Die Nebenkosten werden meist nach dem Verbrauch oder nach der Wohnfläche berechnet, so dass jeder Mieter am Jahresende seinen individuellen Anteil zu begleichen hat. Gemeinschaftliche Nebenkosten wie etwa der Allgemeinstrom, der durch die Verursachung aller Mieter oder Bewohner eines Hauses anfällt wird in demselben Maße berücksichtigt.
Eine gesetzliche Begriffsbestimmung des Allgemeinstroms als Nebenkostenposition ist in der Betriebskostenverordnung allerdings nicht zu finden, weshalb es sich bei diesem Sammelbegriff besonders lohnt, als Mieter die Grundlage der abgerechneten Postion zu kennen.
Nicht alles was umgangssprachlich zum Allgemeinstrom zählt, ist auch als solcher in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig. Ein großer Teil dieser Kosten muss gesondert bei den entsprechenden Nebenkostenpositionen abgerechnet werden, bei denen er anfällt.
Nachfolgend soll daher für Vermieter und Mieter erläutert werden, welche Positionen unter den Begriff des Allgemeinstroms fallen und umgelegt werden dürfen sowie welche Erfassungsmöglichkeiten es insoweit gibt.
Inhalt: Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung
I. Allgemeinstrom in den Nebenkosten
II. Beispiele für Allgemeinstrom
III. Praxistipp bei pauschaler Abrechnung des Allgemeinstroms
I. Allgemeinstrom in den Nebenkosten
Unter Allgemeinstrom versteht man umgangssprachlich grundsätzlich alle Stromkosten die für allgemein zugängliche Flächen oder Räume oder auch Anlagen anfallen. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung sind allerdings nicht alle diese Kosten unter einem Sammelpunkt ansatzfähig.
Die Kosten des „Allgemeinstroms“ müssen
- bei den Nebenkosten des Betriebskostenkatalogs nach § 2 Nr. 1-16 BetrKV angesetzt werden bei denen Sie anfallen (so etwa der Betriebsstrom des Heizungsanlage) oder
- als sonstige Nebenkosten vertraglich vereinbart sein, um rechtmäßig umgelegt werden zu können. (Wie dies zu erfolgen hat, können Sie hier nachlesen: “Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“
Die Betriebskostenverordnung selbst definiert en Begriff des Allgemeinstroms zwar nicht, bestimmt aber zumindest einen Teil dieser allgemeinen Nebenkosten bei den Kosten der Beleuchtung gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV näher. Danach sind die sogenannten „Kosten der Beleuchtung“ als allgemeine Stromkosten umlagefähig Nebenkosten.
Hierzu gehören die Kosten des Stroms
- für die Außenbeleuchtung und
- die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen“.
Für die Abrechnung der allgemeinen Stromkosten ist somit entscheidend, durch was die Stromkosten entstehen, um diese rechtmäßig und zulässig in der Nebenkostenabrechnung den entsprechenden Betriebskosten zuordnen zu können. Eine Übersicht über die Betriebskosten (Nebenkosten) finden Sie insbesondere in dem Artikel: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“.
Alle Strom- und Beleuchtungskosten die bei der Nutzung von Hobbyräumen, Werkstätten oder Waschmaschinen usw. durch einen Mieter anfallen und auch diesem zugerechnet werden können, müssen gesondert über Zähler erfasst oder direkt auf den personenbezogenen Stromzähler (zur separaten Abrechnung mit dem Energieversorger) umgelegt werden.
Eine pauschale Abrechnung verschiedener Stromkosten ohne Unterteilung oder Aufgliederung nach der Entstehungsursache ist daher unzulässig und kann zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führen (OLG Hamburg ZMR 2003, 181). Dies ergibt sich insbesondere auch daraus dass bei einzelnen Nebenkostenpositionen auch verschiedene Umlagemaßstäbe zum tragen kommen (Beispiel: Heizung verbrauchsabhängig; Beleuchtung verbrauchsunabhängig usw. )
II. Beispiele für Allgemeinstrom
In der Abrechnung der Nebenkosten muss richtigerweise bei den verschiedenen Stromkosten differenziert werden:
| Strom für | Umlagefähig/ Nebenkostenart |
Beleuchtung von
| Umlagefähig als Kosten der Beleuchtung nach § 2 Nr. 11 BetrKV; Nicht umlagefähig sind allerdings Beleuchtungskosten, die für Tiefgaragen oder Parkplätze entstehen die nur einzelnen Mietern zur Verfügung stehen; insoweit muss mit diesen eine gesonderte Umlage als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV vereinbart werden (AG Neuss, WuM 1997, 471) |
| Automatische Rolltore bei der Tiefgarage | Umlagefähig, wenn eine gesonderte vertragliche Vereinbarung im Rahmen der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV besteht. |
| Kosten für den Betrieb eines Notstromaggregats | Umlagefähigkeit kommt auf den Stromversorgunszweck des Aggregats an und ist dann bei der entsprechenden Nebenkostenposition umzulegen. |
| Heizungsanlage (zum Beispiel für Brenner, Umwälzpumpen, Regelungsanlagen, Wärmefühler etc.) | Umlagefähig nach § 2 Nr. 4 BetrKV als Betriebsstrom der Heizung (BGH, Urteil vom 20.02.08,Az.: VIII ZR 27/07) |
| Hauseigene Wasserversorgungsanlage | Umlagefähig bei den Wasserkosten nach § 2 Nr. 2 BetrKV |
| Entwässerungspumpe | Umlagefähig als Abwasserkosten bei den Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV |
| Betrieb des Aufszugs/Fahrstuhls | Umlagefähig als Betriebsstrom des Aufzugs nach § 2 Nr. 7 BetrKV Aber nur wenn der Aufzug allen Mietparteien zu Gute kommt (vgl. hier den Artikel: „Aufzug / Fahrstuhl in der Nebenkostenabrechnung (Wie wird gerecht verteilt?)“ |
| Beleuchtung der individuellen (mietereigenen) Kellerabteile | Nicht umlagefähig als allgemeine Beleuchtungskosten, da hier eine dem jeweiligen Mieter zurechenbarer Verbrauch gemessen und abgerechnet werden kann (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 8.7.2011, 532 C 80/11). Umlagefähig sind diese Kosten nur bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung im Rahmen der sonstigen Nebenkosten, § 2 Nr. 17 BetrKV. |
| Gemeinschafts-Antennenanlage | Umlagefähig als Betriebsstromkosten der Antennenanlage nach § 2 Nr. 15 a) BetrKV |
| Für Baumaßnahmen am Mietobjekt | Nicht umlagefähig |
III. Praxistipp bei Nebenkosten des Allgemeinstroms
Anhand der Beispiele wird schnell deutlich, dass allgemein anfallender Strom nicht immer derselben Nebenkostenart zuzuordnen ist. Eine Abrechnung unter der Stromkosten unter einem Punkt „ Allgemeinstrom“ anfallen ist daher unzulässig, wenn
- die Nebenkostenart „Allgemeinstrom“ (mit Ursache) nicht ausdrücklich im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten vereinbart ist
oder
- insoweit ein Betriebsstrom abgerechnet werden soll, der einer spezifische Zuordnung zu einer Positionen des Nebenkostenkatalogs bedarf (Heizung/ Wasserkosten/ Aufzug etc. )
oder
- Beleuchtungskosten ohne spezielle Zuordnung abgerechnet werden sollen (zum Beispiel Allgemeinstrom/ Beleuchtung Hausflur …€, Allgemeinstrom/ Beleuchtung Tiefgarage …€, Allgemeinstrom/Beleuchtung Dachboden …€)
Der Vermieter muss jede einzelne Nebenkostenpostion einschließlich des tatsächlichen Kostenanfalls darlegen und nachweisen können. Ist die Nebenkostenabrechnung hinsichtlich einzelner Kostenpunkte undeutlich, kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben (“Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)“).
26.03.2017 - 01:42
Hallo Liebes Team,
in meiner Wohnung gibt es keinen “eigenen” Stromzähler, den ich bei einem Versorger anmelden kann. Es ist nur ein Zwischenzähler vorhanden. Im Mietvertrag unter Nebenkosten ist der Strom gar nicht aufgeführt. Darf der Vermieter dann den Strom abrechnen?
27.05.2018 - 10:52
Hallo verehrtes Team,
unser Mieter hat im gemeinsamen Waschkeller eine Doppelsteckdose für die Waschmaschine zur Verfügung und zahlt dafür einen Pauschalbetrag.
Künftig möchte er noch einen Wäschetrockner anschließen.
Ist es zwingend notwendig einen Zwischenzähler anbringen zu lassen, um eine korrekte Abrechnung gewährleisten zu können, oder reicht auch hier eine Pauschale nach Schätzung und in Absprache?
Bitte teilen Sie mir den Paragraphen zur Stromkostenberechnung bzw. zur Erfassung des Stromverbrauchs mittels Stromzähler mit.
28.05.2018 - 06:13
Hallo Hermann,
immer wenn Dritte betroffen sind (weitere Mieter) werden diese wissen wollen, wie der individuelle Stromverbrauch abgegrenzt wird. Alleine deshalb macht eine separate Erfassung Sinn.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.07.2018 - 09:32
Hallo.
Bei einem von drei Mietparteien genutzten Waschraum (Wochenweise Nutzung ist vereinbart), wie ist der Strom für die Heizkosten abzurechnen? Pauschal gedrittelt, oder nach individuellem Verbrauch (einer der drei Mieter hat den Stand immer wöchentlich erfasst)
Vielen Dank
Daniel
19.11.2018 - 19:48
Hallo liebes Team,
meine Tochter wohnt in einem Mehrfamilienhaus, mit weiteren 2 Mietparteien und 1 leer stehende Wohnung. In ihren Betriebskostenabrechnung für 2017 ist der Verbrauch für den Allgemeinstrom in diesem Jahr plötzlich fast 3 x so hoch als im Vorjahr und für sie ( auf ihre QM umgerechnet ) der 7 fache Betrag zu zahlen…..Verbrauch Vorjahr : 569 kw/h und aktuell 1640 kw/h……ich finde das sehr hoch. Auf Anfrage beim Vermieter wurde ihr gesagt, dass die Mieter eben so viel verbraucht hätten und alles korrekt laufen würde. Und eine Kopie die Abrechnung des Stromanbieters. Trotzdem ist es doch unrealistisch, was können wir tun?
LG Heike
12.02.2020 - 06:51
Hallo liebes Team,
unsere Vermieterin hat einen Stromvertrag abgeschlossen mit 1000 KW Verbrauch. Egal ob die genutzt werden oder nucht und das schon seit Jahren
Dieses Jahr wurden ca 700 KW verbraucht aber trotzdem müssen wir Mieter zahlen. Ist das rechtens?
Das wären ca.210€ die wir zuviel gezahlt hätten
4 Parteien wäre ca.52 € für jede Partei.
12.02.2020 - 09:00
Hallo Claudia,
der Vermieter ist an das Wirtschaftlichkeitsgebot gebunden. Recherchieren Sie dazu am besten weiter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2018 - 09:30
Liebes Team,
durch Zufall habe ich herausgefunden, dass der Strom für die Beleuchtung des gemeinsamen Hausflurs und der Außenlampe in unserem 3-Parteienhaus komplett auf meinen Zähler läuft.
Ich habe den Vermieter daraufhin angeschrieben und um eine Lösung gebeten. Er hat mir daraufhin nur geantwortet, dass meine Stromrechnung vermutlich erhöht sei, weil die Heizungsanlage auf meinen Zähler läuft. Für diese gibt es aber einen Zwischenzähler und er würde das in der Jahresabrechnung begleichen. Zu den Lampen im gemeinsamen Hausflur und draußen hat er mir keine Antwort gegeben. Es kann doch nicht sein, dass ich für alle Mieter diese Kosten trage? Ist das rechtens?
Herzlichen Gruß,
K. Holzer
14.12.2018 - 16:57
Hallo Kerstin,
das ist natürlich nicht in Ordnung. Drängen Sie auf eine Erstattung und fordern Sie einen Zwischenzähler.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2019 - 17:03
Hallo…
Wir wohnen in einen Mehrzweckgebäude, indem sich 4 Flure befinden, wir nutzen jedoch nur einen Flur. In dem Gebäude sind Wohnungen, sowohl als auch Praxen und Vereine. In der Nebenkostenabrechnung sind 2450 € Allgemeinstrom für ein Jahr aufgelistet. Können Sie uns einfach den gesamten Verbrauch berechnen? Weil wir nutzen ja gar nicht die anderen Aufgänge?
02.01.2019 - 19:02
Hallo Therese,
die anderen Aufgänge zahlen umgekehrt auch für Ihren Aufgang, sodass sich die Kosten ausgleichen sollten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.01.2019 - 09:02
Hallo,
ich wohne in einem 12-Parteien Haus und habe die Betriebskostenabrechnung am 23.12.2018 erhalten.
Der Posten “Allgemeinstrom” beträgt alleine 5019,83 €, auf meine Wohnung umgerechnet sind das 387,79. Damit sind die Kosten fast 4mal so hoch wie im Vorjahr. Kann das richtig sein? Was muss dafür alles laufen? Für meine Wohnung selbst zahle ich Stromkosten von knapp 50€ im Monat separat an die Stadtwerke.
15.01.2019 - 11:24
Hallo Thorsten,
ich kann Sie nur bitten, Belegeinsicht in die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung zu nehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.03.2019 - 14:20
Hallo liebes Team,
wir wohnen seid 2 Jahren alleine in einem 3-Parteien-Haus und sollen jetzt den Allgemeinstrom 2018(Treppenhaus, Klingelanlage, Antennenanlage ) von 150 Euro allein bezahlen weil wir ja die einzigen Mieter sind.
Ist das richtig?
Mit freundlichen Grüßen
Armin Behn
04.03.2019 - 15:39
Hallo Armin,
die Kosten für den Leerstand muss i.d.R. der Vermieter tragen, siehe: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-bei-leerstand-von-wohnungen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.03.2019 - 18:03
Hallo,
ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem 8-Parteien-Haus. 4 Wohnungen haben eine Garage, die übrigen 4 Wohnungen haben keine Garage. Der Allgemeinstrom für die Außenbeleuchtung (Zugang zur Gemeinschaftsgarage, zu den Müllbehältern und auch zu den 4 Einzelgaragen) wurde bisher (21 Jahre lang) nach Miteigentumsanteilen auf die Eigentümer verteilt. Bei der letzten Eigentümerversammlung wurde von einem Miteigentümer mit Garage beantragt, den Verteilerschlüssel für Allgemeinstrom nicht mehr nach Miteigentumsanteilen zu berechnen, sondern nur nach der Wohnfläche. Also die Fläche der Garagen.bleibt außen vor. Hierdurch erhöht sich der Allgemeinstromanteil für die Wohnungen ohne Garage.
Da sich nicht ermitteln lässt, ob die Außenbeleuchtung auf dem Weg zu einer Garage oder auf dem Weg zu den Mülltonnen einschaltet, halte ich es für gerechter, die bisherige ursprünglich vereinbarte Aufteilung nach Miteigentumsanteilen beizubehalten.
Wie sehen Sie das?
Viele Grüße
Gerhard Kornab
21.03.2019 - 09:01
Hallo Gerhard,
welcher Umlageschlüssel ist in der Teilungserklärung vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.03.2019 - 20:59
Guten Abend Herr Hundt,
ursprünglich war lt. Teilungserklärung für den Allgemeinstrom der Miteigentumsanteil vereinbart. Es wird halt jetzt nach 21 Jahren beantragt diesen Schlüssel zu ändern, und zwar nach Wohnfläche, sodass dann die Garagen außen vor sind. Als Begründung für den Änderungswunsch wird angeführt, dass derzeit aus Altersgründen kaum noch ein Garagenbesitzer abends die Garagen aufsucht, und damit deshalb kein Strom verbraucht wird.Wie will man das kontrollieren?
Mein Gegenargument ist jedoch, was vielleicht in 2 Jahren ist, wenn es evtl. wieder jüngere Eigentümer gibt und diese abends wieder die Garagen aufsuchen. Dann müsste sich ja wieder eine Mehrheit finden um dann erneut zur Aufteilung nach Miteigentumsanteil zu wechseln. Dem werden dann sicherlich die 4 Garagenbesitzer, genau 50%, nicht zustimmen.
Gruß
Gerhard Kornab
23.03.2019 - 11:43
Hallo Gerhard,
recherchieren Sie, ob und mit welcher Mehrheit in Ihrer Gemeinschaft der Umlageschlüssel geändert werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.05.2019 - 17:15
Hallo liebes Team,
wir wohnen in einem 3- Parteien-Haus und sind 6 Mieter, je Wohnung 2 Personen.
Der Hausstrom, Flur ,Außenbeleuchtung, Heizung… wird uns per qm angerechnet, da es nur einen Zähler hierzu gibt, wir zahlen am meisten da wir die größte Wohnung haben. Ist dies korrekt, da wir auch nicht mehr Strom im Treppenhaus oder im Außenbereich verbrauchen als die anderen 4 Mieter auch?
Es gibt auch keine Wasseruhren in jeder Wohnung, da wird der Durchschnitt auf alle Mieter angerechnet, wir zahlen für die anderen Mieter mit, da eine Partei 2 x am Tag badet. Wenn wir Wasseruhren haben wollen, müssen wir diese selbst bezahlen, auch die Wartung, ist dies korrekt oder was kann man dagegen tun?
Vielen Dank
Stefan Lang
13.05.2019 - 08:53
Hallo Stefan,
außer bei den Heizkosten ist die Umlage nach Wohnfläche möglich und üblich (sofern im Mietvertrag vereinbart).
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.12.2019 - 19:04
Hallo liebes Team,
Mein Schwiegervater war Mieter in einem Zweifamilienhaus. Er ist im Dez. 17 verstorben. Der Mietvertrag wurde zu Ende März 2018 gekündigt.
In der Umlagenabrechnung f. 2017 wurde der Allgemeinstrom gemäss Rechnung des Versorgers vom 4.4.16 bis 31.3.17 abgerechnet.
Nun die neue Umlagenabrechnung f. 18.
Hier wird die Rechnung des Versorgers für die Zeit vom 1.4.18 bis 1.4.18 geltend gemacht.
Gehe ich recht in der Annahme, dass wir das nicht bezahlen müssen?
Die Vermieterin sieht sich im Recht.
Danke
19.01.2020 - 20:49
Guten Abend,
ich habe auf einem Stockwerk zwei Wohnungen. Die große bewohne ich selbst, die kleine ist vermietet. Die Waschküche befindet sich auf halber Treppe. Der Strom der in der Waschküche verbraucht wird läuft komplett über die kleine Wohnung. Der Verbrauch, welcher durch meine Waschmaschine verursacht wird, wird über einen Zwischenzähler erfasst. Bei der Nebenkostenabrechnung habe ich dann immer den Preis pro kwh inkl. Mehrwertsteuer dem Mieter gutgeschrieben. Der aktuelle Mieter verlangt nun, dass ich darüber hinaus anteilig auch noch seine grundgebühr mit bezahle. Das will mir irgendwie nicht in den Sinn kommen. Ich zahle ja schon meine eigene Grundgebühr. Wer hat nun recht? Vielen Dank vorab.
20.01.2020 - 15:12
Hallo Matthias,
m.E. macht es durchaus sinn, dass Sie anteilig auch die Grundgebühr zahlen. Im Verhältnis Waschmaschinenverbrauch / Gesamtverbrauch. Das kann also nicht viel sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.01.2020 - 18:41
Hallo Herr Hundt und vielen Dank für die Antwort.
Da der Mieter Pendler ist ist das Verhältnis 1/3 und ich lande bei ca 44.8 Cent pro Kilowattstunde. Hätte er keinen Strom verbraucht müsste ich demzufolge 85 cent zahlen und würde dann die komplette Grundgebühr zahlen. Kann das denn richtig sein?
21.01.2020 - 12:29
Hallo Matthias,
ja, dass der Preis pro kWh mit geringen Verbrauch über die Grundgebühr steigt ist normal. Das Grundproblem ist doch, dass die Leitungen nicht den Nutzern entsprechend verlegt sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.02.2020 - 11:00
Guten Morgen,
ich wohne in einem 7-Parteienhaus. Hierbei habe ich meinen eigenen Zugang zum Haus, zum Haupteingang habe ich keinen Zugang, auch keinen Schlüssel.
Im Keller des Haupteingangs (kein eigener genutzter Kellerraum) befindet sich für jede Wohnung der Stromzähler.
Ich soll jetzt für die Beleuchtung und Heizkosten des Hausflurs und Kellers anteilig nach qm mitbezahlen, da mein Stromzähler sich im Keller befindet und ich diesen somit mitnutzen würde und der Zugang zum Keller durch den Flur erfolgen muss, sodass ich ihn zwangsläufig mitnutzen müsse, dass ich nicht an ihn rankommen würde sei unerheblich.
Ist dies korrekt?
25.02.2020 - 19:19
Hallo Tobi,
sicherlich ist das ein Grenzfall, dass ein Stück weit an den Haaren herbeigezogen wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.04.2020 - 20:03
Sehr geehrte Damen und Herren,
in dem von uns bewohnten Mehrparteien-Mietshaus ist der Heizungskeller sehr feucht und hat einen großen Ablüfter installiert, dieser ist nun fast dauernd im Betrieb. Kann dieser verbrauchte Strom auf uns Mieter umgelegt werden oder ist es eine baulich bedingte Maßnahme mit fehlender Umlagefähigeit.
Vielen Dank der Information.
Mit freundlichen Grüßen
S. B.
04.01.2021 - 12:59
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich mache gerade eine Nebenkostenabrechnung und habe eine Frage zum Allgemeinstrom. Wir haben zwei Aussenlampen eine Heizung und das Treppenhaus. Das Haus hat drei Mietparteien. Leider gibt es keinen seperaten Stromzähler sondern es läuft alles auf mich. Gibt es eine Pauschale die ich Abrechnen kann? Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
19.02.2021 - 16:59
Sehr geehrte Damen und Herren,
wie haben einen Waschkeller und mehrer Kellerräume.
Nachdem mir aufgefallen ist, dass der Allgemeinstrom sehr hoch ist, höher als mein Verbrauch.
Bin ich auf die Suche gegangen. Ich habe meinen FI auf Null gestellt und mich visuell überzeugt, mein Stromzähler dreht sich nicht einen Millimeter.
So wie es aussieht, sind alle Kellerräume und auch alle Waschmaschinen über den Allgemeinstrom angeschlossen.
Es gibt auch Mieter die einen Kühlschrank oder Trockner betreiben.
Darf man diese Kosten der Geräte auf alle Mieter umsetzen?
Müsste man nicht dafür durch eine Baumaßnahme die Geräte und Räume dem Mieter Direkt zuordnen.
Ich bedanke mich
Mit freundlichen Grüßen
20.02.2021 - 11:40
Hallo Willi,
die Privatgeräte der Mieter können nicht über den Allgemeinstrom abgerechnet werden. In der Regel wird der Strom (bei intensiver Kellernutzung) über den jeweiligen Wohnungszähler erfasst.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.05.2021 - 23:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
Wir sind vor ein paar Tagen umgezogen und gehen die Versprechen lief nichts wie es sollte.
Dazu meine Frage.
Das Haus in das wir gezogen sind hat 4 Wohnungen. Diese wurden vorher als Ferienwohnungen genutzt und waren vom Strom her nicht getrennt.
Dies sollte alles passieren. Nun haben wir festgestellt, dass es nur 2 Zähler gibt, die angemeldet werden können beim Stromanbieter.
Unter anderem unserer. Darüber läuft aber die Gastherme (wo ein Zwischenzähler eingebaut wurde) das Licht aus dem Schuppen und die Steckdosen an der Außenwand. Wenn ich den Zähler auf meinen Namen anmelde muss ich ja sozusagen in Vorkasse für alle anderen treten und meine monatlichen Abschläge sind deutlich höher. Kann ich das ablehnen ?
Besteht nicht eine Pflicht einen Allgemeinstromzähler einzubauen ???
Danke für Ihre Rückmeldung.
26.05.2021 - 11:43
Hallo Lisa,
in der Theorie sollte der Allgemeinstrom natürlich separat anmeldet und erfasst werden. Drängen Sie auf einen separaten Stromzähler / Zwischenzähler. In der Praxis müssen Sie zumindest eine Vereinbarung mit dem Vermieter für den Mehrverbrauch treffen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.07.2021 - 12:48
Hallo, ich wohne in einem 8 Mehrfamilienhaus. In meinen Nebenkostenabrechnung hat Immobilien Management personen x tage als Verteilungsschlüssel für allgemeine Elektrizität verwendet, was nicht wahr sein kann. Es sollte entweder Wohnfläche oder Stückzahl sein oder ?
Auch finde ich, dass Hausmeisterdienst auch Wohnfläche als Verteilungsschlüssel sein sollte, was wiederum personen x Tage ist. Da wir 4 Personen sind (meine Frau und 2 Kinder) ist mein Anteil sehr hoch. Können Sie bitte helfen, was in solchen Szenarien der richtige Verteilungsschlüssel sein sollte?
Danke im Voraus!
MfG,
Vishal
18.07.2021 - 18:17
Hallo Vishal,
die Kosten dürfen auch nach Personentagen umgelegt werden – entscheidend ist die Vereinbarung im Mietvertrag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.08.2021 - 12:54
Danke Dennis
Im Mietvertrag gibt es keine Vereinbarung. Kann der Vermieter solche Verteilungsschlüssel noch verwenden.
MfG
Vishal N
07.08.2021 - 13:17
Hallo Vishal,
ohne Vereinbarung im Mietvertrag gibt das BGB die Wohnfläche als Schlüssel vor.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2021 - 23:49
Hallo,
ich bin am 15.7.2020 aus meiner alten Wohnung ausgezogen und habe gestern die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2020 bekommen. Die Wohnfläche wird als Verteilerschlüssel angewandt. Alle Posten werden mit Zeitanteil 197/366 berechnet, also korrekt.
Nur die Posten Kaminkehrer, Allgemeinstrom und Versicherung werden mit jeweils einem vollem Zeitanteil abgerechnet. Kann das stimmen?
Außerdem sind die Hausmeisterkosten zum Vorjahr von 2010€ auf 5265€ gestiegen. Kann ich hier eine Belegeinsicht einfordern, warum die Kosten so drastisch gestiegen sind?
Letzte Frage: eine Partei im Haus lädt ihr E-Auto an einer Steckdose im Keller. Ich denke mal, der Strom wird vom Allgemeinstrom abgezogen. Kann man hier auch eine Aufstellung der Stromkosten anfordern, wo der Strom verbraucht wurde?
Vielen Dank im Voraus!
Herzliche Grüße
Sonia
10.12.2021 - 07:51
Hallo Sonia,
danke für Ihren Kommentar. Für mich ist nicht verständlich, warum drei Nebenkostenpositionen voll und nicht zeitanteilig umgelegt werden sollten. Fragen Sie ihn nach. Natürlich können Sie Belegeinsicht fordern und ergründen, warum die Hausmeisterkosten so stark gestiegen sind. Das können Sie auch einfach erfragen. Gleiches gilt für die Steckdose im Keller. Fragen Sie, wo dieser Stromverbrauch erfasst wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2021 - 15:36
Hallo Dennis,
die drei Nebenkosten Positionen waren übrigens “ein Fehler, kann ja mal vorkommen!” ;-)
Ich habe mir die Belege der Hausmeisterkosten aus der NK-Abrechnung geben lassen, diese beziehen sich auf den neuen Hausmeisterservice vom 1.4.-31.12. (monatlich ca 590€ (für 806qm)).
Darf dann in meinem Fall nicht zeitanteilig nur 106/275 Tage berechnet werden, also vom 1.4.-15.7. (bis zum Auszug)? Zur Zeit wird wie alle anderen Posten mit 197/366 berechnet.
Zur Info: Bis 31.7. haben Mieter im Haus den Hausmeisterdienst übernommen, Februar/März gab es gar keinen Hausmeisterdienst.
Vielen Dank!!!!
Viele Grüße
Sonia
10.12.2021 - 09:46
Vielen Dank für die schnelle Antwort!
Wenn es für Sie auch nicht verständlich ist, werde ich auf jeden Fall nachfragen!
Viele Grüße
SR
28.01.2022 - 15:31
Hallo zusammen,
auf meiner Nebenkostenabrechnung für 2020 gibt es einen massiven Anstieg des Postens Allgemeinstrom (Keller, Treppenhäuser, …) Auf meine Nachfrage: Der örtliche Stromversorger hätte für 2019 einen falschen bzw. keinen Zählerstand/Abrechnung zugeliefert. Daher beinhaltet die Nebenkostenabrechnung für 2020 sowohl den Strom aus 2019 als auch 2020. Das widerspricht doch meinem Rechtsverständnis. Fragen:
1. Kann der Vermieter wirklich Kosten aus dem Jahr 2019 in einer Nebenkostenabrechnung 2020 abrechnen? Müsste er nicht stattdessen eine korrigierte Nebenkostenabrechnung für 2019 an aller Mieter schicken? Wenn ja: Darf er die Nebenkosten für 2019 korrigieren? Ist ja nicht unvorhergesehen; den Zähler hätte man ja ablesen können.
2. Offensichtlich kann der Vermieter nicht sauber den Stromverbrauch von 2019 und 2020 trennen. Ist dann überhaupt eine Umlage auf Basis Schätzung erlaubt? Oder kann er den Strom dann eben gar nicht umlegen und zukünftig muss er eine Ablesung zum Jahreswechsel sicherstellen.
Vielen Dank für eine kurze Antwort!
28.01.2022 - 16:06
Hallo Thomas,
hier eine Hilfe: Nebenkostenabrechnung ohne Ablesen der Zählerstände – Wann darf geschätzt werden?
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.02.2022 - 09:42
Hi Dennis,
Link passt nicht wirklich. Da geht es ja eigentlich nur um Wasser und Heizung und wie der persönliche Verbrauch in Ausnahmefällen geschätzt werden darf.
Hier ja erst mal die grundsätzliche Frage: Darf ein Vermieter Nebenkosten aus 2019 zu den Nebenkosten 2020 aufaddieren und einfach da mit abrechnen? Klingt für nicht nicht rechtens. Auch weil es ja ab und zu einen Mieterwechsel im Haus gibt. Müsste er nicht für alle Mietparteien eine korrigierte Nebenkostenabrechnung für 2019 erstellen?
Darf er überhaupt den Allgemeinstrom schätzen? Er muss ja den im Keller frei einsehbaren Zählerstand um den Jahreswechsel ablesen (lassen). Das sollte doch zumutbar sein und somit ein Schätzung nicht erlaubt.
Im Endeffekt: Hat der Vermieter dann nicht einfach Pech und kann diese Kosten eben nicht umlegen?
Hinweis: Es handelt sich nicht um einen kleinen Vermieter, sondern um eine große Wohnungsbaugesellschaft. Die sollten die Regeln doch kennen.
22.03.2022 - 18:00
Hallo Herr Hundt . Ich habe eine Gewerbeeinheit ( Geschäft ) in einem Haus gemietet , worin sich auch Ferienwohnungen , sowie private Räume des Vermieters befinden . Ebenso wird der Keller nur vom Vermieter benutzt , er ist auch abgeschlossen. Ich benutze als Eingang meine Ladeneingangstüren , die sich an der Straßenseite befinden . Eine Hintertür führt ins Treppenhaus , die ich nur benutze um am Morgen die Post zu holen ( bei Tageslicht ) Der Innenhof ist mit einem Bewegungsmelder für die Beleuchtung ausgestattet. Mein Vermieter bewohnt ein separates Haus im Innenhof .. Obwohl ich keine Allgemeinstrom nutze , berechnet er ihn mir anteilig auf meine Quadratmeter. Der Allgemeinstrom wir ausschließlich von ihm selbst sowie von seinen Feriengästen benutzt . Laut seiner Aussage ist er gesetzlich verpflichtet, den Allgemeinstrom auch mir in Rechnung zu stellen . Ist dies tatsächlich so ?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
22.03.2022 - 19:16
Hallo Manuela,
wenn Sie Zugang zum Treppenhaus haben, dann werden auch die Kosten der Beleuchtung korrekterweise auf Sie umgelegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.08.2022 - 14:31
Hallo liebes Team,
mein Vermieter hat in 2020 eine Rampenheizung für die Tiefgarage einbauen lassen, ohne uns Mieter zu informieren. Dass führte bei den den Nebenkostenabrechnungen 2020 und 2021 zu einer Verzehnfachung der Allgemeinstromkosten.
Können Sie mir weiterhelfen oder mit mitteilen, an wen ich mich wenden muss, um zu erfahren, ob ich diese Kosten als Mieter tragen muss?
Vielen Dank und viele Grüße
Walter Reinhardt
18.08.2022 - 10:33
Hallo Walter,
danke für Ihren Beitrag. Die Frage ist, ob es sich überhaupt um Allgemeinstrom handelt. Daran darf gezweifelt werden. Der Vermieter kann auch eine Poolheizung an den allgemeinen Strom anschließen, trotzdem handelt es sich nicht um Allgemeinstrom im eigentlichen Sinne. Ihren konkreten Fall sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Die Umlage ist nur möglich, wenn dies im Mietvertrag verankert ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.11.2022 - 17:34
Hallo Liebes Team,
habe dieses Jahr (April) meine Jahresabrechnung erhalten, und fand den Punkt “Allgemeinstrom”. Diesen muss ich mit 50€ bezahlen. Wir sind ein 14 Parteienhaus und in den EGs sind Geschäfte. Friseure Kiosk Nagelstudio und Nagelstudio sowie ein Handyladen. Ich habe mich schon die ganze Zeit gefragt, was fällt genau unter Allgemeinstrom?! Habe jetzt gelesen, Beleuchtung in TG Rolltore TG, also alles Beleuchtungen die für alle Mieter zugänglich sind. Der eigene Kellerraum den ich abschliessen kann zählt demnach nicht dazu. Da habe ich sogar eine eigene Stromleitung mit Steckdose und Lichtschalter.
Sollte nächstes Jahr sich der Preis erhöhen , wie soll ich damit umgehen?! ICh bin auch im Mieterschutzbund.
Was raten Sie mir?!
Viele Grüße
Sonia Benz
13.11.2022 - 19:11
Hallo Sonia,
erfragen Sie, welche Stromkosten unter diese Position fallen und prüfen Sie anschließend die Umlagefähigkeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.12.2022 - 13:47
Hallo,
ich wohne in einem Haus mit 4 Wohnungen. Es wurde vor ca. 3 Jahren verkauft und die neue Hausverwaltung hat die Außenbeleuchtung mit der Flurbeleuchtung zusammenlegen lassen. Heißt es geht jetzt immer die ganze Beleuchtung draußen, im Hausflur sowie im Keller an. Die erfolgt leider über einen Bewegungsmelder. Dieser geht bereits an, wenn auf dem Gehweg außerhalb des Grundstücks ein Fußgänger oder Fahrradfahrer vorbeigeht bzw. fährt. Auch ist dies mit einem Timer verbunden, der viel zu lange eingestellt ist. Eine Aufforderung dies umgehend zu ändern hat bisher nichts gebracht. Was kann ich tun?
11.12.2022 - 12:55
Halo Anke,
weisen Sie am besten nochmals auf das Problem hin und bitten Sie um Änderung. Prüfen Sie ggf. die Option die Position “Allgemeinstrom” in der Nebenkostenabrechnung zu kürzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.01.2023 - 15:15
Hallo zusammen,
unser Allgemeinstrom Verbrauch hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 143 kwH erhöht.
Insgesamt wurden 1000kwH im Jahr verbraucht. Dazu gehört noch der Betriebsstrom.
Dies muss noch geändert werden.
Belege haben wir zur Einsicht bekommen.
Auf die Frage hin, wie der Vermieter sich den erhöhten Verbrauch erklärt, hat er keine Antwort.
Was sollen wir nun tun?
Danke für Ihre Hilfe.
31.01.2023 - 00:57
Hallo Vanessa,
ca. 15% Mehrverbrauch sind jetzt sind so ungewöhnlich. Ds würde ich unter normaler Schwankung verbuchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2023 - 13:50
Guten Tag.
In unserem Haus wohnen 5 Mietparteien und es befinden sich im Keller 6 Stromzähler.
5 der Zähler gehören je zu einer Wohnung, der 6. Zähler addierte deren Verbräuche.
Haben die Mieter Anspruch, auch den Zähler für den auf die Wohnflächen umgelegten Verbräuche Hausstrom zu sehen (denn es gibt zwar jährlich die Umlage nach Verbrauchsabrechnung, aber nirgendwo einen Zähler …) – derzeit ist das Hauslicht wieder defekt d.h. seit einer Woche Dauerschaltung 24 Std.
Die Hausverwaltung bzw der Haustechniker reagiert auf keine Meldung dazu. Ohne Kontrolle des Zählers keine Nachweismöglichkeit des tagelang (wochenlang?) unnötigen Mehrverbrauchs.
Was tun? danke für Rat.
Lennard
22.02.2023 - 15:25
Hallo Lennard,
an Ihrer Stelle, würde ich erst mal beim Vermieter erfragen, wo der Allgemeinsstrom erfasst und wie dieser abgerechnet wird. Vielleicht sind sie dann schon schlauer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2023 - 12:21
Guten Tag Herr Hundt,
ich möchte meine bis jetzt selbst bewohnte Wohnung in meinem Haus vermieten.
Die Wohnung im EG ist schon vermietet und alles läuft über separate Zähler. Nur der Allgemeinstrom läuft auf mich und ich habe umständehalber der Mieterin im EG nie etwas dafür berechnet.
Wenn ich nun aber meine eigene Wohnung vermiete, wie muss ich das dann für die neue Mieterin machen? Kann ich der neuen Mieterin für den Allgemeinstrom einen Pauschalbetrag als Ausgleich anbieten? Wie muss ich die Pauschale berechnen?
Der Allgemeinstrom bezieht sich in diesem Fall nur auf das Licht im Flur und die Steckdosen im Flur.
Und wohl auch nur auf den Bereich, den die andere Mieterin im EG bis zur Wohnungstür beschreiten muss.Der obere Teil des Flurs gehört ja schon zur oberen Wohnung.
Es gibt weder Waschküche noch Geräte, die laufend an den Steckdosen betrieben werden.
Was wäre hier angemessen? Ich möchte alles auf jeden Fall geregelt haben, aber ein extra Zähler wegen zwei Leuchten und ggf. gelegentliches Staubsaugen halte ich hier für wenig praktikabel.
Viele Grüße und Danke für ihre Hilfe.
04.05.2023 - 14:12
Hallo Martina,
das ist schwierig zu organisieren und fehleranfällig. Eine mögliche individuelle Vereinbarung sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Die exakte Höhe der Pauschale ist dabei das kleinste Thema.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.10.2023 - 16:42
Hallo,
in unserem Haus gibt es zwei Wohnungen, von der ich eine selbst bewohne, die zweite ist vermietet, es ist also eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Aktuell wird der Allgemeinstrom über einen eigenen Zähler der Versorgers erfasst.
Da hier nicht viel verbraucht wird, fällt die Grundgebühr startk ins Gewicht und ich würde sie mir und dem Mieter gerne ersparen.
Meine Idee ist, den Allgemeinstrom auch über meinen Zähler laufen zu lassen und direkt hinter meinem Zähler einen eigenen Zwischenzähler für den Allgemeinstrom installieren zu lassen.
Dann würde ich den Allgemeinstrom nach dem auf dem Zwischenzähler erfassten Verbrauch und mit meinem Stromtarif in der Nebenkostenabrechnung abrechnen.
Wäre diese Lösung für die Nebenkostenabrechnung erlaubt?
Mit freundlichen Grüßen
Armin N.
11.10.2023 - 06:40
Hallo Armin,
bei einem zum Teil vom Vermieter selbstbewohnten Zweifamilienhaus sind die Anforderungen nicht so streng: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-zweifamilienhaus/
Ich würde die Stromverteilung schon wegen der Umbaukosten und aufgrund einer eventuellen Vermietung Ihrer Wohnung (wann auch immer) und dem damit verbundenen Rückbau nicht durchführen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.07.2024 - 16:13
Hallo Herr Hundt,
schön das sie hier in der Platform unterstützen.
Folgende Frage zum Allgemeinstrom habe ich.
Unsere Hausverwaltung hat im Juli 2024 die Hausabrechnung für 2023 gesendet.
Im Feb. 2024 hat der Versorger die Abrechnung für 2023 gesendet welche eine Gutschrift aus dem Jahr 2023 beinhaltet.
Unser Verwalter hat diese Gutschrift aus 2023 jedoch nicht in der Abrechnung für 2023 berücksichtigt, jedoch eine Nachzahlung aus 2022 in die Abrechnung 2023 eingestellt.
Aus meiner Sicht ist das nicht Verursachungsgerecht abgerechnet. Darf der Hausverwalter das.
Vielen Dank
19.07.2024 - 10:24
Hallo Markus,
Der Hausverwalter wartet auf die Abrechnungen der Versorger, damit er genau abrechnen und ein Guthaben oder eine Nachzahlung im betreffenden Jahr berücksichtigen kann. So sehe ich das auch. Fügen Sie als Argument hinzu, dass die Abrechnung schon deshalb nicht passen würde, weil es zum Jahreswechsel einen Mieterwechsel gegeben haben könnte. in diesem Fall werden Mieter im Jahr 2023 mit einer Nachzahlung aus dem Jahr 2022 belastet. Das ist nicht korrekt.
Viele Grüße
Dennis Hundt