Wird eine vermietete Eigentumswohnung veräußert, haben die Mieter oft Angst, dass sie der neue Eigentümer in der Wohnung nicht mehr duldet und sie ausziehen müssen. Diese Sorge ist allerdings unbegründet. Das Gesetz enthält Regelungen, durch die der Mieter umfassend geschützt wird.
Insbesondere für Mieter ist die Kenntnis ihrer Rechte wichtig, damit sie sich auf keine Veränderungen zu ihrem Nachteil einlassen, zu denen sie nicht verpflichtet sind.
Wir stellen hier die möglichen Veränderungen im Mietvertrag für Mieter und Vermieter dar. Was ändert sich und was ändert sich nicht? Wir zeigen es hier.
Schutz der Mieter durch § 566 BGB
In § 566 BGB ist der sogenannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ verankert. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis durch die Veräußerung des Wohnraums nicht beendet wird. § 566 BGB bestimmt deshalb, dass im Falle der Veräußerung vermieteten Wohnraums, die nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten erfolgt, der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.
Für den Mieter heißt dies im Kern, dass das Mietverhältnis mit Ausnahme des Vertragspartners unverändert fortgesetzt wird.
Was die Veräußerung des Wohnraums im Einzelnen für Konsequenzen für Mieter und Vermieter hat, soll im Folgenden dargestellt werden.
Keine inhaltlichen Vertragsänderungen des Mietvertrages
Die Veräußerung des Wohnraums an einen neuen Eigentümer berührt den geschlossenen Mietvertrag inhaltlich nicht. Für den Mieter gilt allein, dass er es in Zukunft mit einem neuen Vermieter zu tun hat. Die Vertragskonditionen bleiben jedoch dieselben. Es bedarf nicht des Abschlusses eines neuen Mietvertrages mit dem Erwerber. Auch hat der Erwerber nicht das Recht, einseitig Änderungen des Vertrages zu bewirken. Dies wäre allenfalls möglich, wenn der Mieter zustimmt. Auf Änderungen des Mietvertrages anlässlich der Veräußerung muss sich der Mieter allerdings nicht einlassen.
Lassen Sie sich im Falle der Veräußerung der von ihnen gemieteten Wohnung gegenüber dem neuen Eigentümer nicht auf für Sie nachteilige Vertragsänderungen ein. Hierzu sind Sie nicht verpflichtet.
Kein Sonderkündigungsrecht des neuen Vermieters
Der neue Vermieter hat grds. auch kein Recht, das Mietverhältnis unter erleichterten Bedingungen zu kündigen. Ihm stehen nur die Kündigungsrechte zu, die auch dem bisherigen Vermieter zur Verfügung standen.
Ausnahme Zwangsversteigerung
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht für den Fall des Erwerbs des vermieteten Wohnraums im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Auf den Erwerb von vermietetem Wohnraum wird § 566 BGB gem. § 57 ZVG zwar entsprechend angewandt. Gem. § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) hat aber der Erwerber die Möglichkeit, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Im Gegensatz zu dem rechtsgeschäftlichen Erwerber ist er nicht an etwaige vertraglich vereinbarte erschwerte Kündigungsbedingungen insb. nicht an längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden. Auch die verlängerte Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.2 BGB, die für den Vermieter gilt, wenn das Mietverhältnis fünf Jahre und länger andauert, gilt für den Ersteher nicht. Dieser kann das Mietverhältnis daher gem. 573d Abs.2 BGB am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dieses erleichterte Kündigungsrecht steht ihm allerdings nur zu, wenn er von ihm zum erstmöglichen Zeitpunkt Gebrauch macht.
Auch im Rahmen dieses Kündigungsrechts ist der Mieter jedoch dadurch geschützt, dass der Ersteher ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 BGB an der Kündigung haben muss.
Mehr dazu: Sonderkündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung
Besonderer Schutz nach Begründung von Wohnungseigentum
Häufig kommt es vor, dass Erwerber vermieteten Wohnraums versuchen, die Wohnung nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch hier gilt grds., dass der Erwerber nur unter den allgemein auch zuvor für den Veräußerer gültigen Bedingungen kündigen kann. Ist allerdings nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter und vor der Veräußerung an der vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet worden, ist der Mieter besonders geschützt. In diesem Fall kann der neue Eigentümer, der dann an Stelle des ehemaligen Eigentümers in die Vermieterstellung eintritt, nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Er muss eine Frist von in der Regel 3 Jahren ab dem Eigentumserwerb abwarten, bis er die Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Die Frist kann in den einzelnen Bundesländern durch Rechtsverordnung in bestimmten Fällen auf bis zu 10 Jahre ausgeweitet werden
Mehr dazu: Eigenbedarfskündigung: Sperrfrist beachten (Kündigungssperrfrist)
Kein besonderes Recht zur Mieterhöhung
Der Erwerber hat auch kein Recht, die Miete allein aus Anlass des Eigentumserwerbs zu erhöhen. Er ist hier an dieselben Voraussetzungen gebunden, wie es auch der bisherige Vermieter war. Eine Erhöhung der Miete kann der neue Vermieter nur unter den Voraussetzungen des § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Mehr dazu: Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete
Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag: An wen muss sich der Mieter wenden
Mietern ist nach der Veräußerung des Wohnraums oft nicht klar, ob sie sich mit ihren Anliegen an den neuen oder den alten Vermieter wenden müssen und wem gegenüber sie ihre Rechte geltend machen und ihre Pflichten zu erfüllen haben.
Grds. gilt, dass mit dem Eigentümerwechsel eine Zäsur stattfindet. Maßgeblich ist hier die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Die Zäsur hat zur Folge, dass bereits vor dem Eigentümerwechsel fällige Ansprüche des Vermieters weiterhin dem bisherigen Vermieter zustehen. Erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werdende Ansprüche gehen auf den Erwerber über.
Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter bestehen weiterhin gegenüber dem bisherigen Eigentümer, wenn diese vor der Veräußerung bereits entstanden und fällig waren. Erst nach dem Eigentümerwechsel fällig werdende Ansprüche sind hingegen gegenüber dem neuen Eigentümer geltend zu machen. Allerdings kann es hier zu Überschneidungen kommen.
In der Praxis bedeutet dies Folgendes:
Mietzinsansprüche
Hat der Mieter die Miete, die bereits vor dem Wirksamwerden des Eigentumsübergangs fällig geworden ist, noch nicht gezahlt, bleibt der bisherige Vermieter Anspruchsinhaber. Die Miete ist an ihn zu entrichten. Die Mietzinsforderungen, die erst nach dem Erwerb des Eigentums durch den neuen Vermieter fällig werden, stehen hingegen dem Erwerber zu. Der Mieter muss diese an den neuen Eigentümer entrichten. Entscheidend ist auch hier die Eintragung im Grundbuch. War die Miete beispielsweise am 3. eines Monats fällig und erfolgt die Eintragung im Grundbuch am 6. desselben Monats, steht die Miete für den gesamten Monat dem Veräußerer zu. Andersherum bedeutet dies, dass die Miete für den gesamten Monat von dem Erwerber beansprucht werden kann, wenn diese z.B. am 3. des Monats fällig war, der Eigentumserwerb jedoch bereits am 2. desselben Monats erfolgte.
Mehr dazu: Mietzahlung bei Eigentümerwechsel – Wem stehen welche Rechte zu?
Lassen Sie sich im Zweifelsfall einen Grundbuchauszug des Erwerbers vorlegen, aus dem sich dessen Eigentumserwerb ergibt. Sind Sie sich nicht sicher, an wen die Miete zu entrichten ist, besteht die Möglichkeit, diese mit bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts zu hinterlegen. Erklärt allerdings der bisherige Vermieter, dass die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen ist, sollten Sie dem Folge leisten.
Mängelbeseitigungsansprüche
Nicht selten kommt es vor, dass noch vor der Veräußerung ein Mangel entstanden ist, der vom bisherigen Vermieter aber noch nicht beseitigt worden ist und auch nach dem Eigentümerwechsel weiterhin vorliegt. Hier gilt: Die Ansprüche des Mieters, den Mangel zu beseitigen, gehen auf den Erwerber über. Nach dem Eigentumserwerb hat dieser die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten.
Schadensersatzansprüche des Mieters
Differenzierter ist die Lage, wenn es um Schadensersatzansprüche des Mieters wegen eines Mangels an der Mietsache geht.
Hier ist zu differenzieren: Ist der Schaden bereits vor dem Eigentümerwechsel eingetreten und der Schadensersatzanspruch damit fällig geworden, ist allein der bisherige Vermieter schadensersatzpflichtig. Tritt der Schaden hingegen erst ein, nachdem der Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, ist der Erwerber ersatzpflichtig. Dies gilt auch, wenn die Ursache für den Schadenseintritt durch den bisherigen Eigentümer gesetzt worden ist, z.B. weil dieser den Mangel trotz Aufforderung nicht beseitigt hat.
Nebenkostenabrechnung
Auch die Frage, wer die Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat, wem Ansprüche gegen den Mieter auf Nachzahlungen zustehen und von wem der Mieter Rückzahlungen verlangen kann, kann zum Problem werden, wenn der Eigentümer wechselt. Als Ausnahme von dem zuvor geschilderten Grundsatz, dass stets die Fälligkeit der Ansprüche maßgeblich ist, kommt es hier darauf an, ob der Abrechnungszeitraum vor dem Eigentumswechsel bereits abgeschlossen war oder nicht.
War die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel bereits abgeschlossen, ist es Pflicht des bisherigen Vermieters, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Ihm stehen etwaige Ansprüche gegen den Mieter auf Nachzahlung zu. Auch er ist es, der ein etwaiges Guthaben des Mieters an diesen auszahlen muss.
Erfolgt der Eigentumsübergang hingegen während der laufenden Abrechnungsperiode, gehen die Rechte und Pflichten auf den Erwerber über. Dieser hat nun die Pflicht, die Abrechnung vorzunehmen und hat dabei auch Vorauszahlungen des Mieters zu berücksichtigen, die nicht an ihn, sondern den bisherigen Vermieter geleistet worden sind. Auch ihm stehen etwaige Nachzahlungsansprüche ebenso zu, wie er verpflichtet ist, ein etwaiges Guthaben auszuzahlen.
Mehr dazu: Nebenkostenabrechnung beim Eigentümerwechsel
Was passiert mit der Mietkaution
Mit dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter verhält es sich folgendermaßen: Dieser ist erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und einer angemessenen Überlegungsfrist für den Vermieter fällig. Daher ist es grds. auch der neue Eigentümer, der die Rückzahlung der Kaution vorzunehmen hat. Der früher geltende Grundsatz, dass der neue Eigentümer zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet ist, wenn sie ihm ausgehändigt wurde, gilt nicht mehr. Allerdings ist der bisherige Vermieter gem. § 566a BGB weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses von dem Erwerber nicht erlangen kann.
Die von dem tatsächlichen Erhalt der Kaution unabhängige Rückzahlungspflicht des Erwerbers gilt nur für Fälle, in denen die Veräußerung nach dem 31.8.2001 erfolgt ist. In Fällen, in denen die Veräußerungen vor diesem Zeitpunkt stattgefunden haben, muss sich der Mieter an den Veräußerer wenden, wenn dieser dem Erwerber die Kaution nicht ausgehändigt hat.
Eigentumswechsel durch Tod des Vermieters
Die vorstehenden Ausführungen beziehen sich auf den Eigentumswechsel durch rechtsgeschäftliche Veräußerung bzw. den Sonderfall des originären Eigentumserwerbs im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Zu einem Wechsel des Vermieters kann es jedoch auch kommen, wenn der bisherige Vermieter stirbt. Auf diese Fälle ist § 566 BGB nicht anwendbar. Dies ist jedoch auch nicht nötig, da sich die Auswirkungen des Todes nach den erbrechtlichen Vorschriften richten. Auf Grund der Gesamtrechtsnachfolge des § 1922 Abs.1 BGB tritt der Erbe unmittelbar mit dem Tod des Vermieters in den Vertrag ein und zwar mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Abgrenzungsprobleme zwischen den Rechten und Pflichten des bisherigem und des aktuellen Vermieters gibt es insb. deshalb nicht, da nur noch ein Ansprechpartner vorhanden ist, auf den die Rechte des bisherigen Vermieters übergegangen sind und der gem. 1967 Abs.1 BGB für die Verbindlichkeiten des Erblassers haftet.
Fazit:
Der Wechsel des Eigentümers einer vermieteten Wohnung hat für den Mieter grds. keine negativen Auswirkungen. Durch den Eintritt des Erwerbers in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ist der Mieter umfassend geschützt. Er ist nicht verpflichtet, sich anlässlich des Eigentümerwechsels auf für ihn nachteilige Vertragsänderungen einzulassen.
21.01.2014 - 19:36
Muss, falls nach dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung durchgeführt wird, ein neuer Mietvertrag unterzeichnet werden. Die Mieterhöhung entspricht der Vergleichsmiete.
21.01.2014 - 19:51
Hallo Stader,
wie Sie oben gelesen haben unter “Schutz der Mieter durch § 566 BGB” bricht der Kauf die Miete nicht. Eine Mieterhöhung erfordert nie einen neuen Mietvertrag. Wenn Sie Schwierigkeiten mit Ihrem Vermieter bekommen sollten, lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.03.2014 - 11:34
Was passiert, wenn der Käufer einer Eigentumswohnung den bestehenden Mietvertrag liest und feststellt, daß einige Passagen längst nicht mehr so gültig sind? Kann dann eine Art Ergänzung gemacht werden mit geltendem Recht (gleichsam geltend für Mieter und Vermieter mit allen sich verbessernden oder verschlechternden Auswirkungen)? Oder müssen alle Beteiligten sich an den Vertrag halten?
11.03.2014 - 08:22
Hallo Düdeldi,
ein Mietvertrag bleibt so wie er sich bestehen, ein Verkauf ändert gar nichts. Der Mieter muss hier also nicht mitspielen und kann sich auf den bestehenden Mietvertrag beziehen. Sollten Sie noch weiter bedrängt werden, sollten Sie sich zur Beratung an einen Anwalt wenden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.09.2022 - 21:27
Wir wollen eine Immobilie mit ELW erwerben. Diese ist aktuell bewohnt von einer Mieterin seid 14 Jahren. Die Miete ist aber für den Standort deutlich zu gering. Zudem muss die Wohnung komplett saniert werden. Aus dem Grund ist der Mietpreis sogar angemessen. Allerdings muss die Wohnung renoviert werden und dann zu einem aktuellen ortsüblichen Preis vermietet werden, da wir an die korrekte miethöhe angewiesen sind. Wie ist in dem Fall unser Recht als Vermieter. Wie lange ist in dem Fall Kündigungsfrist?
16.09.2022 - 07:34
Hallo Merle,
Ihre Vorstellung (Renovierung + teurere Vermietung) ist kein Grund für eine Kündigung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.11.2023 - 13:57
Guten Tag. Ich und meine Frau haben uns eine Eigentumswohnung vor drei Jahren gekauft um dort zu wohnen und leben. Bei Kauf würde uns von Vorbesitzer versichert das die Miterin ausziehen wird. Die Miterin wie auch der Makler haben es gewusst dass wir dort wohnen möchten. Diese ganze Angelegenheit würde von einer Rechtsanwältin bearbeitet aber ohne Erfolg. Was kann man tun und wie soll man weiter vorgehen in dieser Angelegenheit. Mit freundlichen Grüßen Peter.
29.11.2023 - 10:46
Hallo Peter,
kündigen Sie wegen Eigenbedarf und widerspricht der Mieter nicht, müssen Sie schlussendlich auf Räumung der Wohnung klagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2014 - 13:42
Gibt es für Langzeitmieter (42 Jahre in derselben Wohnung u. immer die Miete pünktlich bezahlt), einen besonderen Kündigungsschutz, wenn der Haus-Eigentümer wechselt, und den bisherigen Mietern gekündigt werden soll, aus welchen Gründen auch immer?
04.04.2014 - 14:03
Hallo Weigl,
Sie genießen in diesem Fall die längsmögliche Kündigungsfrist von 9 Monaten. Ansonsten kann ich Ihnen das E-Book: “Eigenbedarf abwehren – Was tun wenn der Vermieter kündigt?”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.04.2014 - 15:41
Hallo,
wir haben im Juni 2013 ein Mietangebot angenommen bis Juni 2016 und die Kaution bezahlt, Miete immer überwiesen, aber nie einen Vertrag unterzeichnet. Nun will der Vermieter verkaufen und versucht uns einen Umzug schmackhaft zu machen. Weiters sollen wir jetzt April 2014 einen Mietvertrag unterschreiben, selber Inhalt wie das Mietanbot 2013. Das Datum wäre mit Juni 2013 datiert. Enstehen dadurch Nachteile für uns, oder sichert das uns bzw. den Vermieter ab? Kein bei einem Verkauf der neue Eigentümer bei einem gültigen Mietanbot, aber keinen Vertrag uns aus der Wohnung vor Juni 2016 wegweisen?
Besten Dank
Max
09.04.2014 - 15:44
Hallo Max,
Sie haben offensichtlich einen Mietvertrag, nur halt einen mündlichen. Mit diesem Thema haben wir uns bereits an drei Stellen auf Mietrecht.org beschäftigt.
1. Kündigungsfrist: Kein Mietvertrag oder mündlicher Mietvertrag
2. Mieterhöhung ohne schriftlichen Mietvertrag – Was muss ich beachten?
3. Schönheitsreparaturen ohne Mietvertrag (oder mündlichen Mietvertrag)
Die Artikel werden Innen helfen die Lage zu bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2014 - 17:31
Vielen Dank für die Antwort!
Jetzt noch eine Frage: nachdem der Vermieter jetzt eine Unterschrift auf den Vertrag will, obwohl ja rechtlich ein mündlicher besteht, und wir sowieso nur bis Juni 2016 bleiben wollen, ändert sich etwas für uns, außer vom unbefristeten in ein befristetes Mietverhältnis?
Wenn ich es richtig verstehe, dann ist bei einem Verkauf der Whg der unterschriebene Vertrag bis zum vereinbarten Ablauf gültig, bzw. ein mündlicher unbefristet?
Herzlichen Dank!
Max
10.04.2014 - 19:45
Hallo Max,
wenn Sie sich den Artikel zu den Schönheitsreparaturen ansehen, dann scheint der mündliche Vertrag doch weitere Vorteile zu haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.05.2014 - 13:55
Hallo,
wie sieht es denn aus, wenn der Vermieter stirbt, Erbengemeinschaft die Wohnung verkaufen will und dem Käufer die Kaution nicht aushändigt, da sie angeblich nicht mehr vorhanden ist. Sollte die Kautionsübergabe in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden?
Vielen Dank
21.05.2014 - 16:46
Hallo Frau Schmidt,
als Mieterin haben Sie ja den Nachweis, dass Sie eine Kaution gezahlt haben, das ist Ihr Beleg und am wichtigsten. Sollten Sie Käuferin sein, würde ich empfehlen die Unterlagen / Mietverträge nach einer Kautionsvereinbarung zu durchforsten.
Fragen Sie bei Bedarf am besten einen Anwalt oder den Notar nach einer gängigen Lösung für das Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.07.2014 - 17:35
Guten Tag,
was ist denn andersherum?
Ich habe einen 10 Jahresmietvertrag (also fünf Jahre mit Verlängerung um weitere 5 Jahre, wenn nicht nach vier Jahren gekündigt wird). Nun bin ich 5,5 Jahre im Gebäude und muss das Geschäft aufgeben (was ich nach vier Jahren nicht wusste…). Es gabe vergangenes Jahr einen Eigentümerwechsel ohne neuen Vertrag.
Habe ich als Mieterin die Möglichkeit da raus zu kommen?
ratlose Grüße
C. Sellhoff
15.07.2014 - 12:45
Hallo Frau Sellhoff,
zum einen handelt es sich bei Ihnen um Gewerbemietrecht. Zum anderen tritt der neue Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, es braucht also keinen neuen Vertrag.
Wenn man einen X-Jahresvertrag abschließt, weiss man für gewöhnlich nie, wie es in drei Jahren aussieht. Daher sollte man sich einen lange mietvertragliche Bindung gut überlegen.
Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.11.2019 - 22:55
Hallo, unser Eigentümer hat gewechselt, da das Haus verkauft wurde. Nun steht uns laut Mietvertrag ein Hausmeister zur Verfügung und das Recht Parkplätze vor unserem Haus ab 18:00 Uhr zu benutzen zu. Der neue Eigentümer verbietet uns dies jedoch und stellt einen Winter und Sommerdienst ein. Wir sehen es jedoch nicht ein, einen Dienst zu bezahlen der uns nicht zugute kommt, da wir die Parkplätze nicht benutzen dürfen und auch nicht drüber laufen. Darf der neue Eigentümer den Hausmeister einfach aus dem Mietvertrag streichen (sodass wir die Mülltonnen z. B immer raussetzen müssen) und müssen wir die Dienste für die Parkplätze bezahlen auch wenn wir sie nicht Nutzen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Grüße
Schaffrath
07.11.2019 - 06:36
Hallo Jenna,
grundsätzlich kann der Vermieter Vereinbarungen im Mietvertrag nicht einseitig ändern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2014 - 18:46
Hallo Herr Hundt,
Ich wohne seit zwei Jahren in einer Mietwohnung, die meine Vermieter nun über einen Makler an einen Investor verkaufen möchten, so dass ich hier wohnen bleiben kann. So weit, so gut.
Nun möchte der Makler natürlich auch meine Wohnung betreten, Fotos machen und letztlich auch Interessenten zeigen. Mein Standardmietvertrag (erstellt vom Bund der Hauseigentümer) besagt, dass ich ihm nach vorheriger Anmeldung Zugang verschaffen muss … und zwar “Montag bis Freitag von 17 bis 20 Uhr, Samstag von 10 bis 13 Uhr und Sonntag von 11 bis 12 Uhr.” In einer Woche??? Jede Woche??? Ist das zumutbar???
Vielen Dank schon einmal für Ihre Antwort!
Besorgte Grüße!
15.09.2014 - 12:19
Hallo Frau Borgemehn,
machen Sie sich hier nicht so viele Sorgen. Der Makler ist auf Sie angewiesen und wird Sie sicherlich nicht zu unzumutbaren vielen Besichtigungen drängen. Wenn Sie im Urlaub wären, Spätsicht haben oder was auch immer, dann sind das Punkte die bei der Terminvereinbarung Beachtung finden müssen.
Wenn Sie mehr Druck bekommen als Ihnen lieb ist, würde ich mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2014 - 16:18
Lieber Herr Hundt,
wohne seit 9 Jahren in der Wohnung. Nun wird das Objekt verkauft.
1. Mußte keine Kaution bezahlen. Kann der neue Eigentümer eine Kaution verlangen?
2. Die Miete liegt unter dem Mietspiegel der Stadt Kaiserslautern. Kann der neue Eigentümer direkt anpassen?
3.Wie ist meine Kündgigungsfrist?
Danke D. Ratka
02.12.2014 - 02:34
Hallo Dieter,
1. Es gilt “Kauf bricht Miete nicht”. Wenn im Mietvertrag keine Kaution vereinbart ist, kann der neue Eigentümer daran nichts ändern.
2. Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete
3. Mietvertrag: Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.12.2014 - 19:43
Hallo Herr Hundt,
in diesem Jahr gab es einen Vermieter Wechsel!
Ich habe eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 1.06.2012- 31.05.2013 erhalten, muß ich die Nachzahlung erstatten oder gilt dort auch die Frist von 12 Monaten?
Vielen Grüße
Michael R.
04.12.2014 - 08:28
Hallo Michael,
ich weiß lieder nicht genau was Sie meinen. Sie habe Ihre erste Nebenkostenabrechnung von Ihrem neuen Vermieter erhalten, richtig? Warum überlegnen Sie nun, die Nachzahlung nicht zu leisten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2014 - 19:24
Hallo Dennis,
es geht um den Abrechnungszeitraum 1.06.2012- 31.05.2013!
Ist dieser nicht verjährt?
Und die Nachzahlung ist um 200 euro höher als die vorherige Rechnung!
Viele Grüße
Michael Rögner
04.12.2014 - 19:53
Hallo Michael,
ja, in der Tat hätte die Nebenkostenabrechnung mit 12-monatiger Abrechnungsfrist bis Ende Mai 2014 bei Ihnen sein müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.12.2014 - 21:24
Hallo,
vielen Dank!
Ich werde mir überlegen ob ich die Nachzahlung durchführe, da der Vermieter direkt eine Mieterhöhung durchgeführt hat!
Viele Grüße
Michael
16.12.2014 - 23:29
Hallo zusammen,
sind vor Kurzem in eine Mietwohnung gezogen und nun steht bereits ein Eigentümerwechsel an. Der Komplex besteht aus mehrere Eigentumswohnungen (Erstbezug). Der bisherige Eigentümer will, dass wir hier bleiben können (steht auch bei uns im Wort), der neue hat dies ebenfalls angekündigt. Nun unsere Frage: können wir dies rechtlich/vertraglich absichern, so dass wir wegen Eigenbedarfs, o.ä. des neuen Eigentümers für eine gewisse Zeit (z.b. 3 Jahre) nicht gekündigt werden können?
Viele Grüße,
Stefan
17.12.2014 - 10:32
Hallo Stefan,
hier ein Artikel, der Ihnen sicher weiterhilft: Eigenbedarf ausschließen – Ist der Ausschluss im Mietvertrag möglich?.
Mit einem derartigen Nachtrag zu Ihrem Mietvertrag, würde sich der alter Eigentümer aber unter Umständen keinen Gefallen nun. Man darf davon ausgehen, dass die Wohnung dann ganz einfach weniger Wert ist (weil man kurztristen Eigennutz durch den Käufer ausschließt).
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2015 - 12:08
Hallo,
meine Eltern (77/83) wohnen seit 1959 zur Miete in einer Wohnung eines 3 Familienhauses in Leipzig. Seit 2013 ist das Haus verkauft worden, da der alte Besitzer gestorben und seine Kinder das Haus nicht haben wollten.
Die neuen Besitzer, mit 2 Kindern, haben sich nicht einmal meinen Eltern persönlich vorgestellt. Haben, obwohl diese wenig später eingezogen sind, jeden bauliche Maßnahme schriftlich angekündigt. Es wurde z. Bsp. das Haus gedämmt. Der Balkon ist, beim damaligen Einzug offen und durch die späterer Verglasung meines Vaters, jetzt wieder offen durch die Fasadendämmung und hat somit keinen nutzen mehr für meine Eltern. Es wurde die Balkontür und ein Fenster (beides aus Holz) erneuert. Die arbeiten sind aber so ausgeführt worden, dass es um die Fenster/Balkontür so aussieht wie im Rohbau.
Des Weiteren wurde 2014 eine Nebenkostenabrechnung für 2013 erstellt, worauf der neue Vermieter eine Mieterhöhung ab August 2013 berechnet hat und eine entsprechende Nachzahlung ab dem Erwerb des Hauses im April 2013 fordert.
Das eigentliche ist aber, dass meine Mutter sich sehr leicht aufregt und in Rage sich schnell im Ton vergreift. Da sie 2014 einige Krankenhausaufenthalte hinter sich hatte kam es im November 2014 gegen 16.00 Uhr durch ein Fenster in der Wohnungstür zu einem Wortwechsel dem Vermieter gegenüber, der lauschend im Treppenhaus im angeblichen vorbeigehen vor der Wohnung wartete (sie Arschloch, …. dummes Schwein, …..blöde Sau) und einer Äußerung, die sich jetzt zum Nachteil entwickeln kann (… sie werden sehen, wenn ich ihre Bude abbrenne). Darauf kam ein Schreiben am selben Tag von einer Anwältin, die meinen Eltern die sofortige Kündigung zum 13.12.2014 aussgeprochen hat oder danach die entsprechende Zwangsräumung erfolgen sollte. Der Mieterbund, in dem sich meine Eltern befinden, hat daraufhin ein entsprechendes Schreiben aufgesetzt.
Zu Weihnachten habe ich meine Eltern gefragt, was nun aus der angekündigten Zwangsräumung gworden ist. Mein Vater sagte darauf “Nichts”. Es bleibt alles beim alten. Die Vermieter habe ihnen vor Weihnachten eine korrigierte Nebenkostenabrechnung gegeben und sogar frohe Weihnachten und ein gesundes neues Jahr gewünscht.
Am 14.01.2015 hat meine Mutter von der Polizei ein Schreiben bekommen bezüglich eines eingeleiteten Strafverfahrens. Sie soll zu den Äußerungen (sie Arschloch, …. dummes Schwein, …..blöde Sau) vom November 2014 Stellung nehmen. Des Weiteren kam am 23.01.2015 ein Schreiben vom Amtsgericht über eine angekündigte Zwangsräumung. Die Vermieterin fühlt sich angeblich mit ihren Kindern wegen der Äußerung (… sie werden sehen, wenn ich ihre Bude abbrenne) nicht mehr sicher. Ich finde dies im allgemeinen sehr weit hergeholt. Man hätte von seiten des neuen Vermieters mal ein klärendes Gespräch suchen sollen.
Was könnten Sie uns raten?
Über eine zeitnahe Rückinfo wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichem Gruß
Harald Gräfe
27.01.2015 - 07:57
Hallo Herr Gräfe,
danke für die umfassende Schilderung. Ich kann Ihnen nur raten die gütliche Einigung mit dem neuen Vermietern zu suchen. Wenn das nicht möglich ist, bleibt Ihnen nur die anwaltliche Beratung. Vielleicht können Sie mit Hilfe eines Anwalts einen Kompromiss herbeiführen. Wenigsten sollten Sie sich aber die Unterstützung zur Seite holen, gerade weil Ihre Eltern schon älter sind und sicher die Unterstützung von einem Profi gebrauchen können.
Ich drücke die Daumen, das sich alles klärt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2015 - 19:47
Hallo,
folgender Fall: Nach einem Eigentümerwechsel zum 1.1.2015 vom altem Eigentümer A zum neuen Eigentümer B (beide vertreten durch Verwaltungen) wurde zwar die Kaution des Mieters C dem neuen Eigentümer B übertragen (mit Zustimmung des Mieters C), nicht jedoch das Guthaben, das auf dem Mietkonto vor dem Eigentümerwechsel aufgrund von Nebenkostenrückzahlungen der letzten Jahre bereits längere Zeit bestand, aber nie ausgezahlt wurde.
Da es sich um eine WG (3 Mietverträge, Haftung gesamtschuldnerisch, keine Untermietverträge) handelt und seit 1.1.2015 ein Zimmer leer steht, gehen beim neuen Eigentümer B zu wenig Mietzahlungen ein. Dies wäre ohne den Eigentümerwechsel kein Problem gewesen, da das Defizit durch die Nebenkostenrückzahlungen (beziehungsweise den bestehenden Überschuss auf dem Mietkonto) gedeckt gewesen wäre. Der neue Eigentümer argumentiert allerdings, dass es Aufgabe des Mieters C ist, sich die Überschüsse vom alten Eigentümer A auszahlen zu lassen (was sich voraussichtlich schwierig gestalten wird) und unabhängig davon die beiden noch bestehenden Mietparteien die fehlende Miete des dritten Mitbewohners mitzutragen hätten. Ist das rechtens?
Vielen Dank im Voraus!
Viele Grüße,
Timo
28.01.2015 - 17:06
Hallo Timo,
die Situation ist verzwickt. Klar ist aber zumindest, dass Sie für die gesamte Miete haften und auch nicht beliebig nicht zahlen und auf die Verrechnung mit einem Guthaben (vielleicht schon mehrere Jahre alt) bestehen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2015 - 12:49
Hallo,
Zurzeit läuft bei meiner jetzigen Wohnung ein Eigentümerwechsel. Ich selbst wohne seit 2012 hier. Da meine Freundin am Mai 2014 dazu gekommen ist haben wir nen neuen Vertrag mit den Vermietern abgeschlossen so das sie mit im Vertrag steht. Meine Frage ist…. Kann der neue Vermieter bei Eigenbedarf unseren Vertrag einfach kündigen oder haben wir da einen speziellen Schutz?
Liebe Grüße
30.01.2015 - 13:57
Hallo Ron,
das Sie bereits in eine Eigentumswohnung eingezogen sind, greift nicht die Kündigungssperrfrist. Wenn im Mietvertrag nichts gegenteiliges vereinbart wurde, kann der Vermieter mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.02.2015 - 14:54
Hallo Herr Hundt,
erst einmal herzlichen Dank für die umfangreiche Website mit den vielen hilfreichen Informationen! Ich habe eine Frage zu den Nebenkosten bei Vermieterwechsel. Bei mir wurde über Jahre nach dem Kalenderjahr abgerechnet. Das Mietshaus wurde zum 30. Juni 2013 verkauft. Nun liegt mir seit Januar 2015 eine Abrechnung des alten Vermieters mit Nachforderung über die Periode Januar bis Juni 2013 vor. Wie ich aus den Information Ihrer Website herauslese, ist diese Abrechnung formell nicht korrekt, da der Abrechnungszeitraum falsch ist (jährlich, auch bei Eigentümerwechsel). Selbst wenn die Verkürzung korrekt wäre, hätte diese Abrechnung bis zum 30. Juni 2014 vorliegen müssen. Selbst für das ganze Jahr 2013 – wenn der falsche Abrechnungszeitraum nur einen inhaltlichen Fehler darstellen würde – wäre sie im Januar 2015 zu spät eingegangen. Außerdem dürfte der alte Vermieter zudem noch Nichtberechtigter der Nachforderung sein. Ich habe nun lang überlegt, wie ich reagieren soll bzw. mit welchem der Argumente ich vorrangig argumentieren sollte. Meines Erachtens damit, dass der alte Vermieter einfach Nichtberechtigter einer Forderung ist? Ich finde auf Ihrer Seite leider keine Infos, ob man auf eine formell unkorrekte Abrechnung überhaupt und in welcher Form reagieren sollte (nicht in meinem Fall aber z.B. wenn eine fristgerechte Nachbesserung seitens des Vermieters noch möglich wäre). Über einen kleinen “Wink” wäre ich dankbar.
Vielen Dank und Viele Grüße
Oliver B.
13.02.2015 - 16:12
Hallo Oliver,
ich würde beim aktuellen Eigentümer nachfrage, wie die Absprache zwischen den Eigentümern aussieht. Sie kommen Sie sicher einen Schritt weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.02.2015 - 17:42
Hallo Herr Hundt,
danke für die Rückmeldung. Der alte Vermieter ist quasi nicht mehr erreichbar, der Verwalter des neuen Vermieters gibt halbherzige Auskünfte. Aber ich verstehe, dass sie keine Rechtsauskunft geben können. Deshalb gestalte mich meine Anfrage etwas allgemeiner:)… Wie sollte man auf eine formell nicht korrekte Nebenkostenabrechnung reagieren? Da beim Wechsel in der Abrechnungsperiode der neue Vermieter für die Abrechnung zuständig ist, wäre der alte Vermieter nicht berechtigt, eine eventuelle Nachzahlung zu empfangen? Eine Zahlung an einen Nichtberechtigten ist sicher problematisch…
Vielen Dank und Gruß
Oliver B.
16.02.2015 - 13:41
Hallo Oliver,
grundsätzlich ist es doch so, dass der oder die Vermieter in der Abrechnungsfrist lieg(t)/en und es offensichtlich zu einer Nachzahlung gekommen ist. Das heisst, es sind mehr Nebenkosten angefallen, als durch Ihre Vorauszahlung gedeckt werden. Ich sehr hier in erster Linie die Pflicht, den Mehrverbrauch oder die höheren Nebenkosten zu bezahlen. Wenn Sie versuchen die Nachzahlung irgendwie zu Umgehen, wird das nicht zuletzt das Verhältnis zu Ihrem neuen Vermieter schädigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.02.2015 - 15:48
Hallo Herr Hundt,
danke für die Antwort. Ich will ja zahlen, nur an den Forderungsberechtigten und nach einer ordentlichen zwölfmonatigen Abrechnung für Januar bis Dezember 2013. Es liegt nur eine Abrechnung vom alten Vermieter von Januar bis Juni 2013 vor. Zugestellt wurde diese am 3. Januar 2015. Abgesehen davon, dass ich hier die Fristen doch als überschritten sehe, stelle ich nach der Lektüre Ihrer Website in Frage, dass dem alten Eigentümer die offene Forderung zusteht. Der neue Eigentümer ist ein Investor, die Verwaltung macht keine Abgaben, wann welche Abrechnung kommen wird. Ihre Seite klärt doch eigentlich eindeutig, dass nur der neue Vermierter für den Abrechnungszeitraum 2013 forderungsberechtigt ist. Aufgrund Ihrer gegenteiligen Aussage bin ich nun verunsichert?! Bitte um Verständnis und vielen Dank im Voraus.
Viele Grüße
Oliver B.
27.02.2015 - 20:37
Guten Tag,
meine Frau und ich wohnen seit über 5 Jahren in einem 2 Familienhaus. Die Vermieter wohnten ebenfalls im Haus und sind jetzt beide verstorben. Das Haus wird definitiv verkauft, wahrscheinlich ein Bauträger. Es gibt eine Erbengemeinschaft die verkaufen wird.
Da wir schon 5 Jahre hier wohnen denke ich, gibt es eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.
Nun meine Frage: Bleibt die Kündigungsfrist für den Käufer uns gegenüber bestehen? Kann der Bauträger uns überhaupt kündigen? Können wir Widerspruch einlegen? Wie weit könnten wir den Auszug hinauszögern? Gibt es eventuell eine Abfindung oder Unkostenpauschale bei vorzeitigem Auszug?
Danke.
Viele Grüße
Thomas
02.03.2015 - 15:23
Hallo Thomas,
der neue Käufer tritt als Vermieter in den Mietvertrag ein und kann Ihnen (wenn überhaupt) nur nach dem gesetzlichen Bestimmungen kündigen. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.04.2015 - 17:33
Hallo und einen wunderschönen guten Tag, wünsche ich Ihnen,
Ich wohne seit ca. 3 Jahren in einer kleinen Mietwohnung (23qm + Küche & Bad) eines Mehrparteienhauses. Seit April hat die bisherige Eigentümerin und Erbauerin des Gebäudes an einen Investor verkauft.Von Ihr wurden wir Mieter auch angewiesen die Miete in Zukunft an eine andere Bankverbindung zu entrichten.
Muß der Verkauf der Wohnung vom bisherigen Vermieter schriftlich mitgeteilt werden?
Habe ich als Mieter der Wohnung nicht ein Vorkaufsrecht?
Habe ich mich mit den neuen und jetzigen Bedingungen einverstanden erklärt, weil ich die Miete überwiesen habe?
Vielen herzlichen Dank im Voraus für die Beantwortung meiner Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
T. Jentzsch
09.04.2015 - 07:35
Hallo Thorsten,
im Normalfall informieren Verkäufer und Käufer die Mieter gleichzeitig über den Verkauf. Es wurde offensichtlich das ganze Haus gekauft und nicht nur Ihre Wohnung. Alleine deshalb stellt sich nicht die Frage nach einem möglichen Vorkaufsrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.04.2015 - 01:35
Sehr geehrter Herr Hundt.
Ich habe da mal eine Frage im Bezug auf den Mietvertrag.
In der Wohnung in der ich Lebe steht in Kürze der Eigentümerwechsel an. Dieser wird meines Wissens in den nächsten zwei Wochen mittels notariellen Vorvertrag geschlossen.
Nun war der Erwerber bei mir und hat mir einen neuen Mietvertrag vorgelegt, welchen ich auch unterzeichnet habe, da ich auf gewissen Seiten nicht die Information erlesen habe, daß ich das normal gar nicht benötige.
Welche Rechtliche Grundlage bzw Option habe ich um von diesem Vertrag zurück zu treten, zumal der neue Vertrag ab dem 01.05.15 in Kraft tritt.
Über eine Antwort würde ich mich freuen, da ich gerade etwas verunsicht bin, auch im Bezug des vorerst nicht bestehenden Grundbucheintrags.
Vielen Dank im Voraus
16.04.2015 - 09:05
Hallo Claus,
das ist einer der größten Fehler überhaupt, denn es gilt: “Kauf bricht Miete nicht”. Ich würde versuchen mich darauf zu berufen, dass der neue, zukünftige Eigentümer gar nicht handlungsbevollmächtigt war, da noch nicht im Grundbuch eingetragen. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.04.2015 - 14:05
Hallo,
wir hatten letzte Woche ein Besichtigungstermin. Da wurde uns schon gesagt, dass es bald einen Eigentumswechsel geht. (Wir sind davon ausgegangen, dass es den neuen Eigentümer schon fest gibt). Die Maklerin hatte uns 1 Woche danach gefragt ob wir die Immobilie kaufen wollen, was wir natürlich nicht wollen. Das Haus steht auf deren Seite nun als Verkauf und Vermietung im Internet. Nun kam uns das ganze ein wenig komisch vor..
Den Mietvertrag haben wir nun schon vorab per Email bekommen und uns diesen durchgelesen und es stand nichts verdächtiges drinne. (Wir haben noch nichts unterschrieben).
Sollte der Eigentumwechsel auch im Vertrag stehen? Und wenn wir mit dem jetzigen Eigentümer den Vertrag unterschreiben, kann uns der neue Eigentümer dann nach 3 Monaten kündigen? (Das wäre ziemlich blöd weil wir eine MieterProvision von 1200 Euro zahlen..)
Oder sollte im abgeschlossenen Vertrag stehen,dass der neue Eigentümer uns 3 Jahre nicht kündigen darf?
Oder sollte im allgemeinen im Mietvertrag vielleicht noch zusätzlich etwas drinne stehen?
Vielen Dank im voraus !!
24.04.2015 - 14:47
Hallo Julia,
grundsätzlich gilt: “Kauf bricht Miete nicht”. Der Mietvertrag hätte folglich weiter Bestand. Trotzdem ist eine Eigenbedarfskündigung nicht ausgeschlossen. Es sei denn, Sie vereinbaren einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2015 - 07:43
Hallo!
Ihr Artikel ist wirklich interessant.
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus zur Miete (seit 9 Monaten, insgesamt 4 Wohnungen im Haus). Die Eigentümerin möchte das Haus verkaufen und es waren jetzt auch schon Interessenten mit einem Makler vor Ort.
Wenn die Interessenten nun das Haus kaufen und in unsere Wohnung einziehen möchten, können die uns auf Eigenbedarf kündigen?
Vielen Dank im Voraus.
24.04.2015 - 14:35
Hallo Melina,
ohne Details zu kennen fällt eine Aussage schwer. Ich denke eine Eigenbedarfskündigung können Sie zumindest nicht ausschließen.
Hier finden Sie einen Artikel mit 40 Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2015 - 19:48
Danke für die zügige Antwort.
Welche Details fehlen Ihnen denn?
Wirklich mehr Informationen haben wir selbst nicht. :(
Leider ist es hier echt schwer, etwas vergleichbares zu finden und daher gehen schon die schlechten Gedanken durch den Kopf.
25.04.2015 - 09:19
Hallo Melina,
Sie können eine mögliche Eigenbedarfskündigung erst prüfen, wenn diese Ihnen vorliegt. Ich würde die Dinge an Ihrer Stelle auf mich zukommen lassen. Alles andere ist ein Blick in die Glaskugel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2015 - 14:33
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem Zweifamilienhaus, in dem bis Ende 2014 auch die Eigentümer wohnten.
Wir haben per Zusatzvertrag zum 01.07.2014 eine Teilinklusivmiete (alles außer Strom) vereinbart, da es weder für Kalt-/Warmwasser noch Heizung entsprechende Ablesemöglichkeiten gibt.
Nun wurde das komplette Haus verkauft und die untere Wohnung vermietet.
Der neue Eigentümer möchte den Teilinklusiv Vertrag kippen und Warm-/Kaltwasser und Heizungskosten
nach Personenzahl abrechnen. Muß ich dieser Änderung zustimmen?
MfG Burghard
05.05.2015 - 14:42
Hallo Burghard,
eine schriftliche Ergänzung zum Mietvertrag kann nicht einfach wieder einseitig geändert werden. Wenn das möglich wäre, bräuchten Sie ja keine Vereinbarung treffen.
Viele Grüße
Dennis Hundt+
21.05.2015 - 10:37
Hallo,
meine Wohnung wird verkauft. Vor dem Verkauf wurden noch die Wasserzähler ausgetauscht. Beim Austausch wurden die Leitungen verstopft, sodass ein neuer Handwerker kommen musste.
4 Tage lang, hatte ich kein Wasser in der Küche und die Toilettenspülung funktionierte auch nicht.
Der Vermieter möchte nun, dass ich die Kosten für den Handwerker übernehme, der das Wasser wieder zum laufen gebracht hat.
Ist dies zulässig?
Und die neue Vermieterin möchte die Miete um 10% erhöhen, sobald sie die Wohnung übernommen hat.
Von welcher Miete berechne ich diese 10%? Meines Wissens von der Kaltmiete. Meine Vermieterin hat zur Kaltmiete aber nun auch die Kosten von 25€ für die Garage mit einberechnet. Ist dies korrekt?
Viele Grüße und dankeschön
23.05.2015 - 11:55
Hallo Julia,
ich wüsste nicht, was Sie mit dem Austausch der Wasserzähler und einer daraus resultierenden Verstopfung zu tun haben. Die Mieterhöhungsmöglichkeiten sind beschränkt und richten sich nach den gesetzlichen Vorgaben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2015 - 09:44
Guten Tag,
wir wohnen seit 2012 in einem Mehrfamilienhaus (2 Wohnungen + 1 Zi ELW)
Der Eigentümer des Hauses möchte das kompl. Objekt nun verkaufen.
Unsere Sorge ist nun, dass der neue Eigentümer Eigenbedarf ankündigt. Wie verhält es sich hier mit den Kündigungsfristen? Wir haben 2 kleine Kinder 2 + 4 Jahre. Spielt das evtl. evtl. auch noch eine Rolle?
Vielen Dank
Christian
16.06.2015 - 17:52
Hallo Christian,
hier finden Sie die Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter im großen Überblick.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2015 - 17:30
Hallo Herr Hundt,
wir haben eine Eigentumswohnung gemietet, die jetzt an einen neuen Eigentümer verkauft wurde. Soweit alles gut, nur möchte der neue Eigentümer den Mietvertrag auf sich umschreiben, angeblich weil er das für das Finanzamt braucht. Ich nehme an, dass der neue Eigentümer Steuervorteile für die Anschaffung und den Unterhalt der Wohnung geltend macht.
Ist da ein neuer Mietvertrag nötig?
16.06.2015 - 17:48
Hallo Gerda,
der Abschluss eines neuen Mietvertrages ist nicht notwendig. Der Vertrag geht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.07.2015 - 15:43
Hallo Herr Hundt,
Wir wohnen seit dem 01.05.2012 in einem Zweifamilienhaus. Damals war nicht die Rede von einem Verkauf.(Der Besitzer ist oder war ein guter Freund von uns) Nun soll das Haus verkauft werden. Es ist bereits eine Intressentin dafür da. Diese will nun selber in das Haus ziehen. Wir haben zum Glück rechtzeitig eine passende Wohnung gefunden. Diese können wir zu 1.Oktober beziehen, müssten aber laut Kündigungsfrist noch für 1.Monat doppelt Miete bezahlen. Nun meine Frage! Können wir das umgehen? Wir werden ja ungewollt gekündigt und haben wir bezüglich Umzugskosten die Möglichkeit auf einen Schadensersatz? Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus.
Lg Gabi Schlüter
07.07.2015 - 20:02
Hallo Frau Schlüter,
es ist hart, aber wenn die Eigenbedarfskündigung wasserdicht ist und der neue Eigentümer sich nicht auf einen Mietaufhebungsvertrag einlässt, müssen Sie auch bis zum Ende der Mietzeit Ihre Miete bezahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.09.2015 - 08:32
Meine Mutter wohnt seit 15 Jahren zur Miete. Jetzt wurde das Haus verkauft und der neue Vermieter möchte die Miete um ca. 18 % anheben ( also alles im Rahmen ). Ist das sofort möglich oder gibt es da ähnlich wie bei Kündigung eine Frist die eingehalten werden muss, so dass die Mieterhöhung erst zeitverzögert eintritt ?
21.09.2015 - 09:40
Hallo Stefanie,
dieser Link hier hilft Ihnen weiter: Mieterhöhung: Fristen für alle Erhöhungen im Überblick
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2015 - 21:56
Hallo Herr Hundt,
seit über 20 Jahren wohne ich in der Mietwohnung, die nun verkauft wurde. Der neue Eigentümer legte mir einen neuen Mietvertrag vor ( von mir noch nicht unterschrieben) mit einem höheren Mietzins. Er behauptet, dass dies keine Mieterhöhung sei sondern aufgrund des neuen Vertrages ein angemessener Betrag.
Er meinte, dass mein Vertrag veraltet sei und diverse Eintragungen heute nicht mehr zeitgemäß sind.
Der Vermieter will den alten Mietvertrag nicht übernehmen und das sei auch sein Recht.
Was geschieht, wenn ich den neuen Vertrag nicht unterschreibe?
Kann er rechtliche Schritte einleiten?
Mit freundlichen Grüßen
Conny
20.11.2015 - 02:37
Hallo Conny,
alte Mieter brauchen und sollten keinen neuen Mietvertrag unterschreiben. Der neue Eigentümer tritt einfach als Vermieter in den bestehenden Vertrag ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2015 - 23:57
Hallo Herr Hundt,
nach 12 Jahre in Miete gab es jetzt ein Vermieterwechsel. Dass er kein Recht auf neuen Mietvertrag hat das habe ich verstanden und nicht unterzeichnet. Dazu möchte er eine Mieterhöhung machen um 20% was auch akzeptabel ist weil in den 12 Jahren keine Mieterhöhung stattfand. Nur aber möchte er die Kosten für die Garagenutzung dazu verlangen, weil das nicht in unserem bestehenden Mietvertrag vermerkt ist. Der Eigentümer damals hat es so mit uns mündlich vereinbart wohl zu seinen steuerlichen Vorteilen.
Meine Frage, darf er die Kosten für die Garage zu der Kaltmiete extra berechnen?
Mit freundlichen Grüßen
Tatjana
25.11.2015 - 09:25
Hallo Tatjana,
ich persönlich würde mich erstmal auf die mündliche Absprache und die sehr lange Nutzung (die die Absprache untermauert) beziehen. Wenn das nicht hilft, würde ich mich an Ihrer Stelle von einem Anwalt beraten lassen und die Frage klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.01.2016 - 21:00
Hallo Hr. Hundt
wir bewohnen eine Einliegerwohnung, in einem Haus, in dem bis vor einem halben Jahr auch unsere Vermieterin (eine ältere Dame) wohnte. Die Miete geht weiterhin auf das Konto der im Mietvertag stehenden älteren Dame. Wir haben auch zwei Katzen, mit denen die Vermieterin auch keinerlei Probleme hatte.
Seit einiger Zeit bewohnt nun der angebliche Enkel die Wohnung und hat uns auch schon eine Kündigung zwecks Eigenbedarf geschickt, der wir aber widersprochen haben. Und jetzt wird wegen gesundheitlicher Probleme des Enkels darauf bestanden, das wir die Katzen innerhalb von vier Wochen weggeben sollen. Hier nun die Frage zu diesem Thema. Darf der Enkel überhaupt Kündigen oder auch auf das Weggeben der Katzen bestehen?
Wir wurden bis jetzt noch von keinerlei Besitzänderung des Hauses (Schenkung, Erbe, Verkauf) unterrichtet!
Viele Grüße
Michael Stiegler
15.01.2016 - 08:13
Hallo Michael,
Ihr Ansprechpartner ist immer Ihre Vermieterin. Solange bis Sie von einer Änderung unterrichtet wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2016 - 12:31
Hallo Herr Hundt,
können Sie mir vielleicht sagen wie es in folgendem Fall aussieht:
Wenn der Mieter eine Unternehmensberatung hat und seine Firma zu Hause angemeldet ist. Also die Firmenanschrift ist gleich Privatanschrift. Der Mieter hat aber keinen Mietvertrag auch keinen Vertrag darüber, dass er seine Firma zu Hause betreiben kann. Das war so mit dem alten Eigentümer vereinbart. Nun wurde das Haus verkauft und der neue Eigentümer ist nicht damit einverstanden, dass in der Mietwohnung ein Gewerbe läuft, da auch Kunden etc. empfangen werden.
Kann der neue Eigentümer, dagegen vorgehen und wie?
Herzlichen Dank und viele Grüße
27.01.2016 - 23:00
Hallo Catherine,
danke für Ihren Beitrag. Es passt hier thematisch leider nicht wirklich. Recherchieren Sie am besten nochmals gezielt nach dem Thema “Gewerbe in Mietwohnung”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2016 - 10:49
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank werde ich machen!
Viele Grüße
Catherine
01.02.2016 - 12:38
Hallo Herr Hundt,
interessiert und gerne lese ich Ihr Portal, habe aber zu folgendem Problem nichts gefunden.
Wir sind eine Eigentümergemeinschaft eines 2-Parteienhauses.
Die EG-Wg. wird von einem Nießbrauch-Berechtigten (KEIN Eigentümer) des früheren Eigentümers bewohnt.
Die DG-Wg ist vom Nießbrauch-Berechtigten vermietet.
Mit dem Mieter gibt es immer wieder Probleme (Nebenkosten-Abrechnung, Parken vor der Einfahrt bzw. auf nicht gemieteten Stellplatz, Weigerung bei allem – eben so ein richtig “netter” Mieter mit sehr geringer Jahresgebühr für die Mieterhilfe e.V.)
Ich als Laie möchte wissen, welche Rechte/Pflichten ein Eigentümer in dieser Situation hat, bzw./und kann ich u.a. dem Mieter vorschreiben die Einfahrt/Stellfläche freizuhalten, oder darf das nur der Vermieter.
Danke
MfG
Jürgen
01.02.2016 - 21:53
Hallo Jürgen,
die Frage ist alleine Aufgrund des Vertragsverhältnisses in meinen Augen klar. Vermieter und Mieter stehen im Vertrag und diese sind auch den vertraglichen Regelungen verpflichtet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2016 - 19:07
Hallo,
die jährliche Nebenkostenabrechnung steht an. Nun haben wir per Zufall erfahren, dass sich unserer Vermieter nach dem Abrechnungszeitraum verändert hat. Der Alte macht aber weiterhin alles was daran liegt, dass es sich hier um Eltern (alte V.) und Sohn (neuen V.) handelt. Was heißt das konkret für die Nebenkostenabrechnung, die eigentlich der neue Vermieter hätte machen müssen und bestand nicht eigentlich eine Art Meldepflicht wer nun unserer Ansprechpartner ist? Auch wenn der alte Mietvertrag bestehen bleibt hätte das nicht geändert werden müssen?
Vor allem interessant für uns, da es zu einer Nachzahlungsforderung kam, die allerdings laut Nebenkostenab. eh falsch ist, da falsch abgelesen wurde.
Vielen Dank
M.
16.03.2016 - 12:47
Hallo Herr Hundt,
schon länger verfolge ich mit großem Interesse Ihre Website.
Ich wohne seit 10 Jahren in einer Wohngemeinschaft, 2 Hauptmieter, 2 Untermieter. Die Untermieter waren der ehemaligen Hausverwaltung mündlich mitgeteilt worden, allerdings gibt es keine Dokumente. Voriges Jahr gab es einen Eigentümerwechsel. Nun haben wir von ihm eine Mahnung bekommen, das unerlaubte Untermietverhältnis unverzüglich bis Monatsende zu beenden. De facto möchte er uns aus der Wohnung raushaben um sanieren zu können. Meine Fragen wären:
– müssen wir uns äußern oder sollen wir die Untermietverträge aufkündigen und ihm das mitteilen
– ist es sinnvoll unverzüglich die Namen der Untermieter zu nennen und die Zustimmung zur Untervermietung einzufordern?
Sind
– die psychische Erkrankung eines der Hauptmieter und damit verminderte Erwerbsfähigkeit sowie
– 10 Jahre offensichtliche Nutzung der Wohnung als Wohngemeinschaft Begründung genug um die Zustimmung zur Untervermietung einzuholen?
Ich würde mich sehr freuen Ihre Meinung zu hören,
Viele Grüße und herzlichen Dank
Jones
17.03.2016 - 11:21
Hallo Jones,
danke für das Lob. Ich kann Sie hier leider nicht rechtlich beraten. Mit diesen (vielen) Fragen sollen Sie sich am besten an einen Anwalt wenden.
Tut mir leid, das ich Ihnen nicht besser helfen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.03.2016 - 09:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
diese Seite ist echt gut, man findet viele nützliche Informationen!
Zu meinem Problem habe ich jetzt erstmal nicht alles gefunden oder ich habe es übersehen, bitte entschuldigen Sie wenn es die Frage doch schon gab.
Das Haus in dem meine Wohnung ist wurde verkauft. Ich habe eine Kündigung auf Eigenbedarf erhalten. Ich werde also in den nächsten Monaten ausziehen. Ich benutze die Wohnung im Moment nur am Wochenende, da ich während der Woche außerhalb arbeite. Mit dem alten Vermieter hatte ich, nachdem er sich nicht in der Lage sah eine Nebenkosten Abrechnung zu erstellen, mündlich vereinbart erstmal auf die Abrechnung zu verzichten und quasi pauschal die Miete zu zahlen. Wegen erhöhter Strompreise und der neun Anschaffung einer Waschmaschine und eines Trockners, wurde die Nebenkostenabgabe noch um 25 € erhöht. Das passte damals. Vorauszahlung und die Nebenkostenabrechnungen (die es bis dahin immer gab) passten immer ungefähr. Als ich mit dem pendeln anfing wollte ich natürlich zurück zu der Nebenkostenabrechnung. Darauf wollte sich der Vermieter aber nicht mehr einlassen, insbesondere weil er das Haus verkaufen wollte, ich soll das mit dem neuen Vermieter klären.
Gilt die mündliche Vereinbarung automatisch auch für den neuen Vermieter? Oder gilt der schriftlich vereinbarte Vertrag? Kann ich darauf bestehen wieder eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten?
Vielen Dank im voraus für Ihre Hilfe!
Mit freundlichen Grüßen
Simone B.
22.03.2016 - 03:50
Hallo Simone,
ich würde mich ganz einfach auf die Vereinbarung im Mietvertrag beziehen. Vielleicht haben Sie dort sogar vereinbart, dass es keine mündlichen Nebenanreden gibt.
Im Zweifel kann ich wie immer die anwaltliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.04.2016 - 13:25
Herr Hundt,
unsere Vermieterin ist verstorben, die Erben räumten die untere Whg. aus und nie passierte irgendetwas, keine Installation von Rauchmeldern usw. (Fußbodensanierung….), Nun haben sie verkauft, haben das nur nebenbei erfahren, weil wir Fremde Personen auf dem Grundstück gesehen haben und nachgefragt hatten, was sie hier wollen, denn Fremde sind mir halt fremd und ich denke es war mein gutes Recht, nunja da sagte mir die eine Person, sie seien die neuen Besitzer und er würde sich demnächst melden und mit uns sprechen, nun erfaßt uns schon die Angst das es für uns hier zu Ende geht, es gibt hier im Umkreis kaum Wohnraum und die Kinder sind hier integriert, Schule, und für uns die Arbeit, was können wir tun um zu bleiben???? Oder gar wie sieht es aus mit einem rauswurf des Vermieters, es heißt nicht das wir es schaffen können innerhalb von 3 Monaten eine geeignete Whg. zu finden, was können wir machen?
Liebe Grüße
Sven Heim
03.04.2016 - 22:18
Hallo Sven,
zuerst einmal würde ich abwarten, was überhaupt passiert. Wenn eine Eigenbedarfskündigung kommt, müssen Sie sich dann ggf. mir dem Thema beschäftigen.
Siehe auch: Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.04.2016 - 15:33
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen seit August 2007 in einer Doppelhaushälfte, die von einem Immobilienmakler verwaltet wird.
Im Dezember kam ein Schreiben mit der Mitteilung, dass die Miete zum April 2016 erhöht wird.Am 29.03.16 erhielten wir wieder ein Schreiben mit der Höhe der neuen Miete. Bei der 20%-tigen Kappungsgrenze 132,00€/Monat. Er verlangt aber nur 100€, soweit wäre das für mich Okay. Im alten Mietvertrag wurden zwei Kaltmieten Kaution vereinbart und für die Abwicklung (Liquidation) eine dritte Kaltmiete. Jetzt möchte er eine dritte Kaltmiete als Kaution hinzu und ich soll einen neuen Mietvertrag in vierfacher Ausfertigung unterschreiben. Jetzt meine Fragen: Muss ich jetzt noch eine Kaltmiete-Kaution nachzahlen? Muss ich die neuen Mietverträge unterschreiben? Und warum sind es vier Mietverträge? In dem Schreiben der Mietrevision habe ich unterschrieben, dass ich mit der Mieterhöhung und der Kaution einverstanden bin. Ist das jetzt schlecht für mich?
Viele Grüße
Martin Zepuntke
14.04.2016 - 23:53
Hallo Martin,
ich würde erstmal prüfen, ob die Mieterhöhung alle formalen Anforderungen erfüllt. Auch wüsste ich nicht, warum Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben sollen. Das ist absolut unüblich in einem bestehenden Mietverhältnis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2016 - 20:06
Hallo,
beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung übernehme ich ja den bestehenden Mietvertrag. Muss ich als neuer Vermieter überhaupt irgendwelche schriftlichen Vereinbarungen mit dem bestehenden Mieter treffen, oder reicht die Information des Vorbesitzers an den Mieter, dass es einen neuen Eigentümer gibt? Reicht da die Angabe der Adresse und die Mitteilung der Bankverbindung an den Mieter aus?
Danke für die Antwort!
21.04.2016 - 05:00
Hallo Bernd,
der Mieter muss nur informiert werden, dass es ab Datum X einen Vermieter gibt. In der Regel schreibt der alte Vermieter den Mieter an, dann der neue Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.04.2016 - 15:06
Hallo,
unsere angemietete Wohnung ist verkauft worden. Am Tage des Geldeingang beim Verkäufer wurden verschiedenen neue Regelungen des neuen Hausbesitzers ausgesprochen,schriftlich, die zu Abmahnungen und schließlich zur außerordentlichen Kündigung führten.
Es ist bisher unklar wann eine Grundbucheintragung überhaupt erfolgte. In wieweit ist dieses rechtlich überhaupt zulässig ohne Erklärung des neuen Eigentümers ?
Welche Ausgleichszahlungen können verlangt werden, falls wir ausziehen bevor die Räumung vom Gericht abgewiesen wird. (Es läuft die Räumungsklage)
Nach meiner Kenntnis ist auch die bereits hilfsweise ausgesprochene Eigenbedarfskündigung vor Ablauf von 3 Jahren und entsprechnende Frist nicht wirksam da unzulässig.
28.04.2016 - 21:11
Hallo Otto,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nur raten, dass Sie sich zu Ihrem Fall rechtlichen Rat einholen sollten. Nur wenn alle Details bekannt sind, kann ein Anwalt Ihnen Hinweise für ein konkretes Vorgehen geben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2016 - 07:44
Wie sieht es aus wenn der Eigentümer das niesbrauchsrecht hat. Er jetzt gestorben ist und der Sohn jetzt Erbe ist. Erlischt das ja. Was passiert mit uns Mietern. Kann er uns kündigen oder den Mietvertrag übernehmen. Bitte um Hilfe. Wohnen schon 14 Jahre in dem Haus.
18.05.2016 - 18:14
Hallo Felicitas,
es gilt der Sprichwort “Kauf bricht Miete nicht”. Kauf ist in dem Fall m.E. gleichzusetzen mit Erbe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.05.2016 - 01:52
Guten Tag,
unser Vermieter hat das Haus verkauft (wurden ende letzten Monates kurzfristig darüber mündlich in Kenntnis gesetzt). Der neue Besitzer möchte Abreissen und neue Wohnungen bauen.
Nun meine Frage: Sie senden uns einen neuen befristeten Vertrag welcher auf den Frühling nächsten Jahres ohne Kündigung endigen soll.
Was habe ich für Möglichkeiten? Einen Nachmieter zu finden ist natürlich unmöglich. Den bestehen Vertrag würden Sie ansonsten fristgerecht binnen 3 Monate auflösen, was aber nicht unserem Sinne entspräche da wir vorerst eine für uns adäquate Wohnung finden müssen.
Herzlichen Dank im Voraus!
28.05.2016 - 21:25
Hallo Sosi,
für Mieter besteht nach einen Verkauf kein Anlass einen neuen Vertrag abzuschließen. Suchen Sie sich doch einfach in Ruhe eine neue Wohnung uns kündigen den alten Vertrag. Oder warten Sie die Vermieterkündigung ab (mehr zu den Kündigungsfristen). Bitte lassen Sie sich bei Bedarf zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.06.2016 - 17:22
Hallo Herr Hundt,
ich wohne jetzt seit 2 Jahren in einem Mehrfamilienhaus, unser Vermieter konnte seine Rechnungen nicht mehr zahlen und zum guten Schluss sollte das Haus zwangsversteigert werden, 1 Tag vor dem Versteigerungstermin hat der Vermieter es noch geschafft das Haus selbst zu verkaufen und die Zwangsverwaltung wurde aufgehoben.
Nach kurzer Zeit stellte sich dann der neue Eigentümer vor und erzählte das er vor hat das Haus komplett zu Kernsanieren was für mich schon bedeutet das es zur kündigung kommen wird.
Die Kernsanierung hat nun begonnen ohne große Voranündigung wann es definitif losgehen soll und ich habe bisher noch keine Kündigung erhalten. Dann kam der Anruf vom neuen Eigentümer, mit der Aufforderung doch bitte bis zum kommenden Wochenende ausgezogen zu sein, was mich erstmal total geschockt hat. Auf meine Frage was denn mit meinem Mietvertrag sei und der Kündigungsfrist die mir doch eigentlich zusteht, kam die Aussage er hätte ja mit mir keinen Vertrag also bräuchte er mir auch nicht zu kündigen (was an sich ja total lächerlich ist diese Aussage). Darüber hinaus wurde mir nun auch noch von einem der Bauarbeiter mitgeteilt das man in den nächsten Tagen hier Strom usw ausser Betrieb setzt wegen des Rückbaus.
Auf die Schnelle eine neue Wohnung zu finden die auch bezahlbar ist, ist ja fast unmöglich und ich bin gerade ziemlich Ratlos was ich noch tun kann bevor ich bald im dunklen sitze.
Herzlichen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen,
Marcus V.
07.06.2016 - 18:51
Hallo Marcus,
der neue Eigentümer tritt nahtlos in Ihren Mietertrag ein. Es gilt hier “Kauf bricht Miete nicht”. Mit allen Rechten und Pflichten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.06.2016 - 10:17
Hallo,
ich glaub bei uns liegt ein sehr schwieriger Fall vor.
Wir sind Miteigentümer einer sehr großen Anlage. In unserem Eingang ist eine Familie (2 Erw. + 1 Kind) neu eingezogen, die die Wohnung nicht gekauft hat sonder der Besitzer der Vater der Mutter ist. (ich hoffe das ist jz nicht verwirrend geschrieben.)
Das Kind macht nur Blödsinn und Probleme.
Es fehlen immer wieder Sachen im Stiegenhaus, wobei ich sie schon erwischt habe. Der Spielplatz wird von zusehends verwüstet und kaputt gemacht. Sie ist erwischt worden wie sie bei den Postenkästen Sachen herausfischt und hat keinerlei Respekt vor Erwachsenen.
Mittlerweise ist es so das sie sogar anderen Kinder gegenüber richtig handgreflich wird und die Eltern einfach nichts unternehmen. Es werden mutwillig vergessene Sachen am Spielplatz zerstört.
Nun zu meiner eigentlichen Frage, war kann die Eigentümergemeinschaft unternehmen?
Leider haben wir seitens unserer Verwaltung keinerlei Hilfe zu erwarten.
Beste Grüße
10.06.2016 - 11:11
Hallo Tamara,
in meinen Augen müsste die Verwaltung die Meldungen sammeln und dann die Mieter abmahnen. Das wäre der übliche Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.06.2016 - 16:08
Hallo Herr Hundt.
Wir haben 2013 einen Mietvertrag für eine Eigentumswohnung mit einer Wohnungsverwaltung geschlossen. Im Mietvertrag steht der bisherige Eigentümter NICHT drin. Im Klartext, es bestand kein direktes Verhältnis zwischen ihm und uns.
Die Wohnung wurde Anfang des Jahres an einen neuen Eigentümer verkauft. Die Wohnungsverwaltung teilte uns im Juni 2016 jetzt mit, dass der bisherige Mietvertrag rückwirkend zum 01.03.16 an den neuen Eigentümer übergangen sei.
Vor kurzem besuchte uns der neue Eigentümer und teilte uns mit, dass der Paragraph 566 des BGB nicht greifen würde und wir deshalb keinen Mietvertrag mit ihm hätten. Des Weiteren würden wir uns nach vollständiger Eintragung ins Grundbuch somit unberechtigt in der Wohnung aufhalten. Somit widersprechen sich die Aussagen der Wohnungsverwaltung und des neuen Eigentümers.
Für uns ist jetzt nicht klar, was hier der Wahrheit entspricht.
Der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht.” ist uns durchaus bekannt, von dem sind wir bisher auch ausgegangen. Die aktuelle Situation ist dementsprechend verzwickt.
21.06.2016 - 17:42
Hallo Thomas,
in meinen Augen eine ganz klare Situation: der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.06.2016 - 18:22
Hallo Herr Hundt,
danke für die schnelle Antwort.
Wichtig ist hier noch, dass der Eigentümer die Wohnung über einen Makler verkauft hat. Hier war die Wohnungsverwaltung nicht mit eingebunden.
Der neue Eigentümer ist der Auffassung, dass §566 (1) nur greife, wenn der Vermieter, sprich die Wohnungsverwaltung die Wohnung verkauft hätte.
08.07.2016 - 11:36
Hallo, darf ich hier eine Frage plazieren?
Ich habe vor 6 Jahren eine kleine Praxisfläche gemietet. Der inzwischen verstorbene Vermieter benutzte seinerzeit einen Standardmietvertrag, wie er für private Vermietung benutzt wird und es ist hierin kein Hinweis auf “gewerbliche” Vermietung enthalten.
Nun Kontakt mit den Erben: im Rahmen von Verkaufsüberlegungen sei aufgefallen, dass seinerzeit ein falsches Formular benutzt worden sei, den Vertrag könne man ja nicht rückwirkend ändern auf “Gewerblich”, deshalb soll eine “Klarstellungsvereinbarung” angefertigt werden, die ich unterschreiben soll, aus der hervorgeht, dass der Mietraum gewerblich, genutzt wird. Ansonsten würde sich dadurch nichts ändern..
Sollte ich das tun? Oder entstehen mir dadurch doch Nachteile?
Freundliche Grüße
09.07.2016 - 09:28
Hallo Helen,
in einem Gewerbemietvertrag kann sehr viel zu Ungunsten des Mieters vereinbart werden. Ich würde beide Verträge genau abgleichen um zu prüfen, ob nicht zu viele Nachteile für Sie entstehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.07.2016 - 14:54
Guten Tag Herr Hundt,
vielen Dank für die interessanten Inhalte und Ihre umfassende Bemühung alle Fragen zu beantworten. Ich hoffe Sie können auch mir weiterhelfen. Wenn ein Hausbesitzer/Vermieter den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in naher Zukunft ernsthaft in Betracht zieht, jedoch noch keinen Käufer hat und noch keine intensiven Bemühungen betrieben hat (keine Anzeigen, keinen Makler), ist er dann verpflichtet bei Neuvermietungen die Verkaufsabsicht gegenüber den potentiellen Neumietern zu erwähnen?
Herzlichen Dank und viele Grüße
Tinka
26.07.2016 - 11:55
Hallo Tinka,
was haben Mieter in Ihrem Augen mit dem Verkauf zu tun? De neue Eigentümer würde nahlos als Vermieter in den Mietvertrag eintreten. Für die Mieter ändert sich im Normalfall nichts.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.08.2016 - 23:17
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die zahlreiche Informationen!
Meine Frage ist: ich habe einen befristeten Mietvertrag von 2 Jahren (Dez. 2014 – Dez. 2016). die Besitzer sind Verwandte einer Freundin. Damals ist es geheißen, der Vertrag ist zwar befristet, er wird aber automatisch verlängert werden, da die Besitzer die Wohnung lang nicht brauchen. Diese letzte Aussage war nur mündlich. Aus Grundvertrauen habe ich es geglaubt. Jetzt wollen sie doch die Wohnung verkaufen und haben mich aus diesem Grund gekündigt (Argument: die Wohnung lässt sich besser verkaufen, wenn sie leer ist).
Nun hat jemand mir gesagt, dass ein Mietvertrag nicht unter 3 Jahren vorhanden sein darf. Ist es richtig? Heißt es, ich dürfte noch ein Jahr in der Wohnung bleiben? Ist ein Verkauf einen gültigen Kündigungsgrund vor Ablauf eines befristeten Mietvertrages?
Vielen Dank
Viele Grüße
Anne V
29.08.2016 - 11:04
Hallo Anne,
ich würde den Mietvertrag an Ihrer Stelle rechtlich prüfen lassen. Der Grund für die Befristung muss auch jetzt noch bestehen. Die Befristung muss folglich wegen des geplanten Verkauft vorgenommen worden sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2016 - 15:17
Hallo Herr Hundt,
bei meiner Mama wurden die letzten Mietwohnungen im Wohnblock jetzt veräußert als Kapitalanlage. Der vorherige Besitzer eine GMBH hat an Privat veräußert.Die GMBH verlangte die Miete rückwirkend nach deren Aussage,diese wird abgebucht.Der neue Vermieter verlangt ab jetzt anfang des Monats als Vorausmiete.Meine Mama müsste also für ihre Wohnung jetzt die doppelte Miete bezahlen.Sie wohnt schon sehr lange dort,mehr als dreißig Jahre.Durch ihre geringe Rente kann sie nicht doppelt bezahlen.Der neue Vermieter verlangt aber das sie bis zum spätestens 15.bezahlt.Ihre neue Rente kommt aber erst ende des Monats.Ist das zulässig das sie doppelt Bezahlen muß? Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar,da meine Mama sich große Sorgen macht.
26.09.2016 - 14:37
Hallo Marietta,
das Vermieter möchte ja erstmal nicht mehr, als das die Mieterin die Miete so zahlt, wie es das BGB vorgibt. Wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, sehe ich erstmal nichts, was man dem Vermieter entgegensetzen könnte. Vielleicht besprechen Sie sich am besten mit einem Anwalt zu der Sache.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2017 - 08:17
Hallo Herr Hundt,
Meine Freundinn wohn seit fast 6 Jahren in ihrer Mietwohnung.Letzte Jahr bin ich dann zu ihr gezogen. Wir haben daraufhin einen ganz neuen Mietvertrag gemacht. Nun ist die Vermieterin kurz danach gestorben und der Sohn hat das Haus verkauft. Die neuen Eigentümer haben uns wegen Eigenbedarf gekündigt. Kündigungsfristen sind ja unter 5 jahre 3 Monate und über 5 Jahre 6 Monate. Was zählt denn nun für uns? Das neue Datum im neuen Mietvertrag oder das nachweisliche Erstbezugsdatum?
Danke
03.01.2017 - 09:30
Hallo Axel,
ich würde unter diesen Umständen die Fristmäßigkeit und vor allem die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2017 - 16:02
danke für die schnelle Antowrt. Eine Frage habe ich noch. Die neuen Eigentümer haben uns schon geküntigt obwohl sie noch nicht im Grundbuch stehen. Ist dieses so erlaubt? Sie selber sagen natürlich von ja.
03.01.2017 - 16:37
Hallo Axel,
eine kurze Suche auf Mietrecht.org zeigt, dass die Voraussetzung zur Aussprache der Kündigung selbstverständlich die Grundbucheintragung ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2017 - 19:26
Hallo,
eine Frage. Ich habe meinem Mieter eine Kündigung vorsorglich per mail zugeschickt und dann auch gleich eine per Einschreiben losgeschickt. Das Einschreiben ist aber leider noch nicht angekommen… laut Sendungsverfolgung hängt es noch bei dem Post-Zentrum rum. Der Vermieter besteht auf die Schriftform. Nun zu meiner Frage. Wenn der Brief endlich ankommt, muss der Vermieter das Datum der Mail akzeptieren oder kann er mich wegen des Verzugs des Einschreibens noch einen Monat länger zur Zahlung der Miete nötigen? In der Sendungsverfolgung sieht man, dass das Einschreiben am gleichen Tag wie die Mail verschickt wurde und dass es seit einer Woche noch in der Post liegt.
Viele Grüße
Stefan
04.01.2017 - 11:21
Hallo Stefan,
der Vermieter nötig Sie nicht, sondern hält sich an das Gesetz. Das BGB schreibt die Schriftform für eine Kündigung vor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2017 - 15:44
Hallo Dennis,
danke für die Antwort. Meine Formulierung war wohl ungeschickt. Zwingen wäre treffender oder Verlangen. Wie dem auch sei. Wenn ich die eingescannte Kopie des Briefes per Fax geschickt hätte, wäre die Sachlage dann anders? Ist der Brief die einzige Möglichkeit?
Viele Grüße
Stefan
04.01.2017 - 17:48
Hallo Stefan,
hier ein Artikel: Kündigung eines Mietvertrages per E-Mail, Fax oder SMS?
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2017 - 20:57
Hallo Herr Hundt,
ich lebe seit mehreren Jahren im Haus meiner Stiefmutter ohne schriftlichen Mietvertrag mit einer Pauschalmiete. Im Juli hat der Sohn meiner Stiefmutter das Haus gekauft und mir die Miete im gleichen Zug direkt um 30% erhöht. Da ich keinen Ärger machen wollte und die Miete bisher familienintern gering ausgefallen ist, zahle ich diese seitdem auch pünktlich.
Nun soll zum 1. Februar die Miete erneut um 20% erhöht und in eine Kaltmiete umgewandelt werden sowie zusätzlich eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 100€ eingeführt werden. Bisher gab es dazu keine technischen Möglichkeit (weder separate Wasser- noch Wärmemengenzähler; Strom zahle ich schon immer für mich selbst).
Das bedeutet unterm Strich: innerhalb von weniger als einem Jahr von einer Pauschal- hin zu einer Kaltmiete (55% Steigerung) + Nebenkosten. Insgesamt eine Erhöhung von über 180%. Ist das zulässig und muss ich das ganze so akzeptieren? Bisher wurde die Mieterhöhung nur mündlich angekündigt.
Vielen Dank im Voraus
04.01.2017 - 17:57
Hallo Fabian,
auch in der Familie müssen sich Vermieter an die gesetzlichen Vorschriften halten. Recherchieren Sie am besten – welche Anforderungen es bei einer Mieterhöhung gibt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.01.2017 - 10:43
Hallo Herr Hundt,
unser aktueller Vermieter hat das Haus verkauft wo wir zur Miete wohnen und uns nun gekündigt auf Grund des unterschriebenden Kaufvertrages. Das geht doch gar nicht oder?
09.01.2017 - 15:30
Hallo Axel,
“Kauf bricht nicht Miete” – ich wüsste nicht, mit welcher Begründung die Kündigung rechtswirksam sein sollte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.01.2017 - 13:05
Hallo Herr Hundt,
wir wohnen in einem Zweifamilienhaus , Eigentümer wohnte im EG, nun im Pflegeheim, Neffen und NIchten haben uns so beiläufig mitgeteilt, dass sie ab sofort für die Belange des Hauses zuständig sind. Habe nun einen veränderten Mietvertrag erhalten. Soll ab sofort 200 € Nebenkosten bezahlen, Tierhaltung nicht erlaubt (haben eine Katze) und Rauchen ist in der Wohnung verboten. Achso und die Heizkosten sollen künftig nach qm berechnet werden (bisher bezahlten wir stets Warmmiete , eine gesonderte Abrechnung gab es beim alten Vermieter nicht)
16.01.2017 - 13:50
Hallo Edith,
als Bestandsmieter sehe ich für Sie keinen Grund einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Wie Sie sehen, bringt das in der Regel mehr Nach- als Vorteile.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2017 - 15:31
Hallo Herr Hundt,
wir haben durch Verkauf einen neuen Vermieter bekommen. Dieser will nun im Innenhof seine Firmenfahrzeuge unterstellen und uns einen neuen Mietsvertrag unterschreiben lassen.
Er drohte damit, wenn wir nicht unterschreiben uns zu kündigen.
Wäre er dazu berechtigt ?
18.01.2017 - 16:24
Hallo Daniela,
eine Kündigung – mit der Begründung, dass Sie keinen neuen Mietvertrag abschließen wollen – ist nicht möglich. Im Normalfall entstehen Mietern nur Nachteile mit einem neuen Mietvertrag. Es gibt auch überhaupt keinen Grund sich auf einen neuen Vertrag einzulassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.03.2017 - 20:19
Hallo Herr Hundt,
meine Eltern (78 und 66 Jahre alt) wohnen seit genau 1 Jahr in einer Eigentumswohnung zur Miete. Nun möchte der Eigentümer die Wohnung als Kapitalanlage verkaufen; Besichtigungen fanden auch schon statt.
Meine Eltern sind verständlicherweise verunsichert und fühlen sich in der Wohnung nicht mehr wohl – immer im Hinterkopf, dass der neue Eigentümer ihnen kündigen wird – trotz Verkauf als Kapitalanlage.
Ich würde gerne wissen, ob diese Kündigungssperrfrist für meine Eltern gelten könnte.
Danke & freundliche Grüße
Nora B.
20.03.2017 - 09:08
Hallo Nora,
hier finden Sie alle Informationen zur Kündigungssperrfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.03.2017 - 05:52
Hallo Herr Hundt,
Wir wohnen seit knapp 20 Jahren in einem Reihenendhaus und dieses soll jetzt verkauft werden. Wie verhält es sich beim Verkauf dieses Reihenendhauses, mit der Kündigung durch einen neuen Eigentümer? Muss er auch da eine Frist,in der Regel 3 Jahren, ab dem Eigentumserwerb abwarten, bis er die Eigenbedarfskündigung aussprechen kann?
Gruß Sabine
30.03.2017 - 11:35
Hallo Sabine,
bei einem realgeteilten Reihenhaus gab und gibt es keine Aufteilung in Wohneigentum (Eigentumswohnungen) und somit auch keine Kündigungssperrfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.04.2017 - 09:52
Hallo Herr Hundt,
unser Vermieter hat seiner Tochter das Haus überschrieben.
Diese hat mit uns einen neuen Mietsvertrag geschlossen, wo die Kosten aus dem alten Vertrag übernommen worden sind.
Bei unserem alten Vermieter, haben wir auf eigene Kosten mit Erlaubnis (schriftlich festgehalten, das wir diese nicht rückgängig machen müssen bei Auszug),Umbauarbeiten durchgeführt.
Kann bei einem Auszug unsererseits, der neue Vermieter von uns verlangen das diese Umbauarbeiten, auf unsere Kosten rückgängig gemacht werden?
Gruß Volker
12.04.2017 - 20:49
Hallo Herr Hundt,
vor zwei Jahren gab es einen Eigentümerwechsel und der neue Eigentümer hat mit mir auch gleich einen neuen Mietvertrag geschlossen, den ich (weil ich es damals nicht besser wusste) auch unterschrieben habe. Die Rechte und Pflichten wurden Großteils aus dem alten Mietvertrag übernommen. Allerdings hat der neue Eigentümer gleich die Gunst der Stunde genutzt und mit mir eine neue Grundmiete “ausgehandelt”, die im neuen Mietvertrag als Grundmiete festgehalten wurde. Meinem alten Vermieter habe ich 310€ gezahlt und meinem neuen Vermieter zahle ich jetzt seit 2 Jahren die damals neu vereinbarte Miete in Höhe von 365€. Mit der Erhöhung war ich soweit auch einverstanden, da sie sich trotz Erhöhung noch immer etwa 3€/qm unter dem Mietspiegel meiner Stadt befand und ich empfand die Mieterhöhung als gerecht. Jetzt hat mir mein Vermieter allerdings eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 01.07. um 17% (auf 427€) zukommen lassen, mit dem folgendem Verweis: “Die geforderte Mieterhöhung hält sich innerhalb der Kappungsgrenze des Paragraphen 558 III BGB. Danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% erhöht werden.”
Nun meine Frage: Gilt der neu vereinbarte Mietvertrag vor 2 Jahren als Mieterhöhung? Denn da wurde die Miete ja bereits um fast 20% erhöht und weitere 17% wären dann ja zum jetzigen Zeitpunkt noch gar nicht möglich. Oder hab ich mich jetzt selbst “angeschmiert” weil ich den Wisch damals unterschrieben habe ohne mich ausreichend zu erkundigen und muss ich die 17% Erhöhung jetzt hinnehmen? Oder kann ich die Erhöhung ablehnen oder Widerspruch einreichen?
Vielen Dank im Voraus und einfach mal ein großes Lob für die Hilfe, die Sie hier den Menschen bieten :)
Liebe Grüße
Nadine
13.04.2017 - 08:57
Hallo Nadine,
ein neuer Mietvertrag ist ein neuer Mietvertrag und m.E. keine Mieterhöhung. Lassen Sie sich dazu bitte im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2017 - 13:01
Hallo Hr. Hundt,
wir sind vor ca. einem Jahr in ein Reihenhaus eingezogen und haben mit unseren Vermietern einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen (3Jahre). Es wurde beim Einzug bereits erwähnt, dass die Vermieter das Haus in den nächsten 3-5Jahren möglicherweise verkaufen wollen.
Unsere Vermieter haben uns nun mittgeteilt, dass sie planen dieses Reihenhaus nun bereits Anfang nächsten Jahres zu verkaufen. Heißt das nun für uns, dass wir trotz der vertraglich festgesetzten Mietdauer ausziehen müssen, sobald der Vermieter einen Käufer gefunden hat?
Liebe Grüße,
Silvia
11.05.2017 - 18:33
Hallo Silvia,
Sie haben einen Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen. Dieser Zeitraum gilt für Sie und für den Vermieter. Die Wirksamkeit Ihrer Vereinbarung vorausgesetzt, sehe ich keine Probleme für Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2017 - 10:10
Hallo,
ich hätte mal eine Frage aus der Vermietersicht. Wir überlegen eine Zweifamilien Haus zu kaufen indem eine Wohnung vermietet ist.
Nun stellen sich uns 2 Fragen.
1. Ist es möglich Eigenbedarf anzumelden, damit mein Bruder in die Wohnung einziehen kann?
2. Die jetzigen Mieter haben der Vorbesitzerin im Haushalt geholfen und deswegen eine sehr geringe Miete bezahlt. Konkret müssste die Miete von knapp 350€ auf 650€ angehoben werden um der ortsüblichen Miete laut Mietspiegel zu entsprechen. Wenn ich das richtig verstehe ist aber eine max. Erhöhung von 20% in 3 Jahren zulässig, was ja bedeuten würde, dass es nahezu Jahrzehnte dauert bis die Miete angepasst wäre. Gibt es da sonder Regelungen wenn die Miete aufgrund interner Absprachen zuvor stark vermindert war, oder müsste ich mich da als neuer Eigentümer dran halten?
17.05.2017 - 21:48
Hallo Tom,
hier ein Link für Sie: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-fuer-bruder/
Als neuer Eigentümer treten Sie metallen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.05.2017 - 06:52
Guten Morgen zusammen,
hier meine Frage.
Ich wohne seit 7 Jahren in einer Mietwohnung.
Nun wurde letzten Monat das Haus verkauft und der neue Vermieter hat alle Mietparteien wegen Kernsanierung gekündigt. Der Mietvertrag wurde nicht geändert. Es gab lediglich eine Info der Hausverwaltung das das Haus verkauft wurde und im gleichen Schreiben dann die Kündigung.
Welche Kündigungsfristen gelten nun für den Vermieter?
6 Monate da ich ja bereits 7 Jahre dort wohne oder kann er mit 3 Monaten kündigen weil der Vertrag mit Ihm ja jetzt ganz frisch ist und somit nicht mindestens 5 Jahre erreicht sind?
Danke im voraus und viele Grüße
D.Salzwedel
01.06.2017 - 09:29
Hallo Frau Salzwedel,
der Käufer tritt in den Vertrag ein – Ihre Mietzeit beim ersten Vermieter zählt natürlich mit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.06.2017 - 14:27
Guten Tag
Meine Eltern haben ihre Mietwohnung gekündigt. Sie mussten zusätzlich monatlich zur Miete in einen Renovierungsfond für Ihre Wohnung einbezahlt. Aus diesem Fond wurden alle Jahre genehmigte Renovierungen und Verschönerungen für die Wohnung vorgenommen. Jetzt gab es in den letzten Jahren mehrere Besitzerwechsel und der aktuelle Besitzer lässt sich auf eine Auskunftspflicht über das angesparte Guthaben nicht ein und verweigert auch eine Auszahlung. Haben meine Eltern ein Anrecht auf diesen Betrag, der Wohnungsgebunden war??
10.07.2017 - 06:30
Moin.
Wir wohnen seit knapp vier Jahren in unserer Wohnung und zum August wurde das Haus an Mitmieter verkauft. Diese haben uns mündlich zugesagt, das wir hier bleiben können. Soweit, sogut.
Allerdings zahlen wir für hiesige Verhältnisse recht wenig Miete, da wir Gartenpflege, Mülltonnen rausbringen und Schneeschieben übernommen haben.
Jetzt hieß es, die neuen Besitzer möchten das wohl zukünftig übernehmen.
In wie weit kann die Miete jetzt erhöht werden? Unsere momentane Vermieterin sagte, eine Erhöhung hätte anscheinend sowieso angestanden.
Danke schonmal im voraus!
22.07.2017 - 14:16
Hallo Daniela,
Sie werfen hier Nebenkosten und Mieterhöhung zusammen. Recherchieren Sie nach beiden Punkten separat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2017 - 10:54
Guten Tag,
mir ist ein interessanter Sonderfall untergekommen:
Eine 2,5-Zimmer-Wohnung ist vom Eigentümer bewohnt. Er hat einen Mietvertrag über ein Zimmer mit einer dritten Person abgeschlossen. Nun kommt es zur Zwangsversteigerung; Kann der neue Eigentümer von seinem Sonderkündigungsrecht mit der Begründung Gebrauch machen, dass eine Weitervermietung nahezu unmöglich würde, wenn ein Zimmer allein weiter vermietet würde?
Den Eigentümer bekommt man ja rel. leicht raus, aber was ist mit dem Mieter des einen Zimmers?
Viele Grüße und Danke im Voraus!
Christoph
16.10.2017 - 11:26
Hallo,
ich bin dieses Jahr im Juli 2017 in eine Einraum-Maisonette Wohnung gezogen und habe eine Mietzeit von 3 Jahren unterschrieben. Jetzt steht ein Eigentümerwechsel an. Kann ich bei einen Wechsel,trotz der 3 jährigen Mietzeit, kündigen? Mieterhöhung gibt es keine. Ich weiß das ich nur bei Umzug in eine andere Stadt vorher kündigen darf. Leider ist meine Hündin schwer erkrankt und kann die Treppen nicht mehr steigen. Ich wohne im 3. Stock ohne Aufzug und habe eine Wendeltreppe in der Wohnung, was der Genesung meines Hundes nicht zu Gute kommt. Unter welchen Umständen könnte ich die Wohnung vorzeitig verlassen?
Vielen Dank schon mal im Voraus
Liebe Grüße Stefanie
16.10.2017 - 11:49
Hallo Stefanie,
der Eigentümerwechsel ändert nichts am Mietvertrag. Sprechen Sie den neuen Eigentümer doch einfach offen auf Ihr Vorhaben an. Und wenn Sie nicht weiterkommen, sollten Sie die Möglichkeiten der Kündigung hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.10.2017 - 14:37
Sehr geehrtes Mietrecht.org Team,
mein vor 5 Jahren geschlossener Mietvertrag enthält “Wohnung” und “Dachboden” zu Wohnzwecken. Nach einem Besitzerwechsel wurde mir mitgeteilt, dass andere Mieter des Hauses auf dem Dachboden “Speicher-Plätze” für Wäsche aufhängen hätten und dass ich laut Brandschutz und den Dachboden nicht nutzen kann.
Der Dachboden sollte mir als Atelier / Fotostudio dienen und diesen wollte ich ausbauen, sobald ich Geld für den Ausbau habe.
Welche Rechte habe ich jetzt?
Besten Dank für einen Tip! Auch ein Hinweis WO ich dies in den Gesetzen finde würde mir sehr weiterhelfen.
03.02.2018 - 08:40
Lieber Herr Hundt,
Wir leben zur Miete in einem EFH und haben bei Einzug einen wegen Eigenbedarfs befristeten Mietvertrag unterschrieben der bald “ausläuft”. Der Befristungsgrund trifft auf unseren Vermieter nicht zu so dass wir uns bisher wenig Sorgen gemacht haben. Wir haben daher um Abschluss eines neuen unbefristeten Mietvertrags gebeten was uns per Email bereits zugesagt worden war. Nun wir das Haus aber plötzlich verkauft und wir haben daher keinen unbefristeten Mietvertrag erhalten. Wenn der Mietvertrag an den neuen Eigentümer übergeht, bleiben dann das Befristungsdatum und der Befristungsgrund bestehen? Oder muss uns der neue Besitzer wegen dann sicher zutreffenden Eigenbedarfs selbst kündigen?
03.02.2018 - 08:56
Ich muss vielleicht noch hinterher schicken, dass der Eigentümerwechsel wohl ca. 1-3 Monate vor Befristungsdatum stattfinden wird.
Danke für eine Antwort!
03.02.2018 - 16:38
Hallo Ursula,
mein Tipp: Lassen Sie die Klausel unter der Voraussetzung des Eigentümerwechsels hier prüfen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2018 - 20:48
Lieber Herr Hundt,
Vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung und Ihren Tipp. Ich habe noch eine ganz konkrete Frage: unser wegen Eigenbedarf befristetes Mietverhältnis endet lt. Vertrag zum 1.7. – wenn wir nun frühestens 4 Monate vorher den Vermieter fragen, ob der Befristungsgrund noch gilt, muss er uns dieses ja verneinen (schliesslich ist das Haus im Internet zum Verkauf angeboten). Damit ist unser Mietverhältnis automatisch unbefristet. Richtig?
Herzlichen Dank nochmal!
17.02.2018 - 16:36
Guten Tag,
ich bin Mieterin einer Wohnung seit mehreren Jahren. Mein Vermieter wohnt in einer anderen Stadt. Ein vor 3 Wochen an meinen Vermieter geschickten Brief wegen diverser Mängel am Balkon kam zurück mit dem Postvermerk “Empfänger unter der angegebenen Anschrift nicht zu ermitteln”. Ich vermute, dass mein Vermieter zwischenzeitlich in einer Seniorenunterkunft lebt oder gar verstorben ist. Damals bei Vertragsabschluss hatte er schon ein hohes Alter und als ich vor 4 Jahren einen Wasserschaden hatte, verwies mich mein Vermieter an seine Schwester, die hier ganz in der Nähe wohnt. Deshalb habe ich auch diesmal direkt eine Kopie meines Briefes der Schwester geschickt. Allerdings kommt man sehr schwer an diese Frau heran – keine Telefon-Nr. keine E-mail Adresse.
Meine Frage ist: Wie sieht die rechtliche Situation aus? Muss nicht der Vermieter über einen Eigentumswechsel auch wenn dieser nur innerhalb der Familie statt gefunden hat, (was ich in meinem Falle stark vermute) dem Mieter Name und Anschrift des neuen Eigentümers/Vermieters mitteilen?
Was raten Sie mir, was ich tun soll ?
22.02.2018 - 00:04
Gilt auch bei einer Schenkung, dass die Miete nicht erhöht werden darf? Meine Wohnung wurde verschenkt und hat seit März 2016 einen neuen Besitzer. Davon weiß ich allerdings erst seit August 2017. Seit September überweise ich ihm die Miete. Nun will er nach 4,5 Jahren die Miete um die erlaubten 15% erhöhen. Begründung Fehlanzeige. Freue mich über Ihre Meinung!
Danke und Grüße
I. Stefanov
22.02.2018 - 18:48
Hallo I. Stefanov,
der Eigentümerwechsel als solches begründet keine Mieterhöhung. Nach den gesetzlichen Vorgaben kann der neue Eigentümer natürlich auch die Miete anheben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.03.2018 - 13:47
Grüß Sie Herr Hundt, auch wir, eine 4er WG mit 2Hauptmietern, hatten vor 2jahren einen Eigentümerwechsel. Nun meine Frage: Bekommen wir den alten Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer? Bis jetzt haben wir noch den mit den Daten des alten Eigentümers und vom Neuen nur einen Nachweis, dass er neuer Eigentümer ist und die neue Bankverbindung. Ist der Vertrag mit den alten Daten gültig?
liebe Grüße Silvia Rapp
06.03.2018 - 11:19
Hallo Silvia,
es wird keinen neuen Vertrag geben. Der neue Eigentümer tritt in den alten Vertrag ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2018 - 13:44
Lieber Herr Hundt,
Ich möchte an dieser Stelle gerne einhaken und nachfragen, was “Der neue Eigentümer tritt in den alten Vertrag ein” nun praktisch bedeutet.
Konkret: Müssen die Eckdaten des neuen Eigentümers denn nicht im Vertrag auftauchen (also Name, Mietkonto, Unterschrift des neuen Eigentümers)? Reicht es, wenn der Mieter diese Daten per Brief o.ä. erhält?
Schon mal vielen Dank im Voraus !
Stefan Behrens
30.04.2018 - 19:45
Hallo Stefan,
“Reicht es, wenn der Mieter diese Daten per Brief o.ä. erhält?” Ja, so ist es.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2018 - 18:24
Hallo,
Ich habe ein Haus vor der Versteigerung gerettet, es war ein Mietvertrag vorhanden. Die Person mit dem Mietvertrag lebte aber nie in dem Haus und hat auch nie Miete gezahlt, war da nur gemeldet. Ist es dann ein gültiges Mietverhältnis und kann ich was machen? Muss ich der Person kündigen?
18.06.2018 - 11:47
Mein Vermieter hat angekündigt, dass er das von uns angemietete Haus verkaufen will.
Soll ich jetzt darauf dringen, dass er mir meine Mietkaution zurückbezahlt?
Ich weiß es nicht, ob er die Mietkaution an den neuen Besitzer übergibt.
18.06.2018 - 21:16
Hallo Hans-Jürgen,
hier ein Link: Mietkaution beim Eigentümerwechsel bzw. Vermieterwechsel
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.07.2018 - 07:31
Lieber Herr Hundt,
ich überlege eine Immobilie zur Kapitalanlage zu kaufen. Der aktuelle Mieter hat aktuell eine zu niedrige Miete und wäre mit einer Anpassung einverstanden. Selbst eine Erhöhung der Miete um die max. 20% würde nicht dazu führen, dass die ortsübliche Miethöhe erreicht wäre.
Kann man in dem Fall einfach, sofern der Mieter einverstanden ist, einen neuen Mietvertrag aufsetzen, sodass dieser losgelöst ist von der Kappung der Mieterhöhung von 20%? Wenn ja, wie sollte man hier am besten vorgehen?
Ganz herzlichen Dank vorab für eine kurze Rückmeldung.
Beste Grüße
02.07.2018 - 16:01
Hallo Selin,
das ist i.d.R. möglich, ja. Der Mieter ist dazu aber nicht verpflichtet und wird sich im Zweifel auch kundig machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.07.2018 - 00:38
Hallo!
Ich habe einen Fall, über den ich bisher nichts im Internet gefunden habe.
Das Mietshaus, in dem ich wohne, wurde verkauft. Die erste Mieterhöhung ließ nicht lange auf sich warten. In diesem Zuge habe ich meine Wohnung vermessen und festegestellt, dass diese mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweicht, weshalb ich der Mieterhöhung auch erfolgreich widersprechen konnte.
Nun habe ich aber über drei Jahre zu viel Miete gezahlt – die meiste Zeit an den alten Eigentümer. Gilt hier nun “Kauf bricht nicht Miete” und ich richte die kompletten Ansprüche an den neuen Vermieter, oder muss ich alle Ansprüche vor dem Eigentümerwechseln an den alten Vermieter richten?
Viele Grüße!
07.07.2018 - 20:15
Hallo!
Ich habe vor sechs Monaten meine Wohnung bezogen mit einem 3 Jährigen Mindestmietdauer. Nun habe ich ein Schreiben von meinem Vermieter bekommen, dass er meine Wohnung verkaufen möchte. Könnte mich der neue Eigentümer noch vor den drei Jahren Kündigen?
Gruß Christine
09.07.2018 - 13:30
Hallo Christine,
wenn die Kündigung beidseitig ausgeschlossen ist, dann gilt das auch für den neuen Eigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.07.2018 - 07:58
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Rückmeldung!
Wie erwähnt, ist der Mieter bereit die Miete entsprechend über die 20% Grenze anzupassen.
Wie sollte man am besten Vorgehen?
Ist ein Aufhebungsvertrag notwendig oder reicht einfach die Unterzeichnung eines neuen Vertrags?
Danke vorab und beste Grüße
Selin
26.07.2018 - 06:15
Hallo,
Ich habe eine Wohnung gekauft, sie wird aber erst in einem Monat an mich übergeben. Der Mieter hat nun mitgeteilt, dass er ausziehen möchte und zwar so schnell es geht. Kann es passieren, dass ihn der heutige Eigentümer früher aus dem Vertrag auslässt, also die Kündigungsfrist verkürzt und ich mit der Wohnungs Übergabe auf den Kosten keinen Mieter habe? Oder muss es mit mir als Käufer abgestimmt sein? Der Mieter wohnt über 5 Jahre in der Wohnung, eine schriftliche Kündigung liegt m.W. noch nicht vor.
Vielen Dank für eine kurze Info.
Aneta
26.07.2018 - 07:37
Hallo Aneta,
schauen Sie in Ihren Kaufvertrag – dort ist in der Regel festgelegt, dass der Verkäufer Vereinbarungen mit dem Mieter nur noch mit Ihrer Zustimmung treffen darf.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.08.2018 - 16:02
Hallo,
ich bin in ein neues Unternehmen eingestiegen und musste feststellen, dass bei dem Hauskauf von vor 10 Jahren 1 Mietvertrag nicht umgewandelt wurde mit der neuen Eigentümeranschrift.
Nun macht der Mieter immer Probleme, zahlt seid 10 Jahren die selbe Miete, die unter dem Mietspiegel ist, akzeptiert keine Mieterhöhungen, die Wohnung ist komplett schimmelig, da er nie lüftet und die Luft jedes mal steht, sofern man die Möglichkeit hat ihn persönlich zu Hause anzutreffen.
Nun wollen wir den Mieter möglichst schnell rausbekommen, da die Miete unregelmäßig bezahlt wird, die Nebenkostennachzahlungen einfach ignoriert werden und die Wohnung in einem super schlechten Zustand durch ihn geworden ist, was einen enormen Aufwand in Form von Sanierung mit sich bringt.
Wie funktioniert das, wenn kein Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer vorliegt sondern der alte von vor 20 Jahren?
Zumal ist er verpflichtet laut Mietvertrag, Schönheitsreparaturen durchzuführen in Form von Streichen (alle 5 Jahre) usw. Dem ist er bislang nicht nachgekommen.
Gibt es hier einen Grund, den Mieter loszuwerden oder ist dies schlecht möglich, da dazu im Mietvertrag noch der alte Eigentümer als Vermieter genannt ist und noch nichts von dem neuen Eigentümer.
Ich wäre über Hilfe in diesem Fall sehr sehr froh.
Vielen Dank.
Steffi
10.08.2018 - 08:03
Hallo Steffi,
wenn der Eigentümer wechselt braucht es keinen neuen Mietvertrag. Der neue Eigentümer tritt nahtlos in den alten Vertrag ein. Wer als Vermieter im Vertrag genannt ist, spielt keine Rolle. Hier weitere Hilfen für Sie:
Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters und die Folgen
Muster: Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen des Mieters (kostenlos)
Viele weitere Artikel finden Sie über die Suche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2018 - 13:01
Guten Tag,
Kann der Vermieter, vor Verkauf der Wohnung und auf Wunsch der Kaufinteressenten die Miete erhöhen? Darf man so eine Kaufbedingung stellen, nur um die Mieterin “rauszuekeln”, obwohl diese vorhat, in genau 8 Monaten auszuziehen und das allen bekannt ist?
21.10.2018 - 10:05
Hallo PiBa,
natürlich kann der Vermieter jederzeit – wenn die Rahmenbedingungen es zulassen – die Miete anpassen. Ob ein Verkauf ansteht, spielt hierbei keine Rolle.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.12.2018 - 16:11
Guten Tag,
Ich habe gerade erfahren, dass das Mehrfamilienhaus in dem ich bislang gewohnt habe zum 01.01.19 verkauft wird.
Weil mein Vermieter und ich etliche Auseinandersetzungen bzgl angeblicher Vertragsbrüche und oder Ähnlichem hatten habe ich sie auch schon gekündigt und wohne ab dem 01.01.19 in meiner neuen Wohnung.
Mein bisheriger Vermieter bestand jedoch auf Einhaltung der Kündigungsfrist 31.03.19
Meine Frage ist nun. Kann ich aus diesem Vermieterwechsel Profit schlagen und die Doppelbelastung die mich erwartet aufgrund eines Sonderkündigungsrechtes umgehen?
Vielen Dank für ihre Information
27.12.2018 - 14:58
Hallo Hare,
der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Ich sehe hier erstmal keinen Vorteil für Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.02.2019 - 19:30
Guten Tag Herr Hundt,
wir beabsichtigen in der Nachbarschaft eine zum Verkauf stehende Wohnung zu erwerben welche seit dem 01.10.2016 vermietet ist. Ist es möglich den bestehenden Mieter unmittelbar nach dem Kauf aufgrund von Eigenbedarf (für unseren Neffe mit Ehefrau) zu kündigen?
Besten Dank für Ihre Rückmeldung vorab.
Mfg,
Ben
11.02.2019 - 14:55
Hallo Ben,
hier ein Link für Sie: Eigenbedarf für Neffen oder Nichte: Ist die Eigenbedarfskündigung möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.02.2019 - 19:50
Hallo Herr Hundt,
meine Frau hat von ihrem verstorbenen Vaters dessen Mietvertrag übernommen. Die Mietwohnung wurde über die Diakonie vom Besitzer der Wohnung an meinen Schwiegervater als “betreutes Wohnen” seit 17 Jahren vermietet. Das Sonderkündigungsrecht von einem Monat wurde von keinem genutzt. Nun meldet der Besitzer bei der Diakonie Eigenbedarf an und nutzt auch die Gelegenheit den Vertrag mit der Diakonie zu kündigen.
Darf die Diakonie uns wegen Eigenbedarfs kündigen und wie lange wäre dann die Kündigungszeit in diesem Fall?
Mfg
Klaus
12.02.2019 - 08:31
Hallo Klaus,
mir ist leider das Verhältnis “Vermieter/Eigentümer – Diakonie – Mieter” nicht ganz klar. Wir liegen hier die Dinge?
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2019 - 08:52
Hallo Herr Hundt,
der Besitzer hat die Wohnung an die Diakonie vermietet und bekommt von ihr eine vereinbarte Miete überwiesen. Für mich ist die Diakonie kein Verwalter sondern der Mieter der Wohnung. Mein Schwiegervater hat einen Mietvertrag mit der Diakonie (Untermieter?) die auch die monatliche Miete von uns überwiesen bekommt. Man könnte vielleicht sagen er ist Untermieter gewesen. Der Vermieter hat/will der Diakonie jetzt wegen Eigenbedarf kündigen, diese soll uns jetzt ihrerseits wegen Eigenbedarf des Besitzers kündigen damit seine Schwester direkt in die Wohnung einziehen kann.
Gruß
Klaus
12.02.2019 - 15:44
Hallo Klaus,
das klingt nach einer besonderen Situation. Ich würde zuerst den Mietvertrag prüfen und nachlesen, was hier genau vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2019 - 16:12
Hallo Herr Hundt,
ok werde ich nochmals genau lesen. Aber wie sieht es mit der Kündigungszeit aus, meine Frau hat den Vertrag ja geerbt, mit welcher Kündigungszeit rechne ich dann, mit den 17 Jahren die mein verstorbener Schwiegervater darin wohnte, dann wären es ja 9 Monate, oder gilt das in so einem Fall nicht?
Gruß
Klaus
14.02.2019 - 11:09
Hallo Klaus,
bei einem regulären Wohnraummietvertrag wäre die Frist 9 Monate, richtig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.02.2019 - 16:11
Hallo Herr Hundt,
ich habe ein Haus gekauft und die Mieter mit einer Eigenbedarfsanmeldung über einen Rechtsanwalt gekündigt. Die Mieter haben eine 9-monatige Kündigungsfrist. Bei dem Haus ist eine Wiese an die Mieter mitverpachtet. In dem Pachtvertrag steht, das bei der Kündigung des Hauses auch die Pacht der Wiese endet.
1. Frage: Der Vorvermieter hat eine mündliche Absprache getroffen, dass die Wiese mit in die Nebenkostenrechnung mitabgerechnet wird. Ist dies miettypisch bzw. erlaubt?
Gruß
Martin
21.02.2019 - 12:06
Hallo Martin,
was soll denn für die Wiese abgerechnet werden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2019 - 15:57
Hallo Herr Hundt,
Ich überlege eine neue Wohnung anzumieten. Mein Problem ist folgendes: Die Nutz- und Nießrechtlerin der Wohnung ist 97 und lebt im Seniorenheim. Nach deren Tod geht die Wohnung an den Neffen als Erbe des Hauses über. Wäre der Mietvertrag mit der Dame überhaupt rechtens ohne die Zustimmung des Neffen? (Das Haus ist ihm schon überschrieben) Dass er den Mietvertrag übernehmen müsste, habe ich hier schon rausgelesen. Ich möchte jetzt allerdings wissen; könnte er eine ggf. ihm zu moderate Miete trotzdem anheben? Wir haben in unserer Stadt keinen Mietpreisspiegel. Welche Kündigungsfristen müsste er mir (und meiner 9-jährigen Tochter) gegenüber einhalten? 3 Monate?? Was wäre, wenn ich keine Wohnung in dieser Zeit finde? Kann ja schlecht unter der Brücke mit Kind leben ;-) Es wäre für mich natürlich auch sehr bescheiden, wenn ich nach kurzer Mietdauer wieder neu suchen müsste, weil die Dame ggf. schnell verstirbt. Wäre ein Mietvertrag mit längerer Dauer (3-5 Jahre oder so) ggf. rechtens?
Vielen Dank für eine Antwort
17.03.2019 - 13:47
Hallo Katja,
danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Ich kann hier leider nicht auf Ihre vielen Fragen einzeln eingehen. Nutzen Sie die Suche hier auf Mietrecht.org und Sie werden sicher einige Antworten finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.04.2019 - 11:12
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe vor einem Monat über einen Markler einen Wohnung zugesprochen bekommen. Der Markler stand im Auftrag der Vermieterin die allerdings erkrankte. Ein Neffe trat hier für die Belange stellvertretend für Vermieterin ein. Dies teilte mir der Markler mit. Ich unterzeichnete mit dem Makler den neuen Mietvertrag.
Alles soweit gut.
Nun bekam ich den Mietvertrag zugesendet, worin noch eine Zusatzklausel nachgebessert werden musste. Ich schrieb hier den Neffen an, sich nochmals telefonisch zurückzumelden, um noch etwas abzuklären und erfuhr ganz beiläufig zum Ende des Telefonats, dass die Vermieterin vor einer Woche verstorben ist.
Es hat mich irretiert und bat diese Situation erst mal zu verdauen.
Nun habe ich natürlich Kopfkino: Mir liegt hier ein zukünftiger Mietvertrag vor, den ich mit der kleinen Änderung an den Neffen zurücksenden werde. Dieser Vertrag ist bis jetzt nur von mir unterschrieben, sonst von keinem. Wie bindend ist dieser Vertrag, da ich überhaupt nicht aufgeklärt bin, wer hier mein zukünftiger neuer Vermieter ist. Ich habe meine Wohnung gekündigt und möchte nicht zwischen die Fronten geraten, wenn im Hintergrund die testermentarische Abwicklung noch im Raum stehen. Ich bin ja hier die Letzte, welche die inhaltlichen Verwandschaftsverhältnisse im Erblas erhält und der Neffe bis jetzt noch die Stellvertretung der Tante ist. Kann zukünftig der Vertrag nochmals inhaltlich geändert werden, wenn der Erbe feststeht? Wie verhalte ich mich, wenn die Reichweite des Einzugstermins naht und die Kaution und Miete gezahlt werden muss. Umzug ist im Juni und ich möchte es mir hier mit keinem verschärzen und wegen möglichlicher Erbungereimtheiten selbst unter der Brücke landen. Auf was sollte ich beim Neffe auf jeden Fall beharren, um mir die Sicherheit der Mietzusage zu gewähren.
Mit freundlichem Gruß
Natascha Render
15.04.2019 - 18:08
Hallo Natascha,
ganz kurz: Mit dem Versenden des unterschriebenen Mietvertrages machen Sie dem Vermieter (oder dessen Nachfolger) ein Angebot. Dieses Angebot muss Ihr Vertragspartner (Wer auch immer das ist) annehmen. Erst nach der Annahme / Unterzeichnung des Vertrages wird der Mietvertrag wirksam. Insgesamt eine schwierige Situation, weil vermutlich unklar ist, wer der Erbe / Nachfolger ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2019 - 13:23
Hallo Herr Hundt,
ich habe bei Abschluss eines Mietvertrages dem damaligen Vermieter die Miete vorausgezahlt.(komplett)
Der Mietvertrag wurde aufgrund der Zahlung nach § 544 BGB abgefasst. – als unbestimmt bis zum Tode des Mieters. Mieterhöhungen wurden ausgeschlossen und auch die Kündigung durch den Vermieter.
Im Gegenzug habe ich mioch verpflichtet sowohl mit dem Stromanbieter, als auch dem Gasversorger direkte Vertäge zu schließen, was auch erfolgte.
Ist dies dem Ersteher aus der Zwangsversteigerung gegenüber rechtlich bindend? Diese erfolgte 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages.
Über eine kurze Anwort wäre ich Ihnen dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Carsten
25.04.2019 - 08:50
Hallo Carsten,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nur empfehlen, dass Sie sich zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten lassen (es scheint um hohe Mietvorauszahlungen zu gehen).
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.05.2019 - 15:11
Hallo Herr Hundt,
am Monatsende müssen wir unsere Wohnung wegen Eigenbedarfs übergeben. Im Mietvertrag steht : “Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses entsprechend Absatz 12,3 (siehe unten) renoviert vom Mieter in einwandfrei gereinigtem Zustand sowie von Untermietern mit sämtlichen, auch den von ihm selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben.”
Absatz 12,3 : “Der Mieter hat während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreperaturen auf seine Kosten auszuführen. Es gehört zu den Schönheitsreparaturen: das Tapezieren und anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen,sowie der übrigen Holzteile, die Reinigung der Teppichböden diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit ausgeführt werden. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses fachmännisch auszuführen”
Muss ich jetzt beim Auszug renovieren, oder lang eine Besenreine Wohnung, was meinen Sie dazu?
Mit freundlichen Grüßen
Klaus
13.05.2019 - 09:17
Hallo Klaus,
ich würde Ihnen raten die Klausel hier prüfen zu lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.05.2019 - 16:20
Hallo Herr Hundt,
meine Mutter ist verstorben und ich kümmere mich jetzt um den Nachlass. Ihre Wohung wurde zum 1.2.2015 an einen anderen Eigentümer verkauft. Der neu Eigentümer hat am 10.11.2016 eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.2. -31.12.15 erstellt, die eine Gutschrift zur Folge hatte.
Am 11.11.15 kommt eine korrigierte Abrechnung vom neuen Eigentümer, der jetzt auch den Januar einschließt.
Der Verkäufer hat seinerseits am 24.11.2015 eine Abrechnung für den Januar 2015 erstellt die auf eine Nachzahlung zur Folge hatte, die dieser via Lastschrift eingezogen hat.
Ich habe jetzt mehrere Probleme:
1.) In der Heizkostenabrechnung ist für jeden Eigentümer eine Gebühr von 17,85 € belastet worden, die unberechtigt in die Nebenkostenabrechnung übernommen wurde.
2.) Die Kosten für Januar wurden doppelt erhoben.
3.) Die 1-jährige Widerspruchsfrist ist abgelaufen.
Es stellt sich mir jetzt die Frage, ob die unberechtigte Abrechnung des Verkäufers ebenfalls unter die Widerspruchsfrist fällt oder heir ein andere Frist zählt.
Für 2016 liegt die Nebenkostenabrechnung vor, jedoch fehlt die zugehörende Heizkostenabrechnung.
2017 soll angeblich auch schon abgerechnet sein, hierzu kann ich jedoch gar keine Unterlagen vorfinden.
Kann ich jetzt wegen der fehlenden Unterlagen die Rückzahlung der Nebenkosten verlangen?
Das Mietverhältnis endet zum 31.5.2019 und bis dahin ist auch schon bezahlt, somit habe ich keine Zurückbehaltungsmöglichkeit.
Mit freundliche Grüßen
Michael
03.06.2019 - 20:22
Hallo Herr Hundt,
ich möchte eine vermietete Eigentumswohnung kaufen. Jetzt habe ich erfahren, daß der dort wohnende Mieter einen Pauschalvertrag hat, d.h. er zahlt 500,- € im Monat Miete inkl. NK, ohne daß eine detaillierte NK-Abrechnung erfolgt. Jetzt habe ich Angst, daß ich nach dem Kauf keinerlei Recht habe, den Mietvertrag zu ändern. Dies wäre z.B. bei einer Steigerung der NK fatal für mich, da ich u.U. dann weniger an Kaltmiete bekommen würde. Was würden Sie mir raten?
05.06.2019 - 13:08
Hallo Alice,
preisen Sie diesen Nachteil und mögliche Probleme in den Kaufpreis ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.06.2019 - 08:57
Sehr geehrter Herr Hundt,
durch eine Eigentumswechsel bin ich seit kurzem Vermieterin einer Wohnung.
Im Mietvertrag (von 2001) ist noch der Vor-Vor-Eigentümer bzw. -Vermieter genannt. Ist es möglich den Mietvertrag lediglich an dieser Stelle (Aktualisierung der Vermieterdaten) zu ändern?
Wenn nicht, ist dann ausschließlich der Grundbuchauszug die Rechtsgrundlage dafür, dass die Vermieterdaten sich geändert haben?
Viele Grüße, H.S.
23.06.2019 - 14:10
Hallo H. Schröder,
der Vermieter-Name im Mietvertrag muss nicht geändert werden. Sie treten als Eigentümerin einfach konkludent in den Vertrag ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.01.2020 - 12:21
Hallo !
Ich habe eine Frage. Mein Vater hatte seine Wohnung zum 31.07.2018 gekündigt. Am 01.08.2018 fand ein Vermieterwechsel statt. Mein Vater hatte vom alten Vermieter auch schon Kaution zurückbekommen. Da er ein Sparfuchs ist, hatte er NIE eine Nachzahlung sondern immer eine Gutschrift bei jeglicher Nebenkostenabrechnung.
Jetzt hat er per E-Mail eine Nebenkostenabrechnung vom neuen Vermieter bekommen in Höhe von knapp 500€. In der Nebenkostenabrechnung stehen plötzlich auch Verwaltungskosten in Höhe von fast 100€.
Ich habe mich zwar im Internet durchgelesen, möchte nur sicher gehen wenn ich meinem Vater helfe ein Widerrufsbrief zu schreiben.
Fragen :
1. Muss nicht der alte Vermieter meinen Vater abrechnen wegen der Kündigung der Wohnung vor Vermieterwechsel?
2. Dürfen Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung stehen ?
3. Dürfen neue Sachen in der Nebenkostenabrechnung stehen, die nie zuvor beim Vorvermieter in der Abrechnung standen ?
Ich bedanke mich ganz herzlich für jede Hilfe!
14.01.2020 - 13:24
Hallo,
wir haben eine Eigenbedarfskündigung für ein Einfamilienhaus erhalten welches wir seid November 2000 gemietet haben.
Die Begründung für den Eigenbedarf war der benötigte Wohnraum für die Enkelin der Eigentümerin.
Die Kündigung wurde im August 2019 mit einer 9-Monatigen Kündigungsfrist ausgesprochen, obwohl in unserem Mietvertrag eine Staffelung der Kündigungsfrist nach 10 Jahren Mietdauer auf 12 Monate beträgt.
Außerdem ist jetzt seid 01.01.2020 die Enkelin im Grundbuch als neue Eigentümerin eingetragen.
1.Frage: Gilt die Kündigungsfrist welche im Mietvertrag steht?
2.Frage: Ist die Kündigung jetzt überhaupt noch gütlig da ja der kündigende Eigentüber gar nicht mehr Eigentümer ist.
Danke für Ihre Antwort
14.01.2020 - 13:51
Hallo Christian,
ich denke Sie liegen mit Ihren beiden Vermutungen richtig. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2020 - 12:39
Hallo Herr Hundt,
meine Mutter besaß zwei Wohnungen. In einer der beiden habe ich von 1990 – 2013 gewohnt, in die andere bin ich 2013 umgezogen. Ich habe immer Miete bezahlt, die ich meiner Mutter per Dauerauftrag auf ihr Konto überwiesen habe. Die Miete wurde letztes Jahr erhöht. Es gab keinen schriftlichen Mietvertrag.
Nun ist meine Mutter verstorben und es stellte sich heraus, dass sie, ohne mein Wissen, die Wohnung bereits 2011 (also zwei Jahre vor meinem Einzug) an meinen Bruder überschrieben hatte. Er hat mir, als ich in seine Wohnung zog, nicht gesagt, dass er inzwischen der Eigentümer ist. Als er letztes Jahr die Miete erhöhte (wie ich dachte in Vertretung meiner Mutter, die dement war) hat er das entsprechende Schreiben/Formular unterschrieben und mich nicht informiert, dass die Wohnung ihm gehört.
Die Fragen sind nun:
1. Seit wann ist mein Bruder mein Vermieter? Seit meinem Einzug (weil die Wohnung da schon ihm gehört hat) oder seitdem meine Mutter verstorben ist (weil ich die Miete an sie überwiesen hatte)?
2. Wann kann er die Miete wieder erhöhen?
3. Falls er mir die Wohnung kündigt: Wie lang ist meine Kündigungsfrist?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
28.01.2020 - 14:39
Hallo Käthe,
die Mieter kann im Grunde jährlich, aber maximal 20% in drei Jahren erhöht werden. Wenn Sei länger als 5 Jahre und weniger als 8 Jahre in der Wohnung leben hat der Vermieter 6 Monate Kündigungsfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2020 - 15:15
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Antwort.
Ich muss nur nochmal nachhaken: Ist denn Ihrer Meinung nach mein Bruder überhaupt mein Vermieter, da ich ja all die Jahre die Miete auf das Konto meiner Mutter überwiesen habe (weil ich ja gar nicht wusste, dass sie ihm die Wohnung überwiesen hat), er aber VOR meinem Einzug in die Wohnung diese überschrieben bekam? Oder meinen Sie, er könnte sich auf den Standpunkt stellen, dass zwischen ihm und mir überhaupt kein Mietvertrag besteht? Und dass er daher jetzt mit Erhöhungen usw. quasi von vorne anfangen kann (als ob es ein neuer Vertrag wäre)?
Viele Grüße
Käthe
29.01.2020 - 09:19
Hallo Käthe,
meine Meinung hilft Ihnen vermutlich nicht wirklich weiter. Geben Sie die Sache im Zweifel bitte an einen Rechtsanwalt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.07.2020 - 13:17
Hallo, ich hab da eine Frage. Wir sind auf einem kleinen Dorf ein kleiner Vermietverein mit einem Haus mit 4 Wohnungen. Das Haus wurde verkauft vom Vorbesitzer. Es gibt eine Altmieterin. In deren Mietvertrag stehen 2 Gärten. Dass der Mietvertrag weiterhin gültig ist, ist unbestritten. Doch nun ist das vorher private Gelände Vereinsland. Die Mieterin vermüllt leider alles. Sie kann das Land gern weiter nutzen, wenn sie die Gärten pflegt, aber das tut sie nicht. Wir hätten gern an der Stelle ein Kündigungsrecht für diese Flächen, denn sogar die umwohnenden Menschen fragen immer wieder, warum wir dagegen nichts unternehmen. Was sagt das Mietrecht dazu? Der Verkauf liegt nun schon 3 Jahre zurück. Danke und viele Grüsse!
02.08.2020 - 20:49
Hallo Nelenele,
hier eine Hilfe: Teilkündigung des Vermieters – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2021 - 19:33
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für den informativen Artikel! In meinem Szenario möchte ich eine Wohnung von jemandem kaufen, dessen Mieter ein Verwandter ist, der wenig Miete bezahlt.
Kann ich nach Kauf die Miete auf einen ortsüblichen Vergleichspreis anheben, auch wenn das eine Mieterhöhung von mehr als 20 bzw. 15 Prozent wäre?
Danke für Ihre Hilfe
Max
04.01.2021 - 16:58
Hallo Max,
nein, eventuell einvernehmlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.04.2021 - 19:05
Hallo
Ich hab heute in der Zeitung gelesen das die Stadt das Grundstück wo ich seid 30 Jahren zur Miete wohne kaufen will um ein neues Wohngebiet zu bauen .
Bis der Kauf und die ganzen Planungen fertig sind wird es wohl noch einige Zeit dauern .
Wir Mieter fragen uns jetzt natürlich wie das ganze ablaufen wird . Kündigungsfrist , Wohnungssuche usw .
Welche Rechte haben wir da ?
Schöne Grüße Willi
29.04.2021 - 09:42
Hallo Willi,
hier ein Beitrag, der zu Ihrer Frage passt: https://www.mietrecht.org/kuendigung/verwertungskuendigung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2021 - 10:32
Hallo Herr Hundt,
ich bin derzeit Mieter einer 116qm Wohnung, die im kommenden Monat notariell an einen neuen Eigentümer übertragen wird.
Derzeit zahle ich 700,00 Euro Kaltmiete + 100,00 Euro Nebenkosten = 800,00 Euro.
Der Vertrag mit dem derzeitigen Vermieter wurde zunächst unbefristet geschlossen. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde ein erneuter Vertrag aufgesetzt mit einer Befristung bis 31.05.2021, der allerdings von mir nicht unterschrieben an den aktuellen Vermieter zurückgesendet wurde.
Der neue Vermieter hat mich nun heute nachdem ich mehrfach nach Informationen bezüglich eines neuen Vertrags o.Ä. gefragt habe, kontaktiert und über die neuen Mietkonditionen informiert.
Auf Grund dessen, dass ich ihm mitgeteilt hatte, dass ich zum 31.12. ohnehin ausziehen würde, kommt er mir nun mit Folgendem “entgegen”:
– eine Kaltmiete von 900,00 Euro (bis 31.12., danach schreibt er, er könne 1.110,00 Euro für diese Wohnung nach ortüblichen Gegebenheiten verlangen)
– Betriebsnebenkosten von 350,00 Euro
Meiner Recherche nach beträgt der Mietspiegel in MG-Waldhausen 7,47 Euro, was bei 116qm eine Kaltmiete von 866,52 Euro ergeben würde (nicht die geforderten 900,00 Euro).
Bei den Betriebsnebenkosten habe ich einen Betrag von 2,59 Euro gestoßen, was dann einen Preis von 300,44 Euro ergeben würde (nicht die geforderten 350,00 Euro). Bei dem Betrag von 2,59 Euro Betriebskosten hatte ich zudem gesehen, dass hier auch Pauschalen für Gebäudereinigung, Gartenpflege und Hauswart, sowie Heizung und Warmwasser mit einfließen. Die ersten drei Punkte werden bei uns aber privat über die Mieter finanziert bzw. übernommen und für Heizung und Warmwasser beziehe ich Gas des örtlichen Anbieters und komme dafür selbst auf.
Weiter habe ich gesehen, dass eine Anhebung der Kaltmiete bei einem Vermieterwechsel nur maximal um 20% auf den ortsüblichen Mietpreisspiegel möglich ist, der Anstieg von 700,00 Euro auf 900,00 Euro wären allerdings mehr als 28%.
Meine Frage ist nun: Wenn der Vertrag an sich befristet wäre, kann dann ein neuer Vertrag geschlossen werden, der auf den neuen Vermieter läuft und hat er dann auch das Recht, die Kaltmiete bis zu 20% anzuheben? Und können die Mietnebenkosten einfach um mehr als 300% angehoben werden?
Vielen lieben Dank im Vorfeld für Ihre Antwort und Hilfe!!!
18.05.2021 - 10:47
Hallo Frau Stadler,
wenn Sie einen neuen vertag abschließen, dann muss sich der Vermieter an die Regelungen für die Neuvermietung halten. Im bestehenden Mietvertrag kann die Miete tatsächlich nur um max. 20% erhöht werden. Wenn Sie einen bestehenden Vertag haben, dann gibt es keinen Grund für einen neuen Vertag. Damit ein Vertrag wirksam wird, muss dieser von beiden Partien unterzeichnet werden.
Wichtig: Es ist ganz wenige Gründe, aufgrund derer ein Mietvertrag wirksam befristet werden kann. Prüfen Sie den Befristungsgrund und auch, ob dieser noch immer besteht.
In der Regle hat der Mieter – abgesichert über das BGB – die bessere Position.
Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2021 - 11:06
Hallo Herr Hundt,
vielen lieben Dank für die so schnelle Antwort!
Für die Befristung gab es im Vertrag niedergeschrieben keine Begründung. Er wurde nur neu erstellt, da klar war, dass die Wohnung verkauft werden sollte und man ab dann Alles “geregelt” haben wollte für einen neuen Eigentümer.
Aber auch das wurde nicht als Grund im Vertrag sondern nur in einer Email erwähnt.
Kann der neue Vermieter bzw. Eigentümer dennoch einen neuen Vertrag aufsetzen? Und gilt dann auch bei der Anhebung der Miete die Bedenkzeit für den Mieter von 2 Monaten?
Und kann der neue Vermieter denn die Betriebsnebenkosten so umfassend anheben?
18.05.2021 - 12:37
Hallo Frau Stadler,
hier noch ein paar Hilfen:
Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale – Was ist der Unterschied?
Neuen Mietvertrag bei Vermieterwechsel abschließen?
Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.05.2021 - 07:52
Sehr geehrte Damen und Herren,
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgender Sachverhalt: Ich habe 2019 eine Wohnung in Berlin gekauft. Die Mieter wohnen seit 2010 in der Wohnung und haben bis 2029 Kündigungsschutz. Mir wurde vom Voreigentümer der Mietvertrag sowie eine einvernehmliche Mieterhöhung zu 2012 sowie eine weitere zu 2015 vorgelegt. Jeweils mit Mietpreisbindung für 3 Jahre. Jetzt habe ich eine Mieterhöhung ausgesprochen. Jetzt legt mir der Mieter eine einvernehmliche Mietpreiserhöhung (als Scan) mit selben Datum von 2015 vor. Dort ist plötzlich von einer zehnjährigen Mietpreisbindung die Rede. Welches Dokument ist jetzt gültig? Beide zu meinem Nachteil? Von einer vorgeblich vereinbaren zehnjährigen Mietpreisbindung wusste ich beim Kauf der Wohnung nichts. Ob der Mieter die Mieterhöhung annimmt oder ablehnt hat er mir noch nicht mitgeteilt.
Was kann ich nun tun?
21.05.2021 - 16:51
Hallo Felix,
Sie treten in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers ein. Wenn der Voreigentümer 10 Jahre lang eine Mieterhöhung ausgeschlossen hat, dann haben Sie die Vereinbarung entsprechend übernommen. Ihr Ansprechpartner ist der Verkäufer… warum haben Sie die Dokumente nicht erhalten? Gibt es dazu Ausführungen im Kaufvertrag?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.07.2021 - 20:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben eine vermietete Wohnung erworben. Im uns vorliegenden Mietvertrag von 2008 sind eine monatliche Grundmiete von 240€ und Betriebskosten von 25€ vereinbart, die Warmmiete wurde mittlerweile auf 280€ angepasst. Die letzte Nebenkostenabrechnung wurde allerdings mit 200€ Kaltmiete und 80€ Nebenkosten durchgeführt und nach Rückmeldung war das in den letzten Jahren immer so. Gibt es dadurch so etwas wie Gewohnheitsrecht oder eine gelebte Anpassung der Miete? Oder haben wir rechtlich den Anspruch auf 240€ Miete + angepasste Nebenkosten?
Wir sind beim Kauf von 200€ ausgegangen und wollen eine Anpassung auf die Vergleichsmiete in dem Gebäude von etwa 220€ ankündigen. Wenn nun 240€ im gültigen Vertrag stehen war mein Gedanke dem Mieter einen neuen Vertrag mit 220€ anzubieten. Wie schätzen Sie diese Idee ein?
Mit freundlichen Grüßen
Philipp
30.07.2021 - 07:32
Hallo Philipp,
es gelten die Zahlen, die schriftlich fixieret sind – z.B. im Mietvertrag oder in einer wirksamen Erhöhung der Kaltmiete oder der Nebenkosten.
Als Vermieter haben Sie keinen Anspruch, einen neuen Vertrag abzuschließen. Beidseitig geht das allerdings jederzeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2022 - 21:08
Sehr geehrte Damen und Herren,
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Vermieterin hat das Haus in dem ich wohne verkauft. Nachdem der neue Besitzer, ein Investor, sich nicht mit mir in Verbindung gesetzt hat, habe ich meine alte Vermieterin angesprochen, wie denn der neue Besitzer heißt. Sie hat mir daraufhin auch den Namen genannt. Daraufhin habe ich den neuen Besitzer mit der Bitte angeschrieben (Email) mir die Kontodaten zu nennen, damit ich ihm pünktlich die Miete zahlen könne. In dieser Email habe ich mich auch noch einmal kurz vorgestellt. Eine Antwort habe ich bisher leider nicht erhalten.
Was kann ich noch tun, um zu verhindern, dass es Probleme gibt und wem soll ich jetzt die Miete überweisen? Was mache ich, wenn er sich auch in den nächsten Tagen nicht meldet?
Vielen Dank im Voraus.
Viele Grüße
C. K. Linke
17.03.2022 - 07:26
Hallo Christoph,
der neue Vermieter wird Ihnen die Kontakt und Bankdaten zukommen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.03.2022 - 20:09
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen herzlichen Dank. Auch für Ihre schnelle Antwort.
Viele Grüße
Christoph
12.03.2023 - 17:07
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wohnen in einem Haus zur Miete und dieses wird nun verkauft.
Wäre diese Situation (Wechsel des Vermieters) ein Sonderkündigungsrecht für uns?
Da wir nun selbst ein Haus kaufen wollen und nicht Kredit und Miete zahlen wollen/können.
MfG
Björn
12.03.2023 - 19:43
Hallo Björn,
nein. Der neue Eigentümer tritt nahtlos als Vermieter in den bestehenden Vertag ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2024 - 16:34
Hallo Herr Hundt,
die Voreigentümerin hat zum Zeitpunkt des Einzugs der Mieter in die Mietwohnung, was 3 Tage vor Beurkundung des Verkaufs an den neuen Eigentümer gewesen ist, per E-Mail den Mietern kommuniziert:
1) Für die Übernahme diverser Schönheitsreparaturen sollen von der ehemaligen Eigentümerin genannte Handwerker kontaktiert werden.
2) Die Hausverwaltung sollte die Wohnungseingangstür tauschen (was sich später als falsch im Sinne der Verantwortung durch die Hausverwaltung herausgestellt hat. Ein Austausch war nie geplant, sondern nur Rahmenbedingungen für den eigenständigen Austausch festgelegt).
Der neue Eigentümer steht im Grundbuch. Die beiden offenen Punkte wurden bis zu diesem Zeitpunkt nicht durch die alte Eigentümerin erledigt.
Dem neuen Eigentümer wurde die Kommunikation zu den beiden Punkten erstmalig durch die Mieter mitgeteilt. Die o.g. Kommunikation zur Übernahme der beiden Punkte erfolgte nicht durch die ehemalige Eigentümern an den neuen Eigentümer.
Hätte der neue Eigentümer über die Zusagen der ehemaligen Eigentümerin, getätigt erst wenige Tage vor Beurkundung, aktiv informiert werden müssen?
a) Hat die E-Mail Nachricht in der Form Bestand, dass die Schönheitsreparaturen übernommen werden müssen (bspw. im Sinne einer Art “Individualvereinbarung” bzw. Ergänzung zum Mietvertrag)? Ist für die Übernahme der Kosten dieser Schönheitsreparaturen die alte Eigentümerin oder der neue Eigentümer zuständig?
b) Bzgl. des Austauschs der Wohnungseingangstür durch die Hausverwaltung lag ein Missverständnis seitens der ehemaligen Eigentümerin vor. Kann der Austausch durch die Mieter dennoch eingefordert werden? Ist in diesem Falle für die Übernahme der Kosten des Türtauschs die alte Eigentümerin oder der neue Eigentümer zuständig?
Vielen Dank und viele Grüße
Martin
05.02.2024 - 20:08
Hallo Martin,
schauen Sie in Ihrem Kaufvertrag. Dort ist in der Regel vereinbart, dass der Verkäufer ohne Ihre Zustimmung keine Vereinbarungen mit dem Mieter treffen darf. Recherchieren Sie in diesem Fall zum Thema Schadenersatz.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2024 - 19:20
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir hoffen sehr, dass Sie uns helfen können. Morgen haben wir den Beglaubigungstermin für den Kauf eines vermieteten Hauses. Die Mieterin hat sich gefreut, als wir ihr gesagt haben, dass wir nicht sofort den Mietvertrag kündigen möchten. Dennoch ist es für uns wichtig, das Datum für das Umziehen festzulegen. Das ist aus den zahlreichen Gründen wichtig, wie bspw. Kita-Wechsel unserer Tochter, den notwendigen Kauf des zweiten Autos, die Kündigung der Mietverhältnisse in der zurzeit gemieteten Wohnung etc.
Wir haben berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Mai 2026. (Eigenbedarf). Uns ist aber wichtig, dass bei der Festlegung des Kündigungstages eine gesetzliche Kündigungsfrist ausgeschlossen wird.
1. Könnten Sie uns bitte mitteilen, welche Möglichkeiten es gibt, den Auszug des Mieters für einen bestimmten Monat festzulegen?
2. Sollen wir den bestehenden Mietvertrag in einen befristeten umwandeln lassen oder einen Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag erstellen und unterzeichnen?
3. Wie können wir sicherstellen, dass dieser Nachtrag rechtlich wirksam ist und eine gesetzliche Kündigungsfrist ausgeschlossen wird?
Wir bedanken uns im Voraus und wünschen Ihnen einen schönen Abend!
Mit freundlichen Grüßen
Viktorija und Ivars
03.05.2024 - 14:51
Hallo Viktorija,
Sie haben leider nur zwei Möglichkeiten:
1. Auf Eigenbedarf zum 30.04.2026 kündigen.
2. Bereits jetzt oder später einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag zu schließen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2024 - 16:04
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung!
Wir können nirgendwo die Antwort auf unsere Frage finden und wären sehr dankbar, wenn Sie uns helfen könnten.
Wir würden gern dem Mieter den Mietaufhebungsvertrag mit der Beendigung zum Mai 2025 anbieten. Da wir noch nie vermietet haben, möchten wir die versteuerten Einnahmen von der Miete dem Kreditbetrag gegenüberstellen. Wenn wir nicht zu stark finanziell benachteiligt werden, sind wir bereit, noch ein Jahr – bis Mai 2026 – zu vermieten.
1. Dürfen wir im Mietaufhebungsvertrag festlegen, dass die Kündigung bei gegenseitigem Einvernehmen auf ein Jahr verschoben werden darf bzw. dieser Mietaufhebungsvertrag bis Mai 2026 verlängert werden darf? Dabei möchten wir erwähnen, dass §545 BGB nicht zur Anwendung kommt und bei Nichtauszug keine Verlängerung des Mietverhältnisses stattfinden wird.
2. Um dem Mieter den Anreiz zu geben, den Mietaufhebungsvertrag anzuschließen, möchten wir im Mietaufhebungsvertrag festhalten, dass der Mieter trotz des Kündigungsdatums das Recht hat, vor diesem Datum auszuziehen. Darf der Mietaufhebungsvertrag diesen Punkt beinhalten?
Wir hoffen, dass Sie uns helfen können.
Mit freundlichen Grüßen
Viktorija und Ivars
05.05.2024 - 14:32
Hallo Viktorija,
ich sehe grundsätzlich kein Problem, nach Eigentumsumschreibung einen Aufhebungsvertrag abzuschließen. Das Kündigungsrecht des Mieters kann natürlich davon unberührt bleiben. Sie sollten Ihr Dokument final rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt