Modernisierung und Instandsetzung sind Rechtsbegriffe. Da damit für Vermieter und Mieter unterschiedliche Voraussetzungen und Konsequenzen verbunden sind, bedürfen sie der Abgrenzung. Außerdem sind die Begriffe der „modernisierenden Instandhaltung“ und „baulichen Veränderung“ abzugrenzen.
Wir möchten mit diesem Artikel die Begriffe erklären und aufzeigen, wer welche Kosten tragen muss.
Wichtig: Kosten für die Modernisierung kann der Vermieter über die 11% Regelung auf die Miete umlegen. Instandhaltungskosten muss der Vermieter hingegen selbst tragen. Daher ist es gerade für Mieter wichtig zu wissen, welche Kosten tatsächlich umgelegt werden dürfen.
Inhalt: Modernisierung + Instandsetzung
1. Instandhaltung und Instandsetzung
b. Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen
b. Kostenverteilung bei Modernisierung
3. Modernisierende Instandsetzung
1. Instandhaltung und Instandsetzung
Das Gesetz regelt nach der Mietrechtsreform im Jahr 2013 in § 555a BGB die Durchführung von „Erhaltungsmaßnahmen“. Erhaltungsmaßnahmen können Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen sein.
a. Definition der Begriffe
Instandhaltungsmaßnahmen sind Arbeiten an der Immobilie, die den Zweck haben, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. (Beispiel: Pflege der Gartenanlage). Der vertragsgemäße Zustand ergibt sich aus dem Mietvertrag und hat mindestens die Bewahrung der Wohnqualität zum Ziel.
Instandsetzungsmaßnahmen sind notwendig, um Schäden zu beseitigen, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Mit den Arbeiten soll der vertragsgemäße Zustand, insbesondere die Bewohnbarkeit der Wohnung wiederhergestellt werden. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.
Das Ziel von Instandhaltung und Instandsetzung ist Erhaltung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes der Immobilie. Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.
b. Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen
Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gewährleisten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Insoweit trägt der Vermieter sämtliche Kosten. Er ist dafür verantwortlich, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Miete mindern und den vertragsgemäßen Zustand einklagen.
2. Modernisierung
a. Definition des Begriffs
Der Inhalt dessen, was eine Modernisierungsmaßnahme ausmacht, ergibt sich also per Definition aus dem Gesetz. Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen,
- durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung),
- die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten),
- die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (Einbau von Isolierglasfenstern, Aufzug, Anlegung von Stellplätzen, Trockenraum, Fahrradkeller),
- die der Vermieter aufgrund von Umständen durchführen muss, die er nicht zu vertreten hat und auch keine Erhaltungsmaßnahmen darstellen (Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung),
- durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (Ausbau des Dachgeschosses).
Neu ist die energetische Modernisierung, also bauliche Veränderungen,
- durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, Nutzung alternativer Energien),
- durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses).
b. Kostenverteilung bei Modernisierung
Zunächst muss der Vermieter sämtliche Kosten einer Modernisierungsmaßnahme bezahlen. Da auch der Mieter von der Verbesserung der Wohnqualität profitiert, darf der Vermieter seinen Kostenaufwand auf den Mieter umlegen und eine Mieterhöhung fordern (§ 559 BGB). Nach dem Gesetz ist der Vermieter berechtigt, die Jahreskaltmiete um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Kosten, mit denen reine Erhaltungsmaßnahmen abgedeckt werden, sind herauszurechnen.
Beispiel: Neueindeckung des maroden Daches mit Dämmung von Dach und Dachboden. Die Ziegel muss der Vermieter selbst bezahlen, da ein dichtes Dach den vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie gewährleistet. Der Kostenaufwand für die Wärmedämmung ist hingegen Modernisierungsaufwand.
Modernisiert der Vermieter energetisch, ist das Minderungsrecht des Mieters für den Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen (§ 536 Ia BGB). Da er insoweit die volle Miete leisten muss, beteiligt er sich indirekt am Modernisierungsaufwand.
Soweit Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt werden, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Drittmittel (öffentliche Fördermittel, Mieterdarlehen) muss sich der Vermieter anrechnen lassen.
3. Modernisierende Instandsetzung
a. Definition des Begriffs
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass besteht. Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.
b. Kostenverteilung bei modernisierender Instandsetzung
Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen, die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen. Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten. In Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt regelmäßig der überwiegende Teil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet.
Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren. Sie wird mit einer Wärmedämmung versehen. Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten großteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.
Insbesondere sind die bei der Gelegenheit eine Modernisierung durchgeführten Arbeiten zur Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes keine Modernisierungsmaßnahmen, sondern reine Instandhaltung oder Instandsetzungsmaßnahmen.
Beispiel: Statt die defekte, aber reparable Badewanne im Badezimmer des Mieters zu reparieren, baut der Vermieter eine neue Badewanne ein.
Zur Abgrenzung zwischen Modernisierungskosten und Erhaltungskosten kann eine Schätzung ausreichend sein (§ 559 II BGB). Um die Schätzung nachvollziehbar zu begründen, müsste der Eigentümer im Fall der Fassadensanierung darlegen, wie viel Prozent des für die Fassade genutzten Putzmörtels zur Erhaltung und wie viel zur Modernisierung verwandt wurde. Modernisiert im mietrechtlichen Sinne sind nur Gebäudeteile, die über den vertragsgemäß geschuldeten Zustand der Immobilie hinausgehen. Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Im Idealfall beziffert der Handwerker in der Rechnung die Einzelpositionen detailliert.
4. Bauliche Veränderungen
a. Definition des Begriffs
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinausgehen.
Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube.
Soweit bauliche Veränderungen in Wohnungseigentumsanlagen ausgeführt werden, verändern sie das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage und bedürfen insoweit der Zustimmung aller Mitglieder (§ 22 I WEG).
b. Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen
Bauliche Veränderungen gehen über den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
01.11.2016 - 16:33
Wenn Vermieter die Asbestplatten des Hauses wegen Baufälligkeit der Platten sowie der Holzlatten entfernen muß und das Gebäude total mit Folie verhüllt, den Balkon abschließt, das Öffnen der Fenster verbietet, darf dann in den ersten 3 Monaten keine Mietminderung geltend gemacht werden ? Unsere Wohnung war durch Lärm und Staub unbewohnbar. Gebrauchstauglichkeit war nicht mehr gegeben.
03.11.2016 - 13:30
Hallo Horst,
hier zwei Links die Inn helfen:
Typische Beispiele für eine energetische Modernisierung
Änderungen bei der energetischen Modernisierung (Mietrecht ab Mai 2013)
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.01.2017 - 14:03
Hallo,
das Dach war sprichwörtlich reif zur Neueindeckung. Nun wurde im Zuge der energetischen Modernisierung das gesamte Dach neu eingedeckt und Mansarden und Dachboden gedämmt. Was kann bei einer Modernisierungsumlage nun angesetzt werden?
17.01.2017 - 16:31
Hallo Herr Friedel,
ich kann hier leider nicht mehr schreiben, als Sie bereits oben im Artikel gelesen haben. Die Instandhaltung muss ausgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.01.2017 - 09:38
Hallo,
Folgender Sachverhalt:
1. Einzug vor 2 Jahren. Wohnung wurde komplett renoviert und eine Etagenheizung auf neuestem techn. Stand eingebaut.
2. Jetzt soll eine Zentralheizung installiert werden, da die anderen Wohnungen im Haus veraltete Etagenheizungen haben und diese sowieso von Gesetzeswegen ausgetauscht werden müssen.
Eine Energieeinsparung entsteht dadurch nicht in der kürzlich renovieren Wohnung.
Können rotzdem die vollen 11% auch auf die renovierte Wohnung umgelegt werden?
Beste Grüße, und vielen Dank
24.08.2017 - 13:46
Hallo Dennis,
als Mitarbeiterin einer Hausverwaltung stehe ich immer wieder vor der Aufgabe, nachvollziehbare und plausibe fachkundige Aussagen zur Trennung von Instandhaltungsanteil und Modernisierungsanteil bei Modernisierungs- bzw. Sanierungsvorhaben z.B. von Architekten, Energieberatern oder Ingenieuren zu erhalten, auf deren Basis dann rechtssichere Mieterhöhungen ausgesprochen werden können. Das ist relativ schwierig, denn meine Erfahrung ist, dass diese mietrechtliche Vorschrift in den technischen Berufen eigentlich gar nicht bekannt ist.
Ich weiß, dass eine plausible und nachvollziehbare Schätzung möglich bzw. realistischerweise in der Regel das überhaupt einzig mögliche ist. Bislang habe ich jedoch keine Quelle finden können, die es mir als Verwalterin ermöglicht, diese Trennung selbst begründet vorzunehmen (die sogenannten “anerkannten Pauschalwerte der Bauteile” verstehe ich nicht bzw. ich kann diese nicht für meine Schreiben verwenden bzw. übertragen.) Hast du vielleicht einen Tipp oder link für mich? Ich stehe etwas im Informationsvakuum und muss jetzt kurzfristig Daten besorgen für ein Haus, dessen Fenster ausgetauscht werden (ohne Notwendigkeit, also reine Modernisierung) und dessen Dach kapputt bzw. der Dachstuhl baufällig ist und welches jetzt energetisch modernisiert wird (also nach Enev mit Wärmedämmung, “modernisierende Instandsetzung”, wie ich meine ). Hier wollte ich lediglich die Kosten für die Dämmung ansetzen und alle Baunebenkosten im prozentualen Verhältnis hierzu…
Für eine Info oder einen Hinweis wäre ich dir sehr dankbar.
Freundliche Grüße
Kati
28.08.2017 - 14:21
Hallo Kati,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen aus der Praxis. Ich kann hier leider keinen Tipp geben, tut mir Leid.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2017 - 11:31
Hallo Dennis,
dankeschön, as ist zwar schade, aber eben auch bestärkend. Ich mache das dann so, wie ich es in meiner Antwort an Christine beschrieben habe.
Viele Grüße Kati
06.09.2017 - 15:16
Liebe Kati,
deine Frage hat mich als Teilnehmerin in einer aktuellen Vollzeit-Fortbildung “Haus-und Grundstückswirtschaft” 22.8.- 18.9.2017 motiviert dir zu antworten. Ich hoffe, es hilft dir. –
Unser Dozent ist nicht nur Seminarleiter seit ich meine mehr als 20 Jahren, sondern auch lange in der Praxis verwurzelt und selbst hat er eine Hausverwaltung aufgebaut und war lange Berater für “Vermieter”. Und hat selbst auch Mieterversammlungen durchgeführt. Er kennt sich auch SEHR gut im Mietrecht aus. Seine Devise: um so genauer ich vorab informiere, um so mehr fühlt sicher Mieter wertgeschätzt. Und um so weniger (rechtliche) Probleme gibt es nachher.
Er empfiehlt in der Lösungsskizze für die folgende Aufgabe möglichst detailliert die Kosten aufzuführen wie ich dir im Folgenden zeige:
Übung 05.09.2017 Modernisierung
Mieter Frank und Martina Dörfler wohnen seit 1.9.2010 in Whg mit Wohnfläche: 80,50 m² im 2. Vorderhaus; Berlin Wilmersdorf – mittlere Wohnlage – Bj. 1912 – Gesamtwohnfläche: 1650 m²
c) Berechnen sie die umlagefähigen Modernisierungskosten und den Anteil Instandhaltung
Ziel: jährliche Gesamtmieterhöhung 10%, sowie die Mieterhöhung für Mieter Dörfler
Weg für die Darstellung mit 4 Spalten:
1.Maßnahme 2.Gesamtkosten 3. Anteil-Instandhaltung 4. Anteil-Modernisierung
z.B. 1.Gerüst 2. 4500 3. (30%) 1350,- 4. 3150,-
und so weiter
Dann hier z.B. “Anbringung Wärmedämmverbundsystem” als energetische Modernisierung
= 103000,- (als Ergebnis aller zugehörigen Kosten)
Gesamtkosten Wärmedämmung / Modernisierung: 99.900,-
Anteil für Wohnung Dörfler (80,5 m²) /Gesamtfläche WFL 1650 m²: 4873,91
Abzügl. Zuschuß Investitionsbank 30.000,-
Anteil für Wohnung Dörfler (80,5 m²) /Gesamtfläche WFL 1650 m²: – 1463,64
Umlagefähige Modernisierungskosten für Mieter Dörfler: 3410,27
Mieterhöhung 11% auf den jährlichen Mieteranteil 375,13
Abzügl. Zinsvorteil öffentliches Darlehnen 50.000€ zu 0,75% Marktzins 3.25 % = Zinsvorteil 2,5 %
=> Mieteranteil an 50.000€ / GWF 1650m²/80,5m²= 2439,39 €
davon 2,5 % = – 60,98 € (Ersparnis Mieter!)
Neue Mieterhöhung abzügl. Ersparnis durch Darlehnen
375,13 – 60,98 € = 314,15 € / Jährlich
314,15 : 12 = 26,18 € monatlich
Ich hoffe, diese Übersicht hier hat etwas geholfen.
Sie klärt und erklärt sehr viel. Und hält sich streng an die Vorgaben von §559,559a,559b
Klärende, hilfreiche Grüße
Christine Müller
14.09.2017 - 11:28
Hallo Christine,
ganz vielen lieben Dank dafür. Eigentlich mache ich dies schon ungefähr so (d.h. ich separiere die Anteile nach Bestem Wissen und Gewissen) und ich bemühe mich um Angemessenheit für beide Seiten. Was mich halt im Zusammenhang mit der Berufspraxis dann doch erstaunt ist, dass die gesetzlichen und formalen Voraussetzungen hier mal wieder doch sehr strikt sind, aber die Frage danach, wer diese fachgerecht umsetzen und verantworten soll, also eigentlich letztendlich beurteilen, was dann genau und in welcher Höhe als Modernisierungsanteil anzusetzen ist, eigentlich unbeantwortet bleibt. Das sehe ich kritisch, vor allem, wenn man bedenkt, wie hoch Modernisierungskosten in der Regel sind und welche Konsequenzen eine Umlegung der Kosten auf die Miethöhen dann wirklich auch hat…
In meiner Fortbildung zur Immofachwirtin hat mich der Dozent auf die Architekten und auf die durchschnittliche Lebensdauer der Bauteile verwiesen, doch in der Praxis kenne ich die bautechnische Ausstattung in der Regel als Hausverwalterin nicht und die Architekten wissen oft überhaupt nicht, was ich von ihnen will… nun ja…Im Übrigen mache ich die Erfahrung, dass die Mieter immer kritischer gegenüber Mieterhöhungen werden und der Anspruch bei uns sehr hoch ist (Großstadt mit Mangel an bezahlbarem Wohnraum). Der Vermieter möchte natürlich so viel Kosten wie möglich umlegen und der Mieter möchte natürlich so wenig wie möglich davon tragen.
Viel Erfolg in deiner Fortbildung.
Viele Grüße
Kati
30.08.2017 - 09:15
Hallo
ich bin gerade dabei, meine Wohnung Baujahr 1968 zu renovieren. Da ich ein innenliegendes Bad/WC mit “Berliner Lüfung” habe, die nicht richtig funktioniert, möchte ich gerne über einen feuchtegesteuerte Lüfter die Luft nach außen führen um Feuchteschäden vorzubeugen
Brauche ich für den Mauerdurchbruch der Abluft nach Außen die Zustimmung der Miteigentümer, bzw der Hausverwaltung ??
Viele Grüße
30.08.2017 - 09:28
Hallo Friedrich,
die greifen in das Gemeinschaftseigentum ein und verändert mit einer Abdeckung auch die Ansicht der Fassade. Kurz: Ja.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.09.2017 - 11:46
In meinem Haus sind 6 veraltete Etagenheizungen. Stellt es eine Modernisierung dar, wenn ich jetzt eine alte Heizung reparieren lassen und danach eine neue Brennwerttherme einbauen lasse (die allerdings verpflichtend ist, weil die late Anlage nicht mehr eingebaut werden darf)?
Oder ist es besser eine alte Anlage zu erneuern, und nicht reapieren zu lassen, um dann eine modernisierende Instandsetzung zuhaben?
… oder geht das alles nur, wenn ich nach Ablauf von 30 Jahren per Gesetz eine neue Heizung einbauen lassen muss?
07.09.2017 - 12:05
Sorry, das war nicht klar ausgedrückt:
Ich möchte als Vermieter eine alte Etagentherme gegen eine neue Brennwerttherme austauschen. Kann ich dann 11% der Kosten für die Erneuerung auf die Jahresmiete aufschlagen?
Fall 1: Die alte Therme ist nicht kaputt.
Fall 2: Die alte Therme ist kaputt.
12.06.2018 - 19:06
Unser Vermieter hat in unserem Mehrparteienhaus die Kellerdecke gedämmt und neue Kellerfenster einbauen lassen.
Nun möchte er die Kosten für die Modernisierung per Mieterhöhung umlegen, wobei die Mieter nicht gleich behandelt werden.
Die Kosten für die Modernisierung werden nicht vollständig umgelegt, sondern die Mieterhöhung wird gekappt, sobald ein Mietniveau von 7 EUR/qm erreicht ist.
In der Folge ergibt sich, dass langjährige Mieter, die aufgrund der Mietdauer eine geringere Grundmiete zahlen, eine kräftigere Mieterhöhung bekommen haben als die Mieter, die erst später eingezogen sind und von daher eine höhere Grundmiete haben.
Von einer Mieterhöhung, die fast der maximalen 11%-igen Kostenumlage entspricht, bis quasi keine Mieterhöhung ist in der Nachbarschaft alles vertreten.
Mir kommt diese Art der Umlage der Kostenumlage seltsam vor. Darf der Vermieter bei der Kostenumlage die Mieter derart unterschiedlich behandeln?
09.01.2019 - 01:30
Guten Tag,
unser Haus mit zehn Mietparteien soll modernisiert werden:
– Steckbalkone (neu)
– Fassadendämmung
– neue Fenster
– Austausch der Gasetagenheizungen gegen Fernwärme.
Die geplanten Gesamtkosten wurden einfach auf die Flächen der Wohnungen heruntergebrochen und daraus eine prozentual gleiche Mieterhöhung für alle Mieter ermittelt und angekündigt.
Nun ist es allerdings so, dass meine Wohnung vollständig im Dachgeschoss liegt und von der Fassadendämmung nicht profitieren wird und auch keinen Balkon bekommen soll, die Fenster bereits 2012 alle erneuert wurden und meine Gastherme ein Brennwertgerät ist, welches bisher alle Grenzwerte einhält, mit einem Alter von ca. 20 Jahren aber wahrscheinlich sowieso bald auszutauschen wäre und die Umstellung auf Fernwärme keinen nennenswerten Vorteil bei Komfort, Zuverlässigkeit oder Energiekosten bringt. Kurzum frage ich mich, welche Verbesserung meine Wohnung durch die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen erfährt, und ob die Mieterhöhung im gleichen Umfang gerechtfertigt ist.
09.01.2019 - 10:00
Hallo Jab,
Fassadendämmung und z.B. die Dachdämmung des werden i.d.R. gleichmäßig umgelegt – unabhängig vom genauen Nutzen pro Wohnung. Wenn Sie keinen Balkon bekommen, dann kann hier m.E. auch keine Erhöhung der Miete erfolgen. Ich würde Ihnen raten, die Modernisierungsankündigung rechtlich prüfen zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.02.2019 - 21:18
Guten Abend,
wie sieht es aus, wenn eine „Modernisierung“ oder „modernisierende Instandsetzung“ kurzfristig in Betracht kommt und die 3-Monatsfrist zur Vorankündigung nicht einzuhalten ist?
Auf Wunsch eines langjährigen Mieters wird eine Wohnung gerade barrierefrei umgebaut. Hierfür ist aufgrund des guten beiderseitigen Verhältnisses ausdrücklich keine Mieterhöhung vorgesehen.
Nun schlägt der Mieter vor, bei der Gelegenheit auch noch die alte Therme gegen eine neue Brennwerttherme zu tauschen. Das wäre wahrscheinlich ohnehin im Laufe der nächsten Jahre fällig und die neue Therme brächte dem Mieter eine Kostenersparnis. Der Vermieter wäre dazu bereit, aber nur, wenn für diesen Teil eine Mieterhöhung möglich wäre.
Wenn die 3-Monatsfrist (samt Ankündigung einer Mieterhöhung) bei Modernisierungen ausnahmslos einzuhalten ist, dann müsste später eine neue “Baustelle” aufgemacht werden. Dies ergäbe für den Mieter letztlich eine stärkere Belastung. Er könnte auch noch nicht von den geringeren Verbrauchskosten profitieren, weil die aktuelle Heizperiode in drei Monaten fast vorüber wäre. Auch der Vermieter könnte das Ausmaß der umlagefähigen Mieterhöhung allenfalls grob schätzen.
Wie ist insoweit § 555c BGB zu verstehen, der sagt, das abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind?
18.02.2019 - 08:18
Hallo Franz,
in so einem Fall würde ich eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter treffen. Einbau einer neuen Therme, Mieterhöhung auf x Euro ab Datum Y.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.02.2020 - 17:37
Guten Tag, mir ist aufgefallen, dass hier und auf den das Thema betreffenden weiteren Seiten eine wichtige Angabe nicht dem aktuellen gesetzlichen Stand entspricht. Die umlagefähigen Modernisierungskosten dürfen inzwischen nur noch zu 8% – nicht mehr zu 11% – entsprechend dem Mietrechtsanpassungsgesetzt, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2018, Teil 1, Nr. 48 vom 21.12.2018. Herzliche Grüße, M. Mall
10.12.2020 - 12:07
Frage zum Mieter-“Rechtsanspruch” auf Installation einer Klimaanlage (Kosten trägt freiwillig der Mieter – Ausführung durch Fachhandwerker):
Wir wohnen in einer 65 qm Dachgeschoss-Wohnung, in der es im Hochsommer mit Temperaturen über 30 Grad Celsius unaushaltbar ist zu wohnen.
Wir sind willens selber eine Klima-Splitanlage durch einen Fachbetrieb installieren zu lassen. Dabei kann die Außeneinheit problemlos auf dem Balkon aufgestellt werden und die Zuleitungen zu den Innengeräten können problelos durch die Fenster geführt werden (mittels Herstellung der erforderlichen Öffnung durch Ersatz einer kleinen Butzenfenster-Scheibe durch eine fachmännische Spanverschließung).
Dies alles ist n i c h t fest installiert und kann ohne weiteres wieder zurück gebaut werden.
FRAGE hierzu:
1. ist die Maßnahme von der Zustimmung des Vermieters abhängig?
2. dürfte eine evtl. notwendige Zustimmung durch den Vermieter verweigert werden, da die Bewohnbahrkeit in den Sommermonaten ohne dies Klimatisierung ja kaum gegeben ist?.
10.12.2020 - 17:21
Hallo Herr/Frau Goertz,
baulichen Veränderungen muss der Vermieter immer zustimmen. Ein Anspruch besteht m.E. nicht, da Sie die Wohnung im aktuellen Zustand angemietet haben. Recherchieren Sie nach passenden Rechtsprechung, ob ein Anspruch besteht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2021 - 13:42
Hallo Herr Hundt,
ich möchte mich erstmal mich bei Ihnen für den Artikel sowie die Informationen bedanken.
ich möchte mal fragen, ob es auch gerechnet werden muss, für wie viele Jahre das Angebot der Instandhaltung beauftragt werden muss.
oder Spielt die Lange der Instandhaltungsleistungen bei Modernisierung Z.B. der Fassade keine Rolle.
gibt es hier Gesetz? oder muss nach der Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Ausführenden Firma.
08.01.2021 - 16:29
Hallo Milad,
ich verstehe leider die Frage nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2021 - 14:19
Hallo Herr Hundt,
in unserer Wohnung ist ein ca. 30 Jahre alter PVC-Boden verlegt, der entsprechend schon einige Macken hat und einfach nicht mehr schön aussieht. Beim Einzug war der Boden allerdings bereits in einem ähnlichen Zustand, er hat sich nur unwesentlich verschlechtert. Wir haben ein sehr gutes Verhältnis zu unserer Vermieterin (ältere Dame), die im gleichen Haus wohnt. Können wir von ihr “verlangen” (bzw. danach fragen), dass ein neuer PVC-Boden verlegt wird oder haben wir darauf keinen Anspruch? Kann dann unsere Miete erhöht werden?
02.05.2021 - 14:49
Hallo Anonym,
Sie können natürlich fragen. Vielleicht finden Sie auch eine Kompromiss. Material zahlt die Vermieterin, Sie verlegen den Boden. Recherchieren Sie nach “Mangelkenntnis bei Mietvertragsabschluss”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2021 - 10:27
Hallo
Wir möchten ein Haus mieten und der Vermieter verlangt das komplette Kosten für die Böden, die zu renovieren sind von uns zu tragen sind
Wie ist die Rechtslage?
26.07.2021 - 14:27
Hallo V. Hütte,
es ist durchaus möglich, dass Sie ein Haus ohne oder mit schlechtem Fußbodenbelag mieten und sich entsprechend selbst um die Erneuerung kümmern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2022 - 23:18
Guten Abend, Herr Hundt,
meine Schwiegermutter bewohnt eine Dachgeschoßwohnung (= Mietwohnung) in einem Mehrfamilienhaus- die anderen Wohnungen sind Eigentumswohnungen ( 4 ).
Die Mietwohnung meiner Schwiegermutter gehört der Eigentümergemeinschaft.
Die Eigentümergemeinschaft hat 2018 einen Hausverwalter bevollmächtigt, die Immobilie zu betreuen, da sie selbst altersbedingt nicht mehr in der Lage sind.
Vor 2 Jahren wurde das Haus an das zentrale Abwassernetz angeschlossen (vorher normale Klärgrube).
Die Kosten wurden teilweise aus der “Hauskasse” bezahlt und die einzelnen Eigentümer mussten anteilig noch dazu bezahlen.
Vorigen Monat schickte der Hausverwalter meiner Schwiegermutter nun eine Mieterhöhung für die Mietwohnung und begründete diese mit dem Zentralen Anschluss des Hauses an das Abwassernetz, da dies eine Modernisierungsmaßnahme sei.
Ist das tatsächlich eine Modernisierung oder wurde mit dem zentralen Anschluss eigentlich nur
die (miet)- vertragsgemäße Nutzung der Wohnung wieder hergestellt ?
Ohne einen Anschluss an die Abwasserbeseitigung wäre ja die Wohnung nicht bewohnbar.
Mit freundlichen Grüßen
Katrin Oelschlägel
29.07.2022 - 08:18
Hallo Katrin,
eine kurze Recherche hat ergeben, dass der Anschluss an das Abwassernetz (besondere wenn dies verpflichtend wird) durchaus eine umlesbare Modernisierung darstellen kann. Recherchieren Sie in diese Richtung weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.03.2024 - 11:13
Guten Tag Herr Hundt,
zur Beseitigung eines Wasserrohrbruchs zwischen unserer Wohnung und einem sich darunter befindenden Keller musste die Wand unseres Badezimmers aufgebrochen werden, und es wurde bei dieser Gelegenheit festgestellt, dass ein Rohr, das von der Wasserleitung zum Spülkasten unserer Toilette führt, in einem schlechten Zustand sei und innerhalb der nächsten zwei Jahre brechen könne. Der Vermieter möchte dieses Rohr also vorsorglich jetzt schon ersetzen lassen. All dies (sowohl die Feststellung des Klempners als auch die vorsorglichen Arbeiten) wurde mir lediglich telefonisch mitgeteilt. Dagegen ist nichts einzuwenden, doch wird mittlerweile in den diesbezüglichen Gesprächen immer wieder geschickt betont, dass der Spülkasten sich ohnehin zu langsam füllt und dies nicht der vorgeschriebenen 1 Minute entspricht. Wir befürchten eine Mieterhöhung. Ich weiß, dass ein wirtschaftlicher Härtefall (der tatsächlich gegeben wäre und uns große Sorgen macht) nicht geltend gemacht werden kann, wenn die Herstellung eines üblichen Standards als Argument angeführt wird. Wie hoch (in% des Betrags der Arbeiten, falls es so gerechnet wird???) dürfte die verlangte Erhöhung sein, wenn man die Tatsache berücksichtigt, dass es sich um den Austausch eines potenziell schadenverursachendes Rohr handelt? Wie viel müssten wir hinnehmen?
Mit freundlichen Grüßen
14.03.2024 - 11:36
Hallo Pia,
Anschaffung und Montage eines neuen (sparsameneren) Spülkastens kostet vielleicht 500 Euro. 8% jährliche sind ggf. als Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung anzusehen. 8% von 500 Euro = 40,00 Euro im Jahr.
Alle anderen Baumaßnahmen aufgrund des Wasserschadens trägt ohnehin der Vermieter, da es sich im eine Instandsetzung handelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt