Das deutsche Mietrecht ist so mieterfreundlich wie kaum ein anderes. Der Mieter wird wegen seiner regelmäßig schwächeren Verhandlungsposition vom Gesetz umfassend geschützt.

Ganz besonders Klauseln in Formularmietverträgen sind sehr schnell unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Vermieter haben es nicht leicht, denn oft ist es auch für sie nur schwer zu erkennen, ob Klauseln in den verwendeten Mietverträgen den strengen Vorgaben der Rechtsprechung genügen.

Um zu verhindern, dass einzelne Klauseln nicht wirksamer Bestandteil des Mietvertrages werden, sollten Vermieter Mustermietverträge nicht ungeprüft verwenden, sondern sich absichern, dass diese auch den aktuellen Wirksamkeitsanforderungen genügen. Hierbei sollte großer Wert auf die Wirksamkeit jeder einzelnen Klausel gelegt werden.

In diesem Beitrag zeigen wir Vermietern, welche Fehler immer wieder bei der Erstellung von (Formular-) Mietverträgen gemacht werden und wo häufige Schwachstellen liegen, damit diese erkannt und vermieden werden können. Zugrunde gelegt werden hierbei die strengen für Formularmietverträge geltenden Anforderungen.

1. Schwachstelle Schönheitsreparaturklausel mit Fristenplänen

Schönheitsreparaturklauseln sind heute in fast allen Mietverträgen enthalten. Der Mieter wird verpflichtet, in bestimmten Abständen die Wohnung zu renovieren. Auch wenn viele Mieter dies nicht merken, ist eine große Zahl aller insbesondere in Formularmietverträgen verwendeten Schönheitsreparaturklauseln unwirksam. Vermieter stolpern hierbei immer wieder über die Formulierung der Klausel, insbesondere dann, wenn diese einen Fristenplan enthält, der den Mieter zur Renovierung bestimmter Räume in bestimmten Abständen verpflichtet. Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung führt die Vereinbarung sog. starrer Fristen zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel mit der Folge, dass der Vermieter selbst die Renovierungsarbeiten durchführen muss (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03). Starr sind Fristenpläne immer dann, wenn sie vorsehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen hat, ohne dass der tatsächliche Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen.

Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit einem starren Fristenplan lautet z.B. wie folgt:

„Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.“

Die Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln kann vermieden werden, indem statt der starren sog. weiche Fristen vereinbart werden. Weich sind Fristen in Schönheitsreparaturklauseln immer dann, wenn sie den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe haben. Für den Mieter muss deutlich werden, dass er nach Ablauf der Fristen nicht zwingend zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sondern diese nur durchführen muss, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Die Klausel muss ein Abweichen von den Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades der gemieteten Räume zulassen.

Folgende Klausel ist ein Beispiel für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel mit weichen Fristen:

„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören…. (es folgt eine Aufzählung zulässiger Renovierungsarbeiten). Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.“

Linktipp: Mieter und Vermieter können mit dieser Checkliste die Schönheitsreparaturklausel prüfen.

2. Schwachstelle Endrenovierungsklausel

Häufig enthalten Mietverträge nicht nur Verpflichtungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses, sondern auch oder ausschließlich sog. Endrenovierungsklauseln, mit denen der Mieter verpflichtet wird, spätestens beim Auszug zu renovieren. Für die Wirksamkeit solcher Klauseln gilt das Gleiche wie für die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan. Sie sind nur wirksam, wenn sie die Renovierungspflicht des Mieters davon abhängig machen, dass die Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung auch tatsächlich erforderlich sind. Unwirksam sind Endrenovierungsklauseln hingegen dann, wenn sie den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen und unabhängig vom Renovierungsbedarf renoviert zu übergeben (vgl. BGH, Urteil vom 12. 9. 2007 – VIII ZR 316/06).

Mit folgender Endrenovierungsklausel sind Sie auf der sicheren Seite:

„Der Mieter hat spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen.“

3. Schwachstelle Kleinreparaturklausel

Es bleibt nicht aus, dass während des Mietverhältnisses Gegenstände in der Mietwohnung kaputt gehen und repariert oder ersetzt werden müssen. Um nicht mit den Kosten hierfür belastet zu werden, nehmen viele Vermieter sog. Kleinreparaturklauseln in ihren Mietvertrag auf, mit denen der Mieter verpflichtet wird, die Kosten für kleinere Reparaturen zu übernehmen. Auch solche Klauseln sind häufig unwirksam, weil sie den strengen Wirksamkeitsanforderungen des BGH nicht entsprechen.

Nicht selten verbleibt die Kostentragungspflicht wegen einer Unwirksamkeit der Klausel beim Vermieter, weil dieser nicht hinreichend darauf geachtet hat, dass diese folgende Beschränkungen gegenständlicher und betragsmäßiger Art enthält:

• Dem Mieter dürfen die Reparaturkosten nur insoweit auferlegt werden, als diese für Reparaturen an solchen Gegenständen entstehen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Welche Gegenstände hierunter fallen, lässt sich § 28 Abs. 3 S.2 der II. Berechnungsverordnung entnehmen. Danach umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
• Die Kleinreparaturklausel muss eine Obergrenze enthalten, aus der sich ergibt, bis zu welcher Höhe der Mieter die Kosten für eine einzelne Reparatur zu tragen hat. Dieser Höchstbetrag sollte EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer nicht überschreiten.
• Zusätzlich zu der betragsmäßigen Beschränkung für die Kostenübernahme für jede Einzelreparatur muss die Kleinreparaturklausel eine weitere Obergrenze enthalten, und zwar eine solche, die die Kostentragungspflicht des Mieters sowohl für mehrere in einem Zeitraum anfallende Reparaturen begrenzt (vgl. BGH, Urteil vom 7.6.1989 – VIII ZR 91/88). Es empfiehlt sich hier, einen Zeitraum von einem Mietjahr zu wählen und die Obergrenze als Prozentsatz der Jahresmiete zu wählen. Die Angemessenheit der Höhe dieser prozentualen Obergrenze hängt davon ab, ob als Bezugsgröße die Jahresnettokaltmiete, die Jahresbruttokaltmiete oder die Jahresbruttomiete (einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten) genommen wird. Je nach Wahl der Bezugsgröße werden in Rechtsprechung und Literatur Obergrenzen von 6-9 % als angemessen erachtet. Mit einer Beschränkung auf 8 % der Jahresnettokaltmiete dürfte der Vermieter auf der sicheren Seite sein.

Werden diese Vorgaben missachtet, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Mehr zu den Höchstgrenzen bei einer Kleinreparaturklausel.

4. Schwachstelle Tierhaltungsverbot

Viele Vermieter haben es nicht gern, wenn ihre Mieter in der Mietwohnung ein Haustier halten. Aus diesem Grund enthalten viele Mietverträge Tierhaltungsverbote, die die Haustierhaltung entweder vollständig ausschließen, deren Zulässigkeit auf bestimmte Arten von Tieren beschränken oder die Tierhaltung von einer vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig machen. Bei der Ausgestaltung von Tierhaltungsverboten ist besondere Vorsicht geboten.

Hier finden Sie unseren ausführlichen Ratgeber zur Tierhaltung in einer Mietwohnung.

Der derzeitige Stand der Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Tierhaltungsverbote kann wie folgt zusammengefasst werden:

Kleintierhaltung

Der Mieter hat ein unbeschränkbares Recht, in seiner Wohnung Kleintiere zu halten, ohne vorher eine Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen.

• Aus diesem Grund ist eine formularmäßige Klausel unwirksam, die die Tierhaltung generell ohne Ausnahmen untersagt. Denn in diesem Fall sind auch Kleintiere von dem Verbot erfasst.

• Ebenso unwirksam ist eine Klausel, die die Tierhaltung zwar nicht endgültig verbietet, diese aber generell und ohne Ausnahme von einer vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig macht.
• Selbst wenn das Erfordernis der vorherigen Erlaubnis des Vermieters vertraglich auf bestimmte Arten von Tieren beschränkt wird, ändert sich an der Unwirksamkeit der formularmäßigen Klausel dann nichts, wenn von dem Erlaubnisvorbehalt nicht alle, sondern nur einzelne Arten von Kleintieren ausgenommen werden (vgl. BGH vom 14.11. 2007 – VIII ZR 340/06).

Sonstige Tiere insbesondere Hunde und Katzen

Die Wirksamkeit von Tierhaltungsverboten, die zwar nicht die Kleintierhaltung, aber die Haltung sonstiger Tiere wie z.B. Hunde und Katzen ausschließen oder beschränken, ist differenzierter zu betrachten. Es ist dem Vermieter nicht grundsätzlich verwehrt, eine formularmäßige Klausel in den Mietvertrag aufzunehmen, die im Ergebnis dazu führt, dass dem Mieter die Haltung von Tieren – mit Ausnahme von Kleintieren – nicht gestattet ist. Wirksam ist eine hierauf abzielende Klausel jedoch nur dann, wenn sie ergebnisoffen ist und die Zulässigkeit der Tierhaltung von einer im Einzelfall erst noch vorzunehmenden Interessenabwägung abhängig macht (vgl. BGH, Urteil vom 20. 3. 2013 – VIII ZR 168/12).

5. Schwachstelle Mietsicherheit: Kaution und Bürgschaft

Klauseln, die den Mieter zur Stellung einer Mietsicherheit verpflichten, sind üblich und nicht grds. unwirksam. Bei deren Ausgestaltung unterlaufen Vermietern jedoch immer wieder Fehler, die zur (Teil-) Unwirksamkeit der Klausel führen.

(Bar-) Kaution:

Häufige Fehler, die im Zusammenhang mit der Verpflichtung des Mieters zur Hinterlegung einer (Bar-) Kaution immer wieder gemacht werden, sind folgende:

• Die vereinbarte Kaution übersteigt drei Monatsnettokaltmieten (vgl. die zwingende Begrenzung in § 551 Abs.1, Abs.4 BGB).
• Das dem Mieter gem. § 551 Abs.2 BGB zustehende Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten frühestens ab Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, wird ausgeschlossen oder beschränkt.
• Die in § 551 Abs.3 BGB verankerte Pflicht des Vermieters zur verzinslichen Anlegung der Kaution wird ausgeschlossen oder beschränkt.
• Dem Vermieter wird eine unangemessen lange Abrechnungs- bzw. Rückzahlungsfrist eingeräumt.

Bürgschaft:

Nicht selten wird eine Mietsicherheit auch dadurch erbracht, dass ein Bürge sich verpflichtet, für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis einzustehen. Häufig verlangen Vermieter eine sog. Bürgschaft auf erstes Anfordern, um zügig an ihr Geld zukommen. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass dem Bürgen nicht – wie es gem. § 568 Abs.1 BGB bei einer „einfachen“ Bürgschaft der Fall ist- das Recht zusteht, dem Vermieter Einwendungen entgegenzuhalten, die dem Mieter gegenüber dem Vermieter zustehen. Abreden über die Stellung einer solchen Bürgschaft sind wegen unangemessener Benachteiligung des Bürgen gem. § 307 BGB unwirksam, wenn sie formularmäßig erfolgen und es sich bei dem Bürgen um eine Privatperson handelt.

Möchte der Vermieter sichergehen, dass er den Bürgen in Anspruch nehmen kann, ohne dass es zu Verzögerungen dadurch kommt, dass dieser Einreden des Mieters geltend macht, sollte er nicht den Fehler machen, Privatpersonen als Bürgen zu akzeptieren, sondern eine Bürgschaft einer Bank, Sparkasse oder Versicherung fordern.

6. Schwachstelle Nebenkosten

Heutzutage finden sich kaum noch Mietverträge, in den nicht vereinbart wird, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat. Die Umlegung der Nebenkosten auf den Mieter hat für den Vermieter eine enorme wirtschaftliche Bedeutung, da er anderenfalls alle Kosten selbst zu tragen hätte. Umso ärgerlicher ist es, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Vermietern unterlaufen in diesem Zusammenhang immer wieder Fehler, die durch eine sorgfältigere Ausgestaltung leicht vermieden werden können.

Ein immer wieder begangener Fehler besteht darin, dass die Art der Nebenkosten, die der Mieter zu tragen hat, nicht hinreichend bestimmt bezeichnet wird.

Um den Bestimmtheitserfordernis gerecht zu werden, müssen die umzulegenden Nebenkostenarten im Mietvertrag zwar grds. nicht alle einzeln aufgezählt werden. Vielmehr genügt es, wenn in der mietvertraglichen Klausel auf § 2 BetrKV, der die umlagefähigen Nebenkostenarten aufzählt, Bezug genommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 2.5. 2012 − XII ZR 88/10).

In vielen Mietverträgen fehlt jedoch auch diese Bezugnahme und es heißt schlicht:

„Der Mieter trägt die (alle) Nebenkosten.“

Eine solche Klausel ist wegen mangelnder Bestimmtheit der vom Mieter im Einzelnen zu zahlenden Nebenkosten unwirksam, da der Mieter sich noch nicht einmal ein grobes Bild davon machen kann, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen (vgl. LG Aachen, Urteil vom 30. 11. 1979 – 3 S 178/79). Nichts anderes gilt für Klauseln, die lauten:

„Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“ oder „Der Mieter trägt anteilig alle mit dem Mietobjekt verbundenen Nebenkosten” (vgl. OLG Jena, Urteil vom 16. 10. 2001 – 8 U 392/01).

Auch die Vereinbarung einer Pflicht des Mieters, zur Deckung der Nebenkosten eine monatliche Vorauszahlung in bestimmter Höhe zu zahlen, ist unwirksam, wenn sie keine Spezifizierung der umlagefähigen Kostenarten enthält (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. 05. 2002 – 10 U 96/01).

Der Vermieter sollte daher darauf achten, entweder auf § 2 BetrKV insgesamt oder auf bestimmte Teile der Vorschrift Bezug zu nehmen oder die einzelnen umzulegenden Nebenkostenarten im Mietvertrag ausdrücklich zu benennen.