Die Kündigungsfristen bei der Kündigung eines Mietvertrages spielen fast für jeden mindestens einmal im Leben, wie zum Beispiel bei der ersten Mietwohnung, eine Rolle und können nur zu verwirrend sein.
Je nach Art der Mietwohnung, des Mietverhältnisses und den Umständen der Kündigung -außerordentlich fristlos oder außerordentlich mit Ziehfrist, ordentlich oder aufgrund eines Sonderkündigungsrechts- können die einzelnen Fristen ganz unterschiedlich sein. Dies gilt, sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter, bei der Kündigung eines Mietvertrages zu beachten.
Wir zeigen Ihnen was eine Kündigungsfrist bei einem Mietvertrag heißt und wie lang diese grundsätzlich ist im großen Überblick.
1. Die Kündigungsfrist- Definition und Relevanz
Die Kündigungsfrist meint die Zeitspanne, die zwischen dem Zugang der Kündigung bei dem Erklärungsempfänger und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses liegt.
Vorausgesetzt ist also für die Relevanz der Kündigungsfrist das Vorliegen einer Kündigung eines Mietverhältnisses. Damit wird schon hier klar, dass die Kündigungsfrist nur im Rahmen derjenigen Mietverträge eine Rolle spielen kann, bei denen eine Kündigung möglich ist.
Grundsätzlich spielen die Regelungen zur Kündigungsfrist daher nur eine Rolle bei unbefristeten Mietverträgen!
Bei befristeten Mietverträgen (sogenannten Zeitmietverträgen) hingegen tritt die Beendigung automatisch mit Zeitablauf ein. Auf eine Kündigungsfrist kommt es daher grundsätzlich nicht an. Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.
Zu jeder Regel gibt es natürlich aber auch eine Ausnahme und die heißt in diesem Fall: außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist – auch Sonderkündigungsrecht genannt.
Beispiele:
Der Mieter hat das Recht auf eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, wenn eine Mieterhöhung geltend gemacht wird (§ 561 BGB). Und zwar sowohl, wenn die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erfolgen soll, als auch, wenn eine Mieterhöhung an die Ortsübliche Vergleichsmiete geltend gemacht wird.
Kündigt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme an, hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 554 Abs. 3 S. 2 BGB).
Beim Tod des Mieters ist die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich, wenn eine Person in den Mietvertrag eintritt und in dieser Person ein wichtiger Kündigungsgrund liegt (§ 563 BGB).
Verweigert der Vermieter dem Mieter die Untervermietung der Mietsache, ohne dass der Vermieter hierfür einen wichtigen Grund hat, so ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist berechtigt (§ 540 Abs.1 BGB).
Nach Ablauf von 30 Jahren kann ein Mietvertrag, der für mehr als 30 Jahre (nicht aber auf Lebenszeit des Mieters) geschlossen wurde, von beiden Seiten außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden (§ 544 BGB).
Sollte demnach, beispielsweise bei einem befristeten Mietvertrag, eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden, dann kann unter den Vorraussetzungen eines solchen Sonderkündigungsrechts, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter die gesetzliche Frist oder sogar eine verlängerte gesetzliche Frist zu beachten sein!
2. Die Kündigungsfrist und Ihre Dauer
Welche Kündigungsfrist einschlägig ist und insbesondere wie lang selbige ist, ist immer eine Einzelfallbetrachtung.
Dabei unterscheidet man zunächst grundsätzlich zwischen einer vertraglichen und einer gesetzlichen Kündigungsfrist, wobei bei Vorliegen einer vertraglichen Kündigungsfristvereinbarung, diese stets vorrangig zu prüfen ist.
Bei der Prüfung der Kündigungsfrist ist daher zu raten wie folgt vorzugehen:
Gesetzlichen Regelungen zu prüfen:
- Soweit eine Regelung zur Kündigungsfrist zulässig vom Gesetzestext abweicht, ist die vereinbarte Kündigungsfrist einschlägig, dass heißt einzuhalten.
- Soweit keine oder eine unzulässige Vereinbarung über die Kündigungsfrist vorliegt, gelten die gesetzlichen Regelungen.
Der „Normalfall“ – Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter:
| Mieter | Vermieter |
| Der Vermieter hat folgende Fristen zu beachten:
|
Sonderkündigungsrechte nach Mietgegenstand
- Untermietverhältnis oder möbliertes Zimmer nach § 549 Abs 2 Nr. 2 BGB : § 573 c Abs. 3 BGB: Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
- § 573 a BGB: selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen: Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate
Sonderkündigungsrechte bei Sonderkündigungsgrund
- § 561 BGB nach Mieterhöhung: bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters von der Mieterhöhung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
- § 563 Absatz 4 BGB und § 564 BGB nach Tod des Mieters: Vermieter kann innerhalb eines Monats mit gesetzlicher Frist kündigen
- Altverträge über Mietwohnungen vor 2001: Für alle Mietverträge die vor 2001 geschlossen wurden gilt § 229 EGBGB der die Anwendung des neuen Mietrechts (seit der Mietrechtsreform 2001) auf die Altverträge regelt: Es gilt die alte Frist
3. Die Kündigungsfristberechnung
Vereinfacht gesagt, muss die Kündigungserklärung dem Vermieter (- wie auch dem Mieter bei der Vermieterkündigung- ) bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monat dieses Monats das Mietverhältnis beendet.
Die Kündigungsfrist beginnt also im selben Monat der Kündigungserklärung zu laufen, wenn die Kündigungserklärung bis zum dritten Werktag dieses Monats zugegangen ist. Entscheidend für den Fristlauf ist daher, darauf zu achten, wann die Kündigung dem Vermieter zugeht.
Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ist, geht sie erst dann zu, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser davon Kenntnis nehmen kann bzw. unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist.
Bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Samstag als Werktag dann mitzuzählen sein, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB auf diesen Tag fällt, vergleiche BGH Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04.
Demnach ist der Samstag immer dann nicht als Werktag mit zu berechnen, wenn dieser der dritte Werktag und damit auch letzter Karenztag des Monats ist. In einem solchen Fall muss die Kündigungserklärung dann bis zum Ablauf des nächsten nachfolgenden Werktages zugegangen sein.
Beispiel zur Fristberechnung:
Der Mieter M hat eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beachten.
M sucht am Montag den 01.07.2013 eine neue Mietwohnung und fragt sich, zu welchem Einzugstermin er eigentlich suchen soll, wenn er noch am selben Tag die Kündigung an den Vermieter verschickt?
Dass heißt für das vorliegende Beispiel:
- wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter bis zum Ablauf des Mittwochs, den 03.07.2013 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist noch im selben Monat, Juli 2013 zu laufen und endet mit Ablauf des 30. September 2013.
- wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter nach Ablauf des Mittwochs, den 03.07.2013 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist erst im nächsten Monat, August 2013 zu laufen und endet mit Ablauf des 31. Oktober 2013.
4. Die Kündigungsfrist und Nachmietergestellung
Siehe auch den Artikel: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?
Der Vermieter kann auch grundsätzlich nicht gezwungen werden mit dem vorgestellten potenziellen Nachmieter einen Mietvertrag zu schliessen und den bisherigen Mieter vorzeitig aus seinem Vertrag zu entlassen. Was anders kann sich nur dann ergeben, wenn eine sogenannte Nachmieterklausel im Mietvertrag, bzw. entsprechende Vereinbarung mit dem Vermieter getroffen wurde. Unter gewissen besonderen Vorraussetzungen ist im Ausnahmefall ein Aufhebungsanspruch auch aus dem Gesetz aus § 242 BGB gegeben.
28.07.2014 - 13:46
Sehr geehrte Damen und Herren,
ist es möglich bei einer Vermietung von einer abgeschlossenen möblierten Wohnung, (Wohnraum mit Miniküche, Schlafzimmer, Vollbad und Flur), eine Kündigungsfrist von einem Monat für beide Seiten zu vereinbaren.
Mit freundlichen Grüßen
Herbert Rümke
29.07.2014 - 12:15
Hallo Herbert,
lassen Sie sich zu Ihrem konkreten Vorhaben am besten rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.08.2014 - 11:18
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich beabsichtige demnächst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs anzumelden.
Die Zustellung der Kündigung würde knapp vor Vollendung des fünften Mietjahres zugehen (4 Jahre 11 Monate), der eigentliche Termin des Ablaufs des Mietverhältnisses jedoch erst nach dieser 5-Jahresfrist.
Welcher der Termine ist ausschlaggebend für die Kündigungsfrist, sprich wären in diesem Fall 3 oder 6 Monate Kündigungsfrist einzuhalten?
Da ich erst zu diesem Zeitpunkt das Eigentum an der Wohnung erwerbe, habe ich hier auch keinen Spielraum.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe!
Mit besten Grüßen,
Alexander K.
31.08.2014 - 18:35
Hallo Alexander,
ich möchte Ihnen zwei allgemeine Tipps geben.
1. Lassen Sie die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung prüfen (für Vermieter) (mit der Prüfung können Sie auch die Frage zur Frist klären)
2. Nutzen Sie zur Vorbereitung das E-Book: Eigenbedarf anmelden – So kündigen Sie Ihrem Mieter richtig
Beachten Sie, dass Sie erst nach der Eintragung ins Grundbuch die Kündigung aussprechen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.09.2014 - 09:14
Sehr geehrte Damen und Herren,
mir wurde bei einem länger als 5jährigen Mietverhältnis die Eigenbedarfskündigung nach Eigentümerwechsel bis zum 01.02.2015 ausgesprochen. Nun habe ich eine für die Familie passende neue Bleibe gefunden, die aber bereits zum 01.12.2014 angemietet werden soll da sie sonst anderweitig vermietet würde.
Muss ich dem Vermieter trotz dessen Eigenbedarfskündigung bis zum 31.01.2015 Miete zahlen?
Besten Dank für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
R. Becker
21.09.2014 - 17:51
Hallo Ralf,
unabhängig von der Kündigung Ihres Vermieter können Sie mit Ihre Kündigungsfrist (vermutlich die o.g. 3 Monate) kündigen. Oder schließen Sie einvernehmlich einen Mietaufhebungsvertrag mit Ihrem Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.06.2015 - 14:02
Hallo,
ich habe eine Frage zu den Fristen. Wie sieht es aus, wenn eine Mieterin eine Wohnung bereits seit 25 Jahren bewohnt, der Mietvertrag mit dem Vermieter (durch Kauf des Hauses) jedoch erst seit 4 Jahren besteht?
Gilt dann eine Frist von sechs oder von neun Monaten?
Viele Grüße und danke im voraus,
Anna
07.07.2015 - 12:48
Hallo!
Einer Freundin wurde wegen Eigenbedarf vom Vermieter gekündigt. Nun musste sie schnellst möglich eine neue Wohnung finden, was auch glückte.
Muss sie nun die verbleibenden 1-2 Monate in der bisherigen Wohnung weiter bezahlen?
Der Vermieter besteht auf Zahlung der verbleibenden Monate.
Das ganze noch vor dem Hintergrund, dass sie in seine WG gezogen ist, dann innerhalb des Hauses nochmals umziehen musste, da er verschwiegen hat, dass dieser Umzug bald ansteht und nun wenige Wochen nach diesem Umzug will er Eigenbedarf anmelden. Ist das nicht sittenwidrig?
Viele Grüße,
Kay
07.07.2015 - 20:04
Hallo Kay,
wenn die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist, kann der Vermieter durchaus auf die Miezahlung bis zum Ende bestehen und ist damit auch im Recht. Ihre Freundin könnte in Richtung Mietaufhebungsvertrag denken – aber auch darauf muss sich der Vermieter einlassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2015 - 06:43
Hallo, ich möchte eine Wohnung kaufen und selbst einziehen.
Die Mieter wohnen dort über 30 Jahre. Sie haben bei der Besichtigung der Wohnung gesagt, dass sie nicht gehen würden. Ich gehe davon aus dass ich auf gerichtlichen Widerstand stoßen werde.
Wie geht man in solchen Situationen vor?
05.09.2015 - 11:05
Hallo Andreas,
ich habe zwei Tipps für Sie:
1. Lesen Sie: Eigenbedarf: Lange Mietdauer alleine genügt nicht für einen Härtefall
2. Beschäftigen Sie sich intensiv mit dem Thema, z.B. mit diesem E-Book: Eigenbedarf anmelden – So kündigen Sie Ihrem Mieter richtig
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2018 - 10:40
Eigentum verpflichtet.
Das wissen sie vor dem Kauf.
Wer schützt die Mieter vor der Macht des Geldes?
01.10.2015 - 23:42
Hallo,
kann der Vermieter im Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist setzen? Zum Beispiel: Der Mieter verpflichtet sich mindestens ein Jahr in dem Mietverhältnis zu bleiben. Ist das rechtens? Kann ich dennoch früher kündigen, wenn es die Zwänge erfordern?
02.10.2015 - 11:48
Hallo Rita,
hier ein Link: Kündigungsverzicht im Mietvertrag: maximal 4 Jahre
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.12.2015 - 12:28
Hier mal die absolute Kurzversion: Die Mutter meiner Kinder, mit der ich bis 2009 zusammen in Benrath gelebt habe, zahlt offensichtlich keine Miete mehr bzw versucht diese unter fadenscheinigen Gründen zu mindern. Auch existieren von 2012 und 13 noch nicht beglichenen Nebenkostenabrechnungen. Ihr Hallo zusammen, ich habe mal einen spezial gelagerten Sonderfall und bitte sehr um schnellst mögliche Hilfe:
Die Mutter meiner Kinder, mit der ich bis 2009 zusammen in Düsseldorf-Benrath gelebt habe, zahlt offensichtlich keine Miete mehr bzw versucht diese unter fadenscheinigen Gründen zu mindern. Obendrein verweigert sie aber dem Vermieter den Zutritt zur Whng um angebliche Putzschäden zu kontrollieren. Auch existieren von 2012 und 13 noch nicht beglichenen Nebenkostenabrechnungen. Ihr
Vermieter hat mich angerufen und mich darüber informiert. Er hat mir gesagt, dass er die Dame am liebsten raus haben möchte, ihr aber zunächst einmal eine Mieterhöhung verpassen wird. Er möchte mich nicht da mit reinziehen, würde aber, wenn sich die Ex verbarrikadiert und sturr stellt, bei mir vollstrecken (Zitat). Das Problem ist, dass wir bei der Trennung 2009 an vieles gedacht haben, aber wohl nicht an die Auseinanderdividierung des Mietverhältnisses. Ich stehe noch im Mietvertrag, von dem mir nicht mal eine Kopie vorliegt. Meine Ex ist leider irrational unterweges und in den Händen eines Psychopathen, der inoffiziell mit in der Whg lebt. Den will der Vermieter unbedingt raus haben. Beide sind Hartz4. Sobald meine Ex erfährt, dass der Vermieter sich an mich wenden wird, wenn bei ihr nichts mehr zu holen ist, wird sie das rücksichtslos vorantreiben und zusehen, dass ich bluten muss, für vielleicht bis dahin 10.000 € und mehr. Aktuelle Miete ist glaube ich ca 1.100 € bei 110 qm. Habe zwar schon mit einigen befreundeten Anwälten und Experten geschrieben, aber viel widersprüchliches erhalten? Würde gerne so schnell wie möglich kündigen, entweder außerordentlich oder unter Einhaltung einer Frist. Wie stehen da meine Chancen
31.12.2015 - 02:18
Hallo Brian,
Sie beschreiben sehr zutreffend, wie ein gemeinsamer Mietvertrag “gefährlich” werden kann. Ich möchte Ihnen mit zwei Links weiterhelfen: Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages (mehrere Mieter) + Gemeinsamer Mietvertrag: Ausscheiden eines Mieters (Trennung, Scheidung, WG-Auflösung)
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2016 - 19:44
Hallo,
wir haben im Sommer 2015 ein Haus gekauft, das war aber noch vermietet. Die Mieter wohnen da schon über 20 Jahre, deswegen haben wir sie auf Eigenbedarf mit 9 Monaten Frist gekündigt. Mit den Mieter haben wir vereinbart, dass falls sie neue Wohnung früher als die Frist ist finden, dann sagen sie uns Bescheid min. 2 Monaten vor dem Auszug, weil wir unsere Wohnung auch kündigen müssen. So haben sie auch gemacht, allerdings haben sie nur für 1 Monat Miete bezahlt, sie meinen das für sie gibt`s Sonderrechte, weil wir sie auf Eigenbedarf gekündigt haben. Haben die Mieter tatsächlich Recht und dürfen selber entscheiden ob sie bezahlen oder nicht?
Aber es gibt noch ein Problem: vor 10 Jahren haben die Mieter im Wohnzimmer Heizkörper abgebaut und einen Kamin eingebaut. Beim Ausziehen war der Kamin weg, weil er den Mietern gehörte. Die alte Heizkörper können wir wieder einbauen lassen aber sie werden nicht funktionieren, weil zu lange im Kellen standen. Können wir vom Kaution den Preis für neue Heizkörper und Einbau abziehen?
20.01.2016 - 01:25
Hallo Inna,
selbstverständlich muss der Mieter sich an seine Kündigungsfrist halten. Ansonsten hier noch ein Link für Sie: Mietkaution: Inanspruchnahme – So gehen Vermieter vor (mit Muster)
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2016 - 13:58
Hallo,
ich versuche mich kurz zu fassen. Ich habe schon so viel gelesen und bin trotzdem nicht schlauer…
Vermieter schickt Eigenbedarfskündigung mit 9-Monatsfrist. Laut unserem Formularmietvertrag (abgeschlossen 1999) beträgt die Kündigungsfrist bei Wohndauer länger als 10 Jahre 12 Monate.
Sowohl ein befragter Rechtsanwalt als auch der für unser Bundesland zuständige Deutsche Mieterbund(!) sagten uns, der Vermieter hat nach der zum 01.06.2005 geänderten aktuellen Gesetzeslage das Recht, mit der 9-monatigen Kündigungsfrist zu kündigen.
Greift nun in unserem Fall Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB (d. h. die lt. Mietvertrag alten Kündigungsfristen gelten für den Vermieter nicht weiter, weil diese durch AGB bzw. vertraglich vereinbart worden sind und weil uns die Kündigung nach dem 01.06.2005 zugegangen ist) oder nicht?
Hätte der Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte 12-monatige Kündigungsfrist einhalten müssen?
Besten Dank für eine kurze Antwort.
27.01.2016 - 23:02
Hallo C. M.,
mit einer kurzen Antwort kann ich leider nicht dienen, lassen Sie die Kündigung hier prüfen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.03.2016 - 22:17
Hallo Dennis,
Der Vermieter hat uns am 29.02.16 Mieterhöhung angekündigt, per email. Wir haben diese am 06.03.16 wegen Formfehler wiedersprochen. Der hat uns Recht gegeben und am 8.03.16 noch eine email zugesendet mit Mieterhöhung die aber inzwieschen nur die Hälfte der Anfangsmieterhöhung ausmachte. Wir haben am 15.03.16 der Mieterhöhung zugestimmt. Inzwieschen haben wir eine andere Wohnung zugesagt bekommen und können schon am 01.05 .16 in die Wohnung rein. Nach deinen Informationen von oben können wir aber erst zum 31.06.16 raus? Also 2 Monaze doppelte Miete.
Die Frage: können wir gebrauch vom Sonderkündigungsrecht machen und zum 30.04.16 kündigen?
Gruß
Thomas
19.03.2016 - 09:43
Hallo Thomas,
hier ein Artikel, mit den Ausführungen der Fristen für das Sonderkündigungsrecht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2016 - 17:05
Guten Tag,
wir haben einen Mietvertrag mit Beginn 15.5.2016 unterschrieben und uns nun aus bestimmten Gründen entschieden, nicht umzuziehen.
Wenn wir jetzt im April den Mietvertrag kündigen, kündigen wir dann zum 31.7. oder zum 14.8.?
Wie sieht es mit der Kaution aus? Müssen wir diese auch zahlen? Wir haben noch keine Schlüssel erhalten.
Vielen Dank und herzliche Grüße
Norbert
10.04.2016 - 22:14
Hallo Norbert,
ein Mietertrag wird immer zum Ende eines Monats gekündigt. Sie müssen sich natürlich an den Mietvertrag halten und die Miete, Nebenkosten und Kaution bezahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.04.2016 - 14:25
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank dafür. Bitte sind Sie so freundlich und nehmen meinen Nachnamen aus dem Namensfeld heraus…
Herzliche Grüße
N.H.
27.09.2016 - 10:48
Ich habe eine Frage, und zwar, was muss in der Wohnung gemacht werden, bei Auszug nach 39 Jahren. Wie z. B. Wände streichen, putzen usw. Meine Mutter wohnt seit 1977 in dieser Wohnung. Sie wurde diesen Monat 92 Jahre alt und kann nicht mehr alleine wohnen bleiben, darum zieht sie es vor in ein Seniorenheim zu ziehen.
Danke für Info im Voraus
27.09.2016 - 11:26
Hallo Irene,
die Instandhaltung obliegt grundsätzlich dem Vermieter, sofern der Mieter nicht wirksam zur Aufführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wurde. Hier müssen Sie den Mietvertrag genau lesen.
Auch interessant für Sie: Besenreine Übergabe der Mietwohnung – Was muss der Mieter genau machen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.02.2017 - 14:28
Wir haben 2001 mit unseren Mietern einen Mietvertrag geschlossen und unter der Rubrik Mietdauer war vereinbart das der Mietvertrag sich um ein Jahr verlängert wenn nicht 3 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Wie ist heute die rechtliche Lage?
19.02.2017 - 21:26
Habe einen Mietvertrag der vor 35 Jahren gemacht wurde. Der Vertrag wurde von dieser Person nicht richtig ausgefüllt. Es wurde Grundsteuer. Gebäude, Elementar Versicherung usw. gestrichen, also nicht umlegbar. Bei der zweiten Wohnung neuer Mietvertrag alles beim neuen Stand. Keine Gleichbehandlung. Frage. Kann ich der Mieterin nach 35 Jahren einen neuen Mietvertrag hinlegen. Muss Sie ihn Unterschreiben? Kann ich Ihr kündigen? Was gibt das Gesetz her?
Garage im Haus. Darf ich den Preiß für die Garage ohne Mieterhöhung pro Monat von € 28,00
auf € 30,00 erhöhen.
Bitte um Auskunft.
Besten Dank
20.02.2017 - 08:59
Hallo Engelbert,
wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann treten Sie als neuer Eigentümer in alle guten oder auch schlechten Mietverträge ein. Das prüft man in der Regel vor dem Kauf und preist Probleme in den Kaufpreis ein. Rechtlich besteht kein Anspruch auf einen neuen Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.02.2017 - 15:50
Hallo Herr Hundt,
bei mir hat eine MIeterin gekündigt die seit über 50 Jahren im Haus lebt. Nachdem ihr Ehemann vor wenigen Monaten gestorben ist kommt sie schlecht alleine klar, weniger körperlich sonder mehr psychisch, so das sie sich einen Heimplatz gesucht hat. SIe hat jetzt fristlos zum ende des nächsten Monats aus gesundheitlichen Gründen gekündigt. Ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung? Ist es überhaupt eine “fristlose” Kündigung wenn ich einen Termin nach 6 Wochen angebe?
Für eine qualifizierte Antwort wäre ich dankbar.
Herzlichen Gruß
Peter S
28.02.2017 - 07:13
Hallo Peter,
hier finden Sie alle Antworten: Pflegefall: Kündigungsfrist eines Mietvertrages bei Umzug ins Pflegeheim
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2017 - 14:12
Hallo, Herr Hundt!
Ich brauche Ihren Rat!
Kann einem Mieter in Berlin, der noch einen DDR-Mietvertrag von 1991 hat, nach dem Ablauf der Frist von 10 Jahren nach dem Erstverkauf der Wohnung wegen des Eigenbedarfs gekündigt werden?
Im Mietvertrag steht:
„Das Mietverhältnis endet […]
a) durch Mieter;
b) durch Kündigung des Vermieters bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses oder bei Beendigung der Funktion im Bereitschaftsdienst […]“
Vielen Dank im Voraus!
Locksmith.
04.10.2017 - 14:59
Hallo Locksmith,
lassen Sie den Vertrag / die Klausel hier prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.11.2017 - 11:46
Hallo Herr Hundt,
auch ich brauche Rat:
Meine Eltern sind kurz hintereinander verstorben u. haben in ihrem Zweifamilienhaus eine Wohnung an einen alleinstehenden Mann vermietet, der dort seit 2010 wohnt.
Die Miete liegt weit unter der im Mietspiegel vorgesehenen Miete und da wir überlegen (3 Kinder = Erbengemeinschaft) das Haus zu verkaufen, möchten wir ihm nun kündigen. Im Mietvertrag (kein Formmietvertrag) steht, dass beide Parteien mit einer 3-monatigen Frist kündigen können. Wie kündigen wir richtig?
Mit freundlichem Gruß
Maria Schmitt
02.11.2017 - 17:12
Hallo Maria,
ich wüsste leider nicht, warum ein Verkauf eine Kündigung rechtfertigen würde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.01.2018 - 07:17
Sehr geehrte Damen und Herren,
Ich ( Vermieter ) möchte einen unbefristeten Mietvertrag zwecks Eigenbedarf kündigen.
Die Sache ist, dass der Mietvertrag noch kein Jahr vollendet hat. Wie würde es da laufen, müsste ich auf ein volles Jahr warten, Bis ich den Mieter kündigen kann oder geht es auch davor.
Mein Gedanke:
Mietvertrag Beginn 24.07.2017 und zum 24.07.2018 kündigen.
Wäre dies möglich bzw. Rechtlich?
Vielen Dank für die Hilfe im voraus
31.01.2018 - 08:56
Hallo Genc,
hier die Lösung für Sie: Eigenbedarfskündigung nach Mietzeit X – Ab wann ist Eigenbedarf möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2018 - 17:15
Sehr geehrte Damen und Herren,
danke für Ihren Beitrag. Ich hätte da mal eine persönliche Frage.
Ich möchte aus meinem WG Zimmer ausziehen. Ich bin vor sechs Monaten eingezogen und im Mietvertrag steht dass dieser bis mindestens 31. August gültig ist. Also das meine letzte Woche eingereichte Kündigung für den ersten April erst am 31.08 gültig sei und ich bis zu diesem Tag Miete zu zahlen habe.
Ich habe vorher mit dem Vermieter persönlich gesprochen und er hat mich auf dieses Datum hingewiesen, aber mich über die 3 Monatsfrist informiert und den Mai als Ausgangspunkt (bei zeitigem Einreichen der Kündigung) genannt.
Nun ist meine Frage, greift hier die gesetzliche 3 Monatsfrist und kann ich (auch mit finden eines Nachmieters) das Mietverhältnis im Mai kündigen oder bin ich wirklich rechtlich dazu verpflichtet bis zum August Miete zu zahlen. Denn auch wenn ich einen geeigneten Nachmieter finde, könnte der Vermieter diesen ja immer noch ablehnen.
Ich hoffe Sie können mir weiterhelfen
Freundliche Grüße
Simon O.
26.02.2018 - 16:57
Hallo Simon,
hier ein bisschen Lektüre für Sie:
Mietvertrag: Kündigungsausschluss kann Fluch oder Segen sein
Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.02.2018 - 12:58
Sehr geehrte Damen und Herren,
nach dem Tod meines Vaters werde ich seine Wohnung kündigen.
Der Mietvertrag läuft seit 1961, am 01.07.1989 ist ein neuer Eigentümer in den Vertrag eingetreten.
Die Kündigungszeit beträgt laut Mietvertrag 1 Monat.
Gilt diese Kündigungsfrist jetzt noch oder, wie vom Vermieter behauptet, 3 Monate?
Vielen Dank.
J. Friedrich
26.02.2018 - 17:08
Hallo Herr Friedrich,
in der Regel können Mieter mit der Kündigungsfrist kündigen, die im Mietvertrag vereinbart wurde. Sofern diese kürzer ist als die gesetzliche Frist (eine Frist zum Nachteil des Mieters wäre unwirksam).
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.02.2018 - 09:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Frau und ich haben eine Mietwohnung seit 1.9.2017. im Mietvertrag steht unter Kündigung: Frist 6 Monate.
Ist das rechtens, oder können wir mit 3 mon. Frist kündigen, ohne Probleme zu bekommen?
Danke für Ihre Antwort.
Mit freundlichen Grüßen
H.M.
28.02.2018 - 09:57
Hallo Horst,
zum Nachteil des Mieters kann der Vermieter von der gesetzlichen Kündigungsfrist i.d.R. nicht abweichen. Lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.03.2018 - 19:00
Schönen guten Tag.
Folgendes Problem.
Unser Mietvertrag endet mit dem 31.03.18 wir sind bereits ausgezogen. Am 18.03.18 ist die Schlüsselübergabe an den Vermieter. Heute haben wir erfahren das der Nachmieter ebenfalls am 18.03.18 die Schlüssel zur Wohnung erhält. Damit kann der Nachmieter quasi 2 Wochen auf meine Kosten die Wohnung nutzen.
Ist das rechtens und wenn nicht auf welchen Paragraphen kann ich mich beziehen?
Ich hoffe sie können mir helfen
12.03.2018 - 13:13
Hallo Lino,
wenn Sie nicht wollen, dass ein Mieter früher in die Wohnung kommt, sollten Sie die Übergabe erst am 31.03.2018 machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.06.2018 - 16:20
Hallo,
habe Mieter die schon mehr als 2 Mieten offen haben und leider auch noch Messies sind. Wie bekomme ich sie am besten aus der Wohnung und was für Fristen muss ich einhalten. Wie ist das mit der Renovierung der Wohnung? Die beiden fahren ein dickes Auto kann ich das pfänden lassen?
MFG Alex
25.06.2018 - 20:46
Hallo Alex,
Ihren Fragen nach zu urteilen, sollten Sie sich auf jeden Fall rechtlich braten lassen. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2018 - 07:28
Hallo Anna,
die maximale Kündigungsfrist für Vermieter beträgt nach BGB 9 Monate (Sperrfristen nicht beachtet)
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.07.2018 - 19:58
Hallo Ratsuchender,
kündigen kann der neue Eigentümer erst nach Grundbucheintrag. Weitere Details können Sie z.B. hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.10.2018 - 16:10
Hallo !
Seit 32 Jahren, also seit 1986 wohne ich in einer Mietwohnung eines kleinen Altbaus. Die jetzige Vermieterin hat das Haus vor gut 10 Jahren von meiner damaligen Erst-Vermieterin geerbt und den damaligen Mietvertrag, der zunächst mit der Erstvermieterin auf ein Jahr geschlossen und sich stillschweigend verlängert hat, übernommen. Im rudimentären Vertrag (mit Schreibmaschine) gibt es keinerlei Klauseln, außer, dass die Miete pünktlich zu zahlen ist und eine Absprache der Miethöhe nach dem ersten Mietjahr vor 34 Jahren erfolgen sollte. Mietzahlungen erfolgten immer pünktlich per Dauerauftrag. Ein paar Mieterhöhungen gab es, die letzte durch Rechtsnachfolgerin der Erstvermieterin vor 4 Monaten zum 01.06.2018. Ein ausrückliches Mietverhältnis auf Lebenszeit ist im Mietvertrag nicht vermerkt. Meine Frage lautet, ob wegen der Mietdauer von mehr als 30 Jahren ein Sonderkündigungsrecht § 544 BGB seitens der Vermieterin besteht und welche Kündigungsfrist die Vermieterin einzuhalten hat.
14.10.2018 - 19:20
Hallo Eriberto,
Ihre Vertrag läuft schon seit über 30 Jahren, ist aber kein Vertrag, der (fest) für eine Laufzeit von 30 Jahren + X geschlossen wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.05.2019 - 19:28
Unsere Vermieterin hat und eine am 24.2 ausgestellte Kündigung zukommen lassen mit der Begründung des nicht einhaltens der Hausordnung. Sowie der mündlichen Zusage die Wohnung zu kaufen. Jetzt hat sich aber ergeben das wir die Wohnung nicht kaufen werden. Kündigung ist zum 31. 8 da der Vertrag seit dem 15.7. 2013 besteht. Meine Frage nun ist ohne Abmahnungen der angeblichen Hausordnung über die nie gesprochen wurde und auch nie etwas aus dieser verlangt worden wie zb das rausstellen der Mülltonne, und der mündlichen kaufzusage die Kündigung rechtens? Und auch zum angegeben Termin da ich jetzt gelesen habe das die Kündigung spätestens am 3 Werktag eingegangen sein muss.
20.05.2019 - 08:12
Hallo Isabelle,
ich weis leider nicht, was Sie mit “Kaufzusage” meinen. Kleinigkeiten in Sachen Hausordnung rechtfertigen sicherlich keine Kündigung. Hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/gruende-abmahnung-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2019 - 14:56
Hallo Herr Hundt,
erst mal Chapeau für Ihren sehr Interessanten Blog.
Erlauben Sie mir eine Kurzfrage zum Thema Kündigungsfristen.
Sollte eine Eigenbedarfskündigung mit Frist von6& Monaten aufgrund der Mietdauer zu einem bestimmten festgelegten Termin gekündigt worden sein (ohne anderen Hilfsweise bzw. späteren Zeitpunkt in der Kündigungsformulierung), der Zugang dazu aber nicht rechtzeitig erfolgte.
Beispiel:
-Absendung Kündigung per Einschreiben Rückschein 26.04.2019
-mit festem, alleinigen Kündigungstermin 31.12.2019,
-dieser dazu Zugang bzw. Abholung erst der 02.05.2019
-Rückscheinbeleg datiert auch auf dem 02.05.2019
war.
Ist die Kündigung dann generell erst mal unwirksam, da falsch und unwirksam gekündigt?
Muss man aufgrund der Fristunwirksamkeit rügen bzw. schriftlich widersprechen? Ein Zugangsbeleg ergeht dem Absender (Vermieter) automatisch.
Wenn ja in welcher Frist?
Besten Dank
14.11.2019 - 15:19
Hallo Ben,
“hilfsweise zum nöchstmöglichen Zeitpunkt” –> die Formulierung wird genutzt, um solche Probleme zu vermeiden. Lassen Sie sich Sache bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.11.2019 - 22:42
Hallo Herr Hundt,
diese Formulierung fehlte aber. Können Sie den Post erneut kurz bewerten. Vielen Dank
20.07.2020 - 11:35
Hallo, habe folgendes Problem: Meine Cousine, deren Bevollmächtigte ich bin, hat einen Mietvertrag seit 01.09.1999 mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten abgeschlossen.( wohnt in einer Eigentumswohnung zur Miete) Zur Zeit wohnt sie im Pflegeheim und ist körperlich und geistig nicht mehr in der Lage allein in ihrer Wohnung zu leben.Hat auch schon die unterliegende Wohnung unter Wasser gesetzt.
Zur Zeit werden die monatliche Miete sowie die Heimkosten bezahlt, was auf Dauer eine enorme Belastung ist. Gibt es eine Möglichkeit die Kündigungsfrist von 12 Monate zu umgehen?
Viele Grüße Sigrid Paul
20.07.2020 - 17:53
Hallo Sigrid,
in der Regel kann die Kündigungsfrist im Mietvertrag für den Mieter nicht länger als 3 Monote ausgestaltet werden. Die 12 Monate sind mit großer Wahrscheinlichkeit unwirksam.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2020 - 21:41
Hallo,
wir sind Vermieter und haben die Miete nach §558 BGB die Miete am 01.09.20 erhöht. Die Mieterin möchte das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und am 30.11. die Wohnung verlassen. Nun eine frage wann muss Sie spätestens kündigen? Am 01.10.2020 oder am 3.10.2020 ?
Vielen Dank im voraus!
Viele Grüße
10.02.2021 - 13:25
Hallo, Wieviel Kündigungsfrist muss der Vermieter gewähren bei einer Mietdauer von 35 Jahren?
10.02.2021 - 14:08
Hallo Rainer,
gesetzlich 9 Monate.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2021 - 12:49
Hallo Dennis,
mein Bekannter (83) wohnt seit 45 Jahren in Miete und soll jetzt gekündigt werden ohne Eigenbedarfsanmeldung.
Welche Kündigungsfrist muss der Vemieter einhalten oder kann er ohne Eigenbedarsanspruch gar nicht kündigen?
Bersten Dank im Voraus und noch schöne Osterfeiertage.
mfg
Rudolf Braun
05.04.2021 - 17:31
Hallo Rudolf,
die Frist sollte nach BGB bei 9 Monaten liegen. Hier eine Hilfe zu den Gründen: https://www.mietrecht.org/kuendigung/vermieter-kuendigungsgruende/
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2021 - 07:31
Gtuen Morgen,
habe eine Eigentumswohnung gekauft. Übergabetermin der Wohnung ist der 30.09.2021. Nun wurde ich am 12.09.2021 von der Mieterin telefonisch informiert, dass sie zum 30.09.2021 auszieht. Mir oder dem Verkäufer der Wohnung liegt keine schriftlliche Kündigung vor.
Auch die Mieterin muss doch die 3monatige Kündigungsfrist einhalten.
Höchstens ein Aufhebungsvertrag wurde geschlossen.
14.09.2021 - 19:18
Hallo Silke,
die Mieterin muss dem aktuellen Eigentümer die Kündigung zustellen und den Zugang auch beweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.04.2022 - 15:46
Hallo Herr Hundt,
meine Mutter bewohnt Ihre Wohnung seit 11 Jahren und soll jetzt wegen Eigenbedarf raus. Ursprünglich wurde der Mietvertrag mit dem Ehepaar geschlossen, dass ebenfalls im Haus wohnt, nun hat aber vor kurzem deren Sohn das Mietverhältnis meiner Mutter übernommen und die beiden haben dazu auch einen neuen Mietvertrag unterzeichnet. Welche Kündigungsfrist gilt – ursprünglicher Vertrag oder neuer Vertrag?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
12.04.2022 - 08:02
Hallo Daniela,
ich würde die Sachlage rechtlich prüften lassen. Warum und mit welchen Vereinbarungen wurde der neue Vertrag geschlossen. Das ist in der Regel nachteilig für den Mieter. Änderungen zur Kündigungsfrist lesen Sie oben unter “II. Pro und Contra bei Vermieterwechsel und neuen Mietvertrag”.
Hier eine Prüfungsoption: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.08.2022 - 10:16
Hallo Herr Hundt,
unsere Mietwohnung soll vom Eigentümer verkauft werden und bisher melden sich nur Interessenten beim Besitzer, die selber einziehen möchten. Wir wohnen erst 2 Jahre in der Wohnung, möchten aber natürlich gerne noch eine Weile bleiben, zumal die Kita unserer 1,5 Jahren alten Tochter direkt vor der Tür liegt. Wie sind unsere Rechte, wenn uns wegen Eigenbedarf gekündigt wird? Haben wir dann nur 3 Monate um etwas Neues zu finden?
Vielen Dank,
Sonja
12.08.2022 - 13:05
Hallo Sonja,
ja, wenn Sie kürzer als fünf Jahre in der Wohnung leben, beträgt die Kündigungsfrist nur drei Monate.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2022 - 07:34
Ich möchte fragen, ob der Eigentümer, von dem ich die Wohnung miete, unseren Mietvertrag zum 31. Dezember dieses Jahres kündigt. Wir haben also ein halbes Jahr Zeit, um in dieser Zeit einen anderen Unterauftrag zu finden. Wir haben eine andere Untermiete gefunden, wo wir zum 1. November vermieten werden. Die nächste Frage ist, dass, da der Eigentümer die Wohnung nicht vermieten möchte, seine Tochter die obige Wohnung auch in Besitz nehmen wird, die sie im Prinzip kaufen wird Ich muss die Miete für November und Dezember bezahlen?
28.09.2022 - 10:27
Hallo Erika,
ich verstehe Ihre Fragen leider nur eingeschränkt. Sie sind in jedem Fall an die Kündigungsfrist gebunden. Sie könnten natürlich auch selbst kündigen, diese Kündigung würde aber auch erst zu Ende Dezember wirksam werden. Wenn Sie früher ausziehen, können Sie den Vertrag einvernehmlich aufheben oder müssen weiter die Miete bezahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.01.2024 - 15:01
Ich habe eine Mieterin, die seit 31 Jahren in der Wohnung lebt, nun möchte ich den Mietvertrag kündigen, da das Haus kernsaniert werden muss. Ich habe im Internet einen Eintrag gefunden, in dem heißt es, dass nach 30 Jahren die Kündigungsfrist auf 3 Monate zurückfällt. Stimmt das? Da ihre Wohnung mittendrin ist und viele Arbeiten erst nach Auszug angefangen werden können, kann ich keine 9 Monate warten bis sie auszieht. Mehrere Wohnungsvorschläge von mir hat sie bereits abgelehnt. Da wegen Tod eines Mieters und der Kernsanierung der Leerstandswohnungen im Haus selbst keine Alternativen sind und ich auch erst wieder jemanden einziehen lassen kann wenn die groben Arbeiten in allen Wohnungen abgeschlossen sind, kostet mich eine Verzögerung um ein halbes Jahr immens viel Geld, welches ich nicht habe.
Können Sie mir sagen ob die 3-Monats-Regel her Anwendung findet? Vielen Dank!
10.01.2024 - 11:21
Hallo Conny,
schauen Sie mal hier: Kündigungsfristen im Mietrecht bei Altverträgen – Was müssen Mieter wissen?
Als erstes sollten Sie aber klären, ob eine Kündigung aufgrund der Sanierung überhaupt möglich ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2024 - 08:07
Hallo,
Im 07.12.2023 habe ich einen digitalen Mietvertrag abgeschlossen. Ab 08.12.2023 kann ich den Vermieter bis heute telefonisch und per E-Mail nicht erreichen und der Mietvertrag beginnt ab 01.02.2024. Momentan habe ich kein Schlüssel und nicht eingezogen. Vor drei Tagen habe ich schon eine Email an den Vermieter geschickt, dass ich das Vertragsverhältnis beenden möchte. Zählt das zu einer ordentlichen Kündigung? Und ist der Mietvertrag seit der Kündigung nicht immer gültig?
Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
Zhihan
19.01.2024 - 08:15
Hallo Zhihan,
vielleicht handelt es ist um Betrug, doch falls nicht, ist das nicht “erreichen des Vermieters” kein Grund für eine außerordentlich fristlose Kündigung. Eine Kündigung müssen Sie immer in Schriftform zustellen.
Viele Grüße
Dennis Hundt