Auf keinen Fall sollten Vermieter sofort nach erstmaligem Betreten der Wohnung selbst Hand anlegen oder eine Reinigungsfirma beauftragen. Diese sog. Ersatzvornahme sollte nur dann sofort erfolgen, wenn der Mietvertrag bereits beendet ist und die Neuvermietung unmittelbar bevorsteht. Anderenfalls sollten Vermieter den bisherigen Mieter unter Fristsetzung dazu auffordern, sein Versäumnis hinsichtlich der Aufräumarbeiten nachzuholen.

Der nachfolgende Artikel erklärt Vermietern Schritt für Schritt, wie Sie richtig reagieren, wenn der Mieter die Wohnung verdreckt hinterlässt.

1. Schritt: Dokumentation des Zustands des Wohnung: Fotos und Zeugen

Hinterlässt der Mieter die Wohnung verdreckt, sollte der erste Schritt immer die Beweissicherung sein. Da fast jeder Vermieter ein Handy bei sich trägt, reicht ein Griff und es können Fotos gemacht werden. Am besten fertigen Sie Bilder von allen Räumlichkeiten an.

Um den Beweiswert von Fotos oder auch Videos zu erhöhen sollten Vermieter, wenn möglich Zeugen, wie z.B. Nachbarn hinzuziehen.

Dieser Grundsatz gilt für jeden, der die Wohnung nach dem Mietvertragsende und dem Auszug des Mieters als erstes betritt — also auch den Hausmeister der die Schlüsselübergaben regelt, etc.

Der Grund ist ganz einfach der, dass Vermieter in einem Prozess darlegen und beweisen müssen, dass ein Mieter seiner Rückgabepflicht nicht nachgekommen ist. Mieter bestreiten das meistens, weshalb Nachweise unerlässlich sind, um die eigenen Ansprüche durchzusetzen.

2. Schritt: Aufforderung zur besenreinen Übergabe und Beseitigung des verdreckten Zustandes

Der zweite Schritt sollte die Aufforderung zur Nachbesserung sein. Ganz besonders dann, wenn die Mieter vor dem eigentlichen Ende des Mietvertrages ausgezogen sind und der Vertrag theoretisch noch ein paar Tage läuft —selbst wenn der Vermieter schon die Schlüssel hat.

Auf diesem Weg kann man vielleicht noch eine spätere Streitigkeit über Schadensersatz wegen einer Ersatzvornahme und Co. verhindern. Außerdem können Mieter dann nicht entgegenhalten, dass Sie die Aufräumarbeiten noch erledigt hätten, wenn man Ihnen die Chance gegeben hätte etc.

Rechtlich zwingend notwendig ist eine solche Aufforderung aber nicht, den Mieter haben die Mietwohnung mit allen Nebenräumen in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, § 546 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Wohnung muss also im Rückgabezeitpunkt in einem besenreinen Zustand sein. Ist Sie das nicht ist der Mieter im sog. Verzug und hat alle daraus entstehenden Schäden gegenüber dem Vermieter zu ersetzen.

Was Mieter alles tun müssen, damit eine Wohnung als besenrein gilt und was nicht, lesen Sie hier: Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen?

Wichtig ist es außerdem als Vermieter zu beachten, dass einige Dinge, durch die eine Wohnung verdreckt aussieht vom Vermieter hinzunehmen sind. Dazu zählen z.B. vergilbte Wände (Bundesgerichtshof (BGH) 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06) und dreckige Fenster (BGH, Urteil v. 28.06.2006, Az.: VIII ZR 124/05).

Mehr dazu lesen Sie in dem Artikel: Wohnungsübergabe: Welche Mängel müssen Vermieter hinnehmen?

3. Schritt: Selbst aufräumen und entrümpeln

Hinterlässt der Mieter die Wohnung verdreckt und damit seiner Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe nicht nachgekommen und ist eine Beseitigung der Verschmutzungen bzw. Verunreinigungen nicht mehr zu erwarten, darf der Vermieter zur sog. Ersatzvornahme greifen.

Ersatzvornahme heißt hier nichts anderes als das der Vermieter ein Anspruch auf Beseitigung der groben Verschmutzungen hat und aufgrund der Weigerung des Mieters diese Reinigungsarbeiten selbst ausführen (lassen) kann. Die dadurch entstehenden Reinigungskosten bzw. Aufwendungen sind ihm dann gemäß den §§ 535, 546, 280 i. V. m. dem Mietvertrag vom (ehemaligen) Mieter als Schadensersatz zu ersetzen. Erledigt man als Vermieter selbst die Reinigungs- und Aufräumarbeiten, kann man insoweit auch fiktive Kosten ansetzten — z.B. den Stundenlohn für eine Reinigungshilfe den man sich durch die Eigenleistung erspart.

Vorsicht ist nur insoweit geboten, dass noch Gegenstände oder Möbel in der Wohnung des Mieters verblieben sind. Diese dürfen Vermieter im Einzelfall nicht ohne weiteres auf den Sperrmüll werfen. Warum nicht, erklärt dieser Artikel für den Fall der Räumung: Zwangsräumung als Berliner Modell – Ratgeber für Vermieter.

4. Schritt: Schadensersatzanspruch durchsetzen

Bei der Durchsetzung des Schadensersatzes für etwaige Aufwendungen der Reinigung und ggf. Entrümpelung der verdreckten Wohnung hat der Vermieter verschiedene Möglichkeiten.

Die einfachste Möglichkeit ist es die angefallene Schadenssumme von der Mietkaution abzuziehen bzw. einzubehalten. Wie das geht erklären die Artikel:

• Kaution einbehalten: Müssen Schäden vom Vermieter repariert werden? und
• Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster).

Daneben kann der Vermieter sich auch aus zu zurückgelassenen verwertbaren Gegenständen oder Möbeln in der Mietwohnung befriedigen, in dem er einem evtl. Versteigerungs- oder Verkaufserlös einbehält. Einen Überblick über die alternativen Verwertungsmöglichkeiten zurückgelassener Gegenstände bekommen Sie in dem Artikel: Mieter ist verschwunden und einfach ausgezogen – Was können Vermieter tun?

Im Übrigen kann der Vermieter die Schadenssumme auch immer separat in einem Schreiben an den Mieter fordern. Dabei sollte auf den Grund der Forderung hingewiesen und eine Zahlungsfrist gesetzt werden. Bestenfalls bedient man sich hier eines Anwalts dessen Kosten dann als Verzugsschaden geltend gemacht werden können, wenn der Mieter die Wohnung verdreckt hinterlässt.