Bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung stellen Sammelposten wie etwa die „Hausmeisterkosten“ den Mieter berechtigt vor die Frage, welche Kosten sich im Detail hinter diesem Begriff verbergen. Welche Tätigkeiten des Hausmeisters sind denn eigentlich erfasst und dürfen zulässig auf den Mieter umgelegt werden, denn grundsätzlich sind ja nur laufend anfallende Kosten, die keine Instandhaltungen oder Instandsetzungsarbeiten darstellen, in der Nebenkostenabrechnung ansatzfähig.
Der Hausmeister repariert aber in der Regel doch viele Dinge und erledigt nicht immer nur die anfallende Reinigungsarbeiten. Was und in welcher Form kann der Vermieter hier rechtlich zulässig abrechnen? Gibt es einen gesetzlichen Verteilerschlüssel für die Hausmeisterkosten? Teilweise finden sich in Abrechnungen auch Hausmeisterkosten obwohl tatsächlich gar kein Hausmeister angestellt ist.
Was der Vermieter als Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung umlegen darf und was nicht wird Ihnen im nachfolgenden Artikel – auch an Beispielen – aufgezeigt.
Inhalt: Umlagefähigkeit der Hausmeisterkosten
I. Keine Pauschale Abrechnung der Hausmeisterkosten
1. Berechnung des Umlagefähigen Anteils
2. Beispiele für umlagefähige Hausmeistertätigkeiten und Hausmeisterkosten
a) Umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters
b) Nicht umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters
c) Weitere umlagerfähige Kosten des Hausmeisters
3. Verteilerschlüssel bei Hausmeisterkosten nach qm
II. Abrechnung für Hausmeister auch ohne Hausmeister möglich
I. Keine Pauschale Abrechnung der Hausmeisterkosten
Soweit zwischen den Mietvertragsparteien eine Umlage der Nebenkosten auf den Mieter mittels monatlicher Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart ist, muss der Vermieter jährlich über die angefallenen Nebenkostenpositionen im Einzelnen abrechnen. Nur tatsächlich angefallene Kosten dürfen auf den Mieter abgewälzt beziehungsweise übertragen werden.
Hinweis:
Eine solche Pflicht besteht nicht, wenn eine Nebenkostenpauschale zu zahlen ist, in der die Hausmeisterkosten enthalten sind, ohne im Detail aufgeschlüsselt zu werden. Bei der Pauschale gibt es keine Abrechnung. Details zur Abgrenzung zwischen Pauschal und Vorauszahlungen sowie den verschiedenen mietvertraglichen Vereinbarungen der Nebenkosten erhalten Sie insbesondere in den Artikeln:
Bei der Nebenkostenvorauszahlung ist es daher nicht zulässig, alle Aufwendungen die dem Vermieter bei der Anstellung eines Hausmeisters (begrifflich auch Hauswart genannt) entstehen, pauschal als Nebenkosten abzurechnen. In aller Regel zählen zu den abrechenbaren Tätigkeiten des Hausmeister nur die umlagefähige Nebenkosten im Sinne der §§ 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1 Abs. 1 und 2 Nr. 1 – 12 BetrKV. Sobald es sich bei den zu verrichtenden Arbeiten um Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten handelt, im Sinne des § 1 Abs. 2 BetrKV, ist es unzulässig, den dafür anfallenden Teil der Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung anzusetzen.
Hinweis: Bei der Gewerberaummiete besteht nach dem Urteil des BGH vom 26.9.2012, Az.: XII ZR 112/10 ausdrücklich die Möglichkeit, die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung formularmäßig auf den Mieter zu übertragen, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind
Der Vermieter muss bei den Hausmeisterkosten daher immer zunächst den umlagefähigen Anteil der Aufwendungen berechnen und darf nur diesen mit dem jeweiligen Verteilerschlüssel auf den Mieter abwälzen (BGH, Entscheidung vom 11.09.2007, Az.: VIII ZR 1/07).
1. Berechnung des umlagefähigen Anteils
So zählen nach § 2 Nr. 14 BetrKV, zu den Hausmeisterkosten:
„die Kosten der Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“
Man spricht bei diesen umlagefähige Hausmeisterkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV von dem Anteil, der die praktisch technischen Leistungen des Hauswarts betrifft, die laufend anfallen (so in K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 138/140). Dazu kommen nach HS. 2 alle Tätigkeiten die andere Nebenkostenpostionen aus § 2 Nr. 2-10,16 BetrKV betreffen, soweit die Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden. Diese Kosten dürfen allerdings nicht extra angesetzt werden.
Das bedeutet, sobald der Hausmeister auch Tätigkeiten ausführt, die unter andere Nebenkostenpostionen fallen, sind diese Kosten zwar in der Nebenkostenabrechnung umlegbar, können aber nicht zweimal abgerechnet werden. Ist der Hausmeister tätig, gilt dies als mit der Vergütung abgegolten und eine extra Abrechnung der Nebenkostenpostion ist insoweit unzulässig.
Dazu zählen im Einzelnen Aufwendungen die anfallen bei:
Nr. 2 Kosten der Wasserversorgung
Nr. 3 Kosten der Entwässerung
Nr. 4 Heizungs-Brennstoffanlage
Nr. 5 Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage/ Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
Nr. 6 Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Nr. 7 Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
Nr. 8 Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
Nr. 9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
Nr. 10 Gartenpflege
Nr. 16 die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
Für die genaue Berechnung des Anteils der umlagefähigen Kosten ist in der Praxis meist ein Schätzung erforderlich. In Streitfällen hat der Vermieter den umlagefähigen Anteil der Hausmeisterkosten nachvollziehbar darzulegen und zu beweisen. Um den Anforderungen der gerichtlichen Beweiswürdigung nach § 287 ZPO allerdings gerecht zu werden, muss der Vermieter konkret darlegen können, worauf er seine Berechnung oder Schätzung der umlagefähigen Kosten stützt (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 141).
Deshalb ist es ratsam, dass der Vermieter den Hausmeister über einen zwei- bis dreimonatigen Zeitraum Tätigkeitsprotokolle über die täglichen Aufgaben erstellen lässt und diese als Grundlage seiner Berechnung der umlagefähigen Hausmeisterkosten heranzieht (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 141).
2. Beispiele für umlagefähige Hausmeistertätigkeiten und Hausmeisterkosten
Da die anfallenden Hausmeistertätigkeiten sehr vielfältig sind, sollen nachfolgend einige Beispiele umlagefähiger Kosten aufgezählt werden.
a) Umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters
- Durchführung kleinerer typischer Reparaturtätigkeiten eines Hausmeisters; so etwa der Austausch von Verschleißteilen wie Dichtungen, Ventilen, Glühbirnen etc. ( LG München I Urteil vom 23.02.2000, Az.:15 S 9348/99)
- Kontrolle haustechnischer Anlagen, Abflüssen, Waschküche, Trockenboden, Ruhezeiten; (AG Hohenschönhausen vom 31.3.2008, Az.: 16 C 205/07)
- Meldungen besonderer Vorkommnisse an den Eigentümer sowie Überwachung der Hausordnung und des Gesamtzustandes des Mietobjektes (AG Brandenburg, 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09; K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, L. Betriebskosten Rn. 138)
- Kontrolle und Abnahme von Handwerkern und Fremdfirmen (AG Hohenschönhausen vom 31.3.2008, Az.: 16 C 205/07)
- Ablesen von Hauptzählern und Zwischenzählern (AG Hohenschönhausen vom 31.3.2008, Az.: 16 C 205/07)
- Notdienst für Störungsbeseitigungen (AG Hohenschönhausen vom 31.3.2008, Az.: 16 C 205/07; AG Brandenburg, 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09)
- Kontrolle von Rettungswegen und Fluchtwege; Verkehrssicherung (AG Hohenschönhausen vom 31.3.2008, Az.: 16 C 205/07)
- sonstige Tätigkeiten, betreffend die Nebenkostenpositionen § 2 Nr. 2-10,16 BetrKV, wie laufende Reinigungsarbeiten (Treppenhaus, Keller, Geh- und Zuwege, Hofeinfahrt, sonstige Außenanlagen), Streu-/Winterdienst, Ausführung der Gartenpflege , Müllcontainerleerung, Betreuung oder Bedienung des Personen- /Lastenaufzuges
- Wachdienst, wenn dieser als sonstige Nebenkostenart mietvertraglich bestimmt ist (OLG Celle, ZMR 1999, 238 = NZM 1999, 170, lesen Sie hierzu auch “Kosten für Concierge/ Wachmann als Nebenkosten umlegbar?“)
b) Nicht umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters
Demgegenüber sind NICHT umlegbare Hausmeistertätigkeiten (vgl. ausführlich AG Brandenburg, Entscheidung vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09) beispielsweise:
- Organisation und Bestellung von Lieferungen (AG Tiergarten, Urteil vom 03.07.2008, Az.: 10 C 57/08)
- Durchführung von Wohnungsübergaben ( AG Köln, WuM 1995, Seite 120)
- Durchführung von Wohnungsbesichtigungen (AG Berlin-Mitte, NZM 2002, Seite 523)
- Zählerstand-Ablesungen ( AG Köln, 28.10.1998 – 219 C 280/98; LG Berlin, Urteil vom 4.12.2006, Az.: 67 S 223/06 )
- Verteilung von Schreiben an die Mieter ( AG Hamburg-St. Georg, WuM 2007, Seiten 446 f.; AG Berlin-Mitte, NZM 2002, Seite 523)
c) Weitere umlagerfähige Kosten des Hausmeisters
Die anfallenden Hausmeisterkosten, sind insgesamt meist das Gehalt zuzüglich der Sozialleistungen, vgl. § 2 Nr. 14 BetrKV, s.o. unter I Nr. 1). Es können aber auch geldwerte Leistung, wie etwa eine überlassene Hausmeisterwohnung, als Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden; AG Brandenburg, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09. Wie die Berechnung der Nebenkosten nach der Wohnfläche erfolgt, können Sie auch in dem Beitrag: “Wohnfläche als Umlageschlüssel für die Nebenkosten” nachlesen.
Anschaffungskosten für den Hausmeister wie für Geräte und Werkzeuge zur Durchführung seiner Tätigkeiten sind nicht umlagefähig.
3. Umlageschlüssel bei Hausmeisterkosten nach qm
Gesetzlich ist keine bestimmte Verteilung der Hausmeisterkosten auf die einzelne Mieter vorgesehen. Den Vertragsparteien ist es hier selbst überlassen im Mietvertrag einen bestimmten Umlageschlüssel, wie etwa nach Wohneinheit oder Kopfzahl, zu vereinbaren. Existiert keine entsprechende Vereinbarung greift allerdings die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB die regelt, dass die Umlage bei fehlender vertraglicher Abrede nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgt. Hier wird dann die Quadratmeterzahl (qm) der jeweiligen Wohnung als Abrechnungsmaßstab herangezogen.
II. Abrechnung für Hausmeister auch ohne Hausmeister möglich
Diese Kosten sind nur dann umlagefähig, wenn Sie allerdings auch angefallen sind und somit ist die Abrechnung dieser Tätigkeiten nur dann denkbar, wenn der Vermieter selbst (oder sein Personal) diese Arbeiten erbracht hat.
Bei der Hauswart- beziehungsweise Hausmeistertätigkeit in Eigenleistung durch den Vermieter war ursprünglich strittig, ob diese Sach- und Arbeitsleistungen in der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter abgerechnet werden können. So hat zum Beispiel das AG Wetzlar noch im Urteil vom 16. Januar 2007, Az.: 38 C 1759/06 entschieden, dass die in Eigenleistung erbrachten Hausmeistertätigkeiten jedenfalls nicht ohne jede weitere Erläuterung der Nebenkostenposition „Hauswart“ umlagefähig ist. Es bedürfe insoweit einer weitergehenden Vereinbarung. In der Literatur wird dieses extra Vereinbarungserfordernis aber verneint (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2.Aufl.2015, § 556 BGB Rn. 429) und die gesetzliche Bestimmung des § 1 Abs. 1 S. 2 BetrKV als Maßstab herangezogen der ausdrücklich den Kostenansatz für in Eigenleistung erbrachte Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters berücksichtigt. In der Rechtsprechung hat mit gleicher Begründung das LG Köln im Urteil vom 29.12.2011, Az.: 1 S 44 / 11 und dann streitentscheidend der BGH im Urteil vom 14.11.2012, Az.. VIII ZR 41/12 entschieden, dass der Vermieter berechtigt ist eigene Leistungen für Hausmeistertätigkeiten (nach fiktiven Kosten für ein Drittunternehmen) in der Nebenkostenbrechung anzusetzen.
Weitere Einzelheiten zu diesem Thema finden Sie auch in dem Artikel: “Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)“.
III. Zusammenfassung und Praxistipp
Bei dm Posten der Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung lässt sich daher festhalten, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen andererseits nachvollziehbar in einer Abrechnung einzeln aufschlüsseln, wenn derartige, nicht umlagefähige Kosten auch tatsächlich Bestandteil der “Hausmeisterkosten” sind. Die nicht umlagefähigen Kosten müssen herausgerechnet werden.
Praxistipp:
Bei dem Festgehalt für einen Hausmeister ist der Anteil der umlagefähigen Kosten von den nicht umlagefähigen Kosten ebenfalls zu trennen.
Dies kann denn prozentual erfolgen:
Beispiel: Ihr Hausmeister erledigt zu 70 % umlagefähige und zu 30 % nicht umlagefähige Arbeiten. Sie können dann 70 % des Gehaltes als Nebenkosten ansetzen.
Ganz praktisch gesehen muss der Vermieter bei den einzelnen Hausmeisterkosten dann immer wie folgt nach dem Ausschlussprinzip abgrenzen:
a. Fallen die Arbeiten des Hausmeisters laufend an?
Wenn nein: keine Umlage
Wenn ja: weiter bei b.
b. Handelt es sich um eine Tätigkeit die dem Nebenkostenkatalog von § 2 Nr. 2-10,16 BetrKV zuzuordnen ist?
Wenn nein: weiter bei c.
Wenn ja: umlagefähig.
c. Handelt es sich bei der Hausmeistertätigkeit um Verwaltung, Instandsetzung oder Instandhaltung?
Wenn ja: keine Umlage
Wenn nein: weiter bei d.
d. Sind oder beinhalten die Kosten Anschaffungskosten für Werkzeuge, Geräte oder Reparaturmaterial?
Wenn ja: keine Umlage beziehungsweise keine Umlage des Anteils Außer:soweit es sich nur um sogenannte „Pfennigbeträge“ handelt kann dieser Anteil vernachlässigt werden, LG Gera, WuM 2001, 615.
Wenn nein: weiter bei e.
e. Kosten sind umlagefähig.
28.09.2017 - 07:53
Die Angaben im Punkt 2a 5. Spiegelstrich und 2b 4. Spiegelstrich widersprechen sich.
Ist das Ablesen von Zählerständen nun eine umlagefähige Hausmeisterdienstleistung, oder nicht?
07.04.2021 - 02:43
Wir haben über ein Jahr kein Hausmeister und auf meiner Abrechnung steht er trotzdem ,das kann doch wohl nicht sein ..
07.04.2021 - 15:32
Hallo Martin,
lassen Sie sich die Kosten über Ihr Recht zur Belegeinsicht nachweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.06.2021 - 18:32
Hallo,
was kann ich tun, wenn Hausmeisterleistungen in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind, obwohl es gar keinen Hausmeister gibt und auf Nachfrage bei der Hausverwaltung, mir ein Vertrag zwischen Vermieter und der Hausverwaltung selbst geschickt wird, mit einem monatlichen Festbetrag und den zu erbringenden Tätigkeiten und Aufgaben (wie z.Bsp.: monatlich “Heizungsanlage: Brauchwasser-Zirkulation überprüfen, Kaltwasserdruck-manometer beobachten” – macht das nicht die Heizungsfirma? oder monatl. “Reinigungsdienst außen: Wassereinläufe und Gullys von Schmutz befreien” – aber es gibt gar keinen Gully oder Wassereinlauf bei uns? oder “Handwerker: Leistungszeitüberwachung, Montagescheine prüfen und quittieren” – weder als der Schornsteinfeger da war, noch als das Treppenhaus gemalert wurde, war jemand von der Hausverwaltung vor Ort! Die Hausverwaltung sitzt übrigends 200km entfernt!)
Muss die Hausverwaltung irgendwie nachweisen, dass diese Tätigkeiten und Aufgaben auch erfüllt wurden???
Viele Grüße
Alexandra
03.06.2021 - 20:20
Hallo Alexandra,
teilen Sie der Hausverwaltung Ihre Fragen mit. Erfragen Sie, wer die Arbeiten ausgeführt hat. Bitten Sie um Belegeinsicht. Nur Arbeiten die aus ausgeführt wurden, dürfen abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2021 - 10:39
Hallo Dennis,
bei uns haben sich von 2019 auf 2020 die Hausmeisterkosten stark erhöht (von 2000€ auf 5300€ (806qm)). Ich habe mir die Belege der Hausmeisterkosten geben lassen und habe Rechnungen mit einem Festgehalt vom Hausmeister bekommen (590€/Monat), die 1:1 auf uns umgelegt wurden und erst am 1.4.2020 begonnen haben.
1. Frage:
Müssen die nicht umlagefähigen Kosten nicht erst noch herausgerechnet werden? Das Festgehalt wurde zu 100% als umlagefähig berechnet.
2. Frage:
Ich bin am 15.07.2020 aus der Wohnung ausgezogen, dürfen dann nicht zeitanteilig nur 106/275 Tage berechnet werden, also vom 1.4.-15.7. (bis zum Auszug)? In der Abrechnung wird wie bei allen anderen Posten mit 197/366 berechnet. Die Hausmeister haben aber erst am 1.4. gestartet.
Zur Info: Bis 31.7. haben Mieter im Haus den Hausmeisterdienst übernommen, Februar/März gab es gar keinen Hausmeisterdienst, also auch keine Belege.
Vielen Dank!!!!
Viele Grüße
Sonia
(Habe es hier im richtigen Artikel nochmal eingesetzt)
15.12.2021 - 07:24
Hallo Sonia,
ja, meines Erachtens müssen die nicht umlegbaren Kosten natürlich herrausgerechnet werden (gab es welche?). Und ja, wir dürfen nur zeitanteilig mit den Kosten belastet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.12.2021 - 21:26
Hallo,
wir haben dieses Jahr das erste Mal die Position “Hauswart” auf unserer Nebenkostenabrechnung von 2020. Dass die Tätigkeiten (welcher Art auch immer) von unserer Vermieterin ausgeführt wurden, ist ausgeschlossen. Hätten wir als Mieter über die Einstellung eines Hausmeisters im Vorhinein informiert werden müssen?
Wir werden nun erst einmal fragen, was sich genau hinter der Position verbirgt, aber manchmal wäre ein bisschen Kommunikation unterjährig schon schön, um solche Überraschungen zu vermeiden.
Schöne Grüße
Philip
16.12.2021 - 09:40
Hallo Philip,
hier eine Hilfe für Sie: Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.04.2022 - 01:18
Guten Tag,
welche Nachweise MUSS ein Vermieter bezüglich der Hausmeisterkosten erbringen? Unsere Hausmeisterkosten sind von einem aufs andere Jahr von 1.800 EUR auf 14.000 EUR für ein 10 parteienhaus gestiegen. Nach langem Kampf hat der Vermieter nun Belegeinsicht gewährt.
Dabei wurde eine einzelne DIN A4 Seite vorgelegt. Aufgeführt darauf ein einzelner Posten “Treppenhausreinigung und Hausmeisterdienst” und der Betrag. Auch hatte die Rechnung Formfehler.
Der Hausmeister macht definitiv auch arbeiten die nicht umlagefähig sind (Wohnungsübergaben, Wohnungsrenovierungen, Malerarbeiten, Verwaltungsarbeiten). Muss der Vermieter hier mehr nachweisen? Also z.b. die Gesamtkosten (auch dieser nicht umlagefhigen Kosten) oder reicht es zu sagen diese eine Rechnung sind nur umlagefähige Posten.
Muss es nicht auch Arbeitsnachweise, Verträge oder ähnliches geben? Mir kommt eine einzelne Rechnung für ein ganzes Jahr sehr dürftig vor zumal hier in keiner Weise ersichtlich ist welche Arbeiten das genau beinhaltet.
Vielen Dank!
19.04.2022 - 16:33
Hallo Nico,
aus der Rechnung muss der Leistungszeitraum und die Leistung hervorgehen. Zudem muss der Vermieter sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.08.2022 - 09:55
Guten Tag,
unsere Vermieterin hat neben der Treppenhausreinigung, Gartenpflege etc. erstmalig einen Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt.
Auf eine erste Nachfrage wurde uns ein Leistungsverzeichnis des Hausmeisterdienstes sowie eine Rechnung über eine monatliche, vorauszuleistende Pauschalzahlung an den Hausmeisterservice zugesendet. Das Leistungsverzeichnis für diese monatlichen Vorauszahlung enthält sowohl umlagefähige wie auch nicht umlagefähige Tätigkeiten.
Auf erneute Nachfrage wurde uns versichert, dass nur umlagefähige Tätigkeiten durchgeführt wurden, da die Verwaltung nicht umlagefähige Tätigkeiten selbst durchführen würde, auch wenn diese im Leistungsverzeichnis des Hausmeisterservice genannt wurden. Auf Grund der monatlichen Pauschalzahlung lägen jedoch keine Einzelnachweis vor.
Meines Erachtens muss ich nicht zahlen, oder doch?
30.08.2022 - 20:54
Hallo Jens,
wenn der Hausmeister seine volle Pauschale als Vergütung erhält, dann wird er auch vertragsgemäß alle vereinbarten Arbeiten ausführen. Es muss m.E. einen pauschalen Abzug aus den Kosten geben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.08.2022 - 19:47
Hallo Herr Hundt, vielen Dank für Ihre superschnelle Antwort. Ihre Formulierung hilft mir weiter. Ich werde nochmals auf unsere Vermieterin zugehen, um diesen Punkt abschließend zu klären.
27.10.2022 - 07:50
Hallo,
Bei uns stehen dieses Jahr deutlich höherer Kosten für den Hausmeister in der Nebenkostenabrechnung. Der Hausmeister ist auch gleichzeitig der Gärtner bei uns nimmt aber eine Pauschale von 2200€ im Jahr dafür, dass er auch Hausmeister ist. Diese Pauschale wurde auf uns umgelegt. Der Hausmeister hat aber keine konkreten Einsätze gehabt. Der Winterdienst, der Gärtner etc. Sind auch nochmal extra aufgeführt und auch deutlich höher im Vergleich zum Vorjahr.
Ist die Pauschale umlagefähig?
Liebe Grüße
27.10.2022 - 18:41
Hallo Ruth,
es kommt drauf an, welche Arbeiten im Rahmen der Pauschale ausgeführt wurden. Erfragen Sie dies.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2023 - 11:29
Hallo,
habe eine Frage zu meiner Nebenkostenabrechnung für 2021:
Mein Vermieter schlüsselt bei den Betriebskosten die Hausmeisterkosten auf in:
Hausmeisterkosten
Hausreinigung
Winterdienst.
Richtig ist, dass sich der Hausmeister um all die Dinge gekümmert hat. Ist es okay, dass diese Kosten gesplittet aufgelistet werden können, auch wenn alle drei Posten vom Hausmeister übernommen werden? Irgendwo habe ich neulich gelesen, dass Hausreinigungskosten etc. mit dem Kostenpunkt “Hausmeisterkosten” abgegolten sind.
Die Kosten für Hausreinigung sind außerdem extrem hoch (450 Euro für das Abrechnungsjahr 21 nur für meine Wohnung) und es wurde mit dem Hausmeister nur eine monatliche Pauschale für das gesamte Objekt vereinbart (Treppenhausreinigung, Mülltonnendienst (abends an die Straße stellen) sowie Anfahrtspauschale) – 300 Euro monatlich für ein Haus mit 6 Wohhnungen). Einzelne Tätigkeitsnachweise oder Arbeitszeitnachweise gibt es somit nicht. Aus meiner Sicht sind diese 300 Euro für 4x im Monat Treppenhaus reiniguen und danach kurz die Mülltonnen an die Straße stellen völlig überzogen – zumal das Treppenhaus sehr klein ist.
Kann ich beim Vermieter mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot argumentieren?
Beste Grüße
13.01.2023 - 14:20
Hallo Niels,
die Aufteilung der Hausmeisterkosten ist üblich, schafft Transparenz und ist m.E. im Sinne des Mieters. Wenn die Kosten unwirtschaftlich sind, sollten Sie sich auf das Wirtschaftlichkeitsgebot beziehen. Das wird aber m.E. nicht leicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2023 - 11:10
In der Teilungserklärung wurde die Umlage des Hausmeisterservice nach MEA festgelegt. Also zahlt die größte Wohnung auch den Löwenanteil an den Hausmeisterkosten. Da die größte Wohnung aber im gleichen Maße von der “Hausmeisterei” profitiert wie alle anderen, also keinen Mehr-Nutzen hat, erscheint die Umlage auf MEA doch nicht sonderlich gerecht. Kann man per einheitlichem Beschluss in der Eigentümerversamlung, diese Umlage ändern?
19.01.2023 - 00:49
Hallo Gabi,
das entspricht der Umlage nach Wohnfläche. Das ist der Schüssel, den das BGB vorsieht, wenn nichts anderes vereinbart wurde (Mietrecht). Die Umlage ist nie ganz fair.
Mit der Zustimmung aller Eigentümer können Sie die Teilungserklärung natürlich ändern. Das klappt aber selten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.04.2023 - 08:08
Guten Tag Herr Hundt,
In meiner BKA steht unter Hausmeister ein Betrag von 666,63 € für 2022.
In der betreffenden Anlage dazu nur 613,26€, allerdings brutto.
Heißt das es kommt noch MWS dazu? Und wäre das so in Ordnung?
Vielen Dank für Ihre Antwort, mit freundlichen Grüßen
27.04.2023 - 09:58
Hallo Birgit,
schwer zu sagen, wie es zu der Differenz kommt. Die Differenz beträgt zumindest nicht 19%. Davon abgesehen, würden Sie den Bruttobetrag inkl. MwSt auf der Rechnung sehen. Fragen Sie nach, wie es zu der Differenz kommt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2023 - 13:59
Guten Tag Herr Hundt,
wenn man zu dem Schluss kommt, dass es sich um umlagefähige Kosten handelt und für die Erstellung des Lohnes ein Steuerberater beauftragt wurde, dürfen dann auch die Kosten für den Steuerberater auf die Mieter weitergegeben werden? Oder nur der reine Lohn + Sozialleistungen.
Vielen Dank und liebe Grüße
Andreas
06.06.2023 - 14:40
Guten Tag,
bei unserer Nebenkostenabrechnung steht auch immer der Posten Hausmeister,
Es gibt aber keine Hausmeister.
Winterdienst muss ausdruecklich selber gemacht werden.
Lediglich 3x wird der Rasen gemäht und 1x Büsche geschnitten durch den Sohn des Vermieter.
Sind die Kosten für den Hausmeister nicht auch für Mieter steuerlich absetzbar?
Müsste dann nicht auch einen Beleg dafür erstellt werden? So kenne ich das zumindestens aus meinem alten Mietverhältnis.
Sind diese hausmeisterlichen Tätigkeiten dann nicht auch Einnahmen für den Vermieter bzw. dessen Sohn, die auch steuerlich in seiner Steuererkläriung berücksichtigt werden müssten?
Ich bedanke mich herzlich.
06.06.2023 - 20:14
Hallo Silvio,
hier eine Hilfe: Eigenleistung bei den Nebenkosten: Vermieter übernimmt Arbeiten selbst (z.B. Reinigung, Gartenpflege)
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.08.2023 - 10:32
In meiner NK-Abrechnung (Jahresabrechnung) ist unter den umlagefähigen Ausgaben der Hausmeister mit 350,40 u.a. aufgeführt.
In der Jahresabrechnung (enth. Lohnkosten) ist der Hausmeister mit 342,63 aufgeführt.
Muss ich als Mieter beide Beträge bezahlen?
02.08.2023 - 13:27
Hallo Harry,
ich gehe nicht von einer Doppelbelastung aus, sondern, dass sich hinter 350,40 Euro Hausmeisterkosten eben 342,63 Euro Lohnkosten (Arbeitsleistung) verbergen. Der Rest könnte z.B. auf Kleinmaterial entfallen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2024 - 17:10
Schönen guten Tag Herr Hundt,
Ich habe folgende Frage an sie: Mein Mann, mit dem ich zusammen in einer Wohnung lebe, ist in unserem Mietshaus der Hausmeister, bekommt also monatlich ein Gehalt. Ich erledige diese Aufgaben mit ihm zusammen, was unsere Vermieterin auch weiß, stehe aber nicht mit im Arbeitsvertrag, da unsere Vermieterin den Vertrag nur auf eine Peeson laufen lassen will.
In der Betriebskostenabrechnung muss ich einen Anteil für den Hausmeister bezahlen. Unsere Vermieterin hat den Posten also durch 2 geteilt. Sein Teil dälkt weg, aber meinen müssen wir zahlen.
Ist dies Korrekt? Zählen wir in dem Fall nicht zusammen als Partei? Falls Sie dies nicht wissen, an wen könnte ich mich ggf. wenden?
Mit freundlichen Grüßen
Jasmin Wegel
07.02.2024 - 07:23
Hallo Jasmin,
die Kosten für die Hausmeisterarbeiten werden im Normalfall auch auf Ihre gesamte Wohnung umgelegt. Sie tragen damit die eigenen Hausmeisterlohnkosten als Mieter. Das ist normal und korrekt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.03.2024 - 18:20
Hallo,
wir haben in unserer Betriebskostenabrechnung festgestellt, dass der Umlageschlüssel bei der Position “Hausmeister” nicht auf die Gesamtzahl der Quadratmeter des Hauses, sondern nur auf ca. 3/4 davon bezogen wurde. Entsprechend sollen wir als Mieter einen höheren Anteil der Hausmeisterkosten zahlen, da unser Anteil eben als Anteil an der derart reduzierten Gesamtfläche berechnet wurde.
Auf Nachfrage für den Grund teilte der Vermieter mit, dass er eine Mieterin im Haus mit den Hausmeistertätigkeiten beauftragt und mit ihr vertraglich vereinbart habe, dass die Wohnfläche dieser Mieterin herausgerechnet werde und deswegen sei die Flächendifferenz in der Nebenkostenabrechnung entstanden. Zu der Hausmeisterin kann ich bestätigen, dass eine Mieterin damit beauftragt wurde und diese führt auch die üblichen Aufgaben zufriedenstellend aus, soweit ich das beurteilen kann.
Ich hab dazu zwei Fragen: ist die Umlage der Hausmeisterkosten auf die Mieter überhaupt (und ausschließlich) anhand der m²-Anzahl der eigenen Mietwohnung zu berechnen? 2) Einerseits erscheint es mir logisch, dass der Mieteranteil immer auf die gesamte Fläche des Hauses bezogen werden müsste, weil die Hausmeistertätigkeiten für das gesamte Haus erbracht werden (Treppenreinigung z.B. wird ja für alle MIeter gemacht und sicherlich auch der Teil vor der Wohnung der Hausmeisterin). Wenn die Fläche der Wohnung der Hausmeisterin (und Mieterin) nun aber vertraglich aus dem Hausmeistervertrag mit dem Vermieter exkludiert wurde, wie der Vermieter mitteilt, erscheint mir die entsprechende Umlage auf den reduzierten Flächenanteil aber trotzdem korrekt, weil die Wohnungsfläche eben dann nicht “mitversorgt” werden muss … ich bitte um Aufklärung.
11.03.2024 - 19:37
Hallo Gregor,
die Umlage nach Quadratmetern ist grundsätzlich korrekt. Für Sie gelten die Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag (Sie können individuelle Vereinbarungen mit anderen Mietern nicht kennen). Rechnet der Vermieter keine Hausmeisterkosten für die Hausmeisterwohnung ab, muss er diese Kosten tragen. Korrekt wäre, wenn die Hausmeisterwohnung auch den entsprechenden Anteil an den Hausmeisterkosten trägt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.03.2024 - 10:56
Hallo,
vor einiger Zeit habe ich es nach jahrelangem Bitten erreicht, dass ich von meinem Vermieter den Leistungskatalog des Hausmeisterdienstes erhalten habe. Bei der Durchsicht habe ich festgestellt, dass ein großteil des Paketes an unserem Objekt nicht anfällt oder seit Jahren nicht durchgeführt wird. Von dem Hausmeisterdienst habe ich erfahren, dass der Leistungskatalog von meinem Vermieter erstellt wurde.
Die Abrechnung erfolgt auf den gesamten Leistungskatalog, der zusätzlich auch nicht umlagefähige Leistungen enthält.
Wie verhalte ich mich nun richtig?
19.03.2024 - 11:00
Hallo Heike,
grundsätzlich muss der Vermieter, die nicht umlagefähige Hausmeisterkosten selber tragen. Eine Pauschale, die auch nicht umlagefähige Leistungen enthält, kann so als Ganzes entsprechend nicht umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.04.2024 - 10:21
Guten Tag Herr Hundt,
wir wohnen seit 2006 in unserer Wohnung. Diese Wohnung hat eine Wohnfläche vom 73,11 m². In der Betriebskostenabrechnung erschien nun zum ersten Mal der Posten „Hausmeistertätigkeiten“ (Gesamtsumme 6.327,71€ – unser Anteil beträgt 837,90€). Hinzu kommen noch die anteiligen Posten der „Hausreinigung“ 264,31€ und dem „Winterdienst“ i.H.v. 86,55€.
Zusammen sind das 1.188,76€ und erscheint uns unangemessen hoch und ortsunüblich.
Bis jetzt hat der Vermieter keine Belege vorgelegt. Darf er diese Kosten in voller Höhe auf die Mieter umlegen? Ich hatte mal irgendwo gelesen, dass allenfalls ein Betrag in Höhe von 0,50€ pro m² pro Monat angemessen sind… Ist das so?
Einige Mieter sind über einen Anwalt dagegen vorgegangen. Da wurden die BK-Abrechnungen mittlerweile „nach unten“ korrigiert. Bei den Mietern, die ohne anwaltlichen Beistand in Widerspruch gegangen sind, erfolgte keine Korrektur der Abrechnung.
Viele Grüße
Tino
08.04.2024 - 16:00
Hallo Tino,
der Vermieter muss wirtschaftlich handeln und es gibt sicherlich Durchschnittswerte. Nehmen Sie Einblick in die Unterlagen und prüfen Sie so die Rechnungen. Vielleicht tauschen Sie sich mit den anderen Mietern über das geeignete rechtliche Vorgehen aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2024 - 08:04
Hallo Herr Hundt,
in unserer Betriebskostenabrechnung werden neben den Posten “Fußwegreinigung/Winterdienst”, “Treppenhausreinigung” und “Gartenpflege” (alle an Fremdfirmen vergeben) zusätzlich Hausmeistertätigkeiten pauschal abgerechnet. Ein Widerspruch und Zahlung unter Vorbehalt meinerseits führte bisher nicht zur Klärung. Die Hausmeistertätigkeiten sind nicht weiter in umlagefähig und NICHT umlagefähig unterteilt. Welche Arbeiten der Hausmeister genau durchgeführt hat wurde uns nicht beantwortet. Wir sollten uns sicher sein, dass alles so abgerechnet werden würde, wie es vorgeschrieben sei, wurde uns mitgeteilt. Gleichzeitig werden wir unter Druck gesetzt mit einer “negativen Feststellungsklage”. Für uns wäre es nun einfach wichtig zu wissen, ob wir wahrscheinlich im Recht sind und uns an einen Rechtsanwalt wenden sollten, oder ob die Abrechnung tatsächlich so zulässig ist. Gestern habe ich noch die Einsichtnahme in die Hausmeisterverträge beantragt zwecks ggf. weiterer Überprüfungsmöglichkeit. Ich möchte einfach gerne wissen, was der Hausmeister getan haben soll, wenn doch alle Tätigkeiten, die klassischerweise anfallen, von Fremdfirmen übernommen werden.
Vielen Dank!
Grüße
Jonas
30.04.2024 - 12:35
Hallo Jonas,
in meinen Augen muss der Vermieter / die Hausverwaltung klar darlegen, welche umlegbaren Kosten entstanden sein sollen. Ich hätte ebenso die Einsichtnahme in den Vertrag empfohlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.11.2024 - 11:05
Hallo Herr Hundt,
wir leben seit 2013 in einem Haus zur Miete. In der Neusten Nebenkostenabrechnung steht jetzt zum ersten mal der Posten “Hausmeister” mit 300€. In manchen (nicht in allen Nebenkostenabrechnungen) vorherigen Nebenkostenabrechnungen vorher gab es den Posten “Sonstige Kosten (umlagefähig)” zwischen 27 € und 104€.
Auf die Frage wer denn hier der Hausmeister sei, meine unser Vermieter, er wäre das.
Unser Vermieter kommt 1-2 mal im Jahr um bei seinem ersten Besuch im Januar die Zählerstände und den Ölstand abzulesen und bei einem evtl. 2. Besuch im Herbst nochmal den Ölstand zu überprüfen. Es kam auch vor, dass er anrief oder über whats up schrieb wir sollen ihm sagen wie hoch der Ölstand noch ist.
Meine Fragen sind nu: Kann er nach 10 Jahren einfach Hausmeisterkosten verlangen ohne einen Hausmeistervertrag? Sind 300€ nicht zu hoch für das 1malige ablesen der Zählerstände? (Er wohnt 12 km entfernt)
Vielen Dank für eine Rückmeldung
Freundliche Grüße
Dagmar
05.11.2024 - 14:40
Hallo Dagmar,
entscheidend ist, ob sie im Mietvertrag vereinbart haben, dass Hausmeisterkosten umlagefähig sind.
Es gibt keinen Bestandsschutz, der sie nach zehn Jahren davor schützt, dass jemals neue Nebenkosten Positionen auftauchen. Ansonsten zu den Eigenleistungen hier noch ein Artikel: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/eigenleistung-nebenkosten/
Viele Grüße
Dennis Hundt