Ein Ölfleck mag in der Sonne bunt schimmern, ist aber leider kein Kunstwerk, sondern eine starke Verunreinigung. Für Mieter ist es ärgerlich, wenn das eigene Auto Öl verliert. Für Vermieter ist der Ölfleck auf dem mitvermieteten Stellplatz oder in der Garage / Tiefgarage eine kleine Katastrophe. Ölflecken sind bekanntlich sehr schwer zu beseitigen und stellen überdies eine Brandgefahr dar. Mietrechtlich handelt es sich um eine Beschädigung der Mietsache, die vom Mieter zu beseitigen ist bzw. die ihn schadensersatzpflichtig macht.
Der folgende Artikel erklärt, für Mieter und Vermieter welche rechtlichen Ansprüche im Mietrecht bestehen, wenn der Stellplatz des Mieters oder die Garage /Tiefgarage mit einem Ölfleck verschmutzt ist.
Inhalt: Mietrecht: Ölfleck auf Stellplatz (Garagen / Tiefgarage)
I. Mieter für Ölfleck auf Stellplatz /Garage haftbar
II. Ansprüche des Vermieters bei einem Ölfleck
I. Mieter für Ölfleck auf Stellplatz/ Garage haftbar
Ein Ölfleck auf dem Stellplatz, in der Garage oder Tiefgarage ist ein Schaden an der Mietsache. Im Allgemeinen haften Fahrzeughalter bereits nach § 7 Abs. 1 Straßenverkehrsgesetz (StVG) für Verunreinigungen durch Ölverlust (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.09.2015, Az.: VI ZR 475/14).
Im Mietrecht haftet in erster Linie der Mieter — selbst dann, wenn der Ölfleck durch das Auto oder Motorrad eines Dritten auf dem mitgemieteten Stellplatz entstand. So z.B. in dem Fall, dass der Mieter einen Besucher seinen Stellplatz oder Parkplatz in der Garage / Tiefgarage benutzen lässt (s.u.). Der Vermieter muss nur darlegen, dass der Mieter den Schaden des Ölflecks verursacht hat; das wird aber bereits dann angenommen, wenn es bei Mietbeginn nachweislich noch keinen solchen Ölfleck gab.
Mietern obliegt im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine sog. Erhaltungs- und Obhutspflicht. Das bedeutet, Mieter haben darauf zu achten, dass sie die Mietsache und die mitvermieteten Nebenräume / Flächen weder beschädigen noch den angemieteten Zustand verschlechtern.
Ölflecken die durch das Auto eines Besuchers verursacht werden, sind dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter zuzurechnen. Er haftet hier nach § 278 BGB für das Verschulden Dritter wie für eigenes Verschulden. Das gilt allerdings nur, wenn der Besucher mit Wissen und Wollen des Mieter seinen Stellplatz oder Parkplatz in der Garage / Tiefgarage benutzt (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, 6. Entwerfen eines Formularvertrages über Wohnraum; Inhaltskontrolle beim Formularmietvertrag Rn. 199). Für eine unbefugte Benutzung des Stellplatzes durch einen Dritten und dessen Verunreinigung des Parkplatzes mit eine Ölfleck haftet der Mieter nicht.
Außerdem sich Schäden und Verschlechterungen nach § 538 BGB dann nicht vom Mieter zu vertreten, wenn sie trotz des vertragsgemäßen Gebrauchs ohne Verschulden des Mieters entstanden sind. Undichte Dichtungen, Marderschäden oder ähnliches gelten allerdings nicht als Verschuldensausschluss. Kurz gesagt, war es das Auto des Mieters trifft ihn immer das Verschulden an dem Ölfleck. Im Übrigen sind alle haftungsausschließenden Umstände vom Mieter darzulegen und zu beweisen (BGH NZM 1998, 117).
Merke: Mieter haften gegenüber dem Vermieter für einen Ölfleck auf dem angemieteten Stellplatz oder Parkplatz in der Garage / Tiefgarage. Sie können sich aber durch einen entsprechenden Vortrag von der Haftung befreien, wenn Sie beweisen, dass sie keine Schuld an dem Ölfleck trifft.
II. Ansprüche des Vermieters bei einem Ölfleck
Ist der Ölfleck in der Garage/Tiefgarage oder auf dem Stellplatz dem Mieter zuzurechnen, muss er diesen beseitigen.
1. Beseitigungsanspruch
Der Beseitigungsanspruch ergibt sich für den Vermieter aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB Beseitigungsanspruch heißt, dass der Vermieter vom Mieter verlangen kann den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Der Ölfleck ist dann rückstandslos vom Stellplatz oder in der Garage/Tiefgarage zu entfernen.
2. Schadensersatzanspruch
Alternativ zur Beseitigung des Ölflecks kann der Vermieter von dem Mieter direkt, den zur Beseitigung erforderlichen Geldbetrag verlangen nach §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 2 BGB.
Eine Fristsetzung und Aufforderung zur Beseitigung des Ölflecks ist nicht erforderlich. Die Beschädigung der Mietsache ist eine Obhutspflichtverletzung und die rechtlich als eine sog. Nebenpflichtverletzung eingeordnet wird (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, IIIV. Nebenleistungspflichten des Mieters Rn. 54). Bei Nebenpflichtverletzungen gibt der BGH dem Vermieter das Recht sofort Schadensersatz in Geld zu fordern. Ein vorrangiges Recht auf eigene Schadensbeseitigung haben Mieter hier nicht (vgl. BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17).
Merke: Vermieter können von dem Mieter entweder die Beseitigung des Ölflecks oder Schadensersatz in Geld verlangen.
III. Vermieter haftet gegenüber WEG für Ölfleck
Handelt es sich um einen Schaden in einer Wohnungseigentumsanlage und befindet sich der Ölfleck in einem Bereich der zum Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer zählt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) von dem Vermieter Schadensersatz verlangen. Vermieter haften gegenüber den anderen Wohnungseigentümern für das Verschulden ihrer Mieter nach § 278 BGB (BGH, Urteil vom 10. November 2006, Az.: V ZR 62/06).
Ist ein Vermieter im Einzelfall solchen Ansprüchen seitens der WEG ausgesetzt, kann er vom Mieter anstelle des Schadensersatzes auch eine sog. Freistellung gegenüber der WEG verlangen. Ein Mieter hat in einem solchen Fall dann direkt an die WEG Schadensersatz für den Ölfleck in der Garage / Tiefgarage zu zahlen.
IV. Fazit und Zusammenfassung
Im Mietrecht ist der Mieter für einen Ölfleck auf dem Stellplatz oder Parkplatz in Garage / Tiefgarage verantwortlich. Er ist zur Beseitigung des Ölflecks verpflichtet. Alternativ kann der Vermieter von ihm auch die Zahlung von Schadensersatz verlangen. Nur wenn der Mieter nachweist, dass ihn kein Verschulden an dem Ölfleck trifft, hat der Vermieter keine Ansprüche wegen des Ölflecks.
08.06.2024 - 22:15
Vielen Dank für den Artikel.
Ich haben folgendes Problem. Das Nachbarsauto in der Tiefgage verliert seit einiger Zeit Öl. Der boden neben und unter meinem Auto ist stark verschutzt und rutschig, ich komme sehr schwer ins Auto. Zwei mal bin ich ausgerutsch, zum Gluck ohne Verletzungen. Ich habe den Vorfall der Hausverwaltung angemeldet, daraufhin hat sich mich hingewiesen, dass isch als Mieter für die Reinigung meiner Garagenplatz verantwortlilch bin. Ja, ich kenne meine Pflichten, aber ich sehe es nicht ein, den durch den Nachbarn verursachten Schmutz, vor allem das Motoröl zu beseitigen. Das habe ich der HW auch deutlich gemacht. Sie sagten, sie werden den Nachbarn benachrichten, aber seit Wochen ist nicht passiert. Außerdem der Nachbar auf den gegenüberliegenden Garagenplatz repariert fremde Autos in der Tiefgarage. Sehr oft liegt das Werkzeug mitten auf dem “Fahrbahn” zu meinem Platz und der Boden ist auch stark verschmutz. Was soll ich hier tun? Den Automachiker habe ich öfters in der Garage getroffen, meinen unmittelbaren Nachbarn mit dem Motoröl kenne ich nicht. Das Motoröl gelangt auch in der Gulli der Garage. Das ist doch umweltverschutzung und strafbar oder. Haftet der Vermieter in diesem Fall? Wie soll ich am Besten vorgehen, da ich von den Nachbarn auch Rache/Hass befürchte. Die Situation belastet mich sehr. ich freue mich auf Ihren Rat/Ihre Hilfe. Vielen Dank und viele Grüße.
10.06.2024 - 06:56
Hallo Alia,
sprechen Sie Ihre Nachbarn freundlich an oder gehen Sie den Weg weiterhin über die Hausverwaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2024 - 14:21
Vielen Danke für den Artikel
Ich habe meine Wohnung mit Tiefgaragen Stellplatz gestern abgenommen mit dem Hinweis auf das Abnahmeprotokoll, das der Stellplatz Ölflecken hat.
Der Mieter hatte ein Auto was ständig Öl verloren hat.
Nun habe ich festgestellt das trotz seiner Reinigung mit Katzenstreu immer noch Ölflecken auf dem Stellplatz sind.
Er weigert sich diesen zu entfernen.
Kann ich hier ein Kostenvoranschlag einholen und es dem Mieter schicken mit der Aufforderung es entweder selber fachgerecht zu reinigen oder ich einen Teil der Kaution einbehalte bis eine Fachfirma diesen Ölfleck entfernt.
Vielen Dank für Ihre Rückantwort
31.07.2024 - 09:15
Hallo Herr/Frau Gellenbeck,
wenn der Mieter einen Schaden verursacht, ist er dafür verantwortlich, diesen zu beseitigen. Hier eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/rechtsprechung/schadensberechnung-kostenvoranschlag/
Viele Grüße
Dennis Hundt