Für den Abschluss eines Mietverhältnisses nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist nicht vorausgesetzt, dass ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Mit der Schlüsselübergabe bekommt der Mieter die Verfügungsgewalt über die Mietwohnung und kann sofort einziehen — das Mietverhältnis beginnt, auch ohne Mietvertrag. Es reicht also aus, dass es mündliche Absprachen zur Vermietung gibt oder faktisch eine Vermietung durchgeführt wird.

Das bedeutet, sobald Wohnraum entgeltlich überlassen wird, liegt eine Vermietung vor. Ganz ohne ausdrücklichen Mietvertrag. Die Folge ist, dass für Vermieter und Mieter die allgemeinen gesetzlichen mietvertraglichen Regelungen nach §§ 535 ff., 549 ff. BGB zu beachten sind.

Der nachfolgende Artikel zeigt auf, welche Konsequenzen sich für Mieter und Vermieter ergeben, wenn die Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag erfolgt.

I. Mietvertragsbeginn mit Schlüsselübergabe

Bei einem Mietvertrag nach § 535 BGB ist keine bestimmte Form zu beachten. Mündliche oder faktische Mietverträge sind wirksam. D.h. sobald sich Vermieter und Mieter einig sind, dass eine bestimmte Wohnung entgeltlich zur Wohnnutzung überlassen wird, liegen die Voraussetzungen vor. Der Mietvertrag beginnt, dann mit dem Zeitpunkt, zu dem die Wohnung dem Mieter überlassen wird, wenn keine andere Vereinbarung besteht. Wird z.B. der Wohnungsschlüssel übergeben und der Mieter zieht ein oder zahlt die erste Monatsmiete besteht ein Mietvertrag. Ganz ohne schriftlichen Mietvertrag.

Zusagen für Mietverträge per E-Mail oder WhatsApp und Co. sind ebenso wirksam: Mietvertrag per E-Mail, Whatsapp oder SMS abschließen? (für Mieter und Vermieter)

II. Rechtsfolgen der Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag: Geltung der gesetzlichen Mietvertragsregeln

Vermieter und Mieter müssen sich ab dem Mietvertragsbeginn an die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen halten. Das sind regelmäßig die gesetzlichen Regelungen der §§ 535 ff. BGB und §§ 549 ff. BGB. Gibt es anderslautende mündliche Vereinbarungen, sind diese im Streitfall von demjenigen darzulegen und zu beweisen, der sich darauf beruft.

Grundsätzlich gilt:

• Angemessene Miete (dazu unter Punkt 1.)
• Nebenkosten zahlt der Vermieter (dazu unter Punkt 2.)
• Kein Recht auf Mietkaution (dazu unter Punkt 3.)
• Kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen durch den Mieter (dazu unter Punkt 4.)
• Vertragslaufzeit unbefristet: Beendigung nur durch Kündigung (dazu unter Punkt 5.)

1. Angemessene Miete

Ist die Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag erfolgt, befreit das nicht von der Mietzahlungspflicht. Nach § 535 Abs. 2 BGB ist die Hauptleistungspflicht des Mieters, die Zahlung der vereinbarten Miete.

Fehlt eine Vereinbarung oder Absprache der zur Miethöhe ist eine angemessene Miete zu zahlen und das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) die „ortsübliche Miete“ (BGH, Urteil vom 03. 07. 2002, Az.: XII ZR 39/00; BGH, Urteil vom 31. 01.2003, Az.: V ZR 333/01).

Verlangt ein Vermieter nach Ansicht des Mieters mehr als die ortsübliche Miete ist das nicht verboten. Zu beachten ist in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten lediglich die sog. Mietpreisbremse der §§ 556d – 556g BGB. Danach ist die Höhe der Mieter in entsprechenden Gebieten auf einen Mietpreis bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt (z.B. in München, Berlin oder Hamburg). Einzelheiten dazu lesen Sie in: Mietpreisbremse: Was Mieter und Vermieter wissen sollten.

Stellt der Vermieter nach der Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag fest, dass der veranschlagte Mietpreis zu günstig ist, kann er eine Anpassung der Miethöhe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Hier bekommen Vermieter ein Muster zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Vorlage Mieterhöhung nach §§ 558, 558 a, 558 b BGB: So gehen Vermieter vor

2. Nebenkosten zahlt der Vermieter

Ohne Mietvertrag mit Vereinbarung der Nebenkostenumlage auf den Mieter trägt der Vermieter alle anfallenden Kosten und Lasten des Mietobjekts gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Darunter fallen auch die Nebenkosten bzw. Betriebskosten des Mieters. Wasser, Heizung, Abwasser, Müll etc. —diese Kosten trägt der Vermieter, wenn es keine vertragliche Umlagevereinbarung gibt.

Wie diese Umlagevereinbarung aussehen sollte, ist in geregelt § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Hier lesen Sie, worauf es bei der Umlagevereinbarung ankommt: Nebenkosten + Mietvertrag: Warum Vereinbarungen im Mietvertrag so wichtig sind

3. Kein Recht auf Mietkaution

Vermieter haben keinen gesetzlich verankerten Anspruch auf eine Mietkaution. Nach § 551 BGB können die Mietvertragsparteien eine Kaution vereinbaren —grds. auch mündlich — eine Pflicht besteht aber nicht.

Bei einer Schlüsselübergabe ganz ohne Mietvertrag mit Vereinbarung einer Kautionszahlung, haben Vermieter kein Recht auf die Mietkaution. Mieter können die Zahlung einer Mietkaution dann verweigern. Unabhängig davon, ob der Schlüssel übergeben wurde.

Wollen Vermieter sich bei der Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag absichern, sollten Sie die Übergabe der Schlüssel von eine Kautions(teil)zahlung abhängig machen. Zwar kann nicht die ganze Kautionssumme verlangt werden, aber zumindest ein Teil: Schlüssel für Mietwohnung erst nach Kautionszahlung?

4. Kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen durch den Mieter

Ohne Mietvertrag gibt es i.d.R. auch keine (nachweisbare) Umlagevereinbarung für Schönheitsreparatur oder Kleinreparaturverpflichtungen des Mieters.

Es bleibt daher bei der gesetzlichen Annahme, dass Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zur Durchführung von Schönheits- und Kleinreparaturen verpflichtet sind. Der Vermieter trägt damit alle Instandhaltungskosten und Reparaturkosten, die durch das Abwohnen bzw. den vertragsgemäßen Verschleiß der Mietwohnung anfallen.

Reparaturen aufgrund von Schäden die der Mieter verursacht hat, muss der Mieter bezahlen. Vorausgesetzt ist, dass der Schaden durch einen Vertragswidrigen Gebrauch entstanden ist. Was das im Einzelnen bedeutet, zeigt der Artikel: Schäden an Teppich, Laminat oder Parkett bei der Wohnungsabnahme

5. Vertragslaufzeit unbefristet: Beendigung nur durch Kündigung

Ohne Mietvertrag gilt das Mietverhältnis ab Schlüsselübergabe für einen unbefristeten Zeitraum, selbst wenn der Vermieter oder der Mieter ursprünglich eine befristete Vermietung vereinbaren wollten. Die Folge ist, dass das Mietverhältnis einzig durch Kündigung einseitig beendet werden kann und nicht automatisch durch Zeitablauf endet.

Letzteres geht nur bei befristeten Mietverträgen nach § 575 BGB. Diese unterliegen allerdings einem Formzwang und können nicht mündlich oder faktisch geschlossen werden. Nach § 126 BGB ist die Schriftform notwendig. Außerdem sind zur Wirksamkeit der Befristungsgrund und die Dauer im Mietvertrag zu benennen. Alle Voraussetzungen finden Sie hier: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung.

Die Besonderheiten bei der Kündigung von Mietverhältnissen ohne Mietvertrag finden Sie in dem Artikel: Kündigungsfrist: Kein Mietvertrag oder mündlicher Mietvertrag.

III. Abschluss eines schriftlichen Mietvertrags nicht erzwingbar

Wurde durch die Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag das Mietverhältnis begonnen, kann der Vermieter den Mieter nicht dazu verpflichten einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, denn es besteht bereits ein faktischer Mietvertrag. Ein neuer Mietvertragsabschluss ist nur nach beiderseitigem Einverständnis möglich. Der faktische Mietvertrag wird dann durch den schriftlichen Mietvertrag ersetzt und es gelten die dort vereinbarten Regelungen.

Wie ein Schriftlicher Mietvertrag gestaltet sein sollte, lesen Sie hier: Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag) und Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten

IV. Fazit und Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass eine Schlüsselübergabe ohne Mietvertrag — besonders für Vermieter — nicht zu empfehlen ist. Durch die Schlüsselübergabe beginnt das Mietverhältnis und es besteht ein faktischer Mietvertrag, mit den gesetzlichen Regelungen. Abdingbare Vermieterpflichten bleiben bestehen. Die Möglichkeit der Umlage von Nebenkosten und kleineren Reparaturen auf den Mieter bleibt ungenutzt. Mündliche Abreden sind in der Praxis kaum nachweisbar. In der Folge können diese Nachteile für den Vermieter nur durch einen schriftlichen Mietvertrag mit dem Mieter geändert werden. Vorausgesetzt, dass sich dieser bereit erklärt, einen entsprechenden Mietvertrag mit dem Vermieter abzuschließen. Ohne Mietvertrag oder zumindest einen Vorvertrag sollten Vermieter die Schlüssel zur Mietwohnung nicht übergeben.