Die meisten Mieter werden es schon erlebt haben: Der Vermieter kündigt sich an und bittet um Zutritt zur Wohnung. Für die Wenigsten ist dies ein freudiges Ereignis. Nicht selten nämlich befindet sich die Wohnung in einem Zustand, in dem der Mieter sie dem Vermieter lieber nicht präsentieren möchte, sei es, weil das letzte Aufräumen und Putzen schon eine Weile her ist oder der Mieter in der Wohnung Schäden verursacht hat, von denen der Vermieter besser noch nichts wissen soll. Manchen Mietern passt auch einfach der vom Vermieter genannte Termin nicht und sie sehen nicht ein, dass sie so früh aufstehen oder sich Urlaub nehmen müssen, um den Vermieter in die Wohnung zu lassen. Erscheint der Vermieter dann noch zusammen mit Begleitpersonen, fühlen sich viele Mieter überrumpelt. Wegen der mit dem Besuch des Vermieters verbundenen Unannehmlichkeiten stellen sich viele Mieter die Frage, ob überhaupt, aus welchem Anlass, wie häufig, zu welchen Zeiten und zusammen mit welchen Personen der Vermieter ein Recht hat, Zutritt zur Wohnung zu erhalten, ob er sich vorher ankündigen muss und welche Konsequenzen es für sie hat, wenn sie den Zutritt verweigern. Vermieter beschäftigt darüber hinaus die Frage, wie sie ihr Besichtigungsrecht durchsetzen und welche Ansprüche dem Mieter zustehen, wenn die Besichtigung ohne Erlaubnis des Mieters erfolgt. Auf all diese Fragen gibt dieser Beitrag Antworten.

I. Der Vermieter hat grds. ein Recht, die Wohnung zu besichtigen

Jeder Vermieter ist gem. § 535 Abs.1 S.1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und zwar durch Überlassung des ausschließlichen Besitzes. Zu den Pflichten des Vermieters gehört es auch, dafür Sorge zu tragen, dass Störungen des Besitzes des Mieters unterbleiben. Unzweifelhaft stellt auch das Eindringen nicht nur Dritter, sondern auch des Vermieters selbst eine Besitzstörung dar. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dem Vermieter jeglicher Zutritt zur Wohnung verwehrt ist. Denn auch er hat ein berechtigtes Interesse daran, alles Notwendige zum Schutz und zur Instandhaltung seines Eigentums veranlassen zu können. Auch wenn sich dies aus dem Gesetz nicht ergibt, ist es unumstritten, dass dem Vermieter selbst dann, wenn der Mietvertrag keine entsprechende vertragliche Vereinbarung enthält (vgl. dazu die Ausführungen unten unter VIII.) dem Grunde nach ein Besichtigungsrecht zusteht. Nach einem Urteil des BGH vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13- kann aus § 242 BGB, dem Grundsatz von Treu und Glauben, eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters abgeleitet werden, dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren.

II. Der Vermieter benötigt für die Besichtigung einen konkreten berechtigten Anlass

Grds. gilt, dass der Vermieter nur dann ein Recht hat, die Wohnung zu betreten und zu besichtigen, wenn es hierfür einen konkreten berechtigten Anlass, d.h. einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objekts ergeben kann (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13).

Auch wenn der Vermieter einen Grund für die Besichtigung nennt, muss dies jedoch noch nicht zwangsläufig bedeuten, dass sich hieraus auch ein Besichtigungsrecht ergibt. Ob der Anlass die Besichtigung rechtfertigt, ist objektiv unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln.

Um eine Vorstellung davon zu vermitteln, welche Anlässe einen berechtigten Grund für eine Besichtigung darstellen, soll im Folgenden an Hand von Bespielen ein Überblick über die einschlägige Rechtsprechung gegeben werden:

• Den Mieter trifft aus dem Mietvertrag die Nebenpflicht, dem Vermieter die Besichtigung seiner Wohnung mit Kaufinteressenten zu ermöglichen (vgl. BVerfG,Beschluss vom  01. 2004 – 1 BvR 2285/03). Dem Eigentümerin einer Wohnung, die dieser verkaufen möchte, steht daher ein Recht zur Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressenten zu (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01).
• Möchte der Vermieter die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses neu vermieten, hat er bereits während des noch bestehenden Mietverhältnisses ein Recht, die Wohnung zusammen mit Mietinteressenten zu besichtigen, wenn die Kündigung bereits ausgesprochen wurde (vgl. AG Freiburg (Breisgau), Beschluss vom 24. 11. 1982 – 1 C 630/82). Dies gilt allerdings nicht, wenn Streit über die Wirksamkeit der Kündigung besteht und nicht ersichtlich ist, wann die Wohnung für eine Neuvermietung zur Verfügung steht (vgl. AG Ibbenbüren, Urteil vom 04. 01.1991 – 3 C 1078/90).
• Erstattet der Mieter eine Mängelanzeige oder erfährt der Vermieter auf anderem Wege von einem Mangel, kann der Vermieter verlangen, dass ihm Zutritt zur Wohnung gewährt wird, damit er feststellen kann, welche Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels ergriffen werden müssen (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 26. 04. 2013 – 18 C 147/12). Müssen zur Behebung des Mangels Handwerker in die Wohnung, muss der Mieter auch diesen Zutritt gewähren (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteilvom  05. 2002 – 2/17 S 194/01).

Kein Besichtigungsrecht wegen eines Mangels besteht allerdings, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt und bei einer früheren Besichtigung in Augenschein genommen hat (vgl. LG Berlin Urteil vom 20.05.1994 – 63 S 39/94).

• Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann, zum Beispiel, wenn wegen eines muffigen Geruchs der Verdacht auf Schimmelbildung vorliegt(vgl. AG München, Endurteil vom 01.2016 – 461 C 19626/15).
• Plant der Vermieter die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, hat er ein Recht auf Zutritt zur Wohnung, um sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen zu können (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.03.2010 – 16 C 59/09). Auch damit die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden kann, muss der Mieter Zutritt zur Wohnung gewähren, was sich ausdrücklich aus dem Gesetz, und zwar aus 555d Abs.1 BGB ergibt, der den Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet.
• Auch zur Durchführung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen muss der Mieter auf Grund seiner aus 555a Abs.1 BGB folgenden Duldungspflicht Zutritt zur Wohnung gewähren (vgl. AG Bremen, Beschuss vom 20.02.2014– 9 C 0579/13).
• Besteht der Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache oder der Vernachlässigung von Obhutspflichten durch den Mieter, steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu (vgl. AG Ibbenbüren, Urteil vom 01. September 1998 – 13 C 77/97).
• Nach einem Urteil des AG München hat der Vermieter nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ein Recht, die Wohnung zu besichtigen, um festzustellen, ob die Renovierung notwendig ist (vgl. AG München, Endurteil vom01.2016 – 461 C 19626/15).
• Kein Besichtigungsrecht, aber ein Recht, die Wohnung zu betreten, steht dem Vermieter zu, wenn Zählerstände abgelesen werden müssen (vgl. AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 27. 10. 2014; LG Fulda, Urteil vom 08. 02.1989 – 2 S 143/88). Mit der Ablesung kann der Vermieter auch ein Ableseunternehmen beauftragen, dem dann der Zutritt zu gewähren
• Der Mieter muss auch den Schornsteinfeger zum Zwecke der Abgaswegprüfungin die Wohnung lassen (vgl. AG Bremen, Beschluss vom 20.02.2014 – 9 C 0579/13, 9 C 579/13).

III. Routinekontrollen ohne Anlass sind unzulässig

Lange Zeit wurde nicht nur in der Kommentarliteratur, sondern auch von der Rechtsprechung vertreten, dass dem Vermieter auch ohne konkreten Anlass in bestimmten Abständen ein Recht zur Besichtigung der Wohnung zusteht, um sich von deren Zustand überzeugen zu können (vgl. LG Stuttgart vom 08. 01. 1985 13 S 358/84). Als Abstände wurden Zeiträume von zwei Jahren genannt (vgl. AG Münster, Urteil vom 08. 02. 2000 – 28 C 6492/99). Dieser Ansicht hat der BGH mit Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13– eine Absage erteilt und entschieden, dass dem Vermieter kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zusteht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. Ein solches Recht sei – so der BGH – mit dem Schutz des Art.13 Abs.1 GG, der das Recht des Wohnungsinhabers gewährleistet, in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, nicht vereinbar. Diese Rechtsprechung des BGH wird nun grds. auch von den Instanzgerichten beachtet, wie z. B. das Urteil des AG Stuttgart-Bad Cannstatt vom 27. 10. 2014 – 6 C 1267/14- zeigt, das entschied, dass es ein von einem konkreten Anlass gelöstes allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters nicht gibt.

Ob allerdings das Urteil des AG München vom 08.01.2016 – 461 C 19626/15-, das in Kenntnis und nach Ansicht des Gerichts auch unter Beachtung der Rechtsprechung des BGH erging, mit dieser zu vereinbaren ist, ist zweifelhaft. Das AG München entschied, dass ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen könne, es sich bei dieser im Abstand von fünf Jahren stattfindenden Besichtigung jedoch nicht um eine Routinekontrolle handele, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könne. Diese Besichtigung im Abstand von fünf Jahren entspreche vielmehr einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde – so das AG München- die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde.

IV. Vorankündigung, Besichtigungszeiten und Dauer der Besichtigung- Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Steht fest, dass dem Vermieter ein Recht zur Besichtigung zusteht, ist damit noch nichts darüber gesagt, auf welche Art und Weise er davon Gebrauch machen kann. Ganz allgemein gilt, dass der Vermieter sein Besichtigungsrecht so schonend wie möglich ausüben muss (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01).

Aus der Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Mieter folgt zunächst, dass der Vermieter dem Mieter die Besichtigung rechtzeitig vorher ankündigen muss (vgl. AG Köln, Urteil vom 30. 01. 1986 – 208 C 790/85). Welche Vorlauffrist dem Mieter einzuräumen ist, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls, insbesondere davon ab, ob der Mieter berufstätig ist oder nicht.

Für nicht berufstätige Mieter wird in der Regel eine Ankündigung als rechtzeitig angesehen, die mindestes 24 Stunden vor dem Termin erfolgt (vgl. AG Köln, Urteil vom 30. 01. 1986 – 208 C 790/85). Da es verbindliche, gesetzlich festgelegte Fristen für die Voranmeldung nicht gibt, unterscheiden sich die von den Gerichten und in der Literatur genannten Vorlauffristen zumindest bei berufstätigen Mietern mitunter erheblich voneinander. Nach einem Urteil des AG Lüdenscheid vom 23. 08. 1990 – 8 C 698/90- müssen zwischen der Ankündigung und dem Termin mindestens vier Tage liegen, wenn der Mieter berufstätig ist. Doch auch kürzere und längere Friste werden genannt. Während u. a. eine Frist von drei Tagen für ausreichend gehalten wird (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01; AG Ansbach, Urteil vom 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13), wird teilweise eine Zeitspanne von bis zu einer Woche (vgl. AG Stuttgart: Urteil vom 26.10.2009 – 33 C 3806/09), vereinzelt sogar von zwei Wochen zwischen Ankündigung und Termin für erforderlich gehalten (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 18.12.2008 – 7 C 187/07; AG Coesfeld, Urteil vom 15. 10. 2013 – 4 C 210/13).

In seiner Ankündigung muss der Vermieter außerdem den Besichtigungszweck so konkret angeben, dass für den Mieter der räumliche und zeitliche Umfang der Besichtigung absehbar ist (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 23. 02. 2006 – 49 C 513/05).

Auch bei der Festlegung des Besichtigungstermins hat der Vermieter die Belange des Mieters zu beachten. Auch wenn der Mietvertrag keine Vereinbarung enthält, gilt grds., dass die Besichtigung werktags erfolgen muss (vgl. AG Coesfeld, Urteil vom 15. 10. 2013 – 4 C 210/13). Die Tageszeiten, die in der Rechtsprechung genannt werden, variieren. Während das AG Coesfeld mit Urteil vom 15. 10. 2013 – 4 C 210/13- eine Besichtigung in der Zeit von 10 -18 Uhr für zulässig hält, wird verbreitet die Mittagszeit von 13-15 Uhr ausgespart (vgl. AG Ansbach, Urteil vom 12. 11. 2013 – 3 C 1238/13), nicht selten aber auch eine Besichtigung bereits ab 9 Uhr morgens und bis 19 Uhr abends zugelassen. Das LG Frankfurt a. M. hält mit, Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01- sogar eine Besichtigung zwischen 19 Uhr und 20 Uhr für zumutbar.

Nach der überwiegenden Rechtsprechung zählt auch der Samstag zu den Werktagen, an denen eine Besichtigung stattfinden kann (vgl. AG Köln, Urteil vom 27. 9. 2000 – 207 C 213/00). Wenn der Mieter zur Überprüfung des Wohnungszustands einen Samstag als Besichtigungstermin anbietet, muss der Vermieter sich selbst dann danach richten, wenn der Hausverwalter am Termin teilnehmen soll (vgl. AG Köln, Urteil vom 27. 09. 2000 – 207 C 213/00). Nach einem Urteil des OLG Frankfurt vom 26.06.2009 – 24 U 242/08- gilt dies auch für den umgekehrten Fall, dass der Vermieter einen Termin am Samstag benennt, zumindest dann, wenn eine Interessenabwägung ergibt, dass das Interesse des Mieters an einem erlebnisreichen Samstag hinter dem Interesse des Vermieters an einer möglichst geringfügigen Beeinträchtigung seiner beruflichen Tätigkeiten und seines Privatlebens zurücktreten muss. Dies nahm das OLG Frankfurt in dem seiner Entscheidung vom 26.06.2009 zu Grunde liegenden Fall, in dem der Termin am Samstag zwischen 11 Uhr und 12 Uhr stattfinden sollte, deshalb an, weil der Vermieter aus der Schweiz nach Langen in Hessen anreisen musste.

An Sonn- und Feiertagen muss der Mieter keine Besichtigung dulden, es sei denn, es besteht Gefahr im Verzug.

Verhindert der Mieter die Durchführung einer Besichtigung, die nicht oder nicht rechtzeitig angekündigt oder für eine nicht zumutbare Zeit angesetzt ist, handelt er nicht vertragswidrig und braucht mit keinen Konsequenzen zu rechnen (zu den Konsequenzen bei unberechtigter Zutrittsverweigerung vgl. die Ausführungen unter XI.).

Doch auch dann, wenn der Vermieter den Termin rechtzeitig angekündigt und einen zumutbaren Zeitpunkt genannt hat, hat der Mieter in der Regel zumindest einmal das Recht, den Termin abzulehnen, wenn er verhindert ist. In solchen Fällen wird von ihm aber grds. verlangt, dass er einen Ersatztermin anbietet (vgl. AG Lüdenscheid, Urteil vom 23.08.1990 – 8 C 698/90).

Zuletzt gilt auch bzgl. der Dauer des Aufenthalts des Vermieters in der Wohnung, dass der Vermieter auf die Belange des Mieters größtmögliche Rücksicht zu nehmen hat. Er muss die Dauer der Besichtigung auf das notwendige Maß beschränken. Eine für alle Fälle geltende Höchstgrenze kann es schon deshalb nicht geben, weil die notwendige Verweildauer stets vom konkreten Zweck der Besichtigung abhängt. Lediglich für Besichtigungen, die erfolgen, um Kauf- oder Mietinteressenten die Wohnung zu zeigen, werden konkrete Angaben für eine angemessene Dauer gemacht, die sich zwischen 30 und 45 Minuten bewegen (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 24. 05. 2002 – 2/17 S 194/01; AG Hamburg, Urteil vom 21. 02. 1992 – 43b C 1717/91). Auch in diesen Fällen kann die vertretbare Dauer jedoch im konkreten Fall je nach der Größe des Mietobjekts oder auf Grund anderer Besonderheiten nach oben oder nach unten abweichen.

V. Zulässige Anzahl der Besichtigungstermine- Der Vermieter darf nicht beliebig oft kommen

Wie oft der Vermieter die Wohnung innerhalb eines bestimmten Zeitraums besichtigen darf, kann nicht allgemein bestimmt werden. Die zulässige Anzahl hängt von der Anzahl der konkreten berechtigten Anlässe ab. Zu beachten ist jedoch, dass der Vermieter verpflichtet ist, verschiedene, ihm bekannte Gründe für eine Inaugenscheinnahme der Wohnung zu bündeln und seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Termin zu befriedigen. Es verstößt gegen das Gebot schonender Rechtsausübung, wenn eine Mehrzahl von Besichtigungsgründen in kurzer Folge zum Gegenstand immer neuer Besichtigungsbegehren gemacht wird (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 23. 02. 2006 – 49 C 513/05).

Möchte der Vermieter die Wohnung vermieten oder verkaufen, sind zwar in der Regel mehrere Termine nötig und auch zumutbar. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter beliebig viele Termine dulden muss. Nach einem Urteil des LG Kiel vom 01.06. 1992 – 1 S 26/91- handelt der Mieter nicht vertragswidrig, wenn er die Wohnungsbesichtigung durch Kaufinteressenten wöchentlich nur einmal gestattet.

Das AG Hamburg beschränkte das Recht des Vermieters, die Wohnung mit Kaufinteressenten zu besichtigen, mit Urteil vom 21.02.1992 – 43 b C 1717/91- sogar auf einmal im Monat. Dies geschah jedoch vor dem Hintergrund, dass in den vorangegangenen 1 ½ Jahren bereits über 200 Interessenten die Wohnung besichtigt hatten.

VI. Verhalten des Vermieters in der Wohnung

Auch wenn der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung zu betreten und zu besichtigen, bedeutet dies nicht, dass er in der Wohnung tun und lassen kann, was er möchte. Welche Räume er betreten und welche Handlungen er vornehmen darf, hängt vom Zweck der Besichtigung ab.

Soll z.B. ein Mangel in einem bestimmten Zimmer begutachtet werden, hat der Vermieter grds. kein Recht, auch die übrigen Räume in Augenschein zu nehmen. Grds. darf der Vermieter auch keine Schränke o. ä. öffnen.

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter Fotos von der Wohnung machen möchten, was den Mieter in der Regel in seinem sich aus Art. 2 Abs. 1, Art. 1 Abs. 1 GG ergebenden Allgemeinen Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt. Auch die Zulässigkeit der Fertigung und Veröffentlichung von Fotos hängt davon ab, zu welchem Zweck dies geschehen soll. Sollen die Fotos z. B. angefertigt werden, um Kaufinteressenten einen Eindruck von der Wohnung zu vermitteln oder um sie für ein Inserat zu verwenden, hat der Vermieter kein Recht, dies ohne Einverständnis des Mieters zu tun (vgl. AG Steinfurt, Teilurteil vom 10.04.2014 – 21 C 987/13). Auch die Kauf- bzw. Mietinteressenten selbst dürfen ohne Erlaubnis des Mieters keine Fotos machen. Das Gleiche gilt für Videoaufnahmen.

Etwas anderes gilt hingegen, wenn die Fotos im Zusammenhang mit der Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind. (vgl. LG Frankenthal, Urteil vom 30.09.2009 – 2 S 218/09). Das Dokumentieren von Mängeln der Mietsache zur Beweissicherung ist dem Vermieter gestattet (vgl. AG Hannover, Urteil vom 22.08.2000 – 561 C 03582/00).

VII. Zur Besichtigung berechtigte Personen

Da sich das Besichtigungsrecht aus einer vertraglichen Nebenpflicht des Mieters ergibt, dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, steht das Recht grds. auch nur dem Vertragspartner des Mieters, dem Vermieter zu. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter jeder Person, bei der es sich nicht um den Vermieter handelt, den Zutritt verweigern kann.

Erfolgt die Besichtigung, um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen, muss der Mieter selbstverständlich auch die Interessenten in die Wohnung lassen (vgl. LG Frankfurt a. M., Urteil vom 24. 05.2002 – 2/17 S 194/01). Auch der Ehemann der Eigentümerin darf – so entschied es das AG Frankfurt a.M. mit Urteil vom 24.05.2002- anwesend sein. Zieht der Vermieter einen Immobilienmakler hinzu, muss der Mieter auch diesem den Zutritt gewähren (vgl. AG Lüdenscheid, Urteil vom 23.08.1990 – 8 C 698/90).

Die gleichen Grundsätze gelten bei einer beabsichtigten Neuvermietung für den Zutritt von Mietinteressenten und einem Makler.

In Abwesenheit des Vermieters muss der Mieter die Besichtigung allein durch die Kauf- bzw. Mietinteressenten grds. nicht dulden. Der Vermieter kann sich allerdings durch einen Makler vertreten lassen.

Aber auch dann, wenn die Besichtigung der Wohnung nicht erfolgt, um sie Kaufinteressenten oder Mietinteressenten zu zeigen, sondern einen anderen Zweck hat, darf der Vermieter eine oder sogar mehrere, nicht hingegen eine beliebige Zahl von Begleitpersonen mitbringen (vgl. AG Berlin Schöneberg, Urteil vom 18.05.2004 – 15-11 C 592-03, wonach allerdings nur eine weitere Person hinzugezogen werden darf), wenn der Zweck der Besichtigung dies gebietet.

Nicht nur bei einer Wohnungsbesichtigung zum Zwecke des Verkaufs oder der Vermietung der Wohnung, sondern auch in anderen Fällen kann der Vermieter sich zwar vertreten lassen, z. B. durch die Hausverwaltung. Nach allgemeiner Rechtsauffassung kann der Vermieter die Besichtigung allerdings nicht durch solche Personen durchführen lassen, die für den Mieter auch unter angemessener Berücksichtigung der Interessen des Vermieters unzumutbar sind (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 21.02.2013 – 2/11 S 191/12-, das die Beautragung des geschiedenen Ehemannes der Mieterin für diese als nicht zumutbar erachtete).

Die Gewährung des Zutritts von solchen Personen, bei denen es sich nicht um den Vermieter selbst handelt, kann der Mieter davon abhängig machen, dass diese sich ausweisen (vgl. AG München, Urteil vom 17.06.1993 – 461 C 2972/93).

Der Mieter hat außerdem grds. ein Recht, selbst bei der Besichtigung anwesend zu sein. Bei längerer Krankheit oder Abwesenheit aus sonstigen Gründen muss er allerdings eine Besichtigung im Beisein einer Vertrauensperson ermöglichen (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 11. 09. 2008 – 33 C 1753/08 – 26; a.A. AG Hamburg, Urteil vom 21.02.1992 – 43b C 1717/91-, wonach dies nur in dringenden Fällen ermöglicht werden muss).

VIII. Vertragliche Vereinbarungen

Auch wenn dies nicht zwingend erforderlich ist, weil sich das Besichtigungsrecht des Vermieters bereits aus § 242 BGB ergibt, enthalten viele Mietverträge Regelungen, mit denen das Besichtigungsrecht ausdrücklich festgeschrieben und hinsichtlich Zweck, Zeit, Dauer, Häufigkeit etc. näher ausgestaltet wird. Jeder Mieter sollte stets sorgfältig prüfen, ob er die festgelegten Modalitäten tatsächlich dulden muss. Nicht selten sind nämlich Vereinbarungen über das Besichtigungsrecht unwirksam.

Welche Anforderungen eine Besichtigungsklausel erfüllen muss, um wirksam zu sein, hängt entscheidend davon ab, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Formularklausel handelt. Nur Formularklauseln unterliegen der strengen Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB. Da eine mietvertragliche Vereinbarung nur dann als Individualvereinbarung eingestuft werden kann, wenn sie im Einzelnen ausgehandelt wurde (vgl. § 305 Abs.3 S.3 BGB), was in den seltensten Fällen und nur dann der Fall ist, wenn der Vermieter die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und bereit ist, über die vorgesehene Regelung ernsthaft zu verhandeln (vgl. AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001 – 48-M C 796/00), soll im Folgenden nur auf die Wirksamkeit von formularmäßigen Vereinbarungen eingegangen werden. Für diese gilt grds., dass sie unwirksam sind, wenn das Besichtigungsrecht des Vermieters über die zuvor in II. -VII. genannten Grenzen hinaus ausgeweitet wird.

Folgende Formularklauseln sind von der Rechtsprechung als unwirksam eingestuft worden:

• Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustands“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. 307 Abs.1 S.1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2014 –VIII ZR 289/13).
• Eine formularmäßige Vereinbarung, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Besichtigung ohne vorherige Ankündigung vorzunehmen, benachteiligt den Mieter unangemessen i. S. d. § 307 Abs.1 S.1 BGB und ist ebenfalls unwirksam (vgl. AG Hamburg,Urteil vom  02. 2006 – 49 C 513/05).
• Die dem Vermieter formularmietvertraglich eingeräumte Befugnis, die Wohnung täglich mehrstündig mit Kaufinteressenten ohne Rücksicht auf die Belange des Mieters besichtigen zu können, ist unwirksam (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 21.02.1992 – 43 b C 1717/91).
• Auch folgende Formularklausel ist unwirksam „Der Vermieter oder dessen Beauftragter ist tagsüber zum Betreten der Mieträume berechtigt“ (vgl. LG München I, Urteil vom 08. 04. 1993 – 7 O 15862/92), da sie eine Auslegung dahingehend zulässt, dass der Vermieter ohne konkreten Anlass, ohne Ankündigung und zu jeder Tageszeit erscheinen darf.

IX. Durchsetzung des Besichtigungsrechts

Verweigert der Mieter dem Vermieter bzw. dessen Vertreter oder seinen Begleitpersonen den Zutritt, obwohl ein Besichtigungsrecht besteht, ist der Vermieter nicht berechtigt, sein Recht eigenmächtig durchzusetzen. Das Verschaffen des Zutritts ohne Erlaubnis des Mieters stellt in der Regel nicht nur eine Vertragsverletzung sowie verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 BGB dar, sondern ist auch Hausfriedensbruch gem. § 123 StGB, und damit eine Straftat.

Von wenigen Ausnahmen abgesehen (vgl. dazu unten), muss der Vermieter seinen Anspruch, die Wohnung zu besichtigen, mit gerichtlicher Hilfe, im äußersten Fall sogar mit Hilfe des Gerichtsvollziehers im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen (vgl. LG Berlin Urteil vom 27.11.1978 – 61 S 249/78).

Um einen Titel zu erwirken, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, muss der Vermieter den Mieter grds. darauf verklagen, ihm Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Nur wenn Eilbedürftigkeit i. S. d. §§ 935,940 ZPO besteht, der Vermieter also so dringend auf die Besichtigung angewiesen ist, dass die rechtzeitige Erwirkung eines Titels im Klagewege nicht möglich ist, kann der Vermieter den Titel schneller im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes erwirken (vgl. LG Duisburg, Beschluss vom 11. 08. 2006 -13 T 81/06). Ein solcher Fall liegt z. B. vor, wenn dringende Instandsetzungsmaßnamen vorgenommen werden müssen, deren Aufschub wesentliche Nachteile für den Vermieter mit sich bringen würde (vgl. AG Berlin-Hohenschönhausen, Beschluss vom 12.08.1997 – 6 C 383/97).

In allen übrigen Fällen, muss eine “gewöhnliche“ Leistungsklage erhoben werden.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Vermieter die Gerichte einschalten muss, bilden solche Fälle, in denen ein sofortiges Einschreiten erforderlich ist, weil von der Wohnung eine Gefahr ausgeht oder der Wohnung eine Gefahr droht, die sofort unter Kontrolle gebracht werden muss (Gefahr im Verzug), was z.B. der Fall ist, wenn es brennt, einen Wasserrohrbruch gab oder Gas ausströmt. In solchen Fällen kann der Vermieter sich auch ohne Erlaubnis und sogar gegen den Willen des Mieters Zutritt zur Wohnung verschaffen. Hat der Vermieter keinen Schlüssel zur Wohnung zurückbehalten- wozu er ohne das Einverständnis des Mieters auch nicht berechtigt ist – und muss die Wohnung gewaltsam geöffnet werden, muss der Vermieter allerdings die Ordnungsbehörde, Polizei oder die Feuerwehr einschalten, sofern deren Hilfe noch rechtzeitig zu erlangen ist (vgl. § 229 BGB).

X. Rechtsfolgen unzulässiger Besichtigung durch den Vermieter

Verschafft sich der Vermieter ohne Erlaubnis des Mieters Zutritt zur Wohnung, obwohl er kein Besichtigungsrecht hat oder setzt er sein bestehendes Besichtigungsrecht eigenmächtig durch, ohne dass Gefahr im Verzug besteht, macht er sich nicht nur strafbar, was mehr die Staatsanwaltschaft als den Mieter interessieren wird, sondern verletzt auch seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Aus dieser Vertragsverletzung ergeben sich für den Mieter folgende Rechte:

Nach einem Urteil des LG Berlin vom 09. 02. 1999 – 64 S 305/98 – ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 554a BGB a.F. -dem jetzigen § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB- außerordentlich fristlos ohne vorherige Abmahnung zu kündigen, wenn der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, mit Hilfe eines eigenen Schlüssels betritt.

Erleidet der Mieter durch das Eindringen des Vermieters in die Wohnung einen Schaden, kann er diesen gem. § 280 Abs.1 BGB ersetzt verlangen, und zwar gem. § 231 BGB selbst dann, wenn der Vermieter irrtümlich und ohne Verschulden annahm, in Ausübung eines ihm gem. § 229 BGB zustehenden Selbsthilferechts zu handeln.

XI. Rechtsfolgen unberechtigter Zutrittsverweigerung durch den Mieter

Gewährt der Mieter dem Vermieter bzw. seinem Vertreter und /oder seinen Begleitpersonen den Zutritt zur Wohnung nicht, obwohl er hierzu verpflichtet ist, begeht er eine Vertragsverletzung, was für ihn in der Regel nicht ohne Konsequenzen bleibt.

Nach einem Urteil des Amtsgericht Wedding vom 20.05.1997 – 11 C 211 / 96 -macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig, wenn er dem Vermieter nach bereits gekündigtem, aber noch nicht beendetem Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist eine Besichtigung der Wohnung zusammen mit Mietinteressenten nicht ermöglicht. Zu ersetzen ist der Mietausfall, den der Vermieter dadurch erleidet, dass er die Wohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt weitervermieten kann.

Unabhängig vom Zweck der Besichtigung sind grds. auch Fahrtkosten für eine vergebliche Anfahrt erstattungsfähig.

Die Beantwortung der Frage, ob dem Vermieter ein Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB oder sogar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB zusteht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (vgl. BGH, Beschluss vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/09).

Nach einem Urteil des LG Berlin vom 31.03. 2000 – 64 S 534/99- reicht die Verweigerung des Zutritts zur Wohnung durch den Mieter zwar als Kündigungsgrund grundsätzlich nicht aus. Verallgemeinern lässt sich diese Aussage jedoch nicht. Das LG Frankfurt z.B. entschied mit Beschluss vom 08.09.2015 – 2-11 S 172/15- z.B., dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wirksam ist, wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt, obwohl er zuvor im Rahmen eines bereits eingeleiteten Gerichtsverfahrens in der mündlichen Verhandlung eindringlich durch das erkennende Gericht auf die Notwendigkeit einer Besichtigung der Mieträume hingewiesen worden ist.

Auch der BGH beanstandete mit Beschluss vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/09- die zur Überprüfung gestellte Entscheidung des LG Baden-Baden vom 24.07.2009 – 1 S 11/09- nicht, mit der dieses eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen verweigerten Zutritts zur Wohnung durch den Mieter für wirksam erachtet hatte, und stellte außerdem klar, dass von dem Vermieter nicht verlangt werden könne, vor dem Ausspruch der Kündigung aus einem bereits erwirkten Duldungstitel die Zwangsvollstreckung zu betreiben.

Der Mieter kann infolge einer Zutrittsverweigerung auch eigene Rechte verlieren.

Da der Vermieter nach einer Mängelanzeige durch den Mieter das Recht hat, sich den (angeblichen) Mangel persönlich anzusehen, um zu entscheiden, ob und wie eine Mangelbeseitigung erfolgen soll, verliert der Mieter sein Minderungsrecht, wenn er dem Vermieter unberechtigt die Besichtigung verweigert (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 – 63 S 626/12).

Problematisch sind solche Fälle, in denen der Mieter irrig der Meinung ist, er sei zur Verweigerung des Zutritts berechtigt. Ein sog. Rechtsirrtum kann unter bestimmten Voraussetzungen das für den Schadensersatzanspruch des Vermieters gem. § 280 Abs.1 BGB erforderliche und im Rahmen der Interessenabwägung gem. § 543 Abs.1 BGB zu berücksichtigende Verschulden entfallen lassen. Dies ist aber nur der Fall, wenn der Irrtum unvermeidbar war. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind an das Vorliegen eines unvermeidbaren bzw. unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Der Schuldner bzw. Mieter muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erforderlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (vgl. BGH, Urteil vom 25. 10. 2006 – VIII ZR 102/06). Nur wenn der Mieter diese Sorgfaltsanforderungen beachtet und dennoch einem Irrtum unterliegt, ist der Irrtum unvermeidbar und entfällt das Verschulden.