Es gibt keine gesetzliche Regelung die dem Mieter die Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung auferlegt, damit er einen Mietvertrag abschließen kann. Man sollte sich allerdings bewusst sein, dass man als Mieter dem Vermieter für die Schäden die in der Mietwohnung, durch den Mieter, dessen Besucher oder die eigenen Haustiere entstehen, haftet. Von vielen wird die Schadenshöhe, die entstehen kann dabei unterschätzt, denn gibt es einen Wasserschaden, werden Parkett oder Türen beschädigt sind schnell fünfstellige Summe zu zahlen. Viele Vermieter wollen sich daher absichern und auf den Mieter mit einer Pflicht zum Abschluss der Haftpflichtversicherung im Mietvertrag einwirken. Von manchen Vermietern wird daher, bereits vor Abschluss des Mietvertrages, deutlich gemacht, dass sie nur mit Bewerbern, die eine Haftpflichtversicherung nachweisen können einen Mietvertrag abschließen. Andere Vermieter nehmen eine Klausel in den Vertrag auf. Doch ist das eigentlich rechtlich wirksam?

Nachfolgend soll für Mieter und Vermieter erklärt werden, ob und wann dem Mieter eine Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung auferlegt werden kann.

I. Versicherungszwang im Mietvertrag über Wohnraum unwirksam

Ganz klar, ist festzuhalten, dass eine Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung bei einem Mietvertrag über Wohnraum unwirksam ist. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen nach § 307 abs. 1 BGB, da er hier verpflichtet wäre, neben der Kaution eine weitere „Sicherheit“ für Mietschäden nachzuweisen. Nach einer Entscheidung des Landegerichts Berlin ist dies eine Übersicherung, die mit der gesetzlichen Vorschrift des § 551 BGB nicht vereinbar ist, denn dort ist eine Höchstgrenze festgelegt, die durch eine solche Versicherungspflicht überschritten wird (LG Berlin, Urteil vom 16. September 1992, Az.: 26 O 179/92; Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn. 459). Ist mit der Pflicht zum Abschluss der Haftpflichtversicherung gleichzeitig eine Abtretung verbunden ist auch dies nach § 307 abs. 1 BGB unwirksam.

Folgende Klauseln sind daher unwirksam:

„Der Mieter verpflichtet sich, für die Dauer der Mietzeit eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die Mietsachschäden beinhaltet”.

„Der Mieter führt den Nachweis über den Abschluss einer Privathaftpflicht- und Hausratversicherung. Er tritt bereits jetzt zu Gunsten des Vermieters etwaige Ansprüche gegenüber dem Versicherer bezüglich Schäden an Gebäudebestandteilen (Glas, Fenster, Türen etc.) ab.“ (LG Berlin, Urteil vom 16. September 1992, Az.: 26 O 179/92) 

„Der Mieter ist verpflichtet, zu seinem eigenen Schutz für die Dauer des Mietverhältnisses eine Hausratsversicherung zu ortsüblichen Bedingungen abzuschließen”. (AG Hamburg, Urteil vom 02. April 1998, Az.: 48 C 602/97)

II. Pflicht zur Haftpflichtversicherung bei Individualvereinbarung möglich

Wichtig ist, dass dieses Benachteiligungsverbot bisher nur für Formularklauseln gilt, eine Vereinbarung in einem Individualvertrag oder eine Absprache vor dem Vertragsabschluss bleiben davon unberührt.

Das bedeutet, nimmt der Vermieter nur Bewerber die eine Haftpflichtversicherung vorweisen können, liegt dies in seinem freien Ermessen und ist rechtlich auch nicht verboten. Genau dasselbe gilt bei einer Individualvereinbarung in der dem Mieter die Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung auferlegt wird, wenn dies im Rahmen der freien Vertragsgestaltung geschieht. Entscheidend ist für die Wirksamkeit lediglich, dass auch eine solche individuelle Vereinbarung vorliegt: es darf sich nicht um ein Formular handeln, der Vertrag muss einmalig sein und von beiden Mietvertragsparteien ausgehandelt. Nur dann kann eine Pflicht zur Haftpflichtversicherung auch bei einem Mietvertrag über Wohnraum bestehen.

Lesen Sie hierzu auch den Beitrag: “Haftpflichtversicherung des Mieters als Voraussetzung für einen Mietvertrag?”

III. Pflicht zum Abschluss der Haftpflichtversicherung im Gewerbemietvertrag möglich

Bei einem Gewerbemietvertrag ist eine entsprechende Vereinbarung rechtlich wirksam und der Mieter hat den Nachweis über den Versicherungsabschluss zu erbringen.

Folgende Klausel ist in einem Gewerbemietvertrag wirksam:

„Der Mieter schließt für die Dauer dieses Mietverhältnisses eine Betriebshaftpflichtversicherung mit ausreichenden Deckungssummen ab. Auf Verlangen des Vermieters weist der Mieter den Abschluss einer entsprechenden Versicherung nach“ (OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. Juli 1994, Az.: 10 U 219/93).

Meist werden auch einfach sämtliche Versicherungen des Vermieters auf den Mieter umgelegt, dazu ausführlich: „Gewerbemietvertrag: Umlage von Versicherungen auf Gewerbemieter“.

IV. Fazit

Zusammenfassend steht fest, dass es keine generelle Pflicht für den Mieter gibt eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Eine vertragliche Vereinbarung ist bei Wohnraummietverträgen unwirksam. Sollten Sie daher eine entsprechende Klausel in Ihrem Mietvertrag finden, lohnt sich eine Prüfung durch einen Anwalt, wenn ihr Vermieter sie wegen dem fehlenden Versicherungsabschluss in Anspruch nehmen will.