Leben mehrere Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus zusammen, bleibt es nicht aus, dass sich die einen Mieter durch wiederum andere gestört fühlen. Schnell fällt in diesem Zusammenhang der Begriff der Zimmerlautstärke. Doch was ist hierunter genau zu verstehen, wie laut dürfe Geräusche sein, damit die Zimmerlautstärke nicht überschritten wird, wann muss Zimmerlautstärke eingehalten werden und welche Rechte und welche Konsequenzen ergeben sich für die Beteiligten, wenn die Zimmerlautstärke in unzulässiger Weise überschritten wird? All diese Fragen beantwortet der folgende Beitrag.

I. Was versteht man unter Zimmerlautstärke?

Der Begriff der Zimmerlautstärke ist gesetzlich nicht definiert. Da die Zimmerlautstärke in vielen Gerichtsprozessen eine Rolle spielt, hat die Rechtsprechung jedoch eine zwar nicht allgemeinverbindliche und auch nicht zu hundert Prozent deckungsgleiche, im Großen und Ganzen aber durchaus einheitliche und praxistaugliche Definition geschaffen. Danach ist der Begriff der Zimmerlautstärke dahingehend auszulegen, dass ein Geräusch außerhalb einer abgeschlossenen Wohnung, insbesondere in den Räumen oberhalb und unterhalb der Geräuschquelle nicht mehr oder zumindest kaum noch wahrnehmbar ist (vgl.LG Berlin,Urteil vom 19.10.1987 – 13 O 2/87). Wie die Gerichte weitgehend übereinstimmend klarstellen, bedeutet dies aber nicht, dass die Zimmerlautstärke nur dann eingehalten ist, wenn die Vernehmbarkeit von Geräuschen auf den Raum, in dem sie verursacht werden, beschränkt ist und keine Geräusche zum Nachbarn dringen (vgl.LG Hamburg,Beschlussvom 12.07.1995 – 317 T 48/95). Da der Begriff der Zimmerlautstärkees ermöglichen soll, festzustellen, ob die Lautstärke noch oder nicht mehr vom Nachbarn hinzunehmen ist, kommt es darauf an, ob die Lautstärke über das hinausgeht, was unter Einbeziehung der baulichen Verhältnisse nicht mehr als normales Wohngeräusch in die Nachbarwohnung dringt. Erst dann wird das Maß der Zimmerlautstärke überschritten (vgl.LG Hamburg, Beschlussvom 12.07.1995 – 317 T 48/95). Das AG Dieburg definiert die Überschreitung der Zimmerlautstärke daher als nicht unwesentliche Beeinträchtigung durch eine Musikwiedergabe von Tonträgern oder eine andere Lärmentwicklung, welche vom Nachbarn nicht mehr hinzunehmen ist, weil diese deutlich vernehmbar ist (vgl. AG Dieburg, Urteil vom 14.09.2016 – 20 C 607/16 (23)). Auch das LG Dortmund (vgl. das Urteil vom 14.06.2017 – 1 S 62/16) sieht die Zimmerlautstärke dann als überschritten an, wenn Bewohner anderer Wohnungen durch die Geräusche gestört werden.Für die diesbezügliche Beurteilung ist allerdings nicht die besondere Empfindlichkeit bzw. Belastbarkeit des jeweils betroffenen Nachbarn bzw. Mieters maßgeblich, sondern das Empfinden eines “verständigen Durchschnittsmenschen” und das, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist. Dabei setzt die Beurteilung eine Abwägung aller konkreten Umstände (z. B. Stärke, Dauer, Art, Häufigkeit, Regelmäßigkeit und Vorhersehbarkeit der Geräuschentwicklung) voraus, die für die Wahrnehmung der Geräusche durch einen durchschnittlichen Hörer von Bedeutung sind. (vgl. AG Dieburg, Urteil vom 14.09.2016 – 20 C 607/16 (23)).

II. Welche Grenzwerte dürfen nicht überschritten werden?

Die allgemeine Umschreibung des Begriffs der Zimmerlautstärke hilft Mietern, Vermietern und Nachbarn in der Regel nur begrenzt. Verständlicherweise wünschen sie sich exakte Richtwerte, an denen sie sich im konkreten Fall orientieren können. Ebenso wie es keine gesetzliche Definition des Begriffs der Zimmerlautstärke gibt, existieren allerdings auch keine allgemein gültigen durch Gesetz oder Verordnung festgelegten Grenzwerte, die eingehalten werden müssen, um die Zimmerlautstärke nicht zu überschreiten. Auch spezifische Verordnungen, die Grenzwerte für ausgewählte einzelne Bereiche festlegen, wie z. B. die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung (32. Bundesimmissionsschutzverordnung) oder die TA Lärm, in der Immissionsrichtwerte geregelt sind, die durch den Betrieb bestimmter Anlagen nicht überschritten werden dürfen, geben hierüber ebenso wenig Auskunft wie technische Regelwerke, wie die DIN 4109, die Mindestanforderungen für den Schallschutz festlegt, oder die VDI–Richtlinie 2058, die der Beurteilung von Lärm am Arbeitsplatz dient. Nichts desto trotz haben einzelne Gerichte Grenzwerte festgelegt, bei deren Überschreitung Geräusche nicht mehr als Zimmerlautstärke einzustufen sind. Zu beachten ist jedoch, dass es sich hierbei um einzelfallbezogene Entscheidungen handelt und der Richterspruch keine Bindungswirkung über das jeweilige Verfahren hinaus hat.

Folgende Grenzwerte werden in der Rechtsprechung genannt:

• Das AG Dieburg hat mit Urteil vom 109.2016 – 20 C 607/16 (23)- entschieden, dassZimmerlautstärkewährend der Nachtruhe bei über 40 Dezibel (dba) und tagsüber bei über 55 dba überschritten ist.
• Nach einem Urteil des LG Kleve vom 01.10.1991 – 6 S 70/90 – sind Lautstärken, die in der gestörten Wohnung über einem Wert von ca. 40 Phon (angenähert 40 Dezibel) tagsüber und 30 Phon (angenähert 30 Dezibel) nachts liegen, stets als Überschreitung der Zimmerlautstärke Das Gericht betont allerdings, dass auch bei einem Schallpegel unterhalb dieser Werte die Zimmerlautstärke dann überschritten werden könne, wenn Geräusche nach dem Empfinden eines Durchschnittsmenschen als störend und „Auf-die-Nervengehend“ empfunden würden.

III. Wann muss die Zimmerlautstärke eingehalten werden?

Grds. gilt, dass die Zimmerlautstärke innerhalb der Ruhezeiten eingehalten werden muss. Die Ruhezeiten sind in der Regel in der Hausordnung, teilweise auch im Mietvertrag selbst festgelegt. Wie von jedem Grundsatz gibt es allerdings auch von der Regel, dass die Zimmerlautstärke innerhalb der Ruhezeiten eingehalten werden muss und außerhalb der Ruhezeiten überschritten werden darf, Ausnahmen.

Eine Ausnahme stellt das Duschen und Baden dar. Es besteht weitgehend Einigkeit darüber, dass Duschen und Baden auch innerhalb derRuhezeiten und sogar zur Nachtzeit zumindest bis zu einer Dauer von30 Minuten zulässig ist (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25. 01.1991 – 5 Ss (OWi) 411/90 – (OWi) 181/90 I; LG Köln, Urteil vom 17.04.1997 – 1 S 304/96). Daher sind auch Formularklauseln, insb. Bestimmungen in der Hausordnung, die dies verbieten, nach überwiegender Ansicht unwirksam (vgl. LG Köln, Urteil vom 17.04.1997 – 1 S 304/96; beachte aber das Urteil des AG Rottenburg vom 31.10.1994 – 2 C 356/94-, in dem das Gericht eine Regelung in der Hausordnung, nach der den Bewohnern Duschen und Baden während der Nachtruhe nur in Ausnahmefällen gestattet ist, für wirksam hielt).

Eine weitere Ausnahme greift ein, wenn es um Lärm geht, der von Kindern verursacht wird.Kinderlärm, der über Zimmerlautstärke hinausgeht, ist in gewissen Grenzen auch innerhalb der Ruhezeiten von den Nachbarn hinzunehmen. Wie der BGH mit Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16- ausführt, sind Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Nachbarn Kinderlärm insb. während der Ruhezeiten uneingeschränkt ertragen müssen. Auch die gegenüber Kindern geforderte erhöhte Toleranz hat ihre Grenzen (vgl. BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16). Diese sind jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichtigung von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Vermeidbarkeit der Geräusche etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen (vgl. BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16). Weitere Einzelheiten zum Kinderlärm und auch dazu, welche Geräusche innerhalb der Ruhezeiten erlaubt sind, können Sie in unserem Beitrag „Ruhezeiten in der Mietwohnung? Was tun bei Ruhestörungen (z.B. Musik oder Partys)“ nachlesen.

Der logische Umkehrschluss, dass Geräusche außerhalb der Ruhezeiten die Zimmerlautstärke überschreiten dürfen, gilt nicht uneingeschränkt. Zunächst gilt auch außerhalb der Ruhezeiten das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme, dessen Beachtung es erfordert, sich so zu verhalten, dass die Nachbarn so wenig wie möglich gestört werden. Zum Teil wird darüber hinaus in gewissen Grenzen sogar die Einhaltung der Zimmerlautstärke außerhalb der Ruhezeiten gefordert. Nach einem Urteil des LG Berlinvom19.10.1987 – 13 O 2/87- darf die Zimmerlautstärke außerhalb der Ruhezeiten nur dann überschritten werden, wenn die Art der Geräusche die Einhaltung der Zimmerlautstärke nicht zulässt, wie es z. B. beim Klavierspielen oder Staubsaugen der Fall ist. Wo es möglich ist, die Zimmerlautstärke einzuhalten, wie z. B. beim Fernsehen oder Musikhören, sei dies – so das Gericht – grundsätzlich immer, d. h. auch außerhalb der Ruhezeiten zu tun. Das LG Kleve traf mit Urteil vom 01. 10.1991 – 6 S 70/90- eine vergleichbare Entscheidung und führte aus, dass beim Betrieb von Tonwiedergabegeräten grundsätzlich immer Zimmerlautstärke einzuhalten sei. Ob weitere Gerichte dieser Ansicht, bei der es sich um eine Mindermeinung handeln dürfte, folgen werden, bleibt abzuwarten.

IV. Welche Rechte haben Mieter, Nachbarn und Vermieter, wenn die Zimmerlautstärke in unzulässiger Weise überschritten wird?

Wird die Zimmerlautstärke nicht eingehalten, obwohl diese nicht überschritten werden darf, stellt dies eine Ruhestörung dar. Die Rechte, die den Beteiligten in diesem Fall zustehen, entsprechen daher denjenigen, die Vermietern und Mietern bzw. Nachbarn im Falle einer Ruhestörung zur Verfügung stehen. An dieser Stelle wird daher auf unseren allgemeinen Beitrag zu den Ruhezeiten „Ruhezeiten in der Mietwohnung? Was tun bei Ruhestörungen (z.B. Musik oder Partys)“ sowie auf spezielle störungsspezifische Beiträge wie z. B. „Bohren am Sonntag erlaubt? Wir erklären, wann gebohrt werden darf“, „Mittagsruhe im Mietrecht – Von wann bis wann muss Ruhe sein?“ und „Klavierspielen in Mietwohnung – Was ist erlaubt und was nicht?“ verwiesen, in denen die entsprechenden Rechte ausführlich dargestellt sind.

Zusammenfassend gilt insoweit Folgendes:

Kommt es zu einer unzulässigen Überschreitung der Zimmerlautstärke durch einen Mieter, hat der Vermieter das Recht,

• seinem Mieter gegenüber eine Abmahnung S. d. § 541 BGB auszusprechen,
• den störenden Mieter § 541 BGB oder gem. §§ 1004, 906 bzw. gem. §§ 862,869 BGB auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen,
• ihm außerordentlich fristlos oder ordentlich fristgerecht zu kündigen, wenn die Voraussetzungen des 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.2 BGB bzw. des § 573 Abs.2 Nr.1 BGB vorliegen,
• von seinem Mieter § 280 BGB Schadensersatz zu verlangen, wenn z. B. andere Mieter wegen der Ruhestörung zu Recht gem. § 536 BGB die Miete gemindert haben.

Ein Mieter, der durch die die Zimmerlautstärke überschreitenden Geräusche von Nachbarn gestört wird, kann

• von dem störenden Nachbarn unter den Voraussetzungen des § 862 Abs.1 BGB verlangen, dass die Ruhestörung in Zukunft unterbleibt,
• von seinem Vermieter § 535 Abs.1 S.2 BGB verlangen, dass dieser- sofern ihm entsprechende Ansprüche zur Verfügung stehen – weitere Ruhestörungen verhindert, indem er den störenden Mieter bzw. Nachbarn gem. § 541 BGB bzw. gem. §§ 1004, 906 oder gem. §§ 862,869 BGB auf Unterlassung in Anspruch nimmt oder- vorausgesetzt zwischen dem Vermieter und dem störenden Mieter besteht ebenfalls ein Mietverhältnis – diesem im äußersten Fall kündigt,
• § 536 BGB Abs.1 die Miete mindern, wenn die Ruhestörung zur Folge hat, dass die Tauglichkeit seiner Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist, und keiner der in § 536b BGB oder § 536c Abs.2 S.2 Nr.1 BGB aufgeführten Ausschlussgründe vorliegt,
• das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB oder des § 543 Abs.1 BGB i. V. m. § 569 Abs.1 BGB vorliegen,
• von seinem Vermieter unter den Voraussetzungen des § 536a Abs.1 BGB den Ersatz eines etwaigen durch die Ruhestörung entstandenen Schadens, z. B. in Form eines sog. Kündigungsfolgeschadens verlangen, sofern keiner der Ausschlussgründe des § 536b BGB und des § 536c Abs.2 S.2 Nr.2 BGB vorliegt.

Sowohl der Nachbar bzw. Mieter, der der Ruhestörung ausgesetzt ist, als auch der Vermieter bzw. Eigentümer können außerdem durch eine Anzeige bei der zuständigen Verwaltungsbehörde veranlassen, dass gegen den störenden Nachbarn gem. §§ 117, 35, 47 OwiG ein Ordnungswidrigkeitenverfahren wegen unzulässigen Lärms eingeleitet wird. Da das Ordnungswidrigkeitenverfahren gem. § 117 Abs.2 OwiG mit der Verhängung eines Bußgeldes von bis zu  5.000,00 Euro enden kann, wirkt oft bereits die Einleitung eines solchen Verfahrens, spätestens jedoch die Verhängung des Bußgeldes abschreckend auf den störenden Nachbarn mit der Folge, dass dieser die Zimmerlautstärke in Zukunft einhält.

Während einer andauernden akuten Störung kann im Notfall auch die Polizei gerufen werden.

V. Die Zimmerlautstärke im Gerichtsverfahren – Wer muss was darlegen und beweisen?

Führt ein persönliches Gespräch mit dem störenden Mieter bzw. Nachbarn nicht zum Erfolg und lässt sich die Angelegenheit auch nicht anderweitig (z. B. durch die Einschaltung eines Rechtsanwalts) außergerichtlich klären, ist oft ein gerichtliches Verfahren das letzte Mittel. In einem solchen Verfahren, in dem z.B. der störende Mieter auf Unterlassung oder Räumung in Folge einer Kündigung oder der Vermieter auf Herstellung vertragsgemäßer Zustände, auf Schadensersatz oder auf Rückzahlung infolge einer Mietminderung zuviel gezahlter Miete verklagt wird, trägt der jeweilige Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die anspruchsbegründenden Tatsachen. Hierzu gehört grds. auch die Ruhestörung durch Überschreitung der Zimmerlautstärke.

Die Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um der Darlegungslast– also der Obliegenheit, der Parteien, die für sie günstigen Tatsachen vorzutragen- bei einer Ruhestörung gerecht zu werden, hat der BGH mit Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11-in einem Verfahren, in dem es um eine Mietminderung wegen wiederkehrender Beeinträchtigungen durch Lärm ging, für den Kläger wie folgt umschrieben. Es bedarf einer Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (z. B. Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Um dieser Darlegungslast gerecht zu werden, empfiehlt es sich, die nötigen Angaben bereits von Anfang an und nicht erst nach dem Entschluss, gerichtliche Schritte einzuleiten, zu Papier zu bringen. Auch wenn – wie der BGH in seinem Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11- ausdrücklich klargestellt hat – die Vorlage eines Lärmprotokolls vor Gericht nicht zwingend erforderlich ist, ist die frühzeitige Erstellung eines solchen jedoch ratsam und erleichtert später die Prozessführung. Alle wichtigen Einzelheiten zur Bedeutung und zum Inhalt eines Lärmprotokolls haben wir in unseremBeitrag „LärmprotokollvorMietminderung führen? Tipps + Vorlage“ für Sie zusammengestellt. Dort finden Sie auch ein kostenloses Muster für ein Lärmprotokoll.

Als Beweismittel hat ein Lärmprotokoll alleine allerdings keinen großenWert. Um den Beweis für die Überschreitung der Zimmerlautstärke erbringen zu können, ist jedem Mieter daher zu raten, am Mietverhältnis nicht beteiligte Dritte (z. B. Freunde oder Bekannte) die Ruhestörung unmittelbar miterleben zu lassen, damit diese später im Gerichtsverfahren als Zeugen aussagen können. Solche Zeugen können ggf. auch die Richtigkeit eines vom Mieter erstellten Lärmprotokolls bekräftigen, wodurch dieses dann mittelbar doch einen Beweiswert erlangt (vgl. AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 24. 07. 2001 – 64 C 125/00).