Gerät der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug, möchte der Vermieter verständlicher Weise so schnell wie möglich alle notwendigen Schritte einleiten, um den Mieter notfalls mit gerichtlicher Hilfe zur Zahlung zu veranlassen. Haben auch mehrfache Aufforderungen an den Mieter nicht zum Erfolg geführt, erscheint die Erhebung einer Zahlungsklage oft als letztes Mittel. Hierbei sollte der Vermieter allerdings nicht vergessen, dass eine Klage nicht nur Zeit und Nerven erfordert, sondern auch nicht unerhebliche Kosten produziert. Deshalb sollte der Vermieter nichts überstürzen und gut überlegen, ob die Klage wirklich nötig ist bzw. ob er auf andere, einfachere und kostengünstigere Art und Weise an sein Ziel kommen kann.

Ebenso wichtig ist es für den Vermieter, sich vor der Erhebung einer Zahlungsklage Informationen zu verschaffen, an Hand derer er einschätzen kann, ob ein Zahlungstitel ihm überhaupt einen Nutzen bringt.

Folgendes ist hierbei zu beachten:

1. Außergerichtliche Einigung

Bei jedem Streit zwischen Mieter und Vermieter gilt, dass eine außergerichtliche Einigung einer gerichtlichen Auseinandersetzung stets vorzuziehen ist. Jedem Vermieter ist daher selbst dann, wenn sich der Mieter zunächst uneinsichtig zeigt, zu raten, einen Versuch zu unternehmen, eine gütliche Einigung herbeizuführen. Nicht selten führt bereits die Androhung einer Klage zum Ziel. Auch die Inaussichtstellung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkt manchmal Wunder. Bewährt hat sich auch die Einschaltung einer neutralen dritten Person, die vermittelnd tätig wird. Auch wenn der Vermieter hierzu nicht verpflichtet ist, sollte er gut überlegen, ob er dem Mieter zur Vermeidung eines gerichtlichen Rechtsstreits in gewissem Maße entgegen kommt, z.B., indem er dem Mieter eine Ratenzahlung anbietet. Dies hat selbstverständlich nur Sinn, wenn der Mieter grds. einsichtig und zur Zahlung bereit ist, aber die rückständige Miete nicht auf einmal aufbringen kann.

Wichtige Informationen rund um die Ratenzahlungsvereinbarung sowie ein kostenfreies Muster finden Sie in unserem Beitrag: „Haben Mieter das Recht zur Ratenzahlung bei Mietschulden? (+Vorlage)“.

2. Zugriff auf Sicherheiten

Da es keine Seltenheit ist, dass der Mieter die Miete nicht ordnungsgemäß zahlt oder sonstige Zahlungspflichten verletzt, verfügt der Vermieter über Sicherheiten, die oft vergessen werden. Jeder Vermieter sollte sich, bevor er eine Zahlungsklage erhebt, Gedanken darüber machen, ob ein Zugriff auf eine Sicherheit eine zulässige und günstigere Alternative ist.

Zu diesen Sicherheiten gehört zunächst die Mietkaution, die der Mieter zwar nicht kraft Gesetzes schuldet, die jedoch fast jeder Mietvertrag als Pflicht des Mieters vorsieht.

Ein Zugriff auf die Mietkaution ist für den Vermieter in der Regel sehr viel unkomplizierter als die Erhebung einer Zahlungsklage. Das Problem besteht allerdings darin, dass dieser nicht immer zulässig ist, wenn der Miete die Miete nicht oder nicht vollständig zahlt. Der Vermieter darf auf die Mietkaution wegen rückständiger Miete nur zugreifen, wenn

• das Mietverhältnis bereits beendet ist oder
• die Forderung des Vermieters rechtskräftig festgestellt, unstreitig oder so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten des Mieters mutwillig erscheint (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 17.09.2012 – 314a C 28/12).

Läuft das Mietverhältnis weiter, weil der Vermieter nicht kündigen möchte oder die Voraussetzungen weder für eine außerordentliche fristlose noch für eine ordentliche fristgerechte Kündigung vorliegen, ist der Zugriff auf die Mietkaution daher in der Regel keine Option.

Anders als auf die Mietkaution kann der Vermieter allerdings nicht erst nach dem Mietende, sondern bereits während des laufenden Mietverhältnisses von dem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen, das ihm gem. § 562 BGB an den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten pfändbaren Gegenständen zusteht.

Einzelheiten dazu, unter welchen Voraussetzungen das Vermieterpfandrecht entsteht, wann der Vermieter auf die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände zugreifen darf und wie die Verwertung des Pfandobjekts abläuft, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung und Verwertung“.

An dieser Stelle sei nur so viel gesagt: Bei Mietern, die über kein nennenswertes Vermögen verfügen, sind in der Regel kaum pfändbare Gegenstände vorhanden. Das Vermieterpfandrecht kommt in diesen Fällen gar nicht oder nur an einzelnen Gegenständen zur Entstehung, deren Wert nicht ausreicht, um sich wegen der rückständigen Miete Befriedigung verschaffen zu können. Die in §§ 811, 811c ZPO geregelten Pfändungsverbote, die im Rahmen der Zwangsvollstreckung gelten, finden nämlich gem. § 562 Abs.1 S.2 BGB auch auf das Vermieterpfandrecht Anwendung.

3. Vermögenssituation des Mieters

Führen die gem. Zf. 1 und Zf. 2 anzustellenden Vorüberlegungen des Vermieters zu dem Ergebnis, dass er gerichtliche Hilfe benötigt, um seine Forderung durchzusetzen, sollte er sich, bevor er diese in Anspruch nimmt, außerdem Informationen beschaffen, die Aufschluss darüber geben, ob der Mieter zahlungskräftig ist bzw. ob er über genügend Vermögen verfügt, auf das im Wege der Zwangsvollstreckung zugegriffen werden kann. Ist dies nämlich nicht der Fall, besteht der vom Vermieter erwirkte Zahlungstitel nur auf dem Papier und ist in der Praxis nichts wert. Verfügt der Mieter nämlich nicht über pfändbares Vermögen, kann aus dem Zahlungstitel nicht mit Erfolg die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Der Vermieter erhält in diesem Fall nicht nur keine Befriedigung wegen seiner Mietzinsforderung, sondern bleibt auch noch auf den mitunter nicht unerheblichen von ihm vorverauslagten Prozesskosten (den Gerichtskosten und ggf. den Kosten für einen von ihm eingeschalteten Rechtsanwalt) sitzen. Diese Kosten trägt zwar gem. § 91 ZPO der Mieter, wenn er zur Zahlung verurteilt wird. Auch diese Kostenerstattungspflicht des Mieters ist jedoch in der Praxis wertlos, wenn der Mieter über kein pfändbares Vermögen verfügt.

Erkennt der Vermieter , dass eine Zwangsvollstreckung mangels hinreichenden Vermögens des Mieters erfolglos wäre, sollte er daher von seinem Vorhaben, sich einen Zahlungstitel zu verschaffen, Abstand nehmen und – falls dies nicht geschehen ist- sein Augenmerk darauf richten, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden, um weitere Mietausfälle zu vermeiden.

4. Mahnverfahren als Alternative zur Zahlungsklage

Steht für den Vermieter fest, dass er ohne gerichtliche Hilfe nicht auskommt und haben seine Nachforschungen ergeben, dass der Mieter über genügend pfändbares Vermögen verfügt, sollte er in einem nächsten Schritt überlegen, ob er den mit einer Klage verbundenen Aufwand und die Kosten des Klageverfahrens reduzieren kann, indem er versucht, durch die Einleitung eines Mahnverfahrens einen Vollstreckungsbescheid zu erwirken. Dieser Vollstreckungsbescheid steht gem. § 700 Abs.1 ZPO einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Versäumnisurteil gleich. Der Vermieter kann aus diesem daher ebenso wie aus einem Urteil die Zwangsvollstreckung betreiben.

Das Mahnverfahren hat gegenüber dem Klageverfahren folgende Vorteile:

• Die Gerichtskosten betragen statt drei Gebühren nur eine halbe Gebühr (vgl. 1100 KV / GKG).
• Die Kosten für einen evtl. beauftragten Rechtsanwalt sind geringer. Sie betragen statt der 2,5 Gebühren im Klageverfahren nur 1,5 Gebühren (vgl. Zf. 3305, 3308 VV / RVG).
• Das Betreiben des Mahnverfahrens ist unkomplizierter und weniger zeitaufwändig, da der geltend gemachte Anspruch in dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides nicht begründet werden muss (vgl. § 690 ZPO1 Nr.3 ZPO, wonach die Bezeichnung des Anspruchs unter Angabe der verlangten Leistung genügt).
• Der Vermieter erhält seinen Vollstreckungstitel sehr viel schneller, da das Gericht keine mündliche Verhandlung durchführt und den geltend gemachten Anspruch nicht auf seine Berechtigung überprüft (vgl. § 692 Abs.1 Nr.2 ZPO).

