Mindestmietdauer und Beendigung durch Zeitablauf — Ein Mietvertrag auf Zeit ist meistens ein befristeter Mietvertrag, bei dem Mieter und Vermieter die gesetzlichen Voraussetzungen einzuhalten haben. Ist man hier unaufmerksam ist die Befristung schnell unwirksam und aus dem Mietvertrag auf Zeit wird ein unbefristeter Mietvertrag, mit der Folge dass er jederzeit ordentlich gekündigt werden kann. Doch welche Voraussetzungen gibt es? Wie lange gilt ein Mietvertrag auf Zeit? Kann der Mietvertrag auf Zeit gekündigt werden? Gibt es für den Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des Mietvertrages?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter welche wichtigen Punkte Sie bei dem Abschluss eines Mietvertrages auf Zeit zu beachten haben.

Punkt 1: Formvoraussetzungen

Ein Mietvertrag auf Zeit muss nach §§ 550, 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schriftlich geschlossen werden.

Mieter und Vermieter können einen Mietvertrag auf Zeit regelmäßig weder mündlich noch per Fax, Email oder WhatsApp abschließen. Lesen Sie mehr dazu in dem Artikel: Mietvertrag: Zusage per E-Mail, WhatsApp oder SMS bindend? (für Mieter und Vermieter)

Die Schriftform nach § 126 BGB setzt voraus, dass beide Mietvertragsparteien (oder ihre Vertreter) auf dem Vertragsformular eigenhändig unterschreiben. Fehlt eine wirksame Unterschrift ist die Schriftform nicht gewahrt und die Befristungsabrede unwirksam.

Punkt 2: Inhaltliche Voraussetzungen – genauer Zeitraum und Befristungsgrund

Für die rechtswirksame Vereinbarung eines Mietvertrages auf Zeit sind inhaltlich zwei Dinge genaustens zu bestimmen: Der Zeitraum bzw. der Zeitpunkt bis zu dem das Mietverhältnis bestehen soll und der Befristungsgrund, der eine Weitervermietung nach Ablauf der Mietzeit voraussichtlich nicht möglich macht. Einen maximalen Zeitraum gibt das Gesetz nicht vor.

Als Befristungsgrund lässt das Gesetz gemäß § 575 Abs. 1 BGB folgende 3 Gründe für den Vermieter zu:

• Der Vermieter benötigt die Mietwohnung oder das Mietshaus wegen Eigenbedarf — Er oder einer seiner Familien- bzw. Haushaltsangehörigen will die Räume nach Ablauf der Mietzeit als für sich nutzen.
• Nach Ablauf einer gewissen Mietzeit ist die Beseitigung oder Instandsetzung der Mieträume bzw. des Mietshauses geplant.
• Nach Ablauf der Mietzeit soll die Mietwohnung bzw. Mietshaus an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (Hausangestellten, Kindermädchen, Hausmeister etc…) vermietet werden.

Allerdings können auch andere Befristungsgründe genannt werden, solange sie gemäß § 575 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters sind. Zulässig ist insoweit z.B. die Befristung auf Lebenszeit des Mieters (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 98/10).

Weitere Einzelheiten zu der gesetzlich zulässigen Befristung lesen Sie auch in dem Beitrag: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung

Punkt 3: Der Mietvertrag kann nicht im Nachhinein befristet werden

Nach § 575 Abs. 1 BGB ist der Befristungsgrund bei Mietvertragsabschluss schriftlich mitzuteilen. Im Nachhinein ist das nicht zulässig.

Punkt 4: Anspruch auf Verlängerung des befristeten Mietvertrages

Ein Mietvertrag auf Zeit kann verlängert werden. Dabei sollten Mieter und Vermieter wissen, dass sich eine Verlängerung nicht nur durch eine vertragliche Vereinbarung bewirken lässt, sondern auch durch Gesetz eintreten kann. Es gibt zwei Fälle in denen Mieter sogar einen Anspruch auf die Verlängerung des Mietvertrags haben.

• Der erste Fall ist, dass sich der Befristungsgrund nach hinten verschiebt. In diesem Fall darf der Mieter eine Verlängerung um den entsprechenden Zeitraum verlangen nach § 575 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Beispiel: Im Mietvertrag ist angegeben, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit zum 15.09.2020 seine Tochter einziehen lassen will, da diese in dem Ort der Mietwohnung ihr Studium beginnen will. Nun bekommt die Tochter allerdings die Möglichkeit vor dem Studienbeginn ein Auslandspraktikum für ein Jahr zu absolvieren und verschiebt dementsprechend den Studienanfang.

Da sich der Befristungsgrund verschiebt, kann der Mieter die Verlängerung verlangen. Will der Mieter also das Mietverhältnis auch über den 15.09.2020 hinaus fortführen, verschiebt sich die Vertragsdauer entsprechend dem Befristungsgrund. Der Vermieter kann die Verlängerung aber nicht verlangen. Will der Mieter zum zunächst vereinbarten Beendigungszeitpunkt ausziehen, kann der Vermieter ihn nicht daran hindern.

• Der zweite Fall ist, dass der Vermieter den Mieter verspätet über den Fortbestand des Befristungsgrundes informiert. Auch dann kann sich der Mietvertrag auf Zeit per Gesetz verlängert, wenn der Mieter das verlangt. Nach § 575 Abs. 2BGB kann der Mieter vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Das bedeutet, wenn der Vermieter sich länger als einen Monat Zeit lässt kann der Mieter die entsprechende Verlängerung verlangen.

Beispiel: Im Mietvertrag ist angegeben, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit zum 15.09.2020 das Mietshaus kernsanieren lässt. Der Mieter fragt am 20.05.2020 beim Vermieter nach ob der Befristungsgrund noch in der angegebenen Form besteht. Der Vermieter bestätigt das weitere Bestehen des Befristungsgrundes am 20.08.2020.

Eigentlich hatte der Vermieter nur einen Monat zur Beantwortung Zeit. Er hätte dem Mieter daher bis zum 20.06.2020 Antwort geben müssen. Da er erst am 20.08.2020 antwortete verspätete er sich um zwei Monate, da er seine Erklärung erst drei anstelle von einem Monat nach Anfrage des Mieters abgab. Der Mieter kann daher eine zwei monatige Verlängerung des Mietvertrags auf Zeit verlangen.

Punkt 5: Unwirksame Vereinbarungen über den Zeitraum machen den Mietvertrag nicht unwirksam

Ist in dem Mietvertrag auf Zeit ein unwirksamer Befristungsgrund vereinbart unwirksam hat das nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages zur Folge.

Die Rechtsfolgen sind:

• Der ursprüngliche Mietvertrag auf Zeit gilt als unbefristet.
• Der Ablauf der Befristungszeit bzw. Eintritt des Befristungsgrundes führt nicht zur Beendigung des Mietvertrages.
• Der Mietvertrag ist mit Ablauf eines Jahres nach Abschluss ordentlich kündbar.

Punkt 6: Wegfall des Befristungsgrundes führt zu Anspruch auf Verlängerung als unbefristetes Mietverhältnis

In § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB ist geregelt, dass der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen kann, wenn der Befristungsgrund entfällt.

Beispiel: Im Mietvertrag ist angegeben, dass der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit zum 15.09.2020 seinen Hausmeister einziehen lassen will, da dieser bisher pendelt. Nun kündigt dieser Hausmeister noch vor Ablauf der Befristungszeit und der Vermieter beauftragt einen örtlichen Hausmeisterservice mit der Betreuung des Objekts. Der Bedarf bzgl. der Mietwohnung besteht nicht mehr.

Da sich der Befristungsgrund entfallen ist, kann der Mieter die Verlängerung verlangen. Will der Mieter also das Mietverhältnis auch über den 15.09.2020 hinaus fortführen, kann er eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit verlangen.

Punkt 7: Beendigung durch Zeitablauf, außerordentliche Kündigung oder Sonderkündigungsrechte

Der Mietvertrag auf Zeit endet mit dem Ablauf der darin bestimmten Zeit, sofern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird (§ 542 Abs. 2 BGB).

Für die Beendigung des Mietvertrages auf Zeit vor Ablauf der Mindestmietdauer braucht man daher immer ein Recht zur außerordentliche Kündigung des Mietvertrages nach §§ 543, 569 BGB oder ein Sonderkündigungsrecht.

Welcher Sonderkündigungsrechte Mieter haben lesen Sie hier: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters

Im Übrigen verbleibt dem Mieter und dem Vermieter nur die Möglichkeit auf den Abschluss eines einen Aufhebungsvertrag hinzuwirken.

Punkt 8: Besonderheit Kündigungsverzicht

In manchen Mietverträgen auf Zeit gibt es keine Befristung im Sinne des § 575 BGB sondern nur einen Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht, um eine zeitliche Bindung des Mieters und des Vermieters an den Mietvertrag zu bewirken.

Wichtig ist dabei, dass

• immer nur die ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden kann.
• In einem Formularvertrag nur ein beidseitiger Kündigungsverzicht zulässig ist.
• Der maximale Zeitraum für einen zulässigen Kündigungsverzicht 4 Jahre beträgt.

Im Übrigen ist auch bei diesem Mietvertrag auf Zeit die Schriftform zu wahren.

Ist die Vereinbarung zum Kündigungsverzicht unwirksam, kann der Mietvertrag unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist von (mindestens) drei Monaten gemäß § 573 c BGB gekündigt werden.

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