Die gängigen zu tragenden Nebenkosten können unterschiedlicher Art sein, von der Gartenpflege bis zu Versicherungen. Nicht dazu zählen aber Reparaturen und Instandhaltungen. Dies sind keine Nebenkosten.
Die Kosten zur Instandsetzung und -haltung dürfen laut Gesetz nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Reparaturen und Instandhaltungen zählen daher grundsätzlich nicht zu den Nebenkosten, soweit es sich nicht um umlagefähige Wartungsarbeiten handelt.
Aber manchmal ist die Abgrenzung im Einzelfall schwierig; einmal sind es nur kleinere Arbeiten andere Male größere. Die entstehenden Kosten sind dann oft die Streitfrage zwischen Vermieter und Mieter.
Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie als Vermieter oder Mieter wie Sie umlagefähige Nebenkosten und Wartungsarbeiten von Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen abgrenzen und woraus sich die ergibt, dass Reparaturen und Instandhaltungen keine Nebenkosten sind.
I. Rechtliche Bewertung: Reparatur- und Instandsetzungskosten sind keine Nebenkosten
Die rechtliche Einordnung der Reparatur- und Instandhaltungskosten im Rahmen der Nebenkosten bemisst sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – deren Vorgängerregelung die Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung war. Letztere kann aber auch jetzt noch auf Mietverträge anwendbar sein, wenn dies so vereinbart wurde.
Nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ausdrücklich nicht zu den Nebenkosten.
II. Kosten der Reparatur und Instandhaltung – Was fällt darunter?
Soweit der Vermieter im Mietvertrag die Nebenkosten auf den Mieter wirksam abgewälzt hat ist bei jeder vorgenommenen Arbeit am Mietobjekt im Einzelfall zu beurteilen, ob die entstandenen Kosten Nebenkosten und Instandhaltungskosten sind. In dem Fall, dass es sich um Nebenkosten handelt ist der Mieter in der Zahlungspflicht.
Beachten Sie die Abgrenzung
Betriebskosten (auch bezeichnet als Nebenkosten) sind grundsätzlich Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und des Grundstücks laufend entstehen; § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV / auch beispielsweise Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03.
- Nebenkosten sind somit eher regelmäßige Verbrauchs- / Kosten.
Dagegen seien Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Kosten aus Reparatur und Instandhaltungsarbeiten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV.
- Instandsetzungsarbeiten sind Arbeiten, die der Erhaltung der Mietsache dienen oder Schäden ausbessern.
Da bei einem Mietobjekt unabhängig von der Größe und dem Wert laufend verschiedenartige Reparaturen, Wartungen und Instandhaltungsarbeiten anstehen, ist die Differenzierung für die Mietparteien oft sehr schwierig. Um die Einschätzung zu erleichtern, kann es daher ratsam sein einen Blick in die Beurteilung durch die Rechtsprechung zu werfen:
Die Abgrenzung erfolgt in der Rechtsprechung grundsätzlich anhand des Zwecks der Maßnahme und daran, ob die Maßnahme wiederkehrend ist:
Beispiele aus der Rechtsprechung:
- Instandhaltung; Birkenausschnitt keine periodisch wiederkehrende Tätigkeit, LG Tübingen, Urteil v. 18.10.2004, WM 2004, 669
- Baumfällarbeiten fallen nicht unter die einfachen Gartenpflegearbeiten AG Neustadt an der Weinstraße, Urteil vom 13.02.2009, Az.: 5 C 73/08; Instandhaltung
- LG Hamburg, Urteil vom 24.01.1989, Az.: 16 S 148/88; Kosten für die Neuanlegung des Rasens sind Gartenpflegekosten. Gartenpflegekosten können wiederum auf die Nebenkosten umgelegt werden
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, Kosten für Gartenpflege sind Betriebskosten
- Der Vermieter kann, wenn dies im Mietvertrag vorgesehen ist, die Kosten für die Gartenpflege von gemeinschaftlichen Gartenflächen auf alle Mieter umlegen, Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2004, Az.: I-10 U 70/04
- Achtung: BGH, Beschluss vom 29.09.2008, Az.: VIII ZR 124/08: Vermieter kann die Gartenpflegekosten nicht über die Nebenkostenabrechnung umlegen, wenn der Mieter vertraglich zur Gartenpflege verpflichtet ist. Gartenpflege fällt laut Mietvertrag nicht in Zuständigkeitsbereich des Vermieter
- Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 30.03.2011, Az.: 17 C 288/11: Rauchmelder-Wartungskosten: Umlage der Kosten für Wartung eines Feuermelders und Auswechseln eines Wasserfilters auf die Betriebskosten ist ohne mietvertragliche Vereinbarung nicht möglich
- Kosten für Dachrinnenreinigung, BGH vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03, Kosten müssen als Betriebskosten und nicht als Instandsetzungskosten gelten. Die Reinigungskosten für die Dachrinne seien “sonstige Betriebskosten”, zu deren Umlegung es einer vorherigen Anzeige bedurft hätte. Nach Auffassung des Gerichts muss bei der Dachrinnenreinigung unterschieden werden, ob sie in regelmäßigen Zeitabständen durchzuführen ist oder ob es sich um eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass, wie beispielsweise bei einer Verstopfung, handelt. So ist eine regelmäßige Reinigung notwendig, wenn das Mietobjekt von einem hohen Baumbestand umgeben ist. Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können danach als laufend anfallende Kosten angesehen werden.
Zwar geben diese Beispiele aus der Rechtsprechung keine pauschalisierte Abgrenzung, es ist aber für Vermieter und Mieter ersichtlich, dass neben der Intensität insbesondere darauf abgestellt wird, um welche Art von Arbeit es sich handelt und wie oft diese notwendig ist.
In der Praxis ist es daher ratsam, besonders bei
- gemischten Tätigkeiten ( wie denen des Hausmeisters, wenn Arbeiten anfallen, die sowohl als Instandsetzungsarbeiten, als auch als Ersatz für Verbrauch angesehen werden können o.ä.),
- Wartungsarbeiten und
- Kleinreparaturen
die Kostentragungspflicht anhand der genannten Kriterien zu prüfen. Gegebenenfalls müssen die Kosten aufgeteilt werden.
17.12.2016 - 09:17
Ich bin blutiger Laie und ich verstehe hier nur Bahnhof. Ich habe einen Brief vom Vermieter bekommen,wo er schreibt das wir in Zukunft die Wartung der Wasserfilteranlage bezahlen sollen. Die Kosten werden auf die Mietparteien aufgeteilt. Pro Filter und Jahr. Ich werde mich dagegen sicher wieder nicht wehren können.
13.09.2017 - 13:45
Ich habe zum ersten mal eine saftige Betriebskostenabrechnung für die Gemienschaftsgarage mit 30 Stellplätzen bekommen. Bisher hielten sich die Kosten fütr Wartungsarbeiten im Rahmen, jetzt wurden aber z.b. “Befehlsgeräte” ermeuert, die m.E. nicht umgelegt werden dürfen da dies, wie ich denke, Instandhaltung ist weil ja sonst die Hebebühnen nicht funktionieren. Weiter wird zusätzliche Anfahrt umgelegt, weil einige Mieter die Bühnen nicht geräumt hatten. Wieso sollen das auch die zahlen, die ordnungsgemäß die Parkbühnen geräumt haben?
25.02.2019 - 10:28
Bei mir ist in der Küche eine vom Vermieter zur Verfügung gestelle, relativ alte Steckerleiste mit der Steckdose verschmort und geht nicht mehr rauszunehmen.
Muss in so einem Fall nun der Vermieter oder ich diese Reparaturkosten tragen?
25.02.2019 - 11:42
Hallo Karl,
grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung verantwortlich. Ich könnte mir vorstellen, dass der Vermieter mitteilen wird, dass die Steckdosen wegen zu starker Last durchgeschmort ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.04.2019 - 10:13
Hallo, eine Frage zu jährlich wiederkehrendem Streichen des Allgemeinflurs und Kellerbereichs in einem Mehrfamilienhaus. Kann dies auf die Mieter umgelegt werden, wenn es jährlich stattfindet? Danke. Viele Grüße Sandra Beck
30.04.2019 - 12:44
Hallo Herr / Frau Beck,
nein, auch regelmäßige Instandhaltungen stellen keine Nebenkosten dar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2021 - 07:52
Hallo, bei mir wurden beispielsweise über 200€ für den Brandschutz angerechnet, meine Nachbarn im selben Haus bezahlen hingegen knapp 8€ an Versicherungen für den Brandschutz in der Nebenkostenabrechnung.
Bei mir mussten wohl einmal die Feuermelder bzw zwei Stück gewechselt werde, diese musste ich in der Nacht wegen ständigen Fehlalarm demontieren und habe dies der Hausverwaltung gemeldet, da offensichtlich ein Defekt vorlag und mein Schlafrhythmus gestört war, wegen Schichtarbeit.
Aber darf der Vermieter eine derartig hohe Forderung als Posten im Vergleich zu den anderen Mietern aufstellen?
Liebe Grüße Alexander
22.09.2021 - 08:22
Hallo Alexander,
ich kenne leider nicht die genauen Umstände – nehmen Sie am besten Einblick in die Rechnung. Für Instandhaltungen ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.05.2019 - 17:09
Hallo Herr Hundt,
jetzt muss ich leider nochmal nachfragen wegen dem Streichen. Wenn ich jetzt im Keller nur die verschmutzten Stellen an der Wand (z.B. nach einem Umzug, oder Kinderwagenstreifspuren) überstreiche – und das aber auch mind. einmal im Jahr mache, da es ein großes Mehrfamilienhaus ist, kann ich meine Kosten dann auf die Mieter umlegen? Es ist ja keine Instandhaltung in dem Sinne, eher ein Ausbessern der Wandverschmutzungen.
Wie sehen Sie das?
Vielen Dank.
13.05.2019 - 09:16
Hallo Herr Beck,
auch kleinere Instandhaltungen (Ausbessern der Wandverschmutzungen) sind Instandhaltungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.03.2020 - 18:26
Hallo,
mein Mann macht in unserem Mehrfamilienhaus einige Hausmeisterarbeiten. Darf der Vermieter die Kosten für das dafür notwendige Werkzeug (Heckenschere, Rasenmäher, Besen etc.) umlegen? Ich finde dazu keinen Paragrafen. Danke
02.03.2020 - 08:11
Hallo Andrea,
hier die Lösung: Anschaffung von Gartengeräten (Rasenmäher, Werkzeug) umlegbar?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.04.2020 - 17:05
Frage: In der Buxbaumhecke Ist der Zünsler tätig. Sind die Bekämpfungen Pflege oder Instandhaltung, heißt: Sind sie umlagefähig oder nicht? Bitte die Antwort per Mail, Danke.
03.04.2020 - 08:43
Hallo Horst,
ich weiss nicht genau welche Arbeiten ausgeführt werden. Ich vermutet aber, dass es sich um Gartenpflege handelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.02.2021 - 16:21
Hallo, in unserem Mehrfamilienhaus musste die Zeitschaltuhr der Heizungsanlage ausgetauscht werden. Kann dies auf die Mieter umgelegt werden?
Vielen lieben Dank für Ihre Antwort.
24.02.2021 - 18:03
Hallo Melanie,
Austausch wegen Reparatur = Instandhaltung (nicht umlegbar).
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2021 - 00:54
Guten Tag Herr Hundt,
bei mir werden Nebenkostenrechnungen zu Grunde gelegt, für Gartenarbeiten, die in dem Jahr vor meinen Einzug entstanden sind! Ist das möglich? Vorher war die Wohnung von einer anderen Familie gemietet worden.
16.03.2021 - 08:03
Hallo I. Bolte,
eine zeitanteilige Belastung bei Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum ist möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.03.2021 - 12:05
Guten Tag Herr Hundt,
ich habe gerade nicht nur eine Mieterhöhung von meinem Vermieter bekommen, sonder auch die Aufforderung, die Kosten für die Reparatur des elektrischen Rolladens zu bezahlen. leider habe ich einen Passus im Mietvertrag, daß Reparaturen bis zu einer Höhe von 150,-€ vom Vermieter getragen werden. Das Haus in dem ich seit 17 Jahren lebe, ist vom Vermieter leider weder in Bezug auf Heizung, Rolläden, Fenster, außenanstrich, Thermostate, jemals gepflegt oder modernisiert worden. Dementsprechend geht nach und nach alles kaputt. in den letzen 2 Jahren kam schon 3 mal ein Klempner für den Wasseranschluß in der Dusche und 2 mla ein Handwerker für nicht funktionierende Rolläden. Das geht ins Geld und kann doch so nicht richtig sein, oder? Vertrag ist Vertrag?
25.03.2021 - 17:52
Hallo Angelika,
prüfen Sie, ob die Klausel wirksam ist. Wichtig ist z.B., dass zur Wirksamkeit eine Jahresobergrenze (Prozentsatz der Miete) benannt werden muss.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.07.2021 - 14:07
Hallo, ich habe eine Frage die durch Nachlesen leider noch nicht geklärt werden konnte:
Der Vermieter möchte einen neuen Wartungsvertrag für die Heizung des vermieteten EFHauses abschließen.
Inhalt: Wartung, Störungssuche, 24/7 Rufbereitschaft, 10 % Rabatt auf neue Teile u.ä.
Derzeit betragen die Kosten für die Wartung rund 44.- €/Jahr, der neue Vertrag kostet ca. 336.-/Jahr.
Unabhängig von den Kosten bei denen man ernsthaft über das Wirtschaftlichkeitsgebot nachdenken muss interessiert es mich ob er dies so machen kann.
Gelesen habe ich, dass wiederkehrende Zahlungen umlagefähig sind (sofern sie im Mietvertrag stehen, was der Fall ist), auch wenn diese Verträge kleinere Reparaturen beinhalten.
Andererseits wird hierbei jedoch ein Großteil der Kosten auf mich als Mieter umgewälzt (Rufbereitschaft, 24/7 Erreichbarkeit, Störungssuche, Rabatt auf Ersatzteile).
Wie sieht die Rechtslage mit solchen Komfort-Wartungsverträgen grundsätzlich aus?
Hier wäre ich für einen Tipp oder Internetseite zum genauen Nachlesen dankbar. fg
09.07.2021 - 13:08
Hallo Peter,
Sie haben ja einen gurten Vergleichswert. Der Vermieter kann nur den umlegbaren Teil der Pauschale auf den Mieter abwälzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2024 - 13:00
Hallo, wir wohnen mit kleinen Kindern zur Miete in einem Mehrfamilienhaus und bei uns in der Wohnung ist der Holzfußboden derart abgenutzt, dass wir uns ständig Splitter einziehen. Wir haben den Vermieter gefragt, ob er da was machen kann und sein Vorschlag war, entweder nur die “gefährlichen Stellen” zu bearbeiten oder aber alle Fußböden in der Wohnung neu zu schleifen und zu ölen, zusätzlich noch alte Elektrokabel auszutauschen und unter Putz verlegen und die komplette Wohnung zu streichen. Dafür würde sich die Miete um 3€/m² erhöhen. Das wollen und können wir nicht bezahlen.
Die vorgeschlagene Lösung, nur die “gefährlichen Stellen” zu bearbeiten ist fragwürdig, da eigentlich der komplette Boden in Küche und Flur gemacht werden müsste.
Ist die Maßnahme, den Boden in stark genutzten Bereichen wie Küche und Flur abzuschleifen und zu ölen/ versiegeln (splitterfrei zu machen) eine Instandhaltungsmaßnahme und somit vom Vermieter zu tragen oder darf er das verweigern und/ oder die Kosten auf uns abwälzen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Martina Neumann
03.02.2024 - 10:41
Hallo Martina,
ich halte den Vorschlag des Vermieters grundsätzlich für vernünftig. Bei der Beurteilung, ob Sie einen Anspruch auf Instandsetzung haben, würde ich die Mietdauer als wesentlichen Faktor ansehen. Wohnen Sie erst seit kurzer Zeit in der Wohnung und haben den Fußboden im jetzigen Zustand angemietet, sehe ich keine Pflicht des Vermieters zur Beseitigung. Sie haben den Mangel bei Anmietung akzeptiert und ein Holzboden ist ohnehin vom Zustand her nicht mit einem PVC-Boden etc. vergleichbar. Etwas anderes kann gelten, wenn Sie schon viele Jahre in der Wohnung wohnen und der Mangel durch normale Abnutzung entstanden ist, dann besteht wohl eine Pflicht des Vermieters zur Beseitigung.
Hier eine Hilfe: (Wann) Hat der Mieter Anspruch auf neuen Teppichboden / neues Laminat?
Viele Grüße
Dennis Hundt