Der Mietvertrag bildet die Basis für die gesamte rechtliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter. Auch wenn das Gesetz viele Vorschriften enthält, die die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter regeln, ist es in erster Linie der Mietvertrag, aus dem sich die Rechte und Pflichten der Parteien ergeben.

Je detaillierter und sorgfältiger der Mietvertrag ausgestaltet ist, desto weniger Streit gibt es grds. auch zwischen den Mietparteien. Der Vermieter sollte sich daher bereits vor Vertragsschluss bei der Ausgestaltung des Mietvertrages genau überlegen, welche Regelungen er in den Vertrag aufnehmen möchte. Auch dem Mieter ist zu raten, die einzelnen Regelungen im Mietvertrag kritisch auf Richtigkeit und Wirksamkeit zu überprüfen.

Im Folgenden soll- orientiert an dem Aufbau eines gewöhnlichen Standardmietvertrages- dargelegt werden, welche Regelungen ein Mietvertrag über Wohnraum in jedem Fall enthalten sollte, wie diese ausgestaltet sein müssen, damit sie wirksam sind und wie es sich auswirkt, wenn eine Regelung fehlt oder unwirksam ist. Diese Auflistung ist keinesfalls abschließend, sondern gibt nur einen Überblick über die wichtigsten Bestandteile eines formularmäßigen Wohnraummietvertrages.

1. Parteien des Mietvertrages

Nahezu jeder Mietvertrag enthält die Bezeichnung der Parteien, die auf Mieter- und Vermieterseite am Vertrag beteiligt sind. Besondere Aufmerksamkeit ist hierbei in solchen Fällen geboten, in denen mehrere Personen in die Mietwohnung einziehen. Hierzu ist es keinesfalls erforderlich, dass auch alle Personen Mieter sind. Ein Mieter kann – ohne dass er hierfür eine Erlaubnis des Vermieters benötigt- Familienangehörige, Hausangestellte und Pflegepersonen mit in die Wohnung aufnehmen, ohne dass diese am Mietverhältnis beteiligt sind (vgl. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90). Nicht so sehr für das Recht zum Gebrauch der Mietsache, aber in Bezug auf die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses ist es jedoch insbesondere für den Vermieter von entscheidender Bedeutung, ob eine in der Wohnung wohnende Person Mieter ist oder nicht. Mehrere am Vertrag beteiligte Mieter sind nämlich sog. Gesamtschuldner i. S. d. § 421 BGB. Dies bedeutet, dass der Vermieter die gesamte Miete von jedem der Mieter in voller Höhe – selbstverständlich insgesamt nur einmal- verlangen kann. Für den Vermieter ist es daher günstig, wenn möglichst viele in der Wohnung lebende Personen auch Mieter sind, weil er dadurch zusätzliche Schuldner erhält.

Zur gesamtschuldnerischen Haftung mehrerer Mieter erfahren Sie mehr in unserem Beitrag: “Gemeinsamer Mietvertrag: Mieter haften für Mietrückstände gesamtschuldnerisch“.

Auch für die Beantwortung der Frage, wem gegenüber bzw. von wem Willenserklärungen abgegeben werden müssen, die das Mietverhältnis umgestalten oder sogar beenden, ist es von entscheidender Bedeutung, ob alle oder nur einzelne in der Wohnung wohnende Personen Mieter sind. Eine Kündigung des Vermieters z.B. ist nur wirksam, wenn sie allen Mietern zugeht. Auch von Mieterseite kann das Mietverhältnis durch eine Kündigung nur dann beendet werden, wenn alle Mieter diese aussprechen.

Ist eine Person, die die Wohnung bewohnt, nicht im Mietvertrag als Mieter bezeichnet, bedeutet dies zwar nicht zwangsläufig, dass sie auch tatsächlich nicht Mieter ist. Der Mietvertrag bedarf nämlich entgegen verbreiteter Ansicht nicht der Schriftform, um wirksam zu sein. Da dem Mietvertrag jedoch eine entscheidende Beweiskraft zukommt, ist jedem Vermieter zu raten, genau darauf zu achten, dass jede Person die Partei des Mietvertrages ist, auch als Mieter im Vertrag benannt ist.

2. Beschreibung des Mietobjekts

Bestandteil eines jeden Mietvertrages sollte außerdem die genaue Beschreibung des Mietobjektes sein.

Die Beschreibung sollte bzgl. der Wohnung selbst umfassen:

• Anschrift,
• Lage der Wohnung innerhalb des Hauses (z.B. Erdgeschoss,1.OG links/ rechts),
• Anzahl der Zimmer,
• Art der Zimmer.

Die Angabe der Wohnfläche gehört zwar nicht zwingend in den Mietvertrag. Erfolgt sie aber, was die meisten Standardmietverträge vorsehen, ist jedoch Wert darauf zu legen, dass die Angabe mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmt. Die Rechtsprechung sieht in der Wohnflächenangabe eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 23. 05. 2007 -VIII ZR 138/06). Ist die Angabe der Wohnfläche unzutreffend, kann dies dazu führen, dass der Mieter gem. § 536 Abs.1 BGB die Miete mindern kann.

Auch für das Recht des Vermieters, die Miete unter den Voraussetzungen des § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, spielt die Wohnfläche eine entscheidende Rolle, da sich unter anderem danach die Vergleichsmiete bemisst.

Wie Sie die Wohnfläche ermitteln, und weitere Einzelheiten dazu, wie es sich auswirkt, wenn die Angabe nicht mit der Realität übereinstimmt, erfahren Sie in unserem Beitrag: “Wohnraumberechnung – So ermitteln Sie die Quadratmeter richtig“.

Für außerhalb der Wohnung liegende Räume und Flächen oder Nebenanlagen ist Folgendes zu beachten:

Befindet sich auf dem Grundstück ein Garten, sollte geregelt werden, ob und -wenn ja- in welchem Umfang der Mieter diesen nutzen darf.

Das Gleiche gilt für Kellerräume. Sind solche vorhanden, empfiehlt es sich, in den Mietvertrag aufzunehmen, ob und -wenn ja- welcher Raum der Wohnung des Mieters zugewiesen ist.

Befindet sich auf dem Grundstück eine Garage oder ein Autostellplatz, sollte geregelt werden, ob diese bzw. dieser mitvermietet wird. Sind die Parteien sich einig, dass dies geschehen soll, bedarf es außerdem der Klärung der bedeutsamen Frage , ob die Vermietung der Garage oder des Autostellplatzes Teil des Wohnraummietvertrages ist, oder ob hierüber ein eigenständiger Mietvertrag abgeschossen werden soll. Um Streit vorzubeugen, sollte dies ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden.

Diese Unterscheidung ist insbesondere für die Beendigung der Garagenmiete bzw. der Stellplatzmiete von nicht zu unterschätzender Relevanz. Ist die Überlassung von Stellplatz bzw. Garage Bestandteil des Wohnraummietvertrages, kann das Mietverhältnis über Stellplatz bzw. Garage nicht isoliert gekündigt werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 − VIII ZR 251/10). Die Garagen- bzw. Stellplatzmiete kann bei einem einheitlichen Mietverhältnis daher nur durch die Beendigung des gesamten Wohnraummietverhältnisses beendet werden, was sich in erster Linie für den Vermieter nachteilig auswirken kann. Für diesen folgt aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nämlich, dass er für die Kündigung des einheitlichen Mietverhältnisses, zu dem die Garagen- bzw. Stellplatzmiete gehört, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses benötigt und an die Kündigungsfrist des § 573 Abs.1 BGB gebunden ist, die je nach Dauer des Mietverhältnisses bis zu neun Monate betragen kann.

