Ist der Mieter verstorben und gibt es niemanden der den Mietvertrag übernimmt, stellt sich für Vermieter besonders eine Frage: Wer räumt die Wohnung des verstorbenen Mieters? Finden sich nicht sofort Erben oder gibt es keine Erben, ist es wichtig als Vermieter zu wissen, was man eigentlich selbst tun darf bzw. kann: Darf man als Vermieter nach dem Tod des Mieters die Wohnung selbst räumen oder räumen lassen? Was passiert mit dem Nachlass? Sind die Möbel des verstorbenen Mieters einzulagern oder darf der Vermieter sie wegschmeißen? Wer zahlt die Räumung der Wohnung des verstorbenen Mieters?
Der nachfolgende Artikel erklärt für Vermieter, was bei der Räumung der Wohnung des verstorbenen Mieters zu beachten ist.
Inhalt: Mieter verstorben: Wer räumt die Wohnung
I. Grundsatz: Erben haften für die Räumung der Wohnung
II. Fehlen Erben: Nachlasspflegschaft für Räumung der Wohnung notwendig
I. Grundsatz: Erben haften für die Räumung der Wohnung
Wird der Mietvertrag nicht nach den §§ 563, 563 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit einem bisherigen Haushalts-, Familienangehörigen oder überlebenden Mietern fortgesetzt, treten nach § 564 iVm § 1922 BGB automatisch die Erben an die Stelle des verstorbenen Mieters. Bei mehreren Erben spricht man von einer Erbengemeinschaft. Wer ein Eintrittsrecht beim Mietvertrag hat und wie Vermieter vorgehen sollte, wenn Sie von dem Tod des Mieters erfahren, lesen Sie hier: Eintrittsrecht beim Tod des Mieters und Mieter ist gestorben – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter.
Die Erben werden nach § 564 BGB zum neuen Mieter. Ganz ohne gesonderte Erklärung gegenüber dem Vermieter, dessen Einverständnis oder irgendeine Vertragsanpassung. Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Vertrag. Die Miete ist weiterhin fällig und bei einem gekündigten oder beendeten Mietvertrag ist die Wohnung zu räumen. Die Durchführung der Räumung, der Schönheitsreparaturen und alle sonst mit der Rückgabe der Wohnung zusammenhängenden Pflichten sind von den Erben zu erfüllen. Alles Wichtige zu den Schönheitsreparaturen ist hier zusammengefasst: Schönheitsreparaturen bei Tod des Mieters – Was beachten als Erbe / Vermieter?
Merke:
Solange das Erbe nicht ausgeschlagen wird, sind die Erben gegenüber dem Vermieter dafür verantwortlich, dass die Wohnung geräumt wird, wenn der Mieter verstorben und der Vertrag beendet ist. Vermieter haben aber zu beachten, dass die Räumung der Wohnung durch die Erben nur nach Beendigung des Mietvertrages verlangt werden kann! Das bedeutet: Ist die Wohnung noch nicht gekündigt, muss der Vermieter zunächst wirksam kündigen, um verlangen zu können, dass der Erbe die Mietwohnung zum Beendigungstermin räumt!
II. Fehlen Erben: Nachlasspflegschaft zur Räumung der Wohnung notwendig
Ist der Mieter verstorben, ohne Erben zu hinterlassen stehen Vermieter vor zwei Problemen: Zum einen haben Sie niemanden demgegenüber Sie die Kündigung erklären können, damit das Mietverhältnis beendet ist und zum anderen niemanden der sich dann um die Räumung kümmert. Einfach in die Wohnung zu gehen und anfangen auszuräumen, dürfen Vermieter nicht – selbst wenn es auf den ersten Blick keine Erben gibt.
Die einzige Lösung ist dann eine Nachlasspflegschaft, die sehr einfach in die Wege geleitet werden kann — auch vom Vermieter.
Dazu ist beim örtlich zuständigen Amtsgericht ist ein Antrag auf Anordnung einer Nachlasspflegschaft über den Nachlass des Mieters zu stellen. Das Gericht setzt dann nach §§ 1960, 1961 BGB einen sog. Nachlasspfleger ein, der von nun an die Angelegenheiten und das Vermögens des Verstorbenen verwaltet. Er übernimmt Zahlungen, zieht Forderungen ein, gibt Erklärungen für den Verstorbenen ab und nimmt demgegenüber abzugebende Erklärungen an. So z.B. die Kündigungserklärung des Vermieters. Man kann sich in einem solchen Verfahren auch selbst als Vermieter zum Nachlasspfleger des verstorbenen Mieter einsetzen lassen, wenn keine Erben oder nahestehenden Personen des Verstorbenen vorhanden sind.
Als Gläubiger des verstorbenen Mieters können Vermieter den Antrag auf Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung der Mietwohnung des verstorbenen Mieters sogar kostenlos stellen (OLG München, Beschluss vom 20.3.2012, Az.: 31 Wx 81/12).
Wichtig:
Ohne Erben muss der Nachlasspfleger die Zustimmung zur Räumung erteilen! Vermieter dürfen nicht eigenmächtig handeln und z.B. die Möbel wegschmeißen oder das Schloss austauschen, um die Wohnung zu räumen.
Mehr zum Thema: Wohnungsmieter verstorben: Keine Erben vorhanden – Was tun?
III. Kosten der Räumung nach Tod des Mieters
Die Kosten für die Räumung der Mietwohnung trägt grundsätzlich der Mieter. Ist der Mieter verstorben, haften dessen Erben für diese Kosten. Gab es weitere Mieter haften diese zusammen mit den Erben des Verstorbenen Als Gesamtschuldner
Gibt es keine Erben, sind die Räumungskosten aus dem Nachlass zu zahlen. Reicht der Nachlass nicht aus, kann der Vermieter seine Ansprüche mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen. Deckt auch diese die Kosten nicht, bleibt der Vermieter in der Praxis meist auf dem überschießenden Teil der Kosten sitzen.
IV. Fazit und Zusammenfassung
Ist der Mieter verstorben und wird der Mietvertrag von niemandem fortgeführt, ist der Erbe für die Räumung der Wohnung verantwortlich. Er hat die entsprechenden Kosten zu tragen. Vorausgesetzt ist dabei nur, dass es einen Erben gibt und das Mietverhältnis nicht fortgesetzt werden soll. Gibt es keine Erben ist ein Nachlasspfleger einzusetzen der sich darum kümmert, dass die Wohnung geräumt wird. Eine solche Nachlasspflegschaft kann von dem Vermieter oder Bekannten des verstorbenen Mieters beantragt werden.
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