Wer hat noch nicht davon gehört, das man als Mieter immer richtig Heizen und Lüften sollte. Doch, was heißt das eigentlich? Zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung ist es wichtig, sich als Mieter einmal mit der erforderlichen Lüftung und Beheizung der Mietwohnung auseinanderzusetzen. Vergisst man nämlich, bei Frostbeginn die Heizung aufzudrehen, riskiert man als Mieter einen Rohrbruch, für den der Vermieter einen verantwortlich machen kann. Lüftet man die Wohnung nicht regelmäßig, muss man für die Schäden durch Schimmel und Co. aufkommen. In welchem Umfang zu lüften und zu heizen ist – und was die Konsequenzen sind, wenn der Mieter diese Pflichten nicht regelmäßig erfüllt, wird unterschiedlich beurteilt. Lesen Sie hier, was es für Mieter zu beachten gibt.
Inhalt: Wie müssen Mieter Heizen und Lüften?
I. Richtig Heizen und Lüften ist eine Mieterpflicht
I. Richtiges Heizen und Lüften ist Mieterpflicht
Mieter haben neben der Zahlung der Miete und der Nebenkosten für die Mietwohnung auch eine Sorgfaltspflicht bezüglich der Mietwohnung. So hat der Mieter Sorge dafür zu tragen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung erhalten bleibt, nach §§ 541, 543 Abs.2 S. 1 Nr. 2 BGB. Die Wohnung muss also auch nach dem Mieter noch bewohnbar sein. Alle Arten von Beschädigungen der Mietwohnung sind zu vermeiden und Gefahren abzuwenden. Das Gesetz spricht hier nicht nur von einer Erhaltungs- sondern auch Obhutspflicht (§ 563 c BGB) des Mieters.
Als Mieter muss man daher bei Gefahren von Feuchtigkeitsschäden, wie Schimmelbildung, die zu einer Verschlechterung des Wohnklimas und des Mauerwerks führen können, dafür sorgen, dass alles erdenklich Mögliche unternommen wird, um diese zu vermeiden. Das gleiche gilt für Schäden die durch Vereisung von Rohren oder dem Auskühlen des Mauerwerks und Frost entstehen können (wie Leitungs- und Rohrbruch).
Zur Vermeidung dieser Schäden hat der Mieter tatsächlich die Pflicht ordnungsgemäß zu lüften und zu heizen
1. Richtig und ausreichend Lüften
Je nach Bauart und Alter des Hauses kann es sogar sein, dass der Vermieter bereits Erfahrungen mit der notwendigen Lüftungsart hat und Hinweise gibt (oder auch auf Nachfrage geben kann). So kann es in extremen Fällen sogar notwendig sein, dass der Mieter aufgrund der baulichen Beschaffenheit und bekannten Vorfällen von Schimmel sehr häufig, wie in jedem Raum 2-3 mal bei geöffnetem Fenster 10-15 Minuten lüften muss (AG Hannover WuM 2005, 767).
Eine „Lüftung“ nur mittels Kippfenster und hinter geschlossenen Gardinen reicht nicht und ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung eines objektiven Dritten ein völlig ungenügendes und unübliches Lüftungsverhalten (AG Hannover WuM 2005, 767).
2. Richtiges Heizen
Beim richtigen Heizen ist es natürlich jedermanns Geschmackssache, wie warm man es im Winter haben möchte. Maßgeblich ist vielmehr das die Wohnung oder das Mietshaus nicht auskühlen sollte. Beim Heizen sollte darauf geachtet werden die Heizung auch bei Abwesenheit tagsüber nie ganz abzustellen. Fährt man über die kalten Wintertage in den warmen Süden, sollte die Heizung wenigstens auf der Mindeststufe (oder Frostschutz) an bleiben.
II. Kündigung wegen falschem Lüften und Heizen?
Verletzt der Mieter seine Sorgfalts- und Obhutspflicht durch ungenügendes Lüften oder Heizen kann das im Einzelfall als Kündigungsgrund ausreichen. Schäden, die nämlich durch Vernachlässigung der Mietwohnung entstehen, gelten als vom Mieter verursacht. Ignoriert ein Mieter darüber hinaus auch Abmahnungen, die sich auf sein vernachlässigendes Wohnverhalten beziehen, kann dies im Schadensfall ein Indiz für eine besonders hohe Gleichgültigkeit und eine fristlose Kündigung rechtfertigen (vgl. Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung Rn. 7).
1. Kündigung wegen ungenügendem Lüften
Wenn dem Vermieter aber die andauernden Feuchtigkeitsprobleme und die damit verbundene Schimmelbildung bereits seit geraumer Zeit (LG Siegen WuM 2006, 158: über 3 Jahre) bekannt waren und der diese, ohne irgendein Anzeichen kündigen zu wollen, hingenommen hat, ist dies kein Kündigungsgrund (vgl. Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung Rn. 7).
2. Kündigung wegen mangelndem Heizen
Sobald eine Wohnung für einen gewissen Zeitraum (etwa wegen Urlaub, Auslandaufenthalt, Umzug) leer steht, darf das Heizen an den kalten Tagen nicht vernachlässigt werden. Wenn nämlich Schäden durch eingefrorene und geplatzte Wasserleitungen entstehen, weil der Mieter nicht geheizt hat, liegt eine Verletzung der Mieterpflicht vor. Eine ordentliche Kündigung (wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) kann nach erfolgloser Abmahnung gerechtfertigt sein (LG Görlitz WuM 1994, 668; LG Hagen DWW 2008, 180; Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache und unberechtigter Drittüberlassung, Rn. 106).
IV. Fazit
Die Pflicht des Mieters die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten und ausreichend zu lüften und zu heizen, sollte von Mietern daher nicht unterschätzt werden. Es ist eine mietvertragliche Pflicht Schadengefahren von der Mietwohnung abzuwenden. Soweit das durch ein richtiges Lüftungs- und Heizverhalten getan werden kann, ist der Mieter hier in der Verantwortung.
29.11.2018 - 17:21
Guten Tag,
gibt es Regelungen bzw. Urteile im Bezug auf extrem schlecht isolierte Wohnungen mit dadurch erhöhter Schimmelgefahr was die Mieterpflicht Heizung/Lüftung bei abwesenheit angeht.
Es ist wohl schwer zu argumentieren, dass Mieter im Zweifel in Abwesenheit Dritte damit beauftragen müssen die Wohnung entsprechend z.b. 3 mal täglich zu Lüften zumal ja keine Feuchtigkeit durch Kochen oder Duschen entsteht.
Besten Dank
Daniel
02.12.2018 - 09:16
Hallo Daniel,
ich sehe insbesondere eine Pflicht zum Heizen. Wo kommt denn die Luftfeuchtigkeit bei der unbewohnten Wohnungen her?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.08.2019 - 20:25
Guten Tag,
in einem Friseursalon wurden im letzten Jahr die Fenster erneuert. Da es sich um einen Altbau handelt, ergab sich dadurch schon sehr bald das Problem von Schimmelbildung, da nicht ausreichend gelüftet wurde. Aus Kulanz des Vermieters wurde auf Kosten des Vermieters für den Mieter ein elektrisches Entfeuchtungsgerät angeschafft, angeschlossen und mit dem Abfluss verbunden. Wahrscheinlich durch falsche Einstellung des Gerätes (es wurde an der Grundeinstellung, die der Monteur eingestellt hatte offenbar nie etwas verändert) entstanden innerhalb eines Jahres zusätzliche Stromkosten von 400,00€ die der Mieter nun ganz oder teilweise vom Vermieter fordert. Gibt es dazu eine Rechtslage?
Vielen Dank
Eva
22.12.2019 - 21:16
Guten Tag,
kann es innerhalb von 3 Wochen zu einer tropfenden Wand kommen, wenn man 2 mal am Tag für 5 min. stoßlüftet ? (hinter dem Bett und den Schränken im Schlafzimmer)
Die betroffene Wand ist eine Außenwand und die Wetterseite.
Vielen Dank
20.01.2020 - 15:59
Guten Tag Herr Hundt,
mit Unterschrift auf dem Mietvetrag wurde es versäumt, uns auf das “Lüftungs- und Heizverhalten” hinzuweisen. Wir bewohnen eine Altbauwohnung.
Da es zu einem Schimmelproblem kam (wg mangelner Dämmung), dieses vermieterseitig aber nachgeholt und ausgebessert wurde, wurden wir zudem nachträglich auf ein “richtiges Lüften und Heizen” hingewiesen. Dieses sollten wir schriftlich bestätigen. Wir weigern uns, da es unsererseits überzogen ist und wir uns hier eingeschränkt fühlen, insbesondere in unsere Gestaltung des Wohnraumes (Schränke, Gardinen ect.).
Kann der Vermieter nachträglich dieses “Verhalten” verlangen?
Viele Grüße
Max
21.01.2020 - 12:31
Hallo Max,
i.d.R. bestätigt der Mieter im Mietvertragsabschluss den Empfang derartiger Unterlagen. Regelungen des Vertrags können nicht einseitig angepasst werden. Sie sind aber ohnehin verpflichtet die Wohnung vertragsgemäß zu nutzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.09.2021 - 09:20
Welche Summe gilt als gerechtfertigt für den Modrig feuchten Geruch eines ehemals einwandfreien Appartements nach monatelangem nicht-Lüften und Nicht-Heizen ?
30.09.2021 - 09:27
Hallo Gerlinde,
ich verstehe die Frage nicht wirklich. Sind Sie Mieterin? Dann sollten Sie heizen und lüften und schauen, ob der Geruch weggeht. Wenn sonst alles in Ordnung ist, sollte sich das Problem so lösen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.12.2021 - 10:46
Hallo
Wir sind Vermieter einer komplett renovierten Altbauwohnung die nun fast auf dem Stand einer Neubauwohnung ist. Seit einem Jahr wohnt ein Junges Paar in der Wohnung. Ein in unseren Augen ausreichendes Lüften und Heizen findet nicht wirklich statt. Vor 2 Wochen wurden wir informiert das sich im Schlafzimmer und Wohnzimmer erheblicher Schimmel gebildet hat. Wir haben daraufhin einen Hygrometer in allen Zimmern aufstellen lassen. Die Ergebnisse waren ca. 70 % Luftfeuchtigkeit in allen Zimmern. Daraufhin haben wir einen Gutachter beauftragt die Schäden zu untersuchen. Dessen Messungen zeigten noch über 62 % Luftfeuchtigkeit in allen Zimmern bedingt durch nicht ausreichendes Lüften und Heizen.
Meine Frage: Darf ich in allen Zimmern fernablesbare Hygrometer anbringen um das Raumklima zu dokumentieren ?
Könnte ich in unserem Fall auch eine ordentliche Kündigung aussprechen, da ich die Mieter über das Jahr hin mehrfach über ihr schlechtes Heiz, und Lüftungsverhalten hingewiesen habe.
Schöne Feiertage
W. Achenbach
22.12.2021 - 16:51
Hallo Wilhelm,
ich würde die dokumentierte Messung pro Raum auf jeden Fall fest mit dem Mieter vereinbaren und einvernehmlich klären. Ich denke nicht, dass sie als Vermieter die Möglichkeit haben die Werte extern zu erfassen und den Mieter so zu “überwachen”. Vielleicht kann das der Gutachter für sie übernehmen. Das wäre eine halbwegs neutrale Person.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.01.2023 - 12:42
Hallo, wir sind in einer 4 Zimmer, 64 qm Wohnung zu viert. Altbau. Wir können selber nicht heizen, da es keine Heizung gibt welche durch die Mieter zugänglich ist. Es ist eine Parterrewohnung.
Wir wurden beim ersten Schimmelbefall darauf aufmerksam gemacht, wegen richtigem Lüften und Möbel nicht an die Aussenwände stellen. Wir versuchen, was geht mit diesen kleinen Zimmern damit man noch Wohnen kann, doch es kommt trotz (fachgerechter) Beseitigung durch den Vermieter immer wieder Schimmel durch. Im Schlafzimmer vom Sohn sogar unter der Tapete vorhanden.
Mir ist auch aufgefallen, dass die Eingangstüre des Hauses vor allem im Winter anschlägt und sich Wasser auf den Scheiben bildet.
Ich habe nachgelesen, dass sich Schimmel durch falsches Lüften meist an der Decke in den Ecken zeigt. Bei uns ist es jedoch mehrheitlich am Boden an den Ecken und auch sonst.
Wie kann man herausfinden ob es ein Mangel an Haus oder der Wohnung ist, oder ob es wirklich von uns kommt ?
10.01.2023 - 14:12
Hallo Rahel,
ob der Schimmel baulich oder durch Ihr Wohnverwaltung bedingt ist, kann man nicht pauschal beantworten. Hierfür würde man in der Praxis einen Gutachter beauftragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.03.2023 - 14:32
Ich habe zwei junge Mädels die erste eigene Wohnung vermietet. Beide sowie die eltern, die ständig mitreden sind Raucher. Beim Hund auslassen sah ich weit geöffnete Fenster, neine, nicht nur 5 Minuten sondern länger un dies bei ´3 Grad: und dies ei´einige Male abends und nachts –wir rauchend da muss das Fenster offen sein und außerdem haben wir die Heizung runtergedreht. Jetzt bekomme ich soar Druck vom Vater. Du kannst nicht verbeiten das Fenster aufzumachen. Ich habe den Mädels Infos gege ben bezug Lüften und Luftfeuchtigkeit. Wird ignoriert. …Noch habe ich keine Röhrchen, ich warte drauf. Habe sie aber auf Schimmelbildung hingewiesen. Was jann ich sonst noch tun.
11.03.2023 - 09:53
Hallo Steffi,
ich denke Sie können nur auf korrektes Lüftungsverhalten hinweisen, konkrete Handlungen sind m.E. erst bei Schäden möglich. Vielleicht hilft die Abrechnung der Heizkosten, ob das Lüftungsverhalten anzupassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.01.2024 - 02:39
Guten Abend,
ich habe hier eine Frage.
Was ist mit dem Hausflur?
Ich habe kein Problem damit, wenn das Flurfenster lange aufbleibt, da es sonst sehr müffelt im Flur.
Aber eine Nachbarin scheint, durch ihre lange Mieterschaft im Haus zu glauben, anderen zu verbieten das Fenster mal auf zu machen.
Es hing schon Mal ein Zettel am besagten Fenster, dann hatten wir den Schornsteinfeger im Haus und der Zettel war weg.
Nun hängt ein größer Zettel am besagten Fenster ohne Namen und keinen Grund nennen warum, das Fenster geschlossen sein muss.
Wie erwähnt weiß ich wer es war, da diese Person auch neben mir mit andere Mietern Probleme hat.
Auch sagte sie mir, das sie mit mir kein Wort mehr reden wird.
Soll ich sowas er Wohnungsgesellschaft melden?
22.01.2024 - 15:21
Hallo Ricarda,
erfragen Sie bei der Hausverwaltung, ob es hier Regeln gibt, dies zu beachten gilt. Ansonsten sehe ich kein Problem darin, zum Beispiel bei Geruch das Flurfenster zu öffnen und bei abgezogenen Geruch wieder zuschließen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.03.2024 - 11:31
Fensterlose und feuchtebelastete Räume (Küche, Bad, WC) müssen über eine Belüftungsmöglichkeit verfügen. In der Regel sind das einfache Lüftungsgeräte die über einen Staubfilter verfügen, die hin und wieder gereinigt werden müssen, tut man das nicht, macht der Lüfter zwar Geräusche aber eine effektive Lüftung erfolgt nicht. Diese Reinigung ist auch von völlig handwerklich unbegabten Personen durchführbar. Daher stellen sich folgende Fragen:
1. Muss diese Reinigungspflicht des Filters durch den Mieter erfolgen?
2. Muss diese Reinigungspflicht vertraglich vereinbart werden?
3. Der Mieter ist ein Grobmotoriker und beschädigt den Lüfter bei der Filterreinigung, wer haftet?
18.03.2024 - 11:48
Hallo Jürgen,
für die Wartung / Instandhaltung der Mietsache ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Gewisse Aufgaben können im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt