Wird die Wohnung der Eltern oder Großeltern frei, weil diese z. B. in ein Pflegeheim ziehen oder verstorben sind, ist es für die Kinder oder Enkel angesichts des verbreitet herrschenden Wohnungsmangels verlockend und naheliegend, dass sie die Wohnung übernehmen und dort einziehen. Manche Kinder oder Enkel wohnen sogar bereits mit den Eltern oder Großeltern zusammen und möchten dort auch nach deren Auszug oder Tod wohnen bleiben. Vielfach sind sich sowohl die Eltern bzw. Großeltern selbst als auch die Kinder bzw. Enkel nicht im Klaren darüber, dass die Entscheidung, die Wohnung der Eltern oder Großeltern zu übernehmen, in den meisten Fällen nicht über den Kopf des Vermieters hinweg getroffen werden kann.

Da nicht jeder Vermieter mit der Übernahme der Wohnung durch Kinder oder Enkel einverstanden ist, kommt es nicht selten zu Streit, wenn die Übernahme der Wohnung durch Kinder bzw. Enkel thematisiert wird. Um diese Auseinandersetzungen von vornherein zu vermeiden, erklärt dieser Beitrag, welche Rechte die Beteiligten haben und wie am besten vorzugehen ist, wenn der Wunsch entsteht, in die frei werdende oder gewordene Wohnung der Eltern oder Großeltern einzuziehen oder dort nach deren Auszug oder Tod alleine wohnen zu bleiben.

I. Wichtige Unterscheidungen – Freiwerden der Wohnung durch Auszug oder Tod / Nutzungsüberlassung oder Mieterwechsel

Die Art der Vorgehensweise bei der Übernahme der Wohnung der Eltern oder Großeltern      hängt davon ab, aus welchem Grund die Wohnung der Eltern bzw. Großeltern frei wird. Zwei Fallgruppen sind hier zu unterscheiden:

Ein möglicher Grund für das Freiwerden der Wohnung ist der Auszug der Eltern bzw. Großeltern in ein Alters- oder Pflegeheim oder in eine andere Wohnung.

Der traurigere von beiden Gründen ist der Tod der Eltern oder Großeltern.

In beiden Fallgruppen spielt außerdem eine entscheidende Rolle, ob die Kinder bzw. Enkel erst nach dem Auszugbzw. Tod der Eltern oder Großeltern in die frei gewordene Wohnung einziehen möchten, oder ob sie bereits vor dem Auszug bzw. Tod der Eltern oder Großeltern mit diesen zusammen gewohnt haben und nun weiterhin in der ehemals gemeinsamen Wohnung wohnen bleiben möchten.

Welche Rechte die Beteiligten in den unterschiedlichen Fällen jeweils haben und wie dementsprechend am besten vorzugehen ist, soll im Folgenden beschrieben werden.

II. Eltern oder Großeltern ziehen aus der Wohnung aus

Ziehen Mieter aus ihrer Wohnung aus, geschieht dies in der Regel nur bzw. erst dann, wenn das Mietverhältnis durch eine vorherige Kündigung, den Ablauf einer Befristung oder den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages beendet ist.

Besteht der Wunsch, die Wohnung den Kindern oder Enkeln zu überlassen, wird so manches Mal jedoch von einer Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere von einer Kündigung abgesehen in der Hoffnung, die Kinder bzw. Enkel könnten in die Wohnung einziehen bzw. dort wohnen bleiben, bestenfalls sogar als neue Mieter in das Mietverhältnis eintreten. Folgendes sollten Eltern bzw. Großeltern wissen, wenn sie diesen Wunsch in die Tat umsetzen möchten:

1. Kinder bzw. Enkel wohnen noch nicht in der Wohnung der Eltern bzw. Großeltern

Zumindest dann, wenn die Kinder bzw. Enkel vor dem Auszug der Eltern oder Großeltern mit diesen noch nicht zusammen gewohnt haben (zu der entgegengesetzten Fallvariante siehe die Ausführungen unten unter 2.), sondern die Wohnung erst nach deren Auszug beziehen möchten, ist die Übernahme der Wohnung in der Regel nur mit demEinverständnis des Vermieters möglich, und zwar sowohl dann, wenn die Wohnung den Kindern bzw. Enkeln nur zur Nutzung überlassen werden soll, ohne dass diese Mieter werden (vgl. dazu die Ausführungen unter 1a)), als auch dann, wenn ein Mieterwechsel angestrebt wird (vgl. dazu die Ausführungen unter 1b)).

a) Nutzungsüberlassung ohne Mieterwechsel

Gem. § 540 Abs.1 S.1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Es ist zwar übereinstimmende Rechtsprechung, dass insbesondere nahe Angehörige des Mieters, zu denen zumindest auch die Kinder des Mieters, nicht hingegen die Enkel zählen, nicht als „Dritte“ i. S. d. des § 540 BGB anzusehen sind mit der Folge, dass der Mieter für deren Aufnahme grds. keineErlaubnis benötigt (vgl. LG Potsdam, Urteil vom 04.09.2012 – 4 S 96/12). Dies gilt aber nur dann, wenn die Kinder zum Zwecke der gemeinschaftlichen Haushaltsführung in die Wohnung aufgenommen werden. Nicht nur Enkel, sondern auch Kinder des Mieters sind daher Dritte i. S. d. § 540 BGB, denen die Wohnung nur mit einer Erlaubnisdes Vermieters überlassen werden darf, wenn die Eltern bzw. Großeltern ausziehen und die Kinder bzw. Enkel die Wohnung an deren Stelle beziehen (vgl. LG Cottbus, Urteil vom 30. 08. 1994 – 4 S 99/94; a.A.: LG Hamburg, Urteil vom 05. 10. 1999 – 316 S 133/98).

