Wie andere wichtige Dokumente, kann auch ein Mietvertrag einmal verloren gehen. Viele Mieter werden in einem solchen Fall schnell unruhig und sehen sich schon auf der Straße sitzen oder unberechtigten Forderungen ihres Vermieters ausgesetzt. In der Regel sind solche Befürchtungen jedoch unbegründet. Der Verlust des Mietvertrages ist für den Mieter in der Regel weit weniger schlimm, als es dies für den Vermieter ist, wenn dieser sein Vertragsexemplar verliert.

Dieser Beitrag informiert den Mieter darüber, welche Folgen der Verlust des Mietvertrages für ihn haben kann und was er in einer solchen Situation tun kann.

I. Der Verlust der Vertragsurkunde hat weder auf den Bestand des Mietverhältnisses noch auf den Inhalt des Mietvertrages Einfluss

Ist der Mietvertrag nicht auffindbar, gilt es zunächst erst einmal, Ruhe zu bewahren und sich vor Augen zu führen, dass der Verlust des Vertragsexemplars weder auf den Bestand noch auf den Inhalt des Mietvertrages Einfluss hat. Ist der Mietvertrag einmal wirksam abgeschlossen, bleibt er bestehen, bis er gekündigt oder einvernehmlich beendet wird oder – im Falle eines befristeten Mietvertrages- durch Zeitablauf endet, und zwar mit dem Inhalt, den er bei Vertragsschluss aufwies oder durch nachträgliche mündliche oder schriftliche Änderung erhalten hat. Der Verlust der schriftlichen Vertragsurkunde ändert daran nichts.

Die Vertragsurkunde hat zwar weiterhin die nicht zu unterschätzende Bedeutung als Beweismittel. Fällt diese als Beweismittel weg, ist es aber in der Regel der Vermieter, zu dessen Lasten sich die fehlende Beweismöglichkeit auswirkt. Verliert (auch) der Vermieter sein Vertragsexemplar, kann er in größere Schwierigkeiten geraten als es der Mieter tut, wenn er seine Vertragsurkunde nicht wiederfinden kann. Durch den Mietvertrag wird nämlich in der Regel zu Lasten des Mieters von den gesetzlichen, in der Regel mieterfreundlichen Vorschriften abgewichen. Nimmt der Vermieter den Mieter z.B. auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch, muss er beweisen, dass die Verpflichtung zur Renovierung durch vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen wurde. Nach dem vom Gesetz vorgesehenen Regelfall ist es nämlich der Vermieter, der verpflichtet ist, die Mietsache auch während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter den Mieter zur Übernahme von Kosten für Kleinreparaturen auffordert. Auch wenn der Vermieter eine Kündigung des Mieters mit der Begründung zurückweist, dieser habe auf sein Kündigungsrecht verzichtet, trägt er die Beweislast dafür. Die Liste der möglichen Regelungspunkte, die eine für den Mieter von den gesetzlichen Vorschriften nachteilige Abweichung beinhalten, ist lang.

Dies darf dennoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass es auch Regelungen im Mietvertrag geben kann, die den Mieter im Vergleich zum gesetzlich vorgesehenen Regelfall begünstigen und die er im Streitfall beweisen muss. Dies ist z.B. der Fall, wenn (auch) der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat oder eine bestimmte Beschaffenheit der Mietsache vereinbart worden ist, woraus sich Gewährleistungsrechte des Mieters ergeben, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung davon abweicht.

In solchen Fällen hat der Mieter unterschiedliche Möglichkeiten der Vorgehensweise, die im Folgenden beschrieben werden.

II. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters

Wie der Mieter am Besten vorgeht, wenn er sein Vertragexemplar verloren hat, hängt entscheidend auch davon ab, wie sich der Vermieter in einer solchen Situation verhält, ob er bei der Rekonstruktion des Vertragsinhalts mitwirkt oder sich dem Mieter in den Weg stellt. 

1. Neues Vertragsexemplar herstellen

Kann der Mieter seinen Mietvertrag nicht finden, während der Vermieter im Besitz seines Vertragexemplars ist, besteht der einfachste Weg, das Problem zu beheben, darin, den Vermieter um sein Vertragsexemplar zu bitten, von diesem eine Abschrift herzustellen und sich diese von dem Vermieter unterzeichnen zu lassen. Dieses neue Original hat dann im Rechtsverkehr den gleichen Stellenwert wie das verloren gegangene.

Möchte der Mieter deshalb wieder in den Besitz einer Vertragurkunde kommen, weil er das Bestehen von Ansprüchen prüfen oder diese sogar gegenüber dem Vermieter geltend machen möchte, sollte er dies bei seiner an den Vermieter gerichteten Bitte, ihm sein Vertragsexemplar zur Fertigung einer Abschrift zur Verfügung zu stellen, noch nicht offenbaren. Hat der Vermieter erst einmal Kenntnis davon, dass der Mieter rechtliche Schritte gegen ihn einleiten möchte, wird seine Bereitschaft, dies zu fördern, nicht sehr groß sein und er die Herausgabe seines Vertragsexemplars möglicherweise verweigern.

Hat der Mieter das Vertragsexemplar vom Vermieter erhalten, sollte er dennoch vorsichtig sein und genau prüfen, ob der Vermieter die Gelegenheit genutzt und den Vertrag zu seinen Gunsten abgeändert hat. Enthält der Vertrag z. B. eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, könnte der Vermieter auf die Idee kommen, diese eigenmächtig durch eine wirksame zu ersetzen. Dass diese ohne das Einverständnis des Mieters nicht Vertragsbestandteil wird, nützt dem Mieter nichts, wenn er die Veränderung nicht erkennt. Oft lässt schon das äußere Erscheinungsbild des Mietvertrages auf eine nachträgliche Veränderung schließen. Doch auch wenn dies nicht der Fall ist, sollte der Mieter – soweit sein Erinnerungsvermögen reicht- prüfen, ob ihm Regelungen neu oder verändert erscheinen.

2. Zeugen ausfindig machen

Weigert der Vermieter sich, dem Mieter sein Vertragsexemplar zur Fertigung einer Abschrift zur Verfügung zu stellen, sollte der Mieter überlegen, ob es Zeugen gibt, die Kenntnis von dem Inhalt des Mietvertrages oder zumindest von einem bestimmten Regelungspunkt, auf den es dem Mieter konkret ankommt, haben. Nicht selten sind beim Abschluss des Mietvertrages Dritte dabei, die den Vertrag gelesen haben. Auch ohne beim Vertragsschluss dabei gewesen zu sein, lesen z.B. Familienangehörige durchaus einmal den bereits abgeschlossenen Mietvertrag zumindest auszugsweise durch. Wichtig ist es in diesem Zusammenhang allerdings zu beachten, dass in einem etwaigen Prozess vor Gericht nur solche Personen als Zeugen zur Verfügung stehen, die nicht am Mietvertrag beteiligt sind. Ist z.B. der Ehegatte ebenfalls Mieter, fällt er als Zeuge weg.

3. Neuen Mietvertrag abschließen

Auch wenn der Verlust der Vertragsurkunde Bestand und Inhalt des Mietvertrages nicht beeinflusst, ist es dennoch eine Option, den Vertrag erneut abzuschließen. Dies ist selbstverständlich nur möglich, wenn beide Vertragsparteien hierzu bereit sind. Kann z. B. auch der Vermieter sein Vertragexemplar nicht finden, und können sowohl der Mieter als auch der Vermieter den Inhalt des bereits abgeschlossenen Vertrages nicht mehr lückenlos rekonstruieren, schafft es Rechtssicherheit und Klarheit, wenn die vertragliche Beziehung auf eine neue Grundlage gestellt und ein neuer Vertrag abgeschlossen wird