Nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) kann der Vermieter die Kosten für Versicherungen des Mietobjekts, wie Sach- und Haftpflichtversicherungen auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umlegen. Die Versicherungsprämien zählen daher zu den Nebenkosten. Tritt nun ein Schadensfall ein erhöhen sich allerdings die Versicherungsprämien und es entstehen Mehrkosten zu Lasten des Versicherten.
Für den Vermieter und den Mieter stellt sich dann die Frage, ob und wie diese Mehrkosten der Versicherung nach einem Schadensfall in den Nebenkosten berücksichtigt werden. Erfahren Sie hier was zu tun ist.
Inhalt: Gestiegene Versicherungskosten nach Schadensfall
I. Mehrkosten der Versicherung als neue Nebenkosten
II. Erhöhung der Versicherungsprämie ändern die Nebenkostenhöhe
I. Mehrkosten der Versicherungsprämie als neue Nebenkosten?
Wenn sich die monatlichen Versicherungsbeiträge wegen eines Schadensfalls erhöhen, kommt es für die Umlagefähigkeit dieser Mehrkosten zunächst darauf an, ob diese Nebenkosten im Sinne des § 556 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 BetrKV darstellen.
Die Antwort darauf kann nur „Ja“ lauten, wenn die Prämien, die bisher für die nun erhöhte Versicherung geleistet wurden, bereits umlagefähig waren. Grundsätzlich handelt es sich nämlich um die bereits umlagefähige Versicherungsprämie, bei der sich im Schadensfall nur der Betrag erhöht.
Beispiel: Der Vermieter legte bisher eine jährliche Haftpflichtversicherung von insgesamt 200,00 € auf alle Mieter um. Nach einem Schadensfall hat sich die Prämie um 20,00 € erhöht. Die Versicherungsprämie die nun umzulegen ist, beträgt 220,00 €. Die Versicherung ist dieselbe.
Bei den Mehrkosten einer Versicherung handelt es sich daher nicht um neue Nebenkosten, die nun umgelegt werden müssen, sondern es liegt vielmehr eine Erhöhung einer bereits umlagefähigen Nebenkostenposition vor. Es ist dabei auch unerheblich, um welche Summe sich die Versicherungsprämie erhöht, solange die Kosten für die betroffene Versicherung sich insgesamt im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bewegen.
Einzelheiten der Umlagefähigkeit einzelner Versicherungen und deren Wirtschaftlichkeit können Sie in dem Beitrag “Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen” nachlesen.
II. Erhöhung der Versicherung ändert die Höhe der Nebenkosten
Erhöhungen der Nebenkosten sind nach § 560 BGB unter gewissen besonderen Voraussetzungen zulässig.
So ist für es für die Durchsetzung der Mehrkosten einer Versicherung nach einem Schadensfall wichtig, dass der Vermieter die Nebenkosten gemäß § 560 BGB wie folgt anpasst:
Bei der Vereinbarung von Nebenvorauszahlungen hat der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB nach einer Nebenkostenabrechnung die Möglichkeit mittels einfacher Erklärung in Textform die Nebenkostenposition der Versicherung für den nächsten Abrechnungszeitraum zu erhöhen. Die neue Versicherungsprämie kann somit direkt auf den Mieter umgelegt werden. Wichtig ist hier, das dieses Anpassungsrecht immer einmalig nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung zulässig ist. Insoweit sollten daher regelmäßig alle Nebenkostenpositionen auf die Notwendigkeit einer Erhöhung oder Senkung der Vorauszahlungen geprüft werden.
Haben die Mietvertragsparteien allerdings in der mietvertraglichen Umlagevereinbarung eine Nebenkostenpauschale vereinbart, darf der Vermieter gemäß § 560 Abs. 1 BGB die Pauschale nur dann einseitig um die Mehrkosten der Versicherung erhöhen, wenn
- ein ausdrücklicher Vorbehalt der Veränderungsmöglichkeit vereinbart wurde
und
- die Erhöhung unter Angabe der Gründe schriftlich gegenüber dem Mieter erklärt wird.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist eine Umlage der erhöhten Versicherungsbeiträge bei der Nebenkostenpauschale nur möglich, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien neu vereinbart wird.
Weitere Details und Formulierungshilfen für die Anpassung der Nebenkostenhöhe erhalten Sie in “Nebenkostenvorauszahlung anpassen – durch Mieter und Vermieter“.
III. Fazit
Hier heißt es aber: „Aufgepasst!“, denn für Mieter bedeutet das im Umkehrschluss, dass Ihnen auch Rückerstattungen und Schadensfreihaltungsrabatte aus Versicherungen zu Gute kommen müssen (Schmid Mietrecht S. 802). Hier lohnt sich für den Mieter das Anpassungsrecht.
Ergeben sich Beitragsrückerstattungen und Schadensfreiheitsrabatte, sind diese den Mietern weiter zu reichen.
06.06.2018 - 11:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bin auf der Suche nach einem Hinweis, ob ein Selbstbehalt bei der Wohngebäudeversicherung auf die Mieter im Rahmen der NK-Abrechnung umlegbar ist.
Das umlegen der Wohngebäudeprämie wurde mietvertraglich geregelt.
Aber sind Selbstbehalte den Prämien gleichzustellen?
30.06.2020 - 10:12
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Ausführungen sind insgesamt sehr aufschlusssreich. Leider gibt es einen Punkt, der offenbar bisher m. E. nicht ausreichend berücksichtigt wurde. Für den Fall, dass die Prämie der Gebäudeversicherung stark ansteigt, weil der Vermieter oder in meinem Fall die WEG dringend notwendige Reparaturen an Trinkwasserleitungen bewusst nicht durchführt und damit über Jahre Kosten von Wasserschäden von der Versicherung bezahlt werden, kann doch diese Prämienmehrkosten kaum auf den Mieter umlagefähig sein.
Schließlich hat der Mieter doch Anspruch auf eine funktionsfähige Wohnung, zu der eben doch auch funktionsfähige Trinkwasserleitungen gehören. M. E. kommt dieser Frage bei einem zunehmend alter Wohnungsbestand besondere Bedeutung zu.
Mit freundlichen Grüßen
Peter Preuß
10.07.2020 - 19:40
Hallo Herr Preuß,
diesen Fall habe ich derzeit auch. Mir ist heute die NK-Abrechnung für 2019 ins Haus geflattert. Dann kam die Plan für 2021. Der Block Versicherungen erhöht sich bei mir um 377%!! Das bedeutet für mich gut 70€ mtl. mehr NK. Ich werde auf jeden Fall über meinen Vermieter die Sachlage prüfen, da wir hier viele Wasserschäden hatten und die Versicherung permanent zahlen musste. Angebote für Rohraustausch etc. wurden weggewischt, da es nicht genug Rücklagen gab.
Ich denke, dass die alte Versicherung wegen der Schäden gekündigt hat und man jetzt eine gefunden hat, die wieder alles zahlt, aber dafür sollen wir Mieter jetzt die Zeche zahlen. Das kann nicht rechtens sein.
Grüße aus dem Süden
09.01.2021 - 21:13
Hallo Herr Jens S.,
bei mir ergibt sich eine ähnliche Situation. Über insgesamt 4 Jahre zahlte ich für die Gebäudeversicherung einer Wohnanlage (insgesamt 10 Häuser a 24 Wohneinheiten) einen jährlichen Umlagebetrag von ca. 100 € bei einer gesamten Versicherungssumme von 44.000 €. Nun hat sich im 5. Jahr die Versicherungssumme auf 108.000 € erhöht, sodass es nun zu einer jährlichen Umlage von ca. 245 € kommt. Ich wohne in einer angemieteten Eigentumswohnung und habe diese ungewöhnliche Erhöhung natürlich hinterfragt. Hier erfuhr ich nun, dass es von Februar 2019 bis Februar 2020 zu insgesamt 26 Wasserschäden kam und bisher 16 Schäden von der Versicherung mit 69.000 € reguliert wurden. Die hohe Anzahl der Schäden zog natürlich die Androhung einer Kündigung durch den Versicherer nach sich, wenn man sich mit der benannten Erhöhung der Prämie nicht einverstanden erklären würde. Entsprechend wurde dann durch die Eigentümerversammlung beschlossen.
Auch hier entsteht jetzt wieder die Frage: Wie konnte es über lediglich 12 Monate und ca. 240 Wohnungen zu so einer hohen Anzahl von Wasserschäden kommen? Bereits im Februar 2019 wurde im vorherigen Protokoll erwähnt, dass es im Rahmen von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten nicht zur Entnahme der Gelder aus der Instandsetzungsrücklage kommen sollte, sondern mit einer Sonderumlage zu rechnen sei.
Standen die vorgesehenen Arbeiten also in Verbindung mit den Wasserschäden? Wurde die Sonderumlage überhaupt durchgeführt und die Arbeiten präventiv vollzogen? Hier muss man aufpassen, zumal im letzten Bericht auch von einer Eruierung (Überprüfung) der Schäden und Ursachen die Rede ist. In unserem eigenen Haus ist mir kein Wasserschaden bekannt geworden und ich werde jetzt in den anderen Wohneinheiten einmal nachfragen um welche Schäden und Ursachen es sich gehandelt hat. Das ist nicht nur mein gutes Recht, sondern zwangsläufig auch die Informationsschuld der Hausverwaltung, zumal es sich hier um einen umlagefähigen Posten handelt. Dies betrifft auch die Frage, ob die Versicherung einfach nur gezahlt hat, oder auch Gutachten in Auftrag gegeben wurden.
01.01.2022 - 11:48
Sehr geehrte Damen und Herren,
im Rahmen der Nebenkostenabrechung ist uns bei dem Posten zur Wohngebäudeversicherung aufgefallen, dass der Vermieter die Beitragszahlung von zunächst jährlich auf monatlich geändert hat.
Wie jeder weiß, sind monatliche aufs Jahr kumulierte Zahlungen teurer als jährliche Beiträge.
Da diese nun ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden, stellt sich mir hier die Frage, ob das so rechtlich richtig ist und vor allem, wo ich die bezugnehmende Quelle entnehmen kann??
Danke im voraus und ein erfolgreiches neues Jahr.
01.01.2022 - 18:54
Hallo Sven,
ich denke sie müssen davon ausgehen, dass der Vermieter sich die Zahlungsintervalle selbst aussuchen kann. Als Vergleich: der Vermieter kann Skonto bei Handwerker- oder Hausmeisterrechnungen nutzen, muss das aber nicht. Ebenso kann der Vermieter eine Versicherung frei aussuchen und muss hier nicht zwingend die günstigste wählen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2022 - 10:13
Guten Tag Herr Hundt,
mir geht es darum, wie sich die Frage der Umlage von Versicherungskosten in einer größeren WEG darstellt, wenn bei dem Abschluss einer Wohngebäudeversicherung ein Selbstbehalt von 2500,- € /Fall/Jahr vereinbart wurde.
Wer profitiert davon? Hat u. U. ein Mieter etwas davon, falls die Mehrkosten, die unterhalb der 2500,- € von der EigWohngemeinschaft getragen werden? Hat der Vermieter etwas davon, indem Schäden von der Allgemeinheit durch den SB bezahlt werden und er sie nicht in voller Höhe auf die Mieter abwälzen muss (also mieterfreundlich handelt)? Ist in diesem Zusammenhang der Nichtvermieter, also selbst bewohnender Eigentümer im Nachteil (trägt sowohl die erhöhte Prämien als auch die verursachten Mehrkosten, die im Bereich des SB liegen)?
Zum Hintergrund: Die Leitungswasserschäden (Rohrbruch) haben sich im ca. 35 Jahre alten Wohngebäude in den letzten Jahren gehäuft, sodass der ursprüngliche Vertrag (ohne SB) gekündigt wurde. An die Stelle ging die Hausverwaltung eine Versicherung ein, die 2500,- SB vorsieht.
02.02.2022 - 13:17
Hallo E. Dan,
ich denke Sie haben das schon sehr gut zusammengefasst. Da kann ich nichts Sinnvolles ergänzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2022 - 03:06
Hallo, Herr Hundt,
meine Gebäudeversicherungsprämie hat sich innerhalb von 10 Jahren von 188,– € auf 1241,– € jährlich erhöht, bedingt durch 2 Wasserschäden, die im angrenzenden Nachbarobjekt des Vermieters verursacht wurden und sich auch bei mir auswirkten. Ich kann nicht nachvollziehen, dass ich bei der Prämienerhöhung einbezogen werde, ‘mal abgesehen davon, dass es sich um eine Preissteigerung von 560% handelt. Für eine Erklärung wäre ich Ihnen dankbar.
Freundliche Grüße
H.D.
25.07.2022 - 11:13
Hallo H. Schulte,
leider sind Verträge über mehrere Gebäude möglich und üblich, so dass ich kaum Handlungsspielraum für sie sehe. Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln, das ist entscheidend.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.08.2022 - 15:14
Hallo Herr Hundt, eine interessante Frage ist, wie es sich in folgender Situation mit einer nachträglich eingeführten Selbstbeteiligung bei der Gebäudeversicherung im Schadenfall verhält: in jüngster Vergangenheit (innerhalb der letzten 3 Jahre) wurden an einem Mietobjekt zwei Wasserschäden durch den Gebäudeversicherer reguliert. 1. Schadenverursacher: Handwerksbetrieb (nachweislich unsachgemäß ausgeführte Arbeiten) ; 2. mutmaßlicher Schadenverursacher (nicht abschließend nachweisbar): damalige Mietpartei (unsachgemäße Handhabung der Reinigung eines Duschabflusses). Die Revisionsabteilung des Gebäudeversicherers stellt nun ca. 2 Jahe nach der letzten Schadenregulierung fest, dass das Vertragsverhältnis (im Sinne der Wirtschaftlichkeit bzw. Versicherungsgemeinschaft) nach Ablauf der noch bestehenden Restvertragslaufzeit (Regellaufzeit 12 Monate, jeweils immer stillschweigende Verlängerung zum Ablauf) nur bei einer Zustimmung zu einer Zusatzvereinbarung über eine zukünftige Selbstbeteiligung i.H.v. €1.000 (gilt ausschließlich für Leitungswasserschäden) fortgesetzt werden könne. Individuelle Anfragen bei alternativen Versicherern (mit vergleichbaren Tarifwerken bzw. zu zahlenden Beiträgen) inkl. Vorlage der bisherigen Schadenhistorie wurden bereits abgelehnt, somit bleibt nun nur die Option, dieser Zusatzvereinbarung des bestehenden Versicherungsverhältnisses zuzustimmen, um den Gebäudeversicherungsschutz nicht zu verlieren. Ob dies alles – versicherungsretchlich gesehen – seine Richtigkeit hat befindet sich momentan bei der Verbraucherzentrale in Klärung.
Sollte ein dritter Schadenfall eintreten und die €1.000 Selbstbeteilgung greifen, so ist diese zunächst vom Versicherungsnehmer (Vermieter) zu begleichen. Die entscheidende Frage lautet nun: ist diese – auf den o.g. Umständen basierende – Selbstbeteiligung dann über die Betriebskosten auf die Mietpartei umlagefähig? Sämtliche Positionen der umlagefähigen Betriebskosten (einschließlich Gebäudeversicherung) sind im vorliegenden Mietvertrag eindeutig definiert und werden durch die jährliche Abrechnung jeweils aktuell beziffert (keine Betriebskostenpauschale). Der Mietvertrag mit der aktuellen Mietpartei wurde vor der Ankündigung der Versicherung über die Erhöhung der SB abgeschlossen allerdings erst 1 Jahr nach ungekürzter Regulierung des letzten Schadens. Insofern könnte man der Revision des Versicherers schon unterstellen, dass ein Zeitfenster von 2 Jahren doch etwas lang ist (das wäre wieder eine versicherungsrechtliche Fragestellung), um eine derartige Forderung nach Erhöhung der SB festzustellen.
Vermieter oder – je nachdem, ob die SB umlagefähig ist oder nicht – die Mietpartei hätten somit mit Nachteilen durch Ereignisse zu rechnen, für die nicht sie selbst jedoch andere, Dritte der Vergangenheit ursächlich und verantwortlich zeichnen.
30.08.2022 - 20:53
Hallo Linus,
ich fürchte es scheitert schon daran, dass die Kosten einer SB nicht “laufend entstehen”. Siehe § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.12.2022 - 14:15
Sehr geehrte Damen und Herren,
heute habe ich meine Betriebskostenabrechnung erhalten. Unter dem Punkt “Sach- und Haftpflichtversicherung” wurden im Jahr 2020 noch gesamt 300,60 (damit mein Anteil mit 40,41 EUR) beziffert. In der Abrechnung für 2021 sind nun plötzlich gesamt 745,45 (mein Anteil 100,21 EUR) angegeben.
Wie verhalte ich mich hier?
Vielen Dank
05.12.2022 - 11:47
Hallo Anke,
Sie wollten beim Vermieter nachfragen, wie es zu der Kostensteigerung kommen konnte. Vielleicht eine andere Einstufung bei der Versicherung oder ein Versicherungswechsel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.09.2023 - 22:41
Hallo,
In unseren Nebenkosten war der Punkt Gebäudeversicherung immer ca. 220 Euro jährlich und das auch seit Jahren relativ konstant. Für die Nebenkostenabrechung 2022 die wir unlängst bekommen haben beträgt diese nun 400euro. Auf Rückfrage teilt mir der Vermieter mit, er habe für das Jahr 2022 die Versicherungsleistungen erhöht. u.a. Um eine Gebäude Elementarversicherung. Darf mein Vermieter das einfach so, ohne Vorankündigung oder Einwilligung. Ohne dass es einen schaden gab?
09.09.2023 - 14:02
Hallo Thomas,
hier eine Hilfe: Neue Nebenkosten auf Mieter umlegen – So gehen Vermieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.10.2024 - 13:32
Hallo,
wir wohnen mit drei Mietparteien in einem Doppelhaus. 1 Mietpartei = 1 DHH / 2 Mietparteien = andere DHH.
Der Mieter der gesamten DHH hatte vorletztes Jahr einen Wasserschaden verursacht.
Nun bekamen wir die NKA für letztes Jahr und sehen, dass die Wohngebäudeversicherung von bislang 473,61€ auf nunmehr 1.091,11€ angestiegen ist.
Wie kann das sein, wenn doch der verursachende Mieter eine Haftpflichtversicherung hat, die den Schaden reguliert hat?
Und vor allem: darf denn diese Erhöhung auf alle Mietparteien umgelegt werden?
Besten Dank für Ihre Einschätzung.
Fam. Lück
23.10.2024 - 14:03
Hallo Fam. Lück,
Erhöhte Gebäudeversicherungsbeiträge können auf alle Mieter umgelegt werden, so ist das leider.
Wenn tatsächlich die Haftpflichtversicherung des Mieters den Schaden reguliert hat und die Gebäudeversicherung gar nicht involviert war, hat die Erhöhung damit nichts zu tun. Es kann natürlich sein, dass die Gebäudeversicherung gezahlt hat und sich den Schaden von der Haftpflichtversicherung erstatten lassen hat. In dem Fall wäre ein Zusammenhang zumindest denkbar, auch wenn der Gebäudeversicherung durch den Schaden keine Kosten entstanden sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt