Kein Mieter hält sich ständig in seiner Wohnung auf. Kurze Phasen der Abwesenheit, wie z.B. während der Arbeit oder während eines Einkaufs gibt es täglich. Doch auch längere Zeiträume der Abwesenheit des Mieters sind nicht unüblich. Während des Urlaubs, eines Krankenhausaufenthaltes oder eines beruflich bedingten Auslandsaufenthaltes sind Mietwohnungen oft wochen- oder sogar monatelang nicht bewohnt. Kommt es während einer längeren Abwesenheit des Mieters zu Zwischenfällen, führt dies nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, der in vielen Fällen darauf zurückzuführen ist, dass die Parteien ihre Rechte und Pflichten nicht kennen.
Damit es zu solchen Zwischenfällen gar nicht erst kommt und unnötiger Streit vermieden wird, klärt dieser Beitrag darüber auf, welche Rechte und Pflichten ein Mieter während einer längeren Abwesenheit hat.
Inhalt: Ratgeber – Längere Abwesenheit des Mieters
I. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seine Mietwohnung zu bewohnen
II. Der Mieter muss auch für die Zeit seiner Abwesenheit die volle Miete zahlen
IV. Den Mieter trifft auch während seiner Abwesenheit eine Obhutspflicht
I. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seine Mietwohnung zu bewohnen
Hat ein Mieter eine Wohnung angemietet, ist er nicht verpflichtet, diese auch tatsächlich zu bewohnen. Ihn trifft keine Gebrauchspflicht (vgl. BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 93/10). Der Mieter muss die Wohnung weder möblieren noch sich darin aufhalten. Der Vermieter kann ihm nicht mit der Begründung kündigen, die Wohnung stünde leer und würde nicht genutzt. Der Mieter kann eine Wohnung auch als Zweitwohnung nutzen.
Beachte:
In manchen Bundesländern, wie z.B. Berlin oder Hamburg, gibt es Zweckentfremdungsverbote, die es dem Eigentümer von Wohnraum insbesondere verbieten, Wohnraum länger als drei bzw. vier Monate leer stehen zu lassen (vgl. z.B. § 2 Abs.1 Nr.4 des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes und § 9 Abs.2 S.3 Nr.5 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes). Ein Leerstand liegt jedoch in der Regel nur dann vor, wenn die Wohnung nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich frei ist (vgl.Zf.7.4. der Berliner Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (AV – ZwVb)). Letzteres ist nicht der Fall, wenn die Wohnung vermietet ist.
II. Der Mieter muss auch für die Zeit seiner Abwesenheit die volle Miete zahlen
Solange das Mietverhältnis fortbesteht, muss der Mieter die volle Miete zahlen. Auch wenn er die Wohnung nicht nutzt. Der Mieter kann nicht die Herabsetzung der Miete mit der Begründung verlangen, die Wohnung werde während seiner Abwesenheit weniger abgenutzt. Solange das Mietverhältnis besteht, ist der Mieter auch verpflichtet, eine vereinbarte monatliche Nebenkostenvorauszahlung zu leisten. Die Tatsache, dass während der Abwesenheit des Mieters z. B. kein Wasser und eine zumindest geringere Heizenergie verbraucht wird, wirkt sich ggf. erst dann positiv aus, wenn am Ende der Abrechnungsperiode bzw. nach Ablauf der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abgerechnet wird. Ggf. erhält der Mieter dann eine Rückzahlung oder muss keine Nachzahlung leisten, die ohne die Abwesenheit ggf. hätte erfolgen müssen.
III. Der Mieter von Wohnraum hat unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung
Zu beachten ist allerdings, dass dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nur dann zusteht, wenn er die Wohnung weiterhin nutzt und dem Untermieter nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Dieses Kriterium ist jedoch schneller zu bejahen als gedacht. Der BGH verlangt insoweit keinesfalls, dass der Mieter die Wohnung kontinuierlich weiterhin bewohnt. Wie der BGH mit Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- entschied, genügt es, dass der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder um dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (während eines Urlaubs oder eines kurzzeitigen Aufenthalts) zu nutzen.
Alle wichtigen Einzelheiten zum Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung können Sie in unserem Beitrag „Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter“ nachlesen.
Beachte: Eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung an einen Dritten z. B. während eines Urlaubs zum Zwecke der Beaufsichtigung der Wohnung ist in der Regel auch ohne die Zustimmung des Vermieters zulässig.
IV. Den Mieter trifft auch während seiner Abwesenheit eine Obhutspflicht
Ab dem Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung durch den Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses trifft den Mieter eine Obhutspflicht. Aufgrund dieser Obhutspflicht hat der Mieter die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauch (vgl. § 538 BGB) nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen kann (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 –VIII ZR 49/16). Diese Obhutspflicht besteht auch dann fort, wenn der Mieter sich längere Zeit nicht in der Wohnung aufhält. Für die Zeit seiner Abwesenheit muss er die entsprechenden Vorkehrungen treffen, um seiner Obhutspflicht auch während dieses Zeitraums gerecht zu werden. Folgendes ist hierbei zu beachten:
1. Einzelne Pflichten
=> Schlüssel hinterlegen
Zwar muss der Mieter nicht zwingend selbst die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Wohnung vor Ort ergreifen. Er ist aber verpflichtet, Vorkehrungen dafür zu treffen, dass Dritte einen Schaden von der Wohnung abwenden können. Dafür muss die Möglichkeit des Zugangs zur Wohnung durch eine Zugriffsmöglichkeit auf den Schlüssel im Bedarfsfall gewährleistet sein. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seinen Wohnungsschlüssel dem Vermieter zu hinterlassen, muss diesen dann aber bei einer sonstigen Person seines Vertrauens, wie z.B. einem Nachbarn, Freund, Bekannten oder Angehörigen hinterlegen und den Vermieter davon in Kenntnis setzen, wo sich der Schlüssel befindet (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 1971 – VIII ZR 164/70; AG Köln, Urteil vom 02. 08. 1985 – 218 C 84/85).
=> Heizen
Dem Mieter obliegt auch bei einer längeren Abwesenheit die Pflicht, die Wohnung zu beheizen bzw. auf andere Weise dafür Sorge zu tragen, dass keine Frostschäden auftreten (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 19.05.2005 – 4 U 182/04). Eine generelle Verpflichtung, während der Heizperiode sämtliche Heizkörperthermostate mindestens auf Stufe 1 einzustellen und die Fenster geschlossen zu halten, besteht jedoch nicht (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 12.07. 2006 – 104a c 147/06). Der Mieter sollte jedoch eine Person seines Vertrauens, die Zugang zur Wohnung hat, mit der angemessenen Temperierung der Wohnung beauftragen. Nach einem Urteil des LG München I vom 31. 03 1965 – 15 S 530/64- verletzt der Mieter seine Obhutspflicht schuldhaft, wenn er vor einer Winterreise die zur Temperierung der Wohnung erforderlichen Maßnahmen nicht ergreift.
=> Lüften
Auch die Verpflichtung des Mieters, die Wohnung ausreichend zu belüften, um insbesondere Schimmelbildung zu verhindern, entfällt während seiner Abwesenheit nicht. Der Mieter ist daher gut beraten, eine Vertrauensperson mit der Lüftung zu beauftragen. Wird die Wohnung nicht genutzt, so dass keine Feuchtigkeit durch Kochen, Waschen oder Duschen entsteht, muss nicht jeden Tag gelüftet werden. Zumindest während der Heizperiode sollte das Lüften jedoch einmal in der Woche – bei besonderer Anfälligkeit der Wohnung für Feuchtigkeit auch mehrfach – erfolgen (a. A. LG Frankfurt a. M. ,Urteil vom 16.01.2015 – 2-17 S 51/14-, wonach während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden muss).
=> Reinigungspflichten / Winterdienst
Ist der Mieter vertraglich zur Treppenhausreinigung, zum Fegen des Gehwegs vor dem Hauseingang oder zum Winterdienst verpflichtet, bestehen auch diese Pflichten während seiner Abwesenheit fort. Der Mieter sollte daher dafür Sorge tragen, dass diese Pflichten durch einen Dritten wahrgenommen werden. Bei kürzerer Abwesenheit bietet sich ein Tausch mit einem Nachbarn an. Ist der Mieter längere Zeit nicht zu Hause, sollte ein Freund, Verwandter oder Bekannter mit dieser Aufgabe betraut oder ein professionelles Unternehmen beauftragt werden.
=> Wasserleitungen
Für die Zeit seiner Abwesenheit muss der Mieter dafür Sorge tragen, dass Zulaufschläuche von Wasch- oder Geschirrspülmaschine nicht unter Druck gehalten werden. Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.08.1988 – 4 U 232/87- verhält sich der Mieter seiner Versicherung gegenüber grob fahrlässig, wenn er eine mehrwöchige Urlaubsreise antritt, ohne das Absperrventil der Kaltwasserleitung zu schließen, an dem der zu dem Geschirrspüler führende Wasserschlauch angeschlossen ist. Das Gleiche muss im Verhältnis des Mieters zum Vermieter gelten.
Im Übrigen ist der Mieter jedoch auch für die Zeit seiner Abwesenheit grds. nicht verpflichtet, alle Wasserleitungen leer laufen zu lassen und den Haupthahn abzudrehen. Anders verhält es sich allerdings bei einer dauerhaft unbewohnten Wohnung. In diesem Fall ist der Mieter sogar unabhängig von den Außentemperaturen gehalten, die Wasserleitungen abzusperren und zu entleeren (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 07.01.1987 – 17 U 27/86- zur Leitungswasserschadensversicherung).
=> Balkon
Der Mieter, der auf dem Balkon der Mietwohnung bepflanzte Blumentöpfe abstellt, muss aufgrund seiner Obhutspflicht Vorsorge treffen, dass auch während seiner Urlaubsabwesenheit die Balkonabflüsse nicht durch abfallende Blätter verstopft werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. 01. 1981 – 61 S 344/80).
Exkurs ins Versicherungsrecht: Abwesenheit von mehr als 60 Tagen – Hausratsversicherung muss informiert werden
Der Mieter sollte nicht nur seine Pflichten gegenüber dem Vermieter im Blick haben. Auch etwaigen Versicherungen gegenüber können Pflichten bestehen. Hat der Mieter eine Hausratsversicherung abgeschlossen, ist er gem. Abschnitt A § 17 Nr.1c) i. V. m. Abschnitt B § 9 der Allgemeinen Hausrat-Versicherungsbedingungen (VHB) verpflichtet, es der Versicherung anzuzeigen, wenn seine Wohnung mehr als sechzig Tage unbewohnt bleibt und auch nicht beaufsichtigt wird. Beaufsichtigt ist eine Wohnung allerdings nicht bereits dann, wenn ab und an ein Nachbar, Freund oder Bekannter nach dem Rechten sieht, sondern nur dann, wenn sich in der Wohnung während der Nacht eine dazu berechtigte volljährige Person aufhält (vgl. Abschnitt A § 17 Nr.1c) HS 2 VHB). Verletzt der Mieter seine Anzeigepflicht, kann er seinen Versicherungsschutz ganz oder teilweise verlieren (vgl. hierzu Abschnitt B § 9 Nr.5 VHB).
2. Rechtsfolgen bei Pflichtverletzung
a) Haftung
Unterlässt der Mieter es z. B. schuldhaft, die Wohnung ausreichend zu heizen und für regelmäßiges Lüften zu sorgen und bildet sich dadurch Schimmel, steht ihm nicht nur kein Minderungsrecht (vgl. § 536 BGB) zu, sondern muss er auch die Kosten für die Beseitigung des Schimmels übernehmen.
Kommt es in der Wohnung zu einem Wasserrohrbruch oder bricht Feuer aus und kann nicht rechtzeitig eingeschritten werden, weil der Mieter keinen Schlüssel hinterlegt oder den Vermieter nicht davon in Kenntnis gesetzt hat, wo sich dieser befindet, besteht ebenfalls eine Schadensersatzpflicht des Mieters.
Verletzt sich ein Nachbar oder ein Passant, weil der Mieter wegen seiner Abwesenheit nicht Schnee geschippt oder nicht gestreut hat, obwohl er hierzu verpflichtet war, ist der Mieter diesem ebenfalls zum Schadensersatz verpflichtet und muss ggf. sogar Schmerzensgeld zahlen (vgl. § 253 BGB).
Der Mieter haftet grds. auch dann, wenn er einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Pflichten betraut hat und dieser schuldhaft einen Schaden verursacht. Die beauftragte Person ist nämlich in der Regel Erfüllungsgehilfe i. S. d. § 278 BGB mit der Folge, dass der Mieter sich dessen Verhalten zurechnen lassen muss.
Die Beantwortung der Frage, ob dem Mieter gegen seinen Erfüllungsgehilfen ein Regressanspruch zusteht oder nicht, hängt davon ab, ob zwischen dem Mieter und seinem Erfüllungsgehilfen ein Schuldverhältnis mit Pflichten oder lediglich ein sog. Gefälligkeitsverhältnis besteht. Beauftragt der Mieter einen Freund, Nachbarn, Verwandten oder Bekannten, liegt oft nur ein Gefälligkeitsverhältnis vor. Aus der Bereitschaft, die Wohnung eines Nachbarn, Freundes, Bekannten oder Verwandten zu beaufsichtigten, lässt sich regelmäßig keine vertragliche Übernahme von Kontrollpflichten herleiten, weil es an einem entsprechenden Rechtsbindungswillen fehlt (vgl. LG Hamburg, Entscheidung vom 09.09.1988 – 17 S 105/88). Ein solches Gefälligkeitsverhältnis beinhaltet einen konkludent vereinbarten Haftungsausschluss in Form einer Begrenzung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (vgl. OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 10.07.1997 – 16 U 213/96).
Beachte: Ein Gefälligkeitsverhältnis wird vielfach dann nicht angenommen, wenn der Schädiger haftpflichtversichert ist (vgl. BGH, Urteil vom 26.04. 2016 – VI ZR 467/15).
Auch dann, wenn der Gehilfe des Mieters nicht unentgeltlich handelt, liegt grds. keine Gefälligkeit vor mit der Folge, dass dieser selbst auch für leichte Fahrlässigkeit haftet.
b) Kündigung
Die Verletzung der während der Abwesenheit fortbestehenden Obhutspflichten kann im schlimmsten Fall auch eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen. Bei einem einmaligen Verstoß sind die Voraussetzungen für eine Kündigung jedoch selten gegeben. Für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB fehlt es oft an der erforderlichen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Das AG Wiesbaden z.B. hat mit Urteil vom 01.07.1999- 91 C 2213/99-19- entschieden, dass es keine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, wenn ein Mieter die ihm nach dem Mietvertrag auferlegte Pflicht zur Treppenhausreinigung im Mehrparteienmiethaus nicht wahrnimmt. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die zur ordentlichen Kündigung berechtigt, soll nach einem Urteil des LG Berlin vom 22.01.2014 – 65 S 268/13- allerdings vorliegen, wenn der Mieter eine mit Ofen beheizte Wohnung in den Wintermonaten längere Zeit mit offenen Fenstern in Bad und Küche zurücklässt.
Für eine außerordentliche fristlose Kündigung bedarf es einer erheblichen Gefährdung der Mietsache (vgl. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB) oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens (vgl. § 569 Abs.2 BGB). Diese Voraussetzungen liegen nur in besonders schwerwiegenden Fällen vor. Außerdem bedarf es in der Regel einer Abmahnung und einer wiederholten Pflichtverletzung, bevor die fristlose Kündigung ausgesprochen werden kann.
V. Fazit und Zusammenfassung
1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, seine Mietwohnung zu bewohnen.
2. Er muss aber auch für die Zeit seiner Abwesenheit die volle Miete zahlen.
3. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Untervermietung.
4. Den Mieter trifft auch während seiner Abwesenheit eine Obhutspflicht in Bezug auf die Wohnung.
5. Auf Grund dieser Obhutspflicht muss der Mieter insbesondere
- die Voraussetzungen dafür schaffen, dass der Vermieter im Notfall Zugang zur Wohnung hat,
- die Wohnung angemessen temperieren, so dass keine Frostschäden auftreten,
- für eine ausreichende Belüftung der Wohnung sorgen,
- gewährleisten, dass Dritte seine Reinigungspflichten erfüllen und / oder den ihm obliegenden Winterdienst ausführen,
- sicherstellen, dass keine Wasserleitungen derart unter Druck stehen, dass es zu einem Wasserschaden kommen kann und
- dafür Sorge tragen, dass von einer Balkonbepflanzung keine Störungen oder Schäden ausgehen können.
6. Hat der Mieter eine Hausratsversicherung abgeschossen, muss er diese über seine Abwesenheit informieren, wenn seine Wohnung mehr als sechzig Tage unbewohnt bleibt und auch nicht beaufsichtigt wird.
7. Verletzt der Mieter seine Obhutspflichten schuldhaft und entsteht dadurch ein Schaden, ist der Mieter dem Vermieter und ggf. auch Dritten zum Schadensersatz verpflichtet.
8. Der Mieter haftet grds. auch dann, wenn er einen Dritten mit der Wahrnehmung seiner Pflichten betraut hat und dieser schuldhaft einen Schaden verursacht.
9. Besteht zwischen dem Mieter und einer Person, die während seiner Abwesenheit seine Pflichten erfüllt, nur ein Gefälligkeitsverhältnis, haftet der Gehilfe dem Mieter gegenüber in der Regel nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
10. Die Verletzung der Obhutspflichten durch den Mieter rechtfertigt nur dann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter die Mietsache erheblich gefährdet oder den Hausfrieden nachhaltig stört und es nach einer Abmahnung seitens des Vermieters zu mindestes einer weiteren einschlägigen Pflichtverletzung kommt.
31.01.2021 - 19:41
Ich hätte eine Frage zur Schlüsselweitergabe des Mieters:
Wenn der Vermieter einen Schlüssel zur Wohnung besitzt, der Mieter aber auch noch einen Schlüssel an Dritte weitergegeben hat, besteht auch dann die Informationspflicht, wo sich der/die Schlüssel befinden?
31.01.2021 - 20:06
Hallo Petra,
Vermieter haben keine Recht einen Schlüssel zu einer vermieteten Wohnung zu besitzen. Wem der Mieter einen Schlüssel während der Mietzeit überlässt, ist einzig Sache des Mieters.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.08.2022 - 16:50
Hallo,
erstmal danke für diesen Artikel.
Ich hätte eine Frage:
Bin ich rechtlich dazu verpflichtet meine leer stehende von mir gemietete Wohnung, die von mir nicht zum Wohnen genutzt wird, trotzdem als meinen Zweitwohnsitz zu melden?
Mit freundlichen Grüßen
Paul R.
30.08.2022 - 20:47
Hallo Paul,
das sollten Sie am besten mit Ihrer Gemeinde / Stadt klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.02.2022 - 17:46
Hallo
Darf ein Mieter ohne Benachrichtigung seines Vermieters beruflich ins Ausland (Amerika) gehen zwecks Weiterbildung. Mieter ist seit Mitte November im Ausland und kommt erst im März wieder.
Kündigung durch Mieter bereits auf 31.05.22 erfolgt. Wohnung kann aber nicht betreten werden weil
Niemand da.
Kontaktperson im Haus hat Schlüssel. Vermieter nicht.
Ist das korrekt?
Bitte um Rückinfo.
Mit freundlichen Grüßen
Blandine Armbruster
11.02.2022 - 20:03
Hallo Blandine,
solange der Mieter seine Pflichten erfüllt (z.B. regelmäßig Lüften) kann er sich aufhalten wo er möchte. Der Vermieter hat kein Recht einen Schlüssel zu erhalten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.08.2023 - 13:57
Hallo, ich habe auch eine Frage, ich beabsichtigte 6 Monate woanders zu arbeiten. Während dieser Zeit möchte ich meine Wohnung meiner Schwester überlassen, die aus der Schweiz zurück nach Deutschlanf kommt und sich neu orientieren möchte. Die Miete zahle weiterhin ich. Muss ich eine Erlaubnis bei meiner Hausverwaltung einholen? (Privatvermieter, vertreten durch eine Hausverwaltung) ich danke für die Antwort. Herzliche Grüße Nadine
21.08.2023 - 17:38
Hallo Nadine,
für die Untervermietung brauchen Sie i.d.R. die Genehmigung Ihres Vermieter. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.06.2022 - 15:59
Guten Tag,
ich hätte zwei Fragen zu einer Wohnung, die vermietet ist, vom Mieter aber nicht bewohnt wird:
1. Wenn ein Mieter seit Jahren bei seiner Freundin wohnt und nicht mehr in der angemieteten Wohnung, kann er vom Vermieter gekündigt werden? Wenn ja mit welcher Begründung?
2. Macht es hier einen Unterschied, ob die Wohnung so heruntergkommen ist, dass sie quasi unbewohnbar ist und erst komplett saniert werden müsste?
Vielen Dank vorab!
01.06.2022 - 17:00
Hallo Bax,
Sie schildern einen sehr speziellen Einzelfall. Sofern der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt, sehe ich keinen Grund für eine Kündigung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.06.2022 - 16:09
Guten Tag Herr Hundt, ich muss für drei Monate von Stuttgart an den Bodensee nach meiner Mama und meinem Vater zu schauen da es Ihnen altersbedingt nicht gut geht und sie niemand haben der sich um sie kümmert.
Jetzt möchte ich meine Wohnung aber nicht alleine lassen so lang und ich habe in meinem Freundeskreis einige Personen die die in der Zeit meine Wohnung beaufsichtigen und sich um diese kümmern und auch um die Regeln die an der Wohnung an gekoppelt sind, wie zum Beispiel Kehrwoche Blumen gießen und so weiter.
Welche Rechte habe ich gegenüber Dem Vermieter und wie kann ich das am besten anstellen?
Mit besten Grüßen
Peter
13.06.2022 - 13:28
Hallo Peter,
Schildern Sie ihre Lage und vereinbaren Sie mit dem Vermieter, dass sie für einige Zeit Besuch in der Wohnung haben, der sich auch um die Ihre Verpflichtungen kümmert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.06.2022 - 09:00
Hallo,
wir haben eine Eigentumswhg. in unserem Haus vermietet und unser Mieter ging für 4 Wochen in Urlaub (wir hatten hier keine Information). Er ließ das Fenster im Schlafzimmer gekippt und dort kam ein Mader rein. Wir sind durch den Gestank, welcher sich durch das ganze Haus zog, aufmerksam geworden und hatten mit dem Mieter Kontakt, ob wir mal nachschauen sollten. Dies wurde von ihm begrüßt, wir haben das tote Tier dann auch entfernt und zur Geruchsneutralisierung ein Ozon Gerät aufgestellt. Nun hat der Mieter die Wohnung gekündigt, da er nicht mehr darin “leben” kann, nach dem Vorfall. Jetzt besteht er darauf, die letzte Mietzahlung direkt mit der Kaution zu verrechnen. Wir lehnten dies ab, wg. evtl. Renovierungsbedarf. Das tote Tier hing am Fensterrahmen. Jetzt ist er der Meinung, der Vermieter hätte die Pflicht die Whg. frei von Schädlingen zu halten….. und ihn träfe keine Schuld für den Vorfall.
Wer ist in dem Fall denn jetzt im Recht? Wenn er das Fenster offen lässt?
Vielen Dank vorab. Gruß Mimi
23.06.2022 - 12:55
Hallo Mimibi,
es zählt sicherlich nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, während eines vierwöchigen Urlaubs die Fenster angeklappt zu lassen. Hier liegt also das Grundproblem. Ich sehe kein Recht auf Seiten des Mieters, die letzte Miete nicht zu zahlen. Zumal er gar nicht bezweifelt dass die Miete fällig wird, er möchte nur die Kaution dafür nutzen. Hier mehr dazu: Mietkaution abwohnen: Die Folgen für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.06.2022 - 13:02
Hallo,
folgende Frage:
1. Ein Mieter möchte eine zweite Mietwohnung beziehen wegen dortiger Arbeitsstelle.
2. Er möchte aber auch seine Mietwohnung in anderer Stadt behalten. Darf er das, auch wenn bei dieser entweder im Mietvertrag oder in der Hausordnung steht, dass sie dauerhaft bewohnt sein muss? (Nach der Wohnung würde regelmäßig geschaut werden.)
3. Welche der beiden Wohnungen Erstwohnsitz wäre etc, wäre noch unklar.
Kann ein Eigentümer grundsötzlich durch eine “dauerhafte Wohn-Klausel” ausschließen dass Mieter eine zweite Wohnung bezieht?
Danke!
26.06.2022 - 21:05
Hallo GR,
das ist eine ziemlich spezielle Frage und diese Klausel ist mir bislang auch noch nicht untergekommen. Sie können die Wirksamkeit der Klausel hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.07.2022 - 14:01
Hallo und guten Tag Herr Hundt.
In der Familie haben wir ein Mitglied, was ihre Wohnung nicht genutzt hat und demzufolge nicht geheizt hat und auch kein Wasser (Haupthahn) abgestellt hat. Durch Depression hat sie sich eingeigelt im elterlichen Haus. Die Stadtwerke haben durch Nichtzahlung den Strom abgestellt und dadurch wurden befindliche Lebensmittel in einer Gefriertruhe im Keller aufgetaut. Durch diese Geruchsbelästigung wurde die Wohnungsgenossenschaft (Vermieter) von Mitbewohner aus dem Haus kontaktiert. Die Wohnungsgenossenschaft rief darauf hin unser Fam. Mitglied an und teilte ihre die Problematik mit. Diese befand sich in der Arbeitszeit und versprach sich nach Feierabend sich darum zu kümmer. Das tat sie auch, musste aber feststellen, dass ihr Kellerraum gewaltsam geöffnet worden ist und die Gefriertruhe ausgeleert. Daraufhin hat unser Familienmitglied es darauf beruhen lassen und ist wieder in ihr Elternhaus zurück. Die Wohnungsbausegelschaft hat dann unser Familienmitglied versucht per Post Kontakt aufzunehmen, was aber nicht möglich war, da sie ihren Briefkasten nicht oder selten gelehrt hat aus Angst das schlechte Nachricht sich darin befinden und gesteuert durch ihre Depression. Das hat dann die Wohnungsbausegelschaft genutzt, um eine Räumungsklage und Titel zu erwirken. Diese ihr zu gesandt Post vom Gericht hat sie aus schon erwähnten Gründen ebenfalls nicht gelesen, aus dem Briefkasten entfernt. Jetzt sind fristen verstrichen und sie hat und konnte nicht darauf reagieren. Als sie nun zu ihrer Wohnung nach längerer Zeit kam, um sich neue Kleidung mitzunehmen, bemerkte sie, dass ihr Türschloss ausgetauscht worden ist. Nach Rücksprache der Wohnungsbaugesellschaft haben sie ihr nur noch 1-2 Termine in der Woche zugesprochen, um ihr Hab und Gut aus der Wohnung zu holen. Jetzt meine Frage: Kann das eine Vermieter so einfach machen, die Wohnung weist keine Schäden durch das nicht heizen auf und auch keine Leitungen sind defekt oder geplatzt. Keine Schimmelbindung oder sonstige große Schäden zu erkennen. Reicht das aus für eine Obhutspflichverletzung? Keine Abmahnung oder mal ein Anruf von der Wohnungsbaugesellschaft (Telefonnummer lag vor) auch keine wiederholte Pflichtverletzung, Gefahren für Mitmieter im Haus lag vor. Die Wohnungsbausegelschaft lenkt null ein und verweist auf ihren Rechtsanwalt. Geht man so mit Menschen um? Mietzahlungen wurden immer erfüllt und es gibt auch keine Außenstände. Wohnraum über 16 Jahre gemietet, nie Beschwerden oder sonstiges negatives aufgefallen. Nach Rücksprach- beim Gericht, sagte man mir das es nur noch die Möglichkeit einer „Wieder einsetzen in den vorherigen Zustand zu bringen gäbe“. Für Tipps bin ich sehr dankbar und auch gerne für weiter fragen telefonisch zu erreichen. Vielen lieben Dank vorab.
04.07.2022 - 07:07
Hallo Herr Plonus,
danke für Ihren Beitrag. Ganz offensichtlich ist der Vermieter nicht auf eigene Faust vorgegangen, sondern das Vorgehen wurde vom Gericht genehmigt. Ich kann hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Ich würde eine rechtliche Beratung empfehlen. Ein Rechtsanwalt kann die Sachlage prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.07.2022 - 08:09
Hallo, ich bin nun wirklich am Verzweifeln mit meinem Vermieter. Ich hab fristgerecht meine Wohnung bis zum 31.08.2022 gekündigt und zahle aktuell noch die volle Miete für die halb – leerstehende, momentan nicht bewohnte Wohnung. Aufgrund der Obhutspflicht und den streich arbeiten sehe ich regelmäßig nach der Wohnung und dabei ist mit Aufgefallen, dass der Vermieter bereits Handwerker in die Wohnung gelassen hat. Diese haben aufgrund des Anbau eines Balkon das Fliegengitter vom Fenster entfernt und dieses auf den Boden fallen lassen (Schaden wird nach aussage des Vermieters von meiner Kaution abgezogen.) Zudem macht der Vermieter mir nun druck, dass ich meine Küche ausbauen muss, damit die Baumaßnahmen weitergehen können, er droht mir den ausbau eigenständig zu übernehmen (der Balkon soll aus der Küche raus gehen). Allerdings habe ich die Küche bereits verkauft und der Käufer möchte diese selbst ausbauen, damit er beim Einbau einen besseren Überblick hat. Naja und weil es noch weiter geht: Ich war vor 3 Wochen ungefähr dabei die Wohnung zu streichen. Dabei kam unerlaubt der Vermieter + Nachmieter in die Wohnung um diese auszumessen. Ebenso hat der Nachmieter bereits einige Hauswirtschaftliche Geräte zwischen meinem Eigentum untergestellt. Zudem gab mein Vermieter dem Nachmieter meine Handynummer weiter… Ich hatte während des gesamten Mietverhältnis (5 Jahre) immer wieder Probleme mit unerlaubten eintreten in die Wohnung, sowie mit Müll kontrollieren etc. nun reicht es mir aber endgültig… Wie kann ich am besten vorgehen und kann ich ihn rechtlich dafür belangen?
04.07.2022 - 06:58
Hallo Jasmina,
danke für Ihren Beitrag. Hier ein Artikel zum Grundproblem: Vermieter behält Schlüssel ein – Welche Rechte haben Mieter?
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2022 - 11:50
Hallo Herr Hundt, hallo Mietrecht.org-Team,
ich habe folgende Situation in meiner Familie: meine Patentochter in Berlin lebt heute alleine mit 2 Kindern in der Wohnung, die sie ursprünglich mit dem Vater der Kinder geteilt hat. Beide stehen gleichberechtigt im Mietvertrag.
Nach einer Trennung lebt der Vater der Kinder schon seit mehreren Jahren nicht mehr in der Wohnung.
Nach den Ausführungen in diesem Artikel besteht keine Pflicht des Mieters, die Wohnung zu bewohnen, die Obhutspflicht ist aber einzuhalten. Diese wird von durch meine Patentochter vollumfänglich erfüllt, der Vater der Kinder bleibt in allen Rechtsangelegenheiten als Mieter gemäß Mietvertrag gebunden.
Gibt es in dieser Konstellation ein Recht des Mieters auf Änderung des Mietvertrages? Die Unterschrift eines Aufhebungsvertrages wurde von der nun neuen Vermieterin gefordert.
Hierfür gibt es nach meinem Verständnis keine Rechtsgrundlage. Alle Bestandteiles des bisherigen Mietvertags bleiben unverändert für beiede Mietparteien bestehen.
–> Ist dem tatsächlich so?
Unangenehmer Hintergrund: die neue Vermieterin möchte die Wohnung (Berlin-Kreuzberg) modernisieren und verkaufen, und übt ausserordentlichen Druck aus. Meine Patentochter ist in ihrer jetzigen Situation mit 2 Kindern im Schulalter und aktueller Schwangerschaft auf Mietsicherheit in besonderer Weise angewiesen. In Berlin ist es heute nahezu unmöglich, mit geringem Einkommen eine adäquate Wohnung zu finden.
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!
Freundliche Grüße
Frank Drünert
01.12.2022 - 14:26
Hallo Frank,
ich teile Ihre Einschätzung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2023 - 12:00
Hi,
das Wichtigste fehlt leider in diesem Artikel: was zählt als „längere Abwesenheit“?
– 15 Minuten
– 1 Woche
– 2 Jahre
– etc.
Ohne diese Angabe ist der ganze Artikel wertlos, da die Leser nicht wissen ob das Thema in ihrer eigenen Situation relevant ist.
Gruß Peter
15.03.2023 - 08:16
Hallo Peter,
danke für Ihr Feedback.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2023 - 01:01
Hallo Mietrecht.org,
Ich habe eine Aufenthaltsgenehmigung im Ausland, und arbeite auch dort. Sobald ich mich in Deutschland aufhalte, arbeite ich aus der Homeoffice in Deutschland ‘remote’ weiter.
Im Moment bin ich in Deutschland gemeldet und habe eine neue Wohnung in Deutschland angemietet ab dem Dezember 2023. In der Zwischenzeit bin ich bei meinen Eltern gemeldet und gleichzeitig im Ausland unterwegs und komme nun in die Situation, dass ich mein Auslandsland erst im Februar 2024 verlassen sollte, um meine Aufenthaltsgenehmigung dort vor Ort um weitere Jahre verlängern zu können.
Ist es möglich, die Übergabe der Wohnung durch eine ‘bevollmächtigete’ Person zu tun, oder bin ich gezwungen, zur Wohnungsübergabe anwesend zu sein?
Was passiert mit der Abmeldung in Deutschland? Muss ich mich in Deutschland abmelden, wenn ich länger als 3 Monate abwesend bin, auch wenn ich bei meinen Eltern wohnhaft gemeldet bin?
Wenn ich mich in Deutschland abmelden müsste, könnte ich dann trotzdem die Wohnung mieten, obwohl ich nicht im Land bin, nicht in Deutschland gemeldet bin und ohne drin zu wohnen, bis ich wieder komme? Das heisst, könnte ich eine Wohnung mieten, ohne im Land zu sein, bzw ohne bei der Meldebehörde gemeldet zu sein?
Liebe Grüsse und vielen Dank im voraus!
Theresia
20.09.2023 - 01:22
Hallo Team,
Hier ist nocheinmal meine Kernfrage zu dem obigen Thema. Lieben Dank für Ihre Antwort!
Kann ich dennoch eine Wohnung in Deutschland mieten, auch wenn ich länger als 3 Monate, oder länger als 6 Monate im Ausland bin?
Kann ich dennoch eine Wohnung in Deutschland mieten, auch wenn ich mich aufgrund meines Auslandaufenthaltes in Deutschland abmelden muss, weil ich mich länger als 3 Monate (oder 6 Monate) nicht in Deutschland aufhalte?
20.09.2023 - 07:37
Hallo Theresia,
selbstverständlich können Sie sich bei der Wohnungsübergabe vertreten lassen. Bei Fragen zur Anmeldung kann ich Ihnen leider nicht weiterhelfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2023 - 08:14
Vielen Dank für Ihre Auskunft!!
Liebe Grüsse!
Theresia
16.01.2024 - 21:50
Ich habe da mal eine Frage und zwar, wie ist das, wenn ich die Möglichkeit hätte, ein Jahr lang im Ausland zu arbeiten und folglich in der Zeit auch dort zu wohnen und meine Wohnung in Deutschland behalten will und nach dem Jahr wieder zu bewohnen.
Könnte das ein Problem darstellen oder geht das in Ordnung so lange ich die Miete weiter zahle und meine Mutter beauftrage nach dem Rechten zu sehen.
17.01.2024 - 15:11
Hallo Camilla,
selbstverständlich müssen Ihre Wohnung für eine längere Reise nicht aufgeben. Wichtig ist, dass Sie Ihren Pflichten als Mieterin weiterhin nachkommen (z.B. Heizen, Lüften, Miete zahlen, etc).
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.06.2024 - 15:14
Guten Tag,
Ich habe einen Einjahresvertrag für ein Zimmer in Deutschland, aber ich habe meinen Job in Deutschland verloren. Ich habe mein Kündigungsschreiben am 13. März eingereicht und die Miete für April, Mai und Juni für die 3-monatige Kündigungsfrist bezahlt. Ich habe auch die Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben. Jetzt lebe ich in Frankreich, mehr als 1000 km von der Wohnung entfernt, aber der Vermieter weigert sich, den Vertrag zu beenden. Ist das legal?
Ich kann nicht auf die Wohnung zugreifen, da ich mehr als 1000 km entfernt lebe und die Schlüssel nicht mehr habe.
17.06.2024 - 19:07
Hallo Max,
einen Zeitmietvertrag können Sie i.d.R. nicht vorzeitig kündigen. Hier eine Hilfe: Zeitmietvertrag – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?
Viele Grüße
Dennis Hundt