So klein und unscheinbar er auch ist: Der Wohnungs- bzw. Hauseingangsschlüssel hat für jeden Mieter eine große Bedeutung; ist er doch unabdingbare Voraussetzung dafür, dass der Mieter von seinem Nutzungsrecht Gebrauch machen kann. Da verwundert es nicht, dass sich auch um dieses kleine Stück Metall viele Fragen ranken und es nicht selten auch zu Streit zwischen Mietern und Vermietern kommt. Um diesem Streit bestenfalls vorzubeugen oder diesen – zumindest ohne Einschaltung von Gerichten – schnell lösen zu können, empfiehlt es sich, sich mit den Rechten und Plichten vertraut zu machen, die sich für den Mieter und den Vermieter in Bezug auf den Wohnungs- bzw. Hauseingangsschlüssel aus dem Mietverhältnis ergeben. Im Folgenden erhalten Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Wohnungs- bzw. Hauseingangsschlüssel.

1. Wie viele Wohnungsschlüssel stehen einem Mieter zu?

Da der Mieter ohne einen Schlüssel zur Wohnungs- bzw. Hauseingangstür seine Wohnung nicht nutzen kann, hat er einen Anspruch auf Aushändigung einer solchen Anzahl von Schlüsseln, die sicherstellt, dass er sein Gebrauchsrecht angemessen ausüben kann. Wie viele Schlüssel er dazu benötigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. LG Bonn, Urteil vom 01.02.2010 – 6 S 90/09). Bei Mietwohnungen ist grds. davon auszugehen, dass der Mieter mindestens für jeden Bewohner einen Schlüssel beanspruchen kann (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 20.06.1985 – 61 T 32/85). Für Kinder gilt dies allerdings mit der Einschränkung, dass ein berechtigtes Interesse, auch für diese einen Schlüssel zu erhalten, nur dann besteht, wenn die Kinder in einem Alter sind, in dem sie selbständig die Wohnung verlassen und aufsuchen. Mit dieser Mindestanzahl (einem Schlüssel pro Bewohner) hat es jedoch in der Regel nicht sein Bewenden. Grds. wird man dem Mieter ein berechtigtes Interesse zugestehen müssen, ein bis zwei weitere Schlüssel zur Verfügung gestellt zu bekommen, die er z. B. einem Nachbarn oder einer anderen Person seines Vertrauens für Notfälle zur Verfügung stellen (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 09.10.1990 – 103 C 406/90 – für einen Singlehaushalt; LG Berlin, Beschluss vom 20.06.1985 – 61 T 32/85) oder einem Gast aushändigen kann, wenn dieser zu Besuch ist. Im Einzelfall kann der Mieter sogar weitere Schlüssel verlangen, z. B, wenn bei ihm die Großeltern oder Angestellte, wie etwa eine Reinigungskraft, eine Pflegeperson oder eine Tagesmutter ein und ausgehen (vgl. AG Karlsruhe, Urteil vom 27.10.1995 – 12 C 319/95-, das betont, dass eine namentliche Benennung dieser Personen nicht erforderlich ist;AG Gelsenkirchen, Urteil vom 05.08.2014 – 210 C 147/13-, wonach der Mieter allerdings die Kosten zu erstatten hatte). Da es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, dass den Mieter eingehende Post einschließlich einer Tageszeitung über seinen im Hausflur untergebrachten Briefkasten erreicht, hat der Mieter zumindest dann, wenn eine Briefkastenaußenanlage fehlt, außerdem einen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von zusätzlichen Haustürschlüsseln für den Briefzusteller und / oder den Zeitungsboten (vgl. AG Berlin-Wedding, Urteil vom 10.10.1985 – 2 C 332/85). Der Vermieter kann die Aushändigung dieser Schlüssel für Zusteller bzw. Boten – anders als es das AG Karlsruhe mit Urteil vom 27.10.1995 – 12 C 319/95 – im Falle einer Aushändigung von Schlüsseln an Großeltern oder Angestellte, wie etwa eine Reinigungskraft oder eine Tagesmutter entschieden hat (s. o.) – nach einem Urteil des AG Mainz aus dem Jahr 2007 allerdings von der Namhaftmachung der Zusteller abhängig machen (vgl. AG Mainz, Urteil vom 03. 07. 2007 – 80 C 96/07). Zumindest dann, wenn der Mieter ohne nachvollziehbaren Bedarf zusätzliche Schlüssel verlangt, muss er allerdings die Herstellungskosten übernehmen.

2. Hat der Mieter auch einen Anspruch auf Aushändigung von Keller- oder (Tief-) garagenschlüsseln?

Die Aushändigung von Schlüsseln, mit denen der Mieter Zugang nicht nur zum Hauseingang und zu seiner Wohnung, sondern zu anderen Räumlichkeiten bzw. Anlagen erhält, wie z. B. zu einem Kellerraum und /oder einer (Tief-) Garage, kann der Mieter dann beanspruchen, wenn ihm ein vertragliches Nutzungsrecht an diesen Einrichtungen zusteht. Gehört zum Mietgegenstand eine Tiefgarage, so hat der Vermieter dem Mieter die nötigen Schlüssel zu übergeben, weil eine Tiefgarage ohne Zu- und Ausfahrt als solche nicht genutzt werden kann (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 13.04.2021 – 1 U 252/20). Entsprechendes gilt für einen Kellerraum.

3. Zu welchem Zeitpunkt kann der Mieter die Aushändigung der Schlüssel beanspruchen?

Der Vermieter ist gem. § 535 Abs.1 S.1 BGB verpflichtet, dem Mieter spätestens am Tag des vertraglich festgelegten Mietbeginns die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung und ggf. zu mitvermieteten sonstigen Räumen zu verschaffen. Da dies nur mithilfe des Wohnungs- / Hauseingangsschlüssels bzw. des Keller- oder Tiefgaragenschlüssels möglich ist, kann der Mieter ab diesem Tag auch die Aushändigung der Schlüssel verlangen. In der Praxis erfolgt die Schlüsselübergabe bei der Wohnungsübergabe, auch wenn diese oft nicht exakt am Tag des Mietbeginns stattfindet. Vereinbaren die Parteien einvernehmlich einen späteren Übergabetermin, der nicht exakt dem Zeitpunkt des Mietbeginns entspricht, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung, wenn er die Schlüssel erst zu diesem Zeitpunkt aushändigt.

4. Welche Rechte hat der Mieter, wenn ihm keine ausreichende Anzahl an Schlüsseln ausgehändigt wird?

Erhält der Mieter nicht die Anzahl von Schlüsseln, die er im Einzelfall beanspruchen kann und / oder werden ihm Schlüssel vorenthalten, mit denen er Zugang zu außerhalb der Wohnung liegenden Räumlichkeiten bzw. Anlagen erhält, auf die sich sein Gebrauchsrecht bezieht, kann der Mieter nicht nur die Aushändigung der fehlenden Schlüssel verlangen und dies notfalls gerichtlich durchsetzen. Es liegt außerdem ein Mangel der Mietsache vor (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 13.04.2021 – 1 U 252/20), woraus sich Gewährleistungsrechte des Mieters ergeben können. In Betracht kommt zunächst eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs.1 BGB. Auch ein Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 536a Abs.1 BGB kann z. B. dann bestehen, wenn er die Mietsache nicht vertragsgemäß nutzen konnte und ihm dadurch finanzielle Nachteile entstanden sind. Beschafft sich der Mieter die fehlenden Schlüssel auf eigene Kosten, kommt unter den Voraussetzungen des § 536a Abs.2 BGB außerdem ein Aufwendungsersatzanspruch in Betracht. Ob die Vorenthaltung der notwendigen Schlüssel ausreicht, um ein Recht des Mieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB zu begründen, hängt von den Umständen des Einzelfalls insbesondere davon an, wie gravierend die Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist.

5. Darf der Mieter Dritten einen Wohnungsschlüssel aushändigen?

Dass der Mieter denjenigen Personen, für die er sogar die Aushändigung eines zusätzlichen Schlüssels verlangen kann (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf.1), einen Schlüssel überlassen darf, versteht sich von selbst. Darüber hinaus ist der Mieter aber auch berechtigt, seinen Schlüssel anderen Personen zu überlassen. Der Mieter hat allerdings stets zu beachten, dass ihn bezgl. der Mietsache eine Obhutspflicht trifft, die ihn verpflichtet dafür Sorge zu tragen, dass die Mietsache keinen Schaden erleidet. Geschieht dies dadurch, dass der Mieter anderen Personen durch Aushändigung eines Schlüssel Zugang zur Wohnung verschafft hat, kann er vom Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, da die dritten Personen hinsichtlich der mietvertraglichen Obhutspflichten Erfüllungsgehilfen des Mieters im Sinne von § 278 BGB sind. Im schlimmsten Fall droht außerdem eine ordentliche fristgerechte (vgl. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB) oder sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB.

6. Hat der Mieter das Recht, Wohnungs-/ Hauseingangsschlüssel nachmachen zu lassen?

Die Frage, ob der Mieter im Falle einer fehlenden wirksamen Vereinbarung Wohnungs- / Hauseingangsschlüssel ohne weiteres nachmachen lassen darf, wird nicht einheitlich beurteilt. Ganz überwiegend wird allerdings vertreten, dass der Mieter sog. einfache Schlüssel auch ohne vorherige Einwilligung des Vermieters auf eigene Kosten nachmachen lassen darf, den Vermieter hiervon aber in Kenntnis setzen muss. Möchte der Mieter hingegen sog. Sicherheitsschlüssel nachmachen lassen, benötigt er hierzu nach überwiegender Ansicht die Zustimmung des Vermieters, was sich in der Praxis faktisch ohnehin vielfach schon daraus ergibt, dass nur der Vermieter über die hierzu in der Regel erforderliche Sicherungskarte verfügt. Unabhängig davon, aus welchem Grund der Mieter Schlüssel nachmachen lässt, ist er am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet, diese dem Mieter auszuhändigen (vgl. die Ausführungen unter Zf.13).

7. Ist der Vermieter berechtigt, einen Wohnungsschlüssel für sich zurückzubehalten?

Viele Vermieter haben das Bedürfnis, einen Wohnungs- / Hauseingangsschlüssel für sich zurückzubehalten, um im Notfall (z. B. bei einem Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters) schnell Zugang zur Wohnung erhalten zu können. Nach nicht ganz unumstrittener, aber ganz h. M. ist der Vermieter hierzu allerdings ohne das Einverständnis des Mieters nicht berechtigt, und zwar auch nicht für Notfälle, da dem Mieter anderenfalls nicht das geschuldete alleinige Besitzrecht verschafft wird (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006 – 13 U 182/06; OLG Düsseldorf, Urteil vom 01. 04. 2004 – I 24 U 227/03). Aus demselben Grund kann der Vermieter auch nicht von seinem Mieter verlangen, dass dieser zur Sicherheit einen Schlüssel bei ihm für Notfälle hinterlegt.

8. Ist der Mieter berechtigt, das Schloss auszutauschen?

Da dem Mieter während des Mietverhältnisses das alleinige Gebrauchsrecht an der Wohnung zusteht, wird ihm nach ganz überwiegender Ansicht auch das Recht zugestanden, das Schloss zu seiner Wohnung während des Mietverhältnisses auszutauschen, und zwar, ohne dafür auf das Einverständnis des Vermieters angewiesen zu sein. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn es durch den Schlossaustausch zu einer baulichen Veränderung, also zu einem Eingriff in die bauliche Substanz kommt, z. B. weil die Wand angebohrt werden muss. In diesem Fall benötigt der Mieter eine Genehmigung des Vermieters. Die Kosten für den Schlossaustausch muss der Mieter stets selbst tragen. Unbedingt beachten sollte der Mieter außerdem, dass er das alte Schloss nebst Schlüsseln nicht entsorgen darf. Dem Vermieter steht nämlich am Ende des Mietverhältnisses ein Anspruch gegen den Mieter zu, dass dieser das alte ausgebaute Schloss wieder einbaut und ihm die zugehörigen Schlüssel übergibt. Es empfiehlt sich außerdem, den Vermieter auch dann über den Schlossaustausch zu informieren, wenn – wie im Regelfall – dessen Einverständnis nicht erforderlich ist.

9. Ist es rechtmäßig, wenn der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses vor der Übergabe das Schloss austauscht, weil der Mieter die Wohnung nicht räumt?

Solange sich die Wohnung im Besitz des Mieters befindet, ist der Vermieter ohne dessen Einverständnis nicht berechtigt, ein intaktes Schloss eigenmächtig auszutauschen. Ein solches Recht besteht auch dann nicht, wenn der Mieter am Ende des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit keinen Anspruch mehr auf die Gewährung der Gebrauchsmöglichkeit hat. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter zwar gem. § 546 Abs.1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Geschieht dies nicht freiwillig, darf der Vermieter seinen Anspruch aber dennoch nicht eigenmächtig durchsetzen. Tut er dies doch, z. B. dadurch, dass er während der Abwesenheit des Mieters das Schloss austauscht, begeht er verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 Abs.1 BGB (vgl. BGH Urteil vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09), woraus sich Ansprüche des Mieters ergeben. So kann der Mieter sich z. B. der verbotenen Eigenmacht – solange sie noch andauert – gem. § 859 Abs.1 BGB mit Gewalt erwehren bzw. sich den bereits entzogenen Besitz gem. § 859 Abs.3 BGB in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Besitzentziehung eigenmächtig wiederbeschaffen (vgl. OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 27.06.2017 – 2 U 63/17). Möchte der Mieter sich den Besitz nicht selbst wiederbeschaffen oder liegt der von § 859 Abs.3 BGB geforderte unmittelbare zeitliche Zusammenhang zur Besitzentziehung nicht mehr vor, kann der Mieter außerdem von seinem Recht aus § 861 Abs.1 BGB Gebrauch machen, der ihm einen – allerdings nicht eigenmächtig durchsetzbaren – Anspruch auf Wiedereinräumung des durch verbotene Eigenmacht entzogenen Besitzes gewährt (vgl. OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 27.06.2017 – 2 U 63/17). Diese Wiedereinräumung kann dadurch erfolgen, dass der Vermieter dem Mieter die Schlüssel aushändigt, die für das neue Schloss passen, oder aber dadurch, dass er das bisherige Schloss wieder einbaut.

10. Muss der Mieter einen verlorengegangenen Wohnungsschlüssel auf eigene Kosten ersetzen?

Geht dem Mieter ein Schlüssel verloren, stellt sich neben der Frage, ob die Wohnung noch ausreichend gegen einen Einbruch geschützt ist, auch die Frage, wer für die Kosten aufkommen muss, die durch die Beschaffung eines Ersatzschlüssels entstehen. Diese Pflicht trifft grds. den Mieter, da er sich durch den Verlust eines Schlüssels in der Regel gem. §§ 280 Abs.1, 241 Abs.2 BGB (während des Mietverhältnisses) bzw. gem. §§ 280 Abs.1, 546 Abs.1 BGB (wegen unmöglicher Rückgabe des Schlüssels am Ende des Mietverhältnisses) schadensersatzpflichtig macht (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13; OLG Dresden, Urteil vom 20. 08. 2019 – 4 U 665/19). Das für die Schadensersatzpflicht allerdings nötige Verschulden wird gem. § 280 Abs.1 S.2 BGB zunächst vermutet. Nur wenn der Mieter nachweisen kann, dass er seine Obhutspflicht nicht verletzt hat und ihm auch kein Verschulden Dritter gem. § 278 BGB oder gem. § 540 Abs.2 BGB zuzurechnen ist, haftet er nicht. Dieser sog. Entlastungsbeweis wird dem Mieter jedoch keinesfalls immer gelingen. Die Anforderungen, die an die Obhutspflicht des Mieters gestellt werden, sind nämlich hoch. Das Berliner Kammergericht beispielsweise hat mit Urteil vom 11. 02. 2008 – 8 U 151/07 – in einem Fall, in dem der Mieter die Schlüssel unter dem Sitz eines Kfz in einer Notebooktasche aufbewahrt hatte und ihm diese gestohlen wurden, eine schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter bejaht und dies damit begründet, dass mit einem Einbruchdiebstahl in das Fahrzeuginnere stets gerechnet werden müsse und Sicherungsvorkehrungen dagegen getroffen werden müssten. Im Sinne des Mieters urteilte allerdings das AG Hamburg in einem Fall, in dem der Mieterin der Haustürschlüssel entwendet wurde, als sie sich in einem Schuhgeschäft befand. Da sie den Rucksack, in dem sie den Schlüssel verwahrte, neben ihren Anprobestuhl gestellt und durch Fixierung eines Trageriemens am Stuhlbein gesichert hatte, verneinte das Gericht eine Verletzung der im Verkehr erforderliche Sorgfalt (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 26.08. 1999 – 47 C 178/99). Ebenfalls zu Gunsten des Mieters entschied das AG Osnabrück mit Urteil vom 08.07. 2020 – 83 C 1543/19 (13) – in einem Fall, in dem der vom Mieter bereits ins Schloss gesteckte Schlüssel infolge einer Materialermüdung im Schloss abbrach. Das AG Osnabrück verneinte eine Verletzung einer mietvertraglichen Obhutspflicht bzw. einer Pflicht zum pfleglichen Gebrauch durch den Mieter, da nach Ansicht des Gerichts eine auf den normalen Gebrauch der Mietsache zurückzuführende Abnutzung vorlag, die letztlich infolge Materialermüdung zum Abbrechen des Schlüssels geführt hatte.

11. Darf beim Verlust eines Wohnungs- / Hauseingangsschlüssels das Schloss auf Kosten des Mieters ausgetauscht werden?

Die Frage, ob der Vermieter bei einem vom Mieter verschuldeten Verlust eines Wohnungs- / Hauseingangsschlüssels das Schloss auf Kosten des Mieters austauschen darf, kann nicht allgemeingültig beantwortet werden. Dies hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls, und zwar davon ab, ob eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht (vgl. LG München I, Urteil vom 18.06. 2020 – 31 S 12365/19; BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13). Eine rein abstrakte Gefährdung reicht für eine objektive Notwendigkeit, das Schloss auszutauschen, nicht aus. Bei der Beantwortung der Frage, ob bei einem Verlust eines Wohnungs- / Hauseingangsschlüssels eine objektive Notwendigkeit zum Schlossaustausch auf Kosten des Mieters besteht, wird allerdings oft differenziert zwischen dem Wohnungsschloss und der gesamten Schließanlage. Mit der Begründung, es sei fernliegend, dass jemand einen aufgefundenen Schlüssel in einer Mehrfamilienhausgegend einer Großstadt dazu verwendet, von Tür zu Tür zu gehen und zu überprüfen, ob er an einer Haus- und Wohnungstür zufällig passt, verneinte das LG München I mit seinem Urteil vom 18.06.2020 daher zwar die Notwendigkeit eines Austausches der gesamten Schließanlage, hielt aber dennoch den Austausch des Wohnungsschlosses für objektiv notwendig und den Mieter für grds. erstattungspflichtig. Anlass zum Austausch auch der gesamten Schließanlage nahm das OLG Dresden hingegen in einem Fall an, in dem die aus einem Pkw gestohlenen Schlüssel beschriftet waren (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 20. 08. 2019 – 4 U 665/19).

Allgemein gilt Folgendes: Nur dann, wenn der Vermieter sich aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden konkreten Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und er diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt, kommt auch eine Kostentragungspflicht des Mieters in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.2014 – VIII ZR 205/13). Auch wenn dies bejaht werden kann, setzt eine Pflicht des Mieters, dem Vermieter die durch den Austausch des Schlosses entstandenen Kosten zu ersetzen, jedoch voraus, dass dieser seine Obhutspflicht schuldhaft verletzt hat bzw. den ihm obliegenden Entlastungsbeweis nicht führen kann. Hier gelten die unter Zf.10 dargelegten Grundsätze.

12. Wer trägt die Kosten für einen Schlüsselnotdienst?

Kann der Mieter nicht in seine Wohnung gelangen, ist der letzte Ausweg nicht selten ein Schlüsselnotdienst, der ihm den Zugang zur Wohnung verschafft. Um diesen bezahlen zu können, muss man im Regelfall tief in die Tasche greifen. Da verwundert es nicht, dass jede Mietpartei ein Interesse daran hat, dass die jeweils andere die Kosten für den Schlüsselnotdienst übernimmt. Die Beantwortung der Frage, welche Partei die Kosten für einen Schlüsselnotdienst zu tragen hat, richtet sich danach, in wessen Verantwortungsbereich der Umstand fällt, der die Ursache für dessen Beauftragung gesetzt hat. Liegt die Ursache beim Mieter, wie es in der überwiegenden Zahl der Fälle, nämlich z. B. dann der Fall ist, wenn der Mieter sich ausgesperrt oder den Schlüssel verloren hat, muss der Mieter den Schlüsselnotdienst aus eigener Tasche bezahlen. Fällt die Ursache hingegen in den Verantwortungsbereich des Vermieters, was dann zu bejahen ist, wenn der Schlüssel aus normalem Verschleiß abbricht oder das Schloss wegen Materialermüdung defekt ist, obliegt es grds. dem Vermieter, die Kosten zu übernehmen.

Stets Voraussetzung für die jeweilige Kostentragungspflicht ist es jedoch, dass die Beauftragung des Schlüsselnotdienstes in der konkreten Situation objektiv notwendig und die Kosten angemessen waren. Der Mieter sollte daher ohne vorherige Benachrichtigung des Vermieters nicht voreilig einen Schlüsselnotdienst bestellen. Kann der Mieter aus Gründen, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, seine Wohnung nicht betreten, handelt es sich nämlich um einen Mangel der Mietsache i. S. d.§ 536 Abs.1 BGB. Behebt der Mieter diesen Mangel selbst, indem er einen Schlüsselnotdienst beauftragt, ohne vorher seinen Vermieter hierzu aufgefordert und damit in Verzug gesetzt zu haben oder ohne diesen um sein Einverständnis gebeten zu haben, kann er die Kosten von seinem Vermieter in der Regel nur dann im Wege eines Aufwendungsersatzanspruches gem. § 536a Abs.2 Nr.2 BGB ersetzt verlangen, wenn die umgehende Beseitigung des Mangels, also die sofortige Türöffnung durch den Schlüsselnotdienst, in der konkreten Situation zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands des vertragsgemäßen Gebrauchs notwendig ist, also keinen Aufschub duldet.

Einen solchen extremen Notfall hat das AG Leipzig mit Urteil vom 13. 07. 2022 – 134 C 5827/21 – in einem Fall bejaht, in dem die Mieterin in den Nachtstunden feststellte, dass sich ihre Wohnungstür nicht öffnen ließ, weil die Wohnungseingangstür von Dritten durch Leim verklebt worden war. Das AG Leipzig urteilte, dass der Schlossaustausch durch einen Notdienst in diesem Fall keinen Aufschub geduldet habe, da die Mieterin zwingend darauf angewiesen gewesen sei, sofort in ihre Wohnung zu gelangen. Der Mieterin sei weder zuzumuten gewesen, die Nacht woanders zu verbringen – was ggf. noch höhere Kosten verursacht hätte – noch sei es für sie zumutbar gewesen, vor der Wohnungstür zu warten, bis der Vermieter hätte reagieren können.

Liegt ein solcher Fall, in der die Türöffnung mit Hilfe eines Schlüsselnotdienstes keinen Aufschub duldete, nicht vor, steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz für seine Aufwendungen gem. § 536a Abs.2 Nr.1 BGB nur zu, wenn er den Vermieter zuvor in Verzug gesetzt hat, d. h., ihn vergeblich unmissverständlich aufgefordert hat, dafür Sorge zu tragen, dass er Zugang zu seiner Wohnung erhält.

13. Wie viele Wohnungs- / Hauseingangsschlüssel muss der Mieter am Ende des Mietverhältnisses zurückgeben?

Am Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter alle Schlüssel zurückzugeben, die ihm vom Vermieter ausgehändigt worden sind (vgl. AG Brandenburg a. d. H., Urteil vom 01.09.2014 – 31 C 32/14). Hat der Mieter selbst (weitere) Schlüssel anfertigen lassen, muss er dem Vermieter nicht nur solche Schlüssel zurückgeben, die als Ersatz für verlorengegangene Schlüssel angefertigt wurden, sondern ihm auch solche Schlüssel aushändigen, die er zusätzlich hat herstellen lassen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995 – 24 U 163/94). Alternativ wird dem Mieter allerdings bzgl. dieser zusätzlich angefertigten Schlüssel das Recht zugestanden, diese zu vernichten.

Gibt der Mieter nicht alle Schlüssel an den Vermieter zurück, ist er dem Vermieter gem. §§ 280 Abs.1, 546 Abs.1, 241 Abs.2 BGB dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Verlust auf eine schuldhafte Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter zurückzuführen ist (vgl. AG Brandenburg a. d. H., Urteil vom 01.09.2014 – 31 C 32/14 – sowie die Ausführungen zur Obhutspflicht unter Zf.10 und Zf.11).

Anders als in den Fällen, in denen Schlüssel verlorengegangen sind, erfüllt der Mieter außerdem in solchen Fällen, in denen er vorhandene Schlüssel zurückbehält, in der Regel bzgl. der gesamten Wohnung seine Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs.1 BGB nicht, da er dem Vermieter nicht den alleinigen Besitz verschafft. In diesem Fall steht dem Vermieter nicht nur ein Anspruch aus § 546a Abs.1 BGB auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache zu (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.03.1995 – 24 U 163/94). Der Mieter muss darüber hinaus vielmehr auch mit der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches durch den Vermieter rechnen, der dem Vermieter gem. §§ 280 Abs.1, Abs.3, 283, 546 Abs.1 BGB zusteht, wenn infolge der unterbliebenen Rückgabe der Wohnung darüberhinausgehende Schäden entstanden sind.