Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage

15.05.2017

Eine Mietwohnung mit kleinem Garten, Gartenanteil oder einem Nutzungsrecht für den Garten, ist auf dem Immobilienmarkt ein besonders attraktives Objekt. Dabei gibt es aber Unterschiede in der Gartennutzung: den einen Mietern steht der Garten frei zur Verfügung und darf sogar zur Nutzung als Gemüsegarten verwendet werden, den anderen ist nur das Betreten der Rasenfläche gestattet und eine Bepflanzung untersagt. Grundsätzlich gilt hier für Mieter: umso mehr Rechte bezüglich eines Gartens gewährt werden, umso mehr Pflichten ergeben sich damit. Gartenpflege, Hecke schneiden, Unkraut jäten – was genau der Mieter machen muss, ergibt sich regelmäßig aus dem Mietvertrag. Dort wird alles Wichtige zur Gartennutzung geregelt.

Wie ein Mietvertrag mit Gartennutzung gestaltet werden kann, welche Rechte der Mieter am Garten hat und inwieweit Pflichten zur Gartenpflege auf den Mieter abgewälzt werden können, wird in diesem Artikel erklärt.

Inhalt: Gartennutzung im Mietvertrag vereinbaren

I. Gartennutzung: Was erlaubt ist bestimmt der Mietvertrag

Nutzgarten – Ziergarten– Naturgarten
Gartenmitbenutzung – alleinige Gartennutzung

II. Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

III. Formulierung Gartennutzung im Mietvertrag

IV. Kündigung des Gartens: nachträgliches Verbot der Gartennutzung

V. Fazit und Zusammenfassung

I. Gartennutzung: Was erlaubt ist bestimmt der Mietvertrag

Die Möglichkeiten der Gartennutzung des Mieters ergeben sich entweder direkt aus dem Mietvertrag, aus der Hausordnung oder aus einer gesonderten Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Wichtig ist, dass der Mieter im Streitfall seinen Anspruch auf Gartennutzung und den gewährten Umfang nachweisen muss, wenn er sich darauf beruft: Gewährt der Vermieter nur mündlich, dass der Mieter den Garten und das Gartenhaus mitbenutzen darf und entzieht ihm dieses Recht später wieder, ist vom Mieter zu beweisen, dass dieses Recht mitvermietet war. Im Zweifel liegt nämlich nur eine unentgeltliche Leihe vor, die vom Vermieter jederzeit beendet werden kann.

Für eine Mitvermietung eines Gartenanteils, eines Gartens oder eines Rechts zur Gartennutzung sollte unbedingt immer eine schriftliche vertragliche Regelung gelten.

1. Nutzgarten – Ziergarten – Naturgarten

Bereits bei der Abgrenzung, was erlaubt ist, kommt es auf die richtige Formulierung an. Nur weil ein Mieter beispielsweise mietvertraglich die Pflicht übernimmt. Sich um den Garten zu kümmern und Gartenarbeiten zu übernehmen, heißt für den Mieter noch nicht, dass er ein Bestimmungsrecht oder besonderes Nutzungsrecht an dem Garten hat. Er kann über den Garten also nicht frei verfügen und den Garten umgestalten.

Ist die Nutzung des Gartens erlaubt, bedeutet das nicht ohne weiteres, dass man aus einem Nutzgarten wie z.B. einem Gemüsegarten eine Rasenfläche machen kann oder umgekehrt. Grundsätzlich sind die Gartenflächen so zu belassen, wie sie vorgefunden wurden, also als Ziergarten, Nutzgarten oder auch Naturgarten. Die Umgestaltung sollte immer mit dem Vermieter abgesprochen werden, wenn nicht eine ausdrückliche Regelung zur Nutzungsart im Mietvertrag fixiert ist.

Ist sonst zur Nutzung nicht geregelt, hat der Vermieter dem Mieter bei der Mitvermietung der Gartennutzung den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten und kann diesen nicht unzulässig einschränken: z.B. kann eine Formulierung „…der Garten wird mitvermietet und kann von dem Mieter entsprechend der Hausordnung genutzt werden“, dann den bestimmungsgemäßen Gebrauch unzulässig beschränken, wenn nach der Hausordnung das Betreten des Gartens verboten ist. Die Regelung in der Hausordnung wäre dann unwirksam (mehr dazu vgl. unten Formulierung in der Hausordnung).

Ohne Bestimmungen oder Einschränkungen in der Hausordnung beinhaltet die bestimmungsgemäße Nutzung des Gartens, auch das Aufstellen eines Sandkastens und der Gartenmöbel. Die Kinder des Mieters dürfen im Garten spielen und es dürfen auch Feste gefeiert werden, solange Nachbarn oder andere Mitmieter dadurch nicht gestört und Ruhezeiten beachtet werden.

2. Gartenmitbenutzung – alleinige Gartennutzung

Eine weitere Ausgestaltung der Gartennutzung ist das alleinige Recht den Garten zu benutzen oder die Gartenmitbenutzung aller Mieter. Gerade in großen Mietshäusern ist das Recht den Garten zu nutzen allen Mietern gemeinsam gestattet: dies ist die Gartenmitbenutzung. Meist wird hier noch eine besondere Ausgestaltung in der Hausordnung getroffen, was erlaubt ist oder nicht. So, z.B. ob das Ballspielen oder Grillen gestattet ist und wo Wäsche aufgehängt werden darf. Solche Regelungen schränken meist die Gartennutzung ein und sind regelmäßig von allen Mietern zu beachten.

Das alleinige Nutzungsrecht an einem Garten oder Gartenteil ist dagegen speziell für eine Mietpartei ausgestaltet. Hier sollte genau vereinbart werden, was erlaubt ist und was nicht um Missverständnisse mit dem Vermieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses auszuschließen.

II. Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Die Gartenpflege ist nicht mit der Gartennutzung gleichzusetzen. Die Gartenpflege wird separat von der Gartennutzung geregelt und kann entweder in der Form umgelegt werden, dass der Mieter nur einfache Pflegarbeiten übernimmt oder die vollständige umlegbare Gartenpflege. Wie die Umlage der Gartenpflege auf den Mieter zum Beispiel formuliert sein kann, zeigt ihnen der Beitrag: „Mietvertrag für Einfamilienhaus: Häufige Fehler vermeiden (+Muster)“.

Im Übrigen sind die Gartenpflegekosten nach § 1 Abs. 1 in Verbindung mit § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung als Nebenkosten ansatzfähig. Dazu zählen alle laufenden Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, also der Grün- und Außenanlagen. Ausgenommen sind allerdings einmalige Arbeiten, wie z.B. Baumfällarbeiten oder eine vollständige Gartenneuanlage. Welche Kosten vom Vermieter tatsächlich abgerechnet werden können, erklärt Ihnen der Artikel: „Gartenpflege in den Nebenkosten – Was darf umgelegt werden?“.

Selbst wenn der Mieter auch die Gartenpflege zu erledigen hat, können Gartenpflegekosten in der Nebenkostenabrechnung anfallen. Im Speziellen betreffen das solche Kosten, die z.B. Arbeiten im Garten betreffen, die nicht vom Mieter zu erledigen sind, wie etwa das Schneiden der Hecken im gesamten Anwesen oder die Bepflanzung von Nebenanlagen und Gemeinschaftsflächen mit gärtnerischen Zierpflanzen, Rasen oder ähnlichem. Natürlich können nur solche Kosten berechnet werden, die auch tatsächlich anfallen, weshalb der Mieter bei berechtigten Zweifeln durchaus den Nachweis der Arbeiten und der Ausgaben des Vermieters mittels Belegen verlangen kann.

III. Formulierung Gartennutzung im Mietvertrag

Je nachdem welche Nutzungsart dem Mieter gewährt sein soll, finden sich unterschiedliche Formulierungen im Mietvertrag. Wichtig ist, dass der Mieter sich regelmäßig nur dann auf ein Recht zur Gartennutzung berufen kann, wenn dies mitvermietet ist: Die Gartennutzung muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Nur weil ein Mietshaus einen Garten oder eine Rasenfläche besitzt, muss das nicht bedeuten, dass dem Mieter ein entsprechendes Nutzungsrecht mitvermietet wird.

Regelung im Formularmietvertrag: In den vorformulierten Standardmietverträgen zu Mietwohnungen findet sich meist folgenden Formulierung:

„Mitvermietete Nebenanlagen (…)“ àHier sollte die Gartennutzung mit eingetragen werden

Ansonsten kann vereinbart werden:

„Zu der Mietwohnung wird der (anliegende) Garten zur alleinigen Nutzung / Mitbenutzung mitvermietet.“

Bei besondere Abreden sollte zusätzlich wie folgt formuliert werden:

„Der Mieter kann den Garten nach den Bestimmungen der Hausordnung nutzen. Eine darüber hinaus gehende Nutzung ist nicht gestattet/ Alternativ: Nur nach Einverständnis des Vermieters erlaubt.“
Spezielle Rechte wie z.B. „Dem Mieter ist der Gemüse- /Obstanbau und die Fruchtziehung erlaubt, freie Gestaltung als Nutzgarten/ Ziergarten / Umgestaltung und Pflege nach eigener Entscheidung des Mieters usw. (…)“
Verbote wie z.B.: „Eine Umgestaltung des Gartens ist dem Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt.“

Bei der Miete eines Einfamilienhauses oder einer Doppelhaushälfte etc. bietet sich folgende Formulierung an:

„Die Benutzung des Gartens/ Der Garten einschließlich seiner Gebäude und Anlagen wie z.B. das Gartenhaus oder der Pool, sind Bestandteil der Mietsache.“
„Zur alleinigen Nutzung des Mieters wird folgende Gartenfläche (…) (à Hier Beschreibung der Lage und Fläche des Gartens in qm) mitvermietet. Der Mieter ist insoweit berechtigt,
- die Gestaltung des Gartens als Nutzgarten/Ziergarten oder Naturgarten zu bestimmen
- die im Garten wachsenden Früchte zu ernten,
- (…)“

Ausgestaltung der Gartennutzung in der Hausordnung.

Gerade bei Mitbenutzung einer Gartenfläche wird die Art und der Umfang in der Hausordnung ausgestaltet. Die Regelungen sind in Ihrer Zulässigkeit an den Vorschriften der allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen und dürfen den Mieter daher nicht unangemessen benachteiligen oder die Rechte aus dem Mietvertrag unzulässig einschränken. Alle Unklarheiten in den Regelungen der Hausordnung gehen zu Lasten des Vermieters, da dieser Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingung ist:

Folgenden Formulierung können z.B. Teil der Hausordnung sein:

„Die Mitbenutzung des Gartens ist allen Mietern des Hauses gestattet.

Die Mieter sind berechtigt (…)
Es ist den Mietern verboten (…) z.B.
„Fußballspielen und Ballspielen auf der Rasenfläche verboten“ (…)
„Während der Ruhzeiten von (…) – (…) ist das Spielen im Garten verboten“
„Das Grillen oder Errichten offener Feuerstellen im Garten ist grundsätzlich verboten“
(…)

Wichtig ist die Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag, damit Verstöße abgemahnt werden können. Hier erfahren Sie, ob die Hausordnung richtig einbezogen wurde: „Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?“.

Nachträgliche Vereinbarung zum Mietvertrag (muss von Mieter und Vermieter unterzeichnet sein):

„Ergänzung des Mietvertrages vom (…) zur Gartennutzung: (…)“. -> Hier wie oben bei Einfamilienhaus oder Mietwohnung

IV. Kündigung des Gartens: nachträgliches Verbot der Gartennutzung

Verbietet der Vermieter plötzlich die Gartennutzung oder schränkt die Rechte des Mieters an dem Garten sozusagen „von heute auf morgen“ ein, ist der Mieter zunächst darauf zu verweisen seinen Mietvertrag zu prüfen.

Ist dort der Garten, eine Gartennutzung oder Mitbenutzung mitvermietet, stellt das, eine regelmäßig untrennbare Verbindung mit der Mietsache (der Mietwohnung oder des Mietshauses) dar und kann nicht einfach gekündigt oder eingeschränkt werden. Hebt der Vermieter die Nutzung des Gartens auf, ist das nämlich eine Teilkündigung des Mietvertrages, weil der Garten beziehungsweise die Nutzung ja mitvermietet war. Eine solche Teilkündigung ist aber grundsätzlich nach § 573 b BGB unzulässig, wenn der Vermieter kein berechtigtes Kündigungsinteresse (einen ordentlichen Kündigungsgrund) und mit dem Garten eine Gebäudeerweiterung oder Erweiterung der Mietsache beabsichtigt. Der Mieter kann sich hier also auf die Unwirksamkeit einer solchen Kündigung bzw. Nutzungsuntersagung berufen. Dasselbe gilt für den Umfang der Nutzung: grundlos kann dieser nicht einseitig eingeschränkt oder geändert werden.

Ist der Garten nicht in dem Mietvertrag erwähnt, kommt es für die Mieterrechte am Garten darauf an:

Handelt es sich um die Miete eines Einfamilienhauses mit Garten, kann je nach Einzelfall der Garten auch ohne ausdrückliche Nennung im Mietvertrag als mitvermietet angesehen werden (so z.B. in einer Entscheidung des OLG Köln mit Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93). Dann gilt das oben Gesagte.
Bei einer Mietwohnung hingegen kommt es auf die Vereinbarung an: wurde eine Gartennutzung bisher gewährt, kann dies entweder als konkludente Mitvermietung oder als (jederzeit kündbare) Leihe ausgelegt werden. Ist der Garten allerdings ausschließlich von der Mietwohnung zugänglich gilt dasselbe wie bei die der Vermietung eines Einfamilienhauses. Hier kommt es auf den konkreten Einzelfall an: Garten mitvermietet oder nicht. Rechtsprechung und Meinungen zu diesem Thema, die auch auf die Gartennutzung anwendbar ist, finden Sie in den Artikeln: “Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?” und “Steht einem Mieter ein Kelleroder Abstellraum zu?“.

V. Fazit und Zusammenfassung

Die Rechte und Pflichten eines Mieters hinsichtlich der Gartennutzung ergeben sich vollständig aus der mietvertraglichen Vereinbarung. Hier gilt: Nur dann, wenn der Garten ausdrücklich mitvermietet wurde, kann der Mieter rechtlich durchsetzbar ein Nutzungsrecht beanspruchen. Einschränkungen des Nutzungsumfangs oder eine Erweiterung müssen zudem ausdrücklich im Mietvertrag oder der Hausordnung verankert sein: ansonsten gilt: der Vermieter muss den bestimmungsgemäßen Gebrauch gewährleisten.

136 Antworten auf "Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage"

Mensching
03.07.2018 - 11:20 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir folgende Frage beantworten würden:
Wir haben eine Doppelhaushälfte mit 124 m² Wohnfläche angemietet. Zum Mietobjekt gehören 400 m² Gartenanteil lt. Mietvertrag. Tatsächlich sind es mal gerade 260 m² Gartenanteil. Hiervon hat uns der Vermieter nunmehr eigenmächtig nochmals einige m² weggenommen, da er diese Fläche von ihm als Lagerfläche benötigt wird.
Wir hatten den Vermieter bereits aufgefordert, uns die vereinbarte Gartenfläche zur Verfügung zu stellen. Er weigert sich.
Frage: Welche Ansprüche können wir nun geltend machen. Und wie verhält sich die Aufteilung der Grundsteuer bei einer Doppelhaushälfte? Der Vermieter berechnet die Grundsteuer für EG+OG zzgl. 260 qm Gartenanteil. Ist dies korrekt?
Über eine Antwort von Ihnen freue ich mich.
Mit freundlichen Grüßen
T. M.
- Mietrecht.org
  03.07.2018 - 15:49 Antworten
  Hallo T. M.,
  wenn der Vermieter den Teil des Grundstücks braucht, dann müssen Sie dem zumindest zustimmen (Sie sind Mieter). Im Zweiten Schritt sollten Sie sich auf eine angemessene Minderung der Miete einigen. Zur Grundsteuer: Wenn der Vermieter hier eine Aufteilung vornimmt, dann sollten Sie schauen, ob das zweite Grundsteuerteil auch zum zweiten Objektteil passt.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Manzar
09.07.2018 - 21:19 Antworten
Hallo Herr Hundt,
Wir wohnen in einem Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Das Wohnzimmer öffnet sich direkt zum Garten . Der Garten wird momentan von allen Parteien benutzt , allerdings werden die ganzen Gartenarbeiten wie Rasenmähen aufräumen sauber halten von uns erledigt. Wir sind in diesem Mehrfamilienhaus mit 6 Parteien insgesamt die Einzigen , die in einem Mietverhältnis steht. Welche Rechte stehen uns eigentlich bezüglich der Gartenbenutzung zu? Müssen wir die ganze Gartenpflege selbst ausführen , nur weil wir im EG Bereich wohnen?
Ich danke Ihnen im voraus und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
B.M.
- Anke Zempel
  15.07.2021 - 16:25 Antworten
  Hallo,
  ich wohne seit 7 Jahren in einem gemieten 2 Familien Haus erst mit meinen Eltern,jetzt mit meinen Kindern.Bei Einzug wurde das Haus kernsaniert und der Garten sollte auch neu gemacht werden.Leider hat bei Einzug der Vermieter viele Sachen versprochen,aber es dauert bis heute ,7 Jahre später immer noch nicht alles fertig ist.Das erfreuliche war,das der versprochene Garten hinterm Haus,der auch als Gartennutzung im Mietvertrag steht und über dem auch bis vor ein paar Tagen nie eine andere Aussage des Vermieters bestant,dieser ihn plötzlich als Gemeinschatsgarten machen wird,auch für das Nebenhaus zur Mietnutzung. Es soll ein Online Termin Kalender geben,wo die angelegten Terassen täglich gemietet werden können.Wir haben schon ein Pool gekauft und freuten uns auf die alleinige Nutzung,darf er das?
  - Mietrecht.org
    16.07.2021 - 07:35 Antworten
    Hallo Anke,
    wenn die alleinige Gartennutzung im Mietvertrag vereinbart ist, dann ist der Vermieter entsprechend daran gebunden.
    Viele Grüße
    Dennis Hundt
    - Anke Zempel
      16.07.2021 - 16:29 Antworten
      Danke für Ihre Antwort,
      im Mietvertrag steht nicht zur alleinigen Nutzung,sondern nur „Gartennutzung“.Aber die ganze Zeit war immer das Gespräch das der eine Teil zur Erdgeschosswohnung und der andere Teil zur 1.OG gehört.Wir haben auch immer mit dem Vermieter gesprochen wegen Pool ,Trampolin….Aber da die Umgestaltung größere Ausmaße nahm und dieser hohe Kosten in Anspruch nahm,möchte er nur die Terassen vermieten….LG
Karsten Hader
18.07.2018 - 15:24 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
Zunächst herzlichen Dank für dieses informative Portal. Ihre Artikel haben mir vieles erleichtert oder zumindest klarer gemacht.
Macht es für mich als Mieter einen Unterschied, ob in einem Mietvertrag a) das Nutzungsrecht aufgeführt ist, aber der Garten explizit nicht Gegenstand der Miete ist oder b) der Garten mitvermietet wird, wie Sie oben schreiben.
Es geht mir im wesentlichen darum, zu vermeiden, dass der Vermieter das Nutzungsrecht irgendwann (ohne Mietminderung) aufhebt oder ich vor horrenden Kosten stehe. Der Garten wird von mir regelmäßig gepflegt und ich habe keinerlei Veränderungen durchgeführt/geplant.
Schon im Voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Mit herzlichen Grüßen
Karsten Hader
- Mietrecht.org
  18.07.2018 - 15:41 Antworten
  Hallo Karsten,
  danke für Ihr Lob. Ich kann Ihnen zu Ihrer Frage per Kommentar leider nicht helfen und empfehle Ihnen dieses Angebot:
  Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter)
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Kai-Heinrich Walter
27.07.2018 - 09:30 Antworten
Hallo, vielen Dank zunächst für die Erläuterung.
Wie schaut es denn im generellen aus wenn das Grundstück geteilt und bebaut werden soll wo die Gärten vermietet sind?
Und kann auf Schadenseratz geklagt werden weil vor Jahren (ca. 10) in die Gärten investiert wurde?
Vielen Dank.
Ingo Tübing
08.08.2018 - 09:54 Antworten
Hallo,
wir haben nun unsere Wohnung gekündigt und hatten einen Garten, den wir nutzen durften und pflegen mussten.
Nun haben wir die Wohnung gekündigt und den Garten soweit auf Vordermann gebracht, dass er aus unserer Sicht ok ist (Unkraut weg, Rasen mähen). Allerdings haben wir jetzt nicht jeden Busch geschnitten.
Unser Vermieter möchte nun gerne, dass wir den Garten ganz penibel auf Vordermann bringen, weil er damals sämtliche Gehwegplatten raus genommen hat und da auch kein Gras über den Platten war und die Hecken sind jetzt 1,5 Meter als damals bei Übergabe, als z.B. eine Kirschlorbeerhecke gerade erst gepflanzt wurde.
Wie genau darf der Vermieter von uns verlangen, den Garten so zu übergeben, wie wir ihn damals übernommen haben?
Vielen Dank und viele Grüße
Ingo
- Mietrecht.org
  08.08.2018 - 11:18 Antworten
  Hallo Ingo,
  ich würde im Rahmen einer Vorabnahme den Umfang des Rückschnittes klären. Es kann ja nicht im Interesse des Vermieters sein, dass eine hohe Hecke wieder auf 30 cm untergeschnitten wird. Es gibt für Ihre Frage kein “Gesetz”, Sie müssen den Garten vertragsgemäß übergeben.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Sina
23.08.2018 - 12:04 Antworten
Sgh. Damen und Herren, wir wohnen in einer mehrparteienhaus und wir haben am Samstag in unserem gemeinsamen Garten den Geburtstag meines Sohnes gefeiert von 10-12 uhr Vormittag. Wir haben ein kleines Hüpfburg gemietet und es waren 7 Kindern eingeladen. Es gab keine musik! Irgendjemand aus der Nachbarschaft hat sich bei der Vermieter Beschwerde eingereicht, hat erzählt dass da mehrere Hüpfburge waren (was nicht stimmt). Gestern hat mein Nachbarn ein Schreiben bekommen dass der Garten als ein Erholungs Gebiet gedacht ist und nicht für Kinder Geburtstage. Und ab jetzt ist das untersagt! Ich bin jetzt sehr enttäuscht da bis jetzt habe ich gedacht wir wohnen im einen famillien/ kinderfreundliche Haus! Im Garten stehen auch griller und die Nachbarn sitzen da auch bis 21 uhr ab und zu, soll ich mir das gefallen lassen?
Brigitte Koch
26.08.2018 - 22:21 Antworten
Hallo,
ich habe einen Wohnraummietvertrag in dem ich 4,5 Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Garten, Garage miete mit sonstigem Wohnungszubehör eine Einbauküche. Der Garten wird, auch lt. Mietvertrag, gemeinschaftlich genutzt. In den Betriebskosten sind die Gartenpflegekosten aufgeführt. Der Garten ist von mir nicht so nutzbar wie ich es möchte. Ich nutze den Garten selten, mir sind (von ca. 300 qm) nur wenige qm (vielleicht höchstens 50qm) genehmigt worden, die dann, wenn ich den Garten nutzen möchte, von meinem Vermieter mitgenutzt werden und ich das Stück Garten nicht nach meinen Bedürfnissen nutzen darf. Der Vermieter pflegt den Garten ganz alleine und berechnet mir dafür 300 Euro im Jahr, ohne weitere Aufschlüsselung der Kosten. Den ganzen Winter über ist mein Vermieter verreist, mir wurde der Winterdienst übertragen den ich auch übernehme, dafür aber keine Vergütung bekomme. Ist dies Rechtens?
Die Nebenkosten werden bei mir anhand der Bewohner berechnet. Ich habe zu Beginn des Mietverhältnisses mit 3 Personen in der Wohnung gewohnt. Anfang 2016 ist eine Person ausgezogen und der Vermieter berechnet für mich weiterhin 3/5 von der Miete der Messanlage der Heizung, Rauchmelderwartung, Warmwasser für die Heizung (was immer das heißen mag, da die Wasserkosten noch einmal extra aufgeführt sind), Abwasser (Schmutz- und Niederschlagswasser) mit 3/5, ebenso die Müllgrundgebühr mit 3/5, die Leerungen allerdings hälftig, die Biomüllmarke jedoch nur zu 1/3 (lt. Vermieter wg. den anfallenden Gartenabfällen die ich nicht zu tragen hätte), Grundsteuer, Haushaftpflicht und Gebäudebrandversicherung jeweils mit 3/5. Sollten diese Posten nicht ggf. nach qm aufgeteilt und gezahlt werden? Im Mietvertrag habe ich allerdings keine qm-Angabe stehen, nur die Anzahl der Zimmer.
Vielen Dank für eine Antwort
Brigitte
- Mietrecht.org
  27.08.2018 - 07:09 Antworten
  Hallo Brigitte,
  danke für Ihren Beitrag, Ich kann Sie hier zu Ihren Detailfragen leider nicht beraten, empfehle Ihnen aber die Prüfung der Nebenkostenabrechnung.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Louise
02.11.2018 - 20:36 Antworten
Guten Tag,
ich habe eine Wohnung samt Garten eines in meinem Eigentum stehenden Mehrfamilienhauses verkauft. Nun habe ich festgestellt, dass im Mietvertrag einer anderen Wohnung dieses Gebäudes folgendes unter der Mietsache gelistet ist: “….. + 1 x Gartenstück”.
Die Mieter dieser Wohnung bestehen auf eine weitere Gartennutzung oder eine Mietminderung.
Nun möchte ich gerne wissen, ob diese Formulierung des Voreigentümers auch für mich gilt, da ich sie extrem unbestimmt finde und sie vom Wortlaut her keine Gartennutzung vereinbart.
“Ein Gartenstück” könnte doch auch eine kleine Ecke im Garten sein, oder wie sehen Sie das?
Ich würde mich sehr über eine Rückmeldung freuen.
Vielen Dank im Voraus
Louise
Gartenfreund
14.11.2018 - 19:47 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
zunächst einmal herzlichen Dank für Ihre hilfreichen Informationen. Ich würde mich gerne mit einer Frage an Sie wenden:
Nach über 10 Jahren Mietdauer vin EFH mit großem Garten hat uns unser Vermieter gekündigt, weil er das Haus verkaufen will (Verwertungskündigung). Da wir keine Streitereien haben wollten, haben wir diese Kündigung akzeptiert,auch wenn diese rechtlich sehr fragwürdig ist.
Wir haben in Haus und Garten sehr viel renoviert und in Ordnung gebracht. So auch den Vorgarten in mündl. Absprache mit dem Vermieter neu angelegt. Im Mietvertag wird nicht auf die Gartennutzung eingegangen, es heißt lediglich “Wohnhaus mit Garten”.
Jetzt verlangt der Vermieter, dass wir beim Auszug die Sträucher und einen Feigenbaum entfernen sollen. Die Sträucher stehen nun schon 10 Jahre und sind entsprechend verwurzelt und dienen mit einer Höhe von über 2 Metern als Sichtschutz zur Straße.
Kann er das tatsächlich verlagen?
- Mietrecht.org
  15.11.2018 - 07:37 Antworten
  Hallo Gartenfreund,
  hier ein Ansatz: “Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 387/04”. Das Urteil verpflichtet den Mieter Sträucher und Bäume wieder zu entfernen.
  Grundsätzlich hätte ich diese Dinge einvernehmlich in einem Aufhebungsvertrag geregelt.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
  - Marc
    15.02.2021 - 08:57 Antworten
    Das stimmt aber so nicht. Sind Bäume bereits nach Jahren entsprechend verwurzelt, besteht keine Verpflichtung für den Mieter, diese zu entfernen, diese gehen stattdessen ins Eigentum des Vermieters über.
    Wenn das Ihre Art der Sorgfalt ist, würde ich den Inhalten und besonders den Tipps in den Kommentaren dieser Seite misstrauen.
    - Mietrecht.org
      15.02.2021 - 12:48 Antworten
      Hallo Marc,
      danke für den Kommentar. Posten Sie hier gerne Urteile, auf die Sie sich beziehen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt
Jean-Claude
18.11.2018 - 21:50 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe aus aktuellem Anlaß eine Frage an Sie und würde mich über Ihre Einschätzung freuen.
Wir haben vor kurzem ein voll vermietetes Dreifamilienhaus übernommen, in welchem der Mieter des Dachgeschosses den Garten hinter dem Haus “bewirtschaftet”. Leider tut der Mieter dies so nachlässig, daß es dort sehr unschön aussieht, verschimmelndes Gemüse stinkt und die Nachbarn haben sich schon beschwert.
Auf Aufforderung hin hat der Mieter die Zustände nicht verändert. In dem vom Vorbesitzer übernommenen Mietvertrag (Standard-Vordruck zum Ausfüllen) ist unter dem letzten Punkt “Weitere Vereinbarungen” notiert “Die Pflege und Nutzung des hinteren Gartens liegt bei dem Mieter.”
Wie ist diese Formulierung einzuschätzen? Gilt der Garten somit als mitvermietet oder darf er ihn nur nutzen, so daß ich ihn dem Mieter entziehen könnte, ohne mit einer aufgrund so einer Formulierung evtl. berechtigten Mietminderung konfrontiert zu werden?
- Mietrecht.org
  19.11.2018 - 16:05 Antworten
  Hallo Jean-Claude,
  die “Nutzung obliegt dem Mieter” – m.E. eine eindeutige Formulierung.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Tim
28.01.2019 - 23:15 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich vermiete eine Wohnung in einem MFH mit exklusivem Gartenzugang in sehr guter Lage in einer deutschen Großstadt.
Kann ich den Garten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert berücksichtigen?
- Mietrecht.org
  29.01.2019 - 11:18 Antworten
  Hallo Tim,
  gilt der Garten im Mietspiegel als wohnwerterhöhendes Merkmal?
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
  - Bendner
    14.04.2020 - 20:37 Antworten
    Sehr geehrter Herr Hundt
    Wir wohnen im EG mit Terrasse und direkten Zugang zum Garten.
    Im Mietvertrag steht „Der Garten kann auch außerhalb der Terrasse BENUTZT werden“
    Was bedeutet das bezüglich eines Sandkastens, Hochbeet oder Baumpfähle welche in das Erdreich eingelassen werden und bei Auszug wieder rückstandsfrei entfernt werden können?
    Im Vertrag steht auch „alle im Haus und und in der Wohnung gewünschten Veränderungen, zusätzliche Einrichtungen, sowie Bepflanzungen im Bereich der Terrasse sind noch vor dem Erwerb mit den Vermietern abzustimmen.“ Muss man diesen Satz beachten oder ist er eh rechtswidrig?
    Unsere Terrasse ist südseitig und wir leiden unter der extremen Sonneneinstrahlung. Eine Markise ist nicht vorhanden.
    Kann man darauf bestehen sich ein sonnensegel auf Pfähle im Erdreich zu montieren?
    Also keine festen Installationen.
    Kann der Vermieter einen das abduschen hinter sichtschutz untersagen?
    Vielen Dank für ihre Hilfe
    Herzliche Grüße
    - Mietrecht.org
      15.04.2020 - 07:49 Antworten
      Hallo Herr Bendner,
      ich kann nur dringend empfehlen Ihr Vorhaben mit dem Vermieter abzustimmen. Ob diese Klausel wirksam ist, können Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
      Ein Sonnenschirm in einem beweglichen Ständer ist keine feste Installation- Pfähle, die Sie min. einen halben Meter in die Erde einlassen sind m.E. fest verbunden. Vergleich: auch in Beton eingelassen, könnten Sie die Konstruktion wieder entfernen, aber das würde den Bogen erst recht überspannen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt
Anita
05.02.2019 - 08:12 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Mann und ich haben vor 24 Jahren ein Einfamilienhaus mit Garten gemietet. Der Garten wird im Mietvertrag nicht erwähnt.
Im Laufe der Jahre haben wir sehr viel Geld investiert um den Garten in Ordnung zu bringen.
Der Eigentümer hat nun beschlossen, das Nebengebäude, welches ihm auch gehört, zu erweitern.
Er hat in unserem Garten sehr alte Bäume fällen lassen und plant nun, uns den halben Garten wegzunehmen.
Wir sind davon ausgegangen, das bei einem gemieteten Einfamilienhaus der Garten dazu gehört.
Kann der Eigentümer einfach so vorgehen
- Mietrecht.org
  05.02.2019 - 09:27 Antworten
  Hallo Anita,
  danke für Ihren Beitrag. Wir werden hier keine abschließende Lösung finden. Ich kann Ihnen nur empfehlen, dass Sie Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen. Ggf. lässt sich auch die lange Nutzung eine Vereinbarung zur Gartennutzung ableiten.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Antoni
16.02.2019 - 21:31 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben vor paar Monaten ein Haus mit Garten gekauft, besteht aus 2 Wohnungen. Beide Wohnungen im Haus sind Vermietet. Im EG Wohnung wo auch der Garten sich befindet haben die Mieter Gartenmitbenutzungsrecht (Im Mietvertrag).
Meine Frage: dürfen wir als Vermieter (auch Eigentümer des Hauses) der Garten betreten und Gartenpflege (auch Zaun Reparatur mit Voranmeldung bei Mieter) durchfuhren?
vielen Grüße
Antoni
- Mietrecht.org
  18.02.2019 - 09:06 Antworten
  Hallo Antoni,
  grundsätzlich können Sie als Vermieter auch Eigenleistungen vornehmen. Ich würde den Termin ähnlich wie einen Handwerkertermin mit den Mietern abstimmen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Anna
24.03.2019 - 23:18 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben ein Zweifamilienhaus mit Garten gekauft, dass wir auch selbst bewohnen. Eine Partei ist vermietet.
Im Mietvertrag ist die “Gartennutzung etwa hälftig” angegeben. Bisher hat jeder eine Seite des Gartens genutzt. Können wir dem Mieter seine bisher genutzte Gartenseite wegnehmen, um es für uns selbst zu nutzen? Würden dafür einen anderen Teil des Gartens (etwas kleiner) dem Mieter zur Verfügung stellen.
- Mietrecht.org
  30.03.2019 - 18:55 Antworten
  Hallo Anna,
  dieses Vorgehen sollten Sie mit dem Mieter abstimmen und um eine einvernehmliche Regelung bitten.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
- Gartenfreude weg..
  02.05.2022 - 01:26 Antworten
  Guten Tag
  Wir haben momentan eine schwierige Situation mit dem Vermieter und wissen nicht weiter. Zuerst stabd im Mietvertrag aöleinige Gartennutzung. Da dem Vermieter nicht passte, wie wir die Sträucher schnieden, bestand er darauf, dass wir den Vertrag von alleinige Gartennutzung auf mitbenutzung von Garten ändern. Wir haben dem zugestimmt da wir kein Theater mehr wegen den Sträucher haben wollten. Es ist zu erwähnen, dass bei der Vertragserklärung ganz am Anfang, der Vermieter meinte wir dürfen den Garten so nutzen wie wir wollen, man gelangt auch von unserem Wohnzimmer zum Garten, es ist ein zwei Familienhaus.
  Wir hatten an der Grenze beim Garten eine Bambusmatte gespannt, da es zum Nachbarsgarten keine Fassbare Grenze besteht, abgesehen von einem kurzem Busch der sich nicht durch die Gartenlänge erstreckt und in der Mietzeit haben wir Hühner geschenkt bekommen wobei ein mobiler Stahl im Garten steht, also kein festverankerter, der Stahl steh auf einer Fläche, wo kein Gartenschaden ensteht. Nun hat der Vermieter ohne Vorwarnung oder sich in den mittlerweile 1,5 Jahren das die Hühner da sind, oder sich direkt bei uns zu beschweren, ein Brief gescjriebe, dass die Bambusmatte und der Hühnerstahl innerhalb von 30 Tage weg sein müssen. Darf er das so von uns verlangen? Auch wenn die änderung des Gartenvertrages wegen den Sträuchern schneiden, die er machen wollte, entanden ist?
  Danke noch für die Rückmeldung
  - Mietrecht.org
    02.05.2022 - 16:15 Antworten
    Hallo,
    schwierige Situation. Bei der Gartenmitbenutzung liegt es m.E. nicht in Ihrem Ermessen sich zum Nachbarn mit einem Sichtschutz abzugrenzen. Genauso verhält es sich bei der Hühnerhaltung. Es war sicherlich nicht die beste Idee, sich wieder auf die Mitbenutzung des Gartens zu verständigen.
    Viele Grüße
    Dennis Hundt
Moik
03.04.2019 - 13:16 Antworten
Hallo. Wir wohnen in einem 2 Familienhaus mit direktem Garten Anschluss. Von unserer Küche geht es in den Garten. Wir haben es uns die letzten zwei Tage dort wo unser Tisch steht ordentlich gemacht und uns Blumen hingestellt. Jetzt hat der Vermieter unseren Tisch wo anders hin gestellt und seinen Tisch dort hin gestellt. Ist das richtig ?
Christian
20.05.2019 - 15:15 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wir würden uns über Ihre Einschätzung zu folgendem Sachverhalt freuen. Wir haben ein EFH mit Garten zur Alleinnutzung gemietet und beabsichtigen einen Quick-Pool (Durchmesser 3m, Höhe 1m) aufzustellen. Standort wird zwischen Terrasse und Rasenfläche sein, auf einer bereits mit Betonplatten versehenen Fläche, d.h. Planier- bzw. Grabungsarbeiten sind nicht notwendig. Abstand zu den Nachbargrundstücken beträgt jeweils 4m. Die Verkehrssicherungspflicht ist kein Thema, da der Garten komplett umzäunt ist. Im Mietvertrag und der Hausordung gibt es keinen einschränkenden Passus zum Thema “Pool”. Bedarf es hier der Genehmigung des Vermieters oder können wir den Pool bedenkenlos aufstellen? Leider ist das Mietverhältnis stark zerrüttet, sodass uns der Vermieter niemals eine Genehmigung erteilen würde, alleine um uns zu ärgern. Vielen Dank & VG, Christian
- Mietrecht.org
  21.05.2019 - 07:07 Antworten
  Hallo Christian,
  wir werden zu dieser Frage einen separaten Artikel veröffentlichen. Meines Erachtens spielen Größe, Nutzungsumfang, Grundstücksbeschaffenheit und auch der Abstand zu den Nachbarn eine entscheidende Rolle, ob die vertragsgemäße Nutzung gewährleistet ist. Ich vermag Ihren Einzelfall leider nicht einzuschätzen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Peter
28.05.2019 - 13:44 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt, wir wollen unsere Eigentumswohnung mit alleiniger Gartennutzung nach Mieterauszug neu vermieten. Wäre es sinnvoll (und rechtlich vertretbar), im Mietvertrag eine eigene Kostenposition für den Garten aufzunehmen (anstatt in der Kaltmiete abzubilden)? Hintergrund meiner Frage ist die Mietpreisbremse, die ja den Spielraum für Mieterhöhungen einschränkt.
MfG,
P. Vogt
- Mietrecht.org
  28.05.2019 - 14:02 Antworten
  Hallo Peter,
  danke für Ihren Beitrag. An solche Lösungen denken sicher viele Vermieter. Ich kann den Gedanken dahinter nachvollziehen. Ob eine derartige Gestaltung einer rechtlichen Prüfung standhält, wird sich aber erst bei Problemen zeigen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Wiebke
03.06.2019 - 14:03 Antworten
Guten Tag Herr Hundt,
Wir haben ein haus gekauft in dem eine Mietwohnung vorhanden ist. In dem vorhandenen Mietvertrag steht “der Mieter darf den zum Haus gehörigen Garten nutzen.” Zudem steht drin, dass er den Garten mit pflegen muss. Nun sind wir aber neue Besitzer und wollen das so nicht, bzw wollen das einschränken im neuen Mietvertrag. Ist das möglich? Stattdessen möchten wir, dass der Mieter nur sein direktes Beet und seinen Vorgarten nutzt und pflegt.
- Mietrecht.org
  05.06.2019 - 13:11 Antworten
  Hallo Wiebke,
  den Vertrag können Sie nicht einseitig ändern. Sie brauchen die Zustimmung des Mieters.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Cornelia Westphal
18.06.2019 - 14:03 Antworten
Guten Tag,
aus aktuellem Anlass habe ich heute Ihre Website gefunden und hoffe, dass Sie uns eine Information geben können: Wir leben in Berlin seit über 12 Jahren in einem Mehrfamilienhaus zur Miete. In all diesen Jahren haben wir den Hofgarten als Gemeinschaftsgarten selbst gepflegt und bestimmungsgemäß genutzt. Gartenpflegekosten durch die (öffentlichen) Eigentümer fielen nur an für die Sicherheit des auf dem Hof befindlichen, eingezäunten Sandkastens und des darauf stehenden Spielgerätes und für das Freischneiden des Müllplatzes, den Rest finanzieren und organisieren wir selbst. Niemals hat es deshalb bisher irgendeine Art Problem gegeben, laut schon länger im Haus wohnender Mieter/innen ist diese Selbstbewirtschaftung einst mündlich vereinbart worden. Seit einiger Zeit aber greift die Hausverwaltung ins Geschehen ein: Z. B. verweigerte man uns nach dem Winter wochenlang die Freigabe des Wasseranschlusses im Hof, so dass wir unsere Pflanzen nicht bewässern konnten. Heute nun gibt es einen Aushang mit Fotos vom Hofgarten, mit dem wir aufgefordert werden, all unsere Gartenmöbel sofort zu entfernen, ansonsten würde man die selber entfernen, Schadensersatzansprüche werden abgelehnt. Die zuständige Sachbearbeiterin ist nicht zu erreichen.
Nun surfe ich durchs Netz und sammle Urteile zur Gartennutzung in Mehrfamilienhäusern und Rechten der Mieter/innen. Können Sie mir sagen, ob die Wohnungsbaugesellschaft zu einer derartigen Maßnahme berechtigt ist? Ohne jeglichen Anlass? Wir haben nichts baulich verändert, nichts fest installiert, nichts wesensfremd genutzt. Alle Mieter/innen sind mit der momentanen Gemeinschaftsnutzung des Gartens einverstanden, niemand fühlt sich gestört o. ä.
Ich danke Ihnen für eine baldige Antwort.
Herzliche Grüße!
- Mietrecht.org
  19.06.2019 - 14:05 Antworten
  Hallo Cornelia,
  danke für Ihren Beitrag. Versuchen Sie herauszufinden, warum Sie due Möbel entfernen sollen. Was genau ist geplant und wie kann der Garten zukünftig genutzt werden?
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Benjamin Drews
11.07.2019 - 10:21 Antworten
Guten Tag Herr Hundt,
ich versuche gerade herauszufinden, was mein Mietvertrag bzgl. Gartennutzung genau regelt.
Unter dem Punkt “Zusätzlich werden mitvermietet” fehlt das Kreuz bei Garten. Direkt darunter steht aber folgender Zusatz: “Bei Mitvermietung eines Gartens […] ist die Zusatzvereinbarung auf Seite 25 auszufüllen und zu unterschreiben.”
Diese Zusatzvereinbarung über den Garten mit dem Kommentar des Vermieters “Nutzung für alle Mieter” wurde von beiden Seiten unterschrieben.
Problem: Nach einem kürzlich vollzogenen Vermieterwechsel wurde die Gartenpflege durch den Vermieter bzw. dessen Dienstleister eingestellt und folglich ist der Garten nunmehr nach vier Monaten nicht mehr nutzbar.
Welche Möglichkeiten haben wir, die Gartenpflege durch den Vermieter durchzusetzen?
Vielen Dank für eine erste Einschätzung.
Herzliche Grüße,
Benjamin Drews
- Mietrecht.org
  11.07.2019 - 14:13 Antworten
  Hallo Benjamin,
  wenn Sie davon ausgehen, dass der Garten für alle Mieter nutzbar sein muss, da er zur Mietsache gehört (lassen Sie das in Zweifel prüfen), muss der Vermieter die Nutzbarkeit gewährleisten. Ihr nächster Schritt wäre ggf. eine Mietminderung.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Sabrina Sanfilippo
22.07.2019 - 15:55 Antworten
Hallo,
leider habe auch ich ein Anliegen was mit unserem Garten zu tun hat.
Im Mietvertrag steht: “Terrasse, anteilig Garten.”
Wir wohnen in einem 5 Familienhaus, wobei der Garten ausschließlich von den EG Wohnungen genutzt wird. Entsprechende Klausel im Mietvertrag habe ich oben bereits erwähnt. Unser Vermieter hatte uns zu Begin gesagt, dass er die Gartenpflege übernimmt. Wir hatten ihm auch angeboten es selber zu machen. Er wollte es aber lieber selber erledigen.
Nun ich folgender Fall: Es ist Sommer und wir haben ein Planschbecken aufgestellt. Als wir am nächsten Tag Nachmittags von der Arbeit nach Hause kamen, wurden wir vom Vermieter informiert, dass dieser den Pool ausgekippt hat. Er will nicht, dass dieser auf der Rasenfläche steht, da es sonst braune Stellen gibt und man den Rasen unter dem Planschbecken ja dann nicht mähen kann.
Ich habe gesagt, dass es für uns nicht in Frage kommt, wie von ihm gewünscht den Pool auf die Terrasse zu stellen (Wohin denn dann auch mit den Gartenmöbeln?).
Darüber möchte er noch einmal mit uns sprechen. Bis dato ist da aber noch nichts passiert.
Heute steht eine andere Nachbarin bei uns im Garten und ist am Rasen sprengen. Wie sich herausstellt, ist dies die Schwester des Vermieters.
Kann er jetzt etwas jeden Beauftragen, dass dieser den Rasen wässert? Ich möchte nicht ständig fremde Leute bei uns im Garten stehen haben. Ist es dem Vermieter denn auch immer gestattet den Rasen zu sprengen? Er kommt nämlich immer zu solchen Zeiten, wo man die Zeit draußen genießen will….Was habe ich jetzt genau für Rechte?
Folgende Punkte interessieren mich:
– darf der Vermieter ständig im Garten einfach auftauchen? Die pflege des Gartens ist NICHT vertraglich vereinbart.
– darf ich mein Planschbecken aufbauen wo ich es möchte in unserem Gartenstück? Und was ist, wenn der Vermieter es erneut einfach entfernt und mir auf die Terrasse stellt?
– Darf der Vermieter ohne unsere Zustimmung jemand dritten beauftragen bei uns im Garten zu sprengen?
Mir raubt das ganze langsam echt jeden Nerv! Dabei sollte der Garten doch zur Entspannung dienen und nicht für Ärger sorgen.
Vielen Dank schon mal und LG
Marion
01.11.2019 - 06:54 Antworten
Hallo,
wir möchten ein Einfamilienhaus anmieten. Es wurde die Nutzung des Gartens und der Terrasse im Mietvertrag mit aufgenommen. Soweit auch i.o. Nun gibt es aber eine Klausel, die auf unbestimmte Zeit die gesamte Nutzung verbietet, wenn man mit einer Monatsmiete sich im Rückstand befindet. Wir hoffen nicht, dass es dazu kommt, aber es kann jeder mal in finanzielle Schwierigkeiten geraten und ggf. auch im Aufschub usw. bitten. Inwieweit ist so eine Klausel zulässig?
Vielen Dank im Voraus.
Viele Grüße
- Mietrecht.org
  01.11.2019 - 13:41 Antworten
  Hallo Marion,
  m.E. kann das so nicht wirksam vereinbart werden. Eine genaue Prüfung können Sie hier vornehmen lassen: Klausel im Mietvertrag prüfen (für Mieter und Vermieter)
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Sebastian Karls
01.03.2020 - 08:27 Antworten
Hallo alle zusammen,
bis vor einem halben Jahr wurde der Garten von uns Mietern gepflegt (4 Partien). Vor allem die EG Wohnung, die auch direkten Zugang mittels einer Terrasse in den Garten hat, hat hier viel übernommen, und auch gerne übernommen. Das EG hat auch den besten Zugang in den Garten und nutzt den am meisten.
Nun ist seit Juni der Sohn des Mieters eingezogen, der nichts macht und keien Interesse am Garten hat. Das heißt, dass seit Juni nun alle Mieter zu gleichen Anteilen den Garten zahlen müssen, 80 Euro für ein halbes Jahr bisher.
Meine Frage ist, inwiefern der Vermieter die Kosten auf alle Partien gleichmäßig verteilen darf????
Denn das EG hat deutlichen Vorteil von einem schönen Garten, eben wegen der Terrasse und allgemein fühlt sich der Garten nicht wie für alle gemacht an, sondern eben Primär für das EG. Denn es ist nicht angenehm, wenn wir grillen würden in dem kleinen Garten, und direkt daneben ist die Terrasse des EG, einer Person den wir nicht unser Freund nennen würden. Es ist kein neeutraler Garten, wenn das Sinn macht.
Eine gerechtere Verteilung der Umlage wäre doch sicher angebracht und auch fair. Denn ich wohne im DG und habe vom Garten nichts, das EG sitzt aber im “gemachten Bett” und bekommt dieses auch noch von allen anderen bezahlt.
Mit freundlichen Grüßen
- Mietrecht.org
  02.03.2020 - 08:17 Antworten
  Hallo Sebastian,
  wenn der Garten von allen Mietern nutzbar ist, dann sind die Kosten aus auf alle Mieter umlegbar. Grundsätzlich sind EG-Mieter immer näher am Garten als DG-Bewohner.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
  - Jan
    30.03.2020 - 19:36 Antworten
    Guten Tag zusammen,
    Ich habe vor kurzem ein 2-Parteienhaus gekauft. Ich wohne im DG und das EG ist vermietet. Bis jetzt hat das EG den Garten alleine genutzt. Der Garten steht aber nicht mit im Mietvertrag und eine Hausordnung gibt es auch nicht.
    Darf ich als Hauseigentümer den Garten unter uns zwei Parteien einfach so aufteilen? Also hab ich ein Recht darauf den Garten zu nutzen?
    Vielen Dank im Voraus.
    J.B.
Evelyn Busch
06.03.2020 - 15:11 Antworten
Hallo,
Ich habe folgendes Problem!
Ich bin vor 7 Jahren in eine Mietwohnung mit Gemeinschaftsgarten eingezogen, den ich mit einer weiteren Mieterin teilte.
Der Garten sah verheerend aus und glich einer Müllhalde.
Nachdem ich ihn 4 Jahre ,zu 95% “,alleine” auf Vordermann brachte, viel Geld, Zeit und Mühe investierte, sodass man sich wenigstens auch darin wohlfühlen konnte, bat ich den Vermieter um eine Aufteilung des Gartens, da es zu immer mehr Unstimmigkeiten zwischen mir und der weiteren Mieterin, bezüglich der fehlende Mithilfe im Garten, kam.
Der Garten wurde aufgeteilt,. Wobei sich aber bei der Aufteilung nicht vermeiden ließ, dass beide Sitzmöglichkeiten, die sich im Garten befinden, in meinem Abteil, lagen. Ich untersagte aufgrund der Unstimmigkeiten und evtl. entstehenden weiteren Provokationen, eine Zuteilung des Sitzplatzes und Duldung der anderen Mieterin in meinem Garten.
Grundsätzlich habe ich rein garnichts dagegen. Sah aber davon ab mich dazu verpflichten zu lassen, sodass man mir auch keine Vorschriften in meinem Garten machen konnte.
Da ich den gesamten Garten auf Vordermann brachte, musste ich nun zusehen, wie ihr zugesprochener Anteil langsam aber sicher, wieder seinen ursprünglichen Zustand erreichte.
Nun zieht diese Mieterin aus und der Vermieter möchte aufgrund der voran gegangenen Unstimmigkeiten, mir nun meinen damals zugewiesenen Anteil des Gartens abnehmen und den neuen Mietern zukommen lassen. Mir wurde zwar weiterhin ein Sitzplatz gewährt, soll aber nun den Anteil der ausziehenden Mieterin übernehmen, der wieder völlig herunter gewirtschaftet und vernachlässigt wurde.
Zudem trage ich seit 7 Jahren alleinig die Kosten des Allgemeinwassers und Allgemeinstroms für den Garten, was nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgestellt ist, da der Vermieter dem Einbau einer zusätzlichen Wasseruhr und Allgemeinstromzählers nicht gewillt ist, zu installieren.
Der Wasserverbrauch lässt sich somit nicht ermitteln, geschweige denn der Stromverbrauch.
Im Mietvertrag ist nichts geregelt bezüglich des Gartens und auch bei der Diskussion der Aufteilung, war der Vermieter nicht bereit, dies schriftlich festzuhalten und mir auszuhändigen.
Seine Begründung dafür lautete: “Da ich mich weigerte, der anderen Mieterin eine zustehende Sitzmöglichkeit zu gewährleisten, kam es zu keiner einvernehmlichen Einigung, was aber Vorraussetzung für ein schriftlichen Dokument sei.
Ich bin anhand der Vorgehensweise meines Vermieters am Boden zerstört und frage nun, ob er mir den zugesprochenen Teil einfach wieder abnehmen kann, wie es ihm beliebt, ich aber dennoch weiterhin die vollen Kosten des Gartens übernehmen soll und muss, was von vornherein eigentlich gegen ein Gemeinschaftsgarten spricht?
Meines Erachtens sind jetzt schon Unstimmigkeiten mit den neuen Mietern vorprogrammiert, da er darauf besteht, dass ich dies mit weiteren Mietern einvernehmlich abklären soll.
Dies erwies sich aber schon zu vorheriger Zeit als sehr schwierig, was stets zu Unstimmigkeiten führte.
Weder er, noch die Hausverwaltung hatten seither ein Auge auf diese Mietgemeinschaft, was vehement von der anderen Partei stets ausgenutzt wurde.
Noch dazu, dass in einem 2 Parteien Haus, Aussage gegen Aussage steht, im Falle eines Falles zur Klärung.
Ich hoffe sehr auf eine Resonanz, die für mich spricht, da ich mir mit diesem Garten ein kleines Paradies geschaffen habe.
Der Garten wurde 30 Jahre nicht gepflegt, bis zu meinem Einzug.
Mit freundlichen Grüßen
Evelyn
Jacqueline
10.03.2020 - 17:07 Antworten
Hallo und zwar habe ich folgendes Problem:
Ich wohne in einer Mietwohnung mit 2 Parteien mit Garten ca 1000qm dieser war bei Einzug schon total verwildert. Der Vermieter kümmert sich absolut um nichts. Schön nach dem Motto Hauptsache Miete kassieren. Dieser Garten so schön groß wie er auch ist, liegt etwas am Hand und eine Quelle läuft quer durch die alle Gärten auch durch unseren Garten. (Nebeneffekt man hat einen Bachlauf)
Naja allerdings kann man von den 1000qm gerade einmal ca 50qm nutzen ab da kommt dann der kleine Bachlauf und der dahinter steht alles Wadentief unter Wasser. Es ist weder möglich, Rasen zu schneiden noch ist es möglich alles andere zu machen. Jetzt mittlerweile stehen selbst die 50qm vorher fützentief unter Wasser was eine Nutzung nicht mehr möglich macht.
Was kann ich als Mieter hier tun? Ist der Vermieter hier in der Pflicht den Rasen trocken zu legen oder muss ich das als Mieter bezahlen?
Über eine kurze Einschätzung wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen Jacqueline
- Mietrecht.org
  10.03.2020 - 20:32 Antworten
  Hallo Jacqueline,
  ich würde an Ihrer Stelle davon ausgehen, dass der Vermieter nur verpflichtet ist den Garten trockenzulegen, wenn er den Garten mitvermietet und/oder einen besondere Nutzungsmöglichkeit zugesichert hat.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Stephie
28.03.2020 - 08:25 Antworten
Hallo Herr Hundt,
In unserem Mietvertrag steht bei Auflistung der Mietsache (Paragraf 1) nur Terrasse. Allerdings steht bei sonstigen Vereinbarungen (Paragraf 27) “der auf dem Grundstück befindliche Garten steht der Hausgemeinschaft zur Verfügung. Anpflanzungen jeglicher Art wird untersagt. Dem Mieter wird die Anlage eines Hochbeetes genehmigt. ”
Außerdem haben wir eine Email von der Hausverwaltung, dass wir auch das vorhandene Beet im Garten bepflanzen dürfen und uns mit der Hausgemeinschaft über sonstige Nutzung absprechen sollen.
Der Vermieter hat uns jetzt untersagt den Garten zu nutzen, da wir seiner Meinung nach nicht das Recht haben. Er meint, der Garten hätte auf der 1. Seite des Mietvertrags unter Paragraf 1 Mietsache aufgelistet sein müssen.
Wir haben einige Spielgeräte für unsere Kinder im Garten aufgestellt (die nicht verankert sind), sowie einen Grill und angefangen das vorhandene Beet umzugraben.
Wer ist jetzt im Recht? Wie gehen wir weiter vor?
Vielen Dank im voraus und einen schönen Tag, Stephie
- Mietrecht.org
  29.03.2020 - 09:13 Antworten
  Hallo Stephie,
  ein allgemeiner Garten ist ja kein unmittelbarer Mietgegenstand wie z.B. ein Keller. Daher sehe ich keine Notwenigkeit, diesen unbedingt bei der Mietsache aufzulisten. Besprechen Sie sich bei Bedarf mit einen Anwalt dazu und lassen Sie die Klausel / Sachlage prüfen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
  - Larissa Freisheim
    20.10.2020 - 21:19 Antworten
    Ganz herzlichen Dank für diesen wertvollen- da sehr hilfreichen – Beitrag, Herr Hundt!
    Eine Frage blieb für mich offen, da sie mich aktuell betrifft wäre ich total dankbar für eine kurze Einschätzung.
    In unserem Mietvertrag wird unter „Mieträume“ die Terrasse, sowie ein Gartenteil mit aufgeführt. Es steht nichts über die Nutzungsrechte darin, der Garten wurde jedoch deutlich eingegrenzt durch eine Art Sichtschutz und ist somit eindeutig vom Nachbargarten getrennt. Unser Nachbar pflegt nun regelmäßig schon frühmorgens, tagsüber und abends durch ein unauffällig eingebautes Tor in diesem Sichtschutz durch unseren Garten zu laufen. Er geht dabei knapper als 1m vor unserem Schlafzimmerfenster, Wohnzimmer Fenster und Küchenfenster und kann fast die komplette Wohnung einsehen, wenn wir nicht permanent die Rollläden schließen – was natürlich nicht möglich ist.
    Wir erwähnten sowohl gegenüber ihm als auch unserem Vermieter, dass wir dies nicht möchten. Zudem versperrten wir das „Geheimtürchen“, indem ich meine Winterreifen davor stapelte. Diese wurden vom Nachbar einfach weg geräumt. Nun erhielten wir einen bösen Brief dass wir als Mieter nicht das Hausrecht hätten und unsere Nachbarn von nebenan dadurch jederzeit und wann sie wollen durch unseren Garten laufen dürfen. Diese Nachbarn sind nicht Vermieter – es ist der Verlobte der Tochter unseres Vermieters.
    Vielen Dank vorab für Ihre Antwort!!
    - Mietrecht.org
      21.10.2020 - 07:53 Antworten
      Hallo Larissa,
      wenn der Garten nur ihnen zur Verfügung steht und mitvermietet wurde, darf dieser nicht einfach von Dritten betreten werden. Die Formulierung + die Lage vor Ort ist vermutlich eindeutig.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt
  - Susanne Rolf
    27.03.2022 - 17:15 Antworten
    Guten Tag,
    Wir mieten ein Bungalow, hinten auf dem Grundstück befindet sich noch ein kleines ausgebautes Gartenhäuschen (GH) , dass nicht Gegenstand des Mietvertrag ist. Der MV sagt, dass wir den Garten mitbenutzen dürfen, eine konkrete Trennlinie zwischen dem Gartenteil unseres Bungalows und dem des GHs ist darin nicht festgelegt, allerdings durch vorhandenen teilweisen Sichtschutz und Absprachen deutlich.
    Bei Unterzeichnung des MV hat der Vermieter auch gesagt, dass das GH nicht anderweitig vermietet würde solange wie hier wohnen und er uns Bescheid geben würde, wenn er ab und zu im Sommer vorbeikommt für Gartenarbeit etc.
    Am Anfang war das auch so, inzwischen taucht er aber einfach unvorangemeldet auf, auch am Wochenende und macht nicht nur Gartenarbeit im Gartenteil des GH, sondern auch sondern auch in “unserem” ohne Absprache. Zudem erlaubt er dem Nachbarn das Grundstück zu betreten, ohne vorherige Absprache mit uns.
    Da es sich laut MV um “Gartenmitbenutzung” handelt, möchte ich gerne wissen ob der Vermieter rechtlich “unseren” Gartenanteil nur nach Absprache betreten darf und wie es sich mit dem Nachbarn verhält, den wir nicht ohne Einverständnis auf unserem Grundstück haben wollen.
    Herzlichen Dank und freundliche Grüße
    - Mietrecht.org
      27.03.2022 - 19:28 Antworten
      Hallo Susanne,
      schwierig, denn die Vereinbarung im Mietvertrag ist eindeutig (Sie können den Garten nicht alleine nutzen). Ich würde eine einvernehmliche Reglung mit dem Vermieter treffen und das Problem ansprechen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt
Cornelia Hartung
06.04.2020 - 21:58 Antworten
Hallo Herr Hundt,
wenn im Mietvertrag (von 1999) vermerkt ist: Ferner werden vermietet ca. 50 qm Garten, 1 Terrasse. Kann ich dann davon ausgehen, dass ich diese alle nutzen darf? Ich wohne im EG eines 3 Familienhaus. Der Garten ist durch den für alle Wohneinheiten nutzbaren Waschkeller zugänglich. Die Wohneinheit im 1. Stock hat keine Angaben zum Garten. Im Mietvertrag der Dachgeschosswohnung ist eingetragen: Gemeinschaftsgarten. Dieses Mietverhältnis besteht seit 2 Jahren
Vielen Dank im voraus,
Cornelia
- Mietrecht.org
  09.04.2020 - 14:11 Antworten
  Hallo Cornelia,
  ja, wenn der Garten zum Mietgegenstand gehört, dann können Sie m.E. von einer alleinigen Nutzung ausgehen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Lisa
09.04.2020 - 21:22 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben eine Eigentumswohnung mit einer Terrasse mit ca. 20m2. Gerne würden wir diese Terrasse mit 13m2 der Allgemeinfläche (Garten) erweitern. Dort würden wir einen kleinen Pool bauen/aufstellen. Ist es möglich dafür einen Mietvertrag zu erstellen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Beste Grüße
Lisa
- Mietrecht.org
  11.04.2020 - 12:13 Antworten
  Hallo Lisa,
  ja, die Gemeinschaft könnte Ihnen die Fläche exklusiv vermieten / überlassen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Frank
06.05.2020 - 19:28 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
in unserem Mietvertrag sind neben der Kaltmiete und der Betriebskosten Vorauszahlung auch eine Garage sowie ein Garten mit angeschlossener Bar und Küche mit einem vereinbarten Betrag aufgeführt. Nach dem der Vermieter mit einer Erhöhung der Kaltmiete gescheitert ist, da sir bereits eine höhere Kaltmiete als im Mietspiegel unserer Gemeinde zulässig ist bezahlen. Nun möchte unser Vermieter die Miete für die Garage sowie für den Garten mit Bar und Küche erhöhen. Ist dies Zulässig?
Lieben Gruß aus Duisburg
- Mietrecht.org
  07.05.2020 - 08:04 Antworten
  Hallo Frank,
  hier eine Hilfe: Mieterhöhung für eine Garage – Was ist möglich? (Garagenmietvertrag)
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Christina Vieth
10.05.2020 - 19:44 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir ziehen demnächst in unsere neue Wohnung mit Garten. Dieser ist als mitvermietete Fläche zur eigenständigen Pflege und Bewirtschaftung im Mietvertrag aufgeführt. Nun haben wir erfahren, dass der Vermieter Parkplätze plant und dafür Teile des Gartens benötigt werden. Wir sind den Mietvertrag mitunter wegen diesem Garten eingegangen und erwähnten dieses auch mehrfach bei der Besichtigung und der Wohnungsübergabe. Wir durften vorab sogar schon Arbeiten in dem Garten ausführen und haben einen neuen Gartenweg gestaltet und ein Terasse aus Steinen angelegt. Darf der Vermieter für den Bau eines Parkplatzes, den übrigens keiner der weiteren Mieter haben möchte, den Garten ganz oder teilweise dafür nutzen?
Vielen Dank schon mal für Ihre Bemühungen.
Mit freundlichen Grüßen
Christina V.
- Mietrecht.org
  11.05.2020 - 10:01 Antworten
  Hallo Christina,
  der Vermieter kann Ihnen eine Teil der Mietsache nicht so einfach entziehen. Hier ein Artikel: Teilkündigung des Vermieters – Was müssen Mieter und Vermieter wissen?
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Carina R.
23.06.2020 - 10:54 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
in meinen standart Mietvertrag steht § 1 Mietsache Nr. 4 a) Garten im Mietpreis enthalten.
Kann man mir jetzt die Nutzung untersagen?
Da es in den anderen Mietpartein wohl auch mit drin steht gehe ich von einem Gemeinschaftsgarten aus, dies steht aber nicht so im Mietvertrag, sondern nur Garten im Mietpreis enthalten. Muss sowas kenntlich drin stehen, wenn man im Mehrfamilienhaus wohnt und der Garten über Terrasse erreichbar ist und sonst über einen Kellereingang? Ist also bei einem Mehrfamilienhaus immer Gemeinschaftsgarten vorrauszusetzen oder alleiniger?
Danke
Viele Grüße
Carina R.
- Mietrecht.org
  23.06.2020 - 12:34 Antworten
  Hallo Carina,
  schwierig, es kommt sicher auf die individuelle Situation kann. Zum Beispiel, ob andere Bewohner den Kellerausgang nutzen müssen um zu den Mülltonnen zu gelangen oder ob der Zugang nur in “Ihren Garten” führt.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Elli H.
18.07.2020 - 14:10 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen in einem 2-Parteien-Haus im OG, eine weitere Familie wohnt im EG.
In unserem Mietvertrag wurde nur Gartenpflege schriftlich vereinbart, nicht aber Gartennutzung.
Mündlich und per E-Mail wurde die alleinige Gartennutzung & Gartenpflege vereinbart.
Bei einem Mieterwechsel im EG vor 2 Jahren, haben wir den Wunsch geäußert, den Garten mit den neuen EG-Mieter gemeinsam zu pflegen und auch zu nutzen. Der Vermieter hat uns darauf weiterhin die alleinige Verantwortung (Pflege) für den Garten aufgedrückt und gesagt, dass die neuen EG-Mieter berechtigt sind den Garten zu nutzen, wenn wir es Ihnen gestatten (alles per E-Mail). Im Mietvertrag der Nachbarn aus dem EG wurde ebenfalls nur Gartenpflege aber keine Gartennutzung vereinbart. Auch hier wurde mündlich bzw. per E-Mail zusagt den Garten nutzen zu dürfen. Nun haben wir gekündigt und der Vermieter ist der Ansicht, dass es unsere Pflicht ist alle Kinderspielgeräte (Schaukel etc.) inkl. die, der EG-Mieter aus dem Garten zu beseitigen, da diese seiner Ansicht nach ja gar kein Gartennutzungsrecht haben.
Welche Verträge, Aussagen bzw. im Nachgang per E-Mail getroffenen Vereinbarung haben nun Gültigkeit und welche nicht? Zählt am Ende ausschließlich das, was im Mietvertrag steht oder haben nachträglich per E-Mail vereinbarte Aussagen/Zusagen genauso viel Gewicht?
Für eine Antwort wäre ich sehr, sehr dankbar.
Viele Grüße,
Elli H.
- Mietrecht.org
  19.07.2020 - 12:36 Antworten
  Hallo Elli,
  hier eine Hilfe zur Form von Mietvertragsnachträgen: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertragsnachtrag-ratgeber-fuer-mieter-und-vermieter-vorlage/#2-Besonderheiten-des-Schriftformerfordernisses-des-550-BGB-bei-Mietvertragsnachtraegen
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Thomas Ewok
27.07.2020 - 04:22 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
ohne mein Einverständnis haben meine Vermieter auf einem Teil (wenn auch nicht aktiv genutzten Teil) des zum gemieteten EFH gehörenden Gartens eine Holzhütte hingesetzt, in dem sie ihre Motorräder und sonstige Dinge abstellen wollen.
Mit dieser optisch sehr unschönen Hütte wird mir zusätzlich der Ausblick aus dem von mir genutzten Teil des Garten auf die Straße verwehrt.
Da die Vermieter in absehbarer Zeit wegen Eigenbedarf kündigen werden, sehen sie dass vermietete Grundstück schon jetzt als das ihrige an und belegen auch einen der 2 mir zustehenden Parkplätze mit einem Anhänger.
In welchem Umfang kann ich eine Mietminderung vornehmen?
Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich sonst noch?
Beste Grüße
T. E.
- Mietrecht.org
  28.07.2020 - 17:02 Antworten
  Hallo Thomas,
  ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen. Alleine wird es vermutlich schwer. Eine Mietminderung ist immer Einzelfallbezogen und ich kann hier leider nicht pauschal antworten.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Tilmann Schlenther
18.10.2020 - 15:38 Antworten
Guten Tag,
Wir haben laut Mietvertrag alleiniges Nutzungungsrecht “klringärtnerischer Weise” auf den durch unser Wohnzimmer zugänglichen 50 qm Garten in einem Mehrfamilienhaus.
Im Mietvertrag wird neben der Netto-Kaltmiete ein Zusatzbetrag für den Garten in extremer Höhe angegeben mehr als 200€ pro Monat). Ist dies rechtens? Gartenfläche ist keine Wohnfläche und durch das explizite Nutzungsrecht im Rahmen eines Wohnungdmietvertrags scheint der Garten nach diesem Artikel *Teil* der Mietsache und keine *weitere* Mietsache zu sein!? Ist das korrekt? Würden Sie uns empfehlen, Mietminderung zu fordern?
Danke für Antwort und viele Grüße
Tilmann Schlenther
- Mietrecht.org
  19.10.2020 - 21:15 Antworten
  Hallo Tilmann,
  ich würde Ihnen erstmal die anwaltliche Prüfung des Vertrages empfehlen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Sascha
23.11.2020 - 15:02 Antworten
Hallo Herr Schlenther,
haben Sie dazu schon Erkenntnisse gewinnen können? In unserem Mietvertrag (kurz nach Mietpreisebremse) wurde ebenfalls der Garten mit einer separaten Miete ausgewiesen. Mutmaßlich ein Versuch, die Mietpreisbremse zu umgehen, dazu scheint es aber bisher noch keine Rechtsprechung zu geben, zumindest konnte ich noch keine finden. Und unser Verfahren diesbezüglich zieht sich wie Kaugummi…wäre daher interessant zu erfahren, ob und wenn ja mit welchen Kosten eine alleinige Gartennutzung auf die Miete aufgeschlagen wird.
Alexander
22.12.2020 - 14:02 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich möchten Sie um Ihren werten Ratschlag fragen.
In einem Mehrfamilienhaus ist ein parkähnlicher Garten vorhanden. Jedoch wird dieser Garten weder im Mietvertrag noch in der Hauordnung erwähnt oder die Nutzung geregelt. Ist davon auszugehen, dass der Garten allen Mietern zur Verfügung steht und auch das aufstellen von Spielgeräten in diesem Fall eines Trampolins durch die Eltern für die Kinder erlaubt ist?
Vielen Dank vorab.
- Mietrecht.org
  28.12.2020 - 17:38 Antworten
  Hallo Alexander,
  wenn der Garten zum Haus gehört und die Mieter den Garten schon “immer” nutzen, dann ist davon auszugehen. Zum Thema Trampolin sollten Sie nochmals separat recherchieren.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Klaus Block
23.12.2020 - 10:33 Antworten
Hallo..ich wollte mich erkundigen, wie es ausschaut bei einem bestehenden Mietvertrag. Wir haben ein kleines EFH mit Garten gemietet. Auf dem gemieteten Gelände steht eine Scheune in der der Vermieter seine Landmaschinen untergestellt hat. Leider ist unser Vermieter im Alter von 50 Jahren verstorben. Somit hat jetzt der Sohn das alleinige Erbe des Hauses mit Grundstück. Jetzt ist es aber so, dass der Vermieter den Stadel umfunktionieren möchte zu einer Reperaturwerkstatt( Auto, Traktor.usw..Das heißt die sämtlichen Kunden würden unsere Hofeinfahrt nutzen und wir hätte somit nur noch Lärm und Krach auf unserem gemieteten Grundstück. Mit dem leider verstorbenen Vermieter wurde das Zufahrtsrecht für den in beidseitigem Einverständnis so geregelt. Jetzt kommt der Sohn mit einem neuen Mietvertrag und möchte somit alles ändern..Ist dies so ohne weiteres zulässig. Das wäre unsere Frage an Sie.
- Mietrecht.org
  28.12.2020 - 17:35 Antworten
  Hallo Klaus,
  wenn es zur Nutzung der Zufahrt konkrete Vereinbarungen im Mietvertrag gibt, haben sie eine starke Position. Der Vertrag kann nur von beiden Parteien gemeinsam geändert werden.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Claudia
27.02.2021 - 17:17 Antworten
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich lebe in einem 3 Familienhaus. Im Mietvertrag/Hausordnung geht genau draußen hervor was mein Gartenteil ist und was Gemeinschaft. Die Gartenarbeit ist Pflicht der Mieter. Bisher haben wir alles an Gartenwerkzeugen gestellt bekommen.
Nun ist der Vermieter verstorben und der Sohn ist Vermieter.
Jetzt stehen uns die Geräte nicht mehr zur Verfügung.
Muss ich wirklich alles an Gartengeräten selber anschaffen?
Lieben Gruß
- Mietrecht.org
  28.02.2021 - 13:40 Antworten
  Hallo Claudia,
  hier eine Hilfe: Anschaffung von Gartengeräten (Rasenmäher, Werkzeug) umlegbar?
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Petra E.
13.03.2021 - 19:08 Antworten
Hallo, ich wohne seit letzten Sommer in einer Mietwohnung mit Gartenanteil. Im Mietvertrag ist nichts besonderes über die Gartennutzung geregelt. Der Garten hat ein Rasenanteil., Beete und ein große Hecke. Vom Vermieter wurde ein Brunnen geschlagen, so dass man für die Bewässerung eine Gartenpumpe anschließen kann.
Ein Außenwasserhahn gibt es ebenfalls. Nun habe ich mir eine Gartenpumpe im letzten Jahr zu gelegt aber die Pumpe zieht keine Wasser hoch. Den Außenwasserhahn darf ich nicht benutzen. Meine Fragen an Sie ist, kann der Vermieter von mir verlangen, dass ich Gießkannen aus der Wohnung schleppe um die Beete und Rasen zu bewässern. Muss ich für die Kosten auf kommen, dass die Gartenpumpe wieder Wasser zieht( die Zuleitungen, Rohre etc ) . Das alles Kosten mir wesentlich mehr, als wenn ich den Außenwasserhahn benutzten würde.
Ach ja, den Außenwasserhahn darf ich nicht benutzten, weil an der Wasserleitung und Zähler im Haus noch ein anderer Wasserhahn für die Putzfrau angebracht wurde.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
- Mietrecht.org
  14.03.2021 - 12:49 Antworten
  Hallo Petra,
  wenn der Brunnen (offensichtlich) mit vermietet ist, muss der Vermieter für die Instandhaltung / Nutzbarkeit sorgen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Ahmad
31.03.2021 - 23:16 Antworten
Hallo Herr Hundt,
Ich habe eine Wohnung mit einem Garten (Mitnutzung) in einem drei Familien Haus gemietet. Der Vermieter wohnt im Haus. Darf ich ein Teil vom Garten pflanzen. Im Vertrag steht nur Garten Mitnutzung.
Danke im Voraus
- Mietrecht.org
  01.04.2021 - 15:08 Antworten
  Hallo Ahmad,
  Bepflanzungen sollten Sie immer mit dem Vermieter abstimmen. In einem für alle Mieter nutzbaren Garten sind Anpflanzungen eher ungewöhnlich.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Thomas Hag
31.05.2021 - 12:22 Antworten
Hallo Herr Hundt,
Ich habe da eine Frage zu dem was Sie geschrieben haben :
-Handelt es sich um die Miete eines Einfamilienhauses mit Garten, kann je nach Einzelfall der Garten auch ohne ausdrückliche Nennung im Mietvertrag als mitvermietet angesehen werden (so z.B. in einer Entscheidung des OLG Köln mit Urteil vom 05.11.1993, Az.: 19 U 132/93). Dann gilt das oben Gesagte.
-Bei einer Mietwohnung hingegen kommt es auf die Vereinbarung an: wurde eine Gartennutzung bisher gewährt, kann dies entweder als konkludente Mitvermietung oder als (jederzeit kündbare) Leihe ausgelegt werden. Ist der Garten allerdings ausschließlich von der Mietwohnung zugänglich gilt dasselbe wie bei die der Vermietung eines Einfamilienhauses. Hier kommt es auf……..
Unsere Vermieterin macht gerade Stress wegen einem Gartenhaus, wir haben eine Wohnung mit Garten gemietet, im Übergabeprotokoll ist das Gartenhaus auch mit aufgenommen und auch das dass erneuert werden sollte. Nun würde es abgerissen und es sollte ein Neues Gartenhaus aufgestellt werden, aber nun wo das alte weg ist will sie davon nix wissen. Wir waren sogar bereit um Stress zu vermeiden selbst eines aufzustellen aber das hat sie uns auch verboten. Nun hatten wir uns einen RA genommen und beraten lassen, der meint wenn eines da war muss auch wieder eines hin, der andere RA sagt natürlich: nein das gehörte nicht zu zum Mietobjekt weil es nicht explizit im Mietvertrag stehe sondern nur im Übergabeprotokoll vermerkt sei.
Nun kommt Ihr Text aber uns zu Hilfe, denn unser Garten ist eingezäunt und nur durch unsere Wohnung befehbar und wie Sie Schreiben ist es dann das selbe wie ein Einfamilienhaus zu betrachten, wo das Gartenhaus explizit erwähnt sein muss wenn es nicht zum Mietobjekt gehöre.
Unserer RA kennt diesbezüglich keine Rechtsprechung wo das so angewendet wurde und daher wollt ich sie nach den Quellen dieser Aussage fragen.
Mit freundlichen Grüßen
- Mietrecht.org
  31.05.2021 - 13:12 Antworten
  Hallo Thomas,
  ich kann Ihnen dazu leider keine Quelle nennen. Sie können aus der Entscheidung zum EFH Ableitungen treffen. Wenn in dem Garten – welchen nur Sie als Mieter nutzen können – eine Holzterrasse verbaut ist, kann der Vermieter diese auch nicht abbauen und nicht ersetzen, da diese offensichtlich zum Mietgegenstand gehört. Gleiches gilt m.E. für das Gartenhaus. Wenn Sie sich bereits beraten lassen haben, folgen Sie bitte der Einschätzung Ihres Anwalts.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Bianka Brüdgam
08.07.2021 - 01:03 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
Wir wohnen in einer EG Wohnung mit Garten, der laut Mietvertrag zu unserer Wohnung gehört. Die Wohnung ist von einer Siedlungsbaugesellschaft gemietet.
Im Mietvertrag steht gibt es eine Klausel, die besagt, dass es ein Ziergarten sei und das Aufstellen von Kinderspielgeräten untersagt.
Hier wohnen zahlreiche Familien mit Kindern, die dennoch Geräte wie ( kleinere) Trampoline aufgebaut haben.
Auch wir haben, nachdem wir die Zustimmung aller Nachbarn geholt haben, inzwischen ein Trampolin aufgebaut. Vorher haben wir mit einer Sachbearbeiterin der Wohnungsgesellschaft telefoniert, die gesagt hat, die Klausel würde zwar im Mietvertrag stehen, aber wenn es keine Beschwerden der anderen Mieter geben würde, wäre das schon in Ordnung. Es sei ja auch corona.
Nun gab es eine “Begehung”, bei der alle Spielgeräte in der ganzen Siedlung fotografiert wurden und es soll in die Wege geleitet werden, dass sie entfernt werden müssen.
Haben wir eine Chance das zu verhindern?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
- Mietrecht.org
  08.07.2021 - 19:38 Antworten
  Hallo Bianka,
  sofern die Klausel wirksam ist (was ich annehme), haben Sie m.E. keinen Anspruch auf den Status quo.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Mike
10.08.2021 - 12:09 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
herzlichen Dank für die zahlreichen Informationen, die Sie hier bereit stellen.
Situation: vermietete Wohneinheit mit mitvermietetem Garten zur alleinigen Nutzung. Muster-Mietvertrag von Haus und Grund: “Der Gartenanteil ist zur alleinigen Nutzung mitvermietet, der Mieter ist zur regelmäßigen Pflege verpflichtet.”
Frage bezüglich der Aufstellung eines Gartenhauses: Mieter hat mit Hausmeister der Anlage Gartenhaustyp und Aufstellungsort per email abgestimmt. Vermieter hat genehmigter Aufstellung zugestimmt.
Nach Errichtung des Gartenhauses reklamiert Hausverwaltung kleine Abweichung von genehmigter Aufstellung und verlangt Entfernung des Gartenhauses oder alternativ Umarbeitung in genehmigte Variante.
Wer ist in diesem Fall bei Beschreitung des Rechtswegs klageberechtigt gegenüber der Hausverwaltung? Der Mieter oder der Vermieter?
Wer müsste bei Nichtbeachtung der gesetzten Frist zur Entfernung für die Kosten eines Verstoßes aufkommen? Der Mieter oder Vermieter?
Vielen Dank
Mike
- Mietrecht.org
  10.08.2021 - 12:16 Antworten
  Hallo Mike,
  es handelt sich vermutlich um eine WEG und entsprechend eine WEG-Verwaltung. Die Hausverwaltung vertritt die Gemeinschaft und geht immer gegen den Eigentümer vor. Der Eigentümer ist für den Mietvertrag mit dem Mieter verbunden. Also: Eigentümergemeinschaft (vertreten durch WEG-Hausverwaltung) – Eigentümer – Mieter und umgekehrt.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Stella
23.09.2021 - 14:25 Antworten
Lieber Herr Hundt,
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit Gartensitzplatz welcher an einem Rasen grenzt der nicht zu uns gehört sondern zur Liegenschaft und auch nicht mit einem Zaun oder so abgetrennt ist sondern offen zugänglich. Der Rasen wird entsprechend vom Vermieter gemäht, nun meine Frage nachdem der Rasen gemäht wird, wird auf unseren Steinplatten immer Rasenschnitt zurückgelassen welcher dann entsprechen immer von uns weggewischt werden muss. Auf dem Mietvertrag steht nichts. Natürlich wird dies immer gemacht wenn wir nicht zuhause sind, sonst würden wir den Hausmeister auch entsprechend ansprechen. Wer muss in diesem Fall dies Wegwischen?
Vielen Dank
Stella
- Mietrecht.org
  23.09.2021 - 16:50 Antworten
  Hallo Stella,
  das klingt nach einen sehr individuellen Problem. Die Gartenpflege und auch die Reinigung er Außenanlagen gehören zu den umlegbaren Nebenkosten – sodass am Ende immer die Mieter aufkommen würden, entweder durch Eigenleistung oder finanziell.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Sophia
07.03.2022 - 07:00 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Partner ist in eine Mietwohnung gezogen. Hier heiß es zu Beginn der Garten kann vollumfänglich genutzt werden da er sonst nicht gepflegt oder genutzt wird.
Im Mietvertrag ist die Gartennutzung auch vermerkt.
Einen Monat später kam es darf nur noch die Hälfte des Gartens genutzt werden, da dort im Sommer gebaut wird und alle Arbeiten müssen mit der Mutter des Vermieters abgesprochen werden da ihr diese Fläche gehört.
Darf er Eigentum in den Mietvertrag schreiben das offiziell nicht direkt ihm als Person gehört sondern der Mutter obwohl er der Vermieter der Wohnung ist?
Wir haben nun erfahren das auf das Grundstück ein Zweiparteien-Haus kommt. Dazu hieß es wir sollen im Garten nichts mehr machen. Nun hat mein Partner angekündigt kündigen zu wollen. Daraufhin sei plötzlich doch Garten ihn da. Ein ziemliches hin und her zumindest.
Muss mein Partner sich dennoch an die 3 Monate Kündigungsfrist halten? Denn wenn wirklich gebaut wird ist die Gartennutzung mit einer Großbaustelle vor der Nase ja eigentlich eine Zumutung.
Vielen Dank und Grüße
Sophia
- Mietrecht.org
  07.03.2022 - 08:24 Antworten
  Hallo Sophia,
  grundsätzlich kann der Vermieter Ihnen einen mitvermieteten Garten nicht einfach einseitig entziehen. Ich kenn die Lage vor Ort nicht und auch nicht die Vereinbarung im Mietvertrag. Lassen Sie die Sachlage am besten rechtlich prüfen. GGf. ist auch der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages eine Möglichkeit die dreimonatige Kündigungsfrist zu umgehen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Zdenek
02.05.2022 - 07:29 Antworten
Guten Tag, im Angebot zur Untermiete wurde die Nutzung des Gartens, Wäschetrockner und Stellplatz angegeben. Aber dieses Kästchen ist im Mietvertrag deaktiviert. Der Mietvertrag beinhaltet auch das konkrete Mietangebot, bei dem alles genutzt werden darf (das angebot ist auch vom vermieter unterschrieben). Wir haben den Garten 6 Jahre genutzt, gepflegt und Gartenpflege bezahlt. Heute haben wir einen Brief bekommen, dass wir den Garten nicht mehr nutzen können. Gibt es eine Möglichkeit sich zu verteidigen? Danke und ich entschuldige mich für mein Deutsch..
Vielen Dank
Zdenek
- Mietrecht.org
  02.05.2022 - 09:29 Antworten
  Hallo Zdenek,
  danke für Ihren Beitrag. Hier eine Hilfe: Gewohnheitsrecht für Mieter Ja oder Nein? Mit vielen Beispielen
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Annett Schlegel
06.06.2022 - 00:31 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
Wir haben ein EFH 10 Jahre gemietet und zum Einzug Laminat und Bodenfliesen verlegt. Der Vermieter hat uns damals anteilig für jeden Raum etwas dazugegeben. Im Schlafzimmer hatten wir weißes Hochglanzlaminat verlegt, welches teilweise über die Jahre beschädigt wurde. Beim Auszug haben wir es komplett entfernt, und so wie wir eingezogen sind übergeben. Nun möchte der Vermieter seinen damals dazu bezahlten Anteil von der Kaution abziehen, ist dies Rechtens ? Alle anderen Böden sind noch in Ordnung und bleiben dem Vermieter erhalten, können wir da auch unseren bezahlten Anteil zurückverlangen?
Dürfen wir aus dem Raum, wo wir selbst alles bezahlt haben das Laminat rausnehmen?
Vielen Dank für eine baldige Antwort
A.Schlegel
Jens Oehlrich
26.06.2022 - 08:59 Antworten
Ich habe eine Frage und zwar hatten ich und meine Familie bis her ein Garten hinter dem Haus es ist ein zwei Familienhaus meine Schwiegermutter ist im April verstorben. Bisher hatten wir das ganze Haus jetzt kommt ein neuer Mieter und jetzt soll ich den Garten teilen ob wohl im Mietvertrag drin steht Gartennutzung möglich. Der garten war immer bisher Tip Top gepflegt und all das was wir gekauft haben wie Zäune und Pflanzen musste ich jetzt auf eigene Kosten wieder abbauen. Bisher hatte sich der Vermieter weder um eine Abgrenzung noch um irgendwelche Dinge gekümmert. Jetzt bleibe ich auf den Kosten sitzen in all den Jahren die wir hier Wohnen habe ich mit meiner Frau ca.15000 Euro in die Hand genommen um dieses Objekt schön zu gestalten. Und jetzt nur noch ein Trümmerhaufen kann ich die entstandenen Kosten bei dem Vermieter geltend machen.
- Mietrecht.org
  26.06.2022 - 21:07 Antworten
  Hallo Jens,
  Sie sollten die genaue Formulierung im Mietvertrag beachten bzw. prüfen lassen. Ist dort die alleinige Gartennutzung vermerkt, ist eine Teilung des Gartens nicht möglich. Ist die Gartenmitbenutzung vereinbart, müssen Sie wohl damit leben, dass Ihre neuen Nachbarn den Garten ebenso nutzen werden wie Sie.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Jens Oehlrich
27.06.2022 - 08:32 Antworten
Es geht nicht um die Benutzung des Gartens und Teilens sondern um die Kosten die man hatte und jetzt alles abgerissen wird.
- Mietrecht.org
  27.06.2022 - 10:20 Antworten
  Hallo Jens,
  der nachfolgende Link passt zwar nicht 1:1 zum Thema Garten, hilft ihm trotzdem weiter: Umbauten und Einbauten durch Mieter – Was beachten?
  Das Stichwort ist die so genannte Rückbauverpflichtung.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Barbara Thurner
07.07.2022 - 15:29 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben seit 3 Jahren ein Haus mit Garten vermietet, der Vorgarten ist als Schottergarten mit Blühsträuchern sehr schön gestaltet, der große Garten besteht aus Wiese und Sträuchern.
Die Mieter haben den Garten völlig verwildern lassen, nun ziehen Sie aus.
Ich gehe davon aus, dass die Mieter vor dem Auszug einen Gärtner holen werden und den Garten einmal überholen lassen. Das bedeutet aber, dass im Schottergarten dann eine Woche lang alles sauber sein wird, und dann werden die nun über 3 Jahre ungehindert abgelagerten Samen wieder keimen. Man muss vermutlich eine Saison lang jäten, um wieder einen nachhaltig sauberen Vorgarten zu bekommen.
Kann ich verlangen, dass nochmals Schotter aufgeschüttet wird, um den Vorzustand wieder herzustellen?
- Mietrecht.org
  10.07.2022 - 11:17 Antworten
  Hallo Barbara,
  ich denke das werden Sie nicht können (unverhältnismäßig und auch nur eine Annahme vorn Ihnen).
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Rob
24.07.2022 - 23:11 Antworten
Hallo,
In meinem Mietvertrag steht, dass ich keine Gartennutzung habe. In dem Haus wo ich wohne, gibt es ein Vorgarten und ein großer Garten hinter dem Haus. Ich wohne im Erdgeschoss und habe eine Terrasse. Mir ist neulich aufgefallen, dass unter meine Terrasse Efeu aus dem Vorgarten wächst. Es fängt an einen Teil des Terassenbodens zu lösen. Wessen Verantwortung ist es dieses Problem zu beheben? Obwohl mir dies eben aufgefallen ist könnte es sein, das dieses Efeuwuchs seit geräumter Zeit geht. Macht mich das in irgendeiner Weise haftbar? Besten Dank für die Hilfe. Rob
- Mietrecht.org
  25.07.2022 - 11:11 Antworten
  Hallo Rob,
  sofern eine Firma mit der Gartenpflege beauftragt ist (also dies nicht ihre Aufgabe ist) melden Sie das doch einfach dem Vermieter und bitten Sie um Beseitigung.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Jörg Meier
27.07.2022 - 10:51 Antworten
Hallo
Meine Eltern haben 1970 eine Mietwohnung gemietet.
Circa 15 Jahre später haben sie eine Rasenpfläche zum Garten gestalte. Es wurde nicht schriftlich festgehalten der damalige Vermieter hat gesagt für ihn wäre das eine Zeitersparnis da er im sommer nicht alle 14 Tage zu Gartenpflege kommen müsste , und gleichzeitig wäre das eine Aufwärtung der Mietwohnung falls meine Eltern dort mal ausziehen könnten sie auch alles so lassen.
Nun müssen meine Eltern ins Pflegeheim.
Da der damalige Eigentümer verstorben ist und das Haus seiner Tochter vererbt hat, möchte die jetzt das der Garten in sein urzustand ,also alles Rasen zurückgeben werden soll.
Kann sie dies verlangen?
M.K.
27.09.2022 - 19:49 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgende Sachlage. 2 Familienhaus, beide Wohnungen vermietet. Garten grenzt an den gemeinsamen Weg ums Haus. Anscheinend hat die untere Partei im Mietvertrag (den wir nicht kennen) die Gartennutzung vereinbart. Insofern ja kein Problem. Allerdings wurde der Garten jetzt komplett eingezäunt und damit auch ein Weg durch den Garten der nach draußen führt. Ist dieser Weg freizuhalten oder darf er einfach mit eingezäunt werden und dem anderen Mieter somit die Möglichkeit genommen werden, das Grundstück über den Gartenweg zu verlassen?
- Mietrecht.org
  27.09.2022 - 22:20 Antworten
  Hallo M.K.,
  danke für Ihren Beitrag. Ich kenne leider nicht die Gegebenheiten vor Ort. Grundsätzlich dürfen Flächen die allen Mietern zugänglich sein sollen und von allen genutzt werden nicht doppelt an eine einzelne Mietpartei vermietet werden. Ob das bei Ihnen so ist, kann ich nicht einschätzen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Nikola
06.11.2022 - 10:52 Antworten
Hi . Ich habe eine neue Wohnung gemietet, im Mietvertrag ist die Wohnung mit Garten angegeben. Seit einem halben Jahr bat ich den Eigentümer, einen Garten anzulegen, den ich im Vertrag habe, weil ich stattdessen Bauschutt und Bauschutt hatte. 10 Monate lang tat der Besitzer nichts dagegen, zögerte nur und versicherte ihm, dass er es im nächsten Monat tun würde. Nach 10 Monaten habe ich einen Teil des Gartens selbst gemacht. Bisher hat er mein Geld für den Garten nicht zurückerstattet. Meine Frage ist: Wenn ich keinen Garten habe, soll der Vermieter die Miete senken und die Kosten für den Bau eines Teils des Gartens erstatten?
- Mietrecht.org
  06.11.2022 - 22:28 Antworten
  Hallo Nikola,
  der übliche Weg wäre eine Mietminderung aufgrund des nicht nutzbaren Gartens.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Michael C.
29.12.2022 - 13:48 Antworten
Hallo Herr Hundt,
Ihr informatives Portal ist super! Wir haben allerdings eine etwas kompliziertere Frage bzgl. der Gartennutzung und der umlagefähigen Kosten: wir wohnen im obersten Stock eines ganz neuen 8-Parteienhauses. Wir sind die einzigen Mieter, alles andere sind Eigentümer. Die Eigentümer im EG haben das alleinige Nutzungsrecht für die Gartenfläche vor Ihren jeweiligen Wohnungen. Angeblich gibt es aber direkt dahinter noch einen ca. 1m x 15m langen Grundstücksstreifen, der zur Allgemeinheit gehört. DIeser ist nicht explizit in unserem Mietvertrag erwähnt, wir dürfen diesen nicht nutzen, sollen aber auf einmal trotzdem fast 500 EUR pro Jahr an Gartenpflegekosten zahlen. Ist dies zulässig? Oder muss dies explizit im Mietvertrag erwähnt sein? Ueber eine kurze Information würden wir uns freuen.
Viele Grüsse,
Michael & Elena
- Mietrecht.org
  29.12.2022 - 14:25 Antworten
  Hallo Michael,
  die Kosten der Gartenpflege für einen Garten mit Nutzungsrecht muss von jeweiligen Nutzer getragen werden. Beispielsweise kann ein Ziergarten durchaus auch Sie mit den Kosten betreffen. Es kommt drauf an, was Sie mit “wir dürfen diesen nicht nutzen” meinen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Petra Rupp
25.03.2023 - 17:24 Antworten
Hallo,
seit 2000 bin ich Mieterin der Hauptwohnung mit Terrasse und direktem Zugang zum Garten in einem Zweifamilienhaus.
Im Mietvertrag ist wörtlich formuliert. ” Der Garten ist von den Mietern zu pflegen, die Gestaltung ist frei ”
Seit dieser Zeit pflege und gestalte ich den Garten alleine.
Nach zweifachem Mieterwechsel der Dachgeschoßwohnung beansprucht nun der neue Mieter die Garten Mitnutzung.
Ich teilte ihm mit, dass der Garten laut Mietvertrag mir zugewiesen wurde.
Beim Mieterwechsel haben ich den Vermieter diesbezüglich auch direkt angesprochen und mir wurde mündlich versichert, dass dies auch so bleibt.
Jetzt habe ich erfahren das die Gartennutzung in dem Mietvertrag des neuen Mieters angeführt wurde
( genau Formulierung ist mir nicht bekannt )
Darf der Vermieter den Garten nach so langer alleinigen Nutzung und mit dieser Formulierung im Mietvertrag ( kein Hinweis auf Gemeinschaftsgarten ) die Gartennutzung neu regeln?
Was kann ich rechtlich tun,-
Vielen Dank
- Mietrecht.org
  25.03.2023 - 17:59 Antworten
  Hallo Petra,
  der Vermieter ist an die Vereinbarung mit Ihnen gebunden. Aber auch an die Vereinbarung mit dem neuen Mieter = Fehler und Problem des Vermieters.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Claudia Schwab
12.05.2023 - 18:53 Antworten
Hallo,
ich wohne in einem Mehrfamilienhaus mit Garten, ob und wie der Garten genutzt werden darf, steht allerdings nicht mit im Mietvertrag. Bei Besichtigung der Wohnung erhielt ich durch den Hausmeister und einer Mieterin die Info, dass der Garten uneingeschränkt genutzt werden. darf. Auch aus diesem Grund mietete ich die Wohnung. Jetzt nach 1,5 Jahren macht genau diese Mieterin ärger, meine Gartenmöbel – die für alle Mieter aufgestellt waren – musste ich entfernen. Jetzt soll ich sogar die Pflanzen entfernen, sie selbst allerdings hat Pflanztöpfe stehen und vor Jahrzehnten einen Baum gepflanzt der mittlerweile über 3 Stockwerke geht.
Können Sie mir helfen?
- Mietrecht.org
  12.05.2023 - 19:13 Antworten
  Hallo Claudia,
  was eine Mieterin meint oder sagte spielt für Sie keine Rolle. Ansprech- und Vertragspartner ist jeweils der/ihr Vermieter.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Swetlana
11.09.2023 - 22:45 Antworten
Hallo, wir haben so ein Problem mit unsere Nachbarn. Er hat ein Hund, mit dem Hund geht er spazieren in gemeinsamen Garten, was uns stört, obwohl er hat ein eigene Garten wo er nichts macht und wächst Hanf, und ist viel Unkraut, in gemeinsame Garten räumen wir, halten in Ordnung wir. Darf er eigentlich da Gassi mit den Hund machen wenn wir sind dagegen?(Das ist doch kein Hundekloo und wir haben kleine Kinder). Was können wir dagegen machen?
Mfg S.
- Mietrecht.org
  12.09.2023 - 15:09 Antworten
  Hallo Swetlana,
  grundsätzlich dürfen natürlich alle Mieter einen gemeinsamen Garten nutzen. Natürlich sollte dieser kein Hundeklo werden. Kontaktieren Sie den Vermieter und bitten Sie darum, dass der Mieter bzw. seinen Hund den Garten auch sauber hält.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
- Clara
  10.10.2023 - 19:57 Antworten
  Guten Abend,
  Ich habe ein Problem.
  Folgende Situation:
  Ich habe eine Gartenwohnung gemietet, bei der Besichtigung und bei der Übergabe (mit meinen beiden Bürgen) wurde der Carport der Gartenwohnung(für Gartengeräte, Gartenmöbel, Fahrräder etc), also mir zugesprochen. (mündlicher Vertrag vor Zeugen)
  Nach 2,5 Jahren haben die Vermieter schonmal so getan (weil ich sie gebeten habe, nicht ständig ohne Ankündigung hier ein und aus zugehen), als wäre es ein Gemeinschaftsgebrauch. Nachdem ich die damalige Situation nochmals geschildert habe, wurde dies auch nicht weiter dementiert und alles lief weiterhin normal.(habe den Screenshot)
  Nun haben die Vermieter das Haus verkauft. Der neue Eigentümer(der Mieter im Hinterhaus) sagt, dass die vorigen Eigentümer ihm gesagt haben, dass es Gemeinschaftsgebrauch wäre und er möchte jetzt den Carport für sich alleine nutzen.
  Ich habe die alten Vermieter mehrmals schriftlich gebeten, dies klar zu stellen und habe Ihnen die damalige Situation erneut geschildert. Eine Antwort bekam ich nie.
  Was kann ich nun dagegen machen?
  und eine allgemeine Frage: Wenn es Gemeinschaftsgebrauch wäre, dürfte der neue ET es für sich alleine nutzen?
  Ich bedanke mich und freue mich, von Ihnen zu hören.
  - Mietrecht.org
    11.10.2023 - 06:47 Antworten
    Hallo Clara,
    ich würde die Position grundlegend darlegen und auch Ihre Dokumente beifügen. Holen Sie die Stellungnahmen Ihrer Zeugen ein. Vielleicht bekommen Sie so schon Ruhe in die Situation.
    Sollte es Gemeinschaftsfläche sein, entsteht den Mietern ein Nachteil, wenn diese nicht mehr zur Verfügung steht. Hier könnte man über eine Mietminderung sprechen. Diese würde vermutlich aber marginal ausfallen
    Viele Grüße
    Dennis Hundt
    - Clara
      11.10.2023 - 21:54 Antworten
      Tausend Dank. So werden wir es probieren.
Nadine Bitterhoff
18.03.2024 - 19:07 Antworten
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in einem Mehrfamilienhaus. Der Gartenanteil auf meiner Seite steht mir zu erleinigen Nutzung zur Verfügung. Im Mietvertrag steht, das Bäume und Sträucher im Frühjahr und Herbst durch den Mieter, also mich, fachgerecht zu schneiden sind. Der Vermieter hatte beim Bau des Hause eine Kirschlorbeerhecke gepflanzt. Diese ist aber mehrere Meter hoch und ist auch von der Länge her, weit über meinen Gartenanteil hinaus. Zählt die Hecke auch zu der Definition von Bäumen und Sträuchern? Oder müsste die Hecke extra aufgezählt werden?
Mit freundlichen Grüßen
Nadine Bitterhoff
- Mietrecht.org
  19.03.2024 - 08:53 Antworten
  Hallo Nadine,
  selbst wenn wir aufgrund von haargenauer Definition die Hecke ausklammern könnten, tragen Sie als Mieterin in aller Regel die Kosten der Gartenpflege. Beauftragt der Vermieter also jemanden mit dem Heckenschnitt, tragen Sie die Kosten. Das sollten sie abwägen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Nadine Bitterhoff
23.03.2024 - 20:52 Antworten
Hallo Herr Hundt,
werden die Kosten nicht auf alle 4 Parteien aufgeteilt? Ich habe die Hecke ja nicht gepflanzt. Außerdem ist die Hecke nicht nur bei meinem Gartenanteil, sondern auch beim Allgemeinen. Also sowohl als auch. Muss ich dann die komplette fachgerechte Beschneidung der Hecke bezahlen?
- Mietrecht.org
  23.03.2024 - 22:16 Antworten
  Hallo Nadine,
  Sie alleine tragen nur die Kosten, die Ihren Garten direkt betreffen. Die Kosten für den allgemeinen Garten tragen i.d.R. alle Mieter gemeinsam.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Florian K.
27.06.2024 - 11:59 Antworten
Hallo Herr Hundt,
ich habe eine DHH mit zugehörigem Garten gemietet. Am Zaun befindet sich neben der Pforte ein vollständig bewachsenes Rankgitter von ca. 2,50m Höhe und 3,00m Breite. Der Wein wächst weiter über die Pforte und entlang des Zauns.
Im Rahmen von geplanten Instandhaltungsarbeiten (streichen, einen Pfosten stabilisieren) am Zaun hat nun mein Vermieter vor kurzem einen großen Teil des Weins und auch andere Pflanzen beschnitten – ohne mir dies vorher anzukündigen.
Heute wurden diese Arbeiten nun fortgesetzt und es hieß nur “Der Wein kommt weg…”.
Zunächst mal halte ich das mindestens auf die Jahreszeit bezogen für nicht zulässig. Müssten solche Arbeiten aber nicht mindestens vorher angekündigt und besprochen werden, wenn dafür die Pflanzen beschnitten bzw. entfernt werden müssen?
Die Gartenpflege habe ich seit Einzug vollständig selbst übernommen. Ein ähnlicher Rückschnitt ohne vorherige Ankündigung ist schon einmal 2016 erfolgt. Ich kam abends nach Hause und alles war weg.
Wie gehe ich hier am besten vor? Ich fühle mich übergangen und nicht ernstgenommen.
Vielen Dank für die Antwort!
Viele Grüße
Florian
- Mietrecht.org
  28.06.2024 - 11:31 Antworten
  Hallo Florian,
  Sie fühlen sich “übergangen und nicht ernst genommen”, dass kann ich nachvollziehen. Ein rechtliches Fehlverhalten des Vermieters kann ich allerdings nicht wirklich erkennen.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Nils
23.07.2024 - 15:56 Antworten
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen schon einige Jahre in einem Mehrfamilienhaus. Der Garten war bisher der alleinigen Nutzung der Vermieterin vorbehalten. Diese ist im vergangenen Jahr gestorben. Die Tochter als Erbin hat mit uns nun eine Vereinbarung (“Zusatz zum Mietvertrag”) geschlossen, der uns erlaubt den Garten in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Nun zur eigentlichen Frage. Kann dieser Zusatz zum Mietvertrag, der sich ja allein auf die Gartennutzung bezieht, von unsere Seite gekündigt werden ohne das es Auswirkungen auf das Mietverhältnis zur Wohnung hat? Mit anderen Worten, ich möchte auf die Gartennutzung verzichten und trotzdem in der Wohnung wohnen bleiben. Gibt es hier Kündigungsfristen die zu beachten sind?
Vielen Dank im Voraus.
Nils
- Mietrecht.org
  23.07.2024 - 19:48 Antworten
  Hallo Nils,
  wenn Sie einen separaten Vertrag geschlossen haben, dann wäre der höchstwahrscheinlich auch einzeln kündbar. Bei Ihnen handelt es sich aber um einen Nachtrag zu Ihrem MIetvertrag und den können Sie m.E. nicht mehr einseitig kündigen/ändern. Lassen Sie die Dinge im Zweifel rechtlich prüfen, um ihre genaue Vertragskonstruktion zu checken.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Chris
06.08.2024 - 10:42 Antworten
Guten Tag Herr Hundt,
Ich habe vor 3 Jahren eine Wohnung angemietet mit Garten.
Im Mietvertrag steht: Die nachstehend aufgeführte Einrichtungen dürfen nach Maßgabe der Benutzungsordnung mitbenutzt werden: Garten inkl Pflege.
Eine Hausordnung oder Benutzungsordnung ist mir aber garnicht bekannt.
Jetzt wurde der Garten Verkauft und es soll ein Haus da gebaut werden.
Ich möchte den Garten aber nicht abtreten wegen meines Kindes und selbst wenn möchte mein Vermieter keine Mietminderung eingehen.
Kann ich dagegen vorgehen?
Mfg Chris
- Mietrecht.org
  06.08.2024 - 11:00 Antworten
  Hallo Chris,
  lassen Sie die Klausel im Zweifel rechtlichen prüfen. Grundsätzlich ist vielleicht eine Teilkündigung, die Wahl des Vermieters. Wenn der Wohnwert eingeschränkt ist, weil eins zur Wohnung gehören der Garten nicht mehr genutzt werden kann, ist eine Mietminderung m.E. eine Selbstverständlichkeit.
  Viele Grüße
  Dennis Hund
Chris
06.08.2024 - 11:42 Antworten
Danke für Ihre schnelle Antwort.
Bisher habe Ich keine Teilkündigung erhalten. Wie meinen Sie es mit die Klausel rechtlich prüfen? Ich habe auch herausgefunden das es KEINE Benutzungsordnung gibt. Heute hat der Vermieter auch angerufen und war sehr freundlich und wollte jetzt doch mit einer Mietminderung um die Ecke kommen bzw. ein neuen Mietvertrag aufsetzen was für mich den Anschein hat dass hier etwas nicht stimmt.
Ich könnte Ihnen den Mietvertrag auch zukommen lassen.
Mfg Chris
- Mietrecht.org
  06.08.2024 - 11:50 Antworten
  Hallo Chris,
  mit Prüfung der Klausel, meine ich, dass sie prüfen lassen sollten, ob der Garten zur Mietsache gehört und welche Konsequenzen sich aus dem Entzug beziehungsweise aus der Teilkündigung des Gartens ergeben.
  Ein neuer Mietvertrag oder eine schriftliche Vereinbarung, dass der Garten ab Datum X nicht mehr genutzt werden kann, ist für den Vermieter natürlich die sauberste Lösung.
  Viele Grüße
  Dennis Hundt
Chris
06.08.2024 - 13:55 Antworten
Ja der Mietvertrag fängt mit §1 an Mietsache
Und unter Punkt 5 ist ein x wo steht Garten mit Pflege.
Damit bedeutet es doch der Garten kann nicht entzogen werden oder?
Die Konsequenz wäre weniger Lebensqualität.

Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage

Inhalt: Gartennutzung im Mietvertrag vereinbaren

I. Gartennutzung: Was erlaubt ist bestimmt der Mietvertrag

1. Nutzgarten – Ziergarten – Naturgarten

2. Gartenmitbenutzung – alleinige Gartennutzung

II. Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

III. Formulierung Gartennutzung im Mietvertrag

IV. Kündigung des Gartens: nachträgliches Verbot der Gartennutzung

V. Fazit und Zusammenfassung

136 Antworten auf "Mietvertrag mit Gartennutzung: Rechte, Pflichten und eine Vorlage"

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