Endlich ist die lang gesuchte Traumwohnung gefunden, der Mietvertrag unterschrieben und der Einzug steht unmittelbar bevor. Doch, was ist wenn der Mieter beim Einzug oder kurz danach einen versteckten Mangel in der Mietwohnung entdeckt? Was ist zu tun, wenn der versteckte bzw. verdeckte Mangel im Übergabeprotokoll gar nicht vermerkt wurde? Welche Rechte haben Mieter und was können Vermieter tun, wenn sich Mieter wegen einem versteckten Mangel beschweren? Können Vermieter Mängelrechte wegen anfänglichen Mängeln in der Mietwohnung ausschließen?
Der nachfolgende erklärt, wann ein versteckter Mangel vorliegt und was Mieter oder Vermieter tun können.
Inhalt: Versteckte Mängel – Wann liegt ein versteckter Mangel vor? Was tun?
I. Was heißt verdeckter Mangel?
II. Welche Rechte haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung?
- Kein Ausschluss der Mängelrechte
- Mängelrechte: Mietminderung und Co.
- Fristlose Kündigung wegen verstecktem Mangel
- Rücktritt und Anfechtung wegen verstecktem Mangel?
I. Was heißt verdeckter Mangel?
Von einem Mangel einer Mietwohnung spricht man immer dann, wenn die Mietsache mit einem „Fehler“ behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert oder aufhebt gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Handelt es sich nur um einen geringfügigen „Fehler“ bzw. eine geringe Minderung der Tauglichkeit liegt hingegen kein Mangel vor. Es muss also ein Fehler sein, der die Wohnqualität einschränkt, mindert oder ein Wohnen unmöglich macht.
Ein verdeckter bzw. versteckter Mangel in der Mietwohnung ist daher nichts anderes als ein Mangel, der bereits bei Übergabe der Wohnung vorlag, aber für den Mieter nicht erkennbar war.
Der Umstand, dass der Mieter den Mangel bei der Übergabe nicht kannte oder nicht erkennen konnte ist bei versteckten Mängeln entscheidend, denn dadurch grenzen Sie sich von den sog. anfänglichen Mängeln in der Mietwohnung ab, bei denen die Mieterrechte wegen Mängeln nach § 536b BGB unter Umständen ausgeschlossen sein können. Anfängliche Mängel sind Mängel, die bei Vertragsschluss bereits vorliegen. Die Mängelrechte des Mieters sind bei solchen anfänglichen Mängeln ausgeschlossen, wenn die Mängel dem Mieter bekannt sind (siehe unten Abschnitt II. 1.). Bei versteckten Mängeln haben Mieter hingegen immer die gesetzlichen Mängelrechte.
Typische Beispiele für versteckte Mängel sind z.B. verstopfte Abflüsse / undichte Leitungen oder Rohre; Schimmel; Lärmbelästigungen; kaputte Elektrogeräte in der mitvermieteten Einbauküche etc.
II. Welche Rechte haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung?
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Vermieter ist also dafür verantwortlich ist, dass das Mietobjekt im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses mangelfrei ist. Grundsätzlich haben Mieter bei versteckten Mängeln in der Mietwohnung daher auch die gesetzlichen Mieterrechte bei Mängeln — in Form der Minderung und des Schadensersatzes nach den §§ 536 und 536a BGB.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn ein sog. anfänglicher Mangel vorliegt oder die Mieterrechte wegen bestimmten Mängeln vertraglich ausgeschlossen sind. Im Übrigen haben Mieter unter besonderen Umständen die Möglichkeit vom Mietvertrag zurückzutreten oder diesen anzufechten.
1. Kein Ausschluss der Mängelrechte
Einer der wichtigsten Ausschlussgründe ist § 536 b BGB. Danach stehen dem Mieter die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache bei Vertragsschluss kennt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt. Fahrlässig handelt gemäß § 276 Abs. 2 BGB derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Grob fahrlässig handelt nach dem Bundesgerichtshof (BGH) derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich hohem Maß verletzt und unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten müsse (BGH, Urteil vom 11.7.2007, Az.: XII ZR 197/05).
Geht es also um einen Mangel, der z.B. offensichtlich ist oder jedem Laien ins Auge hätte fallen müssen, kann sich ein Mieter nicht auf Unkenntnis beziehen. So ging z.B. das Landgericht (LG) Düsseldorf davon aus, dass ein Mieter einen Mangel kennt, wenn für den Mieter Umstände ersichtlich sind, die zweifelsfrei auf einen Mangel schließen lassen, auch wenn die Ursache selbst unbekannt ist (LG Düsseldorf, Urteil v. 16.7.1991, Az.: 24 S 823/90: Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung).
Lesen Sie dazu auch:
- Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung
- und auf was Mieter beim Einzug achten sollten, um einen späteren Anspruchsausschluss auszuschließen zeigt der Artikel: 13 Tipps zur Wohnungsübergabe beim Einzug für Mieter
Mängelrechte trotz grober Fahrlässigkeit, stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat (vgl. § 536 b S. 2 BGB). Alles Wichtige dazu finden Sie hier: Was ist ein arglistig verschwiegener Mangel im Mietrecht?
Bei bekannten Mängeln behält der Mieter die Mängelrechte nur, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält (vgl. § 536 b S. 3 BGB). Das ist besonders wichtig, wenn man als Mieter einen Mangel erkennt und diesen nach der Wohnungsübergabe repariert haben will. Behält der Mieter sich z.B. sein Recht auf Reparatur ausdrücklich vor, dann kann er das auch nach Einzug noch verlangen. Wie Mieter einen Vorbehalt der Mängelrechte regeln können zeigt der Artikel: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?
Übernimmt ein Mieter allerdings die Wohnung mit bestimmten erkennbaren Mängeln ohne Vorbehalt, kann in der Regel angenommen werden, dass die Wohnung mit dem Mangel als vertragsgemäß gelten soll. D.h. der Mangel ist dann Teil des vereinbarten vertragsgemäßen Zustands der Wohnung und es kann insoweit vom Vermieter nicht mehr verlangt werden einen mangelfreien Zustand der Mietwohnung herzustellen. Allerdings gilt das nicht bei besonders schwerwiegenden Mängeln.
2. Mängelrechte: Mietminderung und Co.
Bei verdeckten Mängeln haben Mieter einen Anspruch auf Minderung der Mietzahlung, wenn es sich nicht nur um einen unerheblichen Mangel handelt. Unerhebliche Mängel sind z.B. geringfügige Flächenabweichungen o.ä.: Flächenabweichung im Mietvertrag: bis zu 10% sind kein Mangel .
Der Minderungsanspruch selbst ist in § 536 BGB geregelt. Dabei gilt:
- Bei schwerwiegenden Mängeln, durch die die Tauglichkeit der Mietwohnung komplett aufgehoben ist — die Wohnung also unbewohnbar ist — ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit. Das gilt so lange, bis die Bewohnbarkeit wiederhergestellt ist.
- Bei allen anderen erheblichen Mängeln die den Wohnzweck nur einschränken oder die Wohnqualität mindern, ist für die Zeit, während die Tauglichkeit der Mietwohnung gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu zahlen.
Wie Mieter eine Minderung gelten machen, lesen Sie hier: 10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor.
Neben dem Minderungsrecht haben Mieter nach § 536a BGB außerdem einen Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels. Bei anfänglichen Mängeln hat der Mieter einen verschuldensunabhängigen Schadenersatzanspruch aus Garantiehaftung nach § 536a Abs. 1 Satz 1 BGB (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 21.07.2010, AZ: XII ZR 189/08). Bei später auftretenden Mängeln haftet der Vermieter nur, wenn er mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder den Mangel verschuldet hat und dem Mieter ein Schaden durch die Verzögerung der Reparatur oder durch den Mangel selbst entstanden ist — z.B. Feuchtigkeitsschäden an im Keller gelagerten Möbeln oder Gesundheitsschädigung durch herunterfallenden kaputte Bauteile der Mietwohnung. Auch Fälle, in denen der Mieter den Mangel selbst repariert oder reparieren lässt sind hier erfasst: Ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder ist die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig, kann der Mieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Wichtig: Wollen Mieter Ansprüche wegen einem versteckten Mangel beim Vermieter geltend machen ist der Mangel direkt nach Entdeckung anzuzeigen und unter Fristsetzung die Beseitigung zu fordern. Bestenfalls mit Fotos.
3. Fristlose Kündigung wegen verstecktem Mangel
Mieter können die Mietwohnung wegen einem versteckten anfänglichen Mangels zudem fristlos kündigen nach § 543 Abs. 2 Ziffer 1 BGB. Danach ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht gewährt wird. Das Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn die Mietsache in einem vertragswidrigen (d.h. mangelhaften) Zustand übergeben wird oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az.: 6 C 598/08).
4. Rücktritt und Anfechtung wegen verstecktem Mangel?
Ein Rücktritt vom Mietvertrag wegen eines versteckten Mangels ist im Mietrecht zwar grds. nicht vorgesehen, aber möglich, wenn besonders gravierende Mängel entdeckt werden, die eine Nutzung der Wohnung unmöglich machen.
Häufiger sind allerdings Situationen gegeben, in denen eine Anfechtung des Mietvertrages nach §§ 119 ff. BGB möglich ist. Eine erfolgreiche Anfechtung führt dann rückwirkend zur Aufhebung des Mietvertrages und der Mietvertragsabschluss ist rückabzuwickeln. Nach der Rechtsprechung des BGH können Mieter den Mietvertrag nicht nur vor, sondern auch nach Einzug in die Mietwohnung anfechten (BGH, Urteil vom 06.08.2008, Az: XII ZR 67/06).
Im Falle eines versteckten Mangels ist z.B. eine Anfechtung nach § 123 BGB wegen einer arglistigen Täuschung denkbar. Verschweigt der Vermieter absichtlich einen versteckten Mangel, um die andere Partei zu einem Vertragsschluss zu bewegen und täuscht über die Mangelfreiheit der Mietwohnung, kann der Mieter den Mietvertrag wegen dem verdecktem Mangel anfechten. Das gilt aber nur für solche Mängel hinsichtlich derer der Vermieter dem Mieter gegenüber eine Aufklärungspflicht hat (AG Bonn, Urteil vom 25.03.2010, Az.: 6 C 598/08).
Lesen Sie dazu auch: Mietvertrag rückgängig machen bzw. widerrufen
III. Was können Vermieter bei versteckten Mängeln tun?
Vermieter sollten grds. alle Mängel, die ihnen bei Vertragsschluss bekannt sind, offenlegen und in einem Übergabeprotokoll dokumentieren. All diese anfänglichen Mängel gelten dann als vom Mieter als vertragsgemäßer Zustand anerkannt, sobald er das Übergabeprotokoll unterschreibt. Wirft ein Mieter seinem Vermieter vor, dass er einen Mangel „versteckt“ oder „verdeckt“ hat, muss er nachweisen, dass der Vermieter den Mangel gekannt hat oder kennen musste. Die Mängelrechte des Mieters auf Beseitigung, Minderung und Schadensersatz bestehen grds. nur bei erheblichen Mängeln.
Vermietern ist es zudem anzuraten vertraglich vorzusorgen: So sind z.B. Klauseln über den vertragsgemäßen Zustand einer Mietwohnung im Übergabeprotokoll und Mietvertrag durchaus zulässig: z.B. „Die Räume werden wie am … gesehen übergeben“ und „Die Wohnung wurde am … vom Mieter besichtigt, der Mieter erkennt den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung an”. Darüber hinaus können Vermieter die verschuldensunabhängige Garantiehaftung für anfängliche Mängel auch im Mietvertrag ausschließen.
Bei allen Klauseln ist es wichtig, dass Sie klar verständlich und transparent sind. Sie dürfen nicht gegen die AGB Vorschriften der §§ 307 ff BGB verstoßen und überraschend sein oder den Mieter unangemessen benachteiligen.
Lesen Sie dazu auch:
- Wohnung privat vermieten: Was müssen Vermieter beachten? (von der Mietersuche bis zur Übergabe)
- Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?
IV. Fazit und Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich Folgendes festhalten:
- Versteckte Mängel in der Mietwohnung haben Mieter gegenüber Ihrem Vermieter sofort nach Entdeckung anzuzeigen.
- In der Regel können Mieter bei einem versteckten Mangel die gleichen Mängelrechte geltend machen, wie bei anderen Mängeln.
- Vermieter haften für versteckte Mängel, selbst wenn Sie bei Einzug in die Mietwohnung bereits vorhanden waren. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Mängelhaftung für bestimmte anfängliche erkennbare Mängel ausgeschlossen wurde oder das Vorhandensein gewisser Mängel als vertragsgemäß vereinbart wurde.
- Für Mieter und Vermieter empfiehlt sich in diesem Zusammenhang immer ein Übergabeprotokoll bei Einzug: Einerseits kann sich der Mieter für einzelne Mängel seine Mängelrechte und den Reparaturanspruch vorbehalten, andererseits können Vermieter für bestimmte Mängel die Ansprüche des Mieters auch ausschließen.
28.04.2023 - 13:41
Guten Tag,
ich hatte soeben einen Übergabetermin, an dem ein Übergabeprotokoll von der Vermieterin digital angefertigt worden ist. Dieser sollte an mich per E-Mail zugeschickt worden sein, was bisher noch nicht geschehen ist.
Die Vermieterin wollte, dass ich meine Schlüssel zurückgebe, damit sie diese dem neuen Nachmieter geben kann. Als ich gefragt habe, ob ich dann bis Ende des Monats für die Schäden der Wohnung hafte, sagte sie Ja. Ich habe die Übergabe der Schlüssel verweigert, da sie auch keine Aufhebungsvereinbarung machen wollte. Wir haben uns geeinigt, dass ich den Schlüssel am 30.04.2023 bei ihr in den Briefkasten einwerfe.
Nun frage ich mich, ob ich auf der sicheren Seite stehe, wenn ich noch kein Übergabeprotokoll erhalten habe. Bis wann müsste ich spätestens das Protokoll erhalten?
Bei der Übergabe hatte ich einen Zeugen, der im Übergabeprotokoll aufgenommen worden ist, jedoch durfte er des Protokoll nicht mit unterzeichnen.
Vielen lieben Dank und viele Grüße
28.04.2023 - 20:01
Hallo Yunus,
ohne Protokoll haben Sie immer eine schwache Position. Das Protokoll könnte nachträglich geändert werden und Sie haben bereits unterschrieben. Keine gute Situation.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.08.2023 - 00:29
Hallo,
Im März 2010 habe ich einen Gewerbemietvertrag für ein kleines Ladengeschäft im Erdgeschoss eines mehrgeschossigen Altbaus mit einem Vermieter geschlossen, der das Grundstück im Januar 2010 bereits verkauft hatte. Die wirtschaftliche Übergabe erfolgte im Juni 2010, mein Mietvertrag wurde vom Erwerber übernommen.
Im September 2018 stand ich auf einer Leiter um die oberen Dekokorationen, die leitfähig mit der Raumdecke verbunden waren, vom Staub abzuputzen. Als ich zeitgleich mit der anderen Hand an die Wand fasste, erlitt ich eine Durchströmung meines Körpers von Hand zu Hand mit 230 Volt, die nicht von einem Schutzschalter unterbrochen wurde. Das habe ich überlebt, weil ich das Bewusstsein verloren hatte und zu Boden fiel. Durch den Sturz habe ich u. a. einen instabilen Beckenbruch erlitten und bin seitdem arbeitsunfähig.
Einen Nachweis (Errichterbescheinigung, Prüfprotokolle) für eine ordnungsgemäße elektrische Anlage wurde weder zur Übergabe des Mietobjekts, noch nach dem Unfall erbracht. Die Versicherung hat eine außergerichtliche Zahlung abgelehnt.
2021 hatte mein Anwalt einen PKH-Antrag mit Klageentwurf wegen Schadenersatz und Schmerzensgeld gegen den Erwerber eingereicht. Dieser, sowie die sofortige Beschwerde wurde von den zuständigen Gerichten abgelehnt, weil in meinem Mietvertrag Schadensersatz für fahrlässiges Verschulden des Vermieters wirksam ausgeschlossen ist, der Erwerber der bestehende Mietvertrag übernommen hat seitdem keine baulichen Maßnahmen während der Mietzeit durchführen ließ, als Vermieter keine Prüfpflicht hat und aufgrund des Fälligkeits-Prinzip aus 566 BGB nicht die ordnungsgemäße Übergabe schuldet, weil die Übergabe vom Veräußer durchgeführt wurde.
Aus den Stellungnahmen des Erwerbers gegen meinem PKH-Antrages habe ich erfahren, dass das Mietobjekt von 1999-2001 mit einer komplett neuen elektrischen Anlage vom Alteigentümer saniert wurde.
Der Veräußerer das Grundstück im November 2007 mit Zuschlagsbeschuss erworben hatte, dann eine
Leichtbau-Trockenbauwand zur Raumteilung, an dieser eine Einbauküche errichtete.
Danach müssten für das Bad (Seit 1984 Pflicht) und für die elektrische Anlage in Trockenbauwand (seit Feb. 2007 Pflicht) FI-Schuzschalter im Unterverteiler sein.
Laut Beschriftung (Innentür) des Unterverteilers sind 4 Schutzschalter in der unteren Reihe vorhanden. Tatsächlich ist 1 2poliger in der oberen Reihe vorhanden.
Hierzu möchte ich Sie fragen, ob ich Schadensersatz gegen den Veräußerer (Vertragsunterzeichner) stellen kann, welche Fristen hierbei zu beachten sind?
Für einen rechtlichen Rat würde ich mich sehr freuen.
Herzliche Grüße
Doris
28.08.2023 - 13:15
Hallo Doris,
danke für Ihren Beitrag und für die Schilderung Ihrer unschönen Erfahrung. Sie werden verstehen, dass ich Ihnen bei dieser komplexen Sachlage hier per Kommentar nicht helfen kann. Lassen Sie sich bitte individuell rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2023 - 10:48
Guten Tag,
Einzug April 2022. Im Juni 2022 teilte ich den Vermietern mit, dass die Rolläden in 3 Zimmern nicht vollständig einfahren. Dazu muss Folgendes gesagt werden. 2 Fenster wurden hier in der Vergangenheit durch die Vorbesitzer der Vermieter mit sogenannten rollomaten nachgerüst, ein Fenster war elekrtisch ausgestattet.
Zunächst wollte sich der Bruder der Vermieterin den Umstand anschauen, wogegen für mich nichts sprach, damit der Vermieterin evtl. Kosten erspart bleiben. Leider kam dies nicht zu stande, da der Bruder recht kurzfristig aus Süddeutschland zu Besuch kam und ich leider verhindert.
Im Januar 2023 sollte ich den Hausmeister der Eigentümergemeinschaft dazu kontaktieren. Er lass sich in die Rollmaten ein und verstelle die Endposition der 2 nachgerüsteten Fenster. Die Motorik lief hier immer schon sehr schleppend. Das von Anfang an ausgerüste Fenster konnte der Hausmeister nicht bearbeiten, da her von außen der Rolladenkasten geöffnet werden muss. Ich teilte der Vermieterin mit, dass wir darauf verzichten könnten, um ihr keine Kosten zu generieren und weil die Jalousie hier auch nicht dramatisch überstand – nicht einfuhr.
Im Juni 2023 lies sich die Rollade eines nachgerüstenten Fensters gar nicht mehr bedienen. Sie fuhr weder nach oben – noch nach unten. Hier sollte ich mich wieder an den Hausmeister wenden. Dieser kam und baute eine erweiterte Steuereinheit des Rollomaten ab. Ich teilte dem Vermieter mit, dass die Funktionsfähig nun wieder vorhanden sei, aber mir der Hausmeister auch mitgeteilt hat, dass er nicht garantieren kann, dass das langfristig so bleibt.
Seit dem 10.9.2023 lässt sich diese Rollade jetzt wieder nicht mehr über den nachgerüsteten Rollomaten bedienen. Nichts geht mehr. Ich habe dem Vermieter dies mitgeteilt. In der letzten Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass der Hausmeister solche Arbeiten nicht mehr direkt ausführen darf, da die Kosten immer durch die Eigentümer gehen würden. Ich sollte daraufhin die Hausverwaltung kontaktieren, was ich daraufhin auch gemacht habe. Gestern Nachmittag erhielt ich dann die Rückmeldung vom Vermieter, das er gerne eine Firma beauftragen könne, ich aber die Kosten von Kleinreparturen von 120,– Euro mit zu tragen hätte.
Nun zu meiner Frage. Der Mangel bestand bereits bei Einzug. Es ist zu erwarten, dass hier eine große Reparatur erfolgen muss. Muss ich mich an den Kosten beteiligen?
Besten Dank und Gruß
Tanja
12.09.2023 - 15:08
Hallo Tanja,
sofern sie den Mangel bei Einzug protokolliert haben, sehe ich nicht, dass sie an den Kosten beteiligt werden könnten. Hier ein Link der Ihnen hilft: https://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/ist-ein-defekter-rollladen-oder-rollladengurt-eine-kleinreparatur/
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2023 - 21:22
Guten Tag, ich bin Vermieter. Nach der Übergabe stellte ich fest, dass Farbe, wahrscheinlich Wandfarbe in der Toilette entsorgt wurde. Es ist eine dicke Schicht Farbe zu erkennen. Auch die Abflüsse in Küche und Waschbecken im Bad sind stark verstopft. Was mach ich jetzt?
Gruß Ulla V.
12.09.2023 - 22:05
Hallo Ulla,
wie Sie bei versteckten Mängeln vorgehen, lesen Sie oben. Ansonsten hat das Übergabeprotokoll bindende Wirkung. Siehe hier: Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2023 - 22:12
Hallo Dennis, vielen Dank für Ihre Nachricht.
Gruß
ullaV.
20.10.2023 - 14:53
Wie gut sind meine Chancen, vom Mietvertrag zurückzutreten:
Ich hab erst nach Schlüsselübergabe merkwürdigen Geruch in der Wohnung bemerkt und erst dann gesehen, dass es im innenliegenden Bad viel Schimmel an der Duschwand und Schimmelfarbe in den Fliesenfugen gibt. Außerdem Schimmelfarbe im WC mit Fenster und Küchenschaben in der Küche, aber auch anderen Zimmern, die laut Vermieter beim Lüften von außen kommen oder aus dem Supermarkt.
Vor 1.5 Jahren war eine Außennwand feucht [Putz oder Dämmung danach neu] und Nachbarn hatten nach der Reparatur keinen Schimmel mehr.
Tapeten in der Mietwohnung sind noch alt.
Vermieter findet Zustand für eine 30 Jahre alte Wohnung normal und will Schadensersatz von mir für Maklerkosten. Ich hab ihn in der ersten Woche per WhatsApp informiert und nach 2 Wochen einen Brief geschrieben.
20.10.2023 - 17:38
Hallo Sabine,
das wird grundsätzlich schwierig und hängt stark vom Einzelfall ab. Sie sollten sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.01.2024 - 22:51
Hallo,
ich habe eine Frage zu einem “schwierigen” Fall: beim Bau des Hauses wurden im Waschkeller die Stromanschlüsse vertauscht. Ich zahle nun also z. B. den Stromverbrauch unserer Nachbarn. Dieser Fehler ist allerdings erst nach mehreren Jahren aufgefallen, so dass eine Inhaftungnahme des Bauunternehmers irrelevant ist.
Der Vermieter kümmert sich allerdings nicht allzu sehr um das Problem und sagt, dass sich die Verkabelung nun nicht mehr korrigieren ließe. Und die Mietpartei, die auf unsere Kosten wächst, verbraucht durch 4 Personen und Waschmaschine + Trockner deutlich mehr als ich alleine (und ohne Trockner).
Wer wäre nun also in der Pflicht, dieses Problem zu lösen? Und wie grundlegend? Sicher wäre die Korrektur der Verkabelung sehr aufwändig. Insofern verstehe ich den Vermieter durchaus. Aber die andere Mietpartei schert sich auch nicht darum und lässt mich “im Regen stehen”. – Ich bin aber auch nicht bereit, dass ich der “Dumme” bin.
Ich frage mich außerdem auch, wie es hier mit der Verjährung aussieht. Im Grunde sind ja alle vergangenen Betriebskostenabrechnungen falsch. Das Problem mit der falschen Verkabelung ist vor ca. 2 Jahren aufgefallen. Wann würden meine Ansprüche aufgrund der falschen Abrechnungen verjähren?
Vielen Dank für Ihre Stellungnahme!
Peter
15.01.2024 - 14:23
Hallo Peter,
ein einfacher Kompromiss wäre die Erfassung des Verbrauchs mit separater Abrechnung. Ansonsten sollten Sie sich mit den Themen Schadenersatz und Mietminderung befassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.02.2024 - 19:01
Guten Abend!
Gilt meine fristlose Kündigung?
Ich bin beruflich mit meiner minderjähriger Tochter von Berlin nach Rheinland Pfalz umgezogen. Und ich habe leider erst am Einzugstag gesehen, dass in der einziger Schlafraum hinter dem Bett (möblierte Wohnung) sich eine große Fläche von ca. 2×1,2m Schwarzschimmelbefall versteckt hat und der muffiger Geruch machte sich in der gesamten Wohnung bemerkbar. Der Vermieter behauptete sogar schriftlich dass er das Schlafraum vor Mietbeginn neu streichen gelassen hat. Über der Schimmelbefall informierte ich ihm unverzüglich. Er kam am selben Tag mit einem Fachmann um die Fläche zu beurteilen. Der selben Fachmann berichtete dass er vor Mietbeginn eine Raumecke bereits saniert hat. Ich würde hierüber aber nicht im Kenntnis gesetzt. Ich hätte mit Sicherheit die Wohnung nicht angemietet, wo schon Schimmel bestand. Das ist doch ein vom Vermieter verschwiegenen Mangel, richtig? Laut Mietvertrag sollte die Wohnung sogar in einem vollständig renovierten Zustand überlassen werden. Jedoch konnten wir zum Mietbeginn der Schlafraum kaum benutzen und es wäre mit einer erheblicher Gefährdung der Gesundheit verbunden gewesen. Und zudem haben wir, meine 19 Monate alte Tochter und ich, in der 2. Nacht bereits allergische Reaktionen auf der schimmeliger Innenraumluft entwickelt, obwohl wir in der offener Wohnküche geschlafen haben. Ich bin von Beruf Arzt und ich konnte uns die weitere Gefährdung unserer Gesundheit nicht zulassen. Der Vermieter wollte uns sogar die Sanierung zumuten, dass wir währenddessen in der Wohnung bleiben. Ich habe die Wohnung vorerst mündlich gekündigt und wir sind innerhalb von 48h, gerechnet ab den Einzugszeit, ausgezogen.
Dieser Umstand berechtigte mich gemäß § 543 Abs. 2 BGB, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und § 569 Abs 1 BGB dazu, den Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wegen dem versteckten anfänglichen Mangels, derer ein Kleinkind bei bestehenden Gesundheitsgefahr nicht ausgesetzt werden darf und wobei mir der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Mietbeginn zum Teil nicht gewährt wurden ist.
Der arglistig verschwiegen Mangel ist mir erst im Nachhinein eingefallen. Das man es versucht hat, dies zu vertuschen, indem man lediglich eine Ecke überstrichen hat (vor Mietbeginn) – und das von demselben Fachmann, den der Vermieter zur Sanierung des von mir gefundenen Schimmelbefalls am beauftragt hatte.
Als Hilfestellung für die schriftliche fristlose Kündigung habe ich Ihre Artikeln durchgelesen und ich möchte mich dafür auf diesem Wege bei Ihnen bedanken.
Nun erhielt ich das Schreiben von seinem Rechtanwalt, dass meine fristlose Kündigung nicht akzeptiert wird. Weil der Vermieter sich bereit erklärt hat die Mängelbeseitigung zu veranlassen.
Meine Frage wäre: hat man das Recht hat dazu, eine Wohnung außerordentlich zu kündigen aufgrund des zum Mietbeginn bestehenden mangelhaften/ vertragswidrigen Zustandes, unabhängig davon ob der Vermieter bereit ist der Mangel zu beseitigen oder nicht?
Vielen Dank im Voraus!
Beste Grüße
C. Pop
14.02.2024 - 20:50
Hallo C. Pop,
danke für Ihr Lob und Ihren langen Kommentar.
Ich gehe davon aus, dass Sie vermutlich auch einen Anwalt benötigen, da es schwer wird, seinen Standpunkt als Mieter gegenüber des Anwalts des Vermieters zu vertreten.
Ich kann hier nicht mit Ja oder Nein antworten, da es immer auf den Einzelfall ankommt. Hier einige Hilfen für Sie:
https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-ausserordentliche-kuendigung/
https://www.mietrecht.org/kuendigung/fristlose-kuendigung-schimmel/
https://www.mietrecht.org/kuendigung/ausserordentliche-fristlose-kuendigung-eines-mietvertrages/
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2024 - 08:56
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Nachricht!
Beste Grüße
C. Pop
10.04.2024 - 13:18
Hallo, ich bin vor 4 Wochen in eine Neubauwohnung eingezogen, habe mir eine Küche einbauen lassen und hochwertige Möbel gekauft.
Die stark verschmutzten Fliesen wurden von mir an den Vermieter gemeldet und das an 20 Fliesen dunkle Streifen zu sehen sind. Der Vermieter kam und bezeichnete dies als Bauschmutz. Es kam ein Abgesandter der Fliesenfirma um die Streifen mit Spezialreiniger zu entfernen. Dies war nicht möglich. Jetzt soll die Fliesenfirma die 20 Fliesen herausschneiden und erneuern. Dies wird mit erheblichem Staub und Schmutz geschehen. Mein Mann und ich sollen in der Zeit für zwei Tage zum Wellness fahren. Die Kosten dafür trägt die Fliesenfirma. Mir gefällt das ganz und gar nicht. Unsere Möbel? Die Wände u.s.w Kann mir jemand einen Rat geben.
12.08.2024 - 16:02
Guten Tag und hallo,
seit 17 Wochen wohne ich in der Mietwohnung, 10 Wochen davon war ich über der Woche davon geschäftlich im Ausland unterwegs. Die Wohnung hatte schon eine Einbauküche (11 Jahre alt). Nun hat sich die Spülarmatur gelockert, ich selber kann es nicht beheben! Im Übergabeprotokoll steht es natürlich nicht drin, da war sie noch fest!
Im Mietvertrag steht die Klausel, dass ich Kleinstreparaturen selber zahlen muss, gilt es auch für diese kurze Wohnzeit?
Oder gibt es hier gesetzlich eine Regelung, dass man erst nach einem gewissen Zeitpunkt diese Kleinstreparaturen selber zahlen muss (auch ist im Mietvertrag hier kein Betrag angegeben, ob 100 € oder mehr € )?
Ich wäre sehr dankbar für eine kostenlose Antwort und grüße herzlich aus Pfronten
D.-Maria P.
12.08.2024 - 17:10
Hallo Delia,
es gibt keine gesetzliche Frist. Es muss vermutlich nur eine Schraube nachgezogen werden.
Ob Sie die Kosten tragen müssen oder ob ihr Vermieter dafür aufkommen muss, können Sie durch die Prüfung ihrer Kleinreparaturklausel herausfinden: Kleinreparaturklausel prüfen
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.09.2024 - 20:59
Hallo Herr Hundt,
Wir haben unsere Wohnung für Ende April 2024 gekündigt und mit mängelfreiem übergabeprotokoll am 27.4.24 übergeben.
2 Tage später haben die nachmieter die Übergabe durch den Vermieter verweigert, da die Wohnung zu viele Mängel aufweisen würde .
Zb : schlecht bzw. nicht fachgerecht gestrichen, einen Fleck auf der Küchenarbeitsplatte, eine mini Delle im Waschbecken. Rollladen schließt nicht richtig und ein küchenoberschrank sei defekt .
Diese „Mängel“ möchte der Vermieter uns nun anlasten und nennt sie verdeckte Mängel .
Er will die Kaution deshalb nur anteilig zurückzahlen.
Unserer Meinung nach sind diese Mängel nicht „verdeckt“ und wir nicht zum Ersatz verpflichtet. Liegen wir hier im Recht?
Viele Grüße
Anja
04.09.2024 - 09:39
Hallo Anja,
ja, es ist schwer vorstellbar, dass Sie eine mangelhafte Malerleistung, einen Fleck und eine Delle bei der Übergabe versteckt haben.
Sollten Sie Hilfe bei der Auszahlung der Kaution benötigen, kann ich Ihnen dieses Angebot empfehlen: https://www.mietrecht.org/rechtsberatung/
Viele Grüße
Dennis Hundt