So attraktiv diese Vorteile auch scheinen, die Einleitung eines Mahnverfahrens macht nur dann Sinn, wenn mit keinem Widerstand des Mieters zu rechnen ist. Der Mieter hat nämlich gem. § 694 ZPO das Recht, gegen den Mahnbescheid Widerspruch einzulegen. Macht er von diesem Recht Gebrauch, geht das Verfahren im gewöhnlichen Klageverfahren weiter (vgl. §§ 696,697 ZPO). Bevor der Vermieter ein Mahnverfahren einleitet, sollte er sich daher Gedanken über die voraussichtliche Reaktion des Mieters machen.

Hat der Antragsteller bzw. Kläger die Verzögerung hingegen zumindest auch zurechenbar verursacht, weil er z.B. den Gerichtskostenvorschuss, dessen Entrichtung Voraussetzung für die Zustellung ist (vgl. § 12 Abs.1 GKG), nicht eingezahlt hat, kommt es darauf an, ob sich die ihm zuzurechnende Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Dabei wird eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen (vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 154/14).

Alle wichtigen Informationen zur Verjährung des Mietzinsanspruchs des Vermieters finden Sie in unserem Beitrag: „Verjährung von Mietschulden: Ab wann gehen Vermieter leer aus?“.

5. Prüfung der Beweislage

Spätestens dann, wenn für den Vermieter feststeht, dass er wegen eines zu erwartenden Widerspruchs des Mieters im Rahmen eines Mahnverfahrens keinen Vollstreckungstitel wird erwirken können, so dass nur die Erhebung einer Klage zum Ziel führen kann, sollte er sich Gedanken darüber machen, wer im Prozess die Beweislast für welche Tatsachen trägt und ob er für die von ihm zu beweisenden Tatsachen über taugliche Beweismittel verfügt.

Auch wenn sein Mietzinsanspruch tatsächlich in der geltend gemachten Höhe besteht, nützt dies dem Vermieter nichts, wenn er den hierfür ggf. notwendigen Beweis nicht erbringen kann. Im Zivilprozess gilt grds., dass jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen einer Rechtsnorm darlegen und beweisen muss, aus der sie Rechte herleitet (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08).

Macht der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete klageweise geltend, muss er darlegen und im Falle eines Bestreitens des Mieters auch beweisen, dass der Anspruch in der geltend gemachten Höhe entstanden ist. Macht der Vermieter die Miete in der im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Höhe geltend, wird er diesen Beweis in der Regel durch die Vorlage des Mietvertrages als Urkunde i. S. d. § 416 ZPO leicht erbringen können. Schwieriger wird es allerdings, wenn der Vermieter eine z. B. wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB erhöhte Miete geltend macht. In diesem Fall muss der Vermieter alle Tatsachen darlegen und im Streitfall beweisen, aus denen sich ergibt, dass die Mieterhöhung in dem behaupteten Umfang wirksam erfolgt ist.

Der Mieter hingegen muss die sog. anspruchsvernichtenden oder anspruchshemmenden Tatsachen darlegen und auch beweisen, falls der Vermieter diese bestreitet. Behauptet der Mieter z. B., der Anspruch bestehe nicht, weil er diesen durch Zahlung oder durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht habe, obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass er die Zahlung erbracht hat bzw. dass die Voraussetzungen der §§ 387 ff. BGB für eine Aufrechung vorlagen und er die Aufrechnung wirksam erklärt hat.

Macht der Mieter geltend, die Miete sei wegen eines Mangels gem. § 536 BGB gemindert, muss- zumindest dann, wenn es sich um einen nach der Übergabe entstandenen Mangel handelt- ebenfalls der Mieter darlegen und beweisen, dass die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache in für ihn nachteiliger Weise von der vereinbarten oder vertraglich vorausgesetzten abweicht und dass dadurch die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist.

Wendet der Vermieter allerdings ein, es liege lediglich eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor, was gem. § 536 Abs.1 S.3 BGB der Minderung entgegensteht, muss er die Tatsachen darlegen und beweisen, aus denen sich dies ergibt (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 19.07.1984 – 2 UH 1/84).

6. Sonderfall: Zahlungsklage nach Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen- Zeitpunkt der Klageerhebung

Ergibt ich die Notwendigkeit der Klage daraus, dass der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559 BGB die Miete erhöht hat, der Mieter sich aber weigert, den Erhöhungsbetrag zu zahlen, sollte der Vermieter von Wohnraum sich gut überlegen, zu welchem Zeitpunkt er seine Zahlungsklage erhebt. Möchte der Vermieter wegen des Zahlungsverzugs des Mieters außerdem das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen und ist dies noch nicht geschehen, führt die Erhebung der Zahlungsklage nämlich zu einer zeitlichen Verzögerung der Kündigungsmöglichkeit. § 569 Abs.3 Nr.3 BGB bestimmt nämlich für Wohnraummietverhältnisse, dass der Vermieter in denjenigen Fällen in denen der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer gem. den §§ 558-560 BGB erhöhten Miete verurteilt worden ist, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung wegen Zahlungsverzugs des Mieters gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB kündigen kann (Kündigungssperrfrist).

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis so schnell wie möglich kündigen, sollte er die Kündigung daher aussprechen, bevor er die Zahlungsklage erhebt.

Nähere Einzelheiten zu der Kündigungssperrfrist des § 569 Abs.3 Nr.3 BGB können Sie in unserem Beitrag: „Zahlungsverzug nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung“ nachlesen. 

7. Kosten

Von der Verteilung und der Höhe der Kosten der Klage hängt für den Vermieter viel ab. Bevor er eine Zahlungsklage erhebt, sollte er sich daher darüber bewusst werden, ob er in der Lage ist, die Prozesskosten zu tragen, und zwar nicht nur für den Fall, dass er die Klage verliert, sondern auch für den oft unterschätzten Fall, dass der Mieter zwar antragsgemäß verurteilt wird, dieser aber nicht in der Lage ist, die Prozesskosten zu erstatten. Nicht unberücksichtigt bleiben sollte außerdem, dass der Vermieter als Kläger gem. § 12 des Gerichtskostengesetzes (GKG) zunächst die Gerichtskosten vorschießen muss und – falls er sich anwaltlich vertreten lässt- auch seinen Anwalt erst einmal aus eigener Tasche bezahlen muss, bevor er die Kosten ggf. erstattet bekommt.

Die folgende Darstellung der Verteilung und Höhe der Prozesskosten ist auf eine reine Zahlungsklage zugeschnitten, die schwerpunktmäßig Gegenstand dieses Beitrags ist. Erhebt der Vermieter zusätzlich eine Räumungsklage und macht ggf. auch Ansprüche auf eine Nutzungsentschädigung geltend, erhöht sich der Streitwert, und damit auch die Kosten. Auch bzgl. der Kostenverteilung kann es bei einer Räumungsklage in besonders gelagerten Fällen Abweichungen von den allgemeinen Grundsätzen geben. Weitere Details zu den Prozesskosten bei einer Räumungsklage erfahren Sie in unserem Beitrag: „Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten zur Räumungsklage“ in Frage 11 und 12.

a) Die Kostenverteilung

Die Verteilung der Prozesskosten, zu denen die Gerichtskosten und die notwendigen Anwaltskosten gehören, ist in den §§ 91 ff. ZPO geregelt. In § 91 Abs.1 S.1 ZPO, der zentralen Vorschrift zur Kostenverteilung, heißt es dazu, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Hat der Vermieter mit seiner Klage in vollem Umfang Erfolg, bekommt er von dem Mieter nicht nur die Gerichtskosten, sondern auch seine Anwaltskosten erstattet. Zu beachten ist bzgl. der Anwaltskosten allerdings, dass nur die im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) festgelegten gesetzlichen Gebühren erstattungsfähig sind. Trifft der Vermieter mit seinem Anwalt eine Honorarvereinbarung, durch die eine höhere Vergütung vereinbart wird, ist die Differenz zwischen gesetzlicher und vereinbarter Vergütung nicht vom Mieter zu erstatten.

Eine Ausnahme von der vollständigen Kostenerstattung durch den Mieter im Falle des Obsiegens des Vermieters bildet § 281 Abs.3 S.2 ZPO. Nach dieser Vorschrift sind dem Kläger, wenn dieser ein unzuständiges Gericht angerufen hat und der Rechtsstreit auf seinen Antrag an das zuständige Gericht verwiesen wurde, die entstandenen Mehrkosten auch dann aufzuerlegen, wenn er in der Hauptsache obsiegt

Verliert der Vermieter die Klage, bleibt er nicht nur auf den Gerichtskosten und seinen Anwaltskosten sitzen, sondern muss auch dem Mieter dessen Anwaltskosten erstatten, falls dieser einen Anwalt eingeschaltet hat.

In dem ebenfalls nicht selten vorkommenden Fall, dass der Vermieter mit seiner Zahlungsklage nur teilweise Erfolg hat, richtet sich die Kostenverteilung nach § 92 ZPO, wonach die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen sind, wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt.

b) Die Höhe der Kosten

Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Streitwert auf der einen und den Gebührensätzen auf der anderen Seite.

Der Streitwert ist bei einer Zahlungsklage leicht zu ermitteln. Er entspricht der Höhe der klageweise geltend gemachten Forderung ohne Zinsen und etwaige Mahnkosten (vgl. § 4 Abs.1 2. HS ZPO).

Bzgl. der Gebührensätze ist zwischen den Gerichtsgebühren und den Anwaltsgebühren zu unterscheiden. Zu Letzteren kommen in der Regel noch eine Auslagenpauschale für Post- und Kommunikationsdienstleistungen sowie die Umsatzsteuer in Höhe von 19 % und ggf. Fahrtkosten und Abwesenheitsgeld hinzu.

Das Gericht erhebt für seine Tätigkeit gem. Zf. 1210 KV / GKG drei Gerichtsgebühren.

Der Rechtsanwalt kann für seine Tätigkeit im gerichtlichen Verfahren gem. Zf. 3100 VV / RVG eine 1,3 Verfahrensgebühr und gem. Zf. 3104 VV / RVG eine 1,2 Terminsgebühr abrechnen. Die Auslagenpauschale für Post- und Kommunikationsdienstleistungen beträgt gem. Zf. 7002 VV / RVG 20 % der Gebühren, höchstens jedoch EUR 20,00.

Hat der Vermieter bereits im Vorfeld der Klage einen Rechtsanwalt eingeschaltet, der den Mieter zur Zahlung aufgefordert hat, erhält der Rechtsanwalt für diese außergerichtliche Tätigkeit gem. Zf. 2300 VV / RVG eine 1,3 Geschäftsgebühr.

Diese Gebühr für die außergerichtliche Tätigkeit zählt zwar nicht zu den Prozesskosten i. S. d. §§ 91 ff. ZPO, findet hier aber Erwähnung, weil sie gem. Anlage 1 Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG zur Hälfte auf die Verfahrensgebühr angerechnet wird, die der Anwalt für seine Tätigkeit im gerichtliche Verfahren erhält (vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2007 – VIII ZR 184/06).

Diese Anrechnung kommt dem Mieter, wenn er unterliegt und dem Vermieter die gerichtlichen Anwaltskosten zu erstatten hat, gem. § 15a Abs.2 RVG allerdings nur dann zugute, wenn der Vermieter die vorprozessual entstandene Geschäftsgebühr im Prozess als Verzugsschaden mit geltend gemacht hat (zu dieser Möglichkeit vgl. die Ausführungen unten unter II. 3b) aa)) oder der Mieter den Anspruch auf Ersatz der Geschäftsgebühr als Verzugsschaden bereits erfüllt hat.

8. Fazit und Zusammenfassung

Möchte der Vermieter rückständige Miete gegenüber dem Mieter im Wege der Klage geltend machen, sollte er sich, bevor er die Klage erhebt, gut überlegen, ob er sein Ziel nicht auch auf einfachere Weise erreichen kann und ob ihm ein der Klage stattgebendes Urteil überhaupt etwas nützt.

Folgende Fragen sollte sich der Vermieter diesbezüglich stellen:

• Ist die Herbeiführung einer außergerichtlichen Lösung, ggf. durch Einräumung einer Ratenzahlung möglich?
• Besteht die Möglichkeit, sich aus Mietsicherheiten Befriedigung zu verschaffen?
• Hat ein der Klage stattgebendes Urteil überhaupt einen Nutzen, was nur der Fall ist, wenn der Mieter über hinreichendes pfändbares Vermögen verfügt?
• Kommt die Einleitung eines Mahnverfahrens in Betracht?
• Können alle entscheidungserheblichen Tatsachen im Falle eines Bestreitens des Mieters bewiesen werden?
• Sollte das Mietverhältnis ggf. vor der Erhebung der Zahlungsklage fristlos gekündigt werden (nur im Falle eines Mietrückstandes nach einer Mieterhöhung relevant)?
• Wie hoch sind die durch die Klage entstehenden Kosten und ist der Vermieter in der Lage, diese für den Fall eines Unterliegens oder der Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu tragen?