Verstirbt der Ehepartner, muss der Hinterbliebene in der Regel nicht aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen oder den Mietvertrag ändern. Vermieter dürfen dem Hinterbliebenen auch nicht wegen dem Tod des Ehepartners kündigen. Beim Tod des Ehepartners besteht für den hinterbliebenen Ehegatten ein vorrangiges und alleiniges Eintrittsrecht in den Mietvertrag der gemeinsamen Wohnung nach § 563  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), falls nicht bereits beide im Mietvertrag als Mieter eingetragen sind. Ist der hinterbliebene Ehegatte Mitmieter, wird er automatisch zum alleinigen Mieter nach § 563 a BGB — ohne Änderung des Mietvertrages.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Hinterbliebene, was beim Tod des Ehepartners zu beachten ist und wie man in den Mietvertrag der gemeinsamen Wohnung eintreten kann.

I. Keine Änderung beim gemeinsamen Mietvertrag

Haben Ehepartner die Mietwohnung gemeinsam angemietet und stehen beide im Mietvertrag, ändert der Tod des Ehepartners nichts an dem Mietvertrag. Der verstorbene Ehegatte fällt zwar als Mieter weg, der hinterbliebene Ehegatte tritt aber als Mitmieter an dessen Stelle.

Das Mietverhältnis wird beim Tod eines Mieters automatisch nach § 563 a Abs. 1 BGB mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Eine abweichende nachteilige vertragliche Regelung ist nach § 563 a Abs. 3 BGB unwirksam.

Eine Änderung des Mietvertrages ist beim Tod des Ehepartners nicht notwendig, wenn der hinterbliebene Ehepartner Mitmieter ist und kann vom Vermieter auch nicht verlangt werden.

Es empfiehlt sich allerdings immer den Todesfall beim Vermieter anzuzeigen. Hier bekommen Sie eine Vorlage für ein solches Schreiben: Mitteilung an Vermieter bei Todesfall – Ratgeber und Vorlage

II. Eintrittsrecht des Ehepartners in den Mietvertrag

Wurde die Mietwohnung nicht gemeinsam angemietet und besteht kein gemeinsamer Mietvertrag, hat der überlebende Ehepartner nach dem Tod seines Ehepartners das Recht in den Mietvertrag einzutreten. Er übernimmt dann die Stelle des Verstorbenen Ehepartners nach § 563 Abs. 1 BGB. Entgegenstehenden Mietvertragliche Regelungen, die das Eintrittsrecht ausschließen wollen, sind unwirksam.

Allerdings gibt es einige wichtige Punkte, die man als überlebender Ehepartner beachten sollte, wenn man das Eintrittsrecht ausüben will:

• Liegen alle Voraussetzungen für das Eintrittsrecht nach § 563 BGB vor? (vgl. Punkt 1.)
• Kann das Eintrittsrecht für den Ehepartner ausgeschlossen sein? (vgl. Punkt 2.)
• Ist ein Widerspruch des Vermieters bei Eintritt nach Tod des Ehepartners möglich? (vgl. Punkt 3.)
• Können die Erben den Eintritt in den Mietvertrag verhindern? (vgl. Punkt 4.)

1. Liegen alle Voraussetzungen für das Eintrittsrecht nach § 563 BGB vor

Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

Die Voraussetzungen für das Eintrittsrecht des Ehepartners sind daher, dass zum einen eine Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft bestand und zum anderen, dass sie einen gemeinsamen Haushalt führten. Lebten die Ehepartner in getrennten Wohnungen oder bestand lediglich ein Verlobungsverhältnis oder eine Lebensgemeinschaft gilt § 563 Abs. 1 BGB nicht.

Für Verlobte oder Lebensgefährten kann sich allenfalls ein Eintrittsrecht aus § 563 Abs. 2 S. 3 BGB ergeben. Danach treten Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen, in den Mietvertrag ein, wenn weder ein Ehepartner noch Lebenspartner, in den Mietvertrag eintritt. Der zusätzliche Eintritt von Kindern oder anderen haushaltsangehörigen Familienangehörigen ist hier aber nicht ausgeschlossen. Mehrere Eintretende werden zu Mitmietern.

Tritt man hingegen als Ehepartner in den Mietvertrag der gemeinsamen Wohnung ein, kann keine weitere Person in den Mietvertrag eintreten.

2. Kann das Eintrittsrecht für den Ehepartner ausgeschlossen sein?

Aus dem Mietvertrag kann sich kein solcher Ausschluss ergeben.  Das gesetzliche Eintrittsrecht ist nicht abdingbar, nach § 563 Abs. 5 BGB.

Allerdings kann es tatsächlich einen Fall geben, in dem man als Ehepartner nicht in den Mietvertrag das verstorbenen Ehepartners eintreten kann.

Wie bereits erwähnt setzen nach § 563 a BGB Mitmieter den Mietvertrag nach dem Tod eines Mieters fort. Diese Regelung der Fortführung des Mietvertrages schließt das Eintrittsrecht aus. Haben die Eheleute daher mit anderen Personen nach § 563 Abs. 2 BGB —Kindern, Familienangehörigen oder Dritten —  in einer Wohngemeinschaft gelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt und ist auch nur eine dieser Personen als Mitmieter der Wohnung vertraglich bestimmt, wird der Mietvertrag automatisch nur mit dem überlebenden Mietmieter fortgesetzt. Die Fortführung des Mietvertrages mit einem Mitmieter schließt in diesem Fall den Eintritt nach dem Tod des Ehepartners aus.

3. Können die Erben den Eintritt in den Mietvertrag verhindern?

Nein. Die Erben können nicht verhindern, dass man nach dem Tod des Ehepartners in den Mietvertrag eintritt und die Wohnung übernimmt. Der Eintritt von Erben des verstorbenen Ehepartners ist nachrangig. Nach dem Tod des Ehepartners treten vorrangig überlebende Mieter, Ehepartner, Kinder und bisherige Haushalts- oder Familienangehörige in den Mietvertrag ein. Erst dann, wenn keine Person nach den §§ 563, 563 a BGB in den Mietvertrag eintritt oder den Mietvertrag mit dem Vermieter fortsetzt, treten die Erben nach § 564 i.V.m. § 1922 BGB ein.

4. Ist ein Widerspruch des Vermieters bei Eintritt nach Tod des Ehepartners möglich?

Nein. Ein Widerspruchsrecht existiert nicht. Allerdings haben Vermieter ein besonderes Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund kann z.B. in der Zahlungsunfähigkeit liegen oder nachgewiesenen Hausfriedensstörungen durch den Eintretenden.

Der Vermieter kann dann innerhalb eines Monats, nach dem Tod des Ehepartners und dem Eintritt des überlebenden Ehepartners den Mietvertrag, mit einer gesetzlichen Frist von 3 Monaten nach § 573d Abs.  2 BGB außerordentlich kündigen.  Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und der Kündigungsgrund muss von dem Vermieter benannt werden.

III. Eintritt nach Tod des Ehepartners ohne Änderung des Mietvertrages

Nach § 563 Abs. 3 BGB erfolgt der Eintritt des überlebenden Mieters nach dem Tod des Ehepartners automatisch. Eine Änderung des Mietvertrags oder ein neuer Mietvertrag ist nicht notwendig.

Will man nicht nach dem Tod des Ehepartners in den Mietvertrag eintreten, ist das innerhalb eines Monats nach dem Todesfall schriftlich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Beim Tod des Ehepartners ist es grundsätzlich nicht notwendig den Mietvertrag zu ändern. Wurde ein gemeinsamer Haushalt geführt setzt überlebende Ehegatte den Mietvertrag meist als Mitmieter fort oder tritt in den Mietvertrag ein. Vermieter müssen den Mietvertrag nicht ändern und es ist auch keine besondere Eintrittserklärung erforderlich. Erben des verstorbenen Ehepartners können den Eintritt in dem Mietvertrag im Regelfall nicht verhindern.