Der Vermieter ist verstorben und bisher hat sich niemand gemeldet. Oder vielleicht erheben mehrere als Erben des Vermieters Ansprüche auf die Miete.  Was gilt nun? Ist die Miete an die Erben zu zahlen oder auf das Konto des verstorbenen Vermieters? Sollten Mieter nach dem Tod des Vermieters erstmal nicht mehr zahlen, bis klar ist, wer der Erbe ist? Und was ist wenn man als Mieter kündigen will? Wer bekommt die Kündigung, wenn der Vermieter verstorben ist?

Der nachfolgende Artikel erklärt Mietern, was mit dem Mietvertrag passiert, wenn der Vermieter verstorben ist.

I. Tod des Vermieters ändert Mietvertrag nicht

Stirbt der Vermieter ändert das nichts am Mietvertrag. Der Mietvertrag bleibt, wie er ist.

Nach § 1922 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) tritt der Erbe automatisch an die Stelle des verstorbenen  Vermieters. Mit dem Todesfall (sog. Erbfall) fällt der gesamte Nachlass des Verstorbenen (sog. Erblasser) seinem Erben an. Der Erbe wird dadurch automatisch der neue Vermieter —selbst wenn er noch nichts von dem Todesfall oder dem Mietvertrag weiß. Es kann sich auch um mehrere Erben handeln, dann spricht man von einer Erbengemeinschaft.

Wird das Erbe in der Folge nicht ausgeschlagen, bleibt der Erbe dann der neue Vermieter. Schlägt er das Erbe aus, ist der nächste in der Erbfolge der Vermieter usw. bis kein Erbe mehr da ist und dann erbt der Staat.

Wichtig ist, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag bestehen bleiben, wenn der Vermieter verstorben ist. Der Erbe ist als Rechtsnachfolger an die Bedingungen des bestehenden Mietvertrages gebunden.

II. Wohin ist die Miete die zu zahlen?

Bei der Frage, wohin die Miete nach dem Tod des Vermieters zu zahlen ist, kommt es ganz auf die Umstände im Einzelfall an.

Grundsätzlich steht die Miete dem Erben zu, in der Praxis gibt es aber nicht selten Probleme, wenn nicht ganz eindeutig ist, wer der Erbe ist. Wohin der Mieter dann seine Miete überweisen sollte, um seine Verpflichtung zur Mietzahlung zu erfüllen, hängt daher immer von den tatsächlichen Umständen ab.

1. Miete auf Konto des verstorbenen Vermieters

In erster Linie empfiehlt es sich die monatliche Miete wie gewohnt auf das Konto des verstorbenen Vermieters zu zahlen. Mit dem Tod des Vermieters wird dessen Konto Bestandteil seines Nachlasses.

Durch die Zahlung auf das bekannte Vermieterkonto erfüllt der Mieter unstreitig seine vertragliche Verpflichtung Mietvertrag.

Bittet der Erbe oder einer der Erben ausdrücklich darum, die Miete auf ein neues Konto zu bezahlen, z.B. weil das bisherige Konto des Verstorbenen aufgelöst wird, spricht grds. nichts dagegen dieser Bitte nachzukommen. Allerdings sollten Mieter vorsichtig sein, wenn die Erbfolge streitig ist oder es eine Erbengemeinschaft gibt. Mit einer Mietzahlung an einen Nichtberechtigten erfüllt der Mieter seine mietvertragliche Pflicht zur Zahlung der Miete nicht!

2. Vorsicht bei Erbstreitigkeiten und Kontoänderungen

Bei Erbstreitigkeiten sollten sich Mieter vor der Zahlung der Miete auf ein neues Konto absichern, wer überhaupt der berechtigte Erbe ist.

Das geht ganz einfach, indem man sich von seinem „neuen Vermieter“ einen Nachweis zeigen lässt, in dem die Erbenstellung und Rechtsnachfolge bestätigt wird. Als Nachweis kann z.B. ein Erbschein oder die Kopie eines Testaments mitsamt dem dazugehörigen Eröffnungsprotokoll dienen (vgl. Bundesgerichthof (BGH) Urteil vom 07.06.2005, Az.: XI ZR 311/04). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann z.B. ein Grundbuchauszug vorgelegt werden, der die neuen Eigentumsverhältnisse beweist.

Mieter haben das Recht einen solchen Nachweis zu fordern. Weigert sich der „neue Vermieter“ bzw. Erbe einen solchen Nachweis vorzulegen, sollte man auf das bisherige Vermieterkonto zahlen oder die Miete beim örtlichen Amtsgericht mit Hinweis auf die Streitigkeit nach § 372 BGB hinterlegen. Die Hinterlegung ist dem Erben dann nach  § 374 Abs. 2 BGB anzuzeigen.

Die Miete einzubehalten bis die Erbstreitigkeit geklärt ist, ist nicht empfehlenswert. Der BGH hat zwar in einem Fall eine Kündigung wegen Zahlungsverzug als unwirksam erachtet, in dem der Mieter keine Miete zahlte, weil er keine ausreichende Kenntnis über den Erben hatte (BGH, Urteil vom 07.09.05, Az.: VIII ZR 24/05) — dies ist aber eine Einzelfallentscheidung. Der Tod des Vermieters entbindet den Mieter nicht von der Pflicht pünktlich seine Miete zu bezahlen.

3. Vorsicht bei Erbengemeinschaften und Kontoänderungen

Wird man als Mieter aufgefordert die fällige Miete auf das neue Konto einer Erbengemeinschaft zu zahlen, gilt im Grunde das bisher gesagte. Mieter sollten sich über die Berechtigung der Kontoinhaber absichern und einen Nachweis verlangen (s.o.).

Bei einer Erbengemeinschaft kommt hinzu, dass man als Mieter sicherstellt, dass alle Mitglieder der Erbengemeinschaft mit der Zahlung auf das neuen Konto einverstanden sind. Der Hintergrund ist dass den Erben bei einer Erbengemeinschaft der Nachlass nur gemeinschaftlich zusteht und Forderungen nur gegenüber allen gemeinschaftlich erfüllt werden können, vgl. §§ 2038, 2039 BGB. Die Erben sind hier rechtlich aneinander gebunden und dürfen den Nachlass nur zusammen verwalten und nur gemeinschaftlich darüber verfügen, vgl. §§ 2038, 2040 BGB.

Im Falle der Mietzahlung bedeutet das, dass der Mieter nur dann seine Zahlungspflicht vollständig erfüllt, wenn alle zusammen die Miete erhalten. Wäre also z.B. nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft mit der Kontoänderung nicht einverstanden, würde der Mieter seine Mietzahlungspflicht mit der Zahlung auf das neue Konto nicht erfüllen.

Bestenfalls lassen sich Mieter daher das Einverständnis aller Mitglieder der Erbengemeinschaft schriftlich bestätigen, bevor sie auf ein neues Konto zahlen.

In Zweifelsfällen sollten Mieter weiterhin auf das Konto des verstorbenen Vermieters einzahlen oder die Miete nach §§ 372, 2039 BGB zugunsten aller gemeinschaftlichen Erben hinterlegen.

4. Wohin mit der Miete wenn es keinen Erben gibt?

Gibt es keine Erben ändert das nichts an der Mietzahlungspflicht. Die Miete ist weiterhin auf das Konto der verstorbenen Vermieters zu zahlen. Mieter sind insoweit auch nicht verpflichtet Nachforschungen anzustellen, ob es Erben oder sonstige Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters gibt (BGH, Urteil vom 07.09.05, Az.:  VIII ZR 24/05 – 11 a).

Findet sich kein Erbe, fällt der Nachlass an den Staat. Oft wird in den Fällen zunächst eine sog. Nachlasspflegschaft nach §§ 1961 ff.  BGB angeordnet, die sich um die Verwaltung des Nachlasses kümmert, bis ein Erbe ermittelt ist oder sicher feststeht, dass es keinen Erben gibt. Der Nachlasspfleger übernimmt alle Aufgaben und Pflichten des verstorbenen Vermieters.

III. Wer bekommt die Kündigung, wenn der Vermieter verstorben ist?

Gibt es nach dem Tod des Vermieters Erben, die als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag eintreten, ist die Kündigung diesen gegenüber zu erklären. Ist der Todesfall erst kürzlich eingetreten kann man die Kündigung meist ohne zu erwartende Nachteile noch an die bisherige Vermieteradresse versenden. Ist der Rechtmäßige Erbe oder die Erbengemeinschaft bekannt, können Mieter die Kündigung an diese versenden.

Wichtig ist, dass die Kündigung dem berechtigten Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters zugeht. Bei einer Erbengemeinschaft ist für die Wirksamkeit der Kündigung besonders entscheidend, dass die Kündigungserklärung allen Erben gemeinschaftlich zugeht.

Gibt es keinen bekannten Erben, kann man als Mieter selbst nach § 1961 BGB einen Nachlasspfleger beim Nachlassgericht beantragen und diesem gegenüber die Kündigung erklären. Bis zur Klärung der Erben übernimmt.

Anzumerken ist insoweit, dass einem Mieter kein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht, wenn der Vermieter verstirbt.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ist der Vermieter verstorben, ändert sich nichts an dem Mietvertrag. Zusammenfassen ist Folgendes festzuhalten:

1. Die Miete ist weiterhin pünktlich zu zahlen.
2. Mietern ist zu empfehlen, zunächst weiterhin auf das bekannte Vermieterkonto zu zahlen.
3. Erst, wenn Kontoänderungen gewünscht sind, sollten Mieter sicherstellen, dass der neue Kontoinhaber auch der berechtigte Erbe ist.
4. Bei Erbengemeinschaften ist wichtig, dass alle Erben mit der Kontoänderung einverstanden sind.
5. Die Kündigung der Mietwohnung ist nach dem Tod des Vermieter gegenüber dem oder den Erben zu erklären.