Mieter sind oft verunsichert, was auf sie zukommt, wenn sie eine Abmahnung des Vermieters im Briefkasten finden. Es ist die Rede von Abhilfe oder Unterlassung und endet meist mit der Androhung einer Kündigung. In der Praxis zeigt sich dabei, dass ein Mieter, der eine unberechtigte Abmahnung erhält, meist Antworten auf folgende Fragen sucht: Was kann man gegen die Abmahnung des Vermieters tun? Wie schreibt man einen Widerspruch? Muss der Vermieter die unberechtigte Abmahnung zurücknehmen? Kann man gerichtlich feststellen lassen, dass die Abmahnung unberechtigt war, und muss der Vermieter dann die Anwaltskosten übernehmen? Wird mir jetzt gekündigt?

Hier erhalten Mieter die Antworten. Der nachfolgende Artikel erklärt alles, was Sie zum Thema unberechtigte Abmahnung des Vermieters wissen sollten. Außerdem erhalten Sie einen Muster-Widerspruch gegen die Abmahnung des Vermieters.

I. Fragen und Antworten zur unberechtigten Abmahnung

Hier erhalten Mieter Antworten auf die häufigsten Fragen zur unberechtigten Abmahnung:

1. Was kann man gegen die Abmahnung des Vermieters tun?

Mieter können die unberechtigte Abmahnung zurückweisen und einen Widerspruch einlegen. Der Widerspruch sollte eine genaue Gegendarstellung der vorgeworfenen Umstände enthalten. Zwar ist es im Streitfall rechtlich so, dass der Vermieter nachweisen muss, dass der Mieter einen Verstoß gegen seine mietvertraglichen Pflichten begangen hat und die Abmahnung berechtigt ist, aber möchte man dem Vermieter deutlich machen, dass die Abmahnung unberechtigt ist, gelingt dies in der Regel nur durch die Angabe von Details.

Beispiel: Ein Vermieter beschwert sich bei Ihnen darüber, dass Sie jedes Wochenende zur Nachtzeit laut Musik hören. Als Nachweis gibt er an, dass dies insbesondere auch am vergangenen Wochenende, dem 15.11.2024, von 23:00 bis 2:00 Uhr nachts der Fall war. Der Vermieter mahnt Sie daraufhin ab und nennt als Verstoß Ruhestörung am 15.11.2024 von 23:00 bis 2:00 Uhr nachts.

Tatsächlich waren Sie zu dem fraglichen Zeitraum jedoch nicht anwesend, und der Nachbar hat sich grundlos beschwert. Hintergrund ist vielmehr, dass dieser Nachbar Sie aus persönlichen Gründen nicht leiden kann.

In diesem Beispiel sollten Sie bei einem Widerspruch eine genaue Gegendarstellung verfassen. Das bedeutet, lediglich zu schreiben: „Der Vorwurf stimmt nicht, der Nachbar hat das erfunden“, ist weniger hilfreich, als wenn Sie schreiben: „Ich war vom 14.11.2024 bis zum 17.11.2024 nicht im Haus, sondern in [Ort] bei einem Seminar, wie aus dem beigefügten Hotelbeleg des Hotels ‚Schöner Ort‘ hervorgeht. Der Vorwurf ist daher unberechtigt, da ich am 15.11.2024 nicht anwesend war. Darüber hinaus habe ich zu keiner anderen Zeit eine Ruhestörung verursacht. Der Nachbar Z hat den Vorwurf aus mir unbekannten Gründen erhoben.“

Nur wenn Sie dem Vermieter ausreichend nachprüfbare Tatsachen vorlegen, die zeigen, dass die Abmahnung unberechtigt ist, macht ein solcher Widerspruch überhaupt Sinn. Die Beweislast bleibt dabei unverändert: Es liegt weiterhin in der Verantwortung des Vermieters, nachzuweisen, dass die Abmahnung berechtigt ist.

2. Muss der Vermieter die unberechtigte Abmahnung zurücknehmen?

Nein. Selbst wenn der Vermieter einsieht, dass die Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist, ergibt sich daraus kein Anspruch für Mieter auf Rücknahme der Abmahnung. Weder die mietrechtlichen Regelungen der §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) noch die Treuepflichten aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB bieten Raum für solche Ansprüche des Mieters (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 139/07).

Einen solchen Anspruch gibt es nur bei unberechtigten Abmahnungen im Arbeitsrecht, ebenso wie die Löschung der Abmahnung aus der Personalakte. Grundsätzlich ist es jedoch so, dass die arbeitsgerichtliche Rechtsprechung zum Thema der Abmahnung nicht auf das Mietrecht übertragbar ist (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 139/07; zuletzt: LG Berlin, Urteil vom 13.03.2015, Az.: 65 S 396/14).

Außerdem hat das Vorliegen einer Abmahnung – berechtigt oder unberechtigt – keinen Beweisvorteil für den Vermieter in einem Prozess. Das bedeutet, wenn der Vermieter zum Beispiel den Mieter wegen des abgemahnten Grundes oder Verhaltens kündigen möchte, muss er auch beweisen, dass die vorangegangene Abmahnung bereits berechtigt war.

3. Kann man gerichtlich feststellen lassen, dass die Abmahnung unberechtigt war?

Nein. Mieter haben gegenüber dem Vermieter in einem Rechtsstreit regelmäßig keinen Anspruch darauf, feststellen zu lassen, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 139/07). Solch ein Anspruch besteht – genauso wie der Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme der unberechtigten Abmahnung – nur im Arbeitsrecht, jedoch nicht im Mietrecht (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2015, Az.: 65 S 396/14). Mieter haben hier kein Rechtsschutzbedürfnis, da sie durch eine unberechtigte Abmahnung nicht in ihren Rechten verletzt sind (BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 139/07).

Die ausgeprägten Fürsorgepflichten des Arbeitgebers und die damit einhergehende persönlichkeitsrechtliche Pflichtenbindung finden sich im Mietrecht nicht in annähernder Weise wieder und begründen daher keine Übertragung der diesbezüglichen arbeitsrechtlichen Rechtsprechung auf das Mietrecht (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2015, Az.: 65 S 396/14).

4. Muss der Vermieter die Anwaltskosten für einen Widerspruch gegen die unberechtigte Abmahnung zahlen?

Nein. Als Mieter können Sie grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter die Anwaltskosten für den Widerspruch gegen eine unberechtigte Abmahnung übernimmt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Abmahnung durch den Vermieter nicht pflichtwidrig erfolgt ist (LG Berlin, Urteil vom 13.03.2015, Az.: 65 S 396/14).

5. Müssen die Mieter nach der Abmahnung mit einer sofortigen Kündigung rechnen?

Nein. Genauso wenig wie jeder Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss, muss auch jede Abmahnung von einer Kündigung gefolgt sein. Rechtlich ist Folgendes zu beachten: Vermieter sind verpflichtet, den Mieter bei verhaltensbedingten Verstößen gegen die mietvertraglichen Pflichten immer abzumahnen und aufzufordern, innerhalb einer bestimmten Frist sein Verhalten zu ändern. Darunter fallen zum Beispiel unerlaubte Tierhaltung, unerlaubte Untervermietung, Ruhestörung, Lärmbelästigung, Geruchsbelästigung, Verstöße gegen die Hausordnung etc.

Eine Kündigung ist insoweit nur bei einem wiederholten Verstoß zu erwarten. Der Mieter muss das abgemahnte Verhalten also wiederholen, damit der Vermieter kündigen kann. Ist die Abmahnung unberechtigt, ist jede Kündigung, die sich auf die Abmahnung stützt, ebenso unberechtigt.

II. Muster-Widerspruch gegen unberechtigte Abmahnung des Vermieters

Eine immer richtige Formulierung eines Widerspruchs gegen eine unberechtigte Abmahnung des Vermieters gibt es nicht. Da jede Abmahnung für sich ein Einzelfall ist, ist auch der entsprechende Widerspruch individuell. In einigen Fällen kann es sogar angezeigt sein, gar nicht auf die unberechtigte Abmahnung zu reagieren.

Für Mieter, die eine Gegendarstellung zur unberechtigten Abmahnung beim Vermieter einreichen möchten, gibt es hier ein Muster-Widerspruchsschreiben:

Anmerkung: Die in Ihrem Fall maßgeblichen Daten, der genaue Abmahnungsgrund sowie die Gründe der Gegendarstellung sind in die Platzhalter einzufügen bzw. nicht zutreffende Teile aus der Muster-Vorlage zu streichen bzw. zu löschen. Hinweise zur Formulierung.

Hinweis: Dieses Muster dient nur als Vorlage und ersetzt keine rechtliche Beratung. Es wird empfohlen, bei rechtlichen Fragen einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.