Befindet sich in einer Mietwohnung zu Beginn des Mietverhältnisses eine dem Vermieter gehörende Einbauküche, steht in der Regel außer Frage, dass der Mieter auch berechtigt sein soll, diese zu nutzen. Mehr Gedanken als über das „Ob“ des Nutzungsrechts sollten sich Vermieter hingegen darüber machen, auf welcher rechtlichen Grundlage sie dem Mieter die Nutzung der Einbauküche ermöglichen wollen. So manchem Vermieter ist nicht bewusst, dass es neben der Mitvermietung der Einbauküche auch noch andere Vertragstypen gibt, die ebenfalls Grundlage eines Nutzungsrechts des Mieters sein können. Viele Vermieter kümmern sich um diese Frage nicht und bekommen dann während des laufenden Mietverhältnisses die nicht selten negativen Folgen zu spüren.
Dieser Beitrag erklärt, welche unterschiedlichen rechtlichen Möglichkeiten es gibt, dem Mieter eine Einbauküche zur Nutzung zu überlassen und soll Vermietern eine Hilfestellung dabei geben zu entscheiden, welche Variante in ihrem Fall die günstigste ist.
Inhalt: Einbauküche sinnvoll dem Mieter überlassen
I. Mögliche Arten der Gebrauchsüberlassung – Miete, Verkauf, Leihe und Schenkung
II. Mitvermietung der Einbauküche- Vor- und Nachteile für den Vermieter
III. Alternative zur Vermietung: Verkauf der Einbauküche an den Mieter
IV. Einbauküche an den Mieter verleihen- Oft ein guter Kompromiss
I. Mögliche Arten der Gebrauchsüberlassung – Miete, Verkauf, Leihe und Schenkung
Im auch heute noch vorherrschenden Regelfall wird eine dem Vermieter gehörende Einbauküche, die sich in einer Mietwohnung befindet, mitvermietet. Die Einbauküche findet dann allenfalls in der Beschreibung des Mietobjekts im Wohnraummietvertrag Erwähnung und ist nicht Gegenstand eines eigenständigen Vertrages, sondern Bestandteil des Wohnraumietvertrages. Dies gilt im Zweifel auch dann, wenn die Parteien über das Schicksal der Einbauküche gar keine Vereinbarung treffen.
Die Mitvermietung der Einbauküche ist jedoch nicht zwingend, und keinesfalls immer zu empfehlen. Folgende Alternativen zur Vermietung sollte der Vermieter stets in Betracht ziehen:
- den Verkauf der Einbauküche,
- den Verleih der Einbauküche sowie
- die Schenkung der Einbauküche.
Zu beachten ist hierbei allerdings, dass nicht jede Einbauküche tatsächlich auch Gegenstand eines eigenständigen Vertrages sein kann. Dies ist dann nicht möglich, wenn die Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Gebäudes bzw. der Wohnung, und damit auch des Grundstücks ist, auf dem sich das Gebäude mit der Mietwohnung befindet. Dann ist gem. § 94 Abs.2 BGB i. V. m. § 93 BGB weder ein Verkauf noch ein Verleih noch eine Schenkung möglich, sondern die Einbauküche ist automatisch kraft Gesetzes Bestandteil des Wohnraummietvertrages.
Einen wesentlichen Bestandteil der Wohnung bzw. des Gebäudes stellt die Einbauküche jedoch gem. § 94 Abs.2 BGB nur dann dar, wenn es sich bei dieser um eine zur Herstellung des Gebäudes eingefügte Sache handelt. Nach der Rechtsprechung des BGH lässt sich die Frage, ob eine Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist, in dem sie sich befindet, nicht allgemeingültig, sondern nur fallbezogen entscheiden. Es kommt darauf an, ob nach der Verkehrsanschauung erst ihre Einfügung dem Gebäude eine besondere Eigenart, ein bestimmtes Gepräge gibt, ohne das das Gebäude nicht als fertig gestellt gilt, oder ob sie dem Baukörper besonders angepasst ist und deswegen mit ihm eine Einheit bildet (vgl. BGH, Urteil vom 12.12.1989 – VI ZR 311/88 ).
Als wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes wird z.B. eine Einbauküche angesehen, die
zweckbestimmt für ganz bestimmte Räumlichkeiten angefertigt worden ist und in diese Räumlichkeiten eingepasst wurde mit der Folge, dass deren Verwendung genau in diesem Aufbau in einem anderen Raum in einer anderen Wohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 01.06.1990 – 5 UF 50/90).
Da für die Beantwortung der Frage, ob eine Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist, in dem sie sich befindet, die Verkehrsanschauung maßgeblich ist, kann das Ergebnis von Region zu Region variieren. In der Regel gilt jedoch, dass eine aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen zusammengesetzte Einbauküche nicht als wesentlicher Bestandteil der Wohnung anzusehen ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.01.1994 – 11 U 45/93- unter Berücksichtigung der im OLG-Bezirk Düsseldorf maßgeblichen Verkehrsauffassung). Für andere Regionen finden sich vergleichbare Entscheidungen, wie z.B. die des OLG Karlsruhe vom 12.11.1987 – 9 U 216/86- für Südbaden oder die des OLG Hamm vom 24.11.1988 – 27 U 68/88- für den westfälischen Raum.
II. Mitvermietung der Einbauküche- Vor- und Nachteile für den Vermieter
Mit diesen beiden Vorteilen hat es in der Regel jedoch schon sein Bewenden. Ihnen steht der nicht zu unterschätzende Nachteil gegenüber, dass der Vermieter im Falle einer Mitvermietung der Einbauküche während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses dafür zu sorgen hat, dass sich die Einbauküche in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Hieraus folgt unmittelbar, dass der Mieter vom Vermieter verlangen kann, dass die Einbauküche auf Kosten des Vermieters repariert wird, wenn sie einen nicht durch den Mieter verschuldeten Mangel aufweist. Außerdem stehen dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte zu, so dass er z. B. gem. § 536 BGB die Miete mindern kann, wenn die Tauglichkeit der Einbauküche zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich herabgesetzt ist.
Ist die Einbauküche nicht mehr funktionsfähig, ist der Vermieter sogar verpflichtet, eine neue Einbauküche anzuschaffen.
Letztendlich muss jeder Vermieter im konkreten Fall abwägen, ob für ihn die Vorteile oder die Nachteile überwiegen, die eine Mitvermietung einer Einbauküche mit sich bringen.
Allgemein lässt sich sagen, dass das Risiko, großen finanziellen Belastungen ausgesetzt zu sein, umso geringer ist, je neuwertiger die Küche noch ist. Bei einer neuen oder nur unerheblich abgenutzten Einbauküche können zumindest in den ersten Jahren des Mietverhältnisses die Vorteile noch überwiegen. Je älter die Einbauküche ist, desto häufiger werden jedoch Reparaturen fällig, die schnell den Vorteil, eine höhere Miete verlangen zu können, zunichtemachen können.
Entschließt sich der Vermieter trotz der aufgezeigten Risiken für eine Vermietung der Einbauküche, sollte er bei der Gestaltung des Mietvertrages darauf achten, dass er die Risiken soweit wie möglich abmildert.
Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, in den Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel aufzunehmen. Durch diese wird eine Pflicht des Mieters begründet, die Kosten für Reparaturen und Erneuerungen solcher Gegenstände zu tragen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Ist z. B. die Mischbatterie defekt, kann sich aus der Kleinreparaturklausel eine Verpflichtung des Mieters ergeben, für die Reparatur oder sogar die Erneuerung aufzukommen. Zu einer großen finanziellen Entlastung wird die Aufnahme einer Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag jedoch für den Vermieter nicht führen. Zum einen sind längst nicht alle Bestandteile der Einbauküche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt. Viele unterfallen damit schon gar nicht der Kleinreparaturklausel. Zum anderen ist diese nur dann wirksam, wenn sie die Kostentragungspflicht des Mieters in zweierlei Hinsicht beschränkt, und zwar in der der Weise, dass sie eine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält, die einen Betrag von etwa EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreitet und eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht, die einen bestimmten Prozentsatz der Miete (in der Regel ca. 8 % der Jahresnettokaltmiete) nicht überschreitet.
Hinzu kommt außerdem, dass durch eine Kleinreparaturklausel nur die Kostentragungspflicht auf den Mieter übertragen werden kann. Der Vermieter bleibt nach wie vor verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Reparatur durchgeführt wird. Der organisatorische Aufwand bleibt daher der gleiche.
Alle wichtigen Einzelheiten zu Kleinreparaturklauseln erfahren Sie in unserem Beitrag „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen“.
III. Alternative zur Vermietung: Verkauf der Einbauküche an den Mieter
Eine Alternative zur Mitvermietung einer vorhandenen Einbauküche ist deren Verkauf an den Mieter. Durch diesen entledigt sich der Vermieter zunächst der im Falle einer Vermietung bestehenden Verpflichtung, die Einbauküche während der gesamten Mietdauer in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Der Vermieter schuldet in seiner Eigenschaft als Verkäufer lediglich die Mangelfreiheit der Einbauküche im Zeitpunkt der Übergabe (vgl. § 446 BGB). Treten nach der Übergabe Schäden auf, hat der Mieter in seiner Eigenschaft als Käufer weder das Recht, aus diesem Grund die Miete zu mindern, noch den Kaufpreis zu mindern noch Schadensersatz zu verlangen. Auch trifft den Vermieter als Verkäufer nicht die Pflicht zur Mangelbeseitigung. Zu beachten ist allerdings die Beweislastregel des § 476 BGB, wonach bei einem Verkauf eines Unternehmers an einen Verbraucher vermutet wird, dass die Sache bereits bei Gefahrübergang mangelhaft war, wenn sich innerhalb von sechs Monaten seit Gefahrübergang ein Sachmangel zeigt.
Hinzu kommt, dass der Vermieter – sofern nichts anderes vereinbart ist- die gesamte Gegenleistung für die Übereignung der Einbauküche an den Mieter – den Kaufpreis– sofort erhält und nicht– wie im Falle einer Vermietung- warten muss, bis sich die Überlassung möglicherweise nach längerer Zeit dadurch rentiert, dass der Mieter für die Nutzung einer mit einer Einbauküche ausgestatteten Wohnung eine höhere Miete zahlt.
Diesen Vorteilen steht als Nachteil gegenüber, dass die Miete, die der Vermieter für die Vermietung einer Wohnung verlangen kann, die mit keiner bzw. nicht mit einer mitvermieteten Küche ausgestattet ist, niedriger ist als es der Fall wäre, wenn die Küche mitvermietet würde.
Auch sollte sich jeder Vermieter, der in Erwägung zieht, eine in der Mietwohnung vorhandene Einbauküche an den Mieter zu verkaufen, bewusst sein, dass der Mieter im Falle eines Verkaufs berechtigt ist, die Einbauküche am Ende des Mietverhältnisses auszubauen und mitzunehmen. Im Falle einer Neuvermietung kann daher eine Neuanschaffung notwendig werden, wenn sich kein Mieter findet, der die Wohnung ohne Küche anzumieten bereit ist.
Möchte der Vermieter die Einbauküche ohnehin loswerden und eine neue anschaffen, stellt das Recht und die damit korrespondierende Pflicht (vgl. dazu die Ausführungen unter V.) des Mieters, die Küche am Ende des Mietverhältnisses zu entfernen, jedoch einen Vorteil dar.
Werden sich Vermieter und Mieter einig, dass die Einbauküche an den Mieter verkauft werden soll, sollte der Vermieter sicherstellen, dass ein vom Mietvertrag deutlich getrennter schriftlicher Kaufvertrag aufgesetzt wird. Die Einhaltung der Schriftform ist zwar nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Kaufvertrages. Der Vermieter kann auf diesen jedoch z. B. dann als Beweismittel angewiesen sein, wenn der Mieter eines Tages mit der Begründung, die Einbauküche sei mitvermietet, die Instandsetzung der Einbauküche verlangt und /oder mietrechtliche Gewährleistungsrechte geltend macht.
Außerdem sollte der Vermieter versuchen, den Mieter dazu zu bewegen, sich – soweit zulässig- mit dem Ausschluss der kaufrechtlichen Mängelgewährleistungsrechte einverstanden zu erklären.
IV. Einbauküche an den Mieter verleihen – Oft ein guter Kompromiss
Der Verleiher ist gem. § 598 BGB lediglich verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Ihn trifft aber keine Pflicht, die verliehene Sache während der Dauer des Nutzungsrechts des Entleihers in einem Zustand zu erhalten, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 31.03.2014 – 5 U 168/13). Gem. § 601 Abs.1 BGB hat der Entleiher die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen. Außerdem stehen dem Entleiher – wie sich aus § 600 BGB ergibt- auch keine Mängelgewährleistungsrechte zu, es sei denn, der Verleiher hat einen Mangel arglistig verschwiegen.
Anders als bei der Vermietung und auch beim Verkauf erhält der Verleiher für die Überlassung der Einbauküche zwar keine unmittelbare Gegenleistung. Die Freiheit von der Instandhaltung- und Instandsetzungspflicht und der grds. Ausschluss von Mängelgewährleistungsrechten des Entleihers wiegt diesen Nachteil jedoch gerade in solchen Fällen auf, in denen die Küche schon älter und reparaturanfällig ist.
Der Vorteil der Leihe gegenüber dem Verkauf besteht außerdem darin, dass die Einbauküche im Eigentum des Vermieters verbleibt und der Vermieter keine neue Küche anschaffen muss, wenn das Mietverhältnis beendet ist.
Für den Leihvertrag gilt das Gleiche wie für den Kaufvertrag (vgl. dazu die Ausführungen oben unter III.). Dieser sollte zu Beweiszwecken schriftlich geschlossen werden, damit der Vermieter der Wohnung und Verleiher der Einbauküche im Streitfall das Vorliegen der Umstände beweisen kann, aus denen sich ergibt, dass er weder zur Instandhaltung bzw. Instandsetzung der Einbauküche verpflichtet ist, noch dem Mieter Gewährleistungsrechte zustehen.
Auch wenn sich dies in der Regel aus dem Zweck der Überlassung (Nutzung der Einbauküche während der Dauer des Mietverhältnisses) ergibt (vgl. § 604 Abs.1 BGB), sollte die Dauer der Leihe ausdrücklich an die Dauer des Mietverhältnisses gekoppelt werden.
Kostenloses Muster: Einbauküche verleihen – Nutzen Sie unsere Vorlage
V. Schenkung- Nur im Ausnahmefall sinnvoll
Eine vierte Möglichkeit, dem Mieter den Gebrauch der Einbauküche zu ermöglichen, besteht darin, dem Mieter die Einbauküche zu schenken, d.h., ihm das Eigentum zu verschaffen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten. Von dieser Möglichkeit sollte der Vermieter nur im Ausnahmefall Gebrauch machen, und zwar dann, wenn er die Einbauküche dauerhaft loswerden möchte und sie sich in einem so schlechten Zustand befindet, dass kein Mieter bereit wäre, ihm diese abzukaufen.
Auch durch die Schenkung entledigt sich der Vermieter der Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungspflicht, die ihn träfe, wenn er die Einbauküche mitvermieten würde. Auch haftet der Schenker für Sach- und Rechtsmängel nur, wenn er diese arglistig verschwiegen hat (vgl. §§ 523 Abs.1 und 524 Abs.1 BGB).
Anders als bei der Leihe, bei der die Überlassung ebenfalls unentgeltlich erfolgt, erhält der Vermieter bzw. Schenker die Einbauküche jedoch am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück, es sei denn, der Mieter schenkt sie seinerseits nun dem Vermieter. Ist gerade dies gewollt, möchte sich der Vermieter der Einbauküche also entledigen und sie nicht länger als bis zum Ende des gerade bestehenden Mietverhältnisses in der Wohnung behalten, weil diese keinen Wert mehr hat, bietet sich die Schenkung an und stellt eine praktische Möglichkeit dar, Aufwand und Kosten für die Entfernung der Einbauküche aus der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses dem Mieter zuzuschustern. Der Mieter ist nämlich am Ende des Mietverhältnisses nicht nur verpflichtet, solche Einrichtungen zu entfernen, die er selbst mit der Mietsache verbunden hat, sondern grds. auch solche, die er vom ehemals Berechtigten übernommen hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2008 – 24 U 7/08- bzgl. der vom Vormieter übernommenen Einrichtungen).
Auch der Schenkungsvertrag sollte zu Beweiszwecken schriftlich abgeschlossen werden. Einer notariellen Beurkundung des Schenkungsversprechens, wie sie § 518 Abs.1 S.1 BGB vorschreibt, bedarf es nicht. Ein Schenkungsversprechen, dass nicht notariell beurkundet worden ist, ist zwar zunächst gem. § 125 BGB unwirksam. Der Formmangel wird aber gem. § 518 Abs.2 BGB durch die Bewirkung der versprochenen Leistung, also durch die Übereignung der Einbauküche, geheilt.
Beachte: Oft wird verkannt, dass es sich auch bei einer Schenkung um einen Vertrag handelt. Der Vermieter kann weder den Schenkungsvertrag noch die Übereignung gegen den Willen des Mieters schließen bzw. vollziehen.
VI. Fazit und Zusammenfassung
1. Befindet sich in einer Mietwohnung bereits am Beginn des Mietverhältnisses eine dem Vermieter gehörende Einbauküche, kann der Vermieter diese
- zusammen mit der Wohnung vermieten,
- dem Mieter verkaufen,
- dem Mieter leihweise überlassen oder
- an den Mieter verschenken.
2. Die Vermietung der Einbauküche hat für den Vermieter den Nachteil, dass ihn weiterhin die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft, was gerade bei älteren Küchen mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sein kann, die durch eine höhere Miete, die der Vermieter deshalb verlangen kann, weil die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist, oft nicht kompensiert werden.
3. Stets in Betracht zu ziehende Alternativen zur Vermietung der Einbauküche stellen sowohl deren Verkauf als auch deren Verleih an den Mieter dar. In beiden Fällen trifft den Vermieter keine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht. Welche der Alternativen für den Vermieter die günstigere ist, hängt insbesondere davon ab, ob er das Eigentum an der Einbauküche aufgeben möchte oder nicht und ob er sicherstellen möchte, dass die Einbauküche auch nach dem Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibt und einem Nachmieter zur Verfügung gestellt werden kann.
4. Eine Schenkung bietet sich nur im Ausnahmefall, und zwar dann an, wenn der Vermieter die Küche dauerhaft loswerden möchte und sie sich in einem so schlechten Zustand befindet, dass kein Mieter bereit wäre, ihm diese abzukaufen.
23.06.2017 - 12:15
Sehr geehrter Herr Hundt,
der Artikel ist sehr aufschlussreich und enthält sehr gut beschrieben alle Varianten.
Eine Frage? Muss z.B. bei der empfehlenswerten Variante “Leihe” ein “gesonderter Vertrag” geschlossen werden oder reicht es aus, wenn z.B. im Übergabeprotokoll (das ja beide Vertragspartner unterschreiben) sinngemäß formuliert wird: “Die Küche ist nicht Mietgegenstand sondern wird unentgeltlich zur Nutzung überlassen”.
Vielen Dank für eine Antwort oder einen Formulierungsvorschlag
24.06.2017 - 08:32
Hallo Sepp,
danke für Ihr Lob. Wie Sie gelesen haben, ist ein schriftlicher Vertrag empfehlenswert. Ich würde diesen als separates Dokument darstellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.07.2017 - 10:03
Hallo.
warum ein gesonderter Vertrag oder separates Dokument? Kann das direkt im Mietvertrag formuliert werden?
Danke und Gruß
Ernest
01.03.2019 - 18:38
Hallo Herr Hundt,
in meinem Mietvertrag steht unter Punkt 4: Folgende Einrichtungen sind Eigentum des Vermieters
Einbauküche mit allen Einbaugeräten, Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrages, kostenlose Nutzung durch Mieter.
Ist dies wirksam, bzw. muss ich für die Reparatur der Geschirrspülmaschine aufkommen?
Ich würde mich über Ihre Antwort sehr freuen.
Marie
02.03.2019 - 08:29
Hallo Marie,
ich würde empfehlen, diese Klausel hier prüfen zu lassen. Das Ziel des Vermieters ist klar, es steht und fällt mit der Wirksamkeit der Vereinbarung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.05.2024 - 13:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
mir wurde eine neue Whg (1j. alt) inkl, neuer EBK (Wert 6Tds) mit 60€ in der Miete enthalten angeboten.
Hier soll eine separater Vertrag (wie beschrieben Leihbasis) gemacht werden und ich soll dann zusätzlich für alle Reparaturen und ggf der Beschaffung und Montage der neuen Teile aufkommen.
In ihrer Auflistung wurde etwas von 110 € netto und max. 8% v. d, Jahresnettomiete gesprochen.
Die dann ggf. bezahlten (12×60€) würden die 8% übertreffen.
Ist das so in Ordnung?
Vielen Dank für ihre Info zurück
Marc
17.05.2024 - 03:01
Hallo Marc,
ich kann Sie leider nur bitten, dass Sie ie konkrete Klausel rechtlich prüfen lassen, z.B. hier: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.08.2017 - 17:50
Mein verstorbener Schwiegervater hatte vor 11 Jahren eine Wohnung mit Einbauküche angemietet. Diese Küche wurde auf seinem Wunsch vom Vermieter ausgebaut und eingelagert. Daraufhin wurde eine neuwertige Küche des Schwiegervaters eingebaut. Vor ca. 5 Jahren wurden die Elektrogeräte auf Kosten meines Schwiegervater ausgetauscht. Nun wird das Mietverhältnis aufgelöst. Kann der Vermieter die hochwertigere Küche meines Schwiegervaters als kostenlosen Ersatz für seiner Küche ablehnen? Wie soll ich weiter verfahren. Wir möchten nicht das bei einem Verbleib der Küche sich das Mietverhältnis verlängert.
Vielen Dank und Gruß
Alois
23.08.2017 - 12:57
Hallo Alois,
wenn der Vermieter seine Küche zurück haben möchte, muss diese m.E. auch wieder eingebaut werden. Wenn Sie die aktuelle Küche als Ersatz in der Wohnung lassen möchten, sollten Sie das rechtzeitig mit dem Vermieter abstimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.08.2017 - 08:49
Hallo Herr Hundt,
zuerst mal herzlichen Dank für Ihre Auskunft! Nun habe ich aber noch ein Problem mit der Abstimmung.Muß der Vermieter einer vorzeitigen Rückgabe der Wohnung (ca.2 Wochen) zustimmen?
Die Miete und NK werden selbstverständlich bis zum Mietende weiter bezahlt.Muß der Vermieter bei der Übergabe verbindlich auf den Verbleib der Küchen reagieren? Ich habe nämlich die Befürchtung das der Vermieter wenigstens noch einen Monat die stark überhöhte Mietzahlung haben will!
Mein verstorbener Schwiegervater hat leider vieles nicht beachtet. Es gibt einen Mietvertrag in dem über Alles die Schriftform sowie ein ÜBERGABEPRPTOKOLL zurecht gefordert wird. Leider gibt es trotz GEWERBLICHEM Vermieter kein Übergabeprotokoll noch schriftl. Abmachungen über die Küche.
Haben diese Umstände Auswirkung auf die Beweislage?
Vielen herzlichen Dank im Voraus!!
Alois
Mit freundlichen Grüßen
Alois Kurz
27.08.2017 - 16:16
Hallo!
Ich habe meine Wohnung vermietet und habe auch im Vertrag stehen, das die Einbauküche nicht Bestandteil des Mietobjektes ist. Meine Frage Ist, gehört rechtlich ein an der Wand fest montierter Küchentisch zum Bestand der Einbau Küche? Denn diesen hat meine Mieterin entsorgt und möchte ihn nicht ersetzen.
28.08.2017 - 14:07
Hallo Svenja,
sollten es hierzu noch keine Rechtsprechung geben, kann die Frage nicht eindeutig beantwortet werden. Es kommt m.E. auch darauf an, ob der Küchentisch optisch zu Küche gehört hat (z.B. gleiches Holz, Tischplatte entsprecht Arbeitsplatte).
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.08.2017 - 18:26
Hallo Herr Hundt!
Ja, der Tisch wurde aus dem gleichen Material wie die Arbeitsplatte gefertigt.
17.09.2017 - 06:46
Hallo,
ich habe eine Wohnung vermietet. In der Wohnung ist eine Einbauküche, ca. 20 Jahre alt.
Jetzt ist die Spülmaschine defekt und der Mieter möchte, dass ich sie ersetze.
Die EBK ist aber kein Bestandteil der Vermietung, wurde dem Mieter nur zur Verfügung gestellt damit erst ich keine Küche kaufen muss.
Muss ich die Spülmaschine ersetzen?
Vielen Dank
Uwe S.
18.09.2017 - 12:08
Hallo Uwe,
verweisen Sie auf den Mietvertrag und die dort getroffene Vereinbarung zur Küche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.10.2017 - 08:44
Sehr geehrter Herr Hundt,
wenn ich meine Eigentumswohnung vermiete und die bereits vorhandene Einbauküche verleihe und auch einen entsprechenden Vertrag aufsetze, kann ich dann auch, natürlich nach Absprache mit dem Mieter, vertraglich festhalten, dass dieser nicht nur die Küche instand halten muss, sondern auch defekte Geräte auszutauschen hat, um die Küche wieder in den ursprünglichen Zustand zu bringen? Oder inkludiert die Instandhaltung bereits den Austausch defekter Geräte oder Schränke?
Weiterhin würde ich mich sehr über eine Übersicht und Formulierungsvorschläge für eine solche vertragliche Regelung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Daniela
14.10.2017 - 11:54
Hallo Daniela,
siehe oben: “Gem. § 601 Abs.1 BGB hat der Entleiher die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen.”
Eine Vorlage wird ggf. in Kürze ergänzt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2017 - 14:00
Guten Tag und erste einmal Kompliment für den aufschlussreichen Beitrag.
Ich selbst habe nun noch folgendes Problem. Wir haben vor 5 Jahren eine Wohnung angemietet, in der sich eine ca 15 Jahre alte Einbauküche befindet, welche wir übernommen haben. So nach und nach geben leider die Einbaugeräte (Kühlkombination, Herd/Backofen) den Geist auf, was wir dem Vermieter mehrfach telefonisch und schriftlich aufgezeigt haben.
Der Vermieter ist jedoch nicht bereit für Reparaturen oder gar einen Austausch aufzukommen. Er ist der Ansicht, dies wäre unsere Pflicht. Ist dem wirklich so? Die Küche wurde uns weder geschenkt, verkauft oder verliehen. Sie wurde nirgendwo im Vertrag mit einem Wort erwähnt, sondern war einfach Teil der Wohnung. Liege ich mit der Annahme falsch, dass die Instandhaltung durchaus in der Verantwortung des Vermieters liegt?
Für Ihre Auskunft wäre ich sehr dankbar!!
Herzliche Grüße!
05.12.2017 - 14:58
Hallo Kerstin,
ja, der Vermieter ist für die Instandhaltung der Mietsache verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.12.2017 - 15:33
Sehr geehrter Herr Hundt,
herzlichen Dank und großes Lob für Ihre wirklich sehr hilfreiche Website.
Ich vermiete seit 10 Jahren eine Wohnung mit EBK inkl. Elektrogeträten. Im Laufe der Jahre mussten nun alle Elektrogeträte ausgetauscht werden. Jetzt, nachdem das letzte Elektrogerät ausgetauscht wurde, möchte ich die Instandhaltung/-setzung an den Mieter übertragen. Ist das rechtswirksam, wenn ich nun ergänzend zum bestehenden Mietvertrag einen Leihvertrag (gültig ab xx.xx.2018) aufsetze?
Und kann der Mieter dann eine Mietminderung verlangen, wenn die Küche aus dem Mietvertrag exkludiert wird?
Im Mietvertrag ist die EBK außer im § 1 Mietsache nirgendwo separat erwähnt.
Auszug aus dem Mietvertrag:
“Vermietet wird folgendes Objekt: 4-Zimmerwohnung bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche mit EBK komplett mit Geräten,…”
Über eine kurze Rückmeldung wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Beste Grüße
Richard B.
18.12.2017 - 20:13
Hallo Richard,
ohne Küche verschmachtet sich die Wohnung (nach Mietspiegel). Der Punkt ist, dass Mieter muss jetzt dem Leihvertrag nicht mehr zustimmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.02.2018 - 11:41
Hallo Herr Hundt,
ich möchte eine Wohnung mit EBK und Elektrogeräten vermieten.
Muss ich im Mietvertrag sämtliche Elektrogeräte einzeln (inkl. Marke und Typ) angeben oder sollte ich es beim Aufführen der Geräteart belassen?
Freundliche Grüße
C.S.
13.02.2018 - 19:01
Hallo C. S.,
Genauigkeit kann hier nicht zu Ihrem Nachteil sein – Sie sind schließlich Eigentümerin der Geräte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2022 - 18:58
Ich habe in meiner Mietwohnung einen Elektroherd, der mir laut Vertrag zur Nutzung überlassen wurde. Ich möchte diesen Herd gegen eine Waschmaschine austauschen, die mein Eigentum ist. Der Vermieter wird durch eine Immobilen-Firma vertreten, die auch für die Instanthaltung der Wohnung (Austausch von Mietgegenständen, die schadhaft geworden sind etc.) verantwortlich ist. Die Firma sieht zwar ein, dass ich das Recht habe, den E-Herd gegen meine Waschmaschine auszutauschen, möchte diesen Herd aber nicht aus meiner Wohnung entfernen, da ich der Vermieterin angeboten habe, diesen Herd in meinem ebenfalls von der Vermieterin gemieteten Keller zu lagern. Das Argument der Firma lautet, dass sie auch nicht verpflichtet sei, meine Waschmaschine in die Wohnung zu transportieren, was ich natürlich einsehe, da die Waschmaschine ja mein Eigentum ist.
Mit dem Angebot – so die Firma – , dass ich meinen Keller zur Verfügung stelle, sei „die Aufforderung, dass die Eigentümerin den Herd abholen soll, gegenstandslos.“
Ist das richtig?
Vielen Dank
Modeß
12.10.2022 - 19:24
Hallo Jörg,
in der Praxis wird der Mieter das Gerät bis zum Auszug (im Keller) einlagern und bei Auszug wieder in der Wohnung anschließen. Das wäre das übliche Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.10.2022 - 15:40
Hallo Dennis,
danke für die Antwort. Das heißt, die bzw. der Vermieter muss den Herd nicht entfernen. das muss ich in Angriff nehmen.
danke
Jörg
17.02.2018 - 23:56
Hallo Herr Hundt,
wir sind Mieter einer Wohnung und haben im Mietervtrag stehen “die küche wird dem mieter zur Nutzung überlassen” jetzt ist die 15 jahre alte Spühlmschine kaputt gegangen. Bin ich jetzt für die Reperatur zuständig? Es gibt keinen seperaten Mietvertrag oder Überlassungsvertrag der Küche.
Viele Grüße
Andrea
18.02.2018 - 09:06
Hallo Andrea,
ich würde bei so einer nicht eindeutigen Formulierung versuchen, den Vermieter in die Pflicht zu nehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.03.2018 - 09:00
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen seit fünf Jahren in einer Mietwohnung. Die EBK wird nicht mitvermietet sondern unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Die EBK und Geräte sind inzwischen über 20 Jahre alt.
Vor einem Jahr ist die Spülmaschine kaputt gegangen. Aufgrund der o.g. Regelung haben wir eine neue Spülmaschine auf eigene Kosten angeschafft und eingebaut.
Nachdem wir nun wegen Eigenbedarf gekündigt wurden, erwartet unsere Vermieterin, dass wir die neue Spülmaschine ohne Entschädigung in der Küche belassen.
Ist dies rechtmäßig?
Kann es sein, dass wir die 20 Jahre alten Geräte, die altersbedingt kaputt gehen auf unsere Kosten erneuern müssen und somit der Vermieterin theoretisch neue Geräte hinterlassen? Den Großteil der Lebensdauer der Geräte haben wir nicht einmal genutzt.
Vielen Dank!
02.03.2018 - 16:00
Hallo A. Hip,
m.E. hat die Vermieterin ein Recht die defekte Spülmaschine zurück zu erhalten. Sie dazu z.B. diesen Mustervertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2018 - 23:20
Hallo,
ich habe ein ähnliches Problem. Ich wohne seit einem Jahr in einer Wohnung mit einer sehr alten Einbauküche ca. 1975, damals bestimmt hochwertig. “die vorhandene Einbauküche darfnur nach Absprache gern eine neue Küche ersetzt werden. Die Küche wird in funktionsfähigem und unbeschädigtem Zustand kostenfrei zur Verfügung gestellt, künftige defekte müssen durch die Mieterin beseitigt werden”
Schon am Anfang ging die Spülmaschine kaputt, der Vermieter klebte das teil, sie funktioniert halbwegs. Der eingebaute Herd war sehr verdreckt (zum Schluß hatte eine ältere Dame und er Wohnung gewohnt, dann stand as Haus eine Zeitlang leer) auf jeden Fall war der Backofen nicht mehr vollständig zu säubern und die Glasklappe fiel einem entgegen. Ich habe auf meine Kosten einen komplett neuen hochwertigen her einbauen lassen durch einen Fachmann und meinen Vermieter gefragt, ob er den alten Herd behalten möchte, da ich im falle eines Auszuges meinen Herd mitnehmen möchte. Er sagte nein daraufhin hat der Fachmann den alten Herd zur Entsorgung mitgenommen. Jetzt besteht mein Vermieter darauf, dass ich verpflichtet bin, einen funktionstüchtigen Herd einzubauen (am besten natürlich den teuren Herd ohne Entschädigung dazu lassen). Ist das rechtmäßig? Ich habe Zeugen für seine Aussage, die er auch nicht bestreitet, er meinte nur, ich hätte den alten Herd “kaputt gemacht” und müßte jetzt für Ersatz sorgen…
Wozu bin ich in diesem Fall verpflichtet? Hätte ich das gewußt, hätte ich auf einer schriftlichen Bestätigung bestanden :-(
11.04.2018 - 16:44
Hallo Herr Hundt,
wohne seit 6 Jahren in einer Mietwohnung mit EBK. Im Mietvertrag steht bei Wohnräume u.a. bei “Wohnungszubehör”: eine komplette Einbauküche mit Spülmaschine.
zu dieser EBK steht nichts weiter im Mietvertrag, und dann eben bei §3 Miete:
der Mietpreis kalt für die Wohnung, die Garage und die Heiz-und Betriebskosten.
Jetzt bekomme ich eine Mieterhöhung für Wohnung und Garage und zusätzlich wird eine 4% Erhöhung für die EBK verlangt, ist das rechtens, dies zu verlangen.
Mit freundlichem Gruss
E.K.
12.04.2018 - 06:43
Hallo Knecht,
eine Einbauküche ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal und fließt in die Berechnung der Mieterhöhung ein. Hierauf aber einen separaten einen Prozentsatz abzustellen wäre mir neu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.08.2018 - 08:22
Hallo Herr Hundt,
auch ich habe eine Mieterin, die schon 20 Jahr in einer Eigentumswohnung wohnt. Damals wurde im Mietvertrag folgende Regelung getroffen:
Die vorhandene Einbauküche, bestehend aus Herd, Spül-, Waschmaschine, Mikrowelle, Spüle und Kühl- Gefrierschrank, wird dem Mieter unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Sie ist nicht mitvermietet Die Nutzungsmöglichkeit wirkt nicht auf den Mietzins ein. Bei Defekten ist der Vermieter nicht zum Ersatz oder zur Reparatur verpflichtet Die Spülmaschine ist zwischenzeitlich kaputt gegangen und die Mieterin hat sich einfach eine neue Spülmaschine gekauft ohne mich zu informieren und einbauen lassen. Nun zieht die Mieterin aus und verkauft die Spülmaschine an den Nachmieter.
Ist das rechtens? Muss Sie das Ersatzgerät nicht gemäß § 601 Abs.1 BGB ” der Entleiher hat die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung der geliehenen Sache zu tragen” in der Wohnung kostenlos belassen?
Besten Dank im Voraus
Ingrid Fink
08.08.2018 - 11:20
Hallo Ingrid,
als “gewöhnliche Kosten der Erhaltung” sehe ich Reinigung, Pflege und Wartung und nicht die Neuanschaffung. Lassen Sie Ihre Klausel rechtlich prüfen, z.B. hier: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.08.2018 - 07:34
Hallo Herr Hundt,
ich habe ein ähnliches Problem mit EBK. Seit 5 Monaten wohne ich in einer Wohnung mit EBK, die ca. 15 Jahre alt ist. Der Kühlschrank war von Anfang an nicht wirklich funktionsfähig (alt, verschmutzt, verschimmelt, stinkig), ihn nutze ich aber nicht. Mein Problem ist die Spülmaschine, die nicht mehr funktioniert. In meinem Vertrag steht: “Mitvermietet sind folgende Ausstattungsgegenstände (z.B. Einbauküche, Möblierung): Einbauküche
Der Mieter verpflichtet sich, die aufgeführten Gegenstände pfleglich zu behandeln und sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vollzählig zurückzugeben.
Die in der Wohnung befindliche Einbauküche wird dem Mieter zur Nutzung überlassen. Alle notwendigen Instandsetzungen sind vom Mieter selbst zu tragen.”
Der Vermieter hat mich jetzt informiert, dass wenn die Spülmaschine nicht funktioniert, ist das mein Problem. Ist das wirklich so? Was soll ich dann machen, wenn ich aus der Wohnung ausziehe, darf ich dann die Spülmaschine mitnehmen?
Besten Dank im Voraus.
Ewa Ficek
25.10.2018 - 19:04
Hallo,
in unserer Wohnung gibt es eine Einbauküche vom Vermieter. Laut Mietvertrag wird uns diese “nicht mit vermietet, sondern dem Mieter lediglich zur kostenlosen Nutzung überlassen”. Reparaturen mussten wir bisher immer selbst tragen.
Jetzt wurde uns eine Mieterhöhung angekündigt. In der Mietspiegelberechnung wird die Einbauküche aber mit 0,32€/m² eingerechnet.
Wir haben der Mieterhöhung widersprochen, unser Vermieter besteht aber darauf.
Sollten wir weiter wiedersprechen oder hat unser Vermieter das Recht die EBK mit einzurechnen?
Besten Dank
Gruß Rene
26.10.2018 - 10:29
Hallo Rene,
lassen Sie die Klausel im Mietvertrag prüfen, sofern Sie sich selbst nicht sicher sind, ob die Einbauküche Teil des Mietverhältnisses ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.11.2018 - 01:52
Hallo Herr Hundt,
ich habe vorgesehen demnächst eine Wohnung anzumieten.
Nun fordert der Vermieter allerdings das ich seine über 40 (!!!) Jahre alte Nolte Einbauküche in der Wohnung belassen muss und sie nicht mal auf MEINE EIGENEN KOSTEN durch eine neue EBK ersetzen darf.
Noch steht allerdings nicht fest ob er eine Mitvermietung vorsieht, oder mir die Küche als “Leihgabe” überlassen möchte. Die Küche ist defekt und abgenutzt, Schubladen lassen sich z.T. nur mit Kraftaufwand öffnen, die Dunstabzugshaube ist völlig versifft, etc.
Ich habe ihm aus Verzweiflung sogar schon angeboten ihm die neue, von mir gekaufte Küche nach meinem Auszug kostenlos (!) zu überlassen, aber der Vermieter stellt sich gänzlich stur, lässt sich auf keinerlei Kompromiss ein und begründet seine Entscheidung nicht einmal vernünftig…!
Ich dürfte die Küche (laut ihm) nicht einmal einlagern und nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder einbauen!
Fest steht seinerseits: lasse ich mich NICHT darauf ein, bekomme ich schlichtweg die Wohnung nicht!
Können Sie mir sagen welche Möglichkeiten ich in diesem Fall habe? …Natürlich abgesehen von der, den Mietvertrag nicht zu unterschreiben…
Ich wäre natürlich gern bereit ihm den “Zeitwert” im Streitfall zu ersetzen…
Liebe Grüße!
16.11.2018 - 08:30
Hallo Viviane,
danke für Ihren Beitrag. Schwiege Situation. Ich würde ggf. mit einem ganz konkreten Angebot (professionelle Küche + Einbau) argumentieren und so versuchen einen Kompromiss zu erwirken. Der Vermieter fürchtet vielleicht, später mit einer schlechteren Küche dazustehen als zuvor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.11.2018 - 10:29
Hallo Herr Hundt,
gerade habe ich mit meinem Vermieter telefoniert und ihn in Kenntnis gesetzt, dass in seiner Einbauküche am Kühlschrank der Gefrierfachgriff letzte Woche beim Öffnen kaputt ging. das heißt, das Material ist mittlerweile porös und so – nach ca. 20 Jahren- eben nicht zu reparieren. Diese Klappe schließt nun nicht mehr richtig und der Inhalt ist auch nicht mehr richtig gefroren.
Er hat recht lässig reagiert und mir gesagt, er wolle sich schon längere Zeit mit mir über eine Mieterhöhung unterhalten und auch dass er die Küche rausreißt und der Mieter sich selbst eine reinmacht.
Darf der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis die Küche entfernen ?? und ich muss mir eine neue reinmachen und kann er, ohne in den letzten 10 Jahren etwas erneuert zu haben, eine Mieterhöhung verlangen? Die letzte Erhöhung war vor 4 Jahren.
Vielen Dank für eine schnelle Antwort
19.11.2018 - 16:02
Hallo Erika,
die vermietete Küche kann der Vermieter natürlich nicht ausbauen. Eine Mieterhöhung hängt nicht unbedingt etwasmit der Erneuerung bzw. Verbesserung der Wohnung zusammen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.11.2018 - 18:38
Vielen herzlichen Dank!!!
Die letzte Mieterhöhung war 2015. Das waren 40,00 Euro mehr, nun will er 60.00 Euro erhöhen. Gibt es eine Richtlinie in welchem Zeitraum und wieviel, vlt prozentual, erhöht werden darf?
und wie verhält es sich mit dem Kühlschrank, bzw. das nicht mehr richtig funktionierende Gefrierfach.
Ganz herzlichen Dank schon mal vorab, ich bin wirklich gerade deshalb sehr aufgewühlt, Ich beziehe seit 2 Jahren Rente, die natürlich um einiges geringer ist als mein vorheriger Verdienst.
Viele Grüße Erika
20.11.2018 - 17:07
Hallo Erika,
für die Instandhaltung der Mietsache ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Zum Thema Mieterhöhung finden Sie sehr viele Informationen hier auf Mietrecht.org – nutzen Sie die Suche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.11.2018 - 18:56
Hallo Herr Hundt,
von Herzen vielen Dank !!!! Ich hoffe, es geht einigermassen gut für mich rum und ich bekomme das hin.
Ich werde es mir auf Mietrecht.org anschauen.
Herzliche Grüße
Erika
03.12.2018 - 13:55
Hallo Herr Hundt,
ich habe einen Wohnraum-Mietvertrag, in denen ‘Mietvermietet und im Mietpreis bereits inbegriffen ist eine Einbauküche’. Jetzt wollte die Vermieterin, dass ich eine sonstige Vereinbarung unterschreibe, die lautet “Die Mieter erklären sich bereit, die unentgeltlich geliehenen Möbel und Elektrogeräte der Einbauküche, sowie anderweitig geliehenes Wohnungzubehör (Spiegel, Lampen, etc.) im übergebenen Zustand zu erhalten und ggf. defekte Geräte oder Schaden an Möbeln auf eigene Kosten zu ersetzen”.
Also auf einmal sind die Geräte von Einbauküche nicht vermietet, sondern geliehenen…
Ist solche Klausel wirksam? Wenn ja, dann wäre das einen Grund fürs Mieteminderung?’
Die Geräte sind schon mehr als 20 Jahre alt
Viele Grüße
Konrad
03.12.2018 - 14:57
Hallo Konrad,
ich sehe keinen Grund nach Mietvertragsabschluss irgendwelche Vereinbarungen zu unterschreiben, die sich zu Ihrem Nachteil auswirken.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.02.2019 - 14:59
Ich habe vor ca.3 Jahren meine Wohnung an eine ältere Damen mit Einbauküche vermietet. Ihr gefiel die Küche nicht und sie hat sich eine neue einbauen lassen. Jetzt hat die Damen die Wohnung gekündigt und will von mir oder dem Nachmieter das wir sie abkaufen. Die alte Küche wurde entsorgt. Ich habe grosse Probleme einen neuen Mieter zu finden wegen der Küche. Was können sie mir raten?
21.02.2019 - 12:07
Hallo Regina,
der Mieter muss die alte Küche wieder aufstellen. Kann er das nicht, hat er ein Problem. Anderes gilt, wenn Sie der Sache so zugestimmt haben.
Hier eine Hilfe: Umbauten und Einbauten durch Mieter – Was beachten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.05.2019 - 16:31
Hallo,
habe dazu auch mal eine Frage, ich bin in eine Wohnung gezogen und die privat Vermieterin schrieb zum Mietvertrag eine gesonderte Vereinbarung, das die Einbauküche nicht bestandteil des Mietvertrages ist. Defekte E-Geräte müssen von mir ausgetauscht werden. Meine Frage ist nun, wem gehört die Küche? Kann ich auch Umbaumaßnahmen durchführen oder muss ich dies vorher abklären?
10.08.2019 - 14:27
Guten Tag,
ich bin vor 7 in einer Wohnung gezogen, in der eine neue kleine Küche eingebaut wurde. Die Küche stand bereits fertig als ich einzog.Im Mietvertrag wird diese Küche mit keinem Wort erwähnt.
Nun ist das 2 Platten Ceran Kochfeld defekt, bzw. ist kaputt. Mein Vermieter hat ein neues Ceran Kochfeld für € 99,– erworben und eingebaut. Er meint nun lt. der Klein Reparaturklausel müsste ich ihm die € 99,– zurück zahlen.
Auszug Klausel >>>die in Paragraf 28 Absatz 3 der II BVO genannten Installationgsgegenstände für Elektrizität Wasser uns Gas Heiz – und Kocheinrichtungen Fenster und Türverschlüsse sowie usw. also eine ganz normale Auflistung bei Schäden in der Mietsache Paragraf 12. Kein Wort darüber oder Zusätze das ich für Küchengeräte aufkommen muß?
Ist es jetzt Rechtens? Ja oder Nein das ich das Kochfeld bezahlen muß?
Danke im Voraus!
12.08.2019 - 11:22
Hallo Ute,
dieser Beitrag hilft Ihnen: https://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/
Im Zweifel können Sie den Vorgang hier prüfen lassen: Kleinreparaturklausel prüfen
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.08.2019 - 11:01
Guten Tag,
Vielen Dank für die sehr hilfreiche Zusammenfassung. Allerdings habe ich noch ein Konstrukt vermisst:
Der Mietvertrag wird für die Wohnung geschlossen. Zusätzlich wird für die Einbauküche ein Zuschlag von X € verlangt. Die Höhe des monatlichen Zuschlages richtet sich entweder nach dem Berliner Urteil, Hamburger Modell oder nach der Formel Wert durch Nutzungsdauer + Kapitalzinsen. Zumindest habe ich diese Optionen bei Recherchen gefunden.
Was mir hier nicht klar ist, ob man in diesem Fall einen separaten Mietvertrag für die Küche schließt, der an den Wohnungsmietvertrag gekoppelt ist oder eine Klausel in den Mietvertrag aufnimmt. Als Vorteil der Zuschlagslösung, sofern eine neue Küche eingebaut wurde, habe ich verstanden, dass man so nicht in Konflikt mit der Mietpreisbremse oder anderer Deckelung gerät. Ein potentieller Mieter hat transparente Kosten und muss keine neue Küche selbst einbauen. Bei kleinen Wohnungen bringen Mieter eher keine eigen Küche mit.
Was denken Sie?
19.08.2019 - 10:53
Hallo Matthias,
danke für Ihren Kommentar. Ich kann Sie hier leider nicht individuell beraten. Besprechen Sie Ihre Pläne bitte im Zweifel mit einem Anwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.09.2019 - 10:02
Guten Tag,
ich habe in meinem Mietvertrag stehen, dass die Einbauküche Gegenstand des Mietvertrages ist allerdings “ohne jegliche Gewährleistung des Vermieters”.
Ist so eine Klausel überhaupt wirksam?
Viele Grüße
Klaus
09.09.2019 - 15:25
Hallo Klaus,
die Klausel können Sie z.B. hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2019 - 17:18
Wie lange darf ein Vermieter seine Einbauküche verleihen für Gebühr?
09.12.2019 - 17:24
Wie lange bin ich gezwungen diesem Leihvertrag zu zustimmen?
16.12.2019 - 15:05
Hallo Tatjana,
ich ehe nicht von einer zeitlichen Begrenzung aus. Was haben Sie vereinbart? Sie sind nicht gezwungen die Einbauküche zu leihen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2020 - 16:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin vor kurzem in eine Wohnung mit EBK eingezogen. Bei der Übergabe viel auf, dass eine Herdplatte defekt ist. Das wurde auch so im Übergabeprotokoll vermerkt. Im Mietvertrag steht, die Einbauküche würde dem Mieter leihweise überlassen und der Mieter sei für die Instandhaltung- und Instandsetzung zuständig. Außerdem steht im Mietvertag, dass die Wohnung so übernommen wird, wie sie bei der Besichtigung vorgefunden wurde. Ist die Weigerung des Vermieters, die Herdplatte zu bezahlen rechtens? Schließlich war die Küche ja schon zu Beginn an nicht vollumfänglich nutzbar.
Vielen Dank für die Auskunft!
05.03.2020 - 15:13
Hallo Laura,
der Vermieter verleiht die Küche, damit er keine Instandhaltung vornehmen muss. Der Schaden ist protokolliert, das ist gut für Sie. Ich denke nicht, dass Sie den Vermieter zur Instandhaltung bewegen werden können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.04.2020 - 00:45
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich vermiete seit 2004 eine Wohnung. In der Wohnung befindet sich eine EBK mit Elektrogeräten. Im Mietvertrag ist die Küche nicht erwähnt und sonst auch keine Vereinbarung über EBK getroffen. Da die Küche seit 1992 in der Wohnung war habe ich alle Geräte nach und nach bereits ausgetauscht. Jetzt geht die Geschichte von vorne wieder los und die bereits ausgetauschte Geräte gehen auch kaputt.
Kann ich dem Mieter mitteilen, dass die Küche nicht im Mietvertrag erwähnt ist und somit kein Bestandteil des Mietvertrages. – Die Geräte habe ich zwar ausgetauscht aber nur weil die beim Abschluss vom Mietvertrag im 2004 bereits 12 Jahre alt waren – d.h. jetzt muss der Mieter die Geräte selbst kaufen und beim Auszug kann er die auch mitnehmen. Habe ich da eine Chance?
Danke
Yvonne
09.04.2020 - 13:56
Hallo Yvonne,
ich bezweifle, dass die Küche nicht Teil der Mietsache ist. Das Lamiat, den Teppich oder die Speisekammer gewähren Sie im Zweifel ja auch nicht im Mietvertrag und vermieten diese dennoch.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.04.2020 - 19:12
Hallo Dennis,
zur Konstruktion der Leihe habe ich erhebliche Bedenken; insbesondere wenn die Laufzeit des Leihvertrages mit der Laufzeit des Mietvertrages gekoppelt ist und/oder die AGB-Regelungen Anwendung finden.
Die Instandhaltung der Mietsache ist unabdingbare Hauptleistungspflicht des Vermieters und der Leihvertrag über die Küche hat offenkundig den einzigen Zweck, die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters aus Rentabilitätsgründen zu umgehen.
Im Formularmietveftrag wird § 307 BGB die Nichtigkeit dieser Regelung nach sich ziehen und auch korrekt individualvertraglich verhandelt, halte ich dieses Umgehungsgeschäft in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt oder in Berlin mit Vermieterverpflichtung zur Bereitstellung eines Ausgusses und einer Kochstelle durch Rechtsverordnung für mehr als fragil.
Überambitionierte “Schlaumeiertricks” haben in den letzten 30 Jahren zu einer maßlosen Reglementierung des Wohnungsmietrechtes geführt und sollten mit Zurückhaltung betrachtet werden. Wenn sich die Instandhaltung der Küche nicht rechnet, dann möge man die Anpreisung sein lassen oder sich beim Kauf der Mietwohnung den Preis besser überlegen.
26.04.2020 - 12:32
Hallo Alexander,
danke für Ihre Feedback. Es gibt sicher auch zahlreiche fälle, in denen der Mieter eine alte Küche gerne übernimmt und der Vermieter somit die Küche in der Wohnung belässt. Die Alternative ist, dass die Küche entsorgt und die Wohnung ohne Küche vermietet wird. Einfach also Gedanke.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.07.2020 - 12:54
Guten Tag Herr Hundt,
in meinem noch nicht unterschriebenen Mietvertrag steht: Mit vermietet wird auch die vorhandene Kücheneinrichtung, die Küche befindet sich finanziell komplett in der Verantwortung des Mieters. Etwaige Reparaturen übernimmt der Mieter
Die Küche ist ca. 15 Jahre alt. Was heisst das konkret für mich?
Viele grüße und Danke
U. Biehler
19.07.2020 - 12:38
Hallo Uwe,
im Zweifel sollten Sie die Klausel prüfen lassen. Es ist gut möglich, dass die Klausel unwirksam ist, weil der Vermieter derartige Instandhaltungen nicht auf den Mieter überragen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.07.2020 - 15:37
Guten Tag,
es geht um ein Mietobjekt mit Einbauküche – im Mietvertrag ist diese nicht als mitgemietet aufgelistet, es gibt aber einen Zusatz: die Einbauküche steht zur freien VErfügung. Nach nur 10 Tagen haben wir festgestellt, dass der Kühlschrank nicht mehr ausreichend kühlt. Der Vermieter will nun ersetzen, fordert aber vom Mieter 50 % der Kosten.
Wie verhält sich dies?
20.07.2020 - 17:55
Hallo Cornelia,
wenn die Küche mitvermietet ist (Was soll “zur freien Verfügung” genau bedeuten?), ist der Vermieter für die Instandhaltung / für den Austausch verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2020 - 18:01
Guten Tag,
ich möchte eine Wohnung mit EBK anmieten und habe im Mietvertrag folgenden Passus gefunden:
“Die in der Küchenausstattung enthaltenen Elektrogeräte gelten nicht als mit vermietet, sondern werden dem Mieter für die Dauer des Mietvertrages zur unentgeltlichen Benutzung zur Verfügung gestellt. Die Pflege und Wartung dieser Geräte obliegt daher dem Mieter, ebenso jegliche Reparaturen.”
Die Küchenmöbel wären demnach mit vermietet, aber nicht die Geräte. Da es sich um Einbaugeräte handelt, stellt sich mir die Frage, ob diese Vorgehensweise rechtens ist und nicht ggf. eine solche Vereinbarung unwirksam ist.
Sollte diese Klausel wirksam sein, könnte ich dann aber auch ein eigenes Gerät als Ersatz anschaffen und den Vermieter zum Ausbau des vorhandenen Geräts auffordern?
25.11.2020 - 10:00
Hallo Ralf,
wenn Sie ein Gerät tauschen möchten, bewahren Sie das alte Gerät bis zu Ihrem Auszug auf. Hier können Sie die Klausel prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.02.2021 - 21:23
Überall lese ich dass man die alten Elektrogeräten „aufbewahren bzw einlagern“ soll.
Fragt sich nur: wo?? Im Keller?? Einlagerraum mieten und für den Mietdauer bezahlen??
18.02.2021 - 07:05
Hallo Linda,
ja, wie ein Mieter das löst, ist ihm überlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.11.2020 - 15:15
Guten Tag Herr Hundt,
Wo genau ist in dem Muster-Leihvertrag zu erkennen, wer für den Ersatz verantwortlich ist? Geht beispielsweise ein verliehener Herd bei normalem Gebrauch kaputt und der Mieter kauft einen neuen Herd, darf er diesen dann auch bei Auszug mitnehmen und den alten Herd an den Vermieter übergeben?
22.02.2021 - 12:14
Guten Tag Herr Hundt,
im Mietvertrag steht : „die Whg. ist mit einer Einbauküche ausgestattet, diese ist vom Mieter pfleglich zu behandeln. Reparaturen an der Küche zahlt der Mieter“ . Kein „zur Nutzung überlassen“, kein Verleih, kein Verkauf, keine Definition bzgl. Elektrogeräte o.ä.. Frage: ist diese Klausel wirksam?
Die Küche wurde später mit Einverständnis der Vermieterin ausgebaut und durch meine eigene Küche ersetzt. Die Vermieterin hat die alte Küche entgegengenommen, ob sie sie eingelagert oder anderweitig eingebaut hat, weiß ich nicht.
Jetzt will die Vermieterin meine neu eingebaute Küche bei Auszug behalten, weil sie die alte Küche “verloren” habe. Aber sie hat die alte Küche von mir bekommen. Kann sie Forderungen stellen?
23.02.2021 - 07:50
Hallo Dorothea,
weisen Sie darauf hin, das die alte Küche übergeben wurde. Belegen Sie das am besten mit der entsprechenden damaligen Vereinbarung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.08.2022 - 20:40
Guten Tag,
auch ich finde Ihre Beiträge sehr hilfreich & doch findet sich mein Sachverhalt nicht ganz wieder- ggf können Sie helfen.
ich bin Mieter und ziehe nun aus.
Als ich die WHG bezog habe ich die Küche als Schenkung (ohne Vertrag) vom Vormieter erhalten.
Nun haben sich MEIN NACHMIETER und ich mich auf ebensolches geeinigt.
Um aber nun etwaige Schäden nicht an mich gelten machen zu lassen meine Frage- in dem Übergabeprotokoll ist es da sinnvoll die Küche zu nennen oder lässt man es dort weg um auch so keine späteren Ansprüche einzugehen ?!
Ich freu mich auf Ihren Rat
24.08.2022 - 21:18
Hallo Kai,
halten Sie die Schenkung zwischen Ihnen und dem Nachmieter in einem kurzen Schenkungsvertrag fest. Nichts kompliziertes. Im Übergabeprotokoll mit dem Vermieter vermerken Sie, dass der Nachmieter die Küche kostenfrei von Ihnen übernimmt. Im Idealfall informiert der Nachmieter den Vermieter, dass dies so vereinbart ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.04.2023 - 19:36
Sehr geehrter Herr Hundt,
habe ein Haus vermietet. Im Mietvertrag steht: Zur Nutzung überlassen wird die Einbauküche mit sämtlichen Elektrogeräten. Reparaturen an der Einbauküche und an den Elektrogeräten zahlt der Mieter.
Einerseits ist klar und deutlich zu verstehen, was damit gemeint ist, andererseits spielt hier die Rechtsprechung nicht mit, obwohl in diesem Land das Vertragsrecht gilt. Für mich heißt das, wenn beide Parteien (Mieter und Vermieter) einen Mietvertrag abschließen ist der bindend.
Warum besitzt dann ein Vermieter, nachdem ein Gericht diesen Vertragsgegenstand als nichtig erklärt hat, nicht die Möglichkeit den Mieter zu kündigen?
Im Voraus besten Dank
11.04.2023 - 20:26
Hallo Helmut,
eine unwirksame Klausel im Mietvertrag führt nicht zur Kündigungsmöglichkeit des Vertrages für den Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.04.2023 - 10:17
Sehr geehrter Herr Hundt,
hätte doch gerne eine etwas ausführliche Begründung zu meinen Ausführungen gesehen, damit auch andere Leser erkennen, wie die Vermieter gegenüber den Mietern benachteiligt werden.
Im Voraus besten Dank
12.04.2023 - 20:53
Hallo Helmut,
das verstehe ich. Es wäre vermutlich in vielen Situationen fatal, wenn eine unwirksame Klausel im Mietvertrag zur Kündigungsmöglichkeit durch den Vermieter wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2023 - 15:56
Sehr geehrter Herr Hundt,
schade, dass Sie nicht auf mein Anliegen eingehen.
Aber ich kann mir denken warum.
Das Problem ist, wenn irgendwann auch der letzte Vermieter bemerkt, dass sich vermieten nicht lohnt und daher keine, ich betone keine Häuser bzw. Wohnungen mehr gebaut werden und die Bestehenden verfallen, hat die Gesellschaft ein Problem.
Helmut
13.04.2023 - 19:37
Hallo Helmut,
lassen Sie mich und die anderen Leser gerne wissen, was sie für eine Antwort erwartet hätten.
Viele Grüße
11.10.2023 - 19:38
Guten Tag,
in meinem Mietvertrag steht: “Die Küche wird an den Mieter übergeben”
Mündlich sagte der Vermieter, er schenkt mir die Küche.
Was bedeutet das übergeben? Der Vermieter behauptet, er hätte mir die Küche nur zur Nutzung überlassen und ich darf mir nur die Geräte, die ich neu gekauft habe, erstatten lassen.
Bitte um Rückmeldung
Herzliche Grüße
11.10.2023 - 21:33
Hallo Kati,
ich würde nach der Definition von “übergeben” recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.10.2023 - 07:37
Hallo Herr Hundt,
und genau da liegt das Problem. Denn die Definition von “übergeben” ist nicht klar aussagekräftig. Denn es kann etwas zum “aufbewahren” beispielsweise übergeben werden oder etwas wird übergeben und geht in den Besitz eines anderen über beim Übergeben. Daher frage ich hier – ich möchte eine juristische Einschätzung.
12.10.2023 - 18:29
Hallo Herr Hundt,
mir wurde die Küche verliehen der Betrag begann zum 01.08.2023. Die Küche war zum Vertragsbeginn nicht in der Wohnung und auch bis heute nicht, sondern erst in ca. 4 Wochen. Habe ich einen Anspruch auf mietminderung, auch wenn die Küche nur verliehen ist?
Vielen Dank im Voraus.
20.10.2023 - 18:29
Hallo Lea,
lesen Sie am besten in “§ 599 Haftung des Verleihers nach”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.02.2024 - 14:47
Hallo Herr Hundt,
wir haben vor 7 Jahren eine Wohnung mit Küche gemietet. Für die Küche zahlen wir 50 EUR im Monat, was auch vertraglich ausgewiesen ist. Die Küche wurde von der Vermieterin von unserem Vormieter günstig gebraucht (war 2 oder 3 Jahre alt) erworben.
Mittlerweile haben wir schon wesentlich mehr als die Anschaffungspreis der Küche plus Kaptalzinsen abgeleistet.
Gibt es eine zeitliche Begrenzung des Mietzuschlags für die Küche, die an der Nutzungsdauer oder Ab-bezahlung der Anschaffungskosten + Kaptalzinsen gebunden ist?
Wenn dem so ist und wir durchsetzen können, nicht weiterhin 50 EUR im Monat zusätzlich zahlen zu müssen – was passiert danach?
Ist der Mieter dann immer noch zuständig für den Austausch defekter Geräte? Oder ist es dann an uns als Mieter defekte Geräte auszutauschen?
ich danke Ihnen sehr für eine richtungsweisende Antwort
28.02.2024 - 18:05
Hallo ,Tanja
ich fürchte, es gibt kein zeitliches Limit für Ihre Vereinbarung. Sie zahlen ja auch noch Miete für Ihre Wohnung, wenn der Vermieter sein Haus / seine Wohnung abgezahlt hat und ab diesem Zeitpunkt tatsächlich Geld mit der Vermietung verdient.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.07.2024 - 21:19
Hallo, in meinem Mietvertrag steht unter „zusätzliche
Vereinbarungen”: „die vorhandene neue Einbauküche (Mobiliar und Elektrogeräte), werden nicht vermietet, sondern den Mietern unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Es besteht Vermieterseits keine Ersatzpflicht.”
Die Arbeitsfläche ist porös und es entstehen Fettflecken, die sich nicht abwischen lassen. Muss ich die Arbeitsfläche neu streichen oder der Vermieter?
24.07.2024 - 07:01
Hallo Marie,
ich vermute, dass der Vermieter das Instandhaltungsrisiko mit dieser Klausel auf Sie als Mieterin abwälzen möchte. Sprechen Sie mit dem Vermieter. Ich gehe von einer Echtholzarbeitsplatte aus, die ohnehin regelmäßig gepflegt (vermutlich geölt) werden muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt