In so gut wie allen Mietverträgen ist das Datum des Mietbeginns vermerkt. Dieser Zeitpunkt muss jedoch nicht zwangsläufig identisch sein mit demjenigen Zeitpunkt, zu dem der Vermieter dem Mieter die Schlüssel aushändigt. Nicht selten kommt es vor, dass dem Mieter die Schlüssel schon vor dem vereinbarten Mietbeginn übergeben werden. Am Ende des Mietverhältnisses kann es zu einer vergleichbaren Situation kommen. Hat eine Partei das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, endet dies am Monatsende. Auch wenn viele Mieter mit der Räumung der Wohnung in Verzug geraten, gibt es auch solche, die die Schlüssel schon vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben oder dies zumindest möchten. Das Auseinanderfallen von Mietbeginn bzw. Mietende auf der einen und der Übergabe der Schlüssel auf der anderen Seite kann zu Problemen führen. Wie diese von vornherein vermieden werden können und wie mit bereits aufgetretenen Schwierigkeiten umzugehen ist, klärt dieser Beitrag.
Inhalt: Schlüssel vor Mietbeginn oder vor Mietende übergeben?
I. Schlüsselübergabe vor Mietbeginn
II. Schlüsselübergabe vor dem Ende des Mietverhältnisses
1. Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel
2. Rechtsfolgen der Schlüsselübergabe vor dem Mietende
a) Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters
b) Fortbestand oder vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses
I. Schlüsselübergabe vor Mietbeginn
Es ist durchaus möglich, dass die Parteien den Mietbeginn durch vorzeitige Übergabe der Schlüssel abweichend von dem zunächst im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt konkludent vorverlagern. Ist dies der Fall, gelten bereits vom Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an alle mietrechtlichen Vorschriften. Hieraus folgt insbesondere auch, dass der Mieter bereits vom Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an Miete zahlen muss. Der Vermieter wiederum muss dafür sorgen, dass die Wohnung sich bereits am Tag der Schlüsselübergabe in einem vertragsgemäßen Zustand befindet und keine Mängel aufweist.
Liegt keine konkludente Vorverlagerung des Mietbeginns vor, besteht zwischen den Parteien in der Phase zwischen der Schlüsselübergabe und dem Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nach überwiegender Ansicht ein sog. Überlassungsverhältnis eigener Art (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 – 3 U 90/12). Dieses Überlassungsverhältnis begründet zwar keine Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung und auch der Vermieter muss die Mietsache noch nicht zwingend in einen vertragsgemäßen und mangelfreien Zustand versetzt haben. Der Mieter ist aber bereits berechtigter Besitzer der Wohnung und kann sich daher gegen Besitzstörungen – in der Regel auch gegen solche des Vermieters selbst- zur Wehr setzen. Kehrseite der Medaille ist allerdings, dass der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe dafür Sorge tragen muss, dass die sich in seiner Obhut befindende Wohnung keinen Schaden erleidet. Verletzt er seine Obhutspflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Kommt es zu einer vorzeitigen Schlüsselübergabe, treffen die Parteien in der Regel keine, zumindest keine ausdrückliche und erst recht keine schriftliche Vereinbarung darüber, was für ein Rechtsverhältnis zwischen ihnen ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe bis zu dem Zeitpunkt des (zunächst) vereinbarten Mietbeginns vorliegen soll. In der Regel muss also durch Auslegung ermittelt werden, was die Parteien gewollt haben. Entscheidend ist es herbei herauszufinden, ob die vorzeitige Überlassung nach dem Willen der Parteien entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen soll. Im Falle einer von den Parteien gewollten Entgeltlichkeit ist von einer Vorverlagerung des zunächst vereinbarten Mietbeginns auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe auszugehen. Ergibt die Auslegung hingegen, dass die vorzeitige Überlassung unentgeltlich erfolgen soll, liegt keine Vorverlagerung des Mietbeginns vor, da ein Mietverhältnis nur dann bestehen kann, wen sich die Parteien über die Entgeltlichkeit der Überlassung geeinigt haben.
Beachte:
Auch wenn der Mieter für die Zeit der vorzeitigen Überlassung keine Miete zahlt, muss dies nicht bedeuten, dass die Überlassung der Wohnung vor dem zunächst geplanten Mietbeginn unentgeltlich erfolgt. Führt der Mieter in dieser Zeit z.B. eine Anfangsrenovierung durch, kann die Mietfreiheit einen Ausgleich für die Renovierung darstellen, zu der ein Mieter an sich durch eine formularvertragliche Klausel im Mietvertrag ohne angemessenen Ausgleich nicht wirksam verpflichtet werden kann (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.09.1991 – 4 U 201/90).
Praxistipp:
Um Streitigkeiten zu vermeiden, die z. B. entstehen können, wenn der Vermieter von dem Mieter für die Zeit ab der Übergabe der Schlüssel bis zu dem im schriftlichen Mietvertrag festgelegten Mietbeginn die Zahlung von Miete verlangt oder der Mieter mietrechtliche Gewährleistungsansprüche geltend macht, weil sich die Wohnung in dieser Zeitspanne nicht in vertragsgemäßem Zustand befunden hat, empfiehlt es sich, im Falle einer Schlüsselübergabe, die vor dem im Mietvertrag als Mietbeginn festgelegten Zeitpunkt erfolgt, eine ausdrückliche und aus Beweisgründen schriftliche Vereinbarung darüber zu treffen, welche Rechte und Pflichten die Parteien in der Phase vor dem (ursprünglich) festgelegten Mietbeginn haben.
II. Schlüsselübergabe vor dem Ende des Mietverhältnisses
Im Zusammenhang mit der Übergabe der Schlüssel vor dem Mietende sind zwei Fragen relevant. Zum einen ist zu klären, ob der Mieter einen Anspruch darauf hat, die Schlüssel bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben (dazu unter 1.). Zum anderen ist von Bedeutung, welche Rechtsfolgen die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel nach sich zieht (dazu unter 2.).
1. Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel
Der BGH hat die Frage einer Verpflichtung des Vermieters zur vorzeitigen Rücknahme der Mietsache und damit auch der Schlüssel bislang nicht abschließend entschieden. Während er diese Frage mit Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05- noch vollständig offen gelassen hat, ist er zwar mit Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11- etwas konkreter geworden und hat entschieden, dass der Vermieter zumindest nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ (z.B. durch Entgegennahme der Wohnungsschlüssel unmittelbar an der Haustür) zurückzunehmen. In Annahmeverzug gerate der Vermieter- so der BGH- in einer solchen Situation auch dann nicht, wenn der Mieter die Schlüssel nach dem gescheiterten Übergabeversuch in seinen eigenen Briefkasten einwirft.
Was in solchen Fällen gilt, in denen die Rückgabe der Schlüssel nicht „auf Zuruf“ erfolgt, ist aber weiterhin nicht höchstrichterlich geklärt.
Die Instanzgerichte hingegen beziehen konkreter Stellung, urteilen aber nicht einheitlich.
Das LG Bonn z.B. hat mit Urteil vom 05.06.2014 – 6 S 173/13- entschieden, dass der Mieter grundsätzlich berechtigt ist, den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Eintritts des Annahmeverzugs bei Ablehnung der angebotenen Schlüsselübergabe. Dies ergebe sich aus der Zweifelsregelung in § 271 Abs.2 BGB, wonach in solchen Fällen, in denen für die Leistung eine Zeit bestimmt ist, im Zweifel anzunehmen ist, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann. Hieraus folge- so das LG Bonn-, dass der Mieter die Rückgabe der zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel auch vor dem Ende des Mietvertrags bewirken könne und der Vermieter solche Umstände dartun müsse, die ein Abweichen von der den Mieter als Rückgabeschuldner privilegierenden gesetzlichen Zweifelsregelung rechtfertigen. Nur wenn schutzwürdige Interessen des Vermieters entgegenstehen, besteht also nach Auffassung des LG Bonn keine Verpflichtung des Vermieters zur vorzeitigen Rücknahme der Schlüssel. Auch das LG Bonn schließt es jedoch nicht aus, dass der Vermieter in Fällen einer unangekündigten Schlüsselübergabe, durch welche ein ordnungsgemäßer Wohnungsübergabetermin vereitelt wird, die Annahme der Schlüssel ausnahmsweise – jedenfalls für eine gewisse Zeit – verweigern darf und dann nicht in Annahmeverzug gerät.
Beachte: Der Vermieter kann mit der Rücknahme der Wohnung und auch der Schlüssel nur in Annahmverzug geraten, wenn der Mieter die Wohnung geräumt hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter berechtigt, die Annahme zu verweigern.
Anders als das LG Bonn entschied das Kammergericht mit Urteil vom 06.05.1999 – 8 U 1700/98-, dass der Vermieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist, die Wohnungsschlüssel entgegen zu nehmen. Ebenso entschied elf Jahre vorher bereits das OLG Düsseldorf mit vom 19.05.1988 – 8 U 163/87.
Das OLG Dresden hingegen differenziert mit Urteil vom 20. 06. 2000 – 23 U 403/00- danach, wie lang der Zeitraum ist, der zwischen der vorzeitigen Schlüsselrückgabe und dem Ende des Mietverhältnisses liegt. Nach dieser Entscheidung ist der Vermieter zu einer Rücknahme der Mietsache vor dem Ende der Mietzeit uneingeschränkt nur dann verpflichtet, wenn das Mietende naht oder unmittelbar bevorsteht. Das OLG Dresden nennt ein Beispiel und führt aus, die Verweigerung der Rücknahme von Räumen um den 15.12. sei bei einem am 31.12. endenden Mietverhältnis nicht gerechtfertigt. Die Belange des Mieters, der etwa für die Zeit über die Jahreswende hinaus in Urlaub fahren wolle, würden in diesem Fall eine Verpflichtung des Vermieters zur Übernahme des Mietobjekts nach sich ziehen.
Wolle der Mieter hingegen die Räume erhebliche Zeit vor dem Vertragsende zurückgeben (in dem der Entscheidung des OLG Dresden zu Grunde liegenden Fall waren es fünf Monate), könne der Vermieter – so das OLG Dresden- die Entgegennahme des Mietobjekts verweigern, ohne damit in Annahmeverzug zu geraten.
Beachte:
In Gewerbemietverträgen kann eine sog. Betriebspflicht des Mieters vereinbart werden. Ist eine solche Vereinbarung getroffen worden, was grds. auch durch Formularvereinbarung geschehen kann (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24. 09. 1998 -10 W 93–98), kommt § 271 Abs.2 BGB nicht zu Anwendung mit der Folge, dass der Mieter kein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel hat.
Folgt man dem LG Bonn und bejaht ein grds. Recht des Mieters zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel mit der Folge des Annahmeverzuges des Vermieters im Falle der Verweigerung der Rücknahme durch den Vermieter, stellt sich die Anschlussfrage, welche Konsequenzen es hat, wenn der Vermieter mit der Rücknahme der Schlüssel, und damit auch der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug gerät.
In einem solchen Fall kommt zunächst § 300 Abs.1 BGB zu Anwendung. Diese Vorschrift besagt, dass der Schuldner während des Verzugs des Gläubigers nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Verliert der Mieter z.B. die Schlüssel, nachdem er vergeblich den Versuch unternommen hat, sie dem Vermieter zurückzugeben, und fällt ihm diesbezüglich nur leichte Fahrlässigkeit zur Last, haftet er nicht.
Auch wenn es nach dem gescheiterten Versuch, die Schlüssel zurückzugeben, zu Schäden oder Verschlechterungen in der Wohnung kommt, haftet der Mieter hierfür nur, wenn diese auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Mieters zurückzuführen sind.
Schwieriger zu beantworten ist die Frage, ob durch den Annahmeverzug des Vermieters die Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB in Gang gesetzt wird. Gem. § 548 Abs.1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Scheitert der Versuch der Schlüsselübergabe, erhält der Vermieter die Wohnung nicht zurück, auch wenn dies darauf zurückzuführen ist, dass er die Annahme zu Unrecht verweigert. Dennoch wird vertreten, einem Rückerhalt der Wohnung i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB sei es verjährungsrechtlich gleichzusetzen, wenn ein Vermieter die Entgegennahme der Wohnung zu Unrecht verweigert (vgl. AG Leipzig, Urteil vom 28.05.2014 –166 C 3153/13). Unbestrittene Ansicht ist dies allerdings nicht. Der BGH hat zu dieser Frage zwar noch nicht Stellung genommen. Insbesondere in der Literatur ist jedoch die Ansicht verbreitet, der Annahmeverzug an sich setze die Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB nicht in Gang (vgl. Streyl, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 548 Rn.42). Für den Beginn der Verjährung sei allein entscheidend, dass der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte (vgl. Streyl aaO).
Dennoch führen die genannten unterschiedlichen Ansichten oft zu dem gleichen Ergebnis, da die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung auch dann gegeben sein kann, wenn der Mieter die Wohnung geräumt und dem Vermieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat. Zumindest dann, wenn der Vermieter weiß, dass und wo er die Schlüssel erhalten kann, besteht die Möglichkeit der Untersuchung der Mietsache (ähnlich: Witt, NZM 2012, 545 (548)).
2. Rechtsfolgen der Schlüsselübergabe vor dem Mietende
Hat der Mieter nicht nur den Versuch unternommen, dem Vermieter die Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, sondern hat dieser sie auch angenommen, stellen sich nicht weniger wichtige Fragen. Die Rückgabe der Schlüssel ist zunächst ein tatsächlicher Akt. Welche Rechtsfolgen diese nach sich ziehen soll, wenn sie vor dem eigentlichen Mietende erfolgt, haben die Parteien jedoch meistens weder geregelt noch sind sie sich darüber im Klaren, welche Rechtsfolgen das Gesetz an die Rückgabe der Schlüssel knüpft.
Folgendes sollten Vermieter und Mieter in diesem Zusammenhang wissen:
a) Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters
Unter Zf.1 wurde bereits dargelegt, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist, der gem. § 548 Abs.1 S.1 BGB die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache unterliegen, gem. § 548 Abs.1 S.2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Mit der Rückgabe der Schlüssel geht in der Regel auch der Rückerhalt der Mietsache i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB einher mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird.
Beachte:
Der Rückerhalt der Wohnung i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB ist nicht zwingend identisch mit der Rückgabe der Mietsache i. S. d. § 546 Abs.1 BGB. Der Rückerhalt setzt nicht die vollständige Erfüllung der Rückgabepflicht, insb. keine vollständige Räumung der Wohnung voraus (vgl. OLG München, Urteil vom 22.09.2006 – 19 U 2964/06). Erforderlich, aber auch ausreichend ist es für die Annahme des Rückerhalts i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB, dass der Vermieter Möglichkeit hat, die Mietsache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen (vgl. OLG Düsseldorf: Beschluss vom 20.09.2007 – 24 U 7/07).
Diese Rechtsfolge ist dem Vermieter häufig nicht bekannt, was nicht selten dazu führt, dass der Mieter dem Vermieter erfolgreich die Einrede der Verjährung entgegensetzen kann, wenn der Vermieter erst nach dem Ablauf von sechs Monaten nach der Rückgabe der Schlüssel Ersatzansprüche geltend macht. Doch selbst dann, wenn dem Vermieter der Beginn der Verjährungsfrist bewusst ist, kann er an der Geltendmachung seiner Ansprüche im Ausnahmefall vollständig gehindert sein, weil diese bereits verjährt sind, bevor sie überhaupt entstanden sind. Hierzu kann es kommen, wenn die Rückgabe der Schlüssel– was allerdings eher die Ausnahme sein dürfte- mehr als sechs Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgt. Z. B. ein Schadensersatzanspruch, der dem Vermieter zusteht, weil der Mieter während des Mietverhältnisses trotz entsprechender Verpflichtung keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und der bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht geltend gemacht werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 – VIII ZR 192/04), wäre daher im Falle einer Rückgabe der Schlüssel, die mehr als sechs Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgt, bereits verjährt, bevor die Möglichkeit besteht, ihn geltend zu machen. Doch auch dann, wenn die Zeitspanne zwischen der Rückgabe der Schlüssel und dem Ende des Mietverhältnisses nicht sechs Monate beträgt, ist der Zeitraum zwischen der Entstehung des besagten Schadensersatzanspruchs bzw. der Möglichkeit, diesen geltend zu machen, und dem Eintritt der Verjährung im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel auf weniger als sechs Monate verkürzt.
Das Gleiche gilt für den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer pflichtwidrig und schuldhaft nicht durchgeführten Endrenovierung durch den Mieter. Auch dieser entsteht nicht vor dem Ende des Mietverhältnisses und in der Regel auch erst nach dem Ablauf einer vom Vermieter gem. § 281 Abs.1 BGB zu setzenden Frist. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verjährungsfrist mit dem Rückerhalt der Mietsache zu laufen beginnt (vgl. BGH, Urteil vom 19. 01. 2005 – VIII ZR 114/04) und der Anspruch im Falle einer Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses bereits vor seiner Entstehung verjährt sein kann bzw. – falls dies nicht der Fall ist- jedenfalls die Phase zwischen seiner Entstehung und dem Eintritt der Verjährung weniger als sechs Monate beträgt.
Dem Vermieter ist daher zu raten, bereits im Mietvertrag Vorkehrungen dafür zu treffen, dass der Eintritt der Verjährung im Falle einer Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses nicht ebenfalls mit vorverlagert wird. Zumindest durch eine Individualvereinbarung kann von § 548 Abs.1 S.2 BGB in den Grenzen des § 202 Abs.2 BGB auch zum Nachteil des Mieters in der Weise abgewichen werden, dass der Verjährungsbeginn hinausgeschoben wird (vgl. BGH, Urteil vom 15. 03. 2006 – VIII ZR 123/05). Die Parteien können z. B. vereinbaren, dass die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel erst mit dem Ende des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.
Ist es zu einer solchen Vereinbarung nicht gekommen, sei es, weil der Vermieter daran nicht gedacht hat oder weil der Mieter sich nicht einverstanden erklärt hat, ist dem Vermieter zu raten so schnell es geht verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen, sofern die Verjährung nicht bereits eingetreten ist. Gehemmt wird die Verjährung z.B. durch die Erhebung einer Klage (vgl. § 204 Abs.1 Nr.1 BGB).
In Ausnahmefällen, in denen der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, eine rechtzeitige Prüfung seiner Ansprüche vorzunehmen und verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen, hat er das Recht, die vorzeitige Rücknahme der Schlüssel von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig zu machen, mit der die Verjährung hinausgeschoben wird, (vgl. Streyl, in Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 546 Rn. 77).
b) Fortbestand oder vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses
Ebenso wie die vorzeitige Übergabe der Schlüssel an den Mieter vor dem zunächst vereinbarten Mietbeginn eine konkludente Vorverlagerung des Mietbeginns darstellen kann (vgl. dazu die Ausführungen oben unter I.), ist es nicht ausgeschlossen, dass durch die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter das eigentliche Mietende vorverlagert wird. Die Parteien können im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes Verhalten ausreichend sein kann (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 05.11. 2015 – 9 S 69/15). Den Willen des Mieters, mit der Schlüsselrückgabe auch das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wird man durchaus oft annehmen können. Schließlich wird er dadurch von seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses frei. Um die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter als Annahme oder Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags werten zu können, müssen jedoch ganz bestimmte Umständen vorliegen, aus denen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist z. B. dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 05. 11. 2015 – 9 S 69/15).
Im Regelfall führt die Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses jedoch nicht zu einer Vorverlagerung des Mietendes (vgl. auch LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014 – 6 S 173/13).
Praxistipp:
Um Streitigkeiten über den Fortbestand des Mietverhältnisses zu vermieden, zu denen es im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter z. B. dann kommen kann, wenn der Vermieter von dem Mieter weiterhin die Zahlung des Mietzinses verlangt, der Mieter diese aber mit der Begründung, das Mietverhältnis sei bereits vorzeitig beendet worden, verweigert, ist den Mietparteien zu raten, ausdrücklich und aus Beweisgründen schriftlich zu regeln, welche Rechtsfolgen die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel nach sich ziehen soll, insbesondere ob das Mietverhältnis hierdurch vorzeitig beendet werden soll oder nicht.
c) Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung
Wird das Mietverhältnis durch die Rückgabe der Schlüssel vorzeitig beendet, steht außer Frage, dass der Mieter ab dem Zeitpunkt der durch die Schlüsselrückgabe bewirkten vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses auch keine Miete mehr zahlen muss. Dauert das Mietverhältnis hingegen fort, obwohl der Mieter die Schlüssel bereits zurückgegeben hat, sind viele Mieter der Ansicht, sie seien trotz des noch fortbestehenden Mietverhältnisses von der Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses befreit, und begründen dies damit, dass sie die Wohnung gar nicht mehr nutzen und diese dem Vermieter zur Nutzung zur Verfügung steht .
Mit diesem Argument kann der Mieter seine Verpflichtung zur Zahlung der Miete aber in der Regel nicht mit Erfolg abwenden. § 537 Abs.1 S.1 BGB bestimmt insoweit, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit ist, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Gibt der Mieter die Schlüssel, und damit in der Regel auch die Wohnung freiwillig aus in seiner Person liegenden Gründen zurück, ist er daher grds. weiterhin zur Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses verpflichtet.
Auch hier gilt jedoch: „Kein Grundsatz ohne Ausnahme.“ Diese ist in § 537 Abs.1 S.2 BGB geregelt. Danach muss sich der Vermieter den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. Vermietet der Vermieter die Wohnung vor dem Ende des Mietverhältnisses bereits an einen neuen Mieter, muss er sich dem alten Mieter gegenüber, der die Wohnung vorzeitig zurückgegeben hat, die von dem neuen Mieter erhaltene Miete anrechnen lassen. Ist die von dem neuen Mieter zu entrichtende Miete gleich hoch oder sogar höher als diejenige Miete, die der alte Mieter zu zahlen hat, ist der Mieter von seiner Zahlungspflicht vollständig befreit. Nur wenn die Miete, die der neue Mieter zu zahlen hat, unter der von dem alten Mieter zu entrichtenden Miete liegt, ist der alte Mieter zur Zahlung der Differenz verpflichtet.
Auch wenn der Vermieter die Wohnung nicht bereits während des noch laufenden Mietverhältnisses weiter vermietet und damit keine anderweitige Verwendung i. S. d. § 537 Abs.1 S.2 Alt.2 BGB vorliegt, kann er durch den vorzeitigen Auszug des Mieters Aufwendungen i. S. d. § 537 Abs.1 S.2 Alt.1 BGB ersparen, was zur Folge hat, dass sich die Zahlungspflicht des Mieters minimiert. Zieht der Mieter vorzeitig aus, ermäßigen sich in der Regel auch diejenigen Betriebskosten, die (anteilig) verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wie z. B. Anteile der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser (vgl. §§ 6 ff. Heizkostenverordnung).
Je nach den Umständen des Einzelfalls können sich von den zuvor geschilderten Grundsätzen, insb. demjenigen, dass der Mieter grds. auch im Falle vorzeitiger Rückgabe der Schlüssel weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet ist, Abweichungen ergeben. Vereinzelt gibt es z. B. auch solche Fälle, in denen durch die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel zwar das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet wird, das Verhalten des Vermieters jedoch dahingehend auszulegen ist, dass er dem Mieter die Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses erlässt. Das AG Zweibrücken z. B. entschied mit Urteil vom 26.06.2013 – 2 C 71/13- in einem Fall, in dem der Vermieter im Kündigungsschreiben dem Mieter mitgeteilt hatte, ein früherer Auszug des Mieters sei kein Problem, die Erklärung des Vermieters könne nach dem objektiven Empfängerhorizont nur so verstanden werden, dass mit dem früheren Auszug auch die Pflicht zur Mietzahlung ab diesem Zeitraum entfällt, da die Regelung ansonsten keinen Sinngehalt habe, da der Mieter bei Fortzahlung des Mietzinses ohnehin jederzeit ausziehen könne.
III. Fazit und Zusammenfassung
- Werden dem Mieter die Schlüssel vor dem im schriftlichen Mietvertrag (zunächst) festgelegten Mietbeginn ausgehändigt, kann die Auslegung ergeben, dass eine konkludente Vorverlagerung des zunächst vereinbarten Mietbeginns erfolgt ist, mit der Folge, dass der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe Miete zahlen muss und der Vermieter die Wohnung bereits zu diesem Zeitpunkt in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt haben muss.
- Kommt es durch die vorzeitige Aushändigung der Schlüssel nicht zu einer konkludenten Vorverlagerung des zunächst vereinbarten Mietbeginns, liegt zwischen den Parteien in der Zeit von der Schlüsselübergabe bis zum Beginn des Mietverhältnisses ein unentgeltliches Überlassungsverhältnis eigener Art vor, das ein Besitzrecht des Mieters und eine damit einhergehende Obhutspflicht des Mieters begründet.
- Ob der Mieter ein Recht darauf hat, dem Vermieter die Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, wird nicht einheitlich beurteilt und ist nicht höchstrichterlich geklärt. Bejaht man ein solches Recht, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme der Schlüssel verweigert mit der Folge, dass der Mieter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet. Ob durch den Verzug mit der Annahme der Schlüssel die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB zu laufen beginnt, ist umstritten.
- Gibt der Mieter dem Vermieter die Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses zurück und nimmt dieser sie auch entgegen, wird hierdurch die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 S.1 BGB in Gang gesetzt, vorausgesetzt, mit der Rückgabe der Schlüssel wird auch der von § 548 Abs.1 S.2 BGB geforderte Rückerhalt der Wohnung bewirkt. Der Beginn der Verjährungsfrist kann durch Individualvereinbarung hinausgeschoben werden.
- Die Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses bewirkt in der Regel nicht, dass das eigentliche Mietende vorverlagert wird. Der Abschluss eines konkludenten Mietaufhebungsvertrages durch die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel kann nur im Ausnahmefall angenommen werden, wenn aus dem Verhalten des Vermieters der Schluss gezogen werden kann, dass er gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will.
- Der Mieter ist auch in der Zeit von der Schlüsselrückgabe an bis zum Ende des Mietverhältnisses grds. weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet. Erzielt der Vermieter allerdings Einnahmen, weil er die vorzeitig zurückgegebene Wohnung bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses weitervermietet, muss er sich diese auf seinen gegen den Mieter gerichteten Mietzinsanspruch anrechnen lassen. Auch dadurch, dass der Vermieter Aufwendungen, z. B. durch einen geringeren Verbrauch an Heizenergie erspart, kann sich der Mietzinsanspruch minimieren. Nur im Ausnahmefall kann die Auslegung des Verhaltens des Vermieters ergeben, dass dieser dem Mieter die Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses erlässt.
20.06.2018 - 09:25
Zitat:”Der Vermieter kann mit der Rücknahme der Wohnung und auch der Schlüssel nur in Annahmverzug geraten, wenn der Mieter die Wohnung geräumt hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter berechtigt, die Annahme zu verweigern.”
Was ist aber in dem Fall, wenn der Mieter vor Mietende den Schlüssel beim Vermieter persönlich abgibt, die Mietsache aber räumlich getrennt in einer anderen Stadt nicht in Augenschein genommen werden kann um zu prüfen ob die Wohnung ordnungsgemäß geräumt ist da der Vermieter zu diesem Zeitpunkt terminlich verhindert ist?
09.02.2024 - 12:39
Ich bin Vermieter.
Meine Mieterin hat die Wohnung über ihren Rechtsanwalt zum Okt. 2024 gekündigt, aber bereits am 28.11.2023 ausgezogen. Die Miete wurde noch bis einschl. Monat Jan2024 bezahlt und die Wohnungsschlüssel wollte die Mieterin am 24.01.2024 übergeben, was aber wegen meines Einwandes nicht stattfand und so wurden dann die Schlüssel dann mit Einschreiben-Einwurf zugesandt.
Bin ich da jetzt in Annahmeverzug?
Gilt das Mietverhältnis als vorzeitig beendet?
Was soll ich weiter beachten?
11.02.2024 - 16:13
Hallo Hermann,
die pragmatische Lösung in der Praxis wäre die Neuvermietung und damit der Biss in den saueren Apfel. Die Alternative ist das rechtlich korrekte vorgehen mit anwaltlicher Beratung und Durchsetzung Ihrer Mietzahlungsansprüche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.06.2018 - 10:16
R Ü C K F R A G E Mieterstattungsanspruch
Im Fazit Punkt 6 heiß es:”Erzielt der Vermieter allerdings Einnahmen, weil er die vorzeitig zurückgegebene Wohnung bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses weitervermietet, muss er sich diese auf seinen gegen den Mieter gerichteten Mietzinsanspruch anrechnen lassen.”
Wie ist die Sachlage, wenn die Schlüsselübergabe an den Nachmieter vorzeitig erfolgt, o h n e daß der Vermieter eine (doppelte) Mietzahlung erhält?
Fall: Vormieter kündigt zum 30.06., Schlüsselübergabe 30.05., Mietzahlung bis 30.06.
Neues Mietverhältnis mit Nachmieter wird zum 1.7. geschlossen. Schlüsselübergabe zum 20.6.
Mietzahlung ab 01.07.
Kann der Vormieter etwas fordern?
22.06.2018 - 09:38
Hallo Julika,
es kommt hier auf die Vereinbarung an. Wenn der Mieter z.B. weit weg zieht und der Vermieter den Schlüssel und die Wohnung früher übernimmt, dann muss natürlich auch die Miete weitergezahlt werden. Anders sieht es aus, dann Beide den Mietvertrag mit der Schlüsselübergabe aufheben. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.06.2018 - 07:31
Hallo Horst,
recherchieren Sie zum Thema MIetminderung bei verspäteter Wohnungsübergabe. Auf der anderen Seite ist es vielleicht nicht gerade von Vorteil, das Mietverhältnis gegenseitig so zu beginnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.08.2018 - 13:49
Wir haben zum 30.09. gekündigt, wollen aber am 29.08. bereits die Schlüssel abgeben. Mehrere Terminvorschläge unsererseits wurden vom Vermieter für diesen Tag abgelehnt (seit dem telefonisch nicht erreichbar und Emails werden nicht beantwortet). Dem Vermieter ist bekannt, dass wir 600 km weit weg ziehen und bis 30.09. ordentlich die Miete zahlen werden.
Sein einziger Terminvorschlag ist der 01.10.
Wie sind unsere Chancen auf eine vorzeitige Rückgabe?
Ist der Vermieter damit in Annahmeverzug oder sind wir gezwungen seinen Terminvorschlag zu akzptieren?
Welche Pflichten hätten wir für die Wohnung, wenn diese vier Wochen leer steht?
13.08.2018 - 06:01
Hallo Frau Schindler,
Sie werden den Vermieter nicht zwingen können, die Abnahme bereits einen Monat früher durchzuführen. Diese könnte z.B. im Urlaub sein und seit Wochen mit Ihrem Kündigungsdatum planen. Ihre Mieterpflichten bestehen auch bei einer freigezogenen Wohnung (recherchieren Sie dazu). Suchen Sie nach einer einvernehmlichen Lösung für die Übergabe – anders wird es m.E. nicht gehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.10.2018 - 08:53
Sehr geehrter Herr Hundt,
meine Frau hat gewerblich Räumlichkeiten angemietet. Zuvor waren die diese mehrere Jahre unvermietet.
Der im November 2016 abgeschlossene Mietvertrag sieht als Beginn des Mietverhältnisses den 01.04.2017 vor. Die Räume waren an sich zwar in Ordnung (wohl also in vertragsgemäßem Zustand), aus unserer Sicht war aber eine Optimierung (Mauerdurchbruch, Raumabtrennung, Wasseranschlüsse…) sinnvoll bzw. erforderlich, was zu ca. 3/4 auf unsere Kosten erfolgte. Für die Planung und Ausführung dieser Arbeiten gewährte uns der Vermieter vorfristig Zugang – ohne besondere Vereinbarung. Der reale Betrieb wurde wie geplant zum 01.04.2017 aufgenommen. Jetzt stellt sich die Frage, wer für die 5 Monate bis zum regulären Mietbeginn für die nicht gerade unerheblichen Nebenkosten aufzukommen hat. Sind diese Sache noch des Vermieters oder schon des Mieters? Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
25.10.2018 - 17:34
Hallo,
ich hätte auch eine Frage zum Punkt 6. Ich hatte fristgerecht zum 30.09.18 gekündigt. Meine Endabnahme samt Schlüsselübergabe war bereits am 27.08.18. Damit ich nicht so lange eine Doppelbelastung habe, hatte ich einen neuen Mieter gefunden für die alte Wohnung. Dieser hatte seine Schlüsselübergabe bereits am 21.09.18 doch im Mietvertrag steht Beginn 1.10.18.
Nun habe ich meinen Vermieter angeschrieben und gefragt, ob ich für die 9 Tage, in denen der neue Mieter bereits drin lebt, meine gezahlte Miete anteilig zurückbekommen.
Seine Antwort war, dass der neue Mieter nur die Schlüssel vorher bekommen hat, weil er (der Vermieter) zum Zeitpunkt des Mietbeginns im Urlaub ist.
Das ist für mich persönlich keine zufriedenstellende Antwort. Ich sehe nicht ein, dass ich jemanden auf (quasi) meine Kosten in der alten Wohnung wohnen lasse. Schließlich hatte ich ja die Miete gezahlt und ein anderer darf auf meine Kosten darin wohnen?! Nur weil der Vermieter zu dem Zeitpunkt im Urlaub ist? Nur weil sie es zeitlich nicht geschafft haben, den Mietbeginn anzupassen?
Ist das wirklich so rechtens?
Mit freundlichen Grüßen
03.06.2019 - 12:48
Hallo Herr Hundt,
wie verhält es sich denn mit der Mietfortzahlung, wenn der Vermieter darauf drängt, dass der Mieter früher auszieht und die Schlüssel zurückgibt, damit er die Wohnung in freiem Zustand potentiellen Nachmietern zeigen kann? Und sich dann aber überhaupt nicht darum bemüht, aber dem Mieter sagt, dass er doch einen Nachmieter suchen solle, um die Mietfortzahlung zu vermeiden?
Vielen Dank und freundliche Grüße
07.05.2020 - 12:52
Hallo,
mein Schwiegervater hat ein Haus vermietet. Nun ist der Mieter ohne schriftliche Kündigung des Vertrages kurzfristig ausgezogen. Den Schlüssel wollte er einfach so abgeben. Nun wurde jedoch noch eine Wohnungsübergabe gemacht, protokolliert das keine Schäden vorhnanden sind und der Schlüssel zurückgegeben. Der Mieter ist nun der Meinung, das er keine Miete mehr zahlen muss und der Vertrag beendet wäre.
08.05.2020 - 07:44
Hallo Anke,
mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben. Lesen Sie am besten nochmals im Detail nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.06.2020 - 11:10
Hallo Herr Hundt,
Mein Sohn hat nein Haus gemietet. Nun zieht er fristgerecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt aus. Wir haben keinen Mietvertrag gemacht, leider. Der 30.06.2020 wäre der letzte Tag gewesen. Ich habe ihm zwei Termine angeboten , so auch der 01.07.20. Lt. Kündigungsfrist von 3 Monaten
Nun erfolgt morgen die Übergabe der Schlüssel. Ist er jetzt dann noch Mieter und worauf muss ich bei der Übergabe meines Hauses achten??
06.07.2020 - 09:50
Hallo Angela,
wenn Sie Ihren Sohn aus dem Vertrag entlassen wollen, beenden Sie den Mietvertrag einvernehmlich und schriftlich zum Tag der Übergabe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.01.2021 - 00:49
Hallo Hr. Hundt,
mit der Bitte des Vermieters (per Sprachnachricht bei WhatsApp) habe ich die Wohnung vor Jahresende inklusive der Schlüssel übergeben, obwohl das Mietende erst im Februar ist.
Ein Mitbewohner ist in mein Zimmer gezogen der mir (allerdings nur am Telefon) mitteilte dass er einen unterschriebenen Mietvertrag für den 01.01 an den Vermieter geschickt hat, dass er nun in mein Zimmer zieht. Bisher hat er keine Rückmeldung und ich bekomme auch kein Zugriff auf diesen Vertrag.
Der Vermieter hat mich zur Zahlung bis Februar aufgefordert.
Wie wäre ihre Einschätzung bezüglich der Fortzahlung der Miete?
Wir würden rechtlichen Beistand holen falls der Vermieter die Kaution einbehält.
13.01.2021 - 21:14
Hallo Anne,
der Vermieter kann nicht doppelt Miete einnehmen. Siehe “c) Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung”
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.02.2021 - 10:45
Hallo Herr Hundt,
meine Mutter ist am 04.01. verstorben. Habe dann die Wohnung gekündigt, so dass der Mietvertrag noch bis Ende April läuft. Die Verwaltung des Vermieters möchte schon vorher in die Wohnung, um Renovierungsarbeiten durchzuführen (neue Kücjhenmöbel, Parkett abziehen, neue Sanitärobjekte. Ich werde mich an den Kosten beteiligen, da ja das Malern mein Part ist. Ich möchte aber, dass mir die Mietzahlungen bis einschließlich April auf die Renovierungskosten angerechnet werden, ist dass unüblich oder kommt solch eine Vereinbarung häufiger vor?
VG
Andreas
03.02.2021 - 16:59
Hallo Andreas,
Ihr Vorschlag ist nachvollziehbar und üblich. Bitte prüfen Sie ggf. zusätzlich, ob Sie tatsächlich renovieren müssen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.02.2021 - 17:03
Hallo Dennis,
vielen Dank für den Hinweis!
Viele Grüße
Andreas
06.04.2021 - 13:18
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben zum 01.05.2021 eine Wohnung gemietet. Die aktuellen Mieter haben ihren Vertrag bis 30.04., somit ist es ein nahtloser Übergang. Die Wohnungsübergabe findet nun allerdings am 11.04.2021 statt.
Da die aktuellen Mieter die komplette Miete für April bereits gezahlt haben, sollen wir diese mit den aktuellen Mietern abrechnen.
Diese haben von der Hausverwaltung einen Betrag genannt bekommen, welcher keiner der Parteien nachvollziehen kann.
Die Abrechnung der Nebenkosten soll ab dem 12.04.2021 auf uns laufen, wir sollen allerdings die anteilige Miete für die 19 Tage an die aktuelle Mieterin zahlen.
Steht der Anspruch auf Miete nicht eigentlich dem Vermieter zu? Gerade im Bezug auf die Abrechnung der Nebenkosten…
Des Weiteren wurde vertraglich vereinbart, dass beim Auszug gestrichen werden muss. Jetzt sollen wir allerdings doch beim Einzug streichen. Können wir hier etwas verrechnen mit der anteiligen Miete, da wir die Wohnung ja nicht wie ursprünglich angegeben in einem “frisch renovierten” Zustand bekommen?
Sollte die Wohnung beim Übergabetermin (welcher zugleich Abnahmetermin der aktuellen Mieter ist) nicht ordentlich sein, haben wir dann ein Recht auf Nachbesserung und müssen auf den vorzeitigen Einzug verzichten?
Vielen Dank bereits im Voraus!
Beste Grüße,
Stefanie
06.04.2021 - 16:21
Hallo Stefanie,
die aktuellen Mieter haben die April-Miete schon an den Vermieter gezahlt. Daher die interne Verrechnung unten den Mietern. Etwas komplizierter, kann man aber so machen. Erfragen Sie den Rechenweg beim Vermieter. Der Vermieter muss den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung gewährleisten (z.B. frei renoviert). Wie er das macht ist seine Sache – Sie haben ggf. ein Recht auf Mietminderung, sollte es Mängel geben. Das ist im Einzelfall zu prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2021 - 08:41
Guten Tag,
unsere Mietvertrag läuft noch bis 30.04.21. Schlüsselübergabe haben wir am 19.03.21 gemacht. Jetzt haben wir von unserer Nachbar gehört das neue Mieter haben schon am 13.04.21 Schlüssel für die Wohnung gekriegt( und neue Miete bringen schon paar kleine Sachen in der Wohnung). Der Vermieter möchte gerne von uns noch komplette warme Mitte haben für Monat April.
Meine Frage muss ich noch bezahlen?
Mfg
20.04.2021 - 10:06
Hallo Lilija,
mit genau Ihrer Frage befasst sich der Artikel oben – lesen Sie am besten nochmals im Detail nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.05.2021 - 10:58
Hallo Herr Hundt,
Mein Vertrag läuft bis zum 01.07. ich werde aber mein Zimmer ab dem 15.05.
freimachen. Meine Mitbewohnerin bewohnt ihr Zimmer noch bis zum 01.07. Ich würde dem Vermieter gerne meine Schlüssel vorher geben, da ich ja ausgezogen bin und nicht möchte, dass er sich dauernd an mich wegen Besichtigungen von Interessenten wendet. Wie läuft dann die Übergabe ab? Ich kann ja die Gemeinschaftsräume nicht vollständig übergeben, da sie diese ja noch nutzt. Wie verhält es sich mit Schäden, die sie nach meinem Auszug verursacht etc.?
Vielen Dank schon mal im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
Dalia
03.05.2021 - 12:24
Hallo Dalia,
Sie könnten vielleicht einen Ihrer Schlüssel übergeben und dann die tatsächliche Übergabe erst Ende Juni durchführen. Es verbleibt so oder so immer ein Restrisiko – Sie sind schließlich noch Mieterin.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.07.2021 - 11:14
Guten Tag Herr Hundt,
meine Mietvertrag läuft noch bis 31.08..21. Schlüsselübergabe habe ich am 26.06.21 gemacht, da meiner Vermieter mir sagte, dass es einen neuen Mieter am 01.07.21 gibt, wer sogar schon einen Mietvertrag unterschrieben hat. Mein Vermieter warte nur noch auf den Einzug der Kaution von dem neuen.
Ich habe ihm auch darauf hingewiesen, fall die Wohnungübergabe am 01.07.21 nicht erzielt, würde ich gerne die Schlüssel zurückerhalten.
Er hat bis 07.07.21 mir erste mitgeteilt, dass die Übergabe mit dem neuen Mieter nicht erzielt. Der Vermieter möchte jetzt von mir komplette warme Mitte für Monat Juli erhalten.
Gemäß welches Artikel kann ich mein Recht zu verteidigen, um die Zahlung der ganzen warmen Miete zu zahlen. Teil davon würde ich gern zahlen, aber nicht die ganze. Ist es möglich?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüße
08.07.2021 - 19:37
Hallo Hua,
wenn Sie die Miete zahle sollen/wollen, haben Sie Anrecht auf Nutzung der Wohnung / auf die Schlüssel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.07.2021 - 16:06
Sehr geehrte Damen und Herren,
vielen Dank für die ausführliche Beschreibung.
Unser Vermieter droht, dass wir doch die eine Woche mehr zahlen müssen, da die Schlüsselübergabe eher als im Vertrag angegeben stattgefunden hat.
In Ihren Erläuterungen steht, im fall einer konkludente Vorverlagerung müssten wir die Wochen zahlen, sonst nicht. Mir ist nicht ganz klar, ob ich mit der Annahme der Schlüssel quasi konkludent zugestimmt habe, dass ich auch die Woch mehr zu zahlen habe? Wann wäre es denn nicht konkludent, wie sie im zweiten Fall erläutert haben?
Mit freundlichen Grüßen
Jens Reinecke
14.07.2021 - 20:48
Hallo Jens,
es kommt auf den Einzelfall an und auf den Willen der Parteien. Was haben Sie vereinbart? Wann und warum erfolgte die Übergabe früher?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.07.2021 - 07:38
Hallo Herr Hundt,
aufgrund der ansteigenden Inzidenz, wollten wir den Umzug machen, solange es die Regeln noch zulassen. Es gab nur ein Telefongespräch mit der Maklerin, dass es okay sei, die Wohnung ist schon fertig und wir könnten früher rein. Wir haben dann auch gleich eine Wohnungsübergabe gemacht.
Wir sind dann eben gleich komplett umgezogen, damit wir noch viele Helfer haben.
Über mehr Miete haben wir nie gesprochen. Aber das ist wohl dann trotzdem konkludent?
Als wir jetzt mal die Zusammensetzung der Miete angefragt haben nach Mietspiegel, kam sofort zurück, ob wir das wirklich fragen wollen, sonst müsste die Maklerin das Übergabeprotokoll usw. an die Hausverwaltung schicken und dann wüsste die Hausverwaltung, dass wir schon eher drin waren und dann müssten wir es auch bezahlen.
Miit freundlichen Grüßen
Jens Reinecke
16.07.2021 - 07:45
Hallo Jens,
Sie sind umgezogen und haben nicht über die Miethöhe gesprochen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.11.2021 - 18:41
Wie kann man sich als Vermieter absichern, wenn der Mieter auf eigenen Wunsch hin, die Wohnung vorzeitig übergeben möchte, dass dieser keinerlei mehr Ansprüche an der Wohnung erhebt, die Miete aber bis Ende der Mietzeit zu zahlen ist?
08.11.2021 - 18:52
Hallo Herr Müller,
ich würde in Richtung Individualvereinbarung und/oder Mietaufhebungsvertrag denken.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2021 - 12:26
Ich habe meine Wohnung zum 30.11.21 gekündigt. Am 26.11.21 war die Schlüsselübergabe. Hier habe ich den Hausverwalter mitgeteilt das ich nicht möchte die die Wohnung schon vor den 01.12.21 vom Nachmieter genutzt wird. Habe ich da einen Anspruch drauf.
01.01.2022 - 18:07
Bei mir liegt der Fall völlig anders. Vorausgeschickt, der Vermieter, Hausverwaltung, wohnt bei Frankfurt, mein gemietetes Haus 150 qm, im südlichen Oberbayern. Gekündigt wurde das Haus termingerecht zum 31.12.2020. Miete und Nebenkosten wurden voll bezahlt bis 31.12.20. Auszug von mir am 1.12.2020 im gleichen Ort. Auf Wunsch des Vermieters sollte ich das Haus schon zum 15.12.2020 räumen, da er noch Reperaturen und Malerabeiten ausführen lies, bevor der neue Mieter ab 01.01.2021 einzog.
Die Übergabe des völlig leergeräumten Objekts erfolgte auf Wusch des Vermieters laut Protokoll am 15.12. Alle Schlüssel bis auf einen erhielt der Vermieter. Den einen Schlüssel hat er mir übergeben, damit ich dem neuen Mieter am 02.01.21 diesen Schlüssel reiche, weil der Vermieter ja Frankfurt wohnt.
Durch meinen vorzeitigen Auszug bin ich sehr in Druck geraten.Bin 80 Jahre alt. Ich bin der Ansicht, dass mir die Halbe Monatsmiete und Nebenkosten zustehen.
01.01.2022 - 18:51
Hallo Renate,
der Beitrag oben fast die Situation im Grunde gut zusammen. Es sieht meines Erachtens eher schlecht für Sie aus. Besonders jetzt nach einem Jahr. Die von Ihnen angestrebte Vereinbarung hätte man mit einem Mietaufhebungsvertrag regeln können.
Lassen Sie dies Situation bei Bedarf bitte rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2022 - 22:03
Hi, keine Frage, nur Kompliment zum Artikel und danke, dass sie die ganzen Fragen in den Kommentaren so geduldig beantworten!!
17.03.2022 - 07:24
Hallo Brit,
danke für dass Lob.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.03.2022 - 19:25
Hallo Herr Hundt,
ausgezeichneter Beitrag und man lernt sehr viel durch die Q&A Beiträge danach.
Dennoch eine Frage: Mein Mietvertrag endet am 30.04. und wir geben bereits die Schlüssel am 15.4. (Karfreitag) zurück, weil wir ins Ausland ziehen und abreisen müssen. Wir haben dort 13 Jahre gewohnt.
Die Woche nach Ostern wird ein von uns beauftragter Maler die Wohnung streichen und einige Macken am Parkett reparieren. In der letzten Aprilwoche wird derselbe Maler – vom Vermieter beauftragt – das Parkett schleifen und neu einlassen und es wird eine neue Küche vom Vermieter eingebaut. Ab 1.5. soll die Wohnung neu vermietet werden.
Frage:
Müssen wir überhaupt die letzte Aprilwoche Miete zahlen? Kann der Vermieter unsere Malerarbeiten abnehmen und können wir die Wasserzähler bereits am 15.4. ablesen?
Ganz herzlichen dank für Ihre Sicht auf diese vielleicht etwas spezielle Frage.
24.03.2022 - 20:44
Hallo Majo,
Sie sind bei der Abnahme der Malerarbeiten und bei der vorzeitigen Ablesung der Zähler auf den Vermieter angewiesen. Daher würde ich für das “Gesamtpaket” eine einvernehmliche Lösung empfehlen. Es macht m.E. keine Sinn, auf die Nichtzahlung der Miete in der letzten Woche zu drängen (das wäre wohl die Rechtslage), wenn Sie die anderen Punkte nicht sinnvoll mit dem Vermieter regeln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.03.2022 - 14:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Mann und ich haben ab dem 01.04.2021 eine Wohnung gemietet. Die Schlüsselübergabe war am 22.03.2021. Da es hier ein nahtloser Übergang von der Vormieterin auf uns war, und wir für sehr viel Geld viele Möbelstücke von der Vormieterin abgekauft haben, wurde mündlich vereinbart, dass Sie Vormieterin die volle Miete trägt und wir ab dem Tag der Übergabe die verbrauchsabhängigen Kosten gemäß Betriebskostenabrechnung welche im Jahr 2022 kommt. Die Nebenkostenabrechnung 2021 ist uns letzte Woche zugegangen. Jetzt wurden nicht nur die verbrauchsabhängigen Kosten ab dem 23.03.2021 umgelegt sondern alle Kosten aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung.
Liege ich mit meiner Annahme falsch, dass eigentlich nicht nur die Kosten welche ich verbrauchsabhängign nachweisen kann dementsprechend dem Zählerständen abgerechnet werden sollten, also laut z.Bsp. Wasser gemäß des Anfangsbestandes (diese stimmen) aber eben nur der Verbrauch, nicht die Grundkosten weil der Mietbeginn ja erst der 01.04.2021 war.
Ich habe die Gegenrechnung angestellt und dadurch festgestellt, dass mir somit doch erhebliche Mehrkosten abgerechnet wurden als wenn ich den Schlüssel erst am 01.04.2021 erhalten hätte.
Da die Vermieterin auch Kosten wir Miete Rauchwarnmelder und Repatur des Fahrstuhls (weil dieser einen Tag mal stand) abrechnet bin ich sowieso in Widerspruch gegangen.
Einsichtnahme der Rechnungen welche ich mit Termin verlangt habe wurden überhaupt nicht berücksichtigt bei der Antwort.
Wichtig ist mir allerdings, ob ich verpflichtet bin mit der Schlüsselübergabe auch die Betriebskostenabrechnung ab diesem Tag zu zahlen.
Dies kenne ich von vorherigen Mietverhältnissen nicht so und habe ich selber als ehemalige Mitarbeiterin in der Hausverwaltung nie so gehandhabt.
29.03.2022 - 17:26
Hallo Katrin,
für Sie ist der Mietvertrag maßgeblich. Üblicherweise zahlt man mindestens die Nebenkosten ab Einzug (je nach Vereinbarung). Also in Kurzform: alle Positionen die nach Verbrauch abgerechnet werden, werden nach Ablesung entsprechend auf Vor- und Nachmieter verteilt. Alle anderen Kosten werden zeitanteilig abgerechnet. Hier zahlen Sie z.B. 9/12 (ab 01.04.2021 bis 31.12.2021) der Gartenpflege und Ähnliches.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.04.2022 - 22:28
Hallo Herr Hundt,
ich habe am 21. des Monats die Schlüsselübergabe meiner alten Wohnung gemacht. Zuvor wollte ich den Termin verschieben, da ich einen Zeitlichen Engpass hatte. Daraufhin wurde ich von meinem Vermieter gebeten, den Termin möglich zu machen, da dieser für den 22. Handwerker und am 23. die Schlüsselübergabe mit den neuen Nachmieter habe….
Aus gut wollen habe ich den Termin doch möglich gemacht, aber gebeten mir die 11 Tage Rest mit der Miete entgegen zu kommen, wurde per Wahtsapp bestätigt. Leider bis heute keine neue Meldung. Jedoch wurde versucht über über einen Nachtrag, nach Unterzeichnen des Übergabeprotokolls geltend zu machen( 11 Tage nach der Schlüsselübergabe) habe ich aber abgelehnt. Die Summe beläuft sich auf ca. 450€( Kaltmiete + Nebenkosten)
Ein Mietaufhebungsvertrag gibt es zum bedauern nicht. Kann ich dennoch die Rückzahlung anfordern?
12.04.2022 - 08:28
Hallo Sebastian,
ich kann hier leider nicht so ausführlich antworten wie oben im Artikel. Die Lösung finden Sie unter “c) Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.04.2022 - 12:07
Hallo,
Ich bin verwirrt.
Ich habe meine Wohnung auf MÜNDLICHE Absprache einen Monat früher geräumt und die Wohnungsabnahme inklusive Schlüsselübergabr durchgeführt. Telefonisch sagte mir aber meine Vermieterin, dass die Miete für April noch zu entrichten sei, was ich getan habe.
Nun habe ich allerdings erfahren, daß der neue Mieter schon seit Mitte April in der Wohnung ist, bzw. Schon eingezogen ist.
Wie verhält es sich damit? Sowohl Strom, Betriebskosten, als eben auch die Miete laufen ja noch über mich.
Ich bin wirklich verwirrt und gelinde gesagt ein wenig genervt.
MfG
M. Jänicke
26.04.2022 - 12:10
Hallo Marie,
warum sind Sie verwirrt? Was ist Ihren Frage? Bitte Sie Ihren Vermieter die Miete inkl. Nebenkosten ab Einzug des Nachmieters an Sie zurück zuzahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.05.2023 - 12:03
Guten Tag
Mein Mietvertrag für ein WG-Zimmer läuft noch bis am 31.08.2023. Aus persönlichen Gründen bin ich Vorzeitig ausgezogen und war bereit weiterhin die Miete zu bezahlen.
Nun wurden ich aufgefordert die Schlüssel per 30.04.2023 zurück zu geben. Ich war vorerst nicht bereit dazu, nach einem Streit mit dem Vermieter habe ich die Schlüssel dennoch widerwillig abgegeben.
Meine Frage ist nun, da mir die Schlüssel vorzeitig entzogen wurden, bin ich dennoch verpflichtet die Miete zu begleichen?
03.05.2023 - 23:05
Hallo Stini,
mit der Frage befasst sich der Artikel oben. Setzen Sie am besten einen Mietaufhebungsvertrag auf oder fordern Sie die Schlüssel zurück (sofern eine weitere Mietzahlung erwartet wird).
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.05.2023 - 18:15
Hallo,
zunächst einmal vielen Dank für diesen Artikel und allen anderen Informationen auf Ihrer Website.
Meine Frage:
Die Wohnung wurde fristgerecht zum 31.08. gekündigt. Später wurde die Wohnung wegen Zahlungsverzug noch fristlos gekündigt. Jetzt habe ich die Schlüsselübergabe für den 31.07. vereinbart. Muss für August noch Miete gezahlt werden, wenn zum Zeitpunkt der Übergabe unklar ist, ob die fristlose Kündigung rechtens ist? Der schriftlosen Kündigung haben wir nämlich schriftlich widersprochen.
MfG
25.05.2023 - 07:29
Hallo Manfred,
eine fristlose Kündigung würde nicht mit mit mehren Monaten Vorlauf ausgesprochen werden. Heben Sie den Vertrag einvernehmlich und zur gegenseitigen Sicherheit zu Ende Juli auf.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.07.2023 - 10:38
Ich habe folgende Frage
Ich soll meine Schlüssel für die Wohnung am 21.07 bekommen habe auch ein umzugsunternehmen was am 21.07 meinen Umzug machen will alles ist geklärt auch Mit dem Vermieter….jetzt haben mir die jetzigen Mieter geschrieben das es erst zum 31.07 klappt . Ist das rechtens ?
16.07.2023 - 20:28
Hallo Janssen,
wenn Ihr Mietvertrag am 23.07.2023 beginnt, muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Wohnung bezugsfrei ist. Hier eine Hilfe: Mietvertrag unterschrieben: Wohnung nicht frei – Was tun als Mieter / Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt