Alle Mieter die jeden Monat pünktlich Ihre Nebenkostenvorauszahlung leisten müssen laut Gesetz innerhalb von zwölf Monaten nach dem Abrechnungszeitraum eine Nebenkostenjahresabrechnung von Ihrem Vermieter bekommen.

Diese Frist des Vermieters ist den meisten Mietern auch bekannt – doch gibt es für Sie selbst auch Fristen die im Zusammenhang mit der Abrechnung zu beachten sind oder ist nur der Vermieter gesetzlich zur Einhaltung bestimmter Fristen verpflichtet?

Im folgenden Artikel soll Ihnen als Mieter ein Überblick über die für Sie wichtigen Fristen im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung gegeben werden. Welche Fristen habe ich als Mieter überhaupt zu beachten und was ist die Rechtsfolge bei einem Fristversäumnis?

Alles zu den für Sie als Mieter geltenden Fristen erfahren Sie hier.

I. Für den Mieter geltende Fristen bei der Nebenkostenabrechnung

Für den Mieter sind zwei Fristen im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung zu beachten, um Rechtsnachteile zu vermeiden.

Dies ist zum einen die übliche Zahlungsfrist den Nebenkostenzahlbetrag betreffend und zum anderen die nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bestimmte Einwendungsfrist, die der Mieter beachten muss, um rechtzeitig seine Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen zu können.

Für die zu beachtenden Fristen bezüglich der Nebenkostenabrechnung kommt es darüber hinaus natürlich auch auf die vereinbarten Nebenkostenzahlungsart an, denn die Vorschriften zur Nebenkostenabrechnungspflicht und die damit zusammenhängenden Fristenregelungen gelten nur für Mietverhältnisse bei denen keine Nebenkostenpauschale, (auch Betriebskostenpauschale genannt) vereinbart ist.

Eine Vereinbarung über eine Pauschale liegt dann vor, wenn Sie als Mieter unabhängig von Ihrem tatsächlichen Verbrauch einen pauschalen Betrag zur Abgeltung der Nebenkosten bezahlen -meist ebenfalls monatlich. Eine Abrechnung ist dann schon vom Sinn und Zweck der Pauschalregelung unnötig. Einwendungen könnten dann zum Beispiel nach einer Belegeinsicht wegen Wucher (“sittenwidriger Überzahlung”) oder unwirksamen Zahlungsposten oder ähnlichem geltend gemacht werden. Die genannte Einwendungsfrist gilt daher zwar nicht jedoch die übliche Verjährungsfrist.

Achtung: Die Einwendungsfrist hat auch keine Gültigkeit für den preisgebundenen Wohnraum, BGH Urteil vom 20.07.2005, Az.: III ZR 371/04.

II. Einwendungsfrist des Mieters im Einzelnen

Für den Fall, dass der Mieter seiner Nebenkostenabrechnung widersprechen will, ist für diesen in § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB die Möglichkeit Einwendungen zu erheben, gesetzlich festgelegt und unabdingbar geregelt:

“…Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten….

…(Abs. 4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.”

1. Was heißt ab Zugang der Nebenkostenabrechnung?

Die Formulierung “ab Zugang” bedeutet zunächst, dass der Lauf der Einwendungsfrist für den Fristbeginn den Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter voraussetzt.

Für Sie als Mieter ergibt sich danach insoweit nur Positives, denn dass heißt zum einen “ohne Abrechnung auch keine Einwendungsfrist” und zum anderen muss der Vermieter den Zugang bei Ihnen als Mieter beweisen.

Zugang meint dabei entsprechend § 130 BGB nicht viel mehr als das die Erklärung -hier die Abrechnung – in den Machtbereich des Erklärungsempfängers – hier also in Ihren Machtbereich als Mieter – gelangt sein muss.

Sie müssen die Abrechnung also tatsächlich auch erhalten haben.

Aber Vorsicht: Die eingeräumte Einwendungsfrist zu Überprüfung der Nebenkostenabrechnung auf Fehler hat keinen Einfluss auf die Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung (siehe unter II. Zahlungsfrist).

2. Wie berechnet sich die 12- Monatsfrist?

Die 12 monatige Einwendungsfrist beginnt für den Mieter mit dem Tag des Zugangs und endet mit dem Tagesablauf des entsprechenden Tages zwölf Monate später.

3. Rechtsfolge bei verschuldetem Fristversäumnis

Versäumt der Mieter die für ihn geltende Einwendungsfrist gegen die formell korrekte Abrechnung, so kann er zunächst grundsätzlich keinerlei Einwände mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend machen.

Dass heißt in der Praxis für Sie als Mieter, dass eine Fristversäumnis zunächst keinen direkten unmittelbaren Einfluss auf die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung hat. Eine eigentlich (teil-)unwirksame Nebenkostenabrechnung wird nach der Fristversäumnis nicht wirksam, sondern es ist die Möglichkeit der Angreifbarkeit der Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen, da eventuell gegebene materielle und formelle Einwendungen nicht mehr geltend gemacht werden können, vergleiche Amtsgericht Bremen Entscheidung vom 08.06.2007, Az. 7 C 45/07.

4. Unverschuldete Fristversäumnis

Für den Fall das der Mieter kein Schuld an dem Versäumnis der Einwendungsfrist trägt, kann er die Geltendmachung der Einwendung nachholen, vergleiche BGH Urteil vom 12.01.2011, Az: VIII ZR 148/10.

Eine solche Nachholung muss aber unmittelbar nach dem Wegfall des Hindernisses wegen dem die Einwendungen nicht rechtzeitig erhoben werden konnten erfolgen. Als Beispiel für eine unverschuldete Fristversäumnis ist hier an eine schwere Erkrankung oder eine wider Erwarten verzögerte Postzustellung zu denken.

Eine unverschuldete Fristversäumnis liegt hingegen grundsätzlich nicht vor, wenn diese auf einem Rechtsirrtum oder einer Rechtsunkenntnis beruht. Dass heißt, sie können sich als Mieter nach dem Fristversäumnis nicht darauf berufen sie hätten die Frist nicht gekannt.

III. Zahlungsfrist in der Nebenkostenabrechnung

Die zweite wichtige Frist die der Mieter im Zusammenhang mit seiner Nebenkostenabrechnung beachten muss ist die Zahlungsfrist bezüglich einer entsprechenden Nachforderung.

Ein etwaiger nachzuzahlender Nebenkostenbetrag ist nämlich mit Erhalt der Abrechnung sofort fällig nach § 271 Abs. 1 BGB, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist.

Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten wird daher nach dem Urteil des BGH vom 08.03.06 Az.: VIII ZR 78/06 grundsätzlich mit der Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig.

Die Rechtsfolge einer nicht rechtzeitigen Zahlung der fälligen Nebenkostennachzahlung durch den Mieter ist dann grundsätzlich ein Zahlungsverzug.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 286 Abs. 3 BGB müssen offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung beglichen werden.

IV. Verjährungsfrist

Über diese Fristen hinaus gilt es für den Mieter auch die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren zu beachten nach den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.

Etwaige Ansprüche auf bestehende Nebenkosten / -guthaben können danach nur bis zum Ablauf von 3 Jahren nach Anspruchsentstehung durchsetzbar geltend gemacht werden. Ab diesem Zeitpunkt steht dem Vermieter ein Leistungsverweigerungsrecht zu, § 214 BGB. Sie können aber gegebenenfalls mit Ihrer verjährten Forderung aufrechnen nach § 215 BGB.

V. Fazit

Als Mieter sollten Sie die Augen bezüglich Ihrer Nebenkostenabrechnung offen halten um Ihre Ansprüche nicht zu verlieren. Sie sollten Ihre Abrechnung am Besten gleich nach Erhalt auf formelle und materielle Fehler prüfen – oder am besten prüfen lassen-

und diese schriftlich gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen.