In der Energieeinsparverordnung vom 1.10.2009 sind  unter anderem Bestimmungen zum baulichen Wärmeschutz enthalten. Der Gesetzgeber legt darin verbindliche Anforderungen und Standards fest, die beim Neubau und der Sanierung oder Modernisierung oder der energiesparenden Nachrüstung bestehender und älterer Wohngebäude eingehalten werden müssen.

In diesem Artikel geht es speziell um die “Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme“, die Umlage der Kosten auf den Mieter, die Berechnung der umlagefähigen Modernisierungskosten und die resultierende Mieterhöhung.

1. Problematik der Wärmedämmung

Maßnahmen zur Wärmedämmung sind ein kontrovers diskutiertes Thema. Selbst Experten bezweifeln, ob die Wärmedämmung insbesondere einer Fassade tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt. Ansatzpunkt ist nämlich, dass die Wärmedämmung zwar vom Gesetz ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme (energetische Modernisierung) anerkannt wird (§ 555b Nr. 1 BGB). Da aber auch das Gesetz voraussetzt, dass Endenergie “nachhaltig“ eingespart wird, wird oft bezweifelt, ob eine Dämmung in ausreichendem Maße zur Energieeinsparung führt. So ist sogar vom „Dämmwahn“ die Rede.

Auf jeden Fall ist der Vermieter gut beraten, wenn es sich vor Planung und Durchführung einer Wärmedämmungsmaßnahme von einem unabhängigen Bauingenieur (Energieberater) beraten lässt. Gerade bei Dämmmaßnahmen gibt es überflüssige und in Bezug auf die konkrete Immobilie oft unnütze Angebote.

Der Energieberater kommt auf Anfrage ins Haus, diagnostiziert den energetischen Zustand des Gebäudes, entwickelt gemeinsam mit dem Hauseigentümer Maßnahmen zur Energieeinsparung und berät bei der Beantragung von Fördermitteln. Auch für das Honorar des Energieberaters gibt es Zuschüsse.

2. Wissenswertes für Vermieter und Mieter zur Wärmedämmung

Um überhaupt beurteilen zu können, wie die Kostenverteilung bei Durchführung von Maßnahmen der Wärmedämmung erfolgt, ist die Kenntnis der gesetzlichen Vorgaben für Vermieter und Mieter unabdingbar.

a. Sanierung von mehr als 10 % der Bauteilfläche bedingt Anwendung der EnEV

Der Vermieter muss als Eigentümer die Anforderungen der EnEV immer dann berücksichtigen, wenn er mehr als 10 % der jeweiligen Bauteilfläche des Gebäudes (bei der Fassadensanierung also mehr als 10 % der gesamten Außenwandfläche) saniert. In der EnEV 2007 lag die Bagatellgrenze noch bei 20 % je Gebäudeseite. Bloße Ausbesserungsarbeiten sind demnach Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Sie stellen keine Modernisierungsmaßnahmen dar und gehen immer zu Lasten des Vermieters.

Die neuen Vorgaben sind seitens des Vermieters bedingungslos zu berücksichtigen, wenn bei der Erneuerung der Fassade Platten oder Vorsatzschalen angebracht, Dämmschichten eingebaut oder der Außenputz eines schlecht gedämmten Gebäudes saniert werden soll. Ein bloßer Anstrich zählt nicht als Erneuerung der Außenwand. Anstriche dienen der Instandhaltung und Instandsetzung.

b. Missachtung der EnEV ist bußgeldbedroht

Die EnEV 2009 macht  ihre Vorgaben zur Pflicht. Saniert der Hauseigentümer vorsätzlich oder leichtfertig das Gebäude, ohne die Anforderungen der EnEV 2009 zu berücksichtigen, handelt er ordnungswidrig und wird mit Bußgeld bedroht (§ 27 EnEV).

c. Vorgegebene Modernisierung ist nachweispflichtig

Die Vorgaben für die energetische Qualität der einzelnen Bauteile (Fassade, Dach, Bodendecke, Fenster) stellt die EnEV 2009 in einer Tabelle bereit. Bei Altbauten erhöhen sich bei größeren Modernisierungsmaßnahmen die energetischen Anforderungen an Außenbauteile um 30 %. Die Einhaltung der EnEV kann auf zwei Wegen nachgewiesen werden:

• Das Gebäude muss so modernisiert werden, dass nach  Durchführung der Modernisierungsmaßnahme der vorgegebene zulässige Primärenergiebedarfswert erreicht wird. Dieses Nachweisverfahren ist zwar nur für Neubauten vorgeschrieben, empfiehlt sich aber auch bei der Rundumsanierung oder umfassenden Modernisierung eines Bestandsgebäudes.
• Soweit nur einzelne Bauteile der Gebäudehülle modernisiert werden, muss ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient des Bauteils (U-Wert) gemessen in Watt pro Quadratmeter und Kelvin eingehalten werden (W/m²K).

So beträgt der Wärmedurchgangskoeffizient für Außenwände U(max) = 0,24 W/m²K (Tabelle 1, Anlage 3 EnEV).  Die energetischen Anforderungen an einzelne Maßnahmen (Mindestwärmedurchlasswiderstand der Dämmung/R-Wert, Höchstwert Wärmedurchgangskoeffizient/U-Wert, Dämmstoffdicke u.a.) sind auch in der „Anlage zum Merkblatt energieeffizient sanieren – EnEV 2009“ nachzulesen. Insbesondere ist die Wärmedämmung von Außenwänden KfW- förderungsfähig.

3. Modernisierende  Instandsetzung

Hätte der Vermieter die sanierungsbedürftige Fassade ohnehin sanieren müssen und nutzt er die anstehende Sanierung, um zusätzlich die Wärmedämmung der Fassade zu bewerkstelligen, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung.

In diesem Fall muss der Vermieter von seinem Gesamtkostenaufwand die Kosten abziehen, die er hypothetisch für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen (Erneuerung des Fassadenputzes, neuer Anstrich). Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten (§ 555a BGB). In Abhängigkeit vom Alter des Gebäudes und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenanschläge des die Arbeiten ausführenden Unternehmens.

4. Modernisierung

a. Wärmedämmung ist energetische Modernisierung

Bei Wärmedämmungsmaßnahmen handelt es sich grundsätzlich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 1 (energetische Modernisierung). Dies dürfte im Grundsatz unstreitig sein (LG Berlin GE 1987, 1219; GE 1999, 383; BGH WuM 2002, 366). Da das Gesetz aber eine nachhaltige Energieeinsparung voraussetzt, kann der Vermieter seinen Kostenaufwand im Wege einer Mieterhöhung nur dann auf den Mieter umlegen, wenn tatsächlich nachhaltig Energie eingespart wird.

b. Wärmedämmung erfordert nachhaltige Energieeinsparung

Damit der Mieter nachvollziehen kann, ob Energie eingespart wird, muss der Vermieter darlegen, in welchem Ausmaß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie überschlägig errechnet. Seine bloße Behauptung, eine Wärmedämmung führe immer zur Einsparung von Energie, genügt nicht.

So wurde das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters beispielhaft vom Amtsgericht Neukölln (Beschluss v. 29.2.2012 – Az. 7 C 273/11) zurückgewiesen, weil er dem Mieter nicht erläutert hatte, weshalb die Fassadensanierung eine Modernisierung sein soll und keinerlei konkrete Angaben gemacht hatte, welche Energieeinsparung sich aufgrund der Arbeiten ergeben sollte. Der Vermieter hatte nur behauptet, dass er davon ausgehe, dass die Wärmedämmung den Jahresheizwärmebedarf um ca. 20 bis 30 Prozent reduzieren werde.

§ 559b Abs.1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, im Mieterhöhungsschreiben die Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten gegenüber dem Mieter zu berechnen und entsprechend zu erläutern.

Der Vermieter muss danach darlegen, inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führt. Dazu erlaubt das Gesetz, hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen (Material der Wärmedämmung) auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug zu nehmen (z.B. „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009). Darin finden sich nach Baualtersklasse und Wärmedurchgangskoeffizient geordnete Bauteile (siehe Gebäudeaußenwände u.a. Seiten 6, 18, 19 ff). Inwieweit wird zusätzlich eine Wärmebedarfsberechnung vorliegen muss, ist streitig.

c. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist kein verbindlicher Maßstab

Auch muss der Vermieter nicht unbedingt den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. In einem Fall des BGH (Urteil v.3.3.2004 – VIII ZR 149/03 in WuM 2004, 155) berechnete ein Sachverständiger die Energieeinsparung auf maximal 12 Prozent der Heizkosten. Der Mieter beanstandete, dass der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit missachtet habe. Er müsse nur eine Mieterhöhung akzeptieren, die in einem angemessenen Verhältnis zur Heizkostenersparnis stehe.

Der BGH verwies darauf, dass die Mieterhöhung nicht im Verhältnis zur erzielten Heizkostenersparnis gesehen werden müsse. Bereits vorher hatte der BGH entschieden, dass der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie bereits dann erfüllt sei, wenn überhaupt eine messbare und dauerhafte Ersparnis erreicht werde. Es müsse keine bestimmte Mindestenergieeinsparung in der Mieterhöhung festgestellt werden (BGH WuM 2002, 366).

Die Kritik, im Einzelfall werde der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz missachtet, relativiert sich in der Praxis vielfach. Ein Vermieter wird nur insoweit Kosten verursachen, als er davon ausgehen kann, dass er seinen Kostenaufwand im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umlegen kann. Da das Gesetz die Umlage des Kostenaufwandes zugleich auf 11 Prozent beschränkt und dem Mieter den Einwand eines persönlichen Härtefalls zugesteht, wird sich ein Mieter nur im Ausnahmefall auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berufen können. Auch der BGH hat in seiner Entscheidung darauf verwiesen, dass der Mieter durch die Härtefallregelung des Gesetzes gegen übermäßige Belastung geschützt werde (§ 555d II, 559 IV BGB).

Ein Vorteil müsse für die Mieter nicht unbedingt damit verbunden sein (so auch LG Berlin GE 2005, 1193). Es genüge, wenn die Energieeinsparung wesentlich und dauerhaft sei und damit der Allgemeinheit zugute komme. Es genüge auch die Einsparung von Primärenergie bei der Energieerzeugung, ohne dass beim Verbrauch eine Ersparnis eintreten müsse (LG Hamburg NZM 2006, 536; LG Berlin GE 2007, 294).

Wie man die Anforderungen auch betrachtet: der Vermieter ist gut beraten, in seinem Mieterhöhungsschreiben den Sinn und Zweck der konkreten Maßnahmen der Wärmedämmung gegenüber dem Mieter zu beschreiben und nachvollziehbar zu erläutern, warum und welche Energieeinsparung sich ergibt. Sinnvollerweise sollten sich auch für den Mieter erkennbare Vorteile ergeben. Eine ordentliche Begründung erleichtert die Akzeptanz. Schätzungen, pauschale Behauptungen und nicht nachvollziehbare Begründungen provozieren hingegen den Widerspruch des Mieters.

Der Mieter ist verpflichtet, die Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Für einen Zeitraum von 3 Monaten schließt § 536 Ia BGB bei energetischen Modernisierungen das Minderungsrecht des Mieters aus.

5. Anrechnung von Drittmitteln

Wärmedämmmaßnahmen sind meist förderungsfähig. Gemäß § 559a BGB muss sich der Vermieter Drittmittel anrechnen lassen. Die Fördermittel zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten. Sie verringern den Erhöhungsbetrag, den der Vermieter der Mieterhöhung zu Grunde legen kann.

Hinweise:

¹Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

²Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum die Fassade saniert werden soll. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!

³Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

⁴Der Kostenaufwand ist sachgerecht auf die einzelnen Mieter umzulegen. Ist die Modernisierungsmaßnahme für jede Wohnung gleich, können die Kosten ebenfalls in gleicher Höhe umgelegt werden. Öffentliche Fördermittel sind bei der Berechnung des Kostenaufwandes zu berücksichtigen.

⁵Nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Mit der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

⁶Nebenkosten können unabhängig von einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten erhöht werden (§ 560 BGB).

⁷Vermieter müssen auch eine mögliche Härtesituation des Mieters berücksichtigen. Darauf kommt es aber nur an, wenn der Mieter nach der Modernisierungsankündigung fristgerecht entsprechende Gründe mitgeteilt hat. Eine Härtefallregelung kommt nicht in Betracht,  wenn der Vermieter mit der Modernisierung nur den allgemein üblichen Standard hergestellt hat oder die Mieterhöhung dem Mieter wirtschaftlich zumutbar ist (Grenze ci. 20 – 30 % seiner Kaltmiete).