Auch ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis, die Wohnung den Kindern bzw. Enken zu überlassen, steht den Eltern bzw. Großeltern in dieser Situation nicht zu. § 553 Abs.1 BGB bestimmt zwar, dass der Mieter dann, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einemDritten zum Gebrauch zu überlassen, von seinem Vermieter die Erlaubnis dazu verlangen kann, sofern in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum nicht übermäßig belegt würde und die Überlassung für den Vermieter auch nicht aus sonstigen Gründen unzumutbar ist. Der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht jedoch nur dann, wenn der Mieter lediglich einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt und die Wohnung weiterhin nutzt (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Ziehen die Eltern oder Großeltern z. B. in ein Alters- oder Pflegeheim, liegen die Voraussetzungen des § 553 Abs.1 BGB daher in der Regel nicht vor, es sei denn, die Eltern bzw. Großeltern behalten z. B. ein Zimmer einer größeren Wohnung zurück, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern oder gelegentlich dort zu übernachten (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Um ans Ziel zu kommen, sollten die Eltern bzw. Großeltern rechtzeitig vor ihrem Auszug an den Vermieter mit ihrem Anliegen, die Wohnung nach ihrem Auszug ihren Kindern bzw. Enkeln zu überlassen, herantreten und den Vermieter um sein Einverständnis bitten.

Ist beabsichtigt, dass das Mietverhältnis formal mit den Eltern bzw. Großeltern fortbesteht, die Kinder bzw. Enkel aber an deren Stelle die Wohnung beziehen, genügt es, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an die Kinder bzw. Enkel erteilt. In der Anfrage an den Vermieter müssen die Kinder bzw. Enkel namentlich benannt werden (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001- 4 W-RE 525/00). Auf Nachfragemüssen auch nähere Angaben zur Person gemacht werden. Maßgebend sind in erster Linie die persönlichen Verhältnisse der Person, der die Wohnung überlassen wird, damit der Vermieter eine Grundlage für seine Entscheidung hat. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang insbesondere, ob auf Grund bestimmter Eigenschaften des Kindes bzw. Enkelkindes eine Gefährdung der Mietsache oder eine Störung des Hausfriedens zu befürchten ist.

Die Erlaubnis bedarf zwar nicht der Schriftform, um wirksam zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 15.05-1991 – VIII ZR 38/90). Aus Beweisgründen ist es aber dennoch zu empfehlen, auf die Erteilung einer schriftlichen Erlaubnis hinzuwirken.

Wurde der Mietvertrag befristet für mehr als ein Jahr geschlossen oder unterliegt der Mietvertrag aus anderen Gründen, z. B. wegen eines für mehr als ein Jahr geltenden Kündigungsverzichts, dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB, das nicht nur für den Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages, sondern auch für wesentliche Änderungen des Mietvertrages gilt, ist es umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 01. 2013 – XII ZR 35/11), ob die nachträgliche Erteilung der Erlaubnis des Vermieters, die Mietsache einem Dritten zu überlassen, ebenfalls dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt. Während die Anwendbarkeit des § 550 BGB auf die Erteilung der Erlaubnis zum Teil verneint (vgl. LG Kiel, Beschluss vom 06. 05. 1991 – 1 S 227/89), zum Teil aber auch bejaht wird (vgl. Bieber, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 540 BGB Rn. 15), differenziert das OLG Köln und hält die Einhaltung der Schriftform zumindest dann nicht für erforderlich, wenn die Erlaubnis nicht generell für jeden Fall der Gebrauchsüberlassung, sondern nur für einen konkreten Einzelfall erteilt wird (vgl. OLG Köln, Urteil vom 18.09.2015 – 1 U 28/15).

Angesichts dieser Ungewissheit, sollte die Erteilung der Erlaubnis, um kein Risiko einzugehen, gerade bei Mietverhältnissen, die befristet für mehr als ein Jahr geschlossen oder aus andere Gründen, z. B. wegen eines für mehr als ein Jahr geltenden Kündigungsverzichts grds. dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfallen, nicht nur aus Beweisgründen, sondern auch im Hinblick auf § 550 BGB schriftlich erfolgen.

Damit die Schriftform gewahrt ist, muss in der Erlaubnis auf den Mietvertrag und – falls vorhanden – auch auf alle sonstigen Schriftstücke Bezug genommen werden, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 09. 04. 2008 – XII ZR 89/06).

Weitere Einzelheiten zum Schrifterfordernis bei nachträglichen Änderungen des Mietvertrages erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietvertragsnachtrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter + Vorlage“.

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass diese besondere Angaben zum Umfang der Nutzungsbefugnis der Kinder bzw. Enkel enthält, dürfen diese die Wohnung in demselben Umfang nutzen, wie auch die Eltern bzw. Großeltern es dürfen.

Mit Ausnahme der auf die Kinder bzw. Enkel erweiterten bzw. zu deren Gunsten geänderten Nutzungsbefugnis besteht das Mietverhältnis im Übrigen unverändert mit den Eltern bzw. Großeltern fort. Zwischen dem Vermieter und den Kindern bzw. Enkeln bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Die Eltern bzw. Großeltern sind gegenüber dem Vermieter insb. weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Ob die Eltern bzw. Großeltern auf der einen und die Kinder bzw. Enkel auf der anderen Seite untereinander intern eine Zahlungspflicht der Kinder bzw. Enkel gegenüber den Eltern bzw. Großeltern begründen, hängt von deren Willen im konkreten Einzelfall ab. Besteht die Gefahr, dass es zwischen den Eltern bzw. Großeltern und den Kindern bzw. Enkeln später zu Streit kommt, empfiehlt es sich, in einer vertraglichen Vereinbarung die Rechte und Pflichten beider Seiten festzulegen. Wird hierin als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung eine Zahlungspflicht oder eine Verpflichtung zur Erbringung einer sonstigen geldwerten Leistung durch die Kinder bzw. Enkel vereinbart, handelt es sich um einen Untermietvertrag. Zu den internen Vereinbarungen zwischen den Eltern bzw. Großeltern auf der einen und den Kindern bzw. Enkelkindern auf der anderen Seite erfahren Sie mehr unter II.3.

b) Mieterwechsel

Ganz anders ist vorzugehen, wenn ein Mieterwechsel in der Weise angestrebt wird, dass die Eltern bzw. Großeltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden und dieses an deren Stelle mit den Kindern bzw. Enkeln fortgesetzt wird. In diesem Fall bedarf es einer Mitwirkung aller Beteiligten, d. h. der Eltern bzw. Großeltern, der Kindern bzw. Enkel und des Vermieters. Der Mieterwechsel kann auf zweierlei Art und Weise vollzogen werden.

Möglich ist zum einen der Abschluss eines dreiseitigen Vertrages, durch den sich die Eltern bzw. Großeltern, die Kinder bzw. Enkel und der Vermieter darüber einigen, dass die Eltern bzw. Großeltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden und das Mietverhältnis an deren Stelle mit den Kindern bzw. Enkeln fortgesetzt wird. Zum anderenbesteht die Möglichkeit, dass zunächst lediglich die aus dem Vertrag ausscheidenden Eltern bzw. Großeltern und die in das Mietverhältnis eintretenden Kinder bzw. Enkel sich über den Mieterwechsel einigen und der Vermieter dieser Vereinbarung zustimmt (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).

Auch für die Vereinbarungen, die zum Mieterwechsel führen, gilt, dass sie zwar nicht der Schriftform genügen müssen, um wirksam zu sein. Aus Beweisgründen und im Hinblick auf den bereits unter 1a) angesprochenen § 550 BGB ist eine schriftliche Verfassung jedoch dringend zu empfehlen. Anders als im Falle einer Erlaubnis zur Nutzungsüberlassung i. S. d. § 540 Abs.1 BGB ist es unbestritten, dass die Vereinbarung über einen Mieterwechsel dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt, wenn der Mietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB unterfällt, weil er z. B. befristet für die Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen wurde oder einen Kündigungsverzicht enthält, der das Kündigungsrecht für die Dauer von mehr als einem Jahr ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1975 – VIII ZR 223/73- zur Aufnahme eines weiteren Mieters in den bestehenden Vertrag).

Wählen die Parteien die Form der zweiseitigen Vereinbarung zwischen altem und neuem Mieter mit Zustimmung des Vermieters, gilt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB allerdings nur für die Vereinbarung zwischen den alten und neuen Mietern, nicht hingegen für die Zustimmung des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).

2. Kinder bzw. Enkel wohnen vor dem Auszug der Eltern bzw. Großeltern bereits mit diesen zusammen in einer Wohnung

Einfacher haben es Eltern bzw. Großeltern, die ihren Kindern bzw. Enkeln ihre Wohnung überlassen möchten, dann, wenn sie vor bzw. bis zu ihrem Auszug bereits gemeinsam mit den Kindern bzw. Enkeln in derjenigenWohnung gewohnt haben, die sie ihren Kindern bzw. Enkeln dann alleine überlassen möchten. Zumindest dann, wenn man dem AG Berlin-Wedding folgt, hat der Mieter in einem solchen Fall einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Überlassung der Wohnung an seine Kinder (vgl. AG Berlin – Wedding, Urteil vom 10.02.2015 – 11 C 271/14). Dass der Mieter auszieht und dem Kind die Wohnung in diesem Fall vollständig überlässt mit der Folge, dass keine Überlassung nur eines Teils der Wohnung vorliegt, wie es § 553 Abs.1 BGB für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis verlangt, steht dem Anspruch nach Auffassung des AG Berlin – Wedding nicht entgegen. Das Gericht vergleicht die Situation, in der Eltern aus der mit Kindern gemeinsam bewohnten Wohnung ausziehen und die Kinder dort wohnen bleiben, mit dem Fall des Todes eines Mieters, für den § 563 Abs.2 BGB in einer vergleichbaren Situation bestimmt, dass Kinder automatisch und ohne Mitwirkung des Vermieters in das Mietverhältnis eintreten, sofern nicht ein Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner vorrangig eintritt (zu § 563 Abs.2 BGB vgl. auch die Ausführungen unter III. 1a)).

Die vorangehenden Ausführen betreffen nur die Frage, ob ein Anspruch auf Einräumung einer Nutzungsmöglichkeit zu Gunsten der Kinder bzw. Enkel unter Fortbestand des Mietverhältnisses mit den Eltern bzw. Großeltern besteht. Ein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterwechsel bzw. auf eine Mitwirkung an einem Mieterwechsel steht den Eltern bzw. Großeltern gegen den Vermieter ohne vertragliche Vereinbarung auch dann nicht zu, wenn sie bis zu ihrem Auszug bereits gemeinsam mit den Kindern bzw. Enkeln in ihrer Wohnung gewohnt haben. Etwas anderes gilt auch hier nur dann, wenn der Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel enthält, die den Vermieter verpflichtet, den Mietvertrag unter gleichzeitiger Entlassung des bisherigen Mieters mit einem vom Mieter vorgeschlagenen zumutbaren Nachmieter fortzusetzen.

3. Interne Vereinbarungen zwischen Eltern bzw. Großeltern und Kindern bzw. Enkeln

Wird eine Wohnung einem Kind oder Enkelkind zur Nutzung überlassen oder tritt dieses nach dem Auszug der Eltern bzw. Großeltern sogar an deren Stelle in das Mietverhältnis ein, empfiehlt es sich, dass die Eltern bzw. Großeltern auf der einen und das Kind bzw. Enkelkind auf der anderen Seite untereinander einige Vereinbarungen treffen, um künftigen Streit zu vermeiden. Die folgenden Problempunkte stellen nur einige von vielen möglichen Streitpunkten dar, sind aber wegen ihrer Bedeutung besonders hervorzuheben.

a) Mietzins

Wird die Wohnung einem Kind bzw. Enkelkind lediglich zur Nutzung überlassen, ohne dass dieses in das Mietverhältnis eintritt, sind die Eltern bzw. Großeltern gegenüber dem Vermieter weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet, obwohl sie die Nutzungsmöglichkeit aufgegeben haben. Es sollte daher frühzeitig eine Entscheidung darüber getroffen werden, ob die Nutzungsmöglichkeit dem Kind bzw. Enkelkind unentgeltlich überlassen werden soll, oder ob das Kind bzw. Enkelkind gegenüber den Eltern bzw. Großeltern eine Gegenleistung zu erbringen hat, die in Form einer Geldzahlung, aber auch in anderer Weise erbracht werden kann.

b) Kaution

Bleiben die Eltern bzw. Großeltern Mieter und überlassen ihrem Kind bzw. Enkelkind lediglich die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung, erhalten sie am Ende des Mietverhältnisses auch die Kaution von Vermieter zurück. In dieser Konstellation ergeben sich also keine weiteren Probleme. Kommt es hingegen zu einem Mieterwechsel in der Weise, dass die Eltern bzw. Großeltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden und das Kind bzw. Enkelkind an deren Stelle in das Mietverhältnis eintritt (siehe dazu die Ausführungen unter II.1b)), erhalten die Eltern bzw. Großeltern die Kaution nicht vom Vermieter zurück, und zwar weder im Zeitpunkt ihres Ausscheidens aus dem Mietverhältnis noch am Ende des Mietverhältnisses. Die Kaution sichert nämlich weiterhin das mit dem Kind bzw. Enkelkind fortbestehende Mietverhältnis ab und wird erst am Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt, und dann auch nicht an die Eltern bzw. Großeltern, sondern an den aktuellen Mieter, also an das Kind bzw. Enkelkind. Diese Rechtslage ist  vielfach unbefriedigend. Schließlich wird das mit dem Kind bzw. Enkelkind fortbestehende Mietverhältnis nun durch eine von den Eltern bzw. Großeltern erbrachte Leistung abgesichert, ohne dass diese noch einen unmittelbaren eigenen Vorteil davon haben. Hinzu kommt außerdem, dass die Gefahr besteht, dass der Vermieter die Kaution am Ende des Mietverhältnisses wegen solcher Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehält, für die die Eltern bzw. Großeltern nicht mehr haften, weil sie nach ihrem Ausscheiden entstanden sind. Um späteren Streit zu vermeiden, sollten sich die Eltern bzw. Großeltern und das Kind bzw. Enkelkind, das in das Mietverhältnis eintritt, frühzeitig darüber einigen, ob das Kind bzw. Enkelkind dazu verpflichtet sein soll, den Eltern bzw. Großeltern entweder bereits im Zeitpunkt des Mieterwechsel den Kautionsbetrag zu erstatten, oderaber zumindest am Ende des Mietverhältnis die vom Vermieter zurückerhaltene Kaution an die Eltern bzw.Großeltern weiterzuleiten, bzw. – sofern die Kaution vom Vermieter wegen einer Forderung einbehalten wurde, die sich gegen das Kind bzw. Enkelkind richtet, – den Eltern bzw. Großeltern die entsprechende Summe zu erstatten.

c) Schönheitsreparaturen

In fast allen Mietverträgen wird die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

auf den Mieter übertragen. Sind die Eltern bzw. Großeltern Mieter geblieben und haben ihrem Kind bzw. Enkelkind die Wohnung lediglich zur Nutzung überlassen, sind sie es, die dem Vermieter gegenüber bei entsprechendem Renovierungsbedarf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bzw. -falls sie diese nicht eigenhändig durchführen – zur Übernahme der dadurch entstehenden Kosten verpflichtet sind. Dies kann insbesondere dann zu ungerechten Ergebnissen führen, wenn – wie es in der Regel der Fall sein wird – durch die Schönheitsreparaturen auch Abnutzungserscheinungen beseitigt werden, die durch das Kind bzw. Enkelkind verursacht wurden.

Umgekehrt ist im Falle eines Mieterwechsels – also eines Eintretens des Kindes bzw. Enkelkindes anstelle der Eltern bzw. Großeltern in das Mietverhältnis – das Kind bzw. Enkelkind dem Vermieter gegenüber bei entsprechendem Renovierungsbedarf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet und hat damit ggf. auch Abnutzungserscheinungen zu beseitigen, die noch von den aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Eltern bzw. Großeltern verursacht wurden.

Um im Voraus Streit zu vermeiden, sollte zwischen den Eltern bzw. Großeltern auf der einen und dem Kind bzw. Enkelkind auf der anderen Seite eine Regelung darüber getroffen werden, ob  – und wenn ja, in welchem Umfang – sich die gegenüber dem Vermieter jeweils nicht verpflichtete Partei an den Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beteiligt. Interessengerecht ist eine Aufteilung der Kosten in der Weise, dass sich sowohl die Eltern bzw. Großeltern als auch das Kind bzw. Enkelkind mit einem Bruchteil beteiligen, der dem Anteil ihrer bzw. seiner Mietdauer an der gesamten Mietdauer entspricht.

 d) Betriebskosten

Eine weitere Problematik ergibt sich im Hinblick auf die Betriebskosten, die in der Regel auf Grund einer Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden.

Auch hier kommt es ohne abweichende Vereinbarung zwischen den Eltern bzw. Großeltern und dem Kind bzw. Enkelkind zu einer Kostenverteilung, die nicht immer interessengerecht ist.

Bleiben die Eltern bzw. Großeltern trotz der Überlassung der Wohnung an das Kind bzw. Enkelkind Mieter, sind sie auch für die Zeit nach der Überlassung der Wohnung trotz nicht mehr vorhandener Nutzungsmöglichkeit nicht nur zu den monatlichen Vorauszahlungen, sondern auch zu einer etwaigen Nachzahlung verpflichtet, wenn die tatsächlichen Betriebskosten die Summe der Vorauszahlungen übersteigt.

Bzgl. der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen bzw. einer ggf. geschuldeten Betriebskostenpauschale gelten die Ausführungen unter 3a) zur Nettokaltmiete entsprechend. Auch diesbezüglich sollten die Eltern bzw. Großeltern und das Kind bzw. Enkelkind eine Vereinbarung darüber treffen, ob das Kind bzw. Enkelkind den Eltern bzw. Großeltern die Vorauszahlungen zu erstatten bzw. sich daran zu beteiligen hat.

Ergibt die jährlich vom Vermieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung, dass die Eltern bzw. Großeltern eine Nachzahlung an den Vermieter zu leisten haben, sollte ebenfalls eine entsprechende Vereinbarung darüber getroffen werden, ob das Kind bzw. Enkelkind verpflichtet sein soll, den Eltern bzw. Großeltern den Nachzahlungsbetrag zu erstatten bzw. sich daran zu beteiligen. Bzgl. des Jahres, in dem die Überlassung der Wohnung an das Kind bzw. Enkelkind erfolgt ist, ist allerdings zu beachten, dass die Überlassung in der Regel nicht mit dem Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode zusammenfällt, sondern mitten in der Abrechnungsperiode stattfindet mit der Folge, dass ein Teil der Betriebskosten, über die der Vermieter abgerechnet hat, noch von den Eltern bzw. Großeltern verursacht wurde. Hier ist es interessengerecht, dass ein eventueller Nachzahlungsbetrag nach Verursachungsbeiträgen aufgeteilt wird. Anders als bei der Aufteilung der für Schönheitsreparaturen anfallenden Kosten (siehe dazu die Ausführungen unter 3c)) ist bei den Betriebskosten allerdings zu beachten, dass eine Regelung, wonach sich die Eltern bzw. Großeltern auf der einen und das Kind bzw. Enkelkind auf der anderen Seite mit einem Bruchteil beteiligen, der dem Anteil der jeweiligen Mietdauer an der gesamten Abrechnungsperiode entspricht, in der Regel nicht zu einem gerechten Ergebnis führt. Der Grund hierfür liegt darin, dass in der Regel nicht in jedem Monat des Jahres gleich viele Betriebskosten verursacht werden. Vor allem Heizkosten werden in ganz unterschiedlichem Maße, und zwar kaum in den Sommermonaten, sondern ganz überwiegend in den Wintermonaten produziert. Soll eine Aufteilung nach Verursachungsbeiträgen erfolgen, empfiehlt es sich, sich an der sog. Gradtagszahltabelle zu orientieren, die Auskunft darüber gibt, wie hoch in der Regel der Anteil des Heizungsverbrauchs in einem Monat an dem Verbrauch des gesamten Jahres ist. Folgende Werte können dabei zu Grunde gelegt werden:

Nicht vergessen werden sollte außerdem, dass die jährliche Betriebskostenabrechnung auch ergeben kann, dass dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch zusteht. Für diesen Fall ist es sinnvoll zu vereinbaren, dass das Kind bzw.Enkelkind dann bzw. insoweit an der Rückzahlung beteiligt wird, als es sich seinerseits an den monatlichen Vorauszahlungen beteiligt hat. Kann festgestellt werden, dass die Rückzahlung auf eine besonders sparsame Lebensweise der Eltern bzw. Großeltern oder des Kindes bzw. Enkelkindes zurückzuführen ist, sollte(n) diese Person(en) entsprechend mehr an der Rückzahlung partizipieren.

Erfolgt die Überlassung der Wohnung an das Kind bzw. Enkelkind in der Weise, dass die Eltern bzw. Großeltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden und das Kind bzw. Enkelkind an deren Stelle in das Mietverhältnis eintritt, ist das Kind bzw. Enkelkind ab dem Zeitpunkt des Mieterwechsels dem Vermieter gegenüber zur Entrichtung der Betriebskostenvorauszahlung verpflichtet. Es bedarf also nicht zwingend einer internen Vereinbarung über einen Ausgleich der Kosten. Etwas anderes gilt aber bzgl. einer etwaigen Nachzahlungspflicht und eines möglichenRückzahlungsanspruches insoweit, als diese die Abrechnungsperiode betreffen, in der der Mieterwechsel erfolgt ist. Im Außenverhältnis zum Vermieter ist das Kind bzw. Enkelkind sowohl Schuldner desNachzahlungsanspruches als auch Gläubiger eines Rückzahlungsanspruches, was aus den bereits zuvor genannten Gründen nicht immer zu gerechten Ergebnissen führt, da die Eltern bzw. Großeltern vielfach sowohl zu der Nachzahlungspflicht als auch zu der Entstehung des Rückzahlungsanspruches beigetragen haben. Es empfiehlt sich also auch in dieser Konstellation, eine Vereinbarung zu treffen, nach der sich die Eltern bzw. Großeltern an der Nachzahlung zu beteiligen haben bzw. sie in den Genuss eines Teils der Rückzahlung kommen. Eine Verteilung nach Verursachungsbeiträgen unter Zuhilfenahme der Gradtagszahltabelle (s. o.) und eine Berücksichtung einer etwaigen sparsamen Lebensweise einer Partei ist auch hier ratsam.

III. Die Wohnung wird durch den Tod der Eltern bzw. Großeltern frei  – Was hier zu beachten ist

Für den Fall, dass ein Mieter stirbt, regelt das Gesetz in den §§ 563 ff. BGB, mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Wird eine Wohnung durch den Tod der Eltern bzw. Großeltern frei, können Kinder bzw. Enkel die Wohnung dann ohne Weiteres übernehmen, wenn sie es sind, zu deren Gunsten das Gesetz die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnet (vgl. dazu die Ausführungen unter III.1.). Ist dies nicht der Fall, bedarf es einer einvernehmlichen Regelung sowohl mit derjenigen Person, mit der das Mietverhältnis fortgesetzt wird, als auch mit dem Vermieter (vgl. dazu die Ausführungen unter III.2.).

1. Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod der Eltern bzw. Großeltern

a) Eintrittsberechtigung

Unter den nachfolgend dargestellten Umständen treten Kinder bzw. Enkel in das zwischen dem verstorbenen Eltern – bzw. Großelternteil und dem Vermieter bestehende Mietverhältnis ein.

• Waren Kinder oder Enkel bereits zusammen mit dem verstorbenen Eltern- bzw. Großelternteil Mitmieter und haben sie auch bis zu dessen Tod mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt, wird das Mietverhältnis § 563a Abs.1 BGB mit ihnen fortgesetzt. Sie treten gewissermaßen in den „Anteil“ des Verstorbenen ein.
• Sind die Kinder bzw. Enkel nicht bereits Mitmieter des verstorbenen Eltern – bzw. Großelternteils und gibt es auch keine anderen Mitmieter, mit denen das Mietverhältnis § 563a Abs.1 BGB fortgesetzt wird, treten Kinder bzw. Enkel gem. § 563 Abs.2 S.1 und S.2 BGB in das Mietverhältnis ein, wenn sie mit dem Verstorbenen bis zu dessen Tod einen gemeinsamen Haushalt geführt haben und kein Ehepartner oder Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft gem. § 563 Abs.1 BGB eintritt, der ebenfalls bis zum Tod des Verstorbenen mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, sei es deshalb, weil eine solche Person nicht existiert oder aber auch deshalb, weil sie von ihrem Ablehnungsrecht aus § 563 Abs.3 BGB Gebrauch gemacht hat.
• Haben Kinder Enkel im Zeitpunkt des Todes des verstorbenen Eltern- bzw. Großelternteils mit diesem keinen gemeinsamen Haushalt geführt, wird das Mietverhältnis mit ihnen gem. § 564 S.1 BGB nur dann fortgesetzt, wenn
  • sie Erben des verstorbenen Eltern- bzw. Großelternteils sind und
  • weder Mitmieter vorhanden sind, die im Zeitpunkt des Todes mit dem verstorbenen Eltern- bzw. Großelternteil einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, noch eine Person, die mit dem verstorbenen Eltern- bzw. Großelternteil einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat, gem. § 563 Abs.1 oder Abs.2 BGB in das Mietverhältnis eintritt.

Beachte:

Tritt ein Kind bzw. Enkelkind als Mitmieter gem. § 563a Abs.1 BGB oder, wenn es nicht Mitmieter war, gem. § 563 Abs.2 BGB als Haushaltsangehöriger in das Mietverhältnis ein, ist es nicht ausgeschlossen, dass neben ihm weitere Mitmieter oder weitere Personen i.S.d. § 563 Abs.2 BGB, die ebenfalls mit dem verstorbenen Eltern- oder Großelternteil in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, in das Mietverhältnis eintreten. Das Gleiche gilt, wenn das Mietverhältnis gem. § 564 S.1 BGB mit einem Kind- bzw. Enkel als Erben fortgesetzt wird und es noch weitere Erben gibt. In allen Fällen sind alle in das Mietverhältnis Eingetretenen gemeinsam Mitmieter.

b) Erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters

Wird unter den vorangehend beschriebenen Voraussetzungen das Mietverhältnis mit einem oder auch mit mehreren Kindern oder Enkeln fortgesetzt, gibt es keine Garantie für einen dauerhaften Fortbestand des Mietverhältnisses. In zwei der drei unter 1a) beschriebenen Konstellationen hat der Vermieter nämlich ein erleichtertes Kündigungsrecht, und zwar dann, wenn Kinder oder Enkel, ohne Mieter zu sein, gem. § 563 Abs.2 BGB als Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis eintreten, und dann, wenn das Mietverhältnis mit ihnen gem. § 564 S.1 BGB als Erben fortgesetzt wird. Hier gilt Folgendes:

Treten Kinder oder Enkel, ohne bereits Mitmieter zu sein, gem. § 563 Abs.2 BGB in das Mietverhältnis ein, kann der Vermieter den Mietvertrag gem. § 563 Abs.4 BGB innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Noch leichter hat es der Vermieter, wenn das Mietverhältnis mit Kindern bzw. Enkeln gem. § 564 S.1 BGB als Erben fortgesetzt wird. In diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 564 S.2 BGB ebenfalls innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt sind. Eines Grundes für die Kündigung bedarf es in diesem Fall nicht.

Alle Einzelheiten zu den erleichterten Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters können Sie in unserem Beitrag „Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters“ nachlesen.

2. Vertragliche Übernahme der Wohnung nach dem Tod der Eltern bzw. Großeltern

Sterben Eltern oder Großeltern bzw. der überlebende Eltern- oder Großelternteil und kommt es nicht zu einem gesetzlich angeordneten Eintritt von Kindern oder Enkeln in das Mietverhältnis gem. §§ 563 ff. BGB (vgl. dazu die Ausführungen unter III.1a)), ist eine Übernahme der Wohnung durch Kinder bzw. Enkel nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wird. In der Regel bedarf es in diesem Fall nicht nur einer zweiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Kind bzw. Enkel, sondern einer Einbeziehung auch derjenigen Person(en), die mit dem Tod des verstorbenen Eltern – bzw. Großelternteils gem. §§ 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist bzw. sind. Dass es keine Person gibt, die die Voraussetzungen des § 563 BGB, des § 563a BGB oder des § 564 BGB erfüllt, kommt in der Regel nicht vor. Ein Mietverhältnis endet mit dem Tod eines Mieters nur dann automatisch, wenn es bis zu dessen Tod befristet war.

Nähere Einzelheiten zur Befristung eines Mietverhältnisses bis zum Tod des Mieters erfahren Sie in unserem Beitrag „Mietvertrag auf Lebenszeit – Ratgeber + Musterformulierung“.

Auch nach dem Tod eines Mieters endet das Mietverhältnis nur, wenn es gekündigt wird. Ist dies nicht geschehen und war das Mietverhältnis auch nicht bis zum Tod des verstorbenen Eltern – bzw. Großelternteils befristet, muss neben dem Vermieter auch diejenige Person, die mit dem Tod in das Mietverhältnis eingetreten ist, ihr Einverständnis zu der Übernahme der Wohnung durch das Kind bzw. Enkelkind erklären. Die Übernahme kann auch hier entweder in der Weise erfolgen, dass die Wohnung dem Kind bzw. Enkelkind des Verstorbenen nur zur Nutzung überlassen wird, ohne dass dieses Mieter wird, oder aber in der Weise, dass es zu einem Mieterwechsel kommt. Die Ausführungen unter II. gelten hier entsprechend mit dem Unterschied, dass an die Stelle der Eltern bzw. Großeltern diejenige Person tritt, die mit deren Tod gem. §§ 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Ist das Mietverhältnis bereits beendet, bevor die Überlassung erfolgen soll, z.B. weil ein zunächst in das Mietverhältnis eingetretener Erbe das Mietverhältnis gem. § 564 S.2 BGB gekündigt hat, oder weil der Vermieter von seinem Kündigungsrecht aus § 563 Abs.4 oder aus § 564 S.2 BGB Gebrauch gemacht hat, kann die Übernahme der Wohnung durch ein Kind bzw. Enkelkind nur in der Weise erfolgen, dass der Vermieter und das Kind bzw. Enkelkind einen neuen Mietvertrag abschließen. Hierauf besteht grds. kein Anspruch gegen den Vermieter.

IV. Unberechtigte Überlassung der Wohnung – Diese Konsequenzen drohen

Übernehmen Kinder oder Enkelkinder die Wohnung der Eltern bzw. Großeltern, ohne hierzu berechtigt zu sein, kann dies erhebliche Konsequenzen für das Kind bzw. Enkelkind, sofern diese noch leben, aber auch für die Eltern bzw. Großeltern haben. Auch solche Personen, die gem. § 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind (vgl. dazu die Ausführungen unter III. 1a)), können Konsequenzen zu spüren bekommen, wenn sie die Wohnung unberechtigt einem Kind bzw. Enkelkind des Verstorbenen überlassen.

Überlassen Eltern oder Großeltern ihre Wohnung einem Kind oder Enkel zur Nutzung, obwohl der Vermieter seine Erlaubnis hierzu nicht erteilt hat (zum Erfordernis der Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis siehe die Ausführungen oben unter II. 1a)), verstoßen sie gegen ihre Pflichten aus dem Mietvertrag. Diese Vertragsverletzung kann insbesondere folgende Konsequenzen nach sich ziehen:

• Der Vermieter kann von den Eltern bzw. Großeltern gem. § 541 BGB verlangen, dass sie den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache unterlassen. Dies bedeutet, dass die Eltern Großeltern auf Verlangen desVermieters verpflichtet sind, dafür zu sorgen, dass ihr Kind bzw. Enkelkind die Wohnung räumt.
• Auch gegen das Kind Enkelkind hat der Vermieter gem. § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung.
• Veranlassen die Eltern bzw. Großeltern ihr Kind bzw. Enkelind trotz vorheriger Abmahnung Fristsetzung nicht mit Erfolg zum Auszug, kann der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 543 Abs.2 Nr.2 BGBaußerordentlich fristlos kündigen.
• Soweit dem Vermieter durch die unberechtigte Überlassung der Wohnung an ein Kind bzw. Enkelkind ein Schaden entstanden ist, steht ihm gegen die Eltern bzw. Großeltern ein Schadensersatzanspruch zu, der sich aus §§ 280, 540 Abs.2 BGB ergibt. Auch das Kind bzw. Enkelkind macht sich dem Vermieter gegenüber gem. § 823 BGB schadensersatzpflichtig, wenn es das Eigentum des Vermieters beschädigt.

Wird die Wohnung einem Kind bzw. Enkelkind nach dem Tod der Eltern bzw. Großeltern von einer Person zur Nutzung überlassen, die gem. § 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist (vgl. dazu die Ausführungen unter III. 1a)), gelten die vorangehenden Ausführungen entsprechend mit der Maßgabe, dass an die Stelle der Eltern bzw. Großeltern diejenige Person tritt, die in das Mietverhältnis eingetreten ist.

V. Fazit und Zusammenfassung

1. Die Übernahme der Wohnung der Eltern oder Großeltern stellt die Beteiligten oft vor mehr Probleme als zunächst gedacht. Die Art der Vorgehensweise hängt davon ab,

• • ob die Übernahme der Wohnung zu Lebzeiten der Eltern bzw. Großeltern oder nach deren Tod erfolgt und auch davon,
  • ob die Wohnung den Kindern bzw. Enkeln nur zur Nutzung überlassen werden soll, ohne dass diese Mieter werden, oder ob ein Mieterwechsel angestrebt wird.

2. Da in den meisten Fällen das Einverständnis des Vermieters erforderlich ist, empfiehlt es sich, diesen so früh wie möglich mit einzubeziehen.

3. Eine unberechtigte Übernahme der Wohnung kann zu deren Verlust führen und Schadensersatzforderungen des Vermieters begründen.

4. Erfolgt die Übernahme der Wohnung der Eltern bzw. Großeltern zu deren Lebzeiten, sollten interne Vereinbarungen zwischen den Eltern bzw. Großeltern auf der einen und dem Kind bzw. Enkelkind auf der anderen Seite, z. B. über das Schicksal der Kaution sowie über die Beteiligung an der Miete, den Betriebskosten und den Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen getroffen werden, um späterem Streit vorzubeugen. Entsprechendes gilt nach dem Tod eines Eltern- bzw. Großelternteils, wenn die Wohnung dessen Kind bzw. Enkelkind durch eine Person überlassen wird, die mit dem Tod des verstorbenen Eltern – bzw. Großelternteils gem. §§ 563 ff. BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.