGB handelt.

Die Verwertung des Pfandgegenstandes erfolgt gem. § 1233 Abs.1 BGB durch dessen Verkauf, der wiederum gem. § 1235 Abs. BGB durch öffentliche Versteigerung bewirkt wird. Nur wenn die Sache einen Börsen- oder Marktwert hat, ist gem. § 1235 Abs.2 BGB i. V. m. § 1221 BGB ein freihändiger Verkauf möglich.

Um die öffentliche Versteigerung durchführen lassen zu können, muss der Vermieter zunächst erst einmal in den Besitz des Pfandobjektes gelangen. Dies kann dann mit Schwierigkeiten verbunden sein, wenn der Mieter das Pfandobjekt nicht freiwillig herausgibt. In diesem Fall ist der Vermieter nämlich – sofern kein Fall des § 562b Abs.1 S.2 BGB vorliegt- nicht berechtigt, sich eigenmächtig den Besitz des Pfandobjektes zu verschaffen. Vertragliche Regelungen, nach denen der Vermieter auch dann, wenn die Voraussetzungen des § 562b Abs.1 S.2 BGB nicht vorliegen, die Mietsache betreten darf, um das Pfandrecht auszuüben, sind unwirksam (vgl. OLG München, Urteil vom 12.01.1989 – 29 U 2366/88).

Ebenso unwirksam ist gem. § 1229 BGB eine vor dem Eintritt der Verkaufsberechtigung getroffene Vereinbarung, nach welcher dem Vermieter, falls er nicht oder nicht rechtzeitig befriedigt wird, das Eigentum an der Sache zufallen oder übertragen werden soll.

Der Vermieter hat allerdings gegen den Mieter einen Herausgabeanspruch gem. § 1231 S.1 BGB, den er aber- wenn der Mieter dem Herausgabeverlangen nicht nachkommt- gerichtlich geltend machen muss.

Ist der Vermieter im Besitz des Pfandobjekts, kann er dieses nicht einfach behalten, sondern muss eine hierzu befugte Person mit der öffentlichen Versteigerung beauftragen. Gem. § 383 Abs.3 S.1 BGB hat die Versteigerung durch einen für den Versteigerungsort bestellten Gerichtsvollzieher oder zu Versteigerungen befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer zu erfolgen. Der Ablauf der öffentliche Versteigerung ist im Einzelnen in den §§ 1234 -1242 BGB geregelt. Wird gegen eine dieser Vorschriften verstoßen, führt dies entweder zur Rechtswidrigkeit der Veräußerung des Pfandes (vgl. § 1243 Abs.1 BGB) oder löst eine Schadensersatzpflicht des Vermieters aus (vgl. § 1243 Abs.2 BGB). Bzgl. des Umfangs der Schadensersatzpflicht gem. § 1243 Abs.2 BGB ist allerdings zu beachten, dass der nach dieser Bestimmung zu ersetzende Schaden nicht in dem Rechtsverlust infolge Pfandverwertung besteht, sondern in der Vermögenseinbuße, die der Mieter gegenüber einer formal ordnungsgemäßen Verwertung erleidet (vgl. BGH Urteil vom 10.07.1997 – I ZR 75–95).

VII. Abwendung durch Sicherheitsleistung

Unter III.3. wurde bereits dargelegt, dass der Mieter gem. § 562c S.2 BGB einzelne Sachen von dem Pfandrecht des Vermieters dadurch befreien kann, dass er in Höhe des Wertes des Pfandgegenstandes Sicherheit leistet. Diese Sicherheitsleistung führt zwar dazu, dass das Vermieterpfandrecht an dieser Sache erlischt und der Vermieter auf diese gar nicht mehr zugreifen kann. Unterliegen jedoch noch andere Sachen dem Vermieterpfandrecht, die von diesem nicht durch Sicherheitsleistung befreit wurden, ist der Vermieter nicht gehindert, auf diese zuzugreifen.

Mit § 562c S.1 BGB gibt das Gesetz dem Mieter jedoch die Möglichkeit, die Ausübung des Vermieterpfandrechts bzgl. einer bestimmten Forderung generell anzuwenden. Um dies zu erreichen, muss der Mieter nicht- wie im Fall des § 562c S.2 BGB- in Höhe des Pfandgegenstandes, sondern in Höhe der Forderung des Vermieters Sicherheit leisten.

VIII. Zusammentreffen des Vermieterpfandrechts mit anderen Pfandrechten

An ein und derselben Sache können mehrere Pfandrechte gleichzeitig bestehen.

Wie jedes Pfandrecht, kann daher auch das Vermieterpfandrecht mit anderen Pfandrechten zusammentreffen. Möglich ist z. B. ein Zusammentreffen mit einem Werkunternehmerpfandrecht (vgl. § 647 BGB) oder einem Pfändungspfandrecht (vgl. § 804 ZPO). Für die Rechte, die der Vermieter bei einem Zusammentreffen mit weiteren Pfandrechten hat, ist der Rang seines Pfandrechts von entscheidender Bedeutung. Diesen regelt § 1209 BGB in der Weise, dass für den Rang des Pfandrechts der Zeitpunkt der Entstehung maßgeblich ist. Im Gegensatz zum vertraglichen Pfandrecht ist dies beim Vermieterpfandrecht nicht der Zeitpunkt der Bestellung, sondern grds. derjenige, zu dem die Sache in die Mietsache eingebracht wird.

Beim Zusammentreffen mit anderen Pfandrechten erlangt auch der unter II.2b) geschilderte Umstand Bedeutung, dass das Vermieterpfandrecht dann, wenn eingebrachte Sachen zwar noch nicht im Eigentum des Mieters stehen, dieser an ihnen jedoch ein Anwartschaftsrecht hat, mit der Einbringung an dem Anwartschaftsrecht entsteht. Erstarkt das Anwartschaftsrecht später durch die Zahlung des vollständigen Kaufpreises zum Vollrecht dadurch, dass der Mieter Eigentümer wird, ist für den Rang des Vermieterpfandrechts an der Sache selbst trotzdem der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem das Vermieterpfandrecht an dem Anwartschaftsrecht entstanden ist.

Wird eine Sache, an der ein Vermieterpfandrecht besteht, im Wege der Zwangsvollstreckung in den Mieträumen gepfändet, geht das Vermieterpfandrecht dem Pfändungspfandrecht in der Regel im Rang vor, da dies bereits mit der Einbringung in die Räume entstanden ist. Wie bereits unter III.1. dargelegt, bewirkt dieser Vorrang jedoch nicht, dass der Vermieter verhindern kann, dass die Sache gepfändet und zum Zwecke der öffentlichen Versteigerung (vgl. § 814 ZPO) aus der Mietsache entfernt wird. Ihm steht gem. § 805 ZPO lediglich das Recht auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös zu. Diesen Anspruch muss der Vermieter gem. § 805 Abs.1 2.HS BGB im Wege der Klage geltend machen.

Der Vermieter selbst darf das Pfandobjekt zwar erst verwerten, wenn seine Forderung fällig ist (vgl. § 1228 Abs.2 S.1 BGB). Das Recht auf vorzugsweise Befriedigung besteht hingegen auch dann, wenn die Forderungen, die durch das Vermieterpfandrecht gesichert werden, noch nicht fällig sind (vgl. 805 Abs.1 2. HS ZPO). Gewisse Abstriche muss der Vermieter in diesem Fall allerdings machen, wobei umstritten ist, wie diese im Einzelnen auszusehen haben. Während teilweise vertreten wird, es müssten bei der Auszahlung in entsprechender Anwendung des § 1217 Abs.2 BGB Zwischenzinsen abgezogen werden, fordern andere eine Hinterlegung des Erlöses.

IX. Das Vermieterpfandrecht in der Räumungsvollstreckung

Noch vor gar nicht langer Zeit war das Vermieterpfandrecht im Rahmen der Räumungsvollstreckung von nicht zu unterschätzender Bedeutung. Betreibt ein Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Räumungsvollstreckung, weil der Mieter die Mietsache nicht freiwillig räumt, hat er oft ein Interesse daran, dass der Gerichtsvollzieher ihm lediglich den Besitz an der Mietsache verschafft und das Mobiliar des Mieters nicht – wie es § 885 Abs.2 ZPO vorschreibt- wegschafft, um Kosten und Aufwand zu sparen, die mit der gem. § 885 Abs.3 S.1 ZPO vorgeschriebenen Verwahrung verbunden sind. Diese reine Verschaffung des Besitzes an den Mieträumen war bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 11. 03.2013 am 01. 05. 2013 nicht ohne Weiteres möglich. Machte der Vermieter jedoch an allen eingebrachten Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend, wurde ihm zugestanden, die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken (sog. Berliner Modell vgl. BGH, Beschluss vom 17. 11. 2005 – I ZB 45/05). Dieser „Umweg „ über das Vermieterpfandrecht ist jedoch seit dem 01.05.2013 nicht mehr erforderlich. Der am 01.05.2013 in Kraft getretene § 885a ZPO erlaubt es dem Vermieter nämlich, seinen Vollstreckungsauftrag auch ohne die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts darauf zu beschränken, dass der Gerichtsvollzieher den Mieter aus dem Besitz setzt und den Vermieter in den Besitz einweist.

X. Vertragliche Vereinbarungen über das Vermieterpfandrecht

Vertragliche Vereinbarungen zwischen den Mietparteien über das Vermieterpfandrecht zu Lasten des Vermieters sind wirksam. So können z.B. die Entstehung des Vermieterpfandrechts generell ausgeschlossen oder einzelne Gegenstände vom Vermieterpfandrecht ausgenommen werden. Umgekehrt kann allerdings der Umfang des Vermieterpfandrechts nicht zu Lasten des Mieters erweitert werden. Insbesondere kann nicht vereinbart werden, dass sich das Vermieterpfandrecht auf Gegenstände erstreckt, die gem. § 562 Abs.1 S.2 BGB i. V. m. §§ 811, 812 ZPO unpfändbar sind.

Ebenso unwirksam sind Vereinbarungen, durch die Voraussetzungen und Grenzen des Selbsthilferechts aus § 562b Abs.1 BGB zu Gunsten des Vermieters erweitert werden (vgl. OLG München, Urteil vom 12. 01. 1989 – 29 U 2366/88).

XI. Beweislastverteilung

Streiten die Mietparteien in einem gerichtlichen Verfahren über das Bestehen des Vermieterpfandrechts, kommt der Beweislastverteilung entscheidende Bedeutung zu. Hier gilt Folgendes:

Der Vermieter, der sich auf ein Vermieterpfandrecht beruft, muss alle Voraussetzungen für dessen Entstehung beweisen. Zu den von ihm zu beweisenden Tatsachen gehört zunächst das Entstehen der gesicherten Forderung (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85). Außerdem hat der Vermieter zu beweisen, dass sich die Sache im Eigentum des Mieters befindet (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.01.1987 – 10 U 162/86) und in die Mietsache eingebracht worden ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.01.2000 – 24 U 92/99).

Der Mieter hingegen muss beweisen, dass die Forderung des Vermieters erloschen ist (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.1986 – IX ZR 42/85), dass die Sache unpfändbar ist, oder dass das Pfandrecht durch erlaubte Entfernung der Sache aus den Mieträumlichkeiten gem. § 562a BGB untergegangenist (vgl. OLG Düsseldorf,Urteil vom 22.01.2000 – 24 U 92/99).

Streiten die Parteien darüber, ob der Vermieter von dem Selbsthilferecht des § 562b Abs.1 BGB in zulässiger Weise Gebrauch gemacht hat, gilt auch hier, dass der Vermieter alle Voraussetzungen für dessen Bestehen beweisen muss. Hierzu gehört neben den Voraussetzungen für das Bestehen des Pfandrechts insbesondere auch die Tatsache, dass die Entfernung der Sache durch den Mieter bereits begonnen hatte und noch nicht abgeschlossen war, als der Vermieter eingegriffen hat bzw. im Falle des § 562b Abs.1 S.2 BGB, dass der Auszug des Mieters gerade stattfand.

Verlangt der Vermieter die Rückschaffung einer vom Mieter entfernten Sache gem. § 562b Abs.2 BGB, muss er beweisen, dass die Entfernung ohne seine Kenntnis oder gegen seinen Widerspruch erfolgt ist (vgl. AG Köln, Urteil vom 20. 05. 1983 – 221 C 496/82).

Behauptet der Mieter, der Rückschaffungsanspruch bestehe nicht, weil der Vermieter gem. § 562a S.2 BGB nicht widersprechen durfte, muss er beweisen, dass die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.