In den Coronasommern 2020/2021 wurde es wieder ganz deutlich. Wer als Mieter über einen Balkon  verfügt, kann sich glücklich schätzen. Besonders während des Lockdowns im sonnigen und warmen April verbrachten die Menschen in Deutschland soviel Zeit wie nie auf den heimischen Balkonen. Je mehr ein Balkon genutzt wird, desto dringender ist das Bedürfnis, es sich dort so angenehm wie möglich zu gestalten und sich z. B auch gegen die Sonne und gegen Blicke von Nachbarn zu schützen. Möchte der Mieter einen Sonnen – oder Sichtschutz anbringen, entsteht nicht selten Streit mit dem Vermieter über die Berechtigung des Mieters, dies zu tun. Der folgende Betrag erklärt, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter in diesem Zusammenhang haben.

I. Bauliche Veränderung – Ja oder Nein? – Hiervon hängt die Genehmigungsbedürftigkeit ab

Die Beantwortung der Frage, ob der Mieter ohne weiteres einen Sonnen – oder Sichtschutz auf seinem Balkon installieren darf, oder ob er hierzu eine Genehmigung seines Vermieters benötigt, hängt entscheidend davon ab, ob es durch die Montage des Sonnen – bzw. Sichtschutzes zu einer baulichen Veränderung kommt. Ist dies nicht der Fall, ist der Mieter grds. ohne Genehmigung berechtigt, sich einen Sonnen – bzw. Sichtschutz anzuschaffen. Ist dessen Anbringung hingegen mit einer baulichen Veränderung verbunden, muss der Mieter vorher die Genehmigung seines Vermieters einholen.

Eine bauliche Veränderung der Mietsache liegt bereits dann vor, wenn einer der folgenden vier Faktoren zu bejahen ist:

• Die Veränderung lässt sich beim Auszug des Mieters nicht ohne weiteres wieder rückgängig machen;
• Es wird mehr als nur ganz unerheblich in die Bausubstanz eingegriffen;
• Es wird die optische Einheitlichkeit der Wohnanlage beeinträchtigt;
• Die Veränderung hat nachteilige Auswirkungen für andere Bewohner;
• Es kommt zu einer grundlegenden Veränderung der Mietsache.

Das Anbringen einer Markise stellt in der Regel eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung dar, da sich nicht nur das optische Erscheinungsbild verändert, sondern auch durch die Befestigung in die Bausubstanz eingegriffen wird. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn die Markise bei ihrer Montage mit der Decke des darüberliegenden Balkons verschraubt werden muss (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13).

Grds. muss aber in jedem Einzelfall unter Berücksichtigung der konkreten Umstände entschieden werden, ob nach den o. g. Kriterien eine bauliche Veränderung vorliegt, aus der sich das Erfordernis ergibt, eine Genehmigung des Vermieters einholen zu müssen.

Bei einem sonstigen Sonnenschutz, bei dem es sich nicht um eine Markise handelt, und auch bei einem Sichtschutz kann es an einer baulichen Veränderung insbesondere dann fehlen, wenn durch dessen Befestigung nicht oder nur ganz unerheblich in die Bausubstanz eingegriffen wird. Wird als Sichtschutz beispielsweise eine Bastabdeckung am Geländer angebracht, die jederzeit entfernt werden kann, die nur bis zur Höhe des Handlaufs reicht und die farblich unauffällig ist, so dass es nicht zu einer optischen Verunstaltung der Außenfassade kommt, ist der Mieter zum Anbringen des Sichtschutzes auch ohne Genehmigung des Vermieters berechtigt (vgl. AG Köln, Urteil vom 15.09.1998 – 212 C 124/98).

Dass das Kriterium des Eingriffs in die Bausubstanz zwar ein wesentliches, aber keinesfalls das alles entscheidende Kriterium dafür ist, ob es einer Genehmigung des Vermieters bedarf, zeigt das Urteil des AG Kölnvom 15.07.2011 -220 C 27/11-, das die Genehmigungsbedürftigkeit in einem Fall, in dem eine Sichtschutzkonstruktion nicht fest mit Gebäudeteilen verbunden war und auch keine Substanzbeschädigung des Gebäudes zu befürchten war, dennoch bejahte, weil durch die Montage das Erscheinungsbild des Hauses erheblich beeinträchtigt wurde.

Ein weiteres Beispiel für einen genehmigungsbedürftigen Sichtschutz liefert das Urteil des AG Münster vom 18.07.2001 – 48 C 2357/01-, das die Berechtigung zur einer allseitigen Umhüllung des Balkons der Mietwohnung mit einem an montierten Schienen aufgehängten Vorhang von der Genehmigung des Vermieters abhängig machte.

II. Oft besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung

Hängt die Berechtigung zum Anbringen einer Markise bzw. eines sonstigen Sonnen – oder Sichtschutzes von der Erlaubnis des Vermieters ab, bedeutet dies nicht zwingend, dass der Vermieter frei darüber entscheiden kann, ob er die Genehmigung erteilt oder nicht. In vielen Fällen steht dem Mieter gegen seinen Vermieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu. Grds. bedarf es für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter verpflichtet ist, seine Erlaubnis zum Anbringen einer Markise bzw. eines sonstigen Sonnen – oder Sichtschutzes zu erteilen, einer Abwägung zwischen den widerstreitenden Interessen des Mieters und des Vermieters (vgl. auch AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 30.11.2012 – 820 C 79/11). Auf Seiten des Vermieters ist sein Eigentumsrecht zu berücksichtigen, das nicht nur vor Eingriffen in die Substanz des Gebäudes bzw. der Wohnung, sondern auch vor optischen und ästhetischen Beeinträchtigungen schützt. Auf der anderen Seite ist das Recht des Mieters zu berücksichtigen, sich vor Beeinträchtigungen seines Wohngebrauchs durch die Sonne oder durch Blicke von Nachbarn zu schützen (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13). Grds. gilt, dass der Vermieter dem Mieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund Einrichtungen versagen darf, die diesem das Leben in der Mietwohnung angenehmer gestalten können, und durch die der Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und die Mietsache nicht verschlechtert wird (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13). Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht daher grds. dann, wenn die Beeinträchtigung des Eigentumsrechts des Vermieters gering ist, der Mieter hingegen ohne das Anbringen der Markise bzw. des sonstigen Sonnen – oder Sichtschutzesin seinem üblichen Wohngebrauch zu stark eingeschränkt wäre (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13).

Auf den ersten Blick mag es wenig nachvollziehbar erscheinen, dem Mieter die Berechtigung, eine Markise bzw. einen sonstigen Sonnen – oder Sichtschutz ohne zuvor erteilte Erlaubnis des Vermieters anzubringen, auch in solchen Situationen zu versagen, in denen der Vermieter ohnehin verpflichtet ist, die Genehmigung zu erteilen. Dies hat jedoch durchaus seine Berechtigung. Die Genehmigungsbedürftigkeit gibt dem Vermieter nämlich die Möglichkeit der Kontrolle und vor allem der Einflussnahme z. B. auf die Farbauswahl und die Gestaltung der Markise bzw. des Sonnen- oder Sichtschutzes. Ein entsprechendes Recht steht dem Vermieter nämlich in der Regel auch dann, wenn er grds. zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, zumindest insoweit zu, als durch die Einflussnahme die Genehmigungsfähigkeit sichergestellt wird (vgl. AG München, Endurteil vom 07.06.2013 – 411 C 4836/13). Wichtig kann die Möglichkeit der Einflussnahme insbesondere auch dann sein, wenn es sich bei der Wohnung des Mieters um eine Eigentumswohnung handelt, an der Wohnungseigentum besteht, und der Vermieter sich gegenüber den anderen Wohnungseigentümern an Vorgaben halten muss, die sich z. B. aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ergeben.

III. Der Sonnen – bzw. Sichtschutz muss  fachgerecht angebracht werden

Nimmt der Mieter an der Mietsache Veränderungen vor, muss er sicherstellen, dass dies fachgerecht geschieht. Wird eine Markise oder ein sonstiger Sonnen – bzw. Sichtschutz nicht fachgerecht montiert, kann dies eine Schadensersatzpflicht des Mieters auslösen (zu den Rechtsfolgen einer vertragswidrigen Montage eines Sonnen – bzw. Sichtschutzes siehe die Ausführungen unter V.). Ist das Anbringen einer Markise bzw. eines sonstigen Sonnen – oder Sichtschutzes genehmigungsbedürftig, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, wenn die fachgerechte Befestigung nicht gewährleistet ist. Geht mit der Montage eine bauliche Veränderung einher, darf der Mieter diese grds. nur durch einen Fachbetrieb ausführen lassen. In Eigenleistung darf der Mieter nur tätig werden, wenn er durch eine entsprechende Ausbildung den Nachweis der Fachkunde erbracht hat (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 535 BGB Rn.435).

IV. Rechte und Pflichten in Bezug auf den Sonnen – bzw. Sichtschutz

Grds. obliegt es gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB dem Vermieter, die Mietsache und auch mitvermietete Einrichtungen während des Mietverhältnisses instand zuhalten. Hat der Mieter die Mietsache mit einer Einrichtung, wie z. B. einem Sonnen – oder Sichtschutz versehen, obliegt jedoch ihm die Erhaltungspflicht. Der Mieter muss den Sonnen – bzw. Sichtschutz also – falls erforderlich – auf eigene Kosten reparieren und warten (lassen).

Eine Mieterhöhung, die der Vermieter grds. unter den Voraussetzungen der §§ 559 ff. BGB vornehmen kann, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme vorgenommen hat, ist ihm allerdings verwehrt, da nicht er, sondern der Mieter die Kosten für die Montage und die Erhaltung des Sonnen – bzw. Sichtschutzes trägt.

 V. Vertragswidrige Montage eines Sonnen – oder Sichtschutzes – Diese Konsequenzen drohen dem Mieter

1. Beseitigungsanspruch des Vermieters

Bringt der Mieter eine Markise bzw. einen sonstigen Sonnen – oder Sichtschutz ohne die Erlaubnis des Vermieters an, obwohl die Maßnahme genehmigungsbedürftig ist, schafft er einen vertragswidrigen Zustand, dessen Beseitigung der Vermieter grds. verlangen kann. Der Mieter ist daher grds. zum Rückbau verpflichtet (vgl. AG Kölnvom 15.07.2011 -220 C 27/11). Eine ungenehmigte Montage eines Sonnen – bzw. Sichtschutzes stellt zwar auch dann eine Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die Erlaubnis zu erteilen. In einem solchen Fall kann der Mieter dem Beseitigungsanspruch des Vermieters jedoch in der Regel den Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegen halten. Grds. ist es nämlich rechtsmissbräuchlich, die Beseitigung einer Einrichtung zu verlangen, zu deren erneuter Montage der Mieter nach zu erteilender (einklagbarer) Erlaubnis berechtigt ist bzw. wäre (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 06.07. 1990 – 7 S 1401/90).

2. Kündigungsrecht des Vermieters

Eine Vertragsverletzung des Mieters kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Kündigungsrecht des Vermieters begründen. Die ohne eine erforderliche Genehmigung des Vermieters vorgenommene, und damit vertragswidrige Montage einer Markise oder eines sonstigen Sonnen – bzw. Sichtschutzes allein wird eine Kündigung jedoch in der Regel nicht rechtfertigen können. Sowohl das Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB als auch das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB erfordern nämlich eine gewissen Schwere der Pflichtverletzung.

Gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.1 BGB liegt ein wichtiger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigender Grund insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine Gefährdung der Mietsache tritt durch die Montage einer Markise oder eines sonstigen Sonnen- bzw. Sichtschutzes in der Regel nicht ein, und zwar auch dann nicht, wenn der Mieter in die Bausubstanz des Gebäudes eingreift.

Aber auch eine Kündigung gem. § 543 Abs.1 BGB erfordert, dass dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss in jedem Einzelfall entschieden werden. Zu beachten ist allerdings, dass die fristlose Kündigung – sofern keine der Ausnahmen des § 543 Abs.3 S.2 BGB vorliegt – gem. § 543 Abs.3 S.1 BGB erst dann möglich ist, wenn der Vermieter dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Abhilfe, also zum Rückbau des Sonnen bzw. Sichtschutzes gesetzt hat oder er den Mieter erfolglos abgemahnt hat.

An eine ordentliche fristgerechte Kündigung werden zwar nicht so hohe Anforderungen gestellt, wie an eine außerordentliche fristlose Kündigung. Auch für eine ordentliche fristgerechte Kündigung ist es jedoch gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB erforderlich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzthat. Auch hier gilt, dass die ungenehmigte Montage einer Markise oder eines sonstigen Sonnen – bzw. Sichtschutzes allein in der Regel nicht die erforderliche Schwere der Vertragsverletzung aufweist. Auch wenn die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters gem. § 573  Abs. 2 Nr. 1 BGB nach überwiegender Ansicht keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraussetzt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18.05.2012 – 63 S 421/11), kann diese aber dennoch erforderlich sein, da die Missachtung der Aufforderung des Vermieters, den Sonnen – bzw. Sichtschutz zu demontieren, der Vertragsverletzung des Mieters ein zusätzliches Gewicht verleiht und diese aus diesem Grund erheblich erscheinen lassen kann (vgl. BGH, Urteil vom 28.11.2007 -VIII ZR 145/07). Eine ordentliche fristgerechte Kündigung ist daher im Einzelfall durchaus möglich, wenn der Mieter den ungenehmigt montierten Sonnen bzw. Sichtschutz innerhalb einer vom Vermieter gesetzten angemessenen Frist nicht entfernt.

3. Schadensersatzanspruch des Vermieters

Hat der Mieter bei der Montage einer Markise oder eines sonstigen Sonnen – bzw. Sichtschutzes die Mietsache beschädigt, weil er diesen nicht fachgerecht angebracht hat, ist er – sofern ihm nicht der Nachweis gelingt, dass ihm kein Verschulden zur Last fällt – dem Vermieter gem. § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, und zwar unabhängig davon, ob er den Sonnen – bzw. Sichtschutz mit oder ohne Genehmigung montiert hat.

VI. Rückbaupflicht und Wegnahmerecht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses

Hat der Mieter während des Mietverhältnisses eine Markise oder einen sonstigen Sonnen – bzw. Sichtschutz installiert, muss er diesen am Ende des Mietverhältnisses grds. auf eigene Kosten wieder entfernen, sofern der Vermieter hierauf nicht verzichtet hat. Diese Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter der Montage zugestimmt hat (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.10.2009 – 24 U 17/09). Die Rückbaupflicht muss in der Regel nicht vereinbart werden. Sie folgt – auch wenn sich dies aus dem Wortlaut nicht ergibt – nach h. M. unmittelbar aus der in § 546 Abs.1 BGB gesetzlich verankerten Rückgabepflicht des Mieters. Ein Entfernungsvorbehalt des Vermieters bei der Zustimmung wird ausnahmsweise allerdings dann verlangt, wenn es sich bei der Maßnahme des Mieters um eine auf Dauer angelegte, über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmehandelt, die nur mit erheblichem Kostenaufwand beseitigt werden kann und deren Entfernung das Mietobjekt ineinen schlechteren Zustand zurückversetzen würde (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.1991 – 6 U 108/90). Ob diese Voraussetzungen vorliegen, muss in jedem Einzelfall ermittelt werden, ist bei einem Sonnen- oder Sichtschutz aber in der Regel nicht der Fall.

Ist ein Nachmieter bereit, die Markise oder den sonstigen Sonnen – bzw. Sichtschutz als eigenen zu übernehmenund verpflichtet er sich zur Entfernung nach Ablauf seiner Mietzeit, wird dem Vermieter der Rückbauanspruch sogar gänzlich versagt. Die Geltendmachung seines Anspruches wäre in einem solchen Fall rechtsmissbräuchlich (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19.12.1991 – 6 U 108/90).

Unterlässt der Mieter es am Ende des Mietverhältnisses, den Sonnen – bzw. Sichtschutz trotz bestehender Verpflichtung zu demontieren, kann der Vermieter den Rückbau selbst vornehmen und die Kosten von dem Mieter gem. § 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V m. § 281 BGB als Schaden ersetzt verlangen, wenn er dem Mieter erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt hat.

Es gibt auch Fälle, in denen der Vermieter die Demontage des Sonnen – bzw. Sichtschutzes am Ende des Mietverhältnisses gar nicht wünscht, der Mieter diese aber vornehmen möchte weil er den Sonnen – bzw. Sichtschutzz. B. in seiner neuen Wohnung wieder anbringen möchte. In diesen Fällen steht dem Mieter gem. § 539 Abs.2 BGB ein Wegnahmerecht zu, sofern es sich bei dem Sonnen – bzw. Sichtschutz um eine Einrichtung i. S. d. § 539 Abs.2 BGB, also um bewegliche Sachen handelt, die mit der Mietsache vorübergehend verbunden wurde, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts gem. § 552 Abs. 1 BGB allerdings durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.