Junge gesunde Menschen sind in der Regel nicht darauf angewiesen, eine Wohnung anzumieten, in der sie für den Rest ihres Lebens wohnen bleiben können. Es gibt aber auch andere in der Regel ältere oder kranke Menschen, die einem weiteren Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht (mehr) gewachsen sind oder eine (erneute) Herauslösung aus ihrem gewohnten Umfeld nicht verkraften würden. Solche Mieter bzw. Mietinteressenten brauchen Sicherheit, dass das Mietverhältnis bis zu ihrem Tod gegen ihren Willen nicht beendet werden kann.

Dieser Beitrag erklärt, ob und auf welche Weise dieses Ziel einer Bindung auf Lebenszeit erreicht werden kann und was Mieter und Vermieter bei der Vertragsgestaltung beachten sollten.

1. Befristung bis zum Tod des Mieters – So erlangen Mieter Sicherheit

Der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bietet Mietern keine Gewähr dafür, dass das Mietverhältnis bis zu ihrem Tod fortbesteht. Auch wenn der Vermieter nicht- wie der Mieter- grundlos kündigen kann, steht auch ihm nicht nur ein Recht zur außerordentlichen frostlosen Kündigung gem. §§ 543, 569 BGB, sondern auch ein Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 BGB zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Selbst wenn sich der Mieter stets vertragsgemäß verhält, kann es daher sein, dass ihm z. B. wegen Eigenbedarfs des Vermieters gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB gekündigt wird. Die Gefahr einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter besteht nicht, wenn das Mietverhältnis befristet wird. Ein befristetes Mietverhältnis kann nur außerordentlich fristlos gekündigt werden, was jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich ist und in der Regel nicht geschieht, wenn sich der Mieter nichts zuschulden kommen lässt. Eine „gewöhnliche“ Befristung zeichnet sich dadurch aus, dass die Parteien eine ganz bestimmte Laufzeit oder auch einen bestimmten oder zumindest bestimmbaren Endzeitpunkt festlegen. Soll dem Mieter Sicherheit gegeben werden, dass das Mietverhältnis bis zu seinem Tod fortdauert, muss als Endzeitpunkt der Tod des Mieters festgelegt werden, wobei es sich allerdings keinesfalls um einen bestimmten oder bestimmbaren Zeitpunkt handelt. Trotz dieser Besonderheit stuft die Rechtsprechung einen auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossenen Mietvertrag über Wohnraum als befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis ein (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 02.07.1993 – REMiet 5/92).

2. Wirksamkeit einer Befristung bis zum Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen

Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei einem Mietvertrag, der mit dem Tod des Mieters enden soll, um einen befristeten Mietvertrag handelt, ist dessen Wirksamkeit bei Wohnraummietverhältnissen umstritten, und zwar aus folgendem Grund:

• 575 Abs.1 BGB bestimmt, dass ein Wohnraummietverhältnis nur dann befristet werden kann, wenn der Vermieter hierfür einen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten Gründe hat. § 575 Abs.1 S.1 BGB macht es für den wirksamen Abschluss eines befristeten Mietvertrages zur Voraussetzung, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Dass diese Voraussetzungen vorliegen, ist kaum denkbar, wenn – wie es bei einer Befristung des Mietverhältnisses bis zum Tod des Mieters in der Regel der Fall ist- das Ende des Mietverhältnisses gar nicht absehbar ist. Sofern es sich nicht um ein Mietverhältnis i. S. d. § 549 Abs.2 Nr.2 BGB handelt, auf das die Vorschrift des § 575 BGB kraft gesetzlicher Anordnung nicht anwendbar ist, oder der Zeitpunkt des Todes des Mieters ausnahmsweise abzusehen ist, müsste die Befristung daher an sich ins Leere gehen, d. h. das Mietverhältnis gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten.

Dieses Ergebnis wird jedoch verbreitet als nicht zufriedenstellend empfunden. In der Literatur und vereinzelt auch in der Rechtsprechung wird daher vertreten, dass § 575 BGB auf Mietverhältnisse, die auf Lebenszeit des Mieters geschlossen sind, nicht anwendbar ist. Das LG Freiburg vertritt diese Auffassung mit Urteil vom 21.03.2013 – 3 S 368/12 – und begründet die Unanwendbarkeit des § 575 BGB mit dessen Zweck, der darin besteht, den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/03). Die Gefahr des Verlustes der Wohnung besteht jedoch gerade nicht, wenn durch die Befristung sichergestellt ist, dass das Mietverhältnis bis zum Tod des Mieters fortdauert.

Das LG Freiburg relativiert seine Meinung von der Unanwendbarkeit des § 575 BGB in seiner Entscheidung vom 21.03.2013 allerdings und führt, ohne vom Ergebnis -der Wirksamkeit der Befristung auf Lebenszeit des Mieters- abzuweichen, weiter aus, die Berufung des Vermieters auf die Unwirksamkeit der Befristung sei zumindest treuwidrig, da sich aus dem Zweck des § 575 BGB ergebe, dass die Möglichkeit, die Unwirksamkeit der Befristung geltend zu machen, auf jene Person beschränkt sei, deren Schutz sie diene, also auf den Mieter.

Bislang steht das LG Freiburg mit seiner Entscheidung noch alleine da. Insbesondere gibt es keine Entscheidung des BGH über die Anwendbarkeit des § 575 BGB im Falle einer Befristung auf Lebenszeit des Mieters. Auch in der Literatur herrscht Uneinigkeit. Solange die Frage nicht höchstrichterlich geklärt ist, sollten insbesondere Mieter nicht darauf vertrauen, dass ihnen der Fortbestand des Mietverhältnisses bis zu ihrem Tod garantiert ist.

3. Der auf Lebenszeit des Mieters geschlossene Mietvertrag bedarf der Schriftform

Das Gesetz enthält neben § 575 BGB noch eine weitere Regelung, die Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Befristung des Mietvertrages aufstellt. Gem. § 550 S.1 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, für unbestimmte Zeit, wenn er nicht der Schriftform genügt.

Diese Vorschrift ist unzweifelhaft auch im Falle einer Befristung des Mietvertrages bis zum Tod des Mieters anwendbar (vgl. LG Mainz, Urteil vom 06. 11. 2013 – 3 S 74/13). Der Schutzweck des § 550 BGB gebietet es nicht, seine Anwendbarkeit zu verneinen. Anders als § 575 BGB dient § 550 BGB nämlich nicht dem Schutz des Mieters, sondern dem eines Erwerbers des vermieteten Wohnraums, der nach dem Eigentumserwerb gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt. Hält man § 575 BGB für unanwendbar und damit Wohnraummietverträge, die auf die Lebenszeit des Mieters geschlossen sind, grds. für zulässig, sollten die Mietparteien auf die Einhaltung der Schriftform achten. Wird diese nicht gewahrt, tritt gem. § 550 S.1 BGB die gleiche Rechtsfolge ein, die eintreten würde, wenn man § 575 BGB für anwendbar hält. Das Mietverhältnis gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass es nach Ablauf eines Jahres seit der Überlassung der Wohnung an den Mieter (vgl. § 550 S.2 BGB) ordentlich gekündigt werden kann, und zwar -unter den Voraussetzungen des § 573 BGB- auch vom Vermieter.

4. Was geschieht im Falle des Todes des Mieters

Ein befristetes Mietverhältnis endet automatisch mit dem Ablauf der Befristung bzw. dem Eintritt des als Endzeitpunkt festgelegten Termins oder Ereignisses, ohne dass es einer Kündigung bedarf. So geschieht es im Grundsatz auch, wenn der Tod des Mieters als Endzeitpunkt vereinbart wurde. Anders als bei unbefristeten und solchen befristeten Mietverhältnissen, bei denen das Ende der Befristung dem Tod des Mieters nachfolgt, kommt weder § 563a BGB zur Anwendung, der bestimmt, dass das Mietverhältnis beim Tod eines von mehreren Mietern mit den überlebenden Mitmietern fortgesetzt wird, noch tritt die Rechtsfolge des § 564 S.1 BGB ein, wonach das Mietverhältnis beim Tod des Mieters mit dem Erben fortgesetzt wird, wenn keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten und dieses auch nicht nach § 563a BGB mit Haushaltsangehörigen fortgesetzt wird. Die Erben des verstorbenen Mieters sind aber dennoch nicht ganz unbeteiligt. Ist der Mieter verstorben und das Mietverhältnis beendet, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Räumung zu, der sich nicht mehr gegen den Mieter richten kann und deshalb die Erben verpflichtet. Ebenso verhält es sich mit etwaigen (nach-) vertraglichen Verpflichtungen, wie z. B. der zur Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechung. Die Erben treten daher nicht in das Mietverhältnis, aber in ein Abwicklungsschuldverhältnis ein.

Wie oben angedeutet, stellt das mit dem Tod des Mieters eintretende Ende des Mietverhältnisses im Falle einer Befristung bis zu dessen Tod nur den Grundsatz dar. Wie von jedem Grundsatz gibt es auch von diesem eine Ausnahme.

Diese kommt dann zum Tragen, wenn der verstorbene Mieter seine Wohnung nicht alleine, bewohnt hat, sondern mit anderen Personen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat. Nach nicht unumstrittener, aber verbreiteter Ansicht wird diesen Personen in entsprechender Anwendung des § 563 BGB ein Recht zugestanden, in den Mietvertrag einzutreten (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 563 BGB, Rn.12). Begründet wird dies mit der Schutzwürdigkeit der Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters und deren berechtigtem Interesse, ihren bisherigen Lebensmittelpunkt beizubehalten. Bei dem mit den Haushaltsangehörigen fortgeführten Mietverhältnis handelt es sich dann allerdings um ein unbefristetes, das vom Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 573 ff. BGB und vom Mieter grundlos unter Einhaltung der Frist des § 573c BGB ordentlich gekündigt werden kann.