Will ein Immobilieneigentümer seine vermietete Immobilie modernisieren, muss er die vom Gesetz vorgegebene Form und Frist berücksichtigen. Das Gesetz spricht von der „Modernisierungsankündigung“ (§ 555c I 1 BGB).

Ist die Ankündigung einer Modernisierung fehlerhaft, bestraft ihn das Gesetz. Der Mieter braucht zumindest die Innenrenovierung seiner Wohnung nicht zu dulden. Außerdem kann der Vermieter die mit der Modernisierung meist verbundene Mieterhöhung erst mit einer erheblich zeitlichen Verzögerung umsetzen.

In diesem Beitrag haben wir 10 wichtige Punkt aufgegriffen, die Vermieter bei einer Ankündigung für eine Modernisierung unbedingt beachten sollten.

10 wichtige Tipps zur Modernisierungsankündigung

1. Erhaltungsmaßnahmen sind nur rechtzeitig anzukündigen

Die Modernisierungsankündigung betrifft nur echte Modernisierungsmaßnahmen. Bloße Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten (Erhaltungsmaßnahmen) kann der Vermieter jederzeit form- und fristfrei durchführen. Sie dienen der Erhaltung oder der Wiederherstellung der Immobilie.

Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein. Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter lediglich „rechtzeitig“ ankündigen (§ 555a II BGB). Eine konkrete Frist nennt das Gesetz nicht. Eine Frist wäre auch wenig praktikabel. Muss die Dachrinne gereinigt werden (Instandhaltung), wäre es dem Vermieter nicht zuzumuten, seine Arbeit mit einer Frist ankündigen zu müssen. Eine Ankündigung kann im Einzelfall natürlich im Interesse eines guten Verhältnisses durchaus empfehlenswert sein und vermeidet Unstimmigkeiten mit dem vielleicht überraschten Mieter. Muss der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten, muss er sich anmelden und kann nicht erwarten, dass der Mieter jederzeit präsent und gewillt ist, ihm Zutritt zu gewähren.

Hat der Sturm das Dach abgedeckt, muss es sofort repariert werden (Instandsetzung). Auch für diesen Fall erklärt das Gesetz den Verzicht auf die Ankündigung, da die Erhaltungsmaßnahme der sofortigen Durchführung bedarf (§ 555a II BGB).

Die Ankündigungspflicht entfällt darüber hinaus, wenn die Erhaltungsmaßnahme keinen Einfluss auf die Wohnqualität des Mieters hat.

2. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen verbessern die Wohnqualität und die Werthaltigkeit der Immobilie. Sie gehen über die reinen Erhaltungsmaßnahmen hinaus. Die Situation des Mieters ist daher eine andere. Modernisierungsarbeiten werden vom Vermieter regelmäßig umfangreich geplant und organisiert. Da die damit einhergehenden Baumaßnahmen (Lärm, Schmutz, Einschränkungen im Haus) den Mieter regelmäßig beeinträchtigen, verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor dem Beginn anzukündigen (§ 555c I BGB: Modernisierungsankündigung).

Die Ankündigungspflicht betrifft Arbeiten im Innenbereich der Wohnung des Mieters als auch Außenarbeiten. Der Mieter soll die auf ihn zukommenden Auswirkungen abschätzen können (LG Hamburg WuM 1992, 121). Auch kann er nur so sein Sonderkündigungsrecht prüfen. Die Ankündigung ist auch dann erforderlich, wenn der Vermieter keine Mieterhöhung plant (LG Berlin GE 1990, 763)

3. Konsequenzen einer fehlerhaften Ankündigung (Duldungspflicht)

Informiert der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß, braucht der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden (§ 555d I BGB), zumindest nicht soweit der Innenbereich seiner Wohnung betroffen ist und kann auf Unterlassung klagen. Wurde er korrekt informiert, besteht Duldungspflicht (Ausnahme: Härtefall).

Bei Maßnahmen außerhalb der Mieträume (Fassadenerneuerung) muss der Mieter allerdings eine erhebliche Beeinträchtigung seines Mietgebrauchs und eine unzumutbare Härte glaubhaft machen (LG Hamburg ZMR 2009, 208). Diese dürfte nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen.

4. Konsequenzen einer fehlerhaften Modernisierungsankündigung (Mieterhöhung)

Informiert der Vermieter den Mieter nicht ordnungsgemäß, verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche 6 Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten (§ 559 II 2 BGB).

Der Vermieter wird also finanziell bestraft. Statt nach 3 Monaten kann er die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten einfordern. Sofern ein größeres Mehrfamilienhaus saniert wird, können die Auswirkungen erheblich sein und eine Zwischenfinanzierung unabdingbar machen.

5. Ankündigung der Modernisierung in Textform

Nach § 555c I BGB muss der Vermieter die Modernisierung gegenüber dem Mieter in Textform ankündigen. Textform ist ein gesetzlicher Begriff (§ 126b BGB). Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail oder eine SMS genügen nicht. Die Unterschrift des Vermieters unter der Erklärung ist entbehrlich, in der Praxis aber zu empfehlen.

Sofern ein Dritter die Maßnahme ankündigt, sollte er dem Ankündigungsschreiben die Originalvollmacht des Vermieters beilegen. Andernfalls kann der Mieter die Erklärung umgehend zurückweisen. Der Vermieter riskiert, die Frist zu versäumen (siehe dazu Ziffer 4).

6. Die Ankündigung der Modernisierung muss einen bestimmten Inhalt vorweisen

Der Vermieter muss den Mieter über die Details der Modernisierungsmaßnahme informieren (§ 555b I Satz 2 BGB). Die Ankündigung einer Modernisierung muss deshalb Angaben enthalten über …

Im Fall der energetischen Sanierung muss der Vermieter darlegen, inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung geführt. Dazu kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (z.B. „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009. Darin finden sich nach Baualtersklasse und Wärmedurchgangskoeffizient geordnete Bauteile, die in der Ankündigung einer Modernisierung verwendet werden können).

Die Informationspflicht des Vermieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. Diese Freistellung sollte jedoch mit Vorsicht betrachtet werden. Es gibt keine klare Grenzziehung, wann von einer unerheblichen Einwirkung und einer unerheblichen Mieterhöhung auszugehen ist. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist der Vermieter gut beraten, den Mieter möglichst umfassend über jegliche Modernisierungsmaßnahme zu informieren.

7. Auf den Zugang kommt es an

Maßgeblich für die Einhaltung der dreimonatigen Ankündigungsfrist ist der Zugang des Modernisierungsankündigungsschreibens des Vermieters beim Mieter.

Geht das Ankündigungsschreiben für die Modernisierung dem Mieter außerhalb dieser Frist zu, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme zwar im Regelfall auch dulden (Ausnahme: Härtefall im Sinne des § 555d II BGB). Allerdings kann der Vermieter die Mieterhöhung erst mit einer sechsmonatigen Verspätung umsetzen (siehe dazu oben Ziffer 3). Also kommt es für die Fristberechnung entscheidend auf den Zugang beim Mieter an.

Im Idealfall übergibt der Vermieter dem Mieter das Schreiben persönlich. Der Vermieter ist gut beraten, eine Modernisierungsankündigung nicht am letzten Tag der Frist zuzustellen. Er trägt das Risiko einer verlängerten Postlaufzeit. Verzögerungen gehen zu seinen Lasten. Um den Nachweis des Zugangs zu führen, sollte die Ankündigung per Einwurf-Einschreiben erfolgen. Einschreiben mit Rückschein sind riskant, da der Mieter die Entgegennahme verweigern kann.

8. Härteeinwand des Mieters vermeiden

Sofern die Durchführung einer Baumaßnahme für den Mieter oder einen Familienangehörigen eine unangemessene Belastung mit sich bringt, kann sich der Mieter auf den Härteeinwand berufen (§ 555d II BGB). Er braucht die Maßnahme dann ausnahmsweise nicht zu dulden.

Insoweit sollte Vermieter eine Interessenabwägung vornehmen (Stichwort Härtefälle). Dabei sind Interessen des Mieters auf der einen Seite, die Interessen des Vermieters, der übrigen Mieter und die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes auf der anderen Seite gegenüberzustellen.

Sofern die Möglichkeit besteht, die Beeinträchtigungen in der Wohnqualität des Mieters zu minimieren, sollte der Vermieter alles tun, um auf diesem Weg das Wohlwollen des Mieters zu erreichen. Kompromisse sind immer besser als Streitigkeiten, die den Beginn oder den Fortgang einer Baumaßnahme im Extremfall zum Erliegen bringen.

9. Sonderkündigungsrecht des Mieters vermeiden

Fühlt sich der Mieter infolge der anstehenden Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnqualität über Maßen beeinträchtigt, kann er ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen (§ 555e BGB). Er kann dann auch ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig kündigen oder eine über die gesetzliche Kündigungsfrist hinausgehende vereinbarte Kündigungsfrist umgehen.

Will der Vermieter die Kündigung eines bislang tadellos geführten Mietverhältnisses vermeiden, sollte er die Modernisierungsmaßnahme so durchführen, dass der Mieter möglichst wenig beeinträchtigt wird. Dabei muss der Vermieter auch berücksichtigen, dass der Mieter aufgrund einer geplanten Mieterhöhung ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht hat und insoweit insgesamt nicht überstrapaziert werden sollte. Im Idealfall bezieht der Vermieter den Mieter in die Planung der Maßnahme ein (siehe dazu Ziffer 10).

10. Der Mieter sollte die Maßnahme einbezogen werden

Das Gesetz fördert die Kompromissbereitschaft beider Parteien, indem es aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen konkrete Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter erlaubt (§ 555f BGB). In einer solchen Vereinbarung können die Parteien die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahme, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters oder die künftige Höhe der Miete frei verhandeln. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht ausgeschlossen werden (§ 555e III BGB).

Eine Vereinbarung bezieht den Mieter in die Planungen des Vermieters ein und vermeidet Streitigkeiten. Erfahrungsgemäß steht der Mieter einer Baumaßnahme wesentlich aufgeschlossener gegenüber, wenn er eingebunden wird. Im Idealfall wird der Mieter an der Planung (Auswahl des Baumaterials) und Durchführung (zeitliche Absprache) beteiligt und eine verträgliche Mieterhöhung ausgehandelt. Vor allem lässt sich die reibungslose Durchführung der Bauarbeiten besser organisieren.