Räume wie der Keller oder Abstellraum sind platzmäßig Lebensretter. Ob Bücher, Kleidung, Lebensmittel oder Fahrräder – fast alles passt in den Extrastauraum. Verständlich, dass man bei der Anmietung einer Wohnung die Kellernutzung schon mit einplant, denn wer will die Campingausrüstung schon hinter der Couch verstauen? Doch wie ist das eigentlich? Gehört denn immer ein Abstellraum oder ein Keller zu einer angemieteten Wohnung? Was ist, wenn der Keller gar nicht im Mietvertrag steht und extra angemietet werden soll? Hat man als Mieter nicht ein Recht darauf, einen Abstellraum oder einen Keller zu bekommen, wenn man einen Mietvertrag für eine Wohnung unterschreibt.
Der folgende Artikel beschäftigt sich mit diesen Fragen und erklärt, ob und wann ein Recht auf einen Keller oder Abstellraum besteht.
Inhalt: Mieter-Recht auf Keller oder Abstellraum?
I. Keller und Abstellraum im Mietvertrag
II. Nutzung von Keller oder Abstellraum ohne vertragliche Regelung?
I. Keller und Abstellraum im Mietvertrag
Wie überall kommt es auch hier in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung an. Im Mietrecht dreht sich alles um den Mietvertrag. Dort ist die Mietsache bestimmt, an der man als Miete ein Nutzungs- und Besitzrecht eingeräumt bekommt. Die meisten Ansprüche sind also hier verankert.
Wird im Mietvertrag bestimmt, dass die Mietwohnung einschließlich der Nebenräume, wie Keller, Dachboden, Abstellräume etc. vermietet wird, dann hat der Mieter ein Recht auf diese Räume. Alles was im Mietvertag als Mietgegenstand / Mietobjekt vereinbart ist, muss der Vermieter dem Mieter zu vertragsgemäßen Gebrauch überlassen. Tut er dies nicht kann der Mieter seinen Anspruch auf Kellernutzung im Zweifel gerichtlich durchsetzen und in der Zwischenzeit die Miete mindern. Der Vermieter hat kein Recht dem Mieter Teile –auch Nebenräume– während der Mietdauer zu entziehen. Daneben hat der Mieter auch den Anspruch, dass der Keller oder Abstellraum in einem vertragsgemäßen, d. h. mangelfreien, Zustand sind. Feuchtigkeit oder Schimmel sind dann regelmäßig nicht hinzunehmen: “Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?”
Daher gilt: Der Mieter hat einen Anspruch auf einen Keller oder Abstellraum, wenn dies vertraglich vereinbart ist.
II. Nutzung von Keller oder Abstellraum ohne vertragliche Regelung?
Als Anhaltspunkt für eine stillschweigende Vereinbarung der Vermietung kann es allerdings angesehen werden, wenn im Rahmen der Wohnungsübergabe die Schlüssel für den Keller oder Abstellraum überreicht werden und dieser mit dem Wohnungsstrom verbunden ist (KG Berlin, Urteil vom 19. Mai 2016, Az.: 8 U 207/15; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2015, Az.: 65 S 396/14). Mehr dazu erfahren Sie auch in: “Keller nicht im Mietvertrag – Warum und was sind die Folgen?“. So bestätigt es auch das Amtsgericht Hamburg: Danach reicht es für eine stillschweigende Vereinbarung, wenn der Vermieter dem Mieter ohne Einschränkung den einzigen Schlüssel zu einem Abstellraum für dessen Fahrräder unter einem Treppenaufgang im Hausflur übergibt und somit jahrelang überlässt (Urteil vom 22. August 2007, Az.: 46 C 1/07).
Können aber keine solchen Indizien gefunden werden, oder hat sich der Vermieter ausdrücklich vorbehalten, Keller oder Abstellraum irgendwann vielleicht selbst zu nutzen, ist die Nutzung des jeweiligen Raumes als eine unentgeltliche Leihe einzuordnen (LG Saarbrücken, Urteil vom 07. Juni 1996, Az. 13 B S 13/96). Der Vermieter kann dann vom Mieter jederzeit die Rückgabe vom Keller oder Abstellraum verlangen und der Mieter muss seine Sachen, dann woanders unterbringen.
III. Fazit
Damit lässt sich festhalten, dass es keinen Anspruch des Mieters auf eine Nutzung von Keller oder Abstellraum gibt, wenn das nicht im Mietvertrag vereinbart ist. Wenn man daher den zusätzlichen Lagerraum braucht, sollte man Acht geben, dass der Keller oder Abstellraum im Mietvertrag aufgeführt ist. Anderenfalls ist kein Verlass, dass man diese dauerhaft nutzen kann.
21.09.2018 - 10:47
Vielen Dank für diesen informativen Artikel. Wie verhält es sich aber, wenn im MV folgendes steht:
“Wohnung mit Keller” (als Titel), aber im Vertrag nichts weiteres dazu steht? Die Kellerräume sind durch eine Extratür getrennt abgeschlossen. Für diese Tür habe ich auch einen Schlüssel. Für eine Antwort wäre ich dankbar.
07.11.2018 - 16:48
Ich weiß nicht wie es rechtlich ist, aber mit gesundem Menschenverstand gehört der Keller zur Mietsache, da es der Titel aussagt. Das sehe ich als Vermieter so. Aus meiner Sicht ist es ganz einfach: Steht im Mietvertrag etwas von Keller (egal ob im Titel oder als Raum im Vertrag separat aufgeführt), dann gehört ein Keller/Kellerraum zur Wohnung. Andernfalls nicht.
Es gibt ja auch einige Häuser in denen es gar keinen Keller gibt oder Aufgrund der Größe gar nicht für alle Mietparteien einen Keller geben kann.
Wenn im Mietvertrag nichts steht, aber der Vermieter bei der Besichtigung davon gesprochen hat, dann muss man das ggf. handschriftlich bei der Vertragsunterzeichnung mit aufnehmen.
03.05.2022 - 09:51
Mein Mann war seit 1968 als Hausmeister einer Behörde beschäftigt und bewohnt bis heute die einstige Dienstwohnung. Zur Dienstwohnung gehört kein Keller. Jedoch wurde vor mehr als 38 Jahren mit dem seinerzeitigen Dienststellenleiter vereinbart, dass ein ungenutzter Kellerraum von ihm als Keller genutzt werden kann. Dieser Keller war jederzeit zugänglich für Handwerker. Nun soll dieser Kellerraum binnen 8 Wochen geräumt werden. Alternativ soll er einen im Haus befindlichen Bunker und einen kleinen Miniraum benutzen können. Wir sind gezwungen eine Kühltruhe, Stauräume für diverse Dinge zu entsorgen, da bei Nutzung des Bunkers diese nicht untergebracht werden können aufgrund fehlender Türbreite und Gestaltung des Raumes.
Des Weiteren ist die Frist sehr kurz gesetzt, da man den Tagesablauf der Behörde nicht beeinträchtigen darf und somit nur am Wochenende räumen bzw. umräumen könnte. Hinzu kommt das Alter meines Mannes (78 Jahre) und ich selbst kann auch nicht räumen aufgrund gesundheitlichen Einschränkungen (Rollstuhl und Pflegegrad 4).
Besteht hier ein Gewohnheitsrecht?
Was ist, wenn der Bunker genutzt werden muss (siehe aktuelles Weltgeschehen)?
03.05.2022 - 12:16
Hallo Ute,
hier eine Hilfe: Gewohnheitsrecht für Mieter Ja oder Nein? Mit vielen Beispielen
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2019 - 17:56
Wenn baurechtlich ein Abstellraum gefordert wird, gehört dieser doch zur Wohnung wie auch Bad oder Küche. Ein Fehlen müsste doch als Mangel gewertet werden, oder?
22.03.2019 - 13:27
Hallo,
ich habe eine Wohnung mit Abstellraum 70 qm, aber keinen Keller.In diesem Abstellraum steht meine Waschmaschine, Trockner, Gefrierschränke , ein Regal für Lebensmittel. Kein Platz mehr für sonstige Dinge die man in einen Keller stellt.
Steht mir ein Keller zu?
23.03.2019 - 11:39
Hallo Hiltrud,
wenn Sie einen Keller mitgemietet haben, dann stehe Ihnen ein Keller zu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2019 - 07:56
Ich habe eine mündliche Vereinbarung getroffen und einen Abstellraum für Kellersachen mit Schlüssel bekommen. Nur ich habe den Schlüssel für diesen Raum, er ist nicht im Mietvertrag eingetragen.
Nun soll ich den kompletten Raum innerhalb von 3 Tagen räumen. Hat der Vermieter das Recht dazu?
29.02.2020 - 19:27
Uns wurde bei den beiden Wohnungsbesichtigungen und der Mängelabnahme gesagt, der Vormieter hätte den Schlüssel für die externe Abstellkammer verloren, unser Wohnungseigentümer würde sich darum kümmern. Zahllose SMS, E-Mails und vier Monate später haben wir noch immer keinen Schlüssel erhalten. Lt. Mietvertrag berechtigt uns eine Einschränkung der Nutzung nicht zur Mietminderung.
Was können wir tun?
02.03.2020 - 08:21
Hallo Melanie,
ein bekannter Mangel berechtig i.d.R. nicht zu einer Mietminderung. Auf der anderen Seite kann ein vermieteter Abstellraum nicht für immer verschlossen bleiben. Lassen Sie die Klausel bei Bedarf rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2020 - 09:35
Seit Febr. 1968 habe ich einen Dauermietvertrag abgeschlossen, der 02.07.1986 auf eine größere Wohnfläche geändert wurde. Ist die Boden- u. Keller Nutzung mit übernommen worden im erweiteten Dauermietvertrag sind diese Nebenräume nicht mehr mit aufgeführt.
21.08.2020 - 07:17
Hallo. Darf der Vermieter mich (da das Haus verkauft wird) zwingen, den Kellerraum zu tauschen dh meine Sachen in einen anderen Raum zu räumen? In meinem.Keller befinden sich seit Einzug vor 8 Jahren Gerümpel vom Vermieter und die Spuren defekter Fenster und Rattenbefalls, muss ich das alles beseitigen? Danke und viele Grüße, Sarah
21.08.2020 - 07:47
Hallo Sarah,
das einfachste wär, im Mietvertrag nachzulesen, ob Ihnen ein bestimmter Keller zugeordnet wurde. Aber selbst wenn nicht, sehe ich i.d.R. keine Möglichkeit für den Vermieter den Wechsel zu erzwingen. Lassen Sie die Sache im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.07.2021 - 15:09
Hallo,
ich wohne in Berlin seit 32 Jahren ! in einer Mietwohnung, bei Einzug wurde mir ein Kellerraum mit eindeutiger Beschriftung (Nummer der Wohnung) zugewiesen als zugehörig zu meiner Wohnung und der Schlüssel ausgehändigt, zusätzlich noch ein weiterer Schlüssel für einen Durchgang zum Nachbarhaus, wo sich der Keller befindet.
Jetzt, also nach 32 Jahren, fiel der neuen Verwaltung auf, dass im Mietvertrag kein Kreuz bei Keller steht und fordert mich auf, innerhalb von 2 Wochen den Keller zu räumen.
O.g. Indizien sprechen doch eindeutig für eine Fortsetzung der Nutzung des Kellerraums, oder wie ist das rechtlich zu sehen?
Eva Keller
08.07.2021 - 19:54
Hallo Eva,
das ist ärgerlich. Ich habe hier eine Hilfe für Sie: Gewohnheitsrecht für Mieter Ja oder Nein? Mit vielen Beispielen
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2021 - 01:42
Eine Frage die sich nicht direkt aufs Mietrecht bezieht aber vllt können Sie mir ja trotzdem weiterhelfen:
Ich besitze eine Wohnung in einem 3-Familienhaus. Eine weitere Wohnung im Haus möchten deren Besitzer verkaufen. Laut Teilungsvertrag wurden die Abstellräume im Keller des Hauses nie aufgeteilt.
Ich habe bisher die rechte Seite des Raums benutzt (der andere Kellerraum ist nicht brauchbar). Nun haben die Besitzer der anderen Wohnung den Raum meine Sachen rausgeschmissen und inserieren den Raum in der Verkaufsannonce als zu ihrer Wohnung zugehöriger Kellerraum.
Welche Rechte habe ich und wie kann ich vorgehen? Kann ich zu einer Neuaufteilung der Kellerräume gezwungen werden wenn dies nicht in der Teilungsvereinbarung steht? Steht jeder Wohnung ein abgeschlossener Kellerraum zu und wie soll das bei 2 Kellerräumen und 3 Wohnungen funktionieren?
29.11.2021 - 08:15
Hallo Hans,
aus der Praxis kann ich berichten, dass in solchen Fällen die Verteilung der Kellerräume so gelebt wird, wie es “immer” war. Leider zeigen sich erst bei einem möglichen Wiederverkauf oder bei Schwierigkeiten die Schwachstellen einer Teilungserklärung. Ich kann Ihnen da leider nicht wirklich helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.01.2024 - 10:03
Hallo
ich wohne seit 18 Jahren in einer Mietwohnung mit Abstellraum ist auch im Festgehalten.Jetzt kommt der Vermieter und sagt ich soll ihn räumen da die Tür nicht Brandschutz sicher wäre. Meine Frage muss ich ihn räumen der Vermieter droht mit einer Räumungsklage wenn ich es nicht mache.
lg
25.01.2024 - 10:06
Hallo Manuela,
hier eine Hilfe: Mietvertrag: Ist eine Teilkündigung möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.04.2024 - 10:15
Hallo,
wir haben bei der Besichtigung vor 9 Jahren einen großen Kellerraum mit Strom und Licht als zur Wohnung dazugehörig gezeigt bekommen.
Mit diesem Wissen haben wir den Mietvertrag unterschrieben.
Bei der Schlüsselübergabe hieß es plötzlich, dies wäre ein versehen gewesen und hat uns einen kleinen Kellerraum ohne Strom und Licht zugewiesen.
Diesen nutzen wir bis heute.
Mittlerweile wissen wir, dass dies kein Missverständnis war, sondern ein damaliger Mieter die Räume tauschen durfte. Der Strom würde auf seinen Zähler umgelegt.
Nun ist die Wohnung und damit auch der Kellerraum wieder frei. Wir haben bei der Verwaltung darum gebeten die Räume zurück tauschen zu dürfen. Für die Kosten der Stromumlegung auf unseren Zähler wären wir aufgekommen.
Obwohl in den Unterlagen der Verwaltung der Tausch nicht verzeichnet ist und wir laut diesen Unterlagen den großen Kellerraum nutzen, dürfen wir nicht zurück tauschen.
Laut Verwaltung hätten wir kein Anrecht auf einen bestimmten Kellerraum.
Müssen wir dies so hin nehmen?
Liebe Grüße
22.04.2024 - 19:15
Hallo M.Gehre,
ein deutlich kleiner Keller ist bei einem mietvertraglich fest vereinbarten Keller ein Mangel, der nur Mietminderung berechtigen kann. Lesen Sie im Mietvertrag genau nach, was vereinbart wurde. Ist im Mietvertrag tatsächlich ein ganz konkreter, bezifferter Keller zugeordnet?
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.04.2024 - 09:45
Im Mietvertrag steh leider nur, dass ein Kellerraum mit vermietet wird. Welche das ist, steht dort leider nicht.
Wir haben aber mit dem Wissen um den großen Kellerraum den Mietvertrag unterschrieben.
In den beiden anderen Eingängen des Hauses ist die Zuordnung der Räume zu den Wohnungen auch laut Plan und Unterlagen der Verwaltung.
Haben wir kein Anrecht auf den großen Raum, obwohl wir ihn gezeigt bekommen haben und alle anderen Mieter mit einer Wohnung in unserer Größe einen großen Kellerraum samt Strom und Licht haben?
Die kleinen Räume ohne Strom und Licht sind bis zu diesem Tausch und auch in den anderen Eingängen den nachträglich aufgestockten, größeren Wohnungen zugeordnet.
Liebe Grüße
24.04.2024 - 09:19
Hallo M. Gehre,
die Schwierigkeit liegt einfach in der Beweisbarkeit. Es ist Jahre her und Sie werden heute nicht mehr nachweisen können, welcher Raum Ihnen mündlich zugesagt wurde. Am Ende zählt, was im Mietvertrag schriftlich vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.07.2024 - 18:45
Hallo,
wie sieht es aus, wenn allen Mietern mündlich 5 qm Keller zugesagt wurde, 2 Monate vor Einzug Mietvertrag ohne Kellerraum mit der Begründung, man habe sich das anders überlegt?
02.07.2024 - 13:02
Hallo Landwehr,
am Tagesende zählt, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Mündliche Zusagen sind schwer zu beweisen.
Wenn Ihnen die Sache wirklich wichtig ist, sollten Sie sich diesbezüglich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt