Im Wohnraummietrecht vergeht zwischen der Wohnungsbesichtigung und dem Vertragsschluss in der Regel nicht viel Zeit. Der Vermieter entscheidet sich im Regelfall recht schnell für einen Mietinteressenten und schließt mit diesem den Mietvertrag, über dessen Bedingungen in den allermeisten Fällen nicht mehr entscheidend verhandelt wird. Ganz anders kann es sich bei der Vermietung von gewerblichen Objekten verhalten. Im Gewerbemietrecht ist es keine Seltenheit, dass zunächst erst einmal Vertragsverhandlungen aufgenommen werden, der eigentliche Vertragsschluss aber noch in weiterer Ferne liegt. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Ein Grund kann z. B. darin bestehen, dass das Mietobjekt noch nicht fertig gestellt ist oder noch um- oder ausgebaut werden muss. Insbesondere in solchen Fällen, in denen eine der Vertragsparteien oder auch beide vor dem Vertragsschluss in das Mietobjekt investieren, besteht das nachvollziehbare Bedürfnis nach einer gewissen Absicherung, dem die Mietparteien nicht selten dadurch versuchen gerecht zu werden, dass sie sog. Mietabsichtserklärungen abgeben. Was hierunter zu verstehen ist und welche Rechtsfolgen eine Mietabsichtserklärung nach sich zieht, erfahren Sie in diesem Beitrag, der außerdem ein Muster für eine wechselseitige Mietabsichtserklärung bereitstellt.

I. Mietabsichtserklärung- Abgrenzung zum Vorvertrag

Die Mietabsichtserklärung, im Englischen auch „letter of intent“ genannt, ist im Deutschen Recht weder gesetzlich geregelt noch gibt es verbindliche Vorgaben für deren Inhalt. Die Parteien sind frei in der inhaltlichen Ausgestaltung. Gemein haben alle Mietabsichtserklärungen jedoch in der Regel, dass die Parteien mit ihnen ihren grundsätzlichen Willen zum Abschluss eines Mietvertrages dokumentieren. Eine Mietabsichtserklärung soll jedoch grds. keine Verpflichtung der Parteien zum Abschluss eines Vertrages begründen. Dadurch unterscheidet sie sich von dem sog. Vorvertrag. Bei einem Mietvorvertrag handelt es sich um einen Vertrag, mit dem sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Mietvertrag abzuschließen. Der Mietvorvertrag begründet die Verpflichtung der Parteien, einen Mietvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.09.2014 – 14 U 103/12). Aus der Mietabsichtserklärung ergibt sich hingegen grds. kein Anspruch einer Partei auf Abschluss des Mitvertrages.

II. Möglicher Inhalt einer Mietabsichtserklärung

Da es keine verbindlichen Vorgaben für den Inhalt einer Mietabsichtserklärung gibt, kann diese auf ganz unterschiedliche Art und Weise ausgestaltet werden. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit soll daher im Folgenden ein möglicher Inhalt dargestellt werden.

1. Parteien

Was banal klingt, ist dennoch von Bedeutung. Die Parteien der Mietabsichtserklärung sollten genau bezeichnet werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass es sowohl bilaterale Mietabsichtserklärungen gibt, an denen zwei Parteien beteiligt sind, als auch multilaterale Mietabsichtserklärungen mit mehr als zwei Beteiligten. Außerdem ist es nicht zwingend erforderlich, dass wechselseitige Erklärungen abgegeben werden. Auch eine einseitige Erklärung, mit der nur eine Partei ihren Willen zum Vertragsschluss bekundet, ist möglich.

2. Gegenstand der Mietabsichtserklärung

Manche Mietabsichtserklärungen erschöpfen sich in der Kundgabe der Absicht zum Vertragsschluss. Ohne die Beschreibung des Gegenstandes, auf den sich Erklärung bezieht, kommt jedoch keine Mietabsichtserklärung aus. Der Gegenstand kann mehr oder weniger detailliert beschrieben werden.

In Betracht kommen:

• • die Dokumentation des Standes der bisherigen Verhandlungen,
• • die Festschreibung von bisherigen, ggf. vorläufigen Verhandlungs(zwischen)ergebnissen,
• • die Beschreibung des Mietobjektes,
• • die Dokumentation geplanter Umbau- oder Ausbaumaßnahmen.

3. Verbindlichkeit der Mietabsichtserklärung

Wie bereits unter I. dargelegt, können durch eine Mietabsichtserklärung schnell ungewollt Pflichten zum Vertragsschluss begründet werden. Den Parteien einer Mietabsichtserklärung ist daher dringend zu raten, einen Passus in die Vereinbarung aufzunehmen, mit der klargestellt wird, dass die Absichtserklärungen keine Verpflichtung zum Abschluss des Mietvertrages begründen. Diese Klarstellung kann ggf. auch in einer Vorbemerkung erfolgen. Zu empfehlen ist außerdem eine Vereinbarung, mit der den Parteien die Möglichkeit zum Abbruch der Vertragsverhandlungen eingeräumt wird (vgl. dazu die Ausführungen unten unter III.).

4. Verpflichtungen bzw. Rechte

Auch wenn eine Mietabsichtserklärung grds. keine Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages begründet bzw. begründen soll, kann sie dennoch andere Verpflichtungen bzw. Ansprüche begründen. Verbreitet sind in diesem Zusammenhang folgende Vereinbarungen:

=> Vertraulichkeitsvereinbarung bzw. Geheimhaltungspflicht

Da im Laufe von Vertragsverhandlungen oft sensible Informationen an den Vertragspartner gelangen, empfiehlt es sich, eine Vertraulichkeitsvereinbarung zu treffen bzw. eine Geheimhaltungspflicht zu begründen, mit der sich die Verhandlungspartner verpflichten, alle Informationen, die im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Vertragsschluss ausgetauscht werden, vertraulich zu behandeln und dafür zu sorgen, dass auch Mitarbeiter und sonstige Personen, die Zugang zu den Informationen erhalten, die Vereinbarung einhalten. Auch Ansprüche auf Herausgabe oder Vernichtung von Dokumenten, die die jeweils andere Partei erhalten hat, können begründet werden. 

Insbesondere bei vertraglichen Geheimhaltungspflichten ist nicht nur deren Verletzung, sondern auch der durch die Verletzung entstandene Schaden häufig nur schwer nachweisbar. Um z.B. Geheimhaltungspflichten nicht ins Leere laufen zu lassen, hat sich in der Praxis die Vereinbarung einer Vertragsstrafe (vgl. § 339 BGB) für den Fall des Verstoßes gegen eine Geheimhaltungspflicht bewährt. Durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe entfällt zwar nicht die Verpflichtung zum Nachweis der Verletzung der Pflicht, der Eintritt eines konkreten Schadens muss aber nicht nachgewiesen werden.

Was die Höhe der Vertragsstrafe anbelangt, empfiehlt es sich zumindest bei der Verwendung formularmäßiger Vertragsstrafeklauseln, dem sog. „Hamburger Brauch“ zu folgen. Hierdurch kann die Unwirksamkeit einer formularmäßigen Vertragsstrafeklausel vermieden werden, die gem. § 307 BGB eintreten würde, wenn sich die festgesetzte Vertragsstrafe als unangemessen hoch erweist. Nach dem „Hamburger Brauch“ wird die Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe im konkreten Fall in das billige Ermessen einer Partei (vgl. § 315 BGB), in der Regel in das Ermessen des Gläubigers oder eines Dritten (vgl. § 317 BGB) gestellt und dem Schuldner das Recht eingeräumt, die Höhe von einem Gericht auf ihre Angemessenheit überprüfen zu lassen.

Beachte: Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe schließt die Möglichkeit der Geltendmachung eines darüber hinaus gehenden Schadens nicht aus, sofern der Geschädigte diesen und seine Höhe nachweisen kann. 

=> Auskunftsrechte bzw. Pflichten zur Auskunftserteilung

Auch Auskunftsrechte spielen oft eine wichtige Rolle, um an Informationen zu gelangen, die nur einer Partei zugänglich sind und die für den Abschluss des Hauptvertrages von Bedeutung sind.

=> Exklusivitätsklausel

Je länger Vertragsverhandlungen andauern, desto größer ist die Gefahr, dass ein Verhandlungspartner auch mit anderen Interessenten Verhandlungen aufnimmt. Dadurch sinkt die Chance, dass es zu einem Vertragsschluss kommt. Dieses Risiko kann die Verhandlungen belasten, weshalb nicht selten eine sog. Exklusivitätsklausel in die Mietabsichtserklärung aufgenommen wird, durch die sich die Verhandlungspartner verpflichten, innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mit keinem anderen Interessenten Verhandlungen über den Gegenstand der Mietabsichtserklärung zu führen. Auch eine Verpflichtung zum Abbruch von mit anderen Interessenten bereits aufgenommenen Verhandlungen kann begründet werden. 

=> Kostentragungspflicht

Bereits während und auch durch die Vertragsverhandlungen sowie durch die Mietabsichtserklärung können den Verhandlungspartnern nicht unerhebliche Kosten entstehen. Um Streit darüber zu vermeiden, welche Partei welche Kosten zu tragen hat, sollte die Kostentragungspflicht klar geregelt werden. Im Regelfall wird vereinbart, dass jede Partei ihre eigenen Kosten, die ihr im Zusammenhang mit der Mietabsichtserklärung und den Vertragsverhandlungen entstanden sind und noch entstehen werden (insb. Gutachter-, Berater-, Anwalts- und Reisekosten), selbst trägt. 

Insbesondere dann, wenn der Mietinteressent bereits vor dem Vertragsschluss in das Mietobjekt investiert, kann bzgl. seiner insoweit bereits getätigten Aufwendungen eine gesonderte Aufwendungsersatzregelung für den Fall, dass der Mietvertrag nicht zu Stande kommt, getroffen werden (vgl. hierzu auch das Muster unter V., dort § 7).

5. Sonstiges

Auch folgende Regelungen sind in Mietabsichtserklärung häufig zu finden:

=> Zeitplan

Damit sich die Verhandlungen nicht länger als nötig hinziehen, wird in viele Mietabsichtserklärungen ein Zeitplan aufgenommen, mit dem mehr oder weniger konkret entweder ein Enddatum festgelegt wird, bis zu dem der angestrebte Vertragsschluss erfolgt sein soll, oder auch nur das Ziel umschrieben wird, alles zu tun, damit es zu einem zügigen Vertragsschluss kommt.

=> Laufzeit

Auch die Laufzeit der Mietabsichtserklärung kann festgelegt werden. Üblich sind in diesem Zusammenhang Regelungen, wonach die Mietabsichtserklärung mit deren Unterzeichnung durch beide Parteien in Kraft tritt und spätestes mit dem Abschluss des angestrebten Vertrages außer Kraft tritt, wobei jedoch Geheimhaltungspflichten in der Regel fort gelten. Für den Fall, dass es bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht zum Vertragsschluss kommt, kann außerdem ein konkretes Datum festgelegt werden, mit dem die Mietabsichtserklärung unabhängig vom Vertragsschluss außer Kraft tritt, vorausgesetzt, die Parteien vereinbaren keine (schriftliche) Verlängerung der Laufzeit. 

=> Anwendbares Recht / Gerichtsstand

Wie viele Verträge im unternehmerischen Rechtsverkehr enthalten auch Mietabsichtserklärungen häufig Vereinbarungen über das anzuwendende Recht und den Gerichtsstand. Zu beachten ist hierbei, dass Rechtswahlklauseln nur bei grenzüberschreitenden Verträgen geboten sind und Gerichtsstandsvereinbarungen vor der Entstehung der Streitigkeit gem. § 38 ZPO in der Regel nur zulässig sind, wenn es sich bei den Vertragsparteien um Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich – rechtliche Sondervermögen handelt. Bei Verbraucherverträgen ist außerdem Art.6 Abs.2 S.2 ROM- I- VO (Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht) zu beachten, wonach einem Verbraucher ein bestimmter verbraucherschützender Mindeststandard seines Heimatrechts nicht entzogen werden darf.

=> Schriftformklausel

Auch Schriftformklauseln, mit denen vereinbart wird, dass Änderungen der Vereinbarung der Schriftform bedürfen, finden sich oft in Mietabsichtserklärungen. Die Parteien sollten sich jedoch im Klaren darüber sein, dass eine Schriftformklausel dann keine Wirkung entfaltet, wenn sich die Parteien einvernehmlich sei es auch nur konkludent durch eine mündlich vorgenommene Änderung darüber hinwegsetzen. Gem. § 305b BGB haben Individualvereinbarungen nämlich Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Diese Rechtsfolge können die Parteien auch nicht dadurch vermeiden, dass sie vereinbaren, dass auch die Änderung der Schriftformklausel nur wirksam sein soll, wenn sie schriftlich vereinbart wird. Denn auch solche sog. doppelten Schriftformklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH wegen des Vorrangs von Individualvereinbarungen wirkungslos, wenn die Vertragsparteien mündlich oder stillschweigend Änderungen des Vertrages vereinbaren (vgl. BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16). 

III. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Mietabsichtserklärung

Kommt der angestrebte Mietvertrag nicht zu Stande, ist Streit oft vorprogrammiert, da in der Regel zumindest eine Seite bereits nicht unerhebliche Aufwendungen getätigt hat, deren Ersatz sie nun fordert. Welche Rechtsfolgen es nach sich zieht, wenn die Vertragsverhandlungen scheitern, hängt vom Grad der Verbindlichkeit der jeweiligen Erklärung ab.

Da eine Verpflichtung zum Abschluss des angestrebten Mietvertrages in der Regel nicht gewollt ist, besteht- sofern die Erklärungen nicht dennoch entsprechend auszulegen sind- weder ein Anspruch auf Mitwirkung am Vertragsschluss noch ein Anspruch auf Ersatz des sog. Erfüllungsschadens, d.h. ein Anspruch einer Partei, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn der Mietvertrag zu Stande gekommen wäre.

Dass eine Verpflichtung zum Vertragsschluss nicht begründet wird, bedeutet jedoch nicht, dass mit der Abgabe einer Mietabsichtserklärung grds. keine Haftungsrisiken verbunden sind.

Auch im Vorfeld eines Vertragsschlusses und auch dann, wenn es gar nicht mehr zum Abschluss des Mietvertrages kommt, kann zwischen dem potentiellen Vermieter und dem Mietinteressenten ein gesetzliches Schuldverhältnis mit gegenseitigen Pflichten entstehen. Gem. § 311 Abs.2 Nr.1 BGB ist dies insbesondere dann der Fall ist, wenn es zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen gekommen ist. Geben die Parteien Mietabsichtserklärungen ab, entsteht in der Regel ein solches Schuldverhältnis i. S. d. § 311 Abs.2 Nr.1 BGB. Daraus folgt eine gesteigerte Rücksichtnahmepflicht. § 241 Abs.2 BGB bestimmt nämlich, dass ein Schuldverhältnis, und damit auch ein vorvertragliches Schuldverhältnis, jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet. Eine Verletzung dieser Rücksichtnahmepflicht kann nach den sog. Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo) einen Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs.1 BGB begründen. 

Zu den Pflichten der Verhandlungspartner gehört es insbesondere, den Abschluss des Mietvertrags zu fördern, den Partner vor Schäden im Zusammenhang mit den Verhandlungen zu bewahren und diesen über Umstände, die für ihn im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss erkennbar von Bedeutung sind, aufzuklären (vgl. Linder-Figura, Der Letter of Intent im gewerblichen Mietrecht, NZM 2000, 1193 (1195)). Ein Schadensersatzanspruch entsteht z. B. dann, wenn eine Parte Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, obwohl sie zuvor bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat (vgl. AG München, Urteil vom 18. 10. 2012 – 423 C 14869/12). 

Dieses Haftungsrisiko macht deutlich, wie wichtig es ist, die Absichtserklärungen unmissverständlich zu formulieren und klar zu regeln, inwieweit die Parteien insb. dann haften, wenn es nicht zum Vertragsschluss kommt. Viele Erklärungen enthalten daher einen Passus, nach dem den Parteien das Recht zugestanden wird, die Vertragsverhandlungen jederzeit ohne Angabe von Gründen beenden zu können. Eine entsprechende Regelung verringert zwar den Grad der Absicherung, den sich die Parteien regelmäßig erhoffen, ist aber dringend zu empfehlen, um eine Haftung zu vermeiden, die den finanziellen Ruin einer Partei bedeuten kann.      

Um die Bereitschaft insb. zu Investitionen einer Partei vor dem Vertragsschluss zu fördern bzw. die betreffende Partei abzusichern, sind jedoch Aufwendungsersatzregelungen für den Fall des Scheiterns der Vertragsverhandlungen bzw. des Vertragsschlusses unter Unständen sinnvoll (vgl. dazu bereits die Ausführungen oben unter II.4.).

Besteht ein Schadensersatzanspruch einer Partei, z.B. deshalb, weil die Haftung für den Fall eines grundlosen Abbruchs der Vertragsverhandlungen nicht ausgeschlossen worden ist, kann die geschädigte Partei jedoch nur den Ersatz des Vertrauensschadens, des sog. negativen Interesses verlangen. Der Anspruch richtet sich auf die Herstellung desjenigen Zustandes, der bestünde, wenn die geschädigte Partei nicht auf das Zustandekommen des Mietvertrages vertraut hätte (vgl. OLG Celle, Urteil vom 24.11.1999 – 2 U 16/99).

Zu den ersatzfähigen Positionen zählen insbesondere nutzlose Aufwendungen, die eine Partei im Vertrauen auf das Zustandekommen des Mietvertrages z.B. für die Planung, den Umbau oder den Ausbau des Mietobjekts getätigt hat. Hätte der potentielle Vermieter für den Fall, dass er nicht auf das Zustandekommen des Mietvertrages vertraut hätte, einen Mietvertrag mit einem anderen Mietinteressenten zu günstigeren Bedingungen abschließen können und kann er dies auch beweisen, kann er auch den dadurch entstandenen Verlust ersetzt verlangen. Keinen ersatzfähigen Schaden stellt hingegen diejenige Vermögenseinbuße dar, die eine Partei dadurch erleidet, dass der Mietvertrag nicht geschlossen wurde (das sog. positive Interesse). Keine der Parteien kann daher verlangen, finanziell so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn es zum Abschluss des Mietvertrages gekommen wäre. Ein solcher Anspruch besteht nur dann, wenn sich die Parteien zum Abschluss des Vertrages verpflichtet haben, was durch einen Vorvertrag, in der Regel aber nicht durch eine Absichtserklärung geschieht.

Wie unter II.4. dargelegt, können im Zusammenhang mit einer Mietabsichtserklärung jedoch auch bindende Verpflichtungen begründet werden, wie z.B. Geheimhaltungspflichten. Werden diese schuldhaft verletzt, besteht ein Schadensersatzanspruch, der auf Ersatz des sog. positiven Interesses gerichtet ist. Wurde z. B. eine Geheimhaltungspflicht verletzt und haben die Parteien für diesen Fall eine Vertragsstrafe vereinbart, wird die Vertragsstrafe fällig, ohne dass ein konkreter Schaden nachgewiesen werden muss. Ist ein konkreter Schaden eingetreten und ist dieser ggf. vor Gericht beweisbar, kann außerdem die Differenz zwischen Vertragsstrafe und Schadenshöhe ersetzt verlangt werden. 

IV. Fazit und Zusammenfassung

Bei einer Mietabsichtserklärung handelt es sich um ein Instrument, mit dem Verhandlungspartner im Vorfeld eines Vertragsschlusses ihre Absicht zum Abschluss eines Mietvertrages bekunden. Häufig werden im Zusammenhang mit einer Mietabsichtserklärung auch folgende Regelungen vorgenommen, Rechte und Pflichten begründet und / oder Zustände dokumentiert:

• die Dokumentation des Standes der bisherigen Verhandlungen,
• die Festschreibung von bisherigen ggf. vorläufigen Verhandlungs(zwischen)ergebnissen,
• die Umschreibung des Mietobjektes,
• die Dokumentation geplanter Umbau- oder Ausbaumaßnahmen,
• die Klarstellung der Unverbindlichkeit der Absichtserklärungen sowie die Einräumung der Möglichkeit zum Abbruch der Vertragsverhandlungen,
• Geheimhaltungspflichten,
• Auskunftsrechte,
• Verpflichtungen zum exklusiven Verhandeln,
• Regelungen zur Kostenverteilung / Erstattungsansprüche,
• Zeitpläne,
• Laufzeitvereinbarungen,
• Gerichtsstandsvereinbarungen und
• Rechtswahlklauseln.

Mietabsichtserklärungen begründen in der Regel keine Verpflichtung zum Abschluss des beabsichtigten Vertrages. Inwieweit durch den Abbruch der Vertragsverhandlungen Schadensersatzansprüche entstehen können, hängt von der Gestaltung und Formulierung der Absichtserklärung im jeweiligen Einzelfall ab. Sofern die Parteien die Haftung wegen grundlosen Abbruchs der Vertragsverhandlungen nicht ausgeschlossen haben, kann es zu einer Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo) kommen. Aus der Verletzung von sonstigen Pflichten, wie z. B. Geheimhaltungspflichten können ebenfalls Schadensersatzansprüche resultieren.