Ein Phänomen, das in der Praxis nicht selten anzutreffen ist. Der Mietvertrag enthält alle möglichen Angaben-nur keine Quadratmeterangabe zur Wohnfläche.
Geht das überhaupt und was hat das für Konsequenzen für die Mietparteien?
Geben die Mietvertragsparteien im Mietvertrag keine Wohnflächengröße der Mietwohnung an , führt dies allein nicht dazu, dass der Mietvertrag unwirksam wird.
Vielmehr kommt dadurch nach Meinung einiger Gerichte nur zum Ausdruck, dass sich der Vermieter hinsichtlich der genauen Quadratmeterzahl der Wohnfläche gerade nicht binden wollte und der Mieter letztlich ebenfalls bei Vertragsschluss keinen Wert auf eine bestimmte Wohnungsgröße legte (so z.B. AG Nienburg, Urteil vom 11.06.2008, Az: 6 C 637/07).
Dies wird bei einer fehlenden Quadratmeterangabe und ersatzweise in den Mietvertrag aufgenommenen Formulierungen wie z.B. „wie besichtigt“ noch deutlicher.
Kommt es im Nachhinein dann zwischen den Mietparteien zum Streit darüber, wie groß die Wohnung tatsächlich ist, hat der Mieter dann oft die „schlechteren Karten“ wenn er davon ausging, seine Wohnung sei größer ,weil er in der Regel aus der tatsächlichen Größe der Wohnung dann gerade keinen Mietmangel herleiten kann, wenn keine Wohnflächengröße verbindlich festgelegt wurde.
Er muss dann nachweisen können, dass eine anderweitige vertragliche Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche getroffen wurde, wobei es hier wohl weder ausreichend ist, dass der Vermieter im Rahmen der Zeitungsanzeige einen „ca-Wert“ der Wohnfläche für die Mietwohnung angegeben hat, noch, dass dieser die Betriebskosten unter Zugrundelegung einer Wohnfläche gegenüber dem Mieter abgerechnet hat (AG Nienburg, Urteil vom 11.06.2008, Az: 6 C 637/07).
Muss daher die Wohnfläche nachträglich ermittelt werden, stellt sich weiter das Problem, wie diese zu berechnen ist.
Der Begriff der „Wohnfläche“ wird gesetzlich zwar nur für den preisgebundenen Wohnraum im Rahmen der Wohnflächenverordnung definiert, jedoch hat u.a. der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 24.04.2004, Az: VIII ZR 44/03 festgestellt, dass der Begriff der Wohnfläche auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen des preisgebundenen Wohnraums zu ermitteln sei, da dies in der Praxis zu sachgerechteren Ergebnissen führe. Allerdings sollen weiterhin auch getroffene Vereinbarungen der Parteien über die Art der Berechnung sowie die Ortsüblichkeit maßgeblich sein, da es bezüglich der Berechnung der Wohnfläche bei frei finanziertem Wohnraum eben gerade keine gesetzliche Regelung gibt.
So sah es z.B. das LG Berlin in einem Beschluss vom 04.05.2012, Az: 65 S 94/12 aufgrund einer formularmäßigen Vereinbarung der Mietparteien auch als zulässig an, die Wohnfläche nach der DIN 277 zu berechnen.
24.01.2017 - 12:07
Guten Tag,
ich habe eine Frage zu diesem Thema. Ich lebe in einer WG mit Drei Zimmern + Küche und Bad. Unsere Vermieterin hat schon immer einen Bogen darum gemacht die Quadratmeter zu nennen und da wir ab April einen neuen Mietvertrag und Mieterhöhung bekommen habe ich unsere Vermieterin gebeten die Quadratmeter der Wohnung und der einzelnen Zimmer in den Vertrag mit aufzunehmen. Sie hat meine Bitte nicht berücksichtigt und mir stattdessen die Quadratmeterzahl der drei Schlafzimmer per Mail geschickt. Da die Quadratmeterzahlen der Zimmer, die sie mir genannt hat, nicht ganz korrekt sind würde ich gerne die Quadratmeter der ganzen Wohnung im Vertrag stehen haben um im Zweifelsfall dagegen vorgehen zu können, dass sie die Wohnung unter falschen Angaben vermietet. Besteht nun für mich irgendwie die Möglichkeit, dass die Quadratmeter im Mietvertrag genannt werden?
Über eine Rückmeldung wäre ich sehr dankbar!
freundliche Grüße
Anna
24.01.2017 - 14:46
Hallo Anna,
der Vermieter muss im Mietvertrag keine Angabe zu den Quadratmetern machen. In der Regel muss die Fläche aber bei der Nebenkostenabrechnung offenbart werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.01.2021 - 02:25
Hallo,
heisst also..
wenn im Mietvertrag keine m2 Zahl angegeben war ( nur im Expose der Immobilienfirma!)..
..und dann in Techem Verbrauchs Abrechnung eine viel Größere m2 Zahl als Einheits Berechnungsschlüssel drin steht als in Exposé oder von Grob ausgemessener Wohnungsgrösse stark abweicht, wie in meinem Falle :
Ausgemessene Grösse aller Räume:
42.5 m2 (entspr. Gesamte Wohnung mit Techem Ablesegerät an Heizkörpern)
In Verbrauchsabrechnung aber 57,42 m2 als Einheifschlüssel steht, was dann?
24.01.2017 - 14:55
Guten Tag,
unsere Miete wird im Vertrag ohne Quadratmeteranzahl angegeben. Wir haben ein relativ lockeres Verhältnis zum privaten Vermieter, aber ich glaube ihm fehlen doch ein paar Rechtskenntnisse. Nun möchte ich die Wohnfläche einmal messen, auch weil unsere Wohnung durch Dachschrägen erheblich verkleinert wird.
Um wie viel darf der daraus errechnete Preis pro m² ortsübliche Preise oder andere Grenzen überschreiten? In welchen Fällen und in welcher Form können wir handeln bzw. den Vermieter zur Handlung bewegen?
Vielen Dank
24.01.2017 - 15:01
Hallo Adrian,
Sie haben eine Wohnung nach einer Besichtigung gemietet. Was genau möchten Sie jetzt machen / erreichen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2017 - 16:22
Hallo Dennis,
ich möchte zunächst wissen, ob es in einem solchen Fall bereits Gesetze oder Rechtsprechung gibt, die einen Kulanzbereich festgelegen. Der Vermieter darf sich ja nicht einen Betrag aus den Fingern saugen, sondern seine “Kalkulation” muss dem ortsüblichen Mietpreisniveau entsprechen. Gemietet wie gesehen und Vertrag unterschrieben ist ja quasi meine Zustimmung. Wenn ich später allerdings Zweifel habe, nachmesse und auf 20€/m² komme, wäre dies für unsere Wohnung sicherlich nicht verhältnismäßig.
Wann beginnt in diesem Fall Unverhältnismäßigkeit bzw. Betrug? Kann ich rückwirkend einen Teil der Miete zurückfordern? Inwieweit sind Mietvertragsänderungen möglich? Was gilt es in solchen Fällen ansonsten zu beachten?
Vielen Dank für die Antwort :)
24.01.2017 - 16:34
Hallo Adrian,
ich kann Ihnen mit einigen Links helfen und würde ansonsten eine rechtliche Beratung empfehlen.
Hier die Links:
Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Mietvertrag: Bei der Quadratmeterangabe tricksen einige Vermieter
Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl bei falscher Wohnungsgröße
Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.03.2017 - 14:26
Guten Tag,
Der Vermieter hat folgende Angabe im Mietvertrag gemacht “die vermietete Fläche beträgt u.V. insgesamt circa 70 Quadratmeter.” Somit ist keine Wohnfläche deutlich angegeben.
Am Ende vom Mietvertrag steht noch “Eine Gewährleistung für Grösse, Güte und Beschaffenheit des Mietgegenstandes für die beabsichtigte Nutzung übernimmt der Vermieter nicht.”
In der Wohnungsanzeige steht “Wohnfläche 70 Qm”. Deutlich aber falsch.
Nach genaue Berechnung fällt uns als Mieter auf dass die Wohnfläche 54,5 Qm beträgt.
Es ist eine abweichung von 22 %. das würde heissen das die kaltmiete anstatt 5,71 von 7,33 pro Qm ist.
Können wir eine Mietminderung geltend machen?
Vielen Dank,
MfG
26.07.2017 - 14:38
Hallo!
Auch bei deutlich höherem Niveau ggü. der ortsüblichen Vergleichsmiete genießt die Miete, wenn Sie diese bereits (ohne Vorbehalt) zahlen Bestandsschutz –>konkludentes Einverständnis!
Also keine Minderung im Nachhinein möglich… Bei Neuvermietungen darf die Miete nicht höher als 10% über der Ortsüblichen Vergleichsmiete (es gibt diverse Ausnahmen) liegen, aber die Miete darf immer min. die Höhe haben, die der Vormieter bereits gezahlt hat! (Mietpreisbremse Punkt Bestandsschutz)
Wucher oder ähnliches wird von Gerichten i.d.R. erst ab mindestens dem 3-fachen des üblichen angenommen und, ob Sie eine betrugsrelevante Täuschungshandlung bei Angaben “unter Vorbehalt” und ausdrücklich “ohne Gewährleistung” geltend machen können erscheint mehr als fraglich… Abgesehen von Nebenkostenabrechnungen, die auf der Annahme falscher qm-Werte beruhen, bezweifle ich ebenfalls, dass Sie auch bei einer Abweichung von 22% einen Irrtum geltend machen können, wenn Sie die Wohnung ja auch besichtigt haben und die Angabe nur circa war. Wie oben genannt, braucht der Vermieter überhaupt keine Angabe über die Quadratmeter zu geben.
Die Entwicklung in den Ballungsräumen ist mehr als kritisch zu sehen, allerdings ist nach der aktuellen Rechtslage in den Fällen wie hier wenig bis nichts an der Miethöhe zu ändern.
Meiner Meinung nach sollte für eine wirklich effektive Mietpreisbremse verpflichtend die vom Vormieter entrichtete Miete angegeben werden, um überhaupt einschätzen zu können, ob der Vermieter die Miete unrechtmäßig erhöht hatte…
MfG
27.07.2017 - 14:37
Hallo Andi,
danke für Ihre Meinung. Hier ein Artikel als Ergänzung: Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.11.2023 - 11:12
Hallo zusammen, ich habe zum Thema Quadratmeter eine frage. Und zwar ist es so, dass wir für eine ca.140 Quadratmeter Wohnung unterschrieben und jetzt ziehen wir aus. Jetzt steht in der Anzeige die unsere Vermieter rein gesetzt haben, dass es doch nur 120 Quadratmeter sind. Auf die Frage wie die darauf kommen wurde gesagt, dass es ein Tippfehler sei. Die Anzeige steht aber schon Wochen drin und zu den Interessenten wurde auch gesagt, dass es 120 Quadratmeter sind. Und die Kaltmiete wurde auch für neue Mieter gesenkt um satte 100€.
Laut Vertrag:
ca. 140 Quadratmeter
850€ Kaltmiete
Für die neuen Mieter:
120 Quadratmeter
750 Kaltmiete
Kann man da rechtlich gegen vorgehen ? Ich und meine Frau fühlen uns echt hintergangen.
19.11.2023 - 11:46
Hallo Kevin,
hier eine Hilfe: Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.11.2017 - 20:13
Guten Abend,
ich habe folgendes Problem:
Ich habe einen Quadratmeterunabhängigen Vertrag. jedoch steh bei der Betriebskostenabrechnung, dass die Wohnung 55 qm groß sei, sie ist aber lediglich etwa 41 qm groß.
Gelten die oben genannten Grundsätze auch bezüglich der Betriebskosten?
MfG,Tara
05.12.2017 - 13:32
Hallo,
ist es zwingend erforderlich, die Quadratmeterangabe in der Nebenkostenabrechnung aufzulisten? Im Mietvertrag ist keine genaue Zahl verankert.
Nun wohne ich in einer Dachgeschosswohnung mit vielen Schrägen und auch z. T. in Räumen mit einer Deckenhöhe kleiner als 2 Meter.
Ich überlege, die Wohnung vermessen zu lassen. Im Exposé damals war sie mit 76m² ausgeschrieben, nun wird sie online mit 82m² inseriert (ich ziehe um).
“Lohnt” es sich, diesen Aufwand für eine eventuelle Mietrückzahlung zu betreiben?
Vielen lieben Dank schon mal vorab für eine Antwort! LG, Lisa-Marie
15.01.2018 - 11:09
Hallo,
wir haben auch einen neuen Mietvertrag unterschrieben, aus dem keine Quadratmeterangaben hervorgehen. Lediglich in der digitalen Anzeige ist ein Wert genannt (Anzeige ist gespeichert, aber es scheint ja, laut dem Artikel, nichts zu nützen).
Da wir nun aber eine Dachgeschosswohnung beziehen und beim Ausmessen Räume (Dachschrägen haben wir erstmal unberücksichtigt gelassen) festgestellt haben, dass die Wohnung kleiner ist als in der Annonce angegeben (wenn wir die Dachschrägen dazu addieren, wird die Fläche noch kleiner), möchten wir da gerne noch mal mit dem Vermieter über die Miete sprechen.
Der Mietbeginn der Wohnung liegt noch in der Zukunft. Wir haben den Vermieter nun gebeten, dass wir gerne noch ein separates Schreiben hätten, aus dem die Quadratmeterangabe der Wohnung hervorgeht.
Dieser weigert sich aber.
Was haben wir nun für Möglichkeiten? Gibt es überhaupt welche?
MfG Jen
Verständlicherweise möchte man ungern Quadratmeter bezahlen, die man gar nicht besitzt.
15.01.2018 - 14:38
Hallo Jen,
schwierig, wenn das Mietverhältnis bereits so beginnt. Dieser Artikel hier könnte Ihnen helfen: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/flaechenabweichung-im-mietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.12.2020 - 18:09
Guten Tag Herr Hundt,
Bei mir ist es genauso wie bei Jen, aber ich habe jetzt der Quadratmeterzahl in einem Email bekommen. Ist das auch rechtsgültig? Ich habe den Vertrag noch nicht unterschrieben, aber sie wollen keinen weiteren Beweis für die Quadratmeterzahl liefern.
Viele Grüße
Natasja Ramnath
03.12.2020 - 08:27
Hallo Natasja,
grundsätzlich würde ich bei erheblichen Zweifeln der der Wohnungsgröße besser keinen Mietvertrag abschließen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.03.2018 - 18:22
Hallo,
mein Mann ist vor 4 Jahren innerhalb eines Hauses, dass dem selben Vermieter gehört, umgezogen. Von der Erdgeschosswohnung in die Dachgeschosswohnung. Er hat damals beim Vermieter angefragt, ob die Wohnung zu haben sei und wie groß sie ist und wie hoch die Miete sei. Per Email bekam er die Antwort 75 qm und 390€ Kaltmiete. Nun haben wir festgestellt, dass diese Angabe im Mietvertrag fehlt. Daraufhin haben wir den Vermieter angeschrieben und um eine Kopie des Mietvertrages des Vermieters gebeten mit der qm Angabe, da wir diese für ein Amt benötigen. Als Antwort erhielten wir: “auf de Mietvertrag ist keine Quadratmeterzahl angegeben, da die Wohnung nicht nach qm vermietet ist, sondern als Einheit/Wohnung. Als wir das Haus im jahr 2012 übernahmen, erhielten wir vom Voreigentümer und anhand der Papiere die Auskunft, dass eure Wohnung ca 75 qm beträgt. Die Brunata berechnet das Haus auch schon über Jahre und hat den Wert für Eure Wohnung mit 75 qm.”
Deweiteren enthielt diese Nachricht einen Anhang, in dem stand: … aufgrund Ihrer Anfrage teilen wir Ihnen mit, dass die Wohnfläche Ihrer Wohnung ca 75 qm beträgt, mit dieser Zahl berechnet die Brunate die Nebenkosten.
Nun zu unserem Problem: wir haben die Wohnung vermessen und kommen auf nur 58 qm (nach rausrechnung der Schrägen zu 50 %). Unsere Frage ist nun, ob wir nur die Nebenkostenabrechnung korrigieren lassen können, oder aber auch die Kaltmiete.
In diesem Haus hat der Vermieter 3 weitere Wohnungen und in allen anderen Verträgen sind qm-Angaben eingetragen – nur bei uns eben nicht.
26.03.2018 - 07:12
Hallo Julia,
danke für Ihren Beitrag. Hier einige Hilfen für Sie:
Mietvertrag: Bei der Quadratmeterangabe tricksen einige Vermieter
Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel
Nebenkostenabrechnung nach Quadratmeterzahl bei falscher Wohnungsgröße
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.11.2018 - 12:42
Hallo,
ich habe einen Mietvertrag von “Haus & Grund” ohne Angabe der Wohnfläche. Die zur Berechnung der Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Wohnfläche weicht von der tatsächlichen Wohnfläche um ca. 16% ab.
Nun würde ich ganz gerne meine Miete neu berechnen lassen und auch gerne für die letzten drei Jahre die Differenz rückerstattet bekommen. Für die aktuelle Betriebskostenabrechnung habe ich nun beruhend auf der tatsächlichen Wohnfläche eine Regulierung erhalten.
Meine Frage deshalb an Sie: Habe ich Aussicht auf Erfolg, wenn im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben ist?
08.02.2019 - 10:12
Hallo!
Wir bauen zur Zeit ein Baugruppenprojekt mit individuellen abgeschlossenen Wohnungen, aber darüber hinaus sollen alle Bewohner (Miteigentümer und auch Mieter) Nutzungsrechte an mindestens 500 m2 Gemeinschaftsbereichen (gemeinsame Wohnzimmer, Bibliothek, Fitnessraum, Kindertoberaum, große Gemeinschaftsküche und Essraum, Sauna…) haben.
Die übliche Verfahrensweise, Wohnungen nach m2 zu vermieten, passt da nicht so recht und die m2-Miete wäre, wenn wir die Kosten der Gemeinschaftsbereiche auf die Fläche der Wohnung umlegen, weit entfernt von “ortsüblicher” Miete, wobei es eigentlich keine Vergleichsmiete für solche Situationen gibt.
Die Idee ist daher, Mietverträge mit bemaßten Grundrisszeichnungen der Wohnung und der zur Mitbenutzung zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten zu einer pauschalen Gesamtmiete abzuschließen, ohne m2 oder m2-Miete auszuweisen. Gibt es dagegen rechtliche Bedenken?
01.03.2019 - 19:48
Hallo! Ich bedanke mich im voraus für Ihre Rückmeldung.Ich bin eine iranische Doktorandin und wohne wegen meiner Forschung in Bayern.Seit meiner Ankunft in D. (ungefähr 10 Monaten) habe ich eine Einzelzimmerwohnung gemietet. Der Vermieter hat von mir anstelle von 3 Monate Kaltsmiete 3000 € dh. 7 Monate Kaltmiete (als Zusatzkaution)verlangt.Da ich alleine und fremd war, hatte ich keine geringste Ahnung von diesem Ausnutz!Alles wurde nach meinem Wunsch im Vertrag erwähnt.Ich mache mir Sorgen,ob er mir beim Umzug Probleme machen kann? Ich brauche auch einen Nachweis der Wohnfläche und Mieterhöhung … für Ausländerbehörde.Wenn ich von ihm keine Antwort bekomme,was ich machen soll?
Herzlichst
Mahdiye
02.03.2019 - 08:35
Hallo Mahdieh,
die Miethöhe entnehmen Sie dem Mietvertrag und die Wohnfläche können Sie im Zweifel auch selbst nachmessen.
Prüfen Sie, ob Sie einen Teil der Kaution zurückverlangen können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.04.2019 - 08:33
Unser Vermieter berechnet die Miete nicht nach qm sondern nach Räumen.
Das habe ich noch nirgends gehört ist das zulässig.?
23.04.2019 - 07:05
Hallo Ralf,
im Mietvertrag muss der Vermieter nicht unbedingt die Wohnfläche angeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2020 - 11:04
Hallo Dennis,
vielen Dank für deine tolle Infos und dein Engagement. Ich hätte auch eine Frage zu dem Thema:
Wir haben einen Untermietvertrag mit der Wohnungsgröße von 86qm.
In Wirklichkeit (so wie im Hauptmietvertrag angegeben) beträgt die Fläche 72qm.
Das wäre eine Abweichung von 19%.
– Können wir Mietminderung von 19% ansetzen und zwar auf die Gesamtmiete (Warmmiete inklusive der Möblierung etc)?
– Können wir auch rückwirkend den zu viel geszahlten Betrag pro Monat zurückfordern?
Ich freue mich auf eine Einschätzung.
Ganz lieben Dank schon im Voraus,
Mia
03.01.2020 - 13:55
Hallo Mia,
ich kann Ihnen mit einem Link helfen: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/flaechenabweichung-im-mietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.01.2020 - 15:26
Hallo,
Mein Anliegen ist, dass in meinem Mietvertrag nicht angegeben ist, wieviel Quadratmeter die Wohnung ist.
Ich habe meinem Vermieter ein Dokument geschickt, damit er es ausfüllen kann. Die Dokumentenanfrage, um anzugeben, wie viel Quadratmeter die Wohnung ist.
Das Dokument wurde von der Ausländerbehörde angefordert und der Vermieter antwortet nicht auf meine E-Mails.
Gibt es in solchen Fällen eine Verpflichtung oder ein Gesetz, wenn ein Mieter Unterlagen vom Vermieter benötigt?Wie hoch sind meine Chancen, ein offizielles Dokument zu erhalten, in dem angegeben ist, wie viele Quadratmeter die Wohnung hat?
Ich brauche das dringend
Viele Grüße
Arjan
02.04.2020 - 20:40
Hallo,
Mein Vermieter hat im Mietvertrag keine Angabe zur qm Zahl der Wohnung gemacht. Im Inserat wurden damals 64qm angegeben.
Da unsere gesamte Wohnung Dachschrägen hat, und ich im Internet gelesen habe, das bis zu einer Decken Höhe von 1,50 keine Wohnfläche angerechnet werden kann, bin ich mir ziemlich sicher, das meine Wohnung deutlich weniger qm hat. Desweiteren besitzen wir keinen Balkon und relativ kleine Fenster.
Wir Leben in einem drei Parteien Haus und durch Zufall habe ich erfahren, dass meine Nachbarn das gleiche zahlen wir – Max 100 Euro unterscheid. Da Bei meinEm nachbar im EG noch eine Garage Dabei ist.
Die Wohnung im EG hat 3 Zimmer eine eigene Garage und einen großen Garten Inkl kleiner Terrasse und ca. 80qm.
Die Wohnung im 1 OG hat ebenfalls ca. 80qm, 3 Zimmer und einen großen Balkon.
Jetzt meine Frage, kann ich hier gegen gerichtlich vorgehen, da zum einen die qm Angabe nicht passt und zum anderen meine Nachbarn das gleiche zahlen für eine besser ausgestattete Wohnung?
Vorab vielen Dank!
03.04.2020 - 08:42
Hallo Ivan,
die Miete Ihres Nachbarn spielt keinen Rolle, solange der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben beachtet. Messen Sie Ihren Wohnung erstmal korrekt nach, dann wissen Sie, wo Sie stehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2021 - 00:40
Guten Tag Herr Hundt,
unser Vermieter hat uns nun eine Mieterhöhung angezeigt. In dieser bezieht er sich auf einen Quatratmeterpreis (Mietspiegel) von 11 €. Ebenfalls ich diesem Schreiben hat er die (Dachgeschoss-)Wohnung mit 85 m² angegeben und auf dessen Grundlage die neue Miete berechnet. Nun haben wir den Mietvertrag durchgelesen und festgestellt, das dort keine Quatratmeter angegeben sind.
Heute habe ich die Wohnung nachgemessen und bin auf ein Ergebnis von 57 m² gekommen.
Jetzt wissen wir nicht, wie wir weiter vorgehen können/sollen. Könnten wir Ihn möglicherweise auf dieses Anschreiben “festnageln”, in dem er die Wohnung mit 85 m² beziffert? Denn über den Mietvertrag geht das ja nicht. Somit ist die Nebenkostenabrechnung ebenfalls nicht korrekt durchgeführt worden. (?) Kann man da ggf. etwas geltend machen? (auch rückwirkend?)
Viiielen Dank für Ihre Tips!
Mit freundlichen Grüßen
Thomas
19.01.2021 - 12:09
Hallo Thomas,
lassen Sie die Wohnung professionell vermessen und bitten Sie um Anpassung der Miete, Nebenkosten, Nebenkostenabrechnung und Mieterhöhung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.04.2021 - 16:52
Hallo,
ich wohne nun zwei Jahre in dieser Wohnung und ziehe nun aus. Für die Wohnungsanzeige habe ich nochmal in den Mietvertrag geschaut und gesehen, dass dort keine Wohnungsfläche, sondern nur ein Quadratmeterpreis (das Wort steht so da allerdings nicht) und die Gesamtmiete angegeben sind.
Rechnet man das um, kommt man dort auf 51m². In der Nebenkostenabrechnung, dem mir inzwischen vorliegenden Exposé und nach meinen Berechnungen hat die Wohnung nur 35m².
Der Vermieter wird mir wohl kaum freiwillig die insgesamt knapp 1.500€ für die zusätzlichen 16m² zurückzahlen. Habe ich überhaupt irgendeine Handhabe?
19.04.2021 - 12:02
Hallo Rebekka,
hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/flaechenabweichung-im-mietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.05.2021 - 17:38
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgendes Problem: wir bewohnen seit 2011 eine Wohnung mit großer Dachterrasse. Der ehemalige Vermieter hat das Haus verkauft, nun stehen im Mietvertrag von damals weder Quadratmeterzahl noch Terrasse. Der neue Vermieter wird die Terrasse wegreißen.
Verstehe ich die Rechtslage richtig, dass wir keinen Anspruch auf Kürzung der Miete haben?
Besten Dank
Constanze B.
02.05.2021 - 14:55
Hallo Constanze,
ich gehen davon aus, dass die Terrasse nur und eindeutig zu Ihrer Wohnung gehört (vergleichbar mit einem Balkon)?
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.05.2021 - 11:37
Hallo Herr Hundt,
so ist es.
Viele Grüße
Constanze B.
05.05.2021 - 19:58
Hallo Constanze,
dann können Sie m.E. davon ausgehend, dass die Terrasse zum Mietgegenstand gehört. Lassen Sie das im Zweifel rechtlich verifizieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.12.2021 - 12:51
Im Mietvertrag für ein Einfamilienhaus ist keine Quadratmeterzahl angegeben.
Die Miete soll nun auf Grundlage des örtlichem Mietspiegels und anhand der m2-Zahl nun etwas erhöht werden.
Die qm sind aus Grundrissen, Einheitswertbescheid dem Vermieter bekannt. Kann er diese qm im Mieterhöhungsbegehren anführen? Muss er dem Mieter beweisen, dass die Werte so stimmen, die Pläne offenlegen? Wie kann man vorgehen?
16.12.2021 - 09:44
Hallo FreundlicherVermieter,
wenn die Miete erhöht werden soll, geht das meines Erachtens nach nur einvernehmlich oder über die benannte Wohnfläche im Mieterhöhungsverlagen. Es sollte nicht daran scheitern, dem Mieter mögliche Grundrisse zu zeigen. Wenn eine Quadratmeterzahl im Mietvertrag definiert ist, muss der Mieter im ersten Moment auch darauf vertrauen – kann aber auch jederzeit nachmessen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.02.2022 - 22:31
Guten Abend lieber Herr Hundt,
Ich wollte gerne die Quadratmeterzahl vom Vermieter schriftlich bestätigt haben, da im gültigen Mietvertrag keine Quadratmeter angegeben sind. Kann ich das von ihm verlangen?
Vielen Dank vorab!
Freundliche Grüße
15.02.2022 - 07:36
Hallo Lydia,
Sie können darum bitten, der Vermieter muss der Bitte aber nicht nachkommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2022 - 09:30
Hello Herr Hundt,
Viele dank für ihren hilfreichen Blog. Ich habe einen sehr verwirrenden Fall und dachte ich versuche ihn mal in den Kommentaren zu schildern:
Ich habe mich für eine Wohnung beworben die im Makler Inserat 89m2 groß sein sollte. Ich wurde für diese Wohnung angenommen und hatte nur noch eine Einmalige Gelegenheit die Wohnung vor Mietvertrag Unterzeichnung zu besichtigen. Nach der Besichtigung ist es zum Mietvertrag gekommen und dieser beinhaltete keine Wohnungsgröße. Als ich noch mal nach Mietvertrags Unterzeichnung (vor der Abnahme denn diese beginnt am 1. April) in die Wohnung gekommen bin um diese zu vermessen (für meine Möbel) ist mir nun aufgefallen dass die Wohnung wohl deutlich kleiner sein muss (ca 70-75m2).
Der Vertrag ist sehr vernebelt formuliert somit verstehe ich, dass ein Anspruch gegenüber meinem Vermieter schwierig sein sollte. Angesichts des schweren Mietmarkts in meiner Region habe ich gut gläubig dem Inserat geglaubt und die fehlende Wohnfläche im Mietvertrag nicht hinterfragt.
Gibt es hier irgendeine Möglichkeit jegliche Ansprüche geltend zu machen?
15.03.2022 - 17:11
Hallo Daniel,
danke für Ihren Beitrag. Vermieter geben die Größe im Mietvertrag manchmal nicht an, um Problemen bei der Miethöhe vorzubeugen. Hier sollten Sie also prüfen, ob das bei Ihnen auch der Fall ist. Spätestens bei der ersten Nebenkostenabrechnung wird dann die tatsächliche Wohnfläche deutlich. Zumindest wenn eine Heizkostenabrechnung erfolgt bzw. Kosten nach Wohnfläche umgelegt werden. Inwieweit die gravierende Abweichung zum Inserat Ihnen eine rechtliche Handhabe gibt, sollten Sie mit der Recherche nach passenden Rechtsprechung klären oder diese Aufgabe an einen Anwalt übergeben.
Ich würde den Vermieter vielleicht auch einfach mit der ermittelten Wohnfläche konfrontieren und schauen wie dieser reagiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.11.2022 - 18:34
Guten Abend.
Meine Wohnung ist rund 16% kleiner als im Mietvertrag angegeben.
Ich würde gerne die “zu viel” gezahlte Miete zurückfordern.. Wie gehe ich da am besten vor und für welchen Zeitraum ist das möglich (wohne bereits 8 Jahre in der Wohnung).
Viele Grüße
Christine
07.11.2022 - 19:13
Hallo Christine,
ich würde es friedlich / im Einvernehmen mit dem Vermieter versuchen. Wenn Sie alleine nicht weiterkamen, sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2023 - 19:11
Meine Vermieterin hat in Mietvertrag geschrieben,
“Die Wohnfläche wird mit ca. 223 m² vereinbart. Die Wohnfläche erschließt sich aus Erdgeschoss und Souterrain. Diese Angabe dient nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Zahl der vermieteten Räume.”
Aber die Tatsächliche Wohnfläche in Grundriss ist 129qm und wurde in Mietvertrag die Räume in Keller mitgerechnet in deswegen 223qm.
Das Heißt 40% mehr Miete von uns kassiert. Können wir gegen diese Mitunterschied gesetzlich vorgehen?
Besten Dank
MfG
03.01.2023 - 21:36
Lieber Herr Hundt! Vielen Dank zunächst für den hilfreichen Blog!
Wir haben zum 01.04.22 eine Wohnung in einem ehemaligen Einfamilienhaus bezogen, welches zu zwei separaten Wohneinheiten umgebaut wurde.
Im Mietvertrag steht keine qm-Angabe und der Vermieter wird nach eigener Aussage erst in den kommenden Wochen Wärmezähler an den Heizkörpern installieren.
Welche Rechte haben wir in Bezug auf anstehende Nebenkostenabrechnung 2022? Nach meiner Einschätzung verstößt der Vermieter gegen §4 der Heizkostenverordnung, da er aufgrund der fehlenden Wärmezähler nicht wie gefordert zu mind. 50% verbrauchergerecht abrechnen kann.
Gibt es für solche Situationen gängige Alternativlösungen? Werden die Gesamtkosten hier ggf. einfach auf Basis der jeweiligen Wohnfläche verteilt und müssten wir dies akzeptieren? Das Heizverhalten ist nämlich sehr unterschiedlich (wir sind Wenigheizer, die Nachbarwohnung wird intensiv beheizt).
Vorab danke für Ihre Hilfe! Beste Grüße
04.01.2023 - 00:00
Hallo Marco,
hier eine Hilfe: Heizkostenabrechnung ohne Heizkostenverteiler
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.01.2023 - 15:39
Vielen Dank für den Link, sehr hilfreich!
Viele Grüße
Marco
29.01.2023 - 14:46
Guten Tag,
in meinem Mietvertrag steht keine m2 Angabe. Der Vermieter gab bei Besichtigung eine Wohnfläche von 84 m2 an. Das war jahrelang auch die Basis der Betriebskostenabrechnung. Durch viele Winkel, Treppe mit 13 Treppenstufen (Maisonettewohnung), Einbauschränke, Dachgeschoss und Kamin fiel nicht auf, dass die Wohnung erheblich kleiner war. Der Architekt hat jetzt 66 m2 gemessen.
Über welchen Zeitraum kann ich die Neuberechnung der Betriebskosten verlangen?
Kann ich die Kaltmiete auf den umgerechneten ursprünglichen m2-Preis verlangen?
Kann ich rückwirkend eine Korrektur der Kaltmiete verlangen?
Viele Grüße
Carola
29.01.2023 - 16:44
Hallo Carola,
danke für Ihren Beitrag. Ihre individuellen Fragen besprechen Sie am besten mit einem Anwalt. Diesen werden zur Vertretung Ihrer Interessen m.E. ohnehin benötigen. Ich möchte Ihnen mit diesem Beitrag helfen: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/flaechenabweichung-im-mietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.09.2023 - 12:30
Hallo!
Folgende Sachlage: Ich zog im November 2022 in diese Wohnung ein mit einem Dreijahresmietvertrag.
Mir wurde in der Wohnungsanzeige auf wg-gesucht.de 30m² versprochen (dies wurde mir vor Kurzem von der Plattform per E-Mail bestätigt). In der Mietbescheinigung, damals noch an das Jobcenter, wurden ebenfalls 30m² eingetragen. Im Mietvertrag ist keine Angabe zu finden.
Wir haben aber nachgemessen, es sind nur 22m².
Jetzt stellt sich mir zu Allererst die Frage: Habe ich ein fristloses Kündigungsrecht?
Vielen Dank!
06.09.2023 - 14:10
Hallo Tim,
Sie sollten sich zum Thema Mietminderung belesen. Eine Möglichkeit zur Kündigung sehe ich nicht. Lassen Sie sich bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2023 - 21:07
Hallo Herr Hundt,
ich lese aufmerksam durch Ihre Kommentare und finde es großartig wieviel Mehrwert Sie vermitteln. Danke.
Unser Vernieter ist selbst Jurist und hat uns nun das 3. Mal die Miete erhöht in 4 Jahren (Indexmietvertrag, die Inflation lässt grüßen).
Der Mietvertrag enthält keine Angaben zu qm Anzahl, jedoch hatte er uns wie folgt, bereits 2 Wochen nach Einzug per email geantwortet:
„ Was Ihre Frage nach den Flächen angeht: Meine Frau und ich möchten als Vermieter keine verbindlichen Zusagen in Bezug auf die Wohnungsgröße machen (wir haben die Wohnung gebraucht gekauft und die Wohnungsfläche nicht selbst ausgemessen und es gibt auch verschiedene Berechnungsmethoden zur Ermittlung der Wohnfläche). Deswegen enthält der Mietvertrag dazu selbst auch keine Angaben. Soweit es für die Abrechnung von Betriebskosten als Verteilungsmaßstab auf die Fläche ankommt, wird von einer Wohnfläche von knapp 105 qm ausgegangen. Die Grundfläche der Terrasse macht ca. 23qm aus, wovon nur ein Teil zur Wohnfläche zählt. Die Gartenfläche beträgt, wenn ich der Bauunterlage vertrauen kann, ca. 160qm. Ich denke, diese Werte können Sie für die Zwecke des Abschlusses einer Hausratsversicherung nehmen. Aber wie gesagt, diese Angaben sind unverbindlich.“
Die tatsächliche Wohnfläche ist deutlich mehr als 10% darunter. Wir haben eine grobe Grubdriss Skizze vor Einzug erhalten. Daher meine Fragen:
1) Kann ich aufgrund dieser Aussagen und Tatsacheb die letzten 2x Mieterhöhungen (Zeitraum 3 Jahre) anfechten? (Kaltmiete)
2) Betriebskosten werden auf qm-Schlüssel abgerechnet. Die belaufen sich seit Nov 2017, dauerhaft, konstant bei 320€, plus jedes Jahr Nachzahlungen um 300€. (Die Kaltmiete wurde derweil 3x erhöht) Kann ich zumindest die Betriebskosten der letzten 3 und zukünftigen Jahren beanstanden?
Danke für Ihre high level Sicht.
Rechtsschutzversicherung mit SB 250€ ist vorhanden um tiefer zu gehen.
LG
Christian T
25.11.2023 - 15:24
Hallo Christian,
die Indexmiete hängt erstmal nicht an der Fläche, sofern die ursprüngliche Miete den rechtlichen Gegebenheiten entsprach.
Ich kann Ihnen leider nur nahelegen, dass Sie sich für eine stichhaltige Argumentation rechtlich beraten lassen und ggf. auch die Kommunikation Ihrem Anwalt überlassen. Alles andere wird vermutlich zu nichts führen und zerrüttet nur das Verhaltnes zum Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt