Vermieter haben gegenüber ihren Mietern eine sog. Verkehrssicherungspflicht. Der Umfang der  ist immer unterschiedlich und je nach der Art und den Anlagen im Mietobjekt größer oder kleiner. Oft bietet es ich an Teile der Verkehrssicherungspflicht auf den oder die Mieter zu übertragen, da diese immer vor Ort sind und damit verbundene Aufgaben besser wahrnehmen können. Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter ist in einem Formularmietvertrag aber nicht ohne weiteres zulässig.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Vermieter, was bei der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht zu beachten ist und in welchen Fällen sie zulässig auf den Mieter abgewälzt werden kann.

I. Kurz: Was heißt Verkehrssicherungspflicht des Vermieters?

Knapp zusammengefasst heißt Verkehrssicherungspflicht der Vermieters nichts anderes als den Mieter vor Gefahren zu schützen, die im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis auftauchen können.

So hat der Vermieter den Mieter vor Gefahren zu schützen, die z.B. durch mangelhaften Zustand der Mietwohnung oder des Mietshauses drohen. Darüber hinaus muss er alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um z.B. auch durch Einbrüche drohende Gefahren zu verhindern (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn. 14).

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich also nicht nur auf die Mietwohnung bzw. das Mietshaus sondern auch auf die mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen: Zugänge, Zufahrten, Treppen und Flure, Fahrstühle, Keller, Gärten und Böden etc. (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn.14). Alle Räume und Flächen eines Mietshauses bzw. einer Mietanlage müssen sich ausnahmslos in einem Zustand befinden müssen, der vermeidbare Gefahren für die Mieter, deren Angehörige und Besucher ausschließt (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn. 14; BGH, NJW 1994, 2232; NJW 2009, 143 Tz 13; 2007, 125f).

Hauptpflicht des Vermieters ist daher die vermietete Wohnung bzw. das Haus und alle mitvermieteten Anlagen und Einrichtungen in regelmäßigen Abständen darauf hin zu überprüfen, ob sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn. 16; BGH, WM 1976, 537; OLG Saarbrücken NJW 1993, 3077; OLG Celle ZMR 1996, 197, 198f).

Sind bestimmte Gefahrenbereiche durch Anzeigen der Mieter bekannt, sind diese regelmäßig zu prüfen. So z.B. die wiederholte Prüfung von Wasserleitungen, wenn bekannt ist, dass es öfter zu Verstopfungen kommt o.ä. (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn. 16; BGH NJW 2009, 143 Tz 18f = NZM 2008, 927; OLG Celle NJW-RR 2010, 308 = ZMR 2009, 683,684).

Vermieter haben zudem auch für die Reinigung und Beleuchtung der Zu- und Abgänge sowie der Treppen und Flure als Teil der Verkehrssicherungspflicht zu sorgen (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn. 17 ).

Typische Beispiele für die Verkehrssicherungspflicht sind die Räum- und Streupflicht im Winter, die ordnungsgemäße Baumpflege, Sicherung von Wegen und Treppen usw.

Formularvertraglich kann diese Verkehrssicherungspflicht grds. nicht ausgeschlossen werden (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags, Rn. 14; Oberlandesgericht (OLG) Celle WuM 1990, 103, 114).

Allerdings können Teile der Verkehrssicherungspflicht sehr wohl auf den Mieter übertragen werden. Das gilt sowohl für Einfamilienhäuser als auch für  Mehrfamilienhäuser. Voraussetzung ist aber, dass die fragliche Klausel klar und eindeutig ist i.S.d. §§ 305c, 311 BGB ( vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

II. Wie erfolgt die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter?

Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter erfolgt immer durch mietvertragliche Vereinbarung.

Vermieter können sich dadurch aber grds. nicht vollständig von jeder Verantwortung der Verkehrssicherung freimachen. Verkehrssicherungspflichten können regelmäßig nur mit der Folge eigener Entlastung delegiert werden (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07). Die Verkehrssicherungspflichten des ursprünglich Verantwortlichen verkürzen sich dann auf Kontroll- und Überwachungspflichten (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

Der Mieter wird deliktisch verantwortlich. Voraussetzung ist, dass die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter klar und eindeutig vereinbart wird (vgl. BGH, Urteil vom 4. Juni 1996, Az.: VI ZR 75/95; BGH, Urteil vom 17. Januar 1989, Az.: VI ZR 186/88, BGH, Urteil vom 8. Dezember 1987, Az.: VI ZR 79/87; BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

Sobald der Mieter die Verkehrssicherungspflicht in einem Bereich übernimmt ist er es, dem fortan unmittelbar die Gefahrenabwehr obliegt und der dafür zu sorgen hat, dass niemand zu Schaden kommt (BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az.: VI ZR 126/07).

III. Muster – Formulierung: Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf Mieter

Bei der richtigen Formulierung der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter im Mietvertrag, kommt es darauf an, welche Verpflichtung im Einzelfall auf den Mieter abgewälzt werden soll.

Oberflächliche und zu allgemein gefasste Formulierungen, wie z.B. „Mieter müssen alle behördlichen und polizeilichen Pflichten beachten“ eignen sich nicht um die Verkehrssicherungspflicht auf den  Mieter wirksam zu übertragen (Landgericht (LG) Stuttgart, Urteil vom 27.01.1988, Az.: 5 S 210/87). Allerdings kann das bei der Vermietung eines Einfamilienhauses anders sein. Die Verkehrssicherungspflicht kann hier sehr wohl auf die Mieter durch eine allgemeine Klausel übertragen werden, nach der „die Mieter sämtliche dem Vermieter und Hauseigentümer obliegenden öffentlich-rechtlichen Pflichten und privatrechtlichen Verkehrssicherungspflichten übernehmen“. Der Hintergrund ist, dass Mieter eines Einfamilienhauses — anders als die Mieter eines Mehrfamilienhauses — die vollständige alleinige Sachherrschaft über die Mietsache haben, so dass die Übertragung sie nicht benachteilige (vgl. Amtsgerichts (AG) München, Urteil vom 29.11.2011; Az: 433 C 19170/11). Die vollständige formularmäßige Übertragung aller Verkehrssicherungspflichten des Vermieters auf die Mieter, begegnet daher bei der Vermietung eines Hauses keinen rechtlichen Bedenken.

Bei einem Mehrfamilienhaus ist es hingegen besser eine bestimmte Regelung  aufzunehmen, die den Umfang der Verkehrssicherungspflicht und die damit verbundenen Aufgaben definiert.

Formulierungsbeispiele:

• Übertragung des Winterdienstes im Mietvertrag: „Der Mieter ist verpflichtet den Winterdienst im Wechsel mit den anderen Hausbewohnern zu erfüllen. Die Einteilung der Mieter für die Winterdienstarbeiten erfolgt nach einem vom Vermieter aufgestellten gesonderten Winterdienstplan, der im Hauseingang ausgehängt wird“

Mehr zu der Übertragung des Winterdienstes lesen sie hier: Winterdienst im Mietvertrag auf Mieter übertragen – Formulierung / Vorlage

• Übertragung der Gartenpflege/Baumbeschnitt etc.: „Der Mieter ist zur Pflege des mitvermieteten Gartens verpflichtet. Das umfasst insbesondere das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern, die Neuanlegung von Rasenflächen sowie das Fällen kranker beziehungsweise morscher Bäume und Sträucher“

IV. Fazit und Zusammenfassung

Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters kann bei Mehrfamilienhäusern nur bezüglich besonderer und abgrenzbarer Aufgabenbereiche erfolgen. So z.B. bzgl. des Winterdienstes. Eine umfassende Übertragung ist formularvertraglich nur bei Einfamilienhäusern möglich. Festzuhalten ist dabei, dass dem Vermieter auch nach wirksamer Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter eine gewisse Überwachungs- und Kontrollpflicht bzgl. der Ausführung durch den Mieter verbleibt.