Bei Mietverträgen in denen der Mieter monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung leistet haben Sie als Vermieter unabhängig von Ihrer eventuellen Eigentümerstellung die gesetzliche Pflicht jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Doch wissen Sie eigentlich genau für welchen und in welchem Zeitraum Sie die Nebenkostenabrechnung erbringen müssen und kennen Sie die gesetzlichen Regelungen dazu?
Unabhängig von der Frage der formellen und materiellen Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung ist nämlich ebenso wichtig zu wissen, ob Sie als Vermieter und Eigentümer gewisse Fristen im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung beachten müssen und wie sich diese berechnen. Darüber hinaus droht bei Fristversäumnissen auch ein Anspruchsverlust auf entsprechende Nebenkostennachforderungen.
So sollten Sie als Vermieter im Rahmen Ihrer Nebenkostenabrechnung immer die Frist des Abrechnungszeitraums, die Abrechnungsfrist, sowie Ihre eigene Zahlungsfrist bei Rückerstattungen im Auge zu behalten.
Im folgenden Artikel wird Ihnen als Vermieter und Eigentümer daher ein Überblick über die für Sie wichtigen Fristen bezüglich der Nebenkostenabrechnung gegeben. Dazu erklären wir die Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB, die Verjährungsfrist sowie die mögliche zeitliche Verwirkung von Ansprüchen aus der Nebenkostenabrechnung.
Inhalt: Die Vermieter-Fristen bei der Nebenkostenabrechnung
I. Der Abrechnungszeitraum
In § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB wird bestimmt, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist. Dies nennt man auch den sogenannten Abrechnungszeitraum, also den Zeitraum, über den der Vermieter überhaupt eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen hat.
In den meisten Fällen entspricht dieser Zeitraum von 12 Monaten dem Kalenderjahr (01.01. bis 31.12.), dies ist aber keinesfalls gesetzliche Pflicht. Gerade weil nicht jeder Mietvertrag am 01.01. zu laufen beginnt, ist auch ein anderer Abrechnungszeitraum zulässig. Entscheidend ist einzig, dass dieser 12 Monate nicht übersteigt.
So ist beispielsweise eine Abrechnung vom 01.10. eines Jahres bis zum 30.09. des Folgejahres unproblematisch zulässig.
Ein Gleichlauf von Abrechnungsperiode und Mietvertragsbeginn oder Mietvertragsende ist nicht erforderlich und auch meist nicht möglich. Vielmehr ist es so, dass sich diese in vielen Fällen nicht überschneiden, so dass die einzelnen Zeiträume die auf den neuen oder alten Mieter fallen bezogen auf den Abrechnungszeitraum herausgerechnet werden müssen.
Dass heißt beispielsweise, dass Sie als Vermieter keine Teilabrechnungen – erst für den ausziehenden und dann für den neu einziehenden Mieter – erstellen müssen, sondern dass es genügt, wenn Sie Ihre übliche Jahresabrechnung erstellen und dann den Gesamtbetrag auf die jeweiligen Mieter nach Mietzeit verteilen und diesen auch samt Anteil mitteilen.
Zur Veranschaulichung ein Beispiel:
Ihre Mieterin Sabine hat Ihren Mietvertrag wirksam zu 30.11.2013 beendet und durch viel Glück ist Ihr neuer Mieter Peter auch bereits am 01.12.2013 eingezogen. Ihre Nebenkostenabrechnung bezieht sich bisher immer auf das Kalenderjahr so dass Sie bisher immer für den Zeitraum vom 01.01 eines Kalenderjahres bis zum 31.12 desselben Jahres abrechneten.
Wenn Sie nun in diesem Beispiel Ihre Nebenkostenabrechnung erstellen, müssen Sie den Anteil von Sabine (11 Monate) und den Anteil von Peter (1 Monat) bezogen auf den Gesamtnebenkostenbetrag berechnen und so auch die jeweilige Nachzahlung feststellen.
Darüber hinaus sind Sie gemäß § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB als Vermieter zur Erstellung von Teilabrechnungen auch gar nicht verpflichtet.
Als Vermieter könnten Sie allerdings aus gewissen Umständen heraus, an einem Abweichen vom regulären Nebenkostenabrechnungszeitraum Interesse haben.
Bei einem Abweichen von der gesetzlichen Frist des Abrechnungszeitraums gilt für alle Vermieter Folgendes:
- Gemäß § 556 Abs. 4 BGB kann von der gesetzlichen Regelung und damit dem Abrechnungszeitraum von 12 Monaten zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden.
- Erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung über einen längeren Abrechnungszeitraum, wie beispielsweise 16 Monate, ist grundsätzlich eine für den Mieter nachteilige Regelung im Sinne des § 556 Abs. 4 BGB gegeben und die Nebenkostenabrechnung ist unwirksam.
- –> Rechtsfolge ist, dass der Mieter – wie bei der Nichterstellung der Abrechnung – eine etwaig geforderte Nebenkostennachzahlung verweigern kann und darüber hinaus laufende Nebenkostenzahlungen zurückbehalten kann, bis er eine korrekte Abrechnung über einen ordnungsgemäßen Zeitraum erhält.
Hinweis: Es gibt insoweit allerdings eine Ausnahme:
Nach dem Urteil des BGH vom 27. 07. 2011, Az.: VIII ZR 316/10 soll eine einmalige Verlängerung des Abrechnungszeitraums im Einvernehmen mit allen Mietern und mit sachlichem Grund zulässig sein. Ein sachlicher Grund für die Verlängerung soll danach die Veränderung der zeitlichen Lage des Abrechnungszeitraumes, wie beispielsweise die Umstellung auf das Kalenderjahr sein.
Ein kürzerer Abrechnungszeitraum wird grundsätzlich nicht als für den Mieter nachteilig betrachtet. Damit ist Ihnen als Vermieter eine Verkürzung des Abrechnungszeitraums durchaus möglich und beispielsweise bei einem Mieterwechsel innerhalb des Abrechnungszeitraums auch empfehlenswert.
Merke:
Als Vermieter dürfen Sie Ihrer Nebenkostenabrechnung in jedem Fall maximal auf einen Zeitraum von 12 Monaten erstrecken.
Überschreiten Sie in Ihrer Abrechnung die gesetzliche Jahresfrist ist die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich unwirksam!
II. Abrechnungsfrist
Die sogenannte Abrechnungsfrist ist § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelt und bezeichnet die maximale Zeitspanne, die der Vermieter für die Erstellung seiner Abrechnung gegenüber dem Vermieter benötigen darf:
„Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.“
Demnach muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens mit Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich zugegangen sein. Eine rechtzeitige telefonische Mitteilung seitens des Vermieters reicht nicht.
Dass heißt, wenn Sie beispielsweise bei Ihrem Mieter eine jährliche Abrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.01.2013 bis 31.12.2013 erstellen wollen, dann haben Sie dafür noch bis 31.12.2014 Zeit.
Wenn Ihr jährlicher Abrechnungszeitraum dagegen vom 01.06.2012 – 31.05.2013, also abweichend vom Kalenderjahr angelegt ist, dann können Sie die Jahresabrechnung noch bis zum 31.05.2014 erstellen.
Merke:
Wichtig ist, dass Sie innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes die Jahresabrechnung für Ihren Mieter erstellen.
Die Folgen bei Nichteinhaltung der 12-monatigen Abrechnungsfrist sind in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelt:
“Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Damit entsprechen die Rechtsfolgen dabei denen der Überschreitung des Abrechnungszeitraums – auf die obigen Ausführungen wird insoweit Bezug genommen.
Dass heißt, wenn der Vermieter nicht innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist die Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellt und diesem mitteilt, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Geltendmachung etwaiger Nebenkostennachforderungen aus dieser. Erfolgt die Abrechnung seitens des Vermieters verspätet, hat dies damit in der Regel die komplette Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung zur Folge. Der Vermieter kann dann eventuelle Nachforderungen gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen. Bei angestiegenen Nebenkosten wie beispielsweise durch steigende kommunale Gebühren oder ähnlichem, riskieren Sie als Vermieter dann auf den Kosten sitzen zu bleiben.
Auf ein eventuelles Guthaben zugunsten des Mieters hat dies jedoch keine Auswirkungen. Der Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung bleibt auch bestehen, wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung dem Mieter verspätet zustellt.
Etwas anderes gilt nur dann, sofern der Vermieter die verspätete Nebenkostenanrechnung nicht zu vertreten hat. Ein möglicher Grund für eine unverschuldete Verspätung der Nebenkostenabrechnung könnte beispielsweise dann vorliegen, wenn der Mieter unbekannt verzogen ist und der Vermieter die neue Anschrift ausfindig machen muss oder wenn dem Vermieter selbst die Abrechnungen der Versorger unverschuldet zu spät zugestellt bekommt oder aber die verspätete Zustellung auf überdurchschnittlich lange Postlaufzeit zurückzuführen ist.
Kann der Vermieter sich auf entsprechende Umstände berufen, die sein Verschulden ausschließen, gewährt die Rechtsprechung ihm zunächst in der Regel drei weitere Monate nach Ablauf der Abrechnungsfrist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung, BGH Urteil vom 26.07.06,Az.: VIII ZR 220/05.
Merke:
Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate, anderenfalls können etwaige Nachforderungen – auch wenn diese völlig berechtigt sind – ausgeschlossen sein.
Dass heißt für die Praxis, die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter im Regelfall bei einem Abrechnungszeitraum der dem Kalenderjahr entspricht (01.01.-31.01.) spätestens am 31.12 des Folgejahres vorliegen.
Hinweis:
Die Vorschriften zur Nebenkostenabrechnungspflicht und die damit zusammenhängenden Fristenregelungen gelten nur für Mietverhältnisse bei denen keine Nebenkostenpauschale, (auch Betriebskostenpauschale genannt) vereinbart ist.
Eine Vereinbarung über eine Pauschale liegt dann vor, wenn Ihr Mieter unabhängig von dem tatsächlichen Verbrauch einen pauschalen Betrag zur Abgeltung der Nebenkosten bezahlt -meist ebenfalls monatlich. Eine Abrechnung ist dann schon vom Sinn und Zweck der Pauschalregelung unnötig.
Ebenso haben diese Fristen keine Gültigkeit für den preisgebundenen Wohnraum, BGH Urteil vom 20.07.2005, Az.: III ZR 371/04.
III. Zahlungsfrist
Ein weitere wichtige Frist die der Vermieter im Zusammenhang mit seiner Nebenkostenabrechnung beachten muss, ist die Zahlungsfrist bezüglich einer entsprechenden Rückerstattung.
Denn wie bei einem etwaige nachzuzahlenden Nebenkostenbetrag seitens des Mieters, der mit Erhalt der Abrechnung sofort fällig wird nach § 271 Abs. 1 BGB, wenn eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen ist, wird auch der Rückerstattungsanspruch für den Mieter mit Zugang der Nebenkostenabrechnung bei diesem sofort fällig.
Sollte der Vermieter dieser Frist nicht nachkommen droht grundsätzlich die Geltendmachung des Zahlungsverzug seitens des Mieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 286 Abs. 3 BGB müssen offene Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Abrechnung beglichen werden, um nicht bereits von Gesetzes wegen in Verzug zu geraten.
Merke:
Rückerstattungsansprüche des Mieters werden mit Stellung der Abrechnung sofort fällig. Deshalb ist anzuraten diese zeitgleich mit der Stellung der Abrechnung zu begleichen.
IV. Verjährungsfrist
Über diese Fristen hinaus gilt es für den Vermieter auch die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren zu beachten nach den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.
Dass heißt, Sie können bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Anspruchsentstehung des Nebenkostenanspruches diesen noch gerichtlich durchsetzbar geltend machen. Der Nachzahlungsanspruch entsteht dabei mit der formell und materiell wirksamen Nebenkostenabrechnung.
Vermietertipp:
Sollte Ihr Anspruch auf Nebenkosten / -nachzahlung bereits älter als 3 Jahre und damit verjährt sein, können Sie als Vermieter die verjährte Forderung zwar nicht mehr gerichtlich durchsetzen, sie können aber mit dieser aufrechnen, sofern die Aufrechnungslage bereits vor dem Verjährungszeitpunkt bestanden hat, §§ 214, 215 BGB.
V. Sonderfall: Verwirkung
In absoluten Ausnahmefälle gilt es auch für den Vermieter, die zeitliche Grenze der Verwirkung seiner Ansprüche zu beachten. Für eine Verwirkung muss ein bestimmtes Zeitmoment als auch ein Umstandsmoment, den Mieter dazu veranlassen, dass er darauf vertrauen durfte, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr geltend macht, so beispielsweise in der Entscheidung des BGH vom 21.02.2012, Az.: VIII ZR 146/11.
VI. Fazit und Zusammenfassung
Zusammenfassend sollten Sie als Vermieter und Eigentümer auf folgende zeitliche Rahmenpunkte ein Auge zu legen:
| Zeitlicher Rahmen | Rechtsfolge bei Versäumnis oder Überschreitung |
| Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung beträgt 12- Monate; kann verkürzt aber nicht ohne Weiteres verlängert werden. | Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Nebenkostennachforderungen gegenüber dem Mieter. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung etwaiger Nebenkostenguthaben bleibt unberührt. |
| Die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung beläuft sich auch auf 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums | Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Nebenkostennachforderungen gegenüber dem Mieter. Der Anspruch des Mieters auf Auszahlung etwaiger Nebenkostenguthaben bleibt unberührt. |
| Verjährungsfrist 3 Jahre | Der Anspruch ist nicht mehr durchsetzbar; er kann gegebenenfalls noch zur Aufrechnung herangezogen werden. |
| Verwirkung | Der Anspruch geht unter und kann nicht mehr durchgesetzt werden. |
24.04.2016 - 12:43
Danke für den tollen Artikel. Meine Frage: Der Abrechnungszeitraum war immer der Zeitraum des Jahres. Nun bin ich aber zum 30.9.2014 ausgezogen und habe meine Nebenkostenabrechnung erst Ende Oktober 2015 bekommen – also später als 12 Monate nach meinem Auszug. Muss ich trotzdem zahlen – weil ja der Vermieter nicht extra für mich eine Abrechnung früher machen kann/muss??
24.04.2016 - 19:45
Hallo Frau Friedrich,
Ihr Auszug spielt für die Berechnung der Abrechnungsfrist keine Rolle. Stichtag bleibt der 31.12.2015 (12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums).
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2016 - 13:44
Vielleicht können Sie mir weiterhelfen.
Wir haben am 19.04.2016 die Abrechnung für den Zeitraum 11/2013 – 10/2014 erhalten.
Damit sind die 12 Monate Frist längst vorbei.
Der Vermieter sagt jedoch, dass er für die Verspätung nichts kann. Er hat mir damals am
26.10.2015 die Info gegeben, dass er nun die Unterlagen vom Finanzamt zurück bekommen habe. Die Betriebskostenabrechnung wurde von Techem am 29.03.2016 erstellt.
Der Vermieter ist doch nun der Auftraggeber von Techem und hat dafür zu sorgen, dass er die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig übergeben kann. Auch mit der sehr späten Übergabe der Daten vom Finanzamt hätte die Abrechnung uns doch eher erreichen müssen?
Gruß Marco
05.05.2016 - 02:10
Hallo Marco,
ich wüsste nicht, auf welche Unterlagen vom Finanzamt Ihr Vermieter hätte warten können. Erfahren Sie das am besten im Detail.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.05.2016 - 13:06
Ich hoffe sie können mir helfen:
Am 23.01.2016 wurde uns die Nebenkostenabrechnung von Techem erstellt am 16.01.2016 für das Jahr 2014 zugestellt. Wir müssten 300 Euro nachbezahlen. Wie haben dies abgelehnt, da der Abrechnungszeitraum nicht eingehalten wurde. Unser Vermieter meint nun das er für die Verspätung nichts könne und daher noch 3 Monate später nach Abrechnungszeitraum die Nachzahlung einfordern kann. Stimmt das? Muss er uns das beweisen? Vielen Dank vorab für die Antwort!
31.05.2016 - 13:51
Hallo Jessica,
dieser Beitrag hilft Ihnen: Nebenkostenabrechnung: Wann hat der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.06.2016 - 19:06
Guten Tag. Wir sind am 1.7.2008 eingezogen. Wir haben nie eine Nebenkostensbrechnung erhalten. Heißt nie nachgezählt und nie eine Gutschrift erhalten. Der Vermieter ist verstorben. Nun hat es seine Enkelin übernommen. Zum ersten Mal erhielten wir eine Nebenkostensbrechnung. Sollen an die 300 Euro nachzahlen. Es wurde die Müllabfuhr berechnet. Ok ( muss man etwas beachten ? Grundgebühren. Leerungen..) Schornsteinfeger 2 mal. Ok. Aber ich staune über die Wohngebäudeversicherung. Müssen wir diese komplett bezahlen ?? Und die Grundsteuer auch ?? Da schickte sie den Beleg für 2014 mit. Wie sind für Verjährungsfristen? Kann sie noch mehr nachfordern ? Grüße und Danke im Voraus.
10.06.2016 - 11:06
Hallo Frau Schmidt,
ich kann hier leider nicht auf alle Ihre Fragen eingehen. Schauen Sie als erste in Ihren Mietvertrag und prüfen Sie, welche Nebenkosten Sie tragen müssen. Im Anschluss sollten Sie sich mit den Fristen oben im Artikel befassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.08.2016 - 15:21
Guten Tag! Meine Frage als Vermieter ist: Kann der Mieter eine Neuberechnung für 2014 und 2015 verlangen, obwohl er alles mit Unterschrift und Bezahlung akzeptiert hat?
16.08.2016 - 16:02
Hallo Frau Hübscher,
der Mieter ist an die Widerspruchsfrist für die Nebenkostenabrechnung gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.12.2016 - 17:08
Hallo liebes Mietrecht.org Team,
Habe eine Frage als Mieter: Unsere WG hat im November dieses Jahres (2016) eine Nachzahlungsforderung von Oktober bis Dezember 2015 (Ersten 3 Mietmonate) erhalten, die uns total unschlüssig erscheint. Ist diese so spät überhaupt noch gültig? Ich habe mal gehört dass sie bis Ende März des kommenden Jahres vorliegen muss? Was kann man tun?
MfG
10.12.2016 - 17:41
Hallo Maxim,
mit der Abrechnungsfrist befasst sich der Artikel oben. Leben Sie am besten nochmals genau nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2017 - 09:44
Guten Tag!
Ich habe eine Frage als Mieter.
Unsere Hausverwaltung hat die NK-Abrechnung für 2013 im November 2014 erstellt. Hieraus ergab sich für uns ein Guthaben. In 2015 wurde diese Abrechnung korrigiert wodurch sich das bis dahin noch nicht ausgezahlte Guthaben für uns erhöhte. Der Betrag wurde uns in 2015 überwiesen.
Im März 2016 kam eine weitere Korrektur der 2013er Abrechnung in der man uns mitteilte, dass man sich bei unseren geleisteten Abschlägen verrechnet habe und wir dadurch einen viel zu hohen Betrag erstattet bekommen haben. Nun fordert man die Differenz von 300€ zurück.
Wir haben diese Forderung mit Verweis auf § 556 Abs. 3 BGB schriftlich abgelehnt. Seit diesem Schreiben haben wir von der Hausverwaltung nichts mehr gehört.
Nun droht die Hausverwaltung mit dem Anwalt um ihre Forderung durchzusetzen.
Sind wir im Recht, die Rückzahlung zu verweigern?
02.01.2017 - 16:46
Hallo Frau Geske,
Ihr Verweis auf §556 BGB war sicher erstmal richtig. Ihren Einzelfall müssen Sie im Zweifel mit einem Anwalt besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.01.2017 - 13:27
Guten Tag!
ich benötige Ihre Hilfe/ Meinung zu meinem Fall. Und zwar habe ich am 23.12.2016 die Abrechnung der Hausnebenkosten 2014/2015 erhalten. In dieser steht :”Abrechnungszeitraum 1.10.2014-30.9.2015 “.
Demnach ist die Abrechnungsfrist von 12 Monaten abgelaufen und die Forderung kann nicht geltend gemacht werden. Diesbezüglich, habe ich ebenso geantwortet. Daraufhin bekam ich einen Brief, “[…] , dass die Abrechnung der Hausnebenkosten bis zum 31.12.2015 erfolgt sein muss” und, dass ich den ausstehenden Betrag unverzüglich überweisen soll, um weitere Kosten die mir sonst entstehen würden, zu vermeiden.
Vorweg ist das Datum “31.12.2015” fehlerhaft, und die Dame meinte vermutlich den 31.12.2016.
Dennoch, habe ich mich etwa geirrt?
Für Ihre Hilfe wäre ich Ihnen mehr als dankbar!
Mit freundlichen Grüßen.
15.02.2017 - 17:17
Hallo,
ich hab eine Frage. Wir wohnen seit 1.11.2015 in unserer Wohnung und haben noch keine Nebenkostenabbrechnung erhalten. Beim nachfragen, wurde uns gesagt, dass wir für 2015 80€ hätten nachzahlen müssen, aber da dies schon Verjährt ist wäre das egal. Ist die Hausverwaltung nicht in der Pflicht uns dies schriftlich mitzuteilen?
Ich muss dazu sagen, dass unsere Hausverwaltung viel Mist macht & ich mir nicht sicher bin, ob wir hätten was zahlen müssen oder ob wir etwas wieder bekommen würden.
Mit freundlichen Grüßen
24.04.2017 - 15:29
Hallo,
ich habe eine Abrechnung für das vergangene Jahr erhalten. Darin sind Versicherungskosten enthalten. Die Versicherung wurde unterjährig neu abgeschlossen. Nun werden Veesicherungskosten für insgesamt 18 Monate abgerechnet, also bis einschließlich Juni des laufenden Jahres. Die Abrechnung bezieht sich aber doch eigentlich immer auf einen einheitlichen Zeitraum (hier: 1.1-31.12), oder? Oder dürfen hier die für 18 Monate auf 12 Monate verteilt werden und im Folgejahr wird es entsprechend “billiger”?
Können Sie mir Rat geben? Vorab schon mal vielen Dank!
12.07.2017 - 09:00
Hallo liebes Team von Mietrecht,
ich wohne in einer WG und wir haben die Nebenkostenabrechung von 2015 über 500 Euro Rückerstattung im Dezember 2016 erhalten. Doch unser Vermieter zögert die überweisung bis heute hinaus, darf er das?
22.07.2017 - 14:03
Hallo Junior,
lesen Sie am besten den Teil “III. Zahlungsfrist”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.07.2017 - 08:30
Hallo,
wir erhielten im Frühjahr 2016 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015. Bei Prüfung stellten wir jedoch fest, dass diese in mehreren Punkten völlig falsch war. Wir reklamierten also, und erhielten im Sommer 2016, nach mehreren Anfragen wann denn die korrekte Abrechnung käm, eine geänderte, wiederum total falsche Nebenkostenabrechung. Wir reklamierten wieder, und erhielten jetzt die wiederum geänderte Abrechnung für das Jahr 2015 vor etwa 3 Wochen. Jetzt meine Frage): Müssen wir die dort berechnete Nachforderung noch zahlen ? Oder war der Vermieter trotz mehrerer Mahnungen unserseits zu spät dran ???
Über eine rasche Antwort würde ich mich sehr freuen. Im Voraus vielen Dank.
25.07.2017 - 09:33
Hallo,
Ich habe folgendes Problem:
Bin schon seit 1 Monat aus der Wohnung ausgezogen.
Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück mit dem Verweis auf Mietvertrag, wo steht: „Der Vermieter darf die Kaution so lange einbehalten, bis über die Heizkosten und sonstigen Betriebskosten abgerechnet worden ist. Im übrigen wird die Kaution 6 Monate nach Vertragsende und erfolgter Räumung zur Zurückzahlung fällig. Bis dahin muss der Vermieter feststellen, ob Gegenforderungen bestehen, die mit der Kaution aufgerechnet werden können“.
Der Vermieter hat mit aber noch keine Jahresabrechnung für das Jahr 2015 und 2016 zugeschickt.
Bin mir aber 100% sicher, dass der Vermieter eine Ziemlich hohe Rückzahlung leisten soll, da die Wohnung fast das ganze Jahr leer war.
Wie kann ich hier vorgehen?
Danke
27.07.2017 - 14:53
Hallo Mieter,
hier ein Link für Sie: https://www.mietrecht.org/nebenkosten/zurueckbehaltungsrecht-nichterstellung-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.01.2018 - 17:15
Hallo zusammen,
wie verhält es sich wenn:
die Abrechnung für 2016 ein Erstellungsdatum Mitte Dezember 2017 aufweist,
aber der Brief einen Poststempel vom 23.01.2018 hat?
Gilt das “angebliche Erstellungsdatum” 22.12. oder mein Erhalt 23.01. ???
29.01.2018 - 20:42
Hallo,
entscheidend ist immer der Zugang der Nebenkostenabrechnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2018 - 18:18
Hallo,
Ich habe zum Sonntag, den 25.02.18 die Nebenkostenabrwchnung mit einer Nachzahlung erhalten. Vermieter fordert von mir die Barzahlung schon gleich zum 01.03.2018.
Im Internet lese ich aber immer wieder, dass ich dazu wohl 30 Tage Zeit habe.
Lg Katja
15.03.2018 - 14:44
Hallo,
als geschäftsführender Gesellschafter habe ich ein Büroobjekt angemietet. Bisher habe ich keine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2015 und 2016 erhalten. Gelten hier die gleichen Fristen wie im privaten Bereich, oder sind für gewerblich genutzte Objekt andere Abrechnungsfristen gültig.
Stuttgart, 15.03.2018
31.05.2018 - 07:36
Guten Tag,
meine Vermieter bestehen aus einer Erbengemeinschaft . Bis vor 3 Jahren habe ich immer pünktlich meine Nebenkostenabrechnung bekommen. Vor 3 Jahren ist nun die Person, die die Abrechnungen immer zuverlässig erstellte, verstorben und die Erstellung ging an eine Nichte der Verstorbenen über. Diese Dame kommt nicht in die Gänge. Im Juli 2017 wurden mir zwei Abrechnungen zugleich präsentiert; eine von 2015, die andere von 2016. Des Friedenswillen habe ich auch die verjährte Abrechnung beglichen. Inzwischen habe ich die Nebenkostenvorauszahlung erhöht und weiß daher noch nicht, ob und wieviel ich für 2017 nachbezahlen muss. Leider lässt die Abrechnung auch dieses Jahr auf sich warten. Nun zu meiner Frage: Wie verhält es sich bei einem Guthaben? Wann verfällt mein Anspruch auf Nebenkostenrückzahlung wie genau habe ich diesen Geltend zu machen?
Herzlichen Dank
31.05.2018 - 07:44
Hallo Mariella,
danke für Ihren Beitrag. Hier zwei Links für Sie:
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-fristen/
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/zurueckbehaltungsrecht-nichterstellung-nebenkostenabrechnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.09.2018 - 11:46
Hallo, ich habe eine Frage zur Nebenkostenabrechnung.
Wir sind am 01.03 2017 in die Wohnung eingezogen. Am 07.01.2018 wurde die Heizung abgelesen.
Ich muss dazu sagen, dass unser Vermieter mit einer Hausverwaltung zusammen arbeitet.
Bis wann muss uns die Nebenkostenabrechnung denn vorliegen.
Herzlichen Dank
18.09.2018 - 14:19
Hallo Manuela,
über das Kalenderjahr 2017 muss der Vermieter bis Ende 2018 abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2018 - 13:03
Hallo eine Frage zur Nebenkostenabrechnung.
Ich habe erst nach mehrfacher Mahnung meinerseits vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 im August 2018 erhalten. Es ergab ein Guthaben welches ich von der nächsten Miete einbehalten habe. Habe ich auf Grund dieser wesentlich verspäteten Abgabe der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter das Recht die gesamten im Jahr 2016 gezahlten Nebenkosten zurück zu fordern ?
Viele Grüße
Martin Lange
30.03.2019 - 12:09
Sehr geehrter Herr Hundt
Folgende Situation:
BK-Abrechnung am 10.2.2019 mit Zahlungsfrist zum 31.3.2019. Widerspruch gegen einen Posten am 12.3.2019.
Wollten eigentlich Belege einsehen, aber seit dem 25.3 2019 liegt mein Mann auf der Intensivstation
und ich bin psychisch so angeschlagen, dass ich den cholerischen Hausverwalter nicht entgegentreten kann. Leider haben wir hier keine Vertrauensperson, die wir beauftragen könnten.
Vielleicht haben Sie einen Idee, was ich jetzt tun könnte. (Zahlungsfrist)
Vielen Dank im Voraus
30.03.2019 - 18:22
Hallo Antje,
zahlen Sie unter Vorbehalt der Prüfung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.05.2019 - 07:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
leider ist in Ihren Abrechnungsbeispielen der Ausnahmefall nicht dabei.
Mein Abrechnungszeitraum war 01.07.17 – 30.06.18 (für diesen Zeitraum wurde mir auch bereits die Nebenkostenabrechnung erstellt).
Nun bin ich am 31.08.18 aus der Wohnung ausgezogen. D.h. mir fehlt jetzt noch die Nebenkostenabrechnung 01.07.18 – 31.08.18 (also für die letzten beiden Monate).
Wie lange hat mein Vermieter für diese letzte Nebenkostenabrechnung Zeit?
Bis zum 30.06.19 oder bis zum 30.06.20 ????
Wenn ich das Auszugsdatum 31.08.18 nehme, jedoch der neue Abrechnungszeitraum 01.07.18 – 30.06.19 war, dann müsste ich ja bis 30.06.20 warten. Kann das stimmen??
Im Voraus besten Dank.
Ina Werner-Hoff
08.05.2019 - 08:00
Hallo Ina,
genau, der 30.06.2020 ist der Stichtag.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.04.2020 - 14:18
Ich habe eine vermietete Wohnung 5/2017 geerbt + den MV von 2010 übernehmen müssen. Die NK-Abrechnung 17/18 läuft von Okt-Sept, Techem (wegen Gemeindeabrechnung anfangs folgendem Jahr) schickt Daten im April 19. Die Abrechnung erhielt die M. am 19. Mai 19, wurde angenommen und ihr Guthaben rückerstattet. Am 23.Okt 19 informierte mich meine M., dass sie im Dez 18 ihre Wohnungsgrösse von einem Architekten vermessen lassen und ganz vergessen habe, mir dies mit zu teilen. Im Mietvertrag steht “Vereinbarte Wohnfläche für Berechnungszwecke:40qm inkl. 1/2 Terrassenfläche” – seit 2010 sind ihr in NK-Abrechnung immer nur 31,58qm WF (statt neu 33qm), + 36qm NF (statt neu 38,51qm) berechnet worden. Sie verlangte nach Beratung mit Mieterverein von mir 402 Euro rückwirkend für die Jahre 2016-2018 – nach meinem Nicht-Einverständnis zog der Anwalt dann diese Forderung zurück, versuchte aber eine kleinere Erstattung “als Einigungsmöglichkeit” – die ich wegen meiner mathematischen Unverständnis (finde es fast dreist, denn sie hat ja all die Jahre Kosten -zwar gegenseitig unwissentlich- eingespart?) wiederum ablehnte. Um eine korrekte Abrechnung zu machen, wurde mit dem Anwalt vereinbart: alle 5 Wohnungen im Haus werden neu vermessen, um dann eine korrigierte NK-Abrechnung der M bzw. dem Anwalt vor zu legen.
Aus meiner Sicht: hätte ich die Wohnungsmasse Anfang 19 von M. mitgeteilt bekommen, hätte ich diese gleich für die NK 17/18 benutzen und mir den ganzen Ärger + zusätzlichen Aufwand ersparen können. Und auch noch fristgerecht für ggf. 16/17 korrigieren können. Ist es richtig, dass ich -wegen Unkenntnis- keinen Formfehler in der NK-Abrechnung gemacht habe?
Kann ich eine Rückforderung (NK 17/18) betr. den grösseren qm machen und eine Rückforderung stellen? Bis wann muss ich diese vorlegen(18.5.20?)? Kann ich weitere/ältere Jahre berechnen und rückfordern – falls ja, bis wann und bis wann wäre da meine First? Müssen alle Mieter im Haus eine Korrektur erhalten (2 Vermieterinnen) oder kann ich dies nur von meiner “netten” M. fordern, da sie die Korrektur ja einfordert und die anderen nicht?
(Allgemeininfo: Habe mich bisher um ein gutes V-M-Verhältnis bemüht – scheint aber aussichtslos. Möchte mich gerne ein “Stopp-Zeichen” setzen(?), da M. permanent irgendetwas am Fordern ist! Dabei handelt es sich meist um “ihre Wünsche und keine rechtlich verhebenden Ansprüche”. Mein Vater liess sich damals oft von ihr überreden, baute z.B. nach M. ihren Wünschen für 6000Euro eine kl. Küche (L 1,6m mit Granitplatte) in 300Euro-Miete ein, obwohl Küche gar kein Mietbestandteil ist. Mieterhöhung gab es bis dato noch nie. Jährlich Streit, da ich auf ihre sehr penetranten “Vorschläge” nicht wie gewünscht eingehe. Muss mich ständig wehren und auch oft Anwalt bezahlen.Was raten Sie mir?? :( Sorry für die lange Mail – und vor allem: Danke für eine Rückmeldung!)
14.04.2020 - 13:50
Hallo Tanja,
danke für Ihren interessanten Beitrag. Ich kann Ihnen bei Ihrem komplexen Anliegend leider nicht helfen und würde die rechtliche Beratung empfehlen.
Hier noch eine kurze Hilfe: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/flaechenabweichung-im-mietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.06.2020 - 14:15
Hallo,
haben wir als Mieter das Recht, vor 12 Monaten eine NK-Abrechnung anzufordern?
16.06.2020 - 19:18
Hallo Klaus,
Sie können diese Anfordern, ein Recht darauf haben Sie aber nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.05.2021 - 05:23
Guten Morgen,
ich habe meinen Vermieter (ich bin am 30.04.2020 ausgezogen) schriftlich aufgefordert, mir eine Nebenkostenabrechnung für 2019 zu erstellen. Das Schreiben wurde ihm am 31.04.2020 zugestellt und als Frist habe ich ihm 4 Wochen gegeben (30.04.2021). Bis heute habe ich keine Abrechnung erhalten. Mir wurde von jemandem gesagt, dass mein EX-Vermieter nun nicht mehr abrechnen kann und ich die Nebenkostenvorauszahlungen für das gesamte Jahr 2019 zurückfordern kann. Ist das korrekt?
03.05.2021 - 08:47
Hallo Christina,
mit Ihrer Frage haben wir uns hier befasst: Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung – So gehen Mieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.09.2023 - 06:17
Guten Tag
Ich habe da ne frage
Ich bin am 15.05.2022 aus meine Wohnung ausgezogen und hatte zum 15.052022 eine neue Wohnung.
Meine alte Vermieterin hat mir aber am 04.06.2023 eine Betriebskosten Abrechnung geschickt und zwingt mich diese zu zahlen. Auf der erste Betriebskosten Abrechnung steht das sie diese aber auch erst am 03.06.23 erstellt hat. Muss ich das jetzt trotzdem zahlen oder ist die Frist rum ?
08.09.2023 - 08:12
Hallo Julia,
über das Kalenderjahr 2022 muss Ihre Vermieterin bis Ende 2023 abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.09.2023 - 08:22
Also muss ich es doch bezahlen?
Viele meinten nämlich das ich es nicht zahlen muss weil sie über der Frist wäre.
08.09.2023 - 09:24
Hallo Julia,
das Gesetz gibt dem Vermieter 12 Monate Zeit (nach Abrechnungszeitraum, nicht nach Ihrem Auszug), um über die Nebenkosten abzurechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt