Zum hektischen Stadtleben sind Tiere oft ein angenehmer und von vielen Mietern gern gesehener Ausgleich. Anders als auf dem Land sind von ihnen in der Stadt jedoch immer weniger anzutreffen. Vögel bilden dabei allerdings eine Ausnahme. Für sie sind die Lebensbedingungen in der Stadt häufig sogar besser als auf dem Land, da sie in der Stadt Schutz und Nahrung finden. Auch viele Mieter haben Freude daran, Vögel bei ihrer Nahrungssuche zu unterstützen, indem sie die Vögel auf dem Balkon oder im Garten füttern. Dies geschieht oft zum Leidwesen von Vermietern und vor allem von Nachbarn, die sich durch Verschmutzungen oder Geräusche gestört fühlen, die durch die von der Nahrung angelockten Vögel verursacht werden. Streit zwischen den Nachbarn, in den meistens auch der Vermieter einbezogen wird, ist oft die unmittelbare Folge. Dieser Beitrag erklärt, inwieweit das Füttern von Vögeln durch Mieter auf dem Balkon oder im Garten erlaubt ist und welche Rechte Vermieter und Mieter haben, wenn ein anderer Mieter durch das Füttern von Vögeln die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet.

1. Das Füttern von Singvögeln ist grundsätzlich erlaubt

Das Füttern von Singvögeln (zur Ausnahme beim Füttern von Tauben siehe die Ausführungen unter 2.), z. B. durch Aushängen eines Vogelhäuschens oder einer Futterglocke, stellt grds. eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache dar, und zwar auch dann, wenn dies dazu führt, dass vermehrt Vogelkot auf Balkon oder Terrasse gelangen. Wie das LG Berlin mit Urteil vom 21.05.2010 – 65 S 540/09 – ausführt, ist die Öffnung in die Umwelt bei Balkonen und Terrassen gerade ein gewollter Umstand, der eine Verbindung in die äußere Umwelt vermitteln soll, ohne dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, verlassen werden muss. Zu der natürlichen Umwelt gehöre aber- so das Gericht- auch, dass dort Vögel, Insekten, Regen, Wind und Sturm hin gelangen und eben auch Vogelkot. Das Auftreten von Vogelkotsei deshalb bei Balkonen und Terrassen nicht zu vermeiden und für sich genommen deshalb kein vertragswidriger Zustand. Das Füttern von Vögeln sei deshalb – so das LG Berlin – im Grundsatz sozialadäquat. Einen Anspruchgegen Mieter, dies zu unterlassen, gebe es grds. nicht.

Von diesem Grundsatz macht das LG Berlin allerdings eine Ausnahme, und zwar für solche Fälle, in denen es gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt (vgl. dazu auch die Ausführungen unter 2.).

2. Das Füttern von Tauben stellt eine Vertragsverletzung dar

Wie bereits unter 1. dargelegt, gilt der Grundsatz, dass das Füttern von Vögeln eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt, nicht ausnahmslos. Führt das Füttern der Vögel zu erheblichen Verschmutzungen oder sogar zu Gesundheitsgefahren, verhält sich der Mieter vertragswidrig. Dies ist regelmäßig beim Füttern von Tauben der Fall. Die Fütterung von Tauben gilt allgemein als nicht mehr sozialadäquat. Von diesen Tieren gehen Verschmutzungenund Gesundheitsgefahren aus, so dass das Füttern eine Vertragsverletzung darstellt (vgl. LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014 – 6 S 411/13). Es ist medizinisch erwiesen, dass gerade der Taubenkot einen besonders hohen Prozentsatz von Bakterien, Viren und Salmonellen enthält, die auch für den menschlichen Organismus gesundheitsgefährdende Auswirkungen haben können (vgl. AG Bonn, Urteil vom 20.04.2018 – 204 C 204/17). Hinzu kommt außerdem, dass der Kot von Tauben ätzend ist und die Substanz des Gebäudes beschädigen kann (vgl. dazu VG Stuttgart, Urteil vom 27.05.2014 – 5 K 433/12).

3. Diese Rechte hat der Vermieter, wenn der Mieter auf vertragswidrige Weise Vögel füttert

Verhält sich der Mieter durch das Füttern von Vögeln vertragswidrig, z. B., weil er Tauben füttert, hat der Vermieterfolgende Rechte:

a) Unterlassungsanspruch

Zunächst kann der Vermieter von seinem Mieter verlangen, dass er das Füttern der Vögel in Zukunft unterlässt, sofern eine Wiederholungsgefahr besteht (vgl. LG Braunschweig, Urteil vom 04.03.2014 – 6 S 411/13). Um diesen Unterlassungsanspruch gerichtlich durchsetzen zu können, muss er den Mieter allerdings gem. § 541 BGB vorher erfolglos abgemahnt haben (zur Entbehrlichkeit der Abmahnung vgl. die Ausführungen unter 3b).

b) Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung

Unter bestimmten Umständen steht dem Vermieter sogar ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB zu, wenn der Mieter vertragswidrig Vögel füttert. Gem. § 569 Abs.2 BGB liegt ein wichtiger, zur fristlosen Kündigung berechtigender Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Das Kündigungsrecht besteht also keineswegs automatisch immer dann, wenn der Mieter in vertragswidriger Weise Vögel füttert. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen:

Um eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB zu rechtfertigen, muss das Füttern der Vögel zu einer Störung des Hausfriedens führen und diese Störung muss nachhaltig sein. Unter einer nachhaltigen Störung ist eine sich über einen längeren Zeitraum hinziehende erhebliche Beeinträchtigungdurch einen schweren Verstoß gegen das Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme zu verstehen (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 569 BGB, Rn.21). Einmalige Verstöße können nur dann nachhaltig sein, wenn Wiederholungsgefahr besteht.

Liegt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vor, begründet auch diese erst dann ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Um dies festzustellen, bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung, bei der das Interesse des Mieters an der Vertragsfortsetzung und das Interesse des Vermieters an der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber zu stellen sind. Bei dieser Abwägung spielen insbesondere die Schwere, die Anzahl und die Folgen der Vertragsverletzungen eine Rolle. Zu klären ist außerdem, ob und -wenn ja- in welchem Ausmaß den Mieter ein Verschulden trifft.

Die Hürden für die Entstehung des Rechts zur fristlosen Kündigung sind hoch. Liegen die Voraussetzungen des § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB vor, genügt dies in der Regel noch nicht, um dem Mieter fristlos kündigen zu können. Das Gesetz verlangt nämlich in § 543 Abs.3 BGB für das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen der Verletzung mietvertraglicher Pflichten außerdem, dass der Vermieter den Mieter vor der Kündigungerfolglos abgemahnt oder ihm erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat.

In der Abmahnung muss der Vermieter die Pflichtverletzung des Mieters genau benennen und ihn auffordern, diese abzustellen bzw. nicht zu wiederholen (vgl. BGH, Urteil vom 18. 11. 1999 – III ZR 168/98). Umstritten ist, ob es einer sog. qualifizierten Abmahnung in dem Sinne bedarf, dass der Vermieter zusammen mit der Abmahnung die Kündigung für den Fall androht, dass der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt. Auch wenn insbesondere der BGH grds. einen Hinweis darauf ausreichen lässt, dass dem Mieter für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen und er keine ausdrückliche Kündigungsandrohung für erforderlich hält (vgl. BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 − VIII ZR 3/11 zu § 314 Abs.2 BGB), ist dem Vermieter nicht nur im Hinblick auf die rechtliche Unsicherheit, sondern auch deshalb zu raten, die Kündigung anzudrohen, um seiner Abmahnung den nötigen Druck zu verleihen.

In bestimmten Fällen befreit das Gesetz den Vermieter von dem Erfordernis der Abmahnung und der Fristsetzung. Entbehrlich sind die Abmahnung und die Fristsetzung zunächst dann, wenn sie sich als sinnlose Formsache erweisen würden, weil sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen (vgl. § 543 Abs.3 S.2 Nr.1 BGB; BGH, Urteil vom 13. 06. 2007 – VIII ZR 281/06). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter ernsthaft und endgültig zu erkennengibt, dass er sein Verhalten nicht als vertragswidrig ansieht und es in Zukunft fortsetzen wird. Einer Abmahnung bzw. Fristsetzung bedarf es auch dann nicht, wenn die Vertrauensgrundlage derart erschüttert ist, dass sie auch durch die Abmahnung bzw. Fristsetzung nicht wieder hergestellt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 02. 03. 2004 – XI ZR 288/02). Dies ist jedoch in der Regel nicht anzunehmen, wenn sich die Vertragsverletzung des Mieters darin erschöpft, dass er vertragswidrig Vögel füttert.

In der Rechtsprechung wurde ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bislang vor allen Dingen dann bejaht, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum hinweg Tauben gefüttert und durch das Füttern eine große Zahl von Tauben angelockt hat.

Das AG Nürnberg z. B. hat mit Urteil vom 08.04.2016 – 14 C 7772/15- ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB in einem Fall bejaht, in dem der Mieter trotz vorheriger Abmahnung an sieben Tagen, teilweise fünfmal an einem Tag, Tauben gefüttert und dadurch jeweils 20 bis 50 Tauben angelockt hat, indem er aus einem Fenster seiner Wohnung Futter auf das Fensterbrett gestreut hat.

Auch das AG Bonn hat mit Urteil vom 20.04.2018 – 204 C 204/17- entschieden, dass eine Befugnis zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnungsmietvertrages besteht, wenn der Mieter Tauben füttert und sich die dadurch bewirkten Immissionen in hygienischer und akustischer Hinsicht als erhebliche Belästigung für andere Mieter auswirken. Diese Voraussetzungen sah das Gericht bei der Fütterung von 40-90 Tauben als erfüllt an.

c) Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung

Dass das vertragswidrige Füttern von Vögeln eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt, ist eher die Ausnahme. Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vor oder möchte der Vermieter das Mietverhältnis nicht sofort beenden, z.B., weil er erst in Ruhe einen Nachmieter suchen und bis dahin keinen Mietausfall erleiden möchte, sollte er prüfen, ob die Voraussetzungen für eine ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorliegen. Gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ist eine ordentliche fristgerechte Kündigung insbesondere dann möglich, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Anforderungen, die § 573 Abs.2 Nr.1 BGB an die ordentliche fristgerechte Kündigung stellt, sind nicht so hoch wie die des § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB für eine außerordentliche fristlose Kündigung. Dennoch genügt nicht jede Pflichtverletzung des Mieters, um eine ordentliche fristgerechte Kündigung aussprechen zu können.  § 573 Abs.2 Nr.1 BGB verlangt, dass die Pflichtverletzung nicht unerheblich ist. Ob die von § 573 Abs.2 Nr.1 BGB geforderte Erheblichkeit der Pflichtverletzung vorliegt, muss in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der Schwere der Pflichtverletzung, ihrer Folgen für den Vermieter und die Nachbarn, der Häufigkeit der Vorfälle und auch der Frage beantwortet werden, ob Wiederholungsgefahr besteht (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 29. 10. 1991 – 16 S 189/91- zum Erfordernis der Wiederholungsgefahr). Anders als für die außerordentliche fristlose Kündigung bedarf es für die ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB nach zwar umstrittener, aber überwiegender Ansicht, die auch der BGH vertritt, zwar keiner erfolglosen Abmahnung oder Fristsetzung (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 -VIII ZR 145/07). Nichts desto trotz kann eine Abmahnung oder Fristsetzung aber auch im Rahmen des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB Bedeutung erlangen. Hat der Vermieter den Mieter nicht abgemahnt und ihm auch keine Frist gesetzt, innerhalb derer er sein vertragswidriges Verhalten einzustellen hat, kann es unter Umständen an der gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB erforderlichen Erheblichkeit der Pflichtverletzung fehlen. Wie der BGH in seiner Entscheidung vom 28.11.2007 darlegt, kann erst die Missachtung einer Abmahnung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das für die ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht verleihen.

d) Schadensersatzanspruch

Verursacht der Mieter durch das vertragswidrige Füttern von Vögeln schuldhaft einen Schaden des Vermieters, ist er diesem gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Eine Schadensersatzpflicht besteht z. B. dann, wenn durch Taubenkot die Substanz des Gebäudes beschädigt wird. Aber auch dann, wenn der Vermieter Mieteinbußen dadurch erleidet, dass andere Mieter zu Recht die Miete mindern (zum Minderungsrecht von Nachbarn vgl. die Ausführungen unter 4b) bb)), ist dies ein Schaden, der dem störenden Mieter zuzurechnen ist und den er ersetzen muss.

4. Diese Rechte haben Mieter, wenn sie sich durch das Füttern von Vögeln gestört fühlen

Füttert ein Mieter Vögel, haben mehr noch als der Vermieter in der Regel andere Mieter darunter zu leiden. Nicht in jedem Fall haben sie auch eine rechtliche Handhabe, um gegen die Beeinträchtigungen vorzugehen oder Einbußen (finanziell) zu kompensieren. Ganz rechtlos stehen sie aber auch nicht da, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

a) Unterlassungsanspruch gegen den störenden Mieter

Auch wenn sich Mieter oft zuerst an ihren Vermieter wenden, wenn sie sich durch andere Mieter gestört fühlen, sollten sie im Blick haben, dass ihnen auch unmittelbar gegen den störenden Mieter ein Anspruch, und zwar ein Unterlassungsanspruch zustehen kann. Dieser besteht unter den Voraussetzungen des § 862 BGB. Gem. § 862 Abs.1 BGB kann ein Besitzer, der durch verbotene Eigenmacht in seinem Besitz gestört wird, von dem Störer die Beseitigung der Störung, und wenn weitere Störungen zu besorgen sind, Unterlassung in der Zukunft verlangen. Diese Vorschrift ist nur im Zusammenhang mit § 858 Abs.1 BGB zu verstehen, der den Begriff der verbotenen Eigenmacht als Besitzentziehung oder Besitzstörung definiert, die ohne den Willen des Besitzers erfolgt und auch nicht gesetzlich gestattet ist. Verbotene Eigenmacht kann daher auch von einem Mieter den anderen gegenüber verübt werden, wenn dieser den Hausfrieden stört oder den Mietgebrauch in sonstiger Weise beeinträchtigt. Der Mieter kann aber keineswegs alle Störungen, die von Nachbarn ausgehen, mit Hilfe des Besitzschutzanspruches aus § 862 BGB abwehren. Gem. § 906 Abs.1 S.1 BGB, der auf den Besitzschutzanspruch aus § 862 Abs.1 BGB entsprechend anzuwenden ist, kann der Mieter Einwirkungen durch andere Mieter nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2015 – V ZR 110/14- zur Besitzstörung durch den Tabakrauch eines anderen Mieters). Die von den angelockten Vögeln ausgehende Beeinträchtigung muss also eine gewisse Intensität erreichen, damit dem Mieter ein Unterlassungsanspruch zusteht.

b) Ansprüche und Rechte gegenüber dem Vermieter

Seinem Vermieter gegenüber hat der Mieter folgende Rechte: 

aa) Anspruch auf Herstellung vertragsgemäßer Zustände

Führt das Füttern von Vögeln durch einen Nachbarn dazu, dass der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingeschränkt ist, hat er gegen seinen Vermieter einen Anspruch drauf, dass dieser- sofern ihm dies rechtlich möglich ist – die  Störung unterbindet. Dieser Anspruch ergibt sich unmittelbar aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, der den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Aus dieser Verpflichtung ergibt sich auch die Pflicht des Vermieters zur Abwehr von Störungen, die durch Dritte auf den Mietgebrauch einwirken. Das bedeutet, dass der Vermieter gehalten ist, gegenüber störenden Dritten ggf. einen Unterlassungsanspruch geltend zu machen, der sich – je nachdem, ob zwischen dem Vermieter und dem störenden Mieter ein Mietverhältnis besteht oder nicht- entweder aus § 541 BGB oder aus den §§ 862, 869, 906, 1004 BGB ergibt (vgl. LG Berlin Urteil vom 11.01.1993 – 66 S 114/92). Besteht zwischen dem Vermieter und dem störenden Mieter ebenfalls eine mietvertragliche Beziehung, kann im äußersten Fall auch eine Kündigung seitens des Vermieters notwendig werden, um demjenigen Mieter, der sich durch das Füttern von Vögeln gestört fühlt, einen vertragsgemäßen Gebrauch seiner Wohnung zu ermöglichen (zum Kündigungsrecht des Vermieters gegenüber dem störenden Mieter vgl. die Ausführungen oben unter 3b) und 3c)).

bb) Minderung der Miete

Sind die Beeinträchtigungen, die für den Mieter mit dem Füttern von Vögeln durch andere Mieter verbunden sind, von einem solchen Gewicht, dass dadurch die Tauglichkeit seiner Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist, kann der Mieter gem. § 536 Abs.1 BGB die Miete mindern bzw. bereits zuviel gezahlte Miete gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB von seinem Vermieter zurückverlangen. Zu beachten ist hierbei, dass die Mietminderung nicht oder nur eingeschränkt eintritt, wenn der Mieter seinem Vermieter die Störung zuvor nicht unverzüglich angezeigt hat, es sei denn, die Anzeige war z. B. wegen bereits vorhandener Kenntnis des Vermieters entbehrlich oder die unterbliebene bzw. verspätete Anzeige war nicht ursächlich dafür, dass der Vermieter keine Abhilfe schaffen, d.h. die Störung nicht unterbinden konnte. Weitere Einzelheiten zu den Ausschlussgründen, die einer Mietminderung entgegenstehen, können Sie in unserem Beitrag „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung“ nachlesen.

Die Höhe der Minderungsquote hängt in erster Linie von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab, wobei bei der Ermittlung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht auf das subjektive Empfinden des betroffenen Mieters, sondern auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen abzustellen ist (vgl. BGH Urteil vom 20. 11. 1992 – V ZR 82/91).

Die folgenden Beispiele aus der Rechtsprechung sollen einen Eindruck davon vermitteln, welche Minderungsquote in der Rechtsprechung unter welchen Umständen als angemessen angesehen worden ist, wenn der Mieter Beeinträchtigungen durch Vögel ausgesetzt ist. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass die durch Vögel verursachten Beeinträchtigungen in den zitierten Entscheidungen nicht immer darauf zurückzuführen sind, dass Mieter die Vögel durch Füttern abgelockt haben.

• Das AG Altenburg hat mit Urteil vom 28.1.2005 – 5 C 857/04 – eine Mietminderung von 10% in einem Fall als angemessen angesehen, in dem es sowohl im Hauseingangsbereich als auch auf den Fensterbänken zu Verschmutzungen durch Taubenkot gekommen war. Zur Begründung führt das AG Altenburg aus, die Verschmutzungen im Hauseingangsbereich führten dazu, dass der Taubenkot, und damit auch Krankheitserreger, über Anhaftungen an den Schuhen in die Wohnung des Mieters gelangen könnten. Die Verschmutzung der Fensterbänke habe zur Folge, dass durch Windkräfte die Exkremente ins Innere der Wohnung übertragen werden könnten. Damit verbunden sei auch eine Einschränkung der Fensternutzung, z. B. das Öffnen zu Lüftungszwecken. Auch im Hinblick darauf, dass die Verunreinigung eine laufende, ständig wiederkehrende Beeinträchtigung darstelle, sei eine Mietminderung in Höhe von 10 % angebracht.
• Das AG Hamburg gestand dem Mieter ein Minderungsrecht in Höhe von 5 % in einem Fall zu, in dem sich auf dem Balkonkasten, auf Blumenkübeln und auf dem Balkonfußboden Taubenkot aufgehäuft hatte (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 06.01.1988 – 40a C 2574/87).
• Das AG Freiburg hielt mit Urteil vom 10.1996 – 4 C 2113/96-  die von dem Mieter vorgenommene Mietminderungin Höhe von 35 % in einem Fall für gerechtfertigt, in dem es durch Tauben zu starken Verunreinigungen der Wohnung in Form von Taubenkot, Taubenfedern, behaftet mit Taubenmilben und Taubenzecken kam.
• Ebenso wie das AG Hamburg gestand auch das AG München mit Urteil vom 23.11.2009 – 412 C 32850/0- einem Mieter ein Recht zur Minderung der Miete in Höhe von 5 % zu, dessen Mietgebrauch einer Loggia durch Taubenkot nicht nur unerheblich beeinträchtigt war.

cc) Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses

In der Regel kann jeder Mieter von Wohnraum das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende (vgl. § 573c Abs.1 S.1 BGB) ohne Angabe von Gründen kündigen. Die Frage, ob der Mieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist, stellt sich daher nur dann, wenn er die dreimonatige Kündigungsfrist nicht abwarten kann bzw. möchte oder das Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung durch einen Kündigungsverzicht zeitweise ausgeschlossen ist.

In Betracht kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr. 1 BGB. Danach liegt ein zur fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird.

Ist die Mietsache mit einem Mangel i. S. d. § 536 Abs.1 BGB behaftet, führt dies dazu, dass sich die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Ein Mangel der Mietsache muss sich nicht zwangsläufig daraus ergeben, dass deren tatsächliche Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten zu Lasten des Mieters abweicht. Auch negative Einflüsse von außen z. B. durch Vögel, können einen Mangel verursachen, der zur Kündigung berechtigt. Ein Mangel der Mietsache stellt jedoch nur dann einen wichtigen Grund i. S. d. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB dar, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mangel bzw. die Störung des Mietgebrauchs erheblich ist (vgl. KG, Urteil vom 28.04.2008 – 8 U 209/07).

Unter Umständen kann sich das Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aber auch aus § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.1 BGB ergeben. Gem. § 569 Abs.1 BGB liegt ein wichtiger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB für den Mieter nämlich auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.  Ob eine Gesundheitsgefahr vorliegt und diese auch erheblich ist, muss im konkreten Einzelfall festgestellt werden.

Das LG Berlin hat mit Urteil vom 24.03.1997 – 67 S 219/96 – das Recht des Mieters zur    außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit z. B. in einem Fall bejaht, in dem eine Bewohnerin auf ihrem Balkon verwilderte Haustauben gefüttert hatte und es dadurch zu einem Befall der Wohnung des Mieters mit Taubenzecken kam. Der Befall einer Mietwohnung mit Taubenzecken stelle – so das LG Berlin – eine nicht leicht und kurzfristig behebbare Gesundheitsgefährdung dar und berechtige zur fristlosen Kündigung.

Ebenso wie der Vermieter den Mieter, der in vertragswidriger Weise Vögel füttert, vor einer außerordentlichen fristlosen Kündigung grds. erfolglos abmahnen bzw. ihm eine Frist zur Abhilfe setzen muss (vgl. dazu die Ausführungen oben unter 3b)), muss auch der Mieter seinem Vermieter vor seiner fristlosen Kündigung durch eine Abmahnung oder eine Fristsetzung die Möglichkeit geben, die Kündigung durch Herstellung vertragsgemäßer Zustände abzuwenden. Dies gilt nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur dann, wenn der Mieter wegen einer Störung des Hausfriedens gem. § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB kündigen möchte. Nach einem Urteil des BGH vom 18. 04. 2007 – VIII ZR 182/06-ist auch die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.1 BGB grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gem. § 543 Abs.3 S. 1 BGB erfolglos eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (zu den Ausnahmen vgl. die Ausführungen oben unter 3b)).

dd) Schadensersatzanspruch

Erleidet der Mieter z. B. durch Verschmutzungen, die durch die angelockten Vögel verursacht wurden, einen Schaden, kann er diesen von seinem Vermieter unter den Voraussetzungen des § 536a Abs.1 BGB ersetzt verlangen. Ein entsprechender Schadensersatzanspruch besteht in erster Linie dann, wenn der Vermieter es schuldhaft unterlassen hat, den Fortbestand der Störung zu unterbinden, obwohl ihm dies rechtlich möglich war, vorausgesetzt, dem Mieter ist infolge des Fortbestehens der Störung tatsächlich ein Schaden entstanden.

Liegen die Voraussetzungen des § 536a Abs.1 BGB vor und greift auch kein Ausschlussgrund ein, ist vom Vermieter insbesondere ein etwaiger Schaden zu ersetzen, der dem Mieter dadurch entstanden ist, dass er Maßnahmen zum Schutz vor Verschmutzungen ergriffen oder bereits eingetretene Verunreinigungen beseitigt hat.

Wird der Mieter dadurch, dass der Vermieter seiner Pflicht, den Fortbestand der Störung zu unterbinden, schuldhaft nicht nachkommt, zu einer wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses veranlasst, hat der Mieter außerdem einen Anspruch auf  Ersatz des hierdurch verursachten Schadens, des sog. Kündigungsfolgeschadens (vgl. BGH, Urteil vom 02.11.2016 – XII ZR 153/15), wenn die übrigen Voraussetzungen des § 536a Abs.1 BGB oder des § 280 BGB vorliegen. Ist dies der Fall, umfasst der dem Mieter zu ersetzende Kündigungsfolgeschaden insbesondere auch die notwendigen Umzugskosten (vgl. BGH, Urteil vom 02.11.2016 – XII ZR 153/15).