Eine Modernisierungsankündigung ist Form und Frist gebunden (§ 555c I 1 BGB). Ist die Modernisierungsankündigung fehlerhaft, braucht der Mieter zumindest die Innenrenovierung seiner Wohnung nicht zu dulden.

Außerdem kann der Vermieter die mit der Modernisierung meist verbundene Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung umsetzen.

Wir erklären hier, welchen Anforderungen an einer Modernisierungsankündigung bestehen und welche Inhalte zwingend in das Schreiben müssen.

Zudem haben wir ein exemplarisches Muster für eine Modernisierungsankündigung erstellt. Dieses kostenlose Muster können Vermieter für Ihre eigene Ankündigung nutzen und entsprechend abändern.

A. Form und Frist der Modernisierungsankündigung

Der Vermieter muss den Mieter in Textform (schriftlich) informieren. Dazu muss er die Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor dem Beginn ankündigen (§ 555c I BGB: Modernisierungsankündigung).

Ist die Modernisierungsankündigung fehlerhaft, braucht der Mieter unter Umständen die Maßnahme nicht zu dulden. Außerdem verschiebt sich der Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche 6 Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten (§ 559 II 2 BGB).

B. Inhalt einer Modernisierungsankündigung

B. A. Allgemein

Der Vermieter muss den Mieter über die Details der Modernisierungsmaßnahme informieren (§ 555b I Satz 2 BGB). Die Modernisierungsankündigung muss deshalb Angabenenthalten über …

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme,
• den voraussichtlichen Beginn der Maßnahme,
• die voraussichtliche Dauer der Maßnahme,
• den Betrag der voraussichtlich zu erwartenden Mieterhöhung
• sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, die sich infolge der Modernisierungsmaßnahme verändern können.
• Außerdem soll der Vermieter den Mieter auf Form und Frist des Härteeinwands (§ 555d III BGB) hinweisen.

B. B. Im Detail

1. Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme

Die Angaben müssen so konkret sein, dass sich der Mieter ausreichend genaue Vorstellungen von der Situation während und nach der Durchführung der Maßnahme machen kann (LG Hamburg WuM 2005, 60). Dazu müssen die Arbeiten detailliert beschrieben und nicht umschrieben werden. „Voraussichtlich“ ist nicht mit „ungefähr“ gleichzusetzen.

Eine Umschreibung als „Fliesenerneuerung“ oder „Fensteraustausch“ genügt nicht. Es ist mitzuteilen, in welchem Umfang wo Fliesen erneuert werden oder welche Fenster gegen was ausgetauscht werden. Auch allgemeine Formulierungen wie „wir planen, in Ihrer Wohnung einige Modernisierungsarbeiten durchzuführen“ sind unzureichend.

Wird eine Zentralheizung eingebaut, verlangt die Rechtsprechung, dass der Vermieter Art, Lage und Anzahl der Heizkörper und deren Größe beschreibt sowie den Verlauf der Rohre mitteilt (LG Berlin GE 2004, 1459). Nur so könne sich der Mieter einrichten und Mobiliar aus dem Weg räumen. Auf den Zentimeter komme es dabei nicht an (LG Berlin GE 2001, 853). Es kann auch genügen, wenn der Vermieter eine Beschreibung der Arbeiten mit Skizze vorlegt und der Mieter selbst leicht ausmessen kann, wie was verändert wird (LG Berlin GE 2005, 919). Über die baurechtliche Zulässigkeit braucht der Vermieter nicht zu informieren (LG München ZMR 2009, 453).

2. Voraussichtlicher Beginn der Maßnahme

Der Mieter soll sich auch auf den Beginn der Arbeiten einstellen können. Dazu soll er mindestens 3 Monate Zeit haben (Modernisierungsankündigungsfrist nach § 555c I BGB). Werden die Fenster ausgetauscht, muss er die Möglichkeit haben, im Weg stehendes Mobiliar umzuräumen.

Das Gesetz stellt auch hier auf den voraussichtlichen Beginn ab. Vor der Gesetzesreform wurden noch Angaben zum exakten Beginn gefordert. Dieses war unpraktikabel.

Die Angabe einer konkreten Kalenderwoche, in der mit den Arbeiten begonnen wird, kann genügen (LG Berlin GE 2004, 1235). Pauschale Angaben wie “kurzfristig“ genügen nicht (LG Berlin ZMR 1999, 554). Nicht ausreichend sind Angaben wie „im Frühjahr“ (LG Köln WuM 1997, 212) oder „spätestens im September“ oder „spätestens in 3 Monaten“ (AG Köln MietRB 2005, 89). Die Angabe eines bestimmten Monats kann dann problematisch sein, wenn es der dritte Monat nach der Ankündigung ist und deshalb zunächst nicht festzustellen ist, ob die Ankündigungsfrist gewahrt ist (LG Hamburg WuM 2005, 60).

Verzögert sich der Arbeitsbeginn um mehrere Wochen ist das Merkmal der „Voraussichtlichkeit“ nicht mehr erfüllt (LG Berlin Wum 1989, 287).

Bei umfangreichen Baumaßnahmen, die sich über mehrere Monate erstrecken, wird auch eine Angabe zum Zeitpunkt der einzelnen Bauabschnitte gefordert (LG Berlin GE 2008, 201). Dieses Erfordernis entfällt, wenn die Arbeiten nur relativ kurze Zeit beanspruchen (LG Berlin ZMR 1999, 555).

3. Voraussichtliche Dauer der Maßnahme

Gleichermaßen soll der Mieter wissen, wie lange die Arbeiten voraussichtlich dauern werden. Dazu muss sich der Vermieter mit dem Handwerker oder dem Bauunternehmer absprechen und den Arbeitsbeginn und die Dauer der Maßnahme möglichst vertraglich vereinbaren und mit einer Vertragsstrafe absichern.

Pauschale Angaben erfüllen das Merkmal der „Voraussichtlichkeit“ nicht. Unzureichend sind Angaben wie „vom 1. März bis 30. August“. Sie sind zu unbestimmt (LG Köln WuM 1997, 212). Gleiches gilt für die Angabe „insgesamt 5 bis 8 Wochen“ (AG Neukölln MM 1995, 14).

Die Angabe, die „Arbeiten werden in 4 bis 5 Monaten“ erledigt sein, wurde für unzureichend erachtet (LG Köln WuM 1997, 212). Gleiches soll für die Mitteilung gelten, die Arbeiten würden „einen Sommer“ beanspruchen. Die Zeitangabe von “ci. 4 Wochen“ soll unbedenklich sein.

4. Betrag der voraussichtlich zu erwartenden Mieterhöhung

Bereits jetzt sollte der Vermieter über die Größenordnung der zu erwartenden Mieterhöhung informieren. Die Mitteilungspflicht bezieht sich nur auf die zu erwartende Mieterhöhung wegen der Modernisierung, nicht auf eine eventuelle Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB (BGH NJW 2008, 3630).

Der Vermieter muss die zu erwartende Mieterhöhung mit einem bestimmten Geldbetrag bezeichnen. Dazu braucht er allerdings nicht zu erläutern, wie sich die Erhöhung berechnet (KG Berlin GE 2007, 907). Die Erläuterung bleibt dem eigentlichen Mieterhöhungsschreiben vorbehalten.

Bei energetischen Sanierungen sollte sich ein Vermieter vor zu viel Optimismus hüten. Die eventuell einzusparenden Energiekosten sollten realistisch kalkuliert werden. Alles andere führt zu Enttäuschungen und Gegenwehr auf Seiten des Mieters.

Die Mitteilungspflicht entfällt, wenn der Vermieter keine Mieterhöhung beabsichtigt (BayOblG WuM 2001, 16).

5. Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Erhöhen sich durch die Modernisierungsmaßnahmen die Nebenkosten oder werden neue Nebenkosten gefordert, muss der Vermieter diese ankündigen. Sie fließen auch in die Interessenabwägung ein. Den genauen Erhöhungsbetrag braucht der Vermieter nicht zu beziffern, da ihm dies faktisch kaum möglich sein dürfte (AG Tempelhof-Kreuzberg MM 2002, 187).

Soweit der Mieter mit den Energielieferanten eigene Verträge abgeschlossen hat, muss der Vermieter über eine mögliche Veränderung der Kosten für Strom und Gas nicht informieren (KG Berlin GE 2007, 907).

Nach § 556a BGB kann der Vermieter den Abrechnungsmaßstab für Nebenkosten ändern. Wird der Wasserverbrauch mit von der Wohnfläche auf Verbrauch umgestellt werden.

6. Mitteilung über Form und Frist des Härteeinwands

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, den Mieter über seine rechtlichen Möglichkeiten zu informieren, mit denen er sich gegen eine Modernisierungsmaßnahme zur Wehr setzen kann. Der Vermieter muss den Mieter darauf hinweisen, dass dieser alle Umstände, die seiner Person im Hinblick auf die Duldung oder die spätere Mieterhöhung eine Härte begründen können, bis zum Ablauf des Monats nachdem Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen muss (§ 555d II, III BGB).

Unterlässt der Vermieter diese Information, braucht der Mieter weder Form noch Frist für den Härteeinwand zu berücksichtigen. In der Konsequenz kann der Mieter fristungebunden bis zum Beginn der Bauarbeiten einen Härtegrund mitteilen und damit den Beginn der Bauarbeiten in der allerletzten Minute stoppen.

7. Mitteilungsinhalt energetische Sanierung

Im Fall der energetischen Sanierung muss der Vermieter darlegen, inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung geführt. Dazu kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

In Betracht kommt beispielsweise die Bezugnahme auf die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.2009“. Darin finden sich nach Baualtersklasse und Wärmedurchgangskoeffizient aufgelistete Bauteile, die in der Modernisierungsankündigung verwendet werden können.

Vor der Mietrechtsreform war der Vermieter verpflichtet, beim Austausch alter Fenster gegen neue Fenster die Wärmedurchgangskoeffizienten der Fenster anzugeben. So sollte der Mieter einen Vergleich anstellen können. Dazu blieb dem Vermieter keine andere Möglichkeit, als die alten Fenster aufzubewahren und einem Gutachter zu übergeben, um eben den Wärmedurchgangskoeffizienten festzustellen. Dieses umständliche Verfahren ist nunmehr hinfällig.

8. Situationen, in denen keine Mitteilungspflicht besteht

Die Informationspflicht des Vermieters entfällt, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

Diese Freistellung sollte jedoch mit Vorsicht betrachtet werden. Es gibt keine klare Grenzziehung, wann von einer unerheblichen Einwirkung und einer unerheblichen Mieterhöhung auszugehen ist. Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist der Vermieter gut beraten, den Mieter möglichst umfassend über jegliche Modernisierungsmaßnahme zu informieren.