Beschädigt der Mieter schuldhaft die Mietwohnung oder Gegenstände des Vermieters, die sich in dieser befinden, ist er dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Nicht selten jedoch sind Mieter finanziell nicht in der Lage, den Schadensersatz auch tatsächlich zu leisten. In diesen Fällen nützt dem Vermieter der auf dem Papier bestehende Schadensersatzanspruch gegen den Mieter nichts.

Es ist daher durchaus nachvollziehbar, dass viele Vermieter sich dadurch absichern möchten, dass sie von dem Mieter den Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung verlangen.

Dieser Beitrag erklärt, ob der Vermieter den Abschluss des Mietvertrages über eine Wohnung von dem Nachweis einer vom Mieter abgeschlossenen Haftpflichtversicherung abhängig machen kann und ob er den Mieter durch eine Klausel im Mietvertrag wirksam zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichten kann.

1. Der Vermieter kann den Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung zur Bedingung für den Vertragsschluss machen

Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter nicht lediglich eine Verpflichtung in den Mietvertrag aufnehmen, nach der der Mieter später nach Vertragsschluss eine Haftpflichtversicherung abzuschließen hat (vgl. dazu die Ausführungen unten), sondern ihre Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages davon abhängig machen, dass der Mieter bereits vor Vertragsschluss eine Haftpflichtversicherung abschließt.

Rechtlich verpflichtet zum Abschluss der Versicherung ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt schon deshalb nicht, weil noch kein Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter besteht. Die mangelnde rechtliche Verpflichtung nützt dem Mieter jedoch wenig, weil er davon ausgehen muss, dass der Vermieter die Wohnung im Falle der fehlenden Bereitschaft zum Abschluss der Haftpflichtversicherung an einen anderen Mietinteressenten vermietet. Angesichts des in vielen Städten und Gemeinden angespannten Wohnungsmarkts sollten sich Mieter gut überlegen, ob es nicht doch das kleinere Übel ist, die Haftpflichtversicherung abzuschließen und damit die Voraussetzungen für den Vertragsschluss zu schaffen, als die Wohnung nicht anmieten zu können. Auch wenn die Versicherungsbeiträge eine nicht unerhebliche Belastung darstellen können, sollten Mieter bei Ihrer Abwägung nicht vergessen, dass sie im tatsächlichen Schadensfall auch selbst erheblich von einer Haftpflichtversicherung profitieren können. Nicht selten schon hat eine Haftpflichtversicherung Mieter vor dem finanziellen Ruin bewahrt.

Auch wenn das Gebäude oder mit diesem fest verbundene Gegenstände betroffen sind, nehmen die meisten Versicherungen folgende Schäden vom Versicherungsschutz aus:

• Schäden an technischen Geräten wie: Heizungen, Anlagen zur Warmwasserbereitung, Elektrogeräten, Gasanlagen und anderen Maschinen,
• Glasschäden.

Vom Versicherungsumfang ausgeschlossen sind regelmäßig auch Haftpflichtansprüche wegen

• Abnutzung,
• Verschleiß und
• übermäßiger Beanspruchung.

Soll sich der Versicherungsschutz der Haftpflichtversicherung auch auf die o. g. Gegenstände beziehen, bedarf es einer ausdrücklichen Einbeziehung.

2. Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter von Wohnraum zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung verpflichtet, ist unwirksam

Von der im vorangegangenen Abschnitt geschilderten Situation ist diejenige Konstellation zu unterscheiden, in der der Mietvertrag selbst eine Verpflichtung des Mieters enthält, eine Haftpflichtversicherung – falls noch nicht vorhanden- nach dem Abschluss des Mietvertrages erst noch abzuschließen. Nicht selten sieht die Klausel darüber hinaus vor, dass der Mieter seine Ansprüche gegen den Versicherer im Voraus an den Vermieter abtritt. In diesen Fällen kommt das Mietverhältnis auch ohne den vorherigen Nachweis der Haftpflichtversicherung zu Stande. Der Mieter muss daher nicht befürchten, dass ein anderer Mietinteressent den Zuschlag bekommt. Dennoch ist es für den Mieter wichtig zu wissen, ob er zum Abschluss der Haftpflichtversicherung verpflichtet ist und ob er -für den Fall, dass er der Forderung des Vermieters nicht nachkommt- seine vertraglichen Pflichten verletzt und im äußersten Fall sogar eine Kündigung riskiert. Die Beantwortung dieser Fragen hängt davon ab, ob eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter zum Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung verpflichtet, wirksam ist oder nicht.

Die Unwirksamkeit der Klausel ergebe sich- so das Gericht- zwar nicht unmittelbar aus § 551 Abs.4 BGB, dem damaligen § 550b Abs.3 BGB, wonach eine Vereinbarung unwirksam ist, nach der der Mieter eine über drei monatliche Nettokaltmieten hinausgehende Sicherheit zu leisten hat. Trotz der Tatsache, dass es sich bei der Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung nicht um eine Sicherheit i. S. d. § 551 BGB (§ 550b BGB a. F.) handele, sei die Wirksamkeit der Klausel aber dennoch anhand der in § 551 Abs. 4 BGB bzw. der in § 550b Abs.3 BGB a. F. enthaltenen Wertung zu beurteilen, da der Abschluss einer Versicherung im Hinblick auf die mögliche Befriedigung von Ansprüchen, die dem Vermieter entstehen könnten, wertungsmäßig die gleiche Funktion erfülle, wie eine Kaution. Vor diesem Hintergrund ergebe sich die Unwirksamkeit der Klausel aus § 307 Abs.2 Nr.1 BGB -dem damaligen § 9 Abs.2 Nr.1 AGB-Gesetz-, wonach eine zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führende unangemessene Benachteiligung anzunehmen ist, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. § 551 BGB bzw. § 550b Abs.1 BGB a. F. sei zu entnehmen- so das Gericht-, dass der Vermieter über die zulässige Höchstgrenze einer Kaution hinaus keine zusätzliche Sicherheit verlangen können soll und das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, zum allgemeinen Risiko des Vermieters, für welches er u. a. den Mietzins erhalte, gehöre. Dem Mieter könne daher die Pflicht, derartige Versicherungen abzuschließen, nicht wirksam auferlegt werden. Aus diesem Grund sei auch die Abtretung der Ansprüche aus einem Versicherungsvertrag an den Vermieter mit § 307 BGB bzw. § 9 AGB-Gesetz unvereinbar.

3. Der Vermieter kann Kosten für bestimmte selbst abgeschlossene Versicherungen als Nebenkosten auf den Mieter umlegen

Dass der Mieter durch eine Formularklausel im Mietvertrag nicht wirksam zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet werden kann, bedeutet jedoch nicht, dass er sich in keinem Fall an den Kosten für die Versicherung von Schäden beteiligen muss, die für Schäden am Mietobjekt abgeschlossen werden. Schließt der Vermieter nämlich selbst entsprechende Versicherungen ab, kann er die Kosten hierfür in bestimmten Fällen als Nebenkosten auf den Mieter umlegen.

Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, regelt § 2 Nr.13 BetrKV. Danach gehören zu den umlegbaren Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung die Kosten

• der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden,
• der Glasversicherung,
• der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Die Aufzählung in § 2 Nr.13 BetrKV ist allerdings nicht abschließend. Welche Versicherungskosten außerdem auf den Mieter umgelegt werden können, erfahren Sie in unserem Beitrag“ Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)“.

4. In Gewerbemietverträgen kann eine Pflicht des Mieters zum Abschuss einer Haftpflichtversicherung wirksam vereinbart werden

In Gewerberaummietverträgen sind formularvertragliche Vereinbarungen, mit denen dem Mieter die Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung auferlegt wird, grds. zulässig, sofern sie sich nicht als sittenwidrig (vgl. § 138 BGB) darstellen oder den Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB benachteiligen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.07.1994 -10 U 219/93-, das sich zwar nicht mit der Wirksamkeit einer Verpflichtung des Mieters zum Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung auseinandersetzt, diese aber auch an keiner Stelle anzweifelt). Anders als im Wohnraummietrecht ergibt sich keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB aus einer nicht hinnehmbaren Abweichung von § 551 BGB, da diese Vorschrift nur auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet.

Nach dem Urteil des OLG Düsseldorf vom 28.07.1994 -10 U 219/93- kann die Abrede in einem gewerblichen Mietvertrag, nach der der Mieter das Mietobjekt umfassend gegen Schäden zu versichern hat, sogar einen Haftungsausschluss zugunsten des Vermieters beinhalten. Unterlässt der Mieter vertragswidrig den Abschluss der Versicherung, so haftet er für die Schäden, die der Versicherer ersetzt hätte, und zwar auch für solche, die er nicht verursacht und nicht zu vertreten hat.

 

5. Auch Individualvereinbarungen über die Pflicht des Mieters zum Abschuss einer Haftpflichtversicherung sind möglich

Individualvereinbarungen unterliegen nicht der strengen Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB. Durch eine Individualvereinbarung kann daher grds. auch dem Wohnraummieter eine Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung wirksam auferlegt werden. Die Grenze für derartige Vereinbarungen bildet lediglich §138 BGB. Im Regelfall wird eine Individualvereinbarung, die den Mieter zum Abschuss einer Haftpflichtversicherung verpflichtet, jedoch nicht als sittenwidrig eingestuft werden können.

Im Vorderrund wird hier eher die Frage stehen, ob es sich tatsächlich um eine Individualvereinbarung handelt. Nicht selten wird in unzutreffender Weise vom Vorliegen einer Individualvereinbarung ausgegangen, nur weil die Vertragsbestimmung mit Maschinenschrift oder sogar handschriftlich in einen ansonsten vorformulierten Vertrag eingefügt wurde. Diese Art und Weise der Fixierung des Vertragstextes kann zwar ein Indiz für das Vorliegen einer Individualvereinbarung sein. Zwingend ist dies jedoch nicht. Entscheidend ist vielmehr die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung.

Wie sich aus § 305 Abs.1 S.3 BGB ergibt, liegt eine Individualvereinbarung nur vor, wenn die Vertragsbedingung zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt worden ist. Das „Aushandeln” i. S. d. § 305 Abs.1 S.3 BGB setzt nach der Rechtsprechung des BGH mehr als ein „Verhandeln” voraus. Der Verwender muss die Vertragsbestimmung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Dieser muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingung zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).