Liegt hingegen ein separater Mietvertrag über die Garage bzw. den Stellplatz vor, kann dieser isoliert gekündigt werden, während das Wohnraummietverhältnis fortbesteht. Außerdem benötigt auch der Vermieter hierfür keinen besonderen Grund, wie es für die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses der Fall ist. Ein weiterer Vorteil besteht für den Vermieter bei getrennten Verträgen darin, dass die Frist für die Kündigung des separaten Stellplatz- bzw. Garagemietvertrages unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses gem. § 580a Abs.1 BGB höchstens drei Monate beträgt.

3. Mietzeit

Wesentlicher Bestandteil eines jeden Mietvertrages sollte die Regelung über Mietzeit sein.

Die Mietparteien haben die Möglichkeit, ein unbefristetes Mietverhältnis mit oder ohne Kündigungsverzicht oder ein befristetes Mietverhältnis zu vereinbaren.

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Dauer des Mietverhältnisses, ist dies allerdings nicht in der Weise schädlich, dass die Unwirksamkeit des Mietvertrages wegen fehlender Einigung über einen wesentlichen Vertragsbestandteil die Folge ist. Treffen die Parteien keine Vereinbarung über die Mietzeit, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien sich unter den Voraussetzungen des § 575 BGB mündlich auf eine Befristung geeinigt haben, sofern diese für länger als ein Jahr gelten soll. Eine Befristung für mehr als ein Jahr bedarf nämlich gem. § 550 S.1 BGB der Schriftform, um wirksam zu sein.

Entscheiden sich die Mietparteien für ein unbefristetes Mietverhältnis, möchten aber dennoch eine Bindung für eine bestimmte Zeit, ist ein Kündigungsverzicht das Mittel der Wahl. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts – zumindest in Formularmietverträgen – nur unter eingeschränkten Voraussetzungen wirksam ist.

Für formularmäßige Kündigungsverzichtsvereinbarungen gilt,

• dass ein Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters höchstens für vier Jahre -gerechnet ab dem Zeitpunkt des Vertragsschluss vereinbart werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 0 12. 2010- VIII ZR 86/10),
• dass der Kündigungsverzicht– sofern keine Staffelmiete vereinbart ist- unwirksam ist, wenn er ausschließlich für den Mieter, nicht hingegen für den Vermieter gilt (vgl. BGH, Urteil vom 11. 2008 – VIII ZR 30/08),
• dass ein Kündigungsverzicht, der länger als ein Jahr gelten soll, der Schriftform bedarf (vgl. BGH,Beschluss vom 0 07. 2008 – XII ZR 117/06) und das Mietverhältnis in Ermangelung der Schriftform nach einem Jahr ordentlich kündbar ist und
• dass ein Kündigungsverzicht, der in zeitlicher Hinsicht die zulässige Höchstgrenze von vier Jahren überschreitet, insgesamt unwirksam ist und nicht mit der gerade noch zulässigen Bindungsdauer aufrechterhalten bleiben kann (vgl. BGH, Urteil vom 0 12. 2010- VIII ZR 86/10).

Ausführliche Informationen zum Kündigungsverzicht erhalten Sie in unseren Beiträgen: “Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag: 4 Jahre” und “Mietvertrag: Kündigungsausschluss kann Fluch oder Segen sein“.

Möchten die Parteien das Mietverhältnis nur für eine bestimmte Zeit eingehen und durch eine Befristung erreichen, dass das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung automatisch endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf, sind sich insbesondere Vermieter häufig nicht darüber im Klaren, dass dies bei Wohnraummietverhältnissen seit der am 01.9.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform nur noch sehr eingeschränkt möglich ist.

§ 575 Abs.1 S.1 BGB nennt abschließend ganz bestimmte Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Befristung wirksam ist. Der Abschluss des Mietvertrages auf bestimmte Zeit ist danach nur möglich, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten

Außerdem muss der Vermieter dem Mieter gem. § 575 Abs.1 S.1 BGB den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen.

Liegen die Voraussetzungen des § 575 Abs.1 S.1 BGB nicht vor, führt dies zwar nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages. Die Befristung entfaltet jedoch keine Wirkung mit der Folge, dass das Mietverhältnis gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Mehr zum Abschluss eines befristeten Mietvertrages erfahren Sie in unserem Beitrag: “Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung“.

4. Kündigung

Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Kündigungsmöglichkeiten der Parteien, gelten die gesetzlichen Regelungen. Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Grund mit der Dreimonatsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB und der Vermieter dann mit der Drei- Sechs- oder Neunmonatsfrist des § 573cAbs.1 S.1 und 2 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 BGB hat. Unter den Voraussetzungen der §§ 543, 569 BGB ist außerdem eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Mit Ausnahme des Kündigungsverzichts in den unter 3. geschilderten Grenzen ist eine zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsvorschriften abweichende Regelung bei Wohnraummietverhältnissen nicht möglich (vgl. §§ 573 Abs.4, 573c Abs.4, 569 Abs.5 BGB). Unwirksam sind daher z.B. Vereinbarungen, nach denen der Vermieter ohne berechtigtes Interesse i. S. d. 573 BGB oder mit einer kürzeren als der in § 573c Abs.1 BGB vorgesehenen Frist ordentlich kündigen kann. Keine Wirkung entfalten auch Vereinbarungen, die das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung an ein berechtigtes Interesse binden oder die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB zu Lasten des Mieters verlängern. Zu Gunsten des Mieters sind abweichende Regelungen jedoch in den Grenzen der §§ 134, 138 BGB möglich. So kann z.B. die Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 BGB für den Mieter verkürzt oder für den Vermieter verlängert werden. Auch kann das Kündigungsrecht des Vermieters von zusätzlichen, in § 573 BGB nicht genannten Voraussetzungen abhängig gemacht werden.

5. Nachmieterklausel

Insbesondere dann, wenn ein befristeter Mietvertrag vorliegt oder der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht zu Lasten des Mieters enthält und der Mieter daher gar nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt ordentlich kündigen kann, haben Mieter häufig ein Interesse daran, sich für den Fall, dass vor Ablauf der Befristung bzw. des Kündigungsverzichts der Wunsch nach einer Beendigung des Mietverhältnisses entsteht, abzusichern, ohne die Befristung bzw. den Kündigungsverzicht zu untergraben. Dabei haben sich sog. Nachmieterklauseln bewährt. Mit diesen wird vereinbart, dass der Mieter von dem Vermieter verlangen kann, durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter stellt, der bereit ist, in den unveränderten Mietvertrag einzutreten oder einen neuen Vertrag zu denselben Bedingungen mit dem Vermieter abzuschließen. Durch das einschränkende Kriterium der Zumutbarkeit und das Erfordernis, dass sich die Mietbedingungen zumindest nicht zu Lasten des Vermieters verschlechtern, sind dessen Interessen in der Regel gewahrt.

Weitere Einzelheiten zur Nachmieterklausel finden Sie in unserem Beitrag: “Mietvertrag: Drei Nachmieter stellen und früher ausziehen?“.

6. Miete

Zu den wichtigsten Bestandteilen jedes Mietvertrages gehört die Vereinbarung über die Höhe der vom Mieter zu entrichtenden Miete. Fehlt diese, ist der Mietvertrag nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. die Urteile vom 03. 07. 2002 – XII ZR 39/00- und vom 31. 1. 2003 – V ZR 333/01-) zwar nicht wegen mangelnder Einigung über einen wesentlichen Vertragsbestandteil unwirksam. Vielmehr soll dann die ortsübliche Miete als vereinbart gelten. Auf einen Streit darüber, welche Miete ortsüblich ist, sollten es Parteien jedoch nicht ankommen lassen.

Bei der Vereinbarung über die Höhe der Miete ist zu unterscheiden zwischen der Grundmiete -auch Nettokaltmiete genannt- und den Nebenkosten.

a) Grundmiete

aa) Arten der Grundmiete

Die Parteien des Mietvertrages können die Höhe der Miete im Vertrag festlegen, ohne eine Vereinbarung darüber zu treffen, ob, wann und in welchem Umfang sich die Miethöhe in Zukunft ändern wird. In diesem Fall ist eine Erhöhung der Miete später durch Vereinbarung (vgl. § 557 BGB), durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder dann möglich, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (vgl. § 559 BGB).

Alternativ können sich Mieter und Vermieter auch auf eine Staffelmiete oder eine Indexmiete einigen.

Die in § 557a BGB geregelte Staffelmiete zeichnet sich dadurch aus, dass bereits im Mietvertrag festgelegt wird, dass, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht. Mieterhöhungen gem. §§ 558,559 BGB sind während der Laufzeit der Staffelmiete nicht möglich (vgl. § 557a Abs.2 S.2 BGB). Bei preisgebundenem Wohnraum kann eine Staffelmiete bereits während der Bindung für die Zeit danach vereinbart werden (vgl. BGH, Urteil vom 03.12.2003, VIII ZR 157/03).

Sowohl bei preisgebundenem als auch bei preisfreiem Wohnraum können die Parteien durch die Vereinbarung einer Indexmiete, die das Gesetz in § 557b BGB vorsieht, erreichen, dass die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland angepasst wird. Anders als bei der Staffelmiete kann die Miethöhe sich in diesem Fall nicht nur nach oben, sondern auch nach unten verändern. Außerdem ist im Mietvertrag nicht festgelegt, wann und in welcher Höhe dies geschieht. Die jeweilige Anpassung muss vielmehr durch ein Anpassungsverlangen bewirkt werden, in dem die Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben sind (vgl. § 557b Abs.3 S.2 BGB). Auch bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB gar nicht und eine solche gem. §§ 559-560 BGB nur eingeschränkt möglich (vgl. § 557b Abs.2 S.2 BGB).

bb) Höhe der Grundmiete

Bei preisgebundenem Wohnraum unterliegen die Partien den Beschränkungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Gem. § 8 Abs.1 WoBindG darf eine preisgebundene Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete).

Bei preisfreiem Wohnraum gelten die Einschränkungen des WoBindG zwar nicht. Dies bedeutet aber nicht, dass die Höhe der Miete ohne Obergrenze beliebig festgelegt werden kann

Mit Wirkung zum 01.06.2015 ist durch §§ 556d -556g BGB die sog. Mietpreisbremse eingeführt worden. Diese begrenzt die zulässige Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die die jeweiligen Landesregierungen durch Rechtsverordnung festlegen können, in der Weise, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf (vgl. § 556d Abs.1 BGB). Z.B. Berlin und Hamburg wurden flächendeckend zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten erklärt.

Doch auch, wenn die Mietpreisbremse nicht eingreift, kann keine beliebig hohe Miete festgelegt werden. Die Grenze bilden die §§ 134,138 BGB. Gem. § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot teilweise unwirksam ist z.B. die Vereinbarung einer Miete, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt.

b) Nebenkosten

Enthält der Mietvertrag keine Aussage dazu, wer die Nebenkosten zu tragen hat, trifft diese Pflicht den Vermieter (vgl. auch 535 Abs.1 S.3 BGB). Hiervon können – wozu § 556 Abs.1 BGB ermächtigt- und werden jedoch regelmäßig abweichende Vereinbarungen getroffen, mit denen die Pflicht, für die Nebenkosten aufzukommen, auf den Mieter übertragen wird.

Die Mietparteien haben unterschiedliche Möglichkeiten festzulegen, auf welche Weise der Mieter die Nebenkosten zu zahlen hat. § 556 Abs.2 S.1 BGB sieht sowohl die Vereinbarung einer Pauschale als auch die einer Vorauszahlung vor.

Vereinbaren die Parteien die Zahlung einer (in der Regel monatlichen) Vorauszahlung, muss der Vermieter für die zwölfmonatige Abrechnungsperiode des § 556 Abs.3 S.1 BGB gem. § 556 Abs.3 S.2 spätestes bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Hat der Mieter mit seinen Vorauszahlungen mehr gezahlt als Nebenkosten tatsächlich entstanden sind, hat er einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstattung des überschießenden Betrages. Im umgekehrten Fall, dass nämlich die Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten nicht decken, steht dem Vermieter ein Nachzahlungsanspruch gegen den Mieter zu.

Wollen die Parteien die vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten ohne Rücksicht auf deren tatsächliche Höhe festlegen, können sie eine Pauschale vereinbaren. Geschieht dies, findet keine Abrechnung statt. Zu beachten ist jedoch, dass von dieser Pauschale nicht alle anfallenden Nebenkosten erfasst sein dürfen. Die Heizkostenverordnung sieht die verbrauchsabhängige Erfassung und Umlage der Kosten für Wärme und Warmwasser zwingend vor (vgl. §§ 4 und 6 HeizkostenV). Hiervon kann durch eine vertragliche Vereinbarung nicht abgewichen werden (vgl. § 2 HeizkostenV).

Bei preisgebundenem Wohnraum sind die § 20 ff. Neubaumietenverordnung 1970 zu beachten, die eine Pauschale im Ergebnis verbieten.

Da es die unterschiedlichsten Arten von Nebenkosten gibt, sollten die Parteien beim Abschluss des Mietvertrages nicht nur darauf achten, das Ob und die Art und Weise der Umlage der Nebenkosten auf den Mieter im Vertrag zu vereinbaren. Für eine wirksame Umlage der Nebenkosten auf den Mieter bedarf es außerdem einer Vereinbarung darüber, welche Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind.

Die pauschale Vereinbarung „Der Mieter trägt alle Nebenkosten“ ist wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam (vgl. LG Aachen, Urteil vom 23.02.2001 – 5 S 360/00).

Allerdings ist es auch nicht erforderlich, die umzulegenden Nebenkosten im Einzelnen im Vertrag konkret zu benennen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es sogar in Formularmietverträgen zulässig, durch eine pauschale Bezugnahme auf § 2 der BetrKV bzw. bei vor dem 01.01.2004 geschlossenen Verträgen auf die inzwischen außer Kraft getretene Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung a. F. die dort genannten Nebenkostenarten als vom Mieter zu tragen zu vereinbaren (vgl. BGH, Urteil vom 27. 06. 2007 – VIII ZR 202/06). Dies gilt auch, wenn die jeweilige Bestimmung dem Vertrag nicht beigefügt ist.

Durch eine solche Bezugnahme sind allerdings alle, auf der anderen Seite aber auch nur die in § 2 BetrKV bzw. in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung a.F. genannten Kostenarten als umlegbar vereinbart. Möchten die Parteien einzelne Nebenkostenarten, die in der in Bezug genommenen Vorschrift genannt sind, nicht auf den Mieter umlegen, müssen diese ausdrücklich ausgenommen oder andersherum die umlegbaren Kostenarten im Einzelnen aufgelistet werden.

Sollen hingegen zusätzlich zu den in § 2 BetrKV bzw. in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung genannten Kostenarten sonstige Nebenkosten i. S. d. des § 2 Zf.17 BetrKV, wie z.B. die Kosten einer Dachrinnenreinigung, auf den Mieter umgelegt werden, bedarf dies in jedem Fall einer ausdrücklichen Vereinbarung (vgl. BGH, Urteil vom 07. 04. 2004 – VIII ZR 167/03).

Der Mietvertrag muss zwar nicht zwingend eine Vereinbarung dazu enthalten, auf welche Weise die Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien umgelegt werden (Verteilungsmaßstab). Geschieht dies nicht, gilt nämlich gem. § 556a Abs.1 BGB zunächst, dass die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind. Auch ohne vertragliche Vereinbarung kommt jedoch der Verteilungsmaßstab nach dem Anteil der Wohnfläche nur eingeschränkt zur Anwendung. § 556a Abs.1 S. 2 BGB macht nämlich eine entscheidende Ausnahme von dessen grundsätzlicher Geltung und bestimmt, dass Nebenkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen sind, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Für Wärme und Warmwasser sind daher die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung zu beachten, von denen nicht abgewichen werden darf und die die Umlage eines Teils der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch vorsehen und auch für den nicht nach Verbrauch umzulegenden Teil bestimmte Vorgaben macht.

Zu den Einzelheiten empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag: “Verteilerschlüssel in der Nebenkostenabrechnung“.

Soweit es keine zwingenden gesetzlichen Vorgaben gibt, können die Parteien den Verteilungsmaßstab vertraglich abweichend von den abdingbaren gesetzlichen Regelungen festlegen.

Möglich ist z.B. eine Verteilung

• nach umbautem Raum,
• nach der Anzahl der in einer Wohneinheit lebenden Personen,
• nach der Anzahl der Wohneinheiten,
• nach Miteigentumsanteilen,
• nach dem Verhältnis der Einzelmieten,
• nach Verbrauch

Eine Abweichung von der Umlage nach Wohnflächen ist z.B. dann angebracht, wenn annähernd gleich große Wohnungen eines Mehrfamilienhauses von einer ganz unterschiedlich hohen Anzahl von Personen bewohnt werden. In diesem Fall führt die Umlage nach der Anzahl der Personen, die eine Mieteinheit bewohnt, zu gerechteren Ergebnissen, da eine Wohneinheit in der Regel mit steigender Anzahl ihrer Nutzer vermehrt Kosten produziert.

c) Zahlungsweise

aa) Fälligkeit

Enthält der Mietvertrag keine abweichende Regelung, gilt gem. § 556b Abs.1 BGB für Wohnraummietverhältnisse, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Da die Miete in der Regel monatlich zu entrichten ist, ist sie daher ohne abweichende Regelung am dritten Werktag eines Monats fällig. Möchten die Mietparteien diesen gesetzlich bestimmten Fälligkeitszeitpunkt abbedingen, können sie dies sowohl zu Gunsten, als auch zu Lasten des Mieters tun. Es kann z.B. vereinbart werden, dass die Miete am 1. eines Monats oder erst am 15. eines Monats zu zahlen ist.

Da nicht abschließend geklärt ist, ob es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ausreicht, dass der Mieter die erforderliche Leistungshandlung, z.B. die Erteilung des Überweisungsauftrags, rechtzeitig vorgenommen hat, oder ob es erforderlich ist, dass der Zahlungseingang beim Vermieter vor Ablauf des dritten Werktages eines Monats bzw. des abweichend davon festgelegten Fälligkeitstermins erfolgt, empfiehlt sich, dies im Mietvertrag zu regeln und unmissverständlich festzulegen, ob die Vornahme der Leistungshandlung ausreichen soll, oder es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Zahlungseingang beim Vermieter ankommt.

bb) Aufrechnung

Grds. kann der Schuldner einer Zahlungsverpflichtung sich sog. Erfüllungssurrogate bedienen. Ein solches Erfüllungssurrogat stellt z. B. die Aufrechnung dar. Steht dem Mieter gegen den Vermieter ebenfalls ein fälliger und durchsetzbarer Zahlungsanspruch zu, kann er sich von seiner Zahlungspflicht in der Regel auch durch Aufrechnung gem. § 389 BGB befreien. Diese Möglichkeit der Aufrechnung können die Parteien allerdings vertraglich durch ein (partielles) Aufrechnungsverbot einschränken. Durch eine Formularvereinbarung ist dies gem. § 309 Nr.3 BGB jedoch nur möglich, wenn von dem Ausschluss der Aufrechnung ausschließlich Forderungen erfasst sind, die weder unbestritten noch rechtskräftig festgestellt sind. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter auch mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung nicht aufrechnen darf, ist unwirksam. Doch auch wenn ein wirksamer, auf streitige und nicht rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkter Ausschluss der Aufrechnung vereinbart wurde, sollte sich der Vermieter darüber im Klaren sein, dass der Mieter dennoch mit bestimmten, vom Aufrechnungsverbot an sich erfassten Forderungen aufrechnen kann. § 566b Abs.2 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter mit Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen wegen eines Mangels der Mietsache gem. § 536a BGB, mit Aufwendungsersatzansprüchen gem. § 539 Abs.1 BGB und mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

7. Schönheitsreparaturen

Nahezu jeder Vermieter möchte von der gesetzlich vorgesehenen Pflichtenverteilung abweichen und die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Es gibt kaum einen Mietvertrag, der keine Schönheitsreparaturklausel enthält. Des bedeutet aber nicht zwangsläufig, dass der Mieter auf Grund einer in seinem Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel auch tatsächlich zur Renovierung verpflichtet sein muss. Es gibt kaum einen Klauseltyp, der so fehleranfällig ist, wie die Schönheitsreparaturklausel. Ein großer Teil der in Formularmietverträgen enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln ist unwirksam. Während es für den Mieter von Vorteil ist, wenn die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und dieser sich mit der Überprüfung von deren Wirksamkeit meistens erst auseinandersetzt, wenn er -in der Regel am Ende des Mietverhältnisses- von seinem Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen wird, sollte sich jeder Vermieter zumindest dann, wenn er einen Formularmietvertrag verwendet, vor Vertragsschluss Gewissheit darüber verschaffen, ob die darin enthaltene Schönheitsreparaturklausel auch wirksam ist, und falls dies nicht der Fall ist, nachbessern. Nach Vertragsschluss kann ein Fehler nämlich nicht mehr einseitig ohne Zustimmung des Mieters korrigiert werden.

Die Kasuistik der Gründe, die zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führen, füllt ganze Bibliotheken und kann in diesem Beitrag nicht dargestellt werden.

Wir verweisen Sie gerne auf unsere einzelnen, thematisch begrenzten Fachartikel zum Thema “Schönheitsreparaturen“.

An dieser Stelle soll jedoch der wichtigste aller Knackpunkte herausgegriffen werden.

Spätestens seit dem Grundsatzurteil des BGH zur Wirksamkeit von Fristenplänen vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03- ist unbestritten, dass der Mieter durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel nur für den Fall zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden darf, wenn bzw. soweit deren Vornahme auf Grund des Zustandes der Wohnung und des Grades der Abnutzung im konkreten Fall auch tatsächlich erforderlich ist.

Dass der Vermieter den Mieter nur in diesem Fall tatsächlich in Anspruch nimmt, genügt jedoch nicht. Entscheidend für die wirksame Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist es, dass sich die Abhängigkeit vom Renovierungsbedarf bereits aus der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ergibt.

Entscheidende Bedeutung hat dieses Erfordernis für Schönheitsreparaturklauseln, die sog Fristenpläne enthalten, mit denen festgelegt wird, in welchen Zeitabständen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Diese müssen so formuliert sein, dass ein durchschnittlicher, verständiger Mieter ohne Weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – z.B. wegen der Verwendung „langlebiger” Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 -VIII ZR 361/03).

Nur dann nämlich liegt ein sog. weicher Fristenplan vor, der Grundvoraussetzung für die Wirksamkeit jeder Schönheitsreparaturklausel mit Fristenplan ist.

Verpflichtet die Schönheitsreparaturklausel den Mieter hingegen nach Ablauf der Fristen in jedem Fall zu renovieren, auch wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht oder muss ein durchschnittlicher Mieter die Klausel zumindest so verstehen und die Fristen für verbindlich halten, liegt ein sog. starrer Fristenplan vor, was zur Folge hat, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist und der Mieter auch dann, wenn tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 -VIII ZR 361/03)

Es gibt eine Reihe anerkannter „Signalwörter“, die nach der Rechtsprechung zum Ausdruck bringen, dass die Fristen nur den Charakter einer unverbindlichen Richtlinie haben, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann.

Hierzu gehören insbesondere:

• „im Allgemeinen“ (vgl. BGH, Urteil vom0 03. 2005 – VIII ZR 17/04),
• „üblicherweise“ (vgl. BGH, Urteil vom 10.2008- VIII ZR 283/07),
• „in der Regel“ (vgl. BGH, Urteil vom 07.2005-VIII ZR 351/04),
• „regelmäßig“ (vgl. BGH, Hinweisbeschlussvom 03. 2012 − VIII ZR 192/11-

Bezug nehmend auf BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06).

Einzelheiten zu diesen und weiteren Signalwörtern erfahren Sie in unserem Beitrag: “Schönheitsreparaturen: “Im Allgemeinen” “Grundsätzlich” “In der Regel”“.

Jeder Vermieter, der eine Schönheitsreparaturklausel mit Fristenplan zum Gegenstand des Mietvertrages machen möchte, sollte darauf achten, einen Mietvertrag mit einer Klausel zu verwenden, in der (falls die Unverbindlichkeit nicht ausdrücklich klargestellt wird; dazu gleich) eines dieser Signalwörter enthalten ist. Möchte der Vermieter ganz sicher gehen und keinen Streit über die Wirksamkeit des Fristenplanes riskieren, ist ihm zu empfehlen, die Unverbindlichkeit des Fristenplanes ausdrücklich durch einen Zusatz klarzustellen.

Eine entsprechende Klarstellung kann wie folgt lauten:

„Ein Abweichen von den Fristen ist sowohl nach oben als auch nach unten möglich, wenn die Renovierung auf Grund unterdurchschnittlicher Abnutzung trotz Fristablaufs noch nicht erforderlich oder infolge überdurchschnittlicher Abnutzung bereits vor Fristablauf geboten erscheint. Maßgeblich ist stets der tatsächliche Zustand der Mietsache.“

Informieren Sie sich zu diesem wichtigen Thema in unserem Beitrag: “Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)“.

Vielen Vermietern ist es nicht so wichtig, dass der Mieter die Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses renoviert. Umso größeren Wert legen Vermieter hingegen darauf, dass eine Renovierung am Ende des Mietverhältnisses stattfindet, damit die Wohnung ohne Probleme weitervermietet werden kann. Viele Mietverträge enthalten daher zusätzlich zu der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses sog. Endrenovierungsklauseln, die die Renovierungspflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses regeln. Bei der Verwendung solcher Endrenovierungsklauseln ist äußerste Vorsicht geboten bzw. es ist davon abzuraten.

Zum einen sind sog. unbedingte Endrenovierungsklauseln, die den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen und unabhängig vom Renovierungsbedarf renoviert zu übergeben, unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 12. 09. 2007 – VIII ZR 316/06). Dabei, dass dem Mieter wegen der Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel die Pflicht zur Renovierung am Ende des Mietverhältnisses unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht wirksam auferlegt werden kann, bleibt es aber nicht. Trifft die Endrenovierungsklausel mit einer an sich wirksamen Schönheitsreparaturklausel zusammen, die den Mieter zur Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan verpflichtet, führt dieses Zusammentreffen infolge des sog. Summierungseffekts dazu, dass auch die bei isolierter Betrachtung an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel ebenfalls unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.05. 2003 -VIII ZR 308/02).

Weitere Einzelheiten insbesondere auch dazu, was geschieht, wenn die Endrenovierungspflicht durch eine Individualvereinbarung begründet wird, erfahren Sie in unserem Artikel: “Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann besteht eine Endrenovierungspflicht?” und unten unter Zf.13.

8. Kleinreparaturen

Anders als bei den Schönheitsreparaturen, die ihren Namen zu Unrecht tragen, weil sie in Wirklichkeit keine Reparaturmaßnahmen, sondern Maßnahmen zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen darstellen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen, handelt es sich bei den sog. Kleinreparaturen tatsächlich um Reparaturmaßnahmen, und zwar um solche, die mit einem verhältnismäßig geringen Kostenaufwand einhergehen und an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Der Vermieter, der ohne vertragliche Regelung verpflichtet wäre, die Reparatur nicht nur durchzuführen bzw. durchführen zu lassen, sondern auch für die Kosten aufzukommen, hat ein berechtigtes Interesse, im Vertrag zu regeln, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen in gewissem Umfang übernimmt. Deshalb enthalten so gut wie alle

Wohnraummietverträge sog. Kleinreparaturklauseln, mit denen die Pflicht des Mieters zur Kostentragung für Kleinreparaturen geregelt wird.

Auch solche Kleinreparaturklauseln sind, ebenso wie Schönheitsreparaturklauseln fehleranfällig und daher schneller als angenommen unwirksam. Der Vermieter sollte vor dem Abschluss des Mietvertrages, der Mieter spätestes dann, wenn er von seinem Vermieter zur Zahlung aufgefordert wird, prüfen, ob die im Vertragsentwurf bzw. im bereits unterzeichneten Vertrag enthaltene Kleinreparaturklausel wirksam ist.

Dies ist nämlich nur der Fall, wenn

• der Klausel unmissverständlich zu entnehmen ist, dass der Mieter nur die Kosten für Reparaturen an solchen Gegenständen tragen muss, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie sie in § 28 Abs.3 S.2 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt sind, und zwar an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (vgl. BGH Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88),
• die Klausel einen Höchstbetrag von in der Regel nicht mehr als EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer festlegt, bis zu dem eine einzelne Reparatur noch als Kleinreparatur anzusehen und vom Mieter zu finanzieren ist, und
• die Klausel die Kostentragungspflicht des Mieters für den Fall, dass in einem Zeitraum von in der Regel einem Mietjahr mehrere Reparaturen anfallen, beschränkt, und zwar- je nachdem, ob die Jahresbruttomiete (einschließlich Heiz- und Warmwasserkosten), die Jahresbruttokaltmiete oder die Jahresnettokaltmiete gewählt wird – in Höhe von 6-9 %. Möglich und üblich ist es auch, einen absoluten Betrag von – üblicherweise – EUR 200,00 zu nennen und diesen Betrag nach oben durch die relative Prozentangabe zu deckeln.

Zum Thema Kleinreparaturklausel empfehlen wir Ihnen unsere Beiträge: “Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten” und “Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen“.

9. Sicherheitsleistung

Dass der Mieter für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit zu leisten hat, ist so üblich, dass viele Mieter und auch manche Vermieter denken, diese sei kraft Gesetzes geschuldet. Dies ist jedoch unzutreffend. Zur Begründung dieser Verpflichtung bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

Das „Ob“ der Verpflichtung ist zwischen den Parteien in der Regel nicht verhandelbar. Erklärt sich der Mieter mit der Sicherheitsleistung nicht einverstanden, wird er die Wohnung nicht bekommen.

Bzgl. der Art der Sicherheitsleistung besteht häufig mehr Verhandlungsspielraum.

Folgende Arten von Sicherheitsleistungen, die ggf. auch miteinander kombiniert werden können, stehen den Parteien insbesondere zur Verfügung:

• die Barkaution, die ihren Namen allerdings zu Unrecht trägt, da sie in der Regel durch Überweisung erbracht wird,
• die (Bank-)Bürgschaft,
• die Verpfändung eines Sparbuchs,
• die Verpfändung von Sachen und Rechten aller Art,
• die Kautionsversicherung sowie
• die Sicherungsabtretung von Forderungen gegen Dritte.

Bei der Vereinbarung über die Höhe der Sicherheitsleistung und im Falle einer Barkaution auch bei der Festlegung der Zahlungsweise und der Pflicht des Vermieters zur Anlage des Geldbetrages sind den Parteien zum Schutz des Mieters von Wohnraum durch das Gesetz Grenzen gesetzt.

§ 551 Abs.1 BGB begrenzt die zulässige Höhe der Sicherheit auf drei Monatsnettokaltmieten. Vereinbaren die Parteien mehrere Arten von Sicherheitsleistungen gleichzeitig, gilt diese Höchstgrenze nicht für jede Sicherheit gesondert. Vielmehr müssen mehrere Sicherheiten zusammengerechnet werden und dürfen in ihrer Addition den nach § 551 I BGB höchstzulässigen Betrag von drei Monatsnettokaltmieten nicht überschreiten (vgl. BGH, Urteil vom 30. 06. 2004 – VIII ZR 243/03). Eine abweichende Vereinbarung ist gem. § 551 Abs.4 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit erstreckt sich allerdings nicht auf die gesamte Abrede über die Erbringung der Sicherheit. Vielmehr ist sie nur insoweit unwirksam, als sie das nach § 551 Abs.1 BGB höchstzulässige Maß überschreitet (vgl. BGH, Urteil vom 30. 06. 2004 – VIII ZR 243/03).

Soweit die Mietsicherheit insgesamt die zulässige Höhe übersteigt, ist der Vermieter zur Erstattung des überschießenden Teils verpflichtet (vgl. AG Köln, Urteil vom 17.03.1992 – 208 C 605/91).

Außer der Art und der Höhe der Sicherheitsleistung bedarf es zumindest bei der Barkaution an sich keiner Regelung im Mietvertrag über die Zahlungsweise und die Anlage des Geldbetrages. Das Gesetz regelt in § 551 Abs.2 und Abs. 3 BGB nämlich beides, und zwar nicht nur für den Fall, dass eine Vereinbarung im Mietvertrag fehlt, sondern in der Weise, dass von der gesetzlichen Regelung nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf und eine für den Mieter ungünstige abweichende Vereinbarung unwirksam ist (vgl. § 551 Abs.4 BGB).

Mieter und Vermieter sollten daher darauf achten, dass folgende Rechte des Mieters nicht eingeschränkt bzw. Pflichten des Vermieters nicht erleichtert werden:

Gem. § 551 Abs.2 S.1 BGB ist der Mieter berechtigt, die Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist gem. § 551 Abs.2 S.2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (vgl. § 551 Abs.2 S.3 BGB). Wann die Mietzahlung fällig ist, ergibt sich – wie oben unter 6c) aa) ausgeführt -aus der vertraglichen Vereinbarung der Parteien und -wenn eine solche nicht vorhanden ist- aus § 556b Abs.1 BGB, der bestimmt, dass die Miete – vorausgesetzt diese ist monatlich zu entrichten- spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist.

Vereinbaren die Parteien z. B., dass der Mieter die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses zahlen muss oder wird die Anzahl der Raten verringert oder werden die Zahlungstermine vorverlegt, dann ist die entsprechende Vereinbarung gem. § 551 Abs.4 BGB unwirksam. Die Unwirksamkeit beschränkt sich allerdings auf die Fälligkeitsregelung, an deren Stelle die gesetzliche Regelung des § 551 Abs.2 BGB tritt. Mit Ausnahme der unwirksamen Fälligkeitsregelung bleibt die Abrede der Parteien über die zu erbringende Sicherheitsleistung bestehen, sofern sie im Übrigen nicht gegen § 551 BGB verstößt (vgl. BGH, Urteil vom 25. 06. 2003 – VIII ZR 344/02).

Wirksam hingegen ist eine von § 551 Abs.2 BGB zu Gunsten des Mieters abweichende Vereinbarung, mit der z.B. die Anzahl der Raten erhöht oder die Zahlungstermine zeitlich nach hinten verlegt werden.

Der Vermieter darf mit der Kaution nicht nach Belieben verfahren. § 551 Abs. 3 S.1 BGB bestimmt, dass der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen hat. Vereinbarungen im Mietvertrag, die die Anlagepflicht des Vermieters ausschließen oder erleichtern sind gem. § 551 Abs.4 BGB unwirksam. Die Vertragsparteien können gem. § 551 Abs.3 S.2 BGB allerdings eine andere Anlageform vereinbaren. In jedem Fall muss aber gewährleistet sein, dass die abweichend vereinbarte Anlageform geeignet ist, Erträge abzuwerfen (vgl. Begr. RegE, BT-Drucks. 14/4553 S. 48) und die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgt (vgl. § 551 Abs.3 S.2 BGB). Vereinbarungen, die hiervon abweichen, sind unwirksam.

Alles Wichtige zur Anlage der Mietkaution und den Rechten, die dem Mieter zustehen, wenn diese nicht ordnungsgemäß erfolgt, erfahren Sie in unserem Betrag: “Mietkautionskonto – Wie muss die Kaution angelegt werden?“.

10. Haftungsausschluss

Weist die Mietsache einen Mangel auf, führt dies häufig nicht nur dazu, dass deren Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt ist, was den Mieter gem. § 536 BGB zur Minderung der Miete berechtigt. Nicht selten werden durch den Mangel z.B. auch Einrichtungsgegenstände oder sonstiges Eigentum des Mieters beschädigt. Im Extremfall kommen sogar Personen zu Schaden. In solchen Fällen gesteht das Gesetz dem Mieter in § 536a Abs.1 BGB einen Schadensersatzanspruch zu.

Grds ist das Bestehen von Schadensersatzansprüchen im Zivilrecht davon abhängig, dass den Schädiger ein Verschulden trifft. § 536a Abs.1 1. Alt. BGB sieht jedoch vor, dass der Vermieter für anfängliche Mängel, d.h. für solche Mängel, die bereits beim Abschluss des Mietvertrages vorhanden waren, verschuldensunabhängig, d. h. auch dann haftet, wenn er den Mangel weder kannte noch seine Unkenntnis auf Fahrlässigkeit beruht. Da ein anfänglicher Mangel bereits dann vorliegt, wenn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nur die Schadensursache vorhanden war, ohne dass er zu diesem Zeitpunkt auch seine schädigende Wirkung entfaltet haben muss (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2010 – XII ZR 189/08), führt die Garantiehaftung des § 536a Abs.1 1. Alt. BGB häufig dazu, dass der Vermieter für etwas einstehen muss, worauf er keinen Einfluss hatte und für einen Schaden haftet, den er nicht hätte verhindern können. Viele Vermieter haben daher das nachvollziehbare Interesse, diese verschuldensunabhängige Garantiehaftung vertraglich auszuschließen.

Im Gegensatz zu § 536 Abs.4 BGB, wonach das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden darf, sieht § 536a BGB nicht vor, dass eine von § 536a Abs.1 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Eine Individualvereinbarung , durch die die Schadensersatzpflicht des Vermieters aus § 536a Abs.1 BGB, und zwar sowohl die Verschuldenshaftung als auch die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters aus § 536a Abs.1 BGB ausgeschlossen wird, ist daher zulässig, es sei denn, dass der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536d BGB) oder sich die Vereinbarung als sittenwidrig oder treuwidrig erweist (vgl. §§ 138, 242 BGB). Für die mietrechtliche Praxis relevanter ist allerdings der Haftungsausschluss durch eine Formularvereinbarung. Durch eine solche kann zwar nicht die verschuldensabhängige Haftung des Vermieters – zumindest nicht vollständig (siehe dazu unten)- ausgeschlossen werden. Der Ausschluss der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des § 536a Abs.1 1.Alt. BGB ist jedoch nach unumstrittener und vom BGH bestätigter Ansicht auch durch Formularvereinbarung möglich (vgl. BGH, Urteil vom 21. 07. 2010 – XII ZR 189/08). Aus § 309 BGB, der sich in Nr.7 mit Haftungsausschlüssen befasst, ergibt sich kein entsprechendes Verbot.

Für die Beantwortung der Frage, ob die Haftung des Vermieters auch für Fälle ausgeschlossen werden kann, in denen ihm ein Verschulden zur Last fällt, muss danach differenziert werden, ob es durch den Mangel zu einem Personenschaden oder zu einem Sachschaden kommt.

Unumstritten und gesetzlich eindeutig geregelt ist, dass ein formularmäßiger Ausschluss der Haftung für schuldhaft herbeigeführte Verletzungen des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit nicht möglich ist, und zwar unabhängig davon, welcher Verschuldensgrad (Vorsatz, grobe Fahrlässigkeit oder leichte Fahrlässigkeit) vorliegt. Dies ergibt sich eindeutig aus § 309 Nr.7a BGB, der sich mit dem Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, Körper und Gesundheit befasst.

Die Zulässigkeit formularmäßiger Haftungsausschlüsse für sonstige Schäden, also für solche, die nicht in der Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit bestehen, also auch Ausschlüsse für die Haftung von Sachschäden, regelt hingegen § 309 Nr.7b BGB. Dieser verbietet lediglich den Ausschluss der Haftung für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

In einem Formularvertrag für die Miete von Wohnraum ist daher auch der Ausschluss von Schadensersatzansprüchen für Sachschäden wegen Mängeln der Mietsache unwirksam, wenn der Gewährleistungsausschluss auch grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz des Vermieters und seiner Erfüllungsgehilfen umfasst (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 17.12.1984 – REMiet 8/83).

An sich zulässig sein müsste bei wortlautgetreuer Anwendung des § 309 Nr.7b BGB hingegen ein vertraglicher Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, die durch Mängel der Mietsache verursacht sind, bzgl. derer dem Vermieter lediglich leichte Fahrlässigkeit zur Last fällt. Dennoch ist nach der Rechtsprechung des BGH eine solche Formularvereinbarung dann wegen unangemessener Benachteiligung i. S. d. § 307 BGB unwirksam, wenn sie ausnahmslos gilt und damit auch die Haftung für solche Schäden umfasst, die der Mieter nicht durch eigene Vorsichtsmaßnahmen abwenden und gegen die sich der Mieter üblicherweise nicht versichern kann (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 24. 10. 2001 – VIII ARZ 1/01).

Ein Ausschluss der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung aus § 536a Abs.1 1.Alt. BGB könnte wie folgt lauten:

„Der Vermieter haftet bei einer Verletzung des Lebens des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Mieters, die ein bei Abschluss des Mietvertrages vorhandener oder angelegter Sachmangel des Mietobjekts verursacht, nicht, es sei denn, ihn trifft ein Verschulden oder er beseitigt den Mangel nach Kenntnis nicht unverzüglich und dem Mieter entsteht hierdurch ein Schaden.“

11. Tierhaltung

Die Haltung von Tieren in der Mietwohnung ist ein Thema, das mehr als andere zu Streit zwischen den Mietparteien führt. Daher empfiehlt es sich, die Tierhaltung bereits im Mietvertrag eindeutig zu regeln.

Allerdings sind dem Vermieter, der oft ein Interesse daran hat, die Tierhaltung soweit wie möglich einzuschränken, zumindest dann enge Grenzen gesetzt, wenn er sich formularmäßiger Klauseln bedient.

Für formularmäßige Klausel, die die Tierhaltung regeln, gilt:

• Ein Tierhaltungsverbot, das ausnahmslos für alle Tierarten gilt, ist unwirksam, da der Mieter ein Recht darauf hat, Kleintiere, wie z.B. Hamster, Zierfische oder Ziervögel, sogar ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters in der Wohnung zu halten, sofern dies in je nach Wohnungsgröße üblicher Zahl geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 11.2007- VIII ZR 340/06).
• Nimmt die Formularklausel Kleintiere von dem Verbot aus und verbietet die Haltung sonstiger Tiere, wie z.B. Hunde und Katzen, hält auch diese Klausel nach neuerer Rechtsprechung des BGH der an Hand § 307 BGB vorzunehmenden Inhaltskontrolle nicht Stand mit der Folge, dass sie unwirksam Der Mieter hat zwar kein Recht, Tiere, die keine Kleintiere sind, ohne die vorherige Erlaubnis des Vermieters zu halten. Auch steht ihm nicht immer ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zu. Dennoch muss stets gewährleistet sein, dass der Vermieter über die Erteilung der Erlaubnis im konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung der widerstreitenden Interessen der Mietparteien entscheidet. Hierzu kommt es nicht, wenn der Mietvertrag die Haltung von Tieren, ganz gleich ob mit oder ohne Ausnahme von Kleintieren, von vornherein ausschließt (vgl. BGH,Urteil vom 20. 03. 2013 – VIII ZR 168/12).
• Enthält eine Formularklausel kein Tierhaltungsverbot, macht sie aber jegliche Tierhaltung insgesamt von der vorherigen Erteilung einer Erlaubnis des Vermieters abhängig, oder nimmt sie nur einzelne Kleintierarten von dem Erlaubnisvorbehalt aus, erweist sie sich ebenfalls als unwirksam, da der Mieter das Recht haben muss, Kleintiere, und zwar alle, und nicht nur bestimmte Arten, ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters zu halten (vgl. BGH,Urteil vom  11. 2007 – VIII ZR 340/06).
• Die für den Vermieter günstigste, die Tierhaltung am weitesten einschränkende wirksame Ausgestaltung einer formularmäßigen Tierhaltungsklausel besteht daher darin, die Haltung von Tieren mit Ausnahme von Kleintieren von der vorherigen Erlaubnis des Vermieters abhängig zu machen.

12. Vollmachtklauseln

Nicht selten sind am Mietvertrag insbesondere auf der Mieterseite mehrere Personen beteiligt. Wohnen alle Mieter gemeinsam in der angemieteten Wohnung, ergeben sich für den Vermieter, der gegenüber den Mietern Erklärungen abgeben muss, die allen Mietern zugehen müssen, wie z.B. die Kündigung oder die Erklärung einer Mieterhöhung, im Normalfall keine Probleme. Hier genügt es in der Regel, ein an alle Mieter adressiertes Schreiben an die gemeinsame Adresse zu versenden. Anders verhält es sich jedoch, wenn nicht alle Mieter in der angemieteten Wohnung wohnen, wie es z.B. der Fall ist, wenn ein Elternteil eines Kindes, das die Miete nicht allein aufbringen kann, als Sicherheit für den Vermieter Mitmieter wird. In diesen Fällen müsste der Vermieter ohne abweichende vertragliche Regelung jedem Mieter eine gesonderte Erklärung zukommen lassen und noch dazu sicherstellen, dass diese den Mietern in einem engen zeitlichen Zusammenhang zugehen (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 06.12.1989 – 40a C 911/89).

Nicht weniger unbefriedigend ist die Situation für den Vermieter, wenn eine von allen Mietern abzugebende Erklärung nur von einem Mieter abgegeben wird und der Vermieter nicht weiß, ob und wenn ja wann der andere Mieter seine Erklärung abgibt.

Die Notwendigkeit mehrerer gesonderter Erklärungen entfällt hingegen, wenn sich die Mieter gegenseitig zum Empfang von Willenserklärungen des Vermieters und zur Abgabe eigener Erklärungen bevollmächtigen. In diesem Fall genügt nämlich der Zugang bei einem Mieter, damit die Erklärung des Vermieters wirksam werden kann bzw. die Abgabe der Erklärung eines Mieters in eigenem und im Namen der anderen Mieter (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid vom 22.03.1983 – 6 RE-Miet 4/82).

Der BGH hat mit Beschluss vom 10.9.1997 – VIII ARZ 1/97- entschieden, dass die Erteilung einer Vollmacht zum Empfang von Willenserklärungen des Vermieters auch formularmäßig bereits im Mietvertrag wirksam erfolgen kann.

Diese uneingeschränkte Zulässigkeit der Bevollmächtigung gilt allerdings nicht für die Abgabe von Willenserklärungen durch die Mieter gegenüber dem Vermieter. Insoweit ist eine Bevollmächtigung nur dann zulässig, wenn sie auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen, wie die Kündigung oder das Angebot bzw. die Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich ausnimmt (vgl. KG, Urteil vom 05.01.2004 – 12 U 122/02).

Eine formularmäßige Vollmachtklausel kann wie folgt lauten:

„Bis auf schriftlichen Widerruf bevollmächtigen sich die Mieter gegenseitig zur Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen für die jeweils anderen Mieter. Dies gilt nicht für die Abgabe von Kündigungen und für Mietaufhebungsverträge.“ 

13. Sonstige Vereinbarungen / Individualvereinbarungen

Viele Formularmietverträge enthalten am Ende unter der Überschrift „Sonstige Vereinbarungen“ eine freie Fläche, in die Vereinbarungen eingefügt werden können, die der Standardmietvertrag nicht vorsieht. Platz ist hier z.B. für die Vereinbarung der Umlage sonstiger Betriebskosten i. S. d. des § 2 Zf.17 BetrKV oder Regelungen zur Gartenpflege z.B. bei der Vermietung eines Einfamilienhauses. Nicht selten befinden sich hier auch Vereinbarungen über die Renovierungspflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses, die in vielen Fällen so ausgestaltet sind, dass der Mieter in jedem Fall unabhängig vom Zustand der Wohnung eine Renovierung vorzunehmen hat, was nur individualvertraglich zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08). Vermieter verfassen diese Zusatzvereinbarungen häufig maschinen- oder handschriftlich und sind der Meinung, es handele sich dabei deshalb um Individualvereinbarungen, die nicht der strengen Wirksamkeitskontrolle des § 307 BGB unterliegen. Dies ist jedoch häufig ein Irrtum.

Maschinen- oder handschriftlich eingefügte Zusätze können zwar Individualvereinbarungen darstellen. Zwingend ist dies jedoch nicht, zumal es für die Einordnung einer Regelung als Formularklausel oder Individualvereinbarung gem. § 305 Abs.1 S.2 BGB auf die verwendete Schriftart nicht ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 03.05. 2006 – VIII ZR 243/05).

Entscheidend für die erforderliche Abgrenzung zur Formularklausel ist § 305 Abs.1 BGB. Dieser regelt in S.1 die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen eine (mietvertragliche) Klausel als Formularklausel einzustufen ist. Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.

In § 305 Abs.1 S.3 BGB wird außerdem ausdrücklich klargestellt, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vorliegen, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Dann nämlich liegt eine Individualvereinbarung vor.

Maßgeblich für die Einordnung als Formular- oder Individualvereinbarung ist daher in erster Linie das Kriterium des „Aushandelns“. Nur wenn ein solches stattgefunden hat, handelt es sich eine Individualvereinbarung. Aushandeln bedeutet, dass der Vermieter die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und bereit ist, über eine vorgesehene Regelung ernsthaft zu verhandeln (vgl. AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001 – 48-M C 796/00). Der Vermieter muss dem Mieter eine Gestaltungsfreiheit einräumen, um eigene Interessen wahrzunehmen und ihm tatsächlich die Möglichkeit geben, die Ausgestaltung der Bedingungen zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

Ausreichend ist es allerdings nicht, dass der Vermieter nur innerlich zum Verhandeln bereit ist. Ein Aushandeln liegt nur dann vor, wenn diese Bereitschaft für den Mieter auch erkennbar ist. Der BGH verlangt sogar noch mehr und fordert, dass die Bereitschaft des Verwenders, die Klausel abzuändern, dem Vertragspartner bei Abschluss des Vertrags bewusst war (vgl. BGH, Urteil vom 03.04. 1998 – V ZR 6–97).

Alles Wichtige zum Vorliegen, zur Wirksamkeit und zum zulässigem Inhalt einer Individualvereinbarung können Sie – dargestellt am Beispiel von Schönheitsreparaturklauseln- in unserem Beitrag: “Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps” nachlesen.

Hat der Vermieter sichergestellt, dass es sich bei einer Klausel, insbesondere bei einer solchen, die als Formularvereinbarung nicht wirksam wäre, um eine Individualvereinbarung handelt und er dies notfalls auch beweisen kann, gibt ihm dies nicht die Garantie, dass die Klausel auch tatsächlich Wirkung entfaltet. Viel schlimmer noch, die Aufnahme der Klausel in den ansonsten vorformulierten Vertrag kann sogar dazu führen, dass in dem formularmäßigen Teil enthaltene Klauseln, die für sich betrachtet wirksam sind und einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB standhalten, durch das Zusammentreffen mit der individualvertraglichen Zusatzvereinbarung unwirksam werden. Im schlimmsten Fall wird auch die – isoliert betrachtet ebenfalls wirksame- Individualvereinbarung hierdurch unwirksam.

Dies ist die Folge des Vermietern oft unbekannten oder von ihnen unterschätzten, bereits unter Zf.7 erwähnten sog. Summierungseffektes. Dieser Summierungseffekt liegt vor, wenn zwei oder mehrere äußerlich getrennte, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in einem Mietvertrag zusammentreffen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB führen.

Besondere Bedeutung erlangt der Summierungseffekt bei Schönheitsreparaturklauseln, da es- je nachdem, zu welchem Zeitpunkt der Mieter nach dem Inhalt der Klausel zu renovieren hat- unterschiedliche Arten von Schönheitsreparaturklauseln gibt. In einem Mietvertrag zusammentreffen können z. B. eine Verpflichtung zur Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses mit einer Endrenovierungspflicht oder eine Verpflichtung zur Anfangsrenovierung mit einer Verpflichtung zur Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses. Sogar ein Zusammentreffen aller drei Varianten ist in manchen Mietverträgen vorgesehen.

Vermietern ist dabei oft nicht bewusst, dass die Folge des Summierungseffekts, nämlich die Unwirksamkeit der beteiligten Klauseln, nicht – zumindest nicht vollständig- dadurch vermieden werden kann, dass eine der Klauseln als Individualvereinbarung ausgestaltet wird. Der BGH hat nämlich mit Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 163/05- entschieden, dass der Summierungseffekt auf Grund des Zusammentreffens zweier Klauseln auch dann eintreten kann, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.

Während die beteiligte Formularklausel stets vom Summierungseffekt erfasst und damit gem. § 307 BGB unwirksam ist, gilt dies nicht ausnahmslos auch immer für die beteiligte Individualvereinbarung. Da Individualvereinbarungen nicht der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterliegen, führt der Summierungseffekt nach der Rechtsprechung allenfalls über § 139 BGB zu einer Unwirksamkeit auch der Individualvereinbarung, und zwar dann, wenn diebeiden zusammentreffenden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d.§ 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 163/05). Eine solche Einheit i. S. d. § 139 BGB wird in der Rechtsprechung verbreitet bereits dann angenommen, wenn beide Klauseln zeitgleich vereinbart wurden (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 20. 05. 2011 –10 C 14/11) und nicht die eine der anderen zeitlich nachfolgt, wie es z.B. der Fall ist, wenn eine Endrenovierungspflicht erst am Ende des Mietverhältnisses bei der Übergabe vereinbart wird (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.2009 – VIII ZR 71